1、 公司管理制度公司管理制度 工程管理行为标准指引 实施时间：实施时间：20162016-0 06 6-1616 工程管理行为标准指引 2 目目 录录 一、一、目的目的 二、二、适用范围适用范围 三、三、解释与说明解释与说明 四、四、职责分工职责分工 五、五、标准内容标准内容（一）（一）工程管理行为工程管理行为 1、项目部组建项目部组建 2、场地勘察场地勘察 3、工程策划工程策划 4、监理管理监理管理 5、总包管理总包管理 6、计划管理计划管理 7、图纸管理图纸管理 8、技术交底技术交底 9、样板管理样板管理 10、工作面移交工作面移交 11、材料管理材料管理 12、变更和签证变更和签证 13、2、竣工验收竣工验收 14、整改移交整改移交 15、业主开放日活动业主开放日活动 16、维修整改维修整改（二）（二）工程工程管控要点管控要点 1、土方工程土方工程 2、支护工程支护工程 3、桩基工程桩基工程 4、结构工程结构工程 5、砌筑工程砌筑工程 6、抹灰工程抹灰工程 7、防水工程防水工程 8、外墙装修工程外墙装修工程 工程管理行为标准指引 3 9、门窗工程门窗工程 10、栏杆工程栏杆工程 11、机电工程机电工程 12、精装工程精装工程 13、市政工程市政工程 14、园建工程园建工程 工程管理行为标准指引 4 项目工程管理行为项目工程管理行为标准标准 一、一、目的目的 通过建立工程标准化体系，3、提升工程管理效率、规范工程系统性风险、提高工程品质，从而实现规模扩大和效益提升齐头并进的管理目标。二、二、适用范围适用范围 适用于公司开发的所有项目。三、三、解释与解释与说明说明 1.工程标准化：指对工程管理行为、工序施工流程、细节构造做法等编制形成标准化成果，并作为标准规定动作来进行推广运用、贯彻实施。工程标准化按性质可划分成工程管理标准化和工程技术标准化。2.项目工程管理行为标准：项目工程管理行为标准属于工程管理标准化的范畴，是对项目开发全过程中的各个工程管理行为提出标准管理动作要求。3.本标准文件中的【前置条件】是指该项目管理行为所需相关部门完成的前置动作和阶段成果；【公司规定动作】是指4、对该项目管理行为要求采取的强制性规定动作；【注意事项】是指针对该项目管理行为的公司规定动作补充说明或其它提示事项。四、四、职责分工职责分工（一）（一）平台工程管理平台工程管理部部 1、负责落实集团工程管理制度在区域和城市/项目的贯彻落实；2、负责区域项目工程管理行为标准的编制、修订、解释，确定区域项目管理行为规定动作；3、负责不定期地采取项目评估和项目巡查等方式对项目工程管理行为标准贯彻实施情况进行检查；4、每季/年度对项目公司的项目管理行为贯彻实施情况进行评价和考核。（二二）项目项目公司公司工程工程部部 1.负责按照项目工程管理行为标准在本项目的贯彻落实；2.负责项目工程管理行为标准在本项目5、贯彻落实情况进行总结和反馈。五、五、标准标准内容内容（一）（一）工程工程管理行为管理行为 1、项目部组建【前置条件】取得土地实际使用权【公司规定动作】（1）成立项目部：在项目启动会之前,城市公司应成立项目部，并任命项目经理（或土建工程经理）。（2）项目部人员编制：在项目部成立一个月内，项目经理（或工程总监）应负责牵头组织编制完成项目部组织架构及人员配置要求；在项目实施过程中，区域将对项目部人员的到位情况进行检查。工程管理行为标准指引 5【注意事项】（1）项目部人员配置要求要满足项目组织架构和岗位的相关要求，应包括项目经理、土建、设备工程师等核心岗位，项目部人员配备可按照施工阶段分阶段逐步到位。6、（2）工程总监及项目经理应根据项目部人员配置要求，负责落实项目部人员到岗，并对新员工做好入职培训，确保项目前期工作顺利开展。