1、总承包项目成本管控方案全总结关键节点限制说明：总包要做一个顺利的招标，首先你得了解，这项工作受三大节点的限制，他分别是：总图审批、合同备案、预售节点。1.关于总图审批的节点限制【前端限制】：“总图初步确定”或者“总图审批通过”是启动总包招标的重要前置条件；【风险说明】总图的确定性越强越好，最佳为“审批通过”，其次为“公示中”，最次为“拿到规划评审会会议纪要”总图的变化主要形式有：限高变化，楼层变化，业态比例调整等。调整的主要风险是：总图的调整会导致开办费结算出现争议事项。【知识贴士】下图是某地区规划总图从“规划限制条件”到“规划总图批复”的相应流程：作为成本应该在招标前期根据项目全景计划，确定2、总包招标启动时间，然后提前跟进总图报批进展。如果总图尚未出评审会会议纪要，就要求启动招标，则成本部门应该做出相应的风险提示：总图变动过大会导致开办费用的索赔；【案例分享】某项目招标时暂定的总规划图尚未给政府相关部门审核，为暂定版本，总建筑面积为10万m2，定标金额为1.2亿元。最终因为对建筑高度的解读，有不同的理解，导致对落地的方案减少2层，最终落地的总建筑面积为8.5万m2。减少的建筑面积在后续待开发地块中进行补足。合同中约定，开办费是按照工程规划许可证的面积指标，按照单方指标包干。但是由于招标时候的“暂定的建筑面积”跟“批复总图的建筑面积”比例相差15%。总包单位以“虽然面积下降较多，但是3、开办费总金额变化较小”为理由，拒绝执行“结算按照工程规划许可证建筑面积来计量开办费”的条款，导致争议金额较大。2.关于总包合同备案节点的限制【中端限制】：现在一般省会城市执法环境还是比较严格，总包尽量还是取施工许可证以后再进行施工。施工许可证取证的前提条件是：施工图审查+总包合同备案（招标），你要进行总包备案，就必定要先确定总包单位。【知识贴士】从“总图批复”到“施工许可证”取证流程如下：3.关于预售节点倒推开工节点的限制【后端限制】一线城市有可能是封顶预售、二线城市大部分地产项目应该都是五层或者十层预售，但是四五线城市不排除有正负0预售的项目。预售节点是集团考核地区公司或者项目的重大节点，很4、多条线的工作基本上都要服从这个目标节点。【情况分析】如果预售节点很紧，且被集团掐死不可变动，则地区公司会调动各线条资源去满足预售节点的要求，一般会有两种情况：一是如果报建进展异常迅速（政府部门开绿灯），则会出现以报建条线为主导倒逼工程的预售节点的情况。那时给总包定标的时间节点将会非常紧张。（四五线城市高周转房企代表）二是如果报建进度滞后（一般为新规范实施阶段，或者总图有打插边球的情况），则会出现工程部为了免责，则不顾一切进行无证施工，要求合约部尽早启动总包招标，尽早定标。很有可能出现总包开工节点早于总包合同备案时间。【风险预警】A、前者情况，如果报建进度迅速，则总包启动招标的节点则需要向前突破5、，突破“总图确定性”的而条件；B、后者情况，如果报建进度滞后，开工节点会早于合同备案，则一般会出现总包无证施工阶段，如果政府部门没有沟通到位（暧昧状态），则很有可能出现大金额无效成本（断断续续施工的降效，阶段性停工索赔，无证施工罚款等）。C、后者情况，如果报建进度滞后，同时有可能出现工程通过极大的代价（断断续续的施工降效索赔，阶段性停工索赔，无证施工罚款等）达成了工程进展，但是报建确无法如期达成预售节点的情况。也就是花了额外的成本，却没有达到应该有的效益。虽然以上情况都是成本部门不愿意看到的，但是为了满足公司运营节点一般要有预见性的提出相应风险预警给地区公司负责人，并且留存相应的会议纪要抄送集6、团合约管理部。一来是成本部门需要做到风险预警的责任和义务，二来如果一旦出现预警的风险也可以免责。前置条件策划思路说明：总包模拟清单招标有一定的前置条件要求，前置条件包括：标准建筑做法，各专业界面划分，开办费事项策划；1.