1、第一篇 概念及内涵第一章 总 论一、项目名称、核心概念、落址区位与投资规模1、项目名称：知识森林岛 KNOWLEDGE ISLAND，亦称 第四空间 FOURTH SPACE2、核心概念（1）第四空间，是由知识、艺术、人文、自然生态、创造力五大元素融合互动构成全新空间形态。其外在特性是：知识 识型、生态型、国际型、艺术型。其内在特性是：静谧安详、日丽风和，雨露、阳光、依水拥林，通透、清爽、干净，空气中流淌着知识、阳光中蕴含着创造，天、人、物、事和谐共荣，财富、力量、创新成一体（2）知识森林岛，根据“第四空间”理念设计而成，其四大核心元素为知识、商务、生态、人文，是世界首个完整体现知识经济特性，2、完全实现知识、商务、生态、人文四者有机融合与高频互动，具备知识型、国际型、生态型、艺术型黄金品质新概念经济区知识商务区。3、落址区位知识森林岛落址在被称为北国江南、有中华人民共和国宝地之誉、位于北京、天津二大直辖市中间地带天津市宝坻区，规划用地14.64平方公里。4、投资规模（1） 投资规模：总投资概算15亿元人民币。（2） 建设周期：规划建设周期8年，6月30日前所有竣工。（3） 投资及管理组合：香港华拓国际发展集团有限公司天津知识森林岛投资发展有限公司二、概 念 释 义1、知识森林岛中知识构成（1）世界顶尖公司、公司家、思想家风采纪实（静态知识构成之一）（2）启迪将来九座知识宫、馆（静态知3、识构成之二）（3）世界一流品质国际会议和展览（动态知识构成之一）（4）独具品质三所知识学院（动态知识构成之二）（5）面向将来、面向当代化基本教诲（动态知识之三）2、知识森林岛中商务构成（1）知识旅游（2） 商务会展（3）总部商务（4） 娱乐潮流（5） 生态地产3、知识森林岛生态设计（1） 实现“零露土”设计 （2） 生态技术、环保技术 （3） 废物零排放（4） 环保交通设施（5） 生态保护 4、知识森林岛人文精神（1） 人、人精神、人发展是知识森林岛所关注，并为之倾力服务另一种核心主题。在知识森林岛内 “知识、商务、生态、艺术皆以人为本”。（2） 知识森林岛在国际一流管理机构合伙支持下以其特有4、知识内涵、商务品质、生态环境服务于在知识森林岛内工作和居住跨国公司总裁、成功公司家、学者、记者及国内外各类社会精英。（3） 知识森林岛以其呈办不穷各类高品质、国际化会展，以及运作科学、品质卓越“总部商务”，为各类参加知识森林岛会展、参加知识森林岛商务活动中外商务人员提供国际一流水准商务环境与空间。（4） 知识森林岛以其独具品质知识内涵、生态环境以及匠心独运娱乐设计为每年近800万人次来知识森林岛旅游、休闲、度假、观光中外宾客提供亲近知识、感触商务、融入自然、享有娱乐知识旅游体验。（5） 知识森林岛以坦诚、开放心胸容待社会各界关注、支持、批评知识森林岛人，愿随时携手一切热心人士将知识森林岛这一利5、国、利民、利人、利己项目推向更大成功、更远将来。三、项目构建根据1、世界已步入知识经济时代，知识已成为当今时代社会发展、经济增长、科技进步、财富创造第一推动力。2、知识商务，作为知识经济核心之一，承载着新知识衍生、新价值创造、新财富生产，已成为当代社会一道最亮丽经济风景线。3、知识商务价值释放和实现主线，依赖于知识、商务、生态、人文四者有机融合和高频互动。4、社会发展与进步，呼唤新工作、学习、居住、与财富创造空间“第四空间”浮现。 四、社会效益与经济效益简释1、社会效益简释（1）一部纪实版世界商务百科全书。在为世界顶尖公司、公司家、思想家树碑立传同步，亦将成功地为世界顶尖公司和公司家构筑与中华6、人民共和国社会、中华人民共和国市场、中华人民共和国消费者之间高品质、高品味公共关系。