2 2、场场地勘地勘查查 【前置条件】取得土地使用权、规划设计方案、测绘及勘察单位定标【公司规定动作】（1）用地红线、场地标高和场地周边管网复测：在取得土地使用权后，项目部应进行红线复核，查看是否与周边边界冲突；复测场地及周边道路标高、市政管网检查井定位和井底标高等，为设计提供依据，同时场地标高复测图作为计算土方平衡依据和土方招标工程量计算依据。（2）地质勘察：在取得土地使用权后，根据场地地质条件，判断是否需要进行地质初勘，对需要进行初勘场地需在规划方案确认前完成地质初勘7、，并编制形成地质勘察报告（初勘）；对地质条件较好和地区地质条件变化不大区域，设计可以借鉴周边项目地质详勘结果，在规划方案确认后直接完成地质详勘，并编制形成地质勘察报告（详勘）。（3）市政配套调查：在取得土地使用权后，项目部应负责对项目红线内的场地现状、红线外的市政配套情况进行调查，并与相关政府主管部门提前沟通施工期间及交付后的市政配套接驳及解决方案；项目部应牵头组织设计部、报建部门相关人员召开市政配套解决方案的专题会议并形成会议纪要。【注意事项】（1）地质情况勘察的准确性对确定基础选型及基坑支护方案影响极大，项目部应严格按照规范勘察密度及勘探深度组织勘察，对地质复杂、有可能存在不良地质情况的地8、块还需要适当加密勘探点或加深勘探深度，必要时还需要进行超前钻勘探，以尽可能避免在施工中因未探明的地质原因导致基础型式的重大变更。（2）市政配套调查包括对场地内遗留物（如高压线塔、排水沟渠等）和红线外水、电、气、路等周边市政情况进行现状查询及现场复核，市政配套解决方案应进行经济方案的优化比选，以便为规划设计及成本测算提供依据。（3）红线内存在古墓暗坟、人防孔洞、排水涵洞、光缆、燃气管道等不明地下障碍物可能性时，在取得土地使用权后，项目部应及时组织场地探测，地下物探图应放入土方、桩基工程等招标文件中，并要求投标单位上报相关的施工措施费用，以消除施工过程中有可能出现的法律和合约风险。（4）结合市政配9、套调查情况，项目部在室外化粪池选址、变配电、发电机房、水泵房位置选址与设计部进行切商，从成本、客户、销售等维度进行综合判断是否合理。3 3、工程工程管理管理策划策划【前置条件】项目启动会、报建方案文本确认后【公司规定动作】（1）工程管理策划书编制：在项目启动会后一个半月内，项目部应编制完成工程策划书，项目经理主持 工程管理行为标准指引 6 工程策划报告编制，工程策划报告的内容和深度应达到区域工程策划制度的相关要求，并完成武汉公司内部评审。（2）区域联合评审会：区域在收到工程策划报告 7 天内，牵头组织区域设计、成本、运营、营销等相关部门召开区域联合评审会，区域公司工程主管领导应参加评审会，平台10、工程管理人员负责记录并填写工程策划评审意见表；评审意见经项目部修改调整后提交区域工程管理中心备案。（3）工程管理策划落实：项目部应负责将工程策划思路落实在监理、总分包招标技术要求和现场施工管理中去，并结合现场实施情况对工程策划进行合理调整和定期总结，平台工程管理人员将在项目巡检中对工程策划的现场实施情况进行检查评价。【注意事项】（1）工程策划书需重点阐述项目周边市政配套情况和解决方案、展示区专项策划、重点难点分析及解决措施、项目品质保障措施（防渗漏、防空鼓开裂）、交付风险分析及解决措施。（2）涉及规划验收或竣工验收之后改造项目需在工程管理策划书中针对加建项目进行前期策划，涵盖设计报建图纸、改造11、预留预埋、加建部位防渗漏、工期、改造前后施工单位界面划分等。4 4、监理监理管理管理【前置条件】规划设计方案、监理单位考察及投标入围名单【公司规定动作】（1）监理单位考察及入围要求：项目经理应全程参与监理单位考察，组织拟入围投标监理单位拟派驻总监答辩，答辩合格单位方可入围。