1、华伟卓越物流园区商业计划书一、项目背景： 为确保成功运作华伟卓越物流园区项目，现已组建一支高度专业化的现代企业-北京华伟卓越物流有限公司,其负责物流园区项目的具体商业运行。项目负责方具有多年的综合物流运营经验，企业管理团队熟悉物流及相关服务行业的政策环境、市场环境，有广泛的固定客户资源。拟在北京市顺义区李桥镇李洼庄路南侧建设物流园区，约50亩，土地用途为集体建设用地，另有50亩发展预留用地。该地块现属于北京鑫继源钢结构工程有限责任公司。 待成功收购北京鑫继源钢结构工程有限责任公司，我公司尽快将基建工程、配套设施建成后，很快就可投入运营。 1市场环境分析 进入WTO后，世界经济一体化的趋势早已形2、成，中国被定位为国际生产制造中心，中国境内的国内外企业生产形式出现良好的长期性的发展势头，国内贸易和进出口贸易空前活跃，因此，各类企业对第三方物流的需求越来越多，物流外包已成为企业的优先选择，因为物流外包可有效降低企业的运营成本，使企业能够将主要精力用于其核心业务上，无形中物流成为第三利润来源。 物流在我国是一个朝阳产业，有着很好的发展前景，收入稳定，市场波动小，目前处于起步阶段的快速发展期。 2政策环境分析 商务部等国家9部委2004年联合制定了关于促进物流业发展的意见，为物流业的发展提供了宽松的政策环境。2009、2010年国务院陆续出台重要产业调整振兴规划。纺织业、钢铁业、汽车业、船舶业3、装备制造业、电子信息产业、轻工业、石化产业、物流业、有色金属业列为十大规划。物流业尤为特出，物流产业成为应对国际金融危机影响、促进平稳较快发展、培育新经济增长点的综合性应对措施的行动方案。物流行业的九大重点工程：多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流工程。同时，物流产业将重点发展九大物流区域、建设十大物流通道和一批物流节点城市，优化物流业的区域布局。 该九大物流区域分布为：以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈阳、大连为中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域，以上海、南京、宁4、波为中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东南沿海物流区域，以广州、深圳为中心的珠江三角洲物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、乌鲁木齐为中心的西北物流区域，以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域。排在首位的 就是以北京、天津为中心的华北物流区域。因此，华伟卓越物流园项目是属于符合国家政策和物流规划布局的一个优势项目。 二、项目基本状况 1. 地理环境分析 位于北京首都机场T3航站楼附近，毗邻国门商务区，地处以北京为中心的华北物流区域的中心点。 2.项目具体状况 占地面积：约50亩，另有50亩发展预留用地土地使用年限：长期 土地用途：建设物流园区地面状况：需实现“五通一平5、”，即通路、给水、排水、供电、通讯和土地状况平整。 将由北京华伟卓越物流有限公司筹资兴建，并负责管理、运营；并办理建设物流园区的全部相关手续。 经营范围：货物运输、仓储、停车场 等三、投资收益状况分析 （一）经营规模： 1总基地面积：50亩，另有50亩发展预留用地2总建筑面积为：约32240平方米；50亩发展预留用地拟作为停车场、操作区域包括：（1）办公楼：100米12.8米4（层）1栋5120平方米（2）宿舍楼：100米12.8米4（层）1栋5120平方米（3）仓库：100米55米1（层）4栋22000平方米上述（1）（2）（3）32240平方米(注：最终按图纸上标注为准) 3硬地面积：约96、800平方米 4人员编制： 40 人，其中包括： 总经理1人 副经理 2 人 财务人事部3 人 业务部 12 人 保卫部 10人 勤杂及司炉：12人 （二）投资与运营成本分析 1筹集资金：8000万元 2项目投资额： 收购公司费用 1800万办公楼建造成本： 5120平方米2000元（单价）1024万元 宿舍楼建造成本： 5120平方米2000元（单价）1024万元仓库建造成本： 22000平方米1200元（单价）2640万元 道路费用： 9800平方米300元（单价）294万元 绿化费用：约30万元 园区配套成本：约300万元（含水、电、通讯、围墙、大门、消防、配电间、广告费等） 车辆及设备7、：约680万元项目投资总额合计：即以上8项（不含土地费用）总和为：7800万元 3筹集资金总额项目投资总额80007800200（万元），用作流动资金。 （三）以投资额的每年折旧估算年经营成本 其中土地费用按年计算（以最终合同为准）；房屋折旧按照40年计算；道路费用折旧按10年计算。 1. 固定成本： （1） 年土地成本：1800万元40年=45万元/年（2） 分摊的年房屋建造成本：建造成本40年=4688万元40年=117.20万元/年 （3） 分摊的道路成本：294万元10年29.4万元/年 （4）分摊的车辆及设备成本：680万元6年113.33万元/年固定成本合计：（1）（2）（3）（48、）304.93万元/年 2. 年管理费用： （1） 人工成本：约100万元 （2） 耗材：20万元 （3） 通讯费、差旅费等：20万元 （4） 维修费用：20万元 年管理费用合计： 160万元（四）年度收益预测 1. 仓储收入（按照80的出租率及0.6元/天/平方米计算）：22000平方米80%0.6元/天/平方米365天385.44万元 2. 办公楼、宿舍楼出租收入（按照80的出租率及1.5元/天/平方米计算）：10240平方米80%1.5元/天/平方米365天448.51万元年度收益预测合计:833.95万元 （五） 综合上述数据，计算年度的净利润 在这里，净利润的概念是：在年度收益的基础9、上，减去当年的总投入（包括固定成本的折旧、管理费用）后取得的纯利润。也就是说，扣除投资者分摊在年度的所有投入后，取得的净收入。 作这样的计算时，充分地考虑了市场风险和其他不确定因素，因此，房屋租赁、仓储等项收入的计算按照80的比率计算。计算公式为： 净利润年度预测受益年度分摊固定成本年度管理费用833.95万元304.93万元160万元369.02万元（六）关于收入状况的特别说明： 1. 做年度收入计算时，未考虑地方政府所给予的优惠政策带来的直接收益。 我们所投资的项目是北京市物流规划布局范围内的物流园项目，应该可以享受服务业招商引资的扶持政策,可享受政府的相关补贴、享受固定资产投资贷款利息在10、限额内的一定补贴、享受相应的税收优惠政策等。这种补贴收益是一笔可观的数字，之所以未考虑进去，是因为我们打算以这部分收益去抵扣潜在的经营风险。 2.土地、房屋升值和租金的上升将会给投资者带来未来可观的收益。 四、运营管理 物流园区的运营管理由北京华伟卓越物流有限公司管理层负责，采取总经理负责制，同时接受投资者的监督，充分考虑投资者的利益。按照岗位需要和合理控制成本的原则在各必要岗位上配备精干的管理和运营人才。 建立严格的系统管理制度，以提高管理效率，减少协调成本，保障物流园区从一开始就能够体现优质、高效的运营效率。 五、工作安排1.华伟卓越物流园在进行前期筹备的同时，尽快签署收购协议。2. 成功11、收购北京鑫继源钢结构工程有限责任公司后，前往镇政府、区里办理建设物流园区建筑物的文件及相关基建手续。3.在建造物流园区期间，提前介入商业运营。 华伟卓越物流园区筹建处2010年4月16日目录第一章 可行性研究报告概述11.1项目名称11.2项目承担单位11.3项目建设地点11.4可研报告编制单位11.5项目概述及主要经济技术指标1第二章 编制目的、依据、原则和范围52.1编制目的52.2编制依据52.3编制原则52.4可行性研究的范围6第三章 建设的必要性73.1符合国家“十一五”规划纲要和循环经济要求73.2环境保护和节能降耗的需要83.3企业可持续发展的需要9第四章 项目建设条件104.112、主体工程概况104.2厂址选择124.3公用设施及社会依托条件12第五章 改造规模与产品方案155.1改造规模155.2生产方案15第六章 生产设备节电技改方案166.1企业能耗现状分析166.2改造设备运行参数166.3技术方案、设备方案176.4项目建议改造方案226.5消耗定额256.6小结25第七章 项目实施机构和项目法人287.1项目实施机构287.2项目法人28第八章 环境保护28第八章 环境保护29第九章 社会经济效益319.1环境效益319.2社会效益31第十章 节约和合理利用能源3310.1节能依据及标准3310.2节能设计原则3310.3能耗分析3310.4节能措施及节能效果分析34第十一章 环境安全与劳动保护3511.1安全3511.2劳动保护36第十二章 生产管理与人员编制3812.1生产管理3812.2人员编制38第十三章 项目实施进度3913.1 建设工期3913.2 项目实施时期各阶段进度建议39第十四章 项目招标方案41第十五章 投资估算及资金筹措4215.1投资估算4215.2资金筹措43第十六章 经济评价4416.1项目周期4416.2成本参数4416.3损益类参数4416.4经济评价结果45第十七章 结论4717.1结论意见及总的评价、存在的问题和建议47