1、“华侨星都”项目运营方案湖南集方家居投资管理有限公司二二四年一月五日目 录一、 项目名称1二、 项目运营主体1三、 项目基本情况1四、 项目投资规模及付款进度3五、 项目操作思路4六、 项目运作步骤4七、 项目投资估算5八、 项目销售收入6九、 项目财务分析7一、项目名称“华侨星都”建设开发项目二、项目运营主体湖南集方家居投资管理有限责任公司成立于2000年，经过10年的积累，2011年通过对行业资源整合、重组成立“集方投资”，公司注册资金1000万。成为集销售网络体系、产品体系、工程体系、设计体系、融资体系，五大运营体系为核心的人居配套服务投资集团公司。战略上：装饰行业主要是高度劳动密集的手2、工制作为主流的作坊式运作模式，公司提出国际化设计，工厂化定制，模块化施工，把行业由手工作坊式粗放式制作提升为工业化精密制作，把复杂作坊运营方式升级为模块化规范运作，把区域性零散采购升级为规模化系统采购，把个体竞争升级为产业集群竞争。业务上：公司拥有管理输出、产品输出、设计输出、工程输出、人力资源输出、模式输出、资金输出、营销管理输出八大业务板块，为运营艰难或渴求更大发展的同行提供了涅槃重生的机会。产业布局涉及家居研发、装饰企业托管、家具制造及装饰工厂化生产等多重领域。集装饰设计，施工管理，材料配送，售后服务于一体的专业化装饰集团。我们将自己区别于传统装修公司，其中很重要核心在于我们将自己定义于3、家居投资管理。集众所长，方成其大。三、项目基本情况一）项目概况华侨星都项目位于长沙市开福区伍家岭北，项目规划用地4178，建筑面积25993.52。项目共计25层，其中包括地下二层，地上商业裙楼五层和办公写字楼十八层。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率8.4，建筑密度52%。华侨星都原为长沙市农行1998年建设为自用办公用楼，由于省行规划及政策调整原因，2007年改由长沙东林置业投资有限公司拍卖后开发建设建设；项目相对其他旧楼改造而言，债权清晰。截至2012年8月，项目已完成主体施工并已获得规划批准（已取得土地证，规划用地许可证和规划建设许可证已于2012年6月3日完成进窗公示【详见4、长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示】，并已进入施工图审查和投标程序，即将取得建设施工证）。目前项目规划外立面改造及内部装修和开发期为1年，自2012年10月至2013年10月。2012年9月，湖南集方家居投资管理有限责任公司即将对“华侨星都”项目及长沙东林置业投资有限公司全面收购，并投入后期开发建设。二）项目地块优势1）中央商务区随着芙蓉路这条金融大脉向北延伸，喜来登、铂尔曼、华悦等高档商务酒店环伺四周，美美百货、岁宝百货、高尔夫球会等高端消费体依次排开。深国投商业规划、世纪金源mall开业、北辰三角洲启动，构成北城商业黄金三角，长沙“曼哈顿”商务集群已现雏形。2）交通核心区雄踞5、城市黄金中轴芙蓉路上，1号线地铁口岸带动物业急速升值，伍家岭波隆立交桥下行东西通道的提质改造，连横三一大道与银盆岭大桥，贯穿城市东西两岸，畅达市区各大站点，享受10分钟经济圈，提速未来。3）区域未来规划铁1号线施工，福元路大桥、营盘路过江隧道即将通车，大北城的交通路网正在升级；高层住宅群、超级购物中心、超五星级酒店等地标建筑，将陆续密集呈现，辐射出北城楼宇经济的浦东效应；秀峰公园的开门迎客、洪山公园的即将启动、浏阳河风光带的延长线动工、两馆一厅的即将开放等，使大北城资源不断升级，具备无限升值潜力。三）目前定位高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势，市场供应逐步递增，城市中心多极化趋势日6、益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散。本项目通过规划调整以及外立面重新装修和内部装修，根据项目本区域的发展趋势、前景和客户需求，一定期间内区域型中高端标杆写字楼将成为本项目的定位方向。四）新规外立面（详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示)五）新规总平面图（详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示)六）项目价值本项目如能操作成功，对集方家居有重要的商业和社会价值：1、 本项目目前已经封顶，基础工程基本完成，避免了普通商业地产漫长的操作周期；2、 本项目能在短期内提供五证，即可快速盘活；3、 本地商业区域已趋成熟，项目的操作有丰厚的投资回报率；4、 操作本项目投入资金较少7、，相对其他投资，风险较小，在回报较大的基础上能使集方有较好的品牌效益，并可将规划理念得到实质性的操作经验。四、项目投资规模及付款进度1、项目总投资17315万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1420万元，开发间接费1045万元等。2、收购“华侨星都”付款方式：1）总价款：12000万元；2）付款周期及方式：(1)先签订框架协议，东林置业办理完成三证（国土证、规划用地许可证、规划工程许可证）； （2）东林置业完成三证后，签订正式合同，集方家居支付首付款6000万元。 （3）在集方支付首付款后的15天内，双方完成公司、项目各项8、交接，集方人员进场开展工作；东林置业完成四证办理和其他相关手续并交接；法人名称、股份100%按集方家居要求变更。 （4）2013年5月1日前，集方家居支付东林置业原股东二批款4000万元； （5）2013年12月1日前，集方家居付清东林置业原股东尾款2000万元。3、资金来源：1）集方家居自筹资金6000万元；2）拟从银行贷款7000万元；3)后续销售回款20854万元（首层商业、十八层办公楼及车位销售）。五、项目操作思路1、营销模式1）6-16层（分户销售）做精装；2）17-23层（整层销售）不做精装，可根据客户需求灵活把控。具体执行需依据市场实际情况而定。