标准建筑做法的策划【策划说明】”标准建筑做法”是连接“设计图纸建筑做法” 和“模拟工程量清单” 的重要桥梁。如果没有建筑标准做法，则很有可能出现清单编制的项目特征跟最终设计实际实施的建筑做法不同。出现很多实际实施的项目在清单中找不到完全一致的清单项目，导致很多项目需要重新定价；【策划要点】A、对内联合发布：“标准建筑做法”应该联合设计、成本、工程技术部、项目部、开发报建五个条线7、共同审阅并且从地区公司层面进行发布，因为他跟工程现场的质量，是否能顺利通过政府部门的验收，以及成本水平的 高低有哦较大影响；B、对设计院进行要求：以“标准建筑做法 ”来对设计院设计的图纸提出相应建筑做法的要求；C、对咨询公司进行交底：要求咨询公司按照“标准建筑做法”进行编制模拟清单，如有必要进行交底；2.各专业界面划分的策划【策划说明】如果界面划分遗漏，后期实际实施的时候却由总包实施，则转包干的时候需要另行定价，甚至于需要按照签证来执行，导致变更签证比例升高。如果界面划分多了本不属于总包的工作内容，后期总包无法实施，则总包报价的时候会刻意报低价，后期不实施的时候，也只能扣除较少的费用。但是改其8、他单位施工单价恢复正常的时候，最终成本增加；【策划要点】主要单位涉及：户内精装、公区精装、地坪工程、景观工程、外墙涂料、土方工程户内精装修工程：重点关注室内找平、阳台墙面和顶棚、总包防水和二次装修防水、电气穿线是否到精装点位、给排水管道是否到给排水点末端、移交精装修平整度问题等合约分判；公区精装修工程：重点关注门楼内部装饰，底商连廊顶部装饰、电梯前室装饰等工程的合约分判；地库地坪工程：重点关注地库地坪细石混凝土照找平的合约分判及工程质量的责任划分；园林景观工程：重点关注地库顶板与景观界面、建筑周边散水及明沟、架空层地面铺贴合约分判；外墙涂料工程：重点关注阳台墙面和顶棚、架空层顶棚和墙面装饰的合9、约分判；土石方工程：重点关注承台地梁土方、地库侧壁回填、基坑清槽正负30cm，架空层及房心回填的合约分判；3.开办费事项的专项策划【策划说明】分部分项工程量清单，由于市场价格相对透明，而且可以通过竞价、谈判，对标，不平衡报价的调整来让价格处于合理偏低区间。但是对于开办费大家却进场选择性忽视，没有进行过深入分析，通常一句话按照建筑面积包干或者固定总价包干，为何要一句话包干？因为甲方认为这里面有太大的不可控性。而且开办费是总包单位索赔的关键点，列举几个常规的案例：A.如果出现前期无证施工，甲方不允许立塔吊，只允许用汽车吊，对于汽车吊总包单位要求签证；B.最终落地的建筑面积如果减少太多，总包单位会以10、开办费总金额变化较小，拒绝执行按照建筑面积单方指标包干的合同条款。如果固定总价包干，建筑面积减少则总包单位也肯定不会让扣减，但是甲方觉得心理亏。C.因为甲方原因导致工期延长超过总包心理范围，不管你是否包干，相应塔吊及人货梯等租赁费用也会进行索赔。D.甲方的开办费项目只有一些笼统的说明，如果落地方案与普通情况相差较大，则很有可能导致索赔；【策划要点】所以我们要讲清楚对开办费影响较大的项目的实际现状以及系相关要求，让投标单位的报价更加接近于实际情况。也让甲方在议标的同时，对各项开办费的费用标准，有一定的测算依据；A、临时围墙现状图及要求：地块临时围墙的现状是什么，对总包的临时围墙的要求是什么，两者11、的差距才是总包单位需要报价的内容。例如：临时围墙是否要达到政府相关的要求？甲方的临时围墙是否要兼顾广告围挡的要求？如果有好几期，每期之间的围墙分隔方案是什么？如果有示范区，则示范区 和货量区之间的围挡分隔形式和标准是什么？临时围墙拆除后，正式围墙砌筑前的场地的临时维护方案。B、塔吊和人货梯的数量、规格、预计使用时间：根据项目大致的施工平面布置图，给出相应塔吊和人货梯的数量、预计使用时间用于给投标单位报价，但是同时也要对时间做出一定的宽容度设置，比如：在预计时间之内，因为甲方的原因导致塔吊和人货梯的使用时间比预计时间超出在2个月以内的，费用不予增加。