1、改造工程筹划方案整理XX市解放路改造工程筹划方案21o 218o 84 m,8300元/n)2准现楼豪装曼哈顿大厦单 体高层公寓套间三房43。14197。88 m,8200元/m2准现 楼豪装2-工程的优势劣势2工程优势：n位置优越、交 通便利，附近生活配套齐全，紧兴购物商圈n景观优 越与XX市中心最大的绿地公园一路之隔，园景、山景收眼 底。n同区域同文件次竞争工程不多，直接竞争大大减少。 n工程规模较大，利于发挥规模效应和硬件配套优势。2项 目劣势：n属于纯住宅工程，容易产生住宅和商业间矛盾。 n开发本钱高，不利于发挥价格竞争力优势。n工程档次较 高，会针对消费人群变狭窄。n工程旁的高架桥建2、筑，令项 目低层单位受景观和噪声的影响。n一方面工程开发资金需 求量大，对销售周期要求较短，另一方面，此类型工程对 施工进度要较高，因此。两者间的矛盾将制约着工程的成 功。3-目标客户的定位和分类工程的塔楼从产品形式上可 分为住宅和公寓两类型，虽然两者皆为居住用途，但其针 对对象有所不同。3住宅的目标客户 nXX市内的私营企业主和高收入人士，年龄介于300之间。n东北地区的一些 实力雄厚的中资企业或私人企业界所有者或高级管理人员。 n东北地区的高级公务人员。n祖籍东北华侨。3公寓的目 标客户 n在 的三资企业的外方投资者或高级管理人员。n的外国企业及其驻华机构的高级管理人员。nXX市内拥有稳定3、经济收入且具有投资意识的中高收入人士。他们共同特征：是社会上事业成功的一群，他们或者是经 历拼搏后正处于壮年，或者是后起之秀，他们年青有朝气, 对自己的奋斗感到自豪，他们需要认同和肯定自身的价值, 更需要荣耀和被受尊崇。所以他们注重产品的素质，注重 工程的内涵，注重工程的形象。4-工程定位4工程理解1、 本工程位于市中心商业旺区，地价本钱非常昂贵，所以本 工程的开发，必须以商用物业和高价住宅相结合开发，才 能承受本工程开发本钱压力；2、本工程位于市中心，交通兴旺，以及城市规划配套 完善，更享有劳动公园的绿化、园景以及稀贵的山景的景 观；如本工程能充分发挥景观优势和结合商业开展的优势, 且配合本4、工程的硬件支持，建议本工程走高尚住宅的路线。3、本工程位于繁华的商业、娱乐地带，周边琳琅着新 颖时尚、前卫动感的商业经营理念，且消费对象也是针对 这群中青年的消费群。所以工程住宅局部的重点目标客户 是这群中青客户群。4产品定位根据工程所具备的先天优势 和以上所述的目标客户层定位，令本工程住宅有条件走“高档次豪宅”路线。众所周知，作为豪宅楼盘，不但要 有顶级的硬、软件配套（如智能化配套、会所、人车分流、 足够车位等），更应有不可替代的自然环境资源（如海景、 山景、园景等），本工程的产品不仅能具备这些条件之外, 更具有位于城市繁华中心的条件，故其产品定位为：XX市 中心标志性顶级豪宅XX市中心位于5、XX市最繁华的地 理位置；标志性一一强调工程在XX市的城市地位；顶级一 一走在时代的最前边，超越居住新境界；豪宅一一非一般 的住宅，是住宅市场的高端。4形象定位工程的形象定位顾 名思义是根据产品定位确定工程主题形象，该主题一方面 能反映工程的特色和内涵，另一方面指引筹划推广方向， 并为工程增加附加值。如我司操作奥林匹克花园的主题形 象是“运动就在家门口”就充分体了楼盘特色，会其推广 策略事半功倍。为了打动我们的目标消费群；荣耀、尊崇 所在的定位，去捕捉目标客户群的独特的心态。建议工程 的住形象定位是：“滨城都会至尊府第 4工程形象包装本 工程的产品定位是一个有标志性的顶级豪宅，既要突出顶 级豪6、宅的亮点，又要表现工程的高层次的品味，因此本项 目包装成一个时代感很强的豪宅概念，且囊括了超越人性 化的居住理念，使到本工程的产品既能适合年长的事业成 功的人士荣耀与尊崇的所在的品位之外，还适合一些叫年 轻的成功人士的时尚、超越世俗品味要求。使到居住在这 里的人群，有尊贵身份的象征，是事业成功的人士的标志。 5-产品建议5住宅功能细分和户型面积的比例建议51对a、 b、c、d号楼功能说明a号楼：其功能为住宅楼，由于其位 置受商业环境影响，其档次性也会有所折扣，故建议将其 针对客户层放宽，因此，户型面积比例为：户型建筑面积 比例二房75515小三房95040标准三房110533小四房 130012b号楼：其功能为公寓楼，由于此类型住宅产品有其 独特的市场特征，故需满足以下要求：n实用性在面积有所 控制的前提下，保证每个单位的各种使用功能。n投资性作 为公寓概念，应既可居住，又可办公，其投资价值比一般 住宅较理想，这对于投资客户有较大吸引力，另一方面， 本工程的销售单价较高，故可在面积上尽可能令其总有所 控制，从而更好地满足投资客户的要求。n服务性公寓