为追求卓越、远见将来中外公司、公司家、学者、学生、官员以及一切渴望发展与致富人们提供鲜活当代商务知识和成功经验范本。一种完整知识经济态新概念经济区，其将要释放影响与能量、将要显现效率与效益，必将为此后各类经济区构建提供有益启迪。（2） 知识森林岛辐射和连动效力，将催生和带动周边各种工业区、高科技区、物流区等建立和发展，乘数效应难以预计。（3）知识森林岛建成和有效运营必将对所在地政府及居民观念、行为、意识产生巨大正向冲击，有效地提高其创新力、远见力、竞争力。（4） 知识森林岛将为中华人民共和国商务融入世界、世界产7、业进入中华人民共和国提供新平台和助力。 （5） 知识森林岛将成为亚太地区最具人气、特色和活力 新技术发布中心新产品展示中心新办法推介中心新知识扩散中心新财富创造中心新娱乐体验中心知识森林岛将极大地提高所在都市和区域知识品质、技术品质和经济品质，强力地拉动区域经济增长。 （6）知识森林岛建成后，将使所在地区成为中华人民共和国成功者阶层及在华经商国际公司家首选居住地、中华人民共和国最具品位居住示范区。2、经济效益预期（1） 知识森林岛建设和后期运营将创造6，000人直接就业机会，并催生60，000人以上间接就业机会，并为所在地区吸引2，000位以上高素质专业技术人才。（2） 知识森林岛建设总投资近8、15亿元人民币，必将对所在地区产生复合 效应经济拉动，经济贡献值超过30亿元人民币。（3） 知识森林岛建成后，其亚太地区知名会展中心、旅游中心、知识中心、商务中心地位，将每年为所在都市和周边地区产生超过100亿元（人民币）经济拉动力。（4） 知识森林岛建成后，保守预计每年将为所在都市吸引近800万人次中外游客，每年为 本地经济注入超过40亿元人民币旅游消费，并提高所在地区和都市对外开放和交流 规模与品质。（5） 知识森林岛多元化辐射力、影响力每年可为本地及周边地区额外引进不低于2亿美元 外商直接投资和不低于2，000各类专业技术人才，推动所在地融资与融智事业发展。（6） 知识森林岛兴建，将强力9、拉升所在地区地价，为所在地区政府“经营都市” 战略注入巨大财政活力，为所在地区可持续发展积存雄厚知识和财政基本。3、重要经济指标建设期：150亿元人民币建设资金投入、300亿元人民币以上经济贡献值；运营期：6，000人直接就业，60，000人间接就业；800万人次（每年）中外游客、40亿元人民币（每年）旅游消费； 2亿美元以上（每年）新增外商直接投资20家以上（每年）新增外资（含国内其她地区）投资公司；100亿元人民币以上（每年）经济拉动力；5亿元人民币（每年）直接税金贡献（含二期项目）；40亿元人民币（每年）间接税金催生；2，000人以上（每年）各类精英人才引进（本科以上学历）。资本赚钱率：10、年均投资回报率为35%以上（不计复利）。 五、选址分析1、选址宝坻根据（1） 宝坻区位优势独特。天津宝坻位于环渤海经济圈，处中华人民共和国二大直辖市北京、天津中间地带。西北距北京市85公里，南距天津市73公里，东距唐山105公里。在150公里半径内，除京津二大直辖市外，更有廊坊、保定、唐山、秦皇岛、承德、沧州、张家口七个中档都市环绕。150公里半径内总人口约为7,000万人，占全国人口5.4%；国内生产总值为9,000亿元，占全国近10%。京沈、津蓟二条高速公路贯穿全区。（2） 原生性资源丰沛。宝坻区自然原生性资源丰沛、地区开宽，区内河流纵横、地热丰富、雨水充分，生态环境优秀，年际平均日照时数11、为2,620小时左右，历年平均无霜期为191天，有“北国江南”之美誉。（3） 人文和政策环境优秀。