（2）监理人员配置及招标技术要求：在取得初步规划设计方案后，项目部应参照区域公司监理单位配置标准和奖罚细则结合项目特点编写本项目监理人员配置要求及具体奖罚措施。监理招标技术要求还应包括对各施工阶段的监理人数、资历和专业能力的要求，器材设备及检测工具配置要求、现场管理行为、内业资料要求等招标技术要求。（3）在现场开工之前，监理12、人员应进驻现场，项目经理负责对到岗监理人员进行面试审核，并监督管理监理部按照监理合同协议要求履约监理责任。（4）在监理进场后 15 天内，监理总监应提交 监理工作实施规划；在各分部分项工程开工之前 7 天内，应提交各专项工作监理细则；监理工作实施规划及监理细则应经过项目经理审批，并组织对监理工程师及施工单位进行技术交底。（5）监理人员根据现场进度和施工质量及时组织进行隐蔽验收和工序验收或移交，对土方回填、桩基施工、混凝土浇筑、防水施工等工序进行旁站监理；对施工单位不能满足现场管理要求的行为应发出监理指令并限期整改落实；监理工程师应填写监理日志，对每日工地进度、质量、安全文明状况和监理实施情况进13、行记录。（6）监理总监应每周负责组织定期召开监理例会和安全文明联合检查，并具体负责监理例会纪要的整理、归档、跟进落实等相关工作；按工程进度安排进行实测实量检查，记录实测实量结果，保留原始测量数据。督促施工单位对现场施工作业面进行 100%的实测实量并形成实测实量记录，监理部应不少于 30%的抽查，及时反馈实测成绩至甲方项目部，并阶段性完成测评总结和提升措施。工程管理行为标准指引 7（7）监理工程师应参与样板确认和样板验收，主持材料进场验收和材料有见证送检，监理单位需对材料进场建立台账管理，明确材料进场时间、规格、品牌、送检时间及送检结果等。（8）监理部资料员需按照主管部门要求，做好技术、隐蔽验14、收、竣工验收等系列资料，并按要求分类归档管理。【注意事项】（1）项目部根据监理奖罚措施对项目部监理人员及时进行工作业绩评估和落实奖罚。（2）项目部需针对监理团队进行项目过程测评和交付测评标准培训，项目部专业工程师需对监理工程师评估体系熟悉程度和测评动作进行检查，并督促监理工程师按照集团和区域测评标准对总分包施工质量动态管控。5 5、总包总包管理管理【前置条件】施工图出图或模拟清单、考察及投标拟入围名单、工程策划评审【公司规定动作】（1）项目部参与区域招采部门组织的供应商考察，其中第三方测评成绩作为衡量是否入围的重要条件。（2）要求入围总包单位按照项目总包答辩会相关要求进行答辩，对答辩不满足要求15、的单位取消入围资格。（3）总包招标质量技术要求编制：项目部应牵头组织编制总包招标质量技术要求，将工程策划的主要思路及现场管理要求在招标文件中进行落实。（4）标前交底及标后约谈：项目经理应全程参与标前技术交底、标中技术澄清总包招标工作；工程总监及项目经理应参与成本管理部牵头组织的标后约谈会，形成的标后约谈记录表会议纪要。（5）进场交底会议：项目部根据现场进度要求及时组织召开总包进场交底会并形成会议记录，参会人员包括区域工程人员、负责招采和成本人员、工程总监、项目部、监理部成员以及总包方项目主管领导及主要管理人员。【注意事项】（1）进场交底会议内容包括：项目部人员介绍、项目日常管理要求、总包管理要16、求、项目内业资料要求、展示区施工及配合、项目快速启动的要求等。（2）在总包进场后，项目部应组织公司成本管理部相关人员到现场对总包单位进行合同交底，合同交底会议可与进场交底会议合并进行。交底内容包括合同承包范围、工作界面划分、合同主要条款、进度款支付及变更签证管理等相关合约成本要求。