2、销售执行1）自销2）代理销售39、）自销和代理销售结合3、价格定位写字楼整体均价（含精装）：900010000 元/一层整体均价：35000元/二层整体均价：28000元/三层整体均价：21000元/四五层整体均价：14000元/车位：10万/个4、 标准层销售周期6个月六、项目运作步骤时间工作事项2012年10月1、 准备收购资金；2、 签订框架协议；3、 东林置业办理三证；11月1、11月15日前东林置业提供三证（国土，规划用地、规划工程）；2、签订收购合同、支付6000万首付款；3、集方公司工作进场接收东林置业，开展相关工作；3、11月30日前东林置业提供第四证（施工许可证）、100%股份转让变更、企业变更并提供相关资料10、；4、11月16日提供银行相关贷款资料和证件；5、完成营销团队；12月1、 搭建脚手架包装；2、 销售蓄客，VIP认购；3、 12月下旬东林置业提供预售证件；4、 12月初银行贷款报批；5、 完成施工组织计划；1月1、 月底开盘销售（控制销售速度）；2、 确定各施工队伍；2月1、月底银行贷款下放；2、支付借款（首付款）及利息；3、 开始附属工程；4、 开始总部装饰工程；3月1、 开始外立面改造；2、 开始办公内装修；3、 开始消防工程；4月5月1、支付东林置业原股东第二批付款4000万；1、 完成总部装修；2、 完成集方总部大厦入场7月1、 完成销售90%；2、 开始土方工程；3、 5层商业开11、始招商；8月1、6-23层办公楼销售完成；2、 开始首层商业销售；3、 完成内外装饰；9月1、工程完成10月1、 地下车库销售2、 1-5层招商进场11月1、支付东林置业原股东尾款2000万；12月1、 完成工程验收2、 支付工程相关款项1月1、项目交房七、项目投资估算项目总投资17315万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1420万元，开发间接费1045万元等。项目数量总价收购款含主体工程、报建费用等12000万元外装饰50001000元=500万地下室2000 2500=500万 其他杂项（电梯、空调等）500万 15012、0万内装修20000450元=900万850万消防已和消防支队签订合同价款（含报建通过）320万外坪及附属1500120元=180万180万银行融资7000万1年700万借贷融资6000万3个月720万管理成本销售额2%246万营销成本销售额1.5%185万不可预期成本销售额5%614万总计17315万八、项目销售收入项目收购操作后，集方公司拟持有的自有物业包括商业2层、3层、4层、5层，共计四层。拟对商业首层、写字楼6-23层以及地下车库对外销售。根据对开福区以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商业的价格预计平均售价为35000元45000元/平米，住宅和公寓的平均售价为7500-800013、元/平米，写字楼平均售价为10000-15000元/平米。本项目保守预计项目可售部分首层商业35000元/平米，精装修写字楼9000元/平米估计销售收入。楼层面积单价总价1层2144.03350007504万2层775.45280002171万3层791.13210001661万45层1582.26140002215万623层13644.81900012280万车位107个1000001070万总计26901万项目2012年11月 12月 2013年1月 2月 3月 4月5月7月8月9月11月投资现金流量收购款支付-6000-4000-2000借款偿还-6720工程款支付-100-400-1414、10-940税收支付销售费用-92-10-10-10-10-20-10管理费用-40-10-10-10-10-10-20-10-10-20筹资现金流量借入资金6000借贷资金 7000经营现金流量销售定金销售收入491218421228122824566141000租赁收入净现金流量-140-24251726594780250107426661066004640盈余现金流量本现金流量表截止2013年11月，项目留存15层商业未售，银行贷款期截止2014年1月，本息偿还7700万元九、 项目财务分析一）项目预计现金流量表如下（万元)：二）财务分析：1、税前项目收支估算 1）全销售收入估算 （1）15、项目成本：收购成本12000万元后续工程费用（内外装修2350万元、附属配套500万元）融资成本1420万元管理销售费用431万元+不可预计614万元=17315万元 （2）项目收入：18层办公楼12280万元五层商业13551万元车位1070万元=26901万元 （3）税前利润：项目收入-项目成本=26901万元-17315万元=9586万元，利润率55.36% 2）持有物业销售收入估算 （1）项目成本：收购成本12000万元后续工程费用（内外装修2350万元、附属配套500万元）融资成本1420万元管理销售费用431万元+不可预计614万元=17315万元 （2）项目收入：18层办公楼1216、280万元首层商业7504万元车位1070万元=20854万元 （3）税前利润：项目收入-项目成本=20854万元-17315万元=3539万元，利润率16.97%2、 税后项目收支估算 1）全销售税后收入估算 （1）项目成本：17315万元 （2）项目收入：26901万元 （3）营业税收：26901万元5%（营业税按销售总额5%收取）=1345万元 （4）所得税收：（项目收入-项目成本-营业税）25%（清算按利润25%）=（26901-17315-1345）25%=2060万元 （5）税后利润： 项目收入-项目成本-营业税-所得税=26901-17315-1345-2060=6181万元 利17、润率29.83% 2）持有物业销售税后收入估算 （1）项目成本：17315万元 （2）项目收入：20854万元 （3）营业税收：20854万元5%（营业税按销售总额5%收取）=1042万元 （4）所得税收：（项目收入-项目成本-营业税）25%（清算按利润25%）=（20854-17315-1042）25%=624万元 （5）税后利润： 项目收入-项目成本-营业税-所得税=20854-17315-1042-624=1873万元 实际利润=收入利润+持有物业=1873万元+6047万元=7920万元 利润率41.73%3、 项目收支总结 从动态投资的角度来看，集方持有物业的实际利润=收入利润+持有物业=1873万元+6047万元=7920万元，更具备可持久发展的基础。