宝坻民风朴实，现任首脑及决策班子严谨、务实，极富创新力、远见力、行动力，与知识森林岛项目核心团队有共同价值观：追求卓越，远见将来！2、结论（1） 天津宝坻完全满足知识森林岛项目对经济环境、人文环境、生态环境、政策环境规定。知识森林岛内具价值和能量将在此获得足量释放。（2） 知识森林岛项目落址宝坻可以最大限度地纳京津之气、借京津之势、而链海外。知识森林岛项目符合京津二地战略规划，可以与京津二地形成高品质互利、互动、共荣格局。第二篇：理念、演进及运作考量第一章 基本原则与理念一、基本原则与理念（1） 12、知识森林岛项目运作基本原则是：研判趋势，梳理价值，锁定需求，设计概念，构筑途径，以共有价值、开放心态链接有关资源，携手各类战略合伙伙伴，互动多赢，共成辉煌。（2） 创新是知识森林岛生命源泉，在知识森林岛项目上，创新不但局限在概念与途径（办法）设计上，更贯彻在项目建设和项目营运全过程。（3）在知识森林岛运作理念里，法、规则、政策不但是一种规范，更是一种资源，一种可资依托，亦永远依托资源。第二章 战略演进战略演进设计知识森林岛项目整体战略演进由三个阶段构成。第一阶段：概念设计，概念落地（定址）。阐明：概念设计共历时六年，当前已经所有完毕，在考察了北京、上海、天津、青岛、珠海、嘉兴、无锡、常州、黄山13、等十四个都市后，最后定址在位于北京、天津二大直辖市中间地带天津市宝坻区，有关合同和规划已获天津市人民政府、天津市规划与国土资源局、天津市宝坻区人民政府等有关部门批准（以天津市人民政府二OO三年七月十七日签发津政函88号为准）。概念已完毕。第二阶段：概念全球推广、全要素（资本、技术、需求、价值、人等）资源整合，项目建设启动、项目建设、项目建设竣工验收。阐明：当前，知识森林岛项目正处在此一阶段，依筹划，此阶段将历时四年半，筹划于二OO八年六月三十日前结束。（预计竣工日期为二OO七年十二月底）第三阶段：后期创新经营，高品质扩张。阐明：知识森林岛概念设计中所涉及知识旅游、商务会展、潮流娱乐、休闲度假、14、总部商务、国内外经济技术交流等均属此阶段中工作，该阶段自二OO八年一月一日或七月一日正式开始。第三章 运作考量一、商业模式知识森林岛创新不但存在于概念和内涵里，亦体当前其科学、颇具前瞻商业模式上。“需求向导、定制化供应”是知识森林岛商业模式核心。1 基本逻辑与原则（1） 研判大势梳理价值构造概念设计方案锁定需求“定制化”供应（2）动（项目承建、概念推广）静（方案优化与再设计）结合、实（投入）虚（概念设计、氛围营造）相济、以虚统实、以实养虚、虚实互动。（3） 资源定义：价值与需求、规则与法规、客户与战略合伙伙伴、资本、管理技术、承建技术、知识力、远见力、行动力、操控力、人。（4） 分项操作、板块15、互动，以生态地产启动，引爆需求汇聚与项目整体推动。2 知识森林岛客户分类（按供应先后顺序排列）1) 寻找高品质居住地国内成功人士。2) 寻找高品质公共关系平台（对华）国际顶尖公司和公司家。3) 寻找高品质对外经济技术交流平台中华人民共和国中小都市及公司。4) 寻找高品质区域总部或研发中心之地在华经商跨国公司。5) 寻找知识旅游胜地中外游客。6) 寻找高品质会展之地中外公司（机构）。3项目推动时序安排：（略） 注：战略演进以最后商务筹划书为准4 管理与决策机构管理机构：香港华拓国际发展集团有限公司天津知识森林岛投资发展有限公司核心决策机构：知识森林岛经营决策委员会知识森林岛规划与艺术设计委员会知16、识森林岛国际顾问委员会知识森林岛国际公共关系委员会知识森林岛学术与资格审查委员会二、合伙与合伙伙伴全要素资源整合、全方位协同合伙既是知识森林岛项目成功推展需要，亦是必然。