6 6、图纸管理图纸管理【前置条件】扩初图纸、施工图纸、二次深化图、设计变更【公司规定动作】（1）项目部跟踪设计图纸进度，参与设计图纸阶段性成果审核，特别是对涉及标高、市政配套接驳、设备间位置、客户投诉重点等方面进行合理性审核，同时跟踪多轮审核意见落实情况。（2）图纸会审：在总、分包开工之前，由项目经理牵头组织，邀请17、设计部、设计院进行现场设计交底和答疑，并形成图纸会审记录，并经公司变更审核流程确认后，按设计变更的程序进行下发。（3）图纸管理：项目部资料员协助专业工程师做好完整的图纸及设计变更登记表（台帐），并具体负责 工程管理行为标准指引 8 替图、换图、变更上图标注、图纸变更交底等图纸管理工作。【注意事项】（1）项目部专业工程师要根据工程进度与研发设计人员倒排出图计划，并跟踪出图进度；同时配合研发设计部组织的各相关部门对施工图出图之前的图纸内部审查，并形成会议记录，并将问题在正式施工蓝图中消化。（2）施工图、门窗、外墙、景观等二次深化图纸均需要分别组织图纸会审，并视现场情况需要可组织多次图纸会审。7 718、技术管理技术管理【前置条件】施工图纸、专项工程供应商定标【公司规定动作】（1）施工方案审批：在施工单位中标进场后，项目部应在进场交底会上明确其上报施工组织设计的上报时间，对重要的分部分项工程和关键施工工序还应要求施工单位编制专项施工方案进行报审，监理单位和项目部应在 7 天内完成审批，对未经施工方案报审就擅施工，且施工质量未满足要求，监理部或项目部下发责令停工及整改通知。（2）技术交底：在各分部分项工程大面积开工，监理部结合施工样板、项目测评标准等编制监理工程实施细则，并集合施工单位申报的施工方案进行审批；施工单位在施工前组织施工班组人员召开技术交底会，项目工程师及监理工程师可参与技术交底会19、，并应不定期抽查施工单位的技术交底会议记录。【注意事项】（1）监理工程实施细则、施工组织设计、技术交底等相关技术文件需在相关规范要求基础上，结合集团或武汉公司评估要求等相关制度或指引要求，有针对性编制，特别关注防渗漏、防空鼓开裂等发生几率较高问题解决方案或技术要求。（2）项目部督促监理和施工方按照审批方案进行过程监控和组织施工。8 8、样板管理样板管理【前置条件】施工图、二次深化设计图、设计样板【公司规定动作】（1）材料样板管理：在工程招投标阶段，投标单位应对所有涉及设计效果的材料部品进行送样，经设计师、成本、工程各方确认并签字认可后作为材料样板；在中标进场后，施工单位应对涉及工艺质量的材料部20、品进行材料送样，经项目部确认后作为材料样板并进行封样管理，未送样板或未经过样板确认的材料不得使用。项目工程部应严格按武汉公司材料封样管理制度执行。（2）施工样板管理：对涉及设计效果和工程质量的施工工艺均需要制作施工样板，施工样板确认由项目部牵头组织，由设计师、各专业工程师、监理工程师对施工样板提出修改意见并填写样板验收表格，经设计师、项目部工程负责人进行签字确认。（3）工序样板集中展示：总包在进场后两个月内，应在施工现场设置工序样板集中展示区，项目部组织监理部进行联合验收并有验收合格的会议记录，具体管理要求详见武汉公司工艺样板、交付样板 工程管理行为标准指引 9 工作管理办法。（4）交付样板管21、理：在标准层首次拆模完成后 45 天内，项目应选择实楼及主力户型所在的楼层按交楼标准进行样板的制作，编制交付样板实施方案，形成由研发、成本、工程、营销联合验收后的交付样板验收报告或记录。具体管理要求详见武汉公司工艺样板、交付样板工作管理办法。【注意事项】（1）材料样板包括：外墙砖、外墙石材、门槛石、精装修材料、楼梯间地砖、踢脚、铝合金/塑钢门窗、百叶窗、阳台栏杆、楼梯栏杆、入户门门锁、门碰、外墙涂料色板、屋面瓦、园建面层装修、庭院栏杆、栏杆扶手、烟道、水表箱、配电箱、开关面板、室外灯具、防水卷材、PPRUPVCPVC 管材等。