给出相应的参考规格是便于成本部进行内部询价和测12、算，具体塔吊规格由施工单位自行确定。C、临时道路的布置方案：根据项目的总平面布置图，给出相应的大致的临时道路布置方案平面图给投标单位，并且对内提供临时道路的做法，厚度，宽度，配筋，长度等，便于内部进行测算，用于议标；D、出入口的个数：根据项目的总平面布置图，明确需要设置的出入口的个数，方便投标单位测算道路开口的费用，出入口的位置及数量还会涉及到是否存在红线外的道路问题，如有，应在招标阶段一并明示；E、甲方及监理的办公要求：需要告知投标单位，需要给甲方及监理设置的办公室的间数、面积及相应的办公设备，对于投标单位自己的临设他自己有 相应思考，结合起来方便投标单位对临设进行报价。但是严禁甲方对此项内13、容提过高的要求，原则就是按照最简单的进行配置。F、临建面积估算：根据以往项目的经验，预测总包临时建筑（板房）需要搭设的面积，其中包括：甲方办公室、监理办公室，施工单位办公室、仓储室、食堂、厕所，住宿等生活区面积等.成本部需要根据项目提供的面积、板房的装修标准，预计提供的办公家具，等进行临时设施费用的测算和预估。G、临设场地要求：必须明确总包不能在现有地块及待开发地块红线内搭设临建，故相关临设场地的租赁费用需要投标单位考虑进入开办费中。因为甲方地块开发节奏有不确定性，一旦开发节奏提前，临设的搬迁将成为甲方最为头痛之处，而且总包还会向甲方索赔相关方没用。H、脚手架的形式：必须明确本项目采用脚手架的14、形式，是爬架，悬挑架，还是满堂脚手架，并且对相应的使用时间进行约定，便于投标单位进行投标报价，也方便内部进行费用测算。如果裙楼有幕墙工程，还得明确脚手架是否要兼顾裙楼幕墙的使用，其拆改方案及相关费用需要预估。同时应设置一定的时间宽容度。I、看房通道的费用：甲方是否要设置看房通道，如果有，看房通道的方案需要进行明确，便于总包进行报价；J、甲供材的检测费用：除了总包单位自己购买材料的检测费用，还应包括当地质监部门对于甲供材的检测相关费用。因为此部分费用不同地区不同要求，且属于垄断性质，所以应提醒投标单位在投标 报价之前应对当地的检测费用了解清楚。K、洗车槽工程的统筹：政府部门对于洗车槽是否有相应的15、技术要求，如果有应进行明确。同时项目部可统筹土方工程的洗车槽和 总包工程的洗车槽，尽量调整在一个位置。这样甲方可以节约洗车槽的相关费用。L、水电费的操作方式：现在的水电费一般有两种方式：第一种是总包只报自己的水电费用，分包单位水电费用由总包单位进行统筹，交水电押金，挂表计量。第二种是开办费中把所有分包单位的水电费用全部包含在开办费中。建议采用第二种；M、开办费的包干规则：是固定总价包干，还是单方指标包干？如果是单方指标包干，则单方指标对应的建筑面积口径是什么？等问题都需要进行明确。模拟清单编制的控制要点说明：模拟清单编制的控制要点，简单分以下五个部分进行阐述：主体结构工程、防水与保温工程、粗装16、修工程、安装工程、商票及保理；1.主体结构工程清单控制要点：A、模拟清单含量指标的控制结合限额指标，历史项目的含量指标，目标成本中的含量指标，建议是低于限额指标和目标成本中的含量指标，略微高于历史项目的含量指标；B、所有的辅助项目不应独立计费，例如：措施钢筋，钢筋搭接，二次结构的钢筋混凝土，钢板止水带，施工缝。C、确定材料调差的范围（钢筋、混凝土、砌体、砂浆等），方式（按施工期间月平均预算价进行调差，还是按每月的价格进行调差）、免调幅度（是3%，还是5%）、依据（是当地信息价，还是其他权威网站公布的市场价）、责任划分（因不同方面造成的工期变化，对材料调差金额影响的责任分判）2.防水与保温工程清17、单控制要点：A、防水工程清单编制依据标准建筑做法的中的防水做法进行，应统计类似业态防水工程做法的经验含量指标。