1、度假别院自营项目策划方案自营项目策划方案一、项目区域分析1、友爱镇对于打造“一院一主题，共享民宿小院，乡村会客厅”的政策导向正好与我们公司项目相契合。2、皇庄村地处成都市郫都区友爱镇，东距县城七公里，西靠友爱三元场，北达清水河，南临农科村，郫花路穿村而过，交通位置优越。3、现在的皇庄村目前的支柱产业是以苗圃为主，现在村民房屋都是以自住为主，基本没有涉足过农家乐，现有房屋都比较陈旧。二、周边竞品情况1、周边农科村农家乐非常多，最出名的是徐家大院，刘氏庄园。这是农科村最早的农家乐，是友爱镇农家乐的名片。2、观景楼农家乐，配餐788元1288元/桌，民宿120元180元/间.夜，临水轩消费是78012、688元/桌，民宿280380元/间.夜。结论：周边民宿、农家乐很多，同质化竞争很激烈，上客率都不理想。三、皇庄村自营项目整体定位抛砖引玉，我搭平台，大家唱戏。吸引更多商家共同打造项目，从而实现大家共赢的局面。四、项目初期规划规划自营项目：将4号院、5号院、6号院、7号院及的院落作为自营特色民宿区（A区）。其余物业作为康养度假民宿区（B区）A区结合现代国际元素，打造流行派对空间。关键词：主题独院，时尚，国际化元素，定制消费，强IP优势：劣势：1、交通便利2、绿化率高，空气清新3、私密性强4、契合友爱镇打造“乡村会客厅，主题民宿聚落”的发展政策5、有区域优势，中国农家乐发源地的名片1、全新组合模3、式，适应性有待考证2、自成IP与项目本身环境关系不大3、管理难度相对较大机会:威胁：1、消费迭代更新2、大成都范围内缺乏相应业态3、本身项目架空层适合这种业态4、自成IP，易造网红，易推广5、快速汇集人气，为后期物业销售打下基础对原住村民和周边村民影响较大优势：劣势：1、交通便利2、绿化率高，空气清新3、私密性强4、契合友爱镇打造“乡村会客厅，主题民宿聚落”的发展政策5、有区域优势，中国农家乐发源地的名片1、全新组合模式，适应性有待考证2、自成IP与项目本身环境关系不大3、管理难度相对较大机会:威胁：1、消费迭代更新2、大成都范围内缺乏相应业态3、本身项目架空层适合这种业态4、自成IP，易造网4、红，易推广5、快速汇集人气，为后期物业销售打下基础对原住村民和周边村民影响较大B区将B区打造成为园林式健康养身度假别院，集养身、餐饮、民宿、度假于一体的大型健康养生度假别院群落。其主要针对以70，80后为主的“上有老，下有小”家庭亲子度假型消费群体。优势：劣势：1、交通便利，距成都市区1小时车程。2、项目内空气清新，绿化率高3、项目私密性强，曲径通幽4、契合友爱镇打造“乡村会客厅，主题民宿聚落”的发展政策5、有区域优势，中国农家乐发源地的名片1、区域发展较早，整体陈旧，老化2、类似竞品同质化3、村民返迁造成管理不便4、针对的客群消费较理性机会：威胁：1、一院一主题，打造共享民宿小院2、全新的农5、企合作模式，投资小风险可控1、可复制性强，同质竞争激烈2、后期经营缺乏持续竞争力优势：劣势：1、交通便利，距成都市区1小时车程。2、项目内空气清新，绿化率高3、项目私密性强，曲径通幽4、契合友爱镇打造“乡村会客厅，主题民宿聚落”的发展政策5、有区域优势，中国农家乐发源地的名片1、区域发展较早，整体陈旧，老化2、类似竞品同质化3、村民返迁造成管理不便4、针对的客群消费较理性机会：威胁：1、一院一主题，打造共享民宿小院2、全新的农企合作模式，投资小风险可控1、可复制性强，同质竞争激烈2、后期经营缺乏持续竞争力最后：A、B区恰当融合可以快速汇聚人气，使之成为网红景点，并促进后期业态形成。最终促进物业销售。五、营销推广（一）、目标客源：70，80、90后社会消费主力人群。目标人群画像：猎奇、时尚、高消费、国际化元素（二）营销思路：1. 有主动营销快速过度到自媒体营销2. 强IP，易推广，多渠道3. 圈层营销，渠道合作4. 搭建平台，吸引更多主题民宿经营者来共同打造总结：锁定目标客源人群，以强IP，主题活动营销，快速切入市场，形成口碑效应。并利用主流营销平台推广，形成粉丝群，吸引人气，吸引商家。助力整个院落剩余物业的去化，差异性补充郫都去友爱镇现有的经营性业态。结合国际时尚元素，打造乡村镇新农旅结合示范性特色民宿院落标杆。