（2）施工样板包括：标准层模板施工、标准层钢筋绑扎、砌筑工程、抹灰工22、程、外墙砖及外墙石材粘贴或干挂、标准层门窗安装、入户门安装、标准层栏杆安装、防水施工、地库及管井等管道设备安装、智能化综合布线、各种精装修工程、景观工程等。9 9、标准层首次拆模验收标准层首次拆模验收【前置条件】全套施工图、交工标准、标准层首次拆模完成【公司规定动作】依据客服工作考核管理办法，针对标准层首次拆模的楼栋，项目工程部组织研发、客服、工程、营销、物业等部门进行联合验收，形成风险评估报告，各部门会签、留底，工程管理部将针对各项目“标准层首次拆模”组织联合验收情况进行检查，作为项目工程部日常管理动作考核内容。【注意事项】项目工程部牵头组织客服、研发、销售等相关部门，对标准层首层拆模后情况23、进行评估。评估依据可参照武汉公司标准层首次拆摸样板关注点。重点关注影响客户使用功能问题进行排查，包括但不限于户内墙体、梁、机电设备点位及以往客诉风险点等。1010、工作面移交工作面移交【前置条件】上一道工序完成【公司规定动作】（1）工作面移交记录：在进行工作面移交时，应由监理工程师组织及见证施工单位之间办理工程面移交手续，并填写场地移交记录表，三方签字确认。两个单位按照移交标准及施工样板进行交接，如上一道工序不满足移交标准，下一道工序单位可拒绝接收，直到整改达到移交标准。【注意事项】（1）在总、分包合同文件中，应明确工作界面划分及工作面移交标准；在现场工作面移交前，项目部应组织工作面移交样板确24、认。（2）需要办理正式工作面移交手续的施工工序如下：a)土方单位完成后移交给桩基或总包单位 b)桩基完成后移交给总包单位 工程管理行为标准指引 10 c)地下室回填完成后移交给园林景观单位 d)土建完成后移交给精装修单位 e)总包对门窗洞口向门窗单位移交（三线）f)总包单位向栏杆单位移交（标高、进出位）g)总包向电梯单位移交电梯基坑、井道和机房 h)总包各类设备房、管井等处的基础、墙面装饰完成后向设备单位移交 i)总包向变配电单位移交变配电房 1111、材料管理材料管理【前置条件】选型定样、甲供材、甲指乙供材【公司规定动作】（1）材料供货计划：项目部应编制甲供材料选型、定样、分判、进场专项进场25、计划，并与招采部门、设计部门进行沟通确认最终可行计划表，各责任部门根据招采计划提供各自招标文件。在进场交底会上，项目部应要求施工单位在规定时间内上报甲（乙）供材料设备进场计划表，经监理部、项目部审核后组织实施。（2）材料进场登记：监理工程师应建立甲（乙）供材料建立材料进场登记台帐，对所有甲（乙）供材料设备的到场、送检、检验结果、使用情况等信息进行登记，作为现场查询及材料结算的依据，项目部应不定期对材料进场台账的真实性和完整性进行检查。对于发现现场的不合格材料，必须严格履行“不合格材料处置”退场监督、记录、处罚手续。（3）甲指乙供材料：对于甲指乙供管材或涉及效果类的材料，合同内约定了品牌范围多于26、 2 种时，各标段之间应统一，不得出现同一项目，两种以上品牌材料（完全隐蔽材料除外）。【注意事项】（1）对甲供材料设备，应由施工单位填写甲供材申请单，由项目部进行审核，供货商按照合同规定的供货周期组织供货；对乙供材料设备，在正式供货前应报送材料样板，由监理和项目部确认后方可供货。（2）甲（乙）供材料设备进场时，监理工程师应严格进行进场验收，并由监理工程师进行见证送检，未取得材料送检合格报告的材料设备不得使用。1212、变更和签证变更和签证【前置条件】设计变更及现场签证【公司规定动作】（1）变更和签证下发：所有设计变更和现场签证指令均需要经过项目部工程管理指令的形式下经监理部发给相关的施工单位，27、并做好文件发放登记，项目部主管工程师需对设计变更文件下发及时性进行检查。