同时区分装修二次防水和总包的防水做法范围；B、保温工程建议单独发包，因为保温材料及做法经常会由于政策的变动而进行变动。如果计入总包招标，则很有可能后期保温做法的变动，导致进行重大变更。由于无响应合同价，导致价格谈判异常艰难。3.粗装修工程清单控制要点：A、粗装修工程依据标准建筑做法进行编制，但是要注意将标准建筑做法融合进入施工图设计（对设计做出相应的要求），不要出现标准建筑做法文件和施工图中的建筑做法相互矛盾的情况；B 、施工工艺尽量不要分层编制清单，例如 ：甩浆、界面剂、底层、面层、18、表面处理等。拆分过细进行报价会导致1+12的情况，使得最终报价偏高；C、表面处理、基层处理、辅助项目不应单独计费，例如：钢丝网，基层凿毛等；4.安装工程清单控制要点安装工程的含量指标无相应的限额指标，也无相应的经验指标。在编制模拟清单的时候，注意找一个历史已转包干的类似项目进行对标来进行编制，避免因为含量指标的差异，导致转包干或者结算时候的指标与定标指标相差太大；5.商票及保理：A、现对于标杆地产大多采用保理以及商票进行支付，如果将不同付款条件给总包单位带来的财务成本融入各子项综合单价，会导致综合单价失真，无法与不同付款条件的项目进行对标；B、为了不同项目不同时期的总包定标的价格水平，在列总包19、清单的时候，注意将保理和商票给总包单位带来的财务成本和税费的增加，在清单中进行单独列项，不能融入各子项工程的综合单价中。历史重大索赔案例，新项目总包招标 ，提前预判规避风险说明：梳理历史项目重大索赔案例，对于新项目的招标需要提前预判，并且规避相关风险；以下以三个笔者经历过的索赔案例进行阐述：【案例一】备案合同金额与实际合同金额差异导致总包费用增加的索赔：案例描述：某项目总包合同金额为1亿元，由于政府要求的备案合同要包括指定分包工程（含户内精装修，因为为精装修竣备），导致总包备案合同金额增加至2.8亿元。导致总包实际多支出“工伤保险”和“安责险”约60多万元，最终甲方以签证形式进行处理，导致签证20、比例超标。经验教训：对于总包的报建费用，因备案合同金额和实际合同金额的差异导致的报建费用的增加，在清单中单独列项。根据政府部门的文件列支相应的费率，最终根据实际落地备案合同金额进行核算。【案例二】“毛坯竣备 ”改“精装竣备”导致总包提出索赔600万元：案例描述：某项目前期总包招标时按照“毛坯竣备，精装交付”执行，总包合同工期及协调服务费中未包含批量精装修版块。后期因政府要求，精装交付的楼盘必须要求为“精装竣备 ，精装交付”导致总包工期 延长6个月，总包所有管理人员必须留存现场，相关协调服务费用大大增加，总包提出600万元的索赔；经验教训：对于现在政府限价主导的房地产市场，无法预知的政策层出不穷21、，而且很多项目出现了在拿证前几天都还不知道到底是按照精装来出售还是毛坯来出售的情况。此时在总包招标的时候，应将批量精装修纳入，但是可以将精装修协调服务费及相关工期延长的费用进行单列，如果后期一旦改为毛坯，则明确相应费用进行扣减；【案例三】“内保温”改“外保温”的合约分判案例：案例描述：某项目原定按照内保温进行招标，且保温工程包含在总包工程中。但是后期执行的时候发现，对于精装修交付的建筑，内保温热桥部分无法在规范和美观中进行协调处理，故后期改为外保温；但是外保温并无相关的合同单价，而且整个保温工程涉及金额较大，总包不同意甲方拿出来单独分包，且想从此次变更中赚取一部分额外的利润。虽然最终价格谈妥，但是耗时较长，耽误了现场的进度。经验教训：由于保温工程受毛坯及精装修的不同，而保温形式会有所区别 ，而且每个地区在节能办备案的保温材料都会有所变动。且保温工程从总包招标到具体实施中间有将近一年以上的时间。故后期新项目把保温工程单独进行发包，切记计入总包工程的范围。