知识森林岛期盼携手国内外同志者，优势互补，价值共创，辉煌共享。1合伙基本原则（1） 合伙双方（或多方）具备同等职业素养，对知识森林岛项目有几近相似认知和热爱。（2） 合伙双方（或多方）对现行基本商务准则具备几近同等认知力和执行意愿。（3） 合伙双方（或多方）能科学地定义项目中所蕴涵机遇和风险。并具备几近相似化解风险、成就机遇能力。2合伙伙伴分类（1） 知识与资源网络类合伙伙伴：特指国际顶尖传媒机构、市场推广公司、法律事务所、专17、业设计公司、顾问公司、学术机构等。（2） 工程与建设类合伙伙伴：特指具相称资质从事道路、管网、桥梁、绿化、水系、建筑物等各类工程设计与施工机构；以及水、电、气、通讯等产品和服务供应商。（3）资本类合伙伙伴：特指以资本（货币）和资本（金融）运作知识及网络参加知识森林 岛项目高品质公司和机构。三、二OO四年融资筹划及考量项目接受方略投资人与战略投资人投资。投资回报与该投资对风险锁定条件有关联。年投资回报率介于8%20%之间，投资期不得低于两年。依照二OO四年工作筹划安排，本年度内接受外来投资额度上限为5亿元人民币。四、二OO四年工作筹划（1） 全面启动“知识型生态别墅”建设，年内一期动工面积为4518、00亩。（2） 启动知识森林岛概念全球推广，完毕有关国际化战略联盟构建。（3） 完毕知识森林岛项目详规设计及各有关运作公司及机构构建。（4） 完毕“跨国公司区域总部”区生态地产项目启动准备工作。第四章 不得不说若干阐明一、知识森林岛是知识商务区构建，不是房地产开发1） 知识森林岛核心诉求是实现知识，商务，生态，人文四者有机融合与高频互动。知识与商务（依托知识创造价值，增长财富）是知识森林岛主轴。2） 居住区开发和建设仅是知识森林岛实现核心诉求必要配套设施，是汇集高品质人气需要、是知识森林岛人文精神一种体现。二、知识森林岛与现实某些公司“跑马圈地”有本质区别（1）知识森林岛规划用地量是以能释放知19、识森林岛内在潜能，兼顾跨国公司对规模规定为基本，科学而求实，利于跨国公司汇集和规模效应、汇集效应生成。（2）在知识森林岛运作筹划里，用地较多机构和自然人将被规定在宝坻再行开垦与用地面积相似荒地，作为自己对社会应尽义务。三、知识森林岛与现存房地产泡沫无任何关联（1） 现实房地产泡沫是由行为投机、产品同质、运作粗放导致，供求失衡重要体现为“构造性失衡”：有效供应局限性，无效供应泛滥。（2）许多房地产商在项目开发时，以自身利益和判断为导向，脱离市场实际，且普遍占压银行资金，从而导致地产泡沫与金融风险衍生。（3） 知识森林岛中生态地产运作模式为“定制化”先完毕规划，后由需求者依照自己需要，在控规约束下20、，自行设计、建造。“定制化”实现了完全“供求平衡”， 无泡沫可言。（4）知识森林岛居住区内房屋建造品质和规模，根据如下原则拟定：第一、须与知识森林岛整体内涵、氛围、景观相协调。第二、客户自主品质需求及自身财务基本。 （5）人气决定商气，高品质人气催生高品质增长和高速度发展。着眼于京津现实和将来，知识森林岛亦但愿根据其独有内涵及高品质环境吸引国内外携带巨额资本和巨量知识成功公司和成功人士汇聚京津。知识森林岛相信，众多成功公司和人士到来，将为京津和宝坻将来发展产生巨量推动力，为京津都市竞争力提高做出巨大贡献。四、最后阐明创新是社会进步发动机，但创新风险是巨大，过程亦相称艰难。作为一种在现实社会环境下运作高品质、创新性知识商务项目，知识森林岛恳望所关于注、关怀知识森林岛各界人士以各种建设性方式参加到项目建设中来。众人携手，释解局限性、放量潜能，使之真正成为利国、利民、利人、利己商务典范立足现实、启迪将来！