1、xx省xx市xx区xx集团地产开发方案运作房地产开发商从有投资意向开始至项目建设完毕，出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循开发规律的程序。一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，在某些情况下各阶段的工作可能会交替进行。一、 项目开发流程（一） 投资机会选择与决策分析 投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说2、的项目可行性研究。 投资机会选择，通俗来讲就是“看地”。在本案中，项目地块位于xx路南侧，属繁华路段。我们将要根据xx集团现存土地的现有状态及投资能力，共同提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签相关合作的意向书。 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。（二） 前期工作 在开展前期工作之前，应以xx集团为本体，成立房地产开3、发公司，用于开展本地块的开发建设工作，办理对应的各环节政府报建备案手续等。 1、前期工作主要包括以下内容： （1）分析拟开发项目用地的范围、周边环境与特性，以获取最佳的经济、社会、环境效益为出发点，转变土地性质，按开发建设用地获取土地的使用权，提出好的规划方案。 （2）征地、拆迁、安置、补偿。 （3）规划设计及建设方案的制定。 （4）与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可。 （5）施工现场的水、电、路通和场地平整。 （6）市政设施建设衔接工作的谈判与协议。 （7）争取短期和长期信贷。 （8）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户。 （9）对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水4、平。 （10）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。 （11）对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商。 （12）开发项目的保险事宜洽谈。 上述工作完成后，最好对项目应再进行一次财务评估。因为前期工作需要花费一定时间，而这段时间内决定开发项目成败的经济特性有可能已经发生变化，由此看出，前期工作的重要性在项目建设开发是否成功有着不可忽视的影响作用。当然，通过市场机制以招标、拍卖或协议方式获取土地使用权时，土地的规划使用条件已在有关“公告”、“文件”中列明（如容积率、覆盖率、用途、限高等），但有关的具体设计方案，仍有待规划部门审批。获取土地使用权后的最后准备工作就是进行详细设计、编5、制工作量清单，与各阶段中标承建单位谈判并签订建设工程施工承包合同。进行这些工作往往要花费很多时间，在准备项目可行性研究（财务评估）报告时必须考虑这个时间因素。 2、开发方案实施前的工作 在开发方案具体实施以前，必须制定项目开发过程的监控策略，全程项目管理及资金监控，以确保开发项目工期、成本、质量和利润目标的实现。 （1）安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划。 （2）编制项目开发进度表，预估现金流。 （3）对所有工程图纸是否准备就绪进行检查，如不完备，需要在议定的时间内完成。 以上各项工作内容落实之后，就可以开始进入建设阶段。 （三） 建设阶段 建设阶段是开发项目建筑工程的施工过程，即把开发6、过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程。项目建设阶段一开始，就意味着在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一组特定的建筑物。 在此阶段的主要任务转为如何使建筑工程成本支出不突破预算；同时，开发商还要出面处理工程变更问题；解决施工中出现的争议，支付工程进度款；确保工程按预先进度计划实施。 由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性，故开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，定期与派驻工地的监理工程师会晤，以了解整个建设过程的全貌。从中不难看出专业的项目管理团队在建设实战阶段的重要性。（四） 租售阶段 项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和7、政府批准入住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。同时，在项目建设前或建设过程中也可通过预租或预售的形式落实了部分买家或使用者；但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始进行市场营销工作。 对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。对于居住物业，通常以出售为主，而且多为按套出售；对写字楼、酒店、商业用房和工业厂房，常是出租、出售并举，以出租为主。 虽然租售常常处于开发过程的最后阶段，但租售战略是可行性研究的一个重要组成部分。而市场营销人员从一开始就作为开发队伍当中的一员来进行工作，不管8、营销人员是开发商自己的职员，还是在社会上聘请的物业代理。 如果建成的物业用于出租，开发商还必须决定是永久的出租还是出租一段时间后将其卖掉。因为这将涉及财务安排上的问题，开发商必须按有关贷款合约在租售阶段全部还清项目贷款。如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其就成为物业所有者或投资者，在此情况下，开发商要进行有效的物业管理，才能保持物业对租客的吸引力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。出租物业作为开发商的固定资产，往往还要与其另外的投资或资产相联系，以使其价值或效用得到更充分的发挥。 上述开发过程主要程序中的每一阶段都对其后续阶段产生重要的影响。例如，准备工作中的9、方案设计与建筑设计，既是投资机会选择与决策分析阶段工作的结果，又对建设过程中的施工难易、成本高低有影响，更对租售阶段使用者对建筑物功能的满足程度、物业日常维修管理费用的高低、物业经济寿命的长短等有举足轻重的影响。 故开发商在整个开发过程中每一阶段的决策或工作，都要“瞻前”，更要“顾后”，这是开发商成功与否的关键所在。附：开发流程图城市及市场评审会分析项目基本情况组织项目策划、市场、产品及客户定位研究规划草案设计设计配合，供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工测算项目论证，形成项目投资评审报告扩初设计规划设计 单体设计部品设计概念设计入伙事务管理项目策划深化营销策划、项目推广方案策划、项目前10、期推广及销售前准备销售事务管理施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收项目策划论证阶段设计管理阶段工程施工阶段销售管理阶段入伙管理阶段销售及入伙配合预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算项目初判审批项目投资评审会营销策划报告听证会实施方案听证会二、投资成本组成投资成本在整个开发过程中，也是事关重要的组成部分。我们以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例，其房产项目投资成本主要有以下部分组成： （一）土地费用 从2001年开始，国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土11、地契税，已不含相关动迁费用。 （二）独立费 1建设单位管理费 工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用，以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。 2办公及生活用具的置费。 3工程监理费。 4建设场地完工清理费。 5施工图编制费。 （三）勘测、设计费 1、勘测费：含初勘和净堪费用。 2、设计费： 含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费，相关设计咨询等。 （四）政府规费 含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费（测量12、费）、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费（审图费）、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费，“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。 （五）房屋建安工程费 1、基工程费：含检测费 2、土建和安装工程 含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。 3、交通标志和标识。 4、会所装修 5、甲供料 一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝13、合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。 （六）小区公共设施费 含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防（智能化）、有线和网络、消防等。 （七）销售费用 含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。 （八）财务费用 含贷款利息、税金（营业税、调节税、印花税等）、税务 （九）不可预见费三、关于代建制及管理费根据南京市保障房项目代建（建设）单位监管办法的规定，为规范代建行为，充分利用社会专业化组织的技术和管理经验，提高项目建设管理水平、投资效益和工程质量，促进廉政建设，由市级统一建设的保障房项目，实行项目委托代建制，这表明代建制已成为一种成熟的项目管理模式。代建内容包括项目立项，组织项目建设，负责项目的实施，筹措部分项目建设资金，控制项目投资、质量、工期和施工安全，配合保障房指挥部进行房屋销售，在项目竣工验收合格后，按期移交使用单位并进行项目售后维保服务；建设单位按委托代建合同约定收取项目销售费%、代建管理费%、及合理的企业利润。