1、房产估价师经营与管理辅导：房地产项目融资方案（1）组织形式选择1）既有工程法人融资形式是依托现有法人进展的融资活动。2）新设工程法人融资形式是指新建工程法人进展的融资活动。（2）资金来源选择1）资本金筹措。国家对房地产开发工程资本金比例的要求是30。资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等，实物出资必需经过有资格的资产评估机构评估作价，并在资本金中不能超过肯定比例。另一种有效的资本金筹措形式是合作开发模式：以资金或土地使用权作价入股。2）债务资金筹措。债务资金筹措有信贷融资和债券融资两种。债券偿付方式有三种：归还，通常是到期一次归还本息；转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的2、在发债券，也可以说是以旧换新；转换，即债券在有效期内，只需支付利息，债券持有人有权根据商定将债券转化成公司的一般股。可转换债券的发行，不需要以工程资产和公司的其他资产作为担保。3）预售或预租收入。由于房地产开发工程可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这局部收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发工程进展权益融资和债务融资的压力。但预售楼宇通常是有条件的，一般规定，开发商投入的建立资金（不含土地费用）到达或超过地上物估计总投资的25以后，方可获得政府房地产治理部门颁发的预售许可证。（3）融资方案分析1）资金来源牢靠性分析。资金来源牢靠性分析主要是分析工程所需3、总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供给，即资本金和债务资金供给是否落实牢靠。2）融资构造分析。融资构造分析主要分析工程融资方案中的资本金与债务资金比例、股本构造比例和债务构造比例，并分析其实现条件。3）融资本钱分析。融资本钱包括债务融资本钱和资本金融资本钱。债务融资本钱包括资金筹集费（费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息），一般通过计算债务资金的综合利率，来推断债务融资本钱的凹凸；资本金融资本钱中的资金筹集费同样包括费、手续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费则需要按时机本钱原则计算，当时机本钱难以计算时，可参照银行存款利率进展计算。4）融资风险分析。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供给风险、利率风险和汇率风险。资金供给风险是指融资方案在实施过程中，可能消失资金不落实，导致开发周期拖长、本钱增加、原收益目标难以实现的风险。利率风险则指融资方案采纳浮动利率计息时，贷款利率的可能变动给工程带来的风险和损失。汇率风险是指国际金融市场外汇交易结算产生的风险，包括人民币对外币的比价变动风险和外币之间比价变动的风险，利用外资数额较大的工程必需估测汇率变动对工程造成的风险和损失。