1、,嘉兴南湖住宅项目目标成本,1,项目整体概况,1.1项目整体财务指标概况 1.2项目区位及分期情况 1.3项目条件 1.4项目配套设施配置情况 1.5项目整体销售设施配置情况1.6项目跨期分摊,1,2,1,1,项目整体财务指标概况,3,1,2,项目区位及分期情况,4,项目区位,地块位于嘉兴市区东北侧湘家荡区域，为发展中的别墅区，其他板块价值有限（无地可供或工业区），有持续提升空间。湘家荡版块定位：休闲旅游板块，结合湘家荡景区生态环境优势，联动北部国家湿地公园，打造以会议会展、休闲旅游、商业商务为特色功能的板块。,1,2,项目区位及分期情况,5,分期划分,工程端口不设分期，一次性开发。,1,2,2、项目区位及分期情况,6,项目整体指标,1,3,项目现场条件,7,项目六至,项目地上地下情况：场地原为一部分菜地地及部分低洼水塘，现阶段已进行平整、排水。场地地势开阔，地形局部存在高坡，地面标高一般在1.933.57m（1985 国家黄海高程），周围未发现影响地基稳定性的滑坡，危岩，崩塌，采空区等不良地质作用。综上，整体地质情况尚可。,1,3,项目现场条件,8,项目六至,1）项目地块北临灵湖北路、南侧为规划路、西侧为北辰路、东侧为菜地（后期为规划路）。2）项目地块，建筑面积约19.9万平方米，分为两个标段开工建设，一标建筑面积约9万方，包括15栋3层别墅和3栋5层洋房，二标建筑面积约10万方，包3、括14栋8层洋房、3栋1层配电房、2栋配套用房。,项目概况：,1,4,项目配套设施及跨期分摊,9,项目配套设施规模及分布,配电房（719.72）,配套用房（1319.64）其中1F:792.84 2F:522.30,社区服务中心：450（2F）,社区服务中心：450.0（2F）物业用房：869.64其中1F：792.84 2F：76.8,物业用房：869.64其中1F：792.84 2F：76.8,项目整体销售设施安排：售楼处及样板房位于项目东北角，充分利用现有的湘家荡景观资源，打造售楼处，后期改为合院别墅。目前售楼处、样板间施工进度：工程桩已开始,1,5,项目整体销售设施配置情况,10,本期4、销售设施情况说明：,1,5,项目整体销售设施配置情况,11,备注：售楼处存在部分临时加建钢结构（240m2），此费用折算至总售楼处成本。,超限说明：1，本项目销售由合资方主责，应合资方强烈诉求，对示范区景观进行提档，更好的结合4A景区的效果。2，红线外的景观示范区暂定为临时示范区，但经与当地政府部门沟通，可将该区域景观在售后进行一定程度的改造后永久留用。,示范区超支情况说明：,1,5,项目整体销售设施配置情况,12,1,5,项目整体销售设施配置情况,13,1 面积：3,444（红线内）2 面积：4,731 3 面积：2,0584 面积：4,3625 面积：2,107 6 面积：3,029,道路5、面积：3,166,建筑面积：800,景观总面积：19,731,1,6,项目整体跨期分摊,14,项目整体一次性开发，不存在跨期分摊。,当期项目概况,2.1关键节点计划 2.2当期项目概况 2.3财务指标说明 2.4施工进度 2.5编制依据 2.6本期开发成本总投资 2.7本期核算成本 2.8盈利分析,2,15,2,1,关键节点计划,16,销售物业,截至今日项目当期方案与政府沟通次数及进程：已与规划进行多次沟通。已于 2017年11月 开工，目前工程进展情况：项目处于扩初阶段。,2,2,当期项目概况,17,2,2,当期项目概况,18,各物业类型概况,2,3,当期财务指标说明,19,销售物业,备注：6、根据与股东方沟通，拟对项目公司剩余需计提的3057万股东借款利息做管理口径调整，作为税后利润的调节项，调增税后利润3057万。,2,3,当期财务指标说明,20,销售物业,2,4,当期现场施工进度,21,现场进度：现场已完成桩基管桩试桩，项目工程桩数量已完成40%，项目部临时活动房已搭建80%，项目临时用水和用电已接入。,2,5,目标成本编制依据,22,编制依据图纸、方案阶段批复文件（限额对标表及相应产品标准）；项目产品标准；已定标合同。,2,6,当期开发成本总投资,23,2,7,本期核算成本,24,2,8,盈利分析,25,销售物业,当期成本及产品标准,3.1地下室产品配置3.2住宅定位及配置标7、准3.3公寓定位及配置标准3.4可售商业定位及配置标准3.5销售型写字楼定位及配置标准3.6购物中心定位及配置标准3.7酒店定位及配置标准3.8单体外配置标准,3,26,3,1,地下室产品配置,27,车位配置、人防布置、停车效率,地库各层平面布置图，标注人防区和各层层高（分人防、非人防区）,3,1,地下室产品配置,28,地下室关键因素,3,2,住宅成本及配置标准,29,住宅定档说明,1、根据限额文件定档根据总部下发的住宅限额文件，本项目的售价小高层及多层17,877元/、别墅27,606元/，净利润率利润率12.43%，全市平均房价15,349元/，本项目小高层及多层为 C 档。2、复核前序节8、点定档产规阶段售价洋房19,823元，别墅售价27,214元，净利润率为13.2%，定档为C档。目标成本阶段较产规阶段有所下降。3、住宅精装修情况说明：无精装修产品,3,2,住宅成本及配置标准,30,限额对标,限额对标说明：1、如果目标成本阶段技术指标与方案阶段有差异，须先经总部产品管理部同意 2、超限指标须有超限原因说明，如作竞品对标等，如项目有绿建或装配要求，需说明具体要求并预留相关成本。,3,2,住宅成本及配置标准,31,限额对标,限额对标说明：1、如果目标成本阶段技术指标与方案阶段有差异，须先经总部产品管理部同意 2、超限指标须有超限原因说明，如作竞品对标等，如项目有绿建或装配要求，需9、说明具体要求并预留相关成本。,3,2,住宅成本及配置标准,32,限额对标,限额对标说明：1、如果目标成本阶段技术指标与方案阶段有差异，须先经总部产品管理部同意 2、超限指标须有超限原因说明，如作竞品对标等，如项目有绿建或装配要求，需说明具体要求并预留相关成本。,3,2,住宅成本及配置标准,33,主要分项产品配置标准,3,2,住宅成本及配置标准,34,主要分项产品配置标准,强电工程设置概况：,电梯工程设置概况：,3,4,底商成本及配置标准（无此项）,35,主要分项产品配置标准,3,8,单体外成本及配置标准,36,景观工程配置标准,3,8,单体外成本及配置标准,37,基础工程配置标准,基础工程：,注：如果局部地下室有桩基，桩基工程含量按布置桩基的底板面积计算，如果地下室满布桩基，桩基工程含量按底板面积计算,3,8,单体外成本及配置标准,38,支护工程配置标准,支护工程：,项目特别情况说明,4,39,4,1,项目对标,40,建安单方指标对比分析,4,1,项目对标,41,建安单方指标对比分析,小高层重点项对标差异情况说明：,4,1,竞品项目对标,42,主要配置标准对比分析,应包括主要项目，如：外立面、外窗、入户门、精装修（分部位如大堂、标准层电梯厅及走道、户内精装等）、园林景观,THANKS！,