（2）变更和签证登记：项目部资料员应建立设计变更和签证台帐，专业主管或专业工程师及时将设计变更内容在施工图纸中进行标注，并对执行情况做好相关记录。（3）设计变更和现场签证执行情况：项目部工程师需根据设计变更和现场签证台账，对设计变更和现场签证执行情况进行检查，避免现场设计修改遗漏，同时将设计变更和现场签证执行情况作为结算依 工程管理行为标准指引 11 据。【注意事项】（1）对设计变更和现场签证指令，项目工程师应及时做好现场交底和确认工作，包括已完成的工程量、新增、减工程量、变更时间点的现场条件记录以及其他可能影响造价的情况28、记录等，并在规定的时间内传递到公司相关部门。（2）对设计变更和现场签证，项目部应严格审核工程签证所述事实是否属于施工单位合约外工作内容或是否符合合约规定，并审查工程签证时限性及支持性文件是否齐备，否则应一律拒收或拒签。（3）严格按照集团/区域变更签证管理制度执行。1313、竣工验收竣工验收【前置条件】楼栋内现场大面已经施工完毕、室外工程已经开始大面施工【公司规定动作】竣工验收计划：在竣工验收前三个月，项目部应牵头编制竣工验收专项计划，并逐项细化落实各个专项竣工验收及综合验收的现场条件、文件资料、验收时间、责任人，确保最终按期取得竣工备案证书。【注意事项】在竣工验收前 3 个月，项目部应牵头监理29、和各施工单位成立收尾销项工作专项小组，分楼栋、按楼层逐套进行清查，对未完工程和质量缺陷进行清点，并落实具体的责任单位、责任人、整改时间进行逐个问题销项，为进行全面的竣工验收奠定条件。1414、整改移交整改移交【前置条件】竣工验收完成并取得竣工备案证书【公司规定动作】（1）交付样板层联合验收：最迟不迟于在交付前四个月，项目部应施工完成交付样板层（包括公共空间交付样板），经相关部门联合验收并形成会议记录。（2）物业移交：项目应在交付前两个月开始进行物业移交，针对物业移交过程发现的问题，项目部下发整改通知，责成相关单位在规定时间内整改完毕，在交付前应完成物业移交手续，并填写物业移交记录表。（3）交付30、评估：在竣工交付前 2 个月，按时申报交付评估验收，具体详见 集团交付评估管理办法要求执行。【注意事项】（1）项目部应在竣工验收完成后组织监理单位、施工单位开始启动现场查验，最迟在入伙前两个月必须全部查验及整改。（2）在交付前的整改期间，区域工程、客服等相关职能部门应进行过程跟踪和督促；（3）区域客服部通过 EAS 系统对交付期间的户均报事率、维修关闭率、维修满意度进行统计，并纳入区域对项目部工作评价维度。1515、业主开放日活动业主开放日活动【前置条件】第一次：主体结构施工阶段、已销售；第二次：入伙前一个月 工程管理行为标准指引 12 【公司规定动作】（1）项目现场在业主开放日前需系统性进行31、质量、安全风险排查，并及时整改，区域将在主体结构阶段业主开放日前安排第三方项目测评。（2）竣工验收备案后，项目在 15 天内完成交付标准再确认。（3）第二次业主开放日阶段，项目部应督促施工单位做好自检自查，对质量问题及时整改，施工单位整改完成后，立即组织监理部、物业工程接管人员、维保人员再进行户内部分物业接管查验，监理单位根据查验结果督促施工单位进行整改，并做好销项管理。在经过一轮户内物管接管查验整改后，项目部组织客服、营销口人员对户内进行抽查，重点检查系统风险。【注意事项】（1）第一次业主开放日活动前，项目部需提前对客户关注的渗漏、观感等问题进行系统排查，并做好质量整改，开放日当天现场需做好32、业主工地参观安全保障措施和安全提示，现场做好参观指引；（2）第二次业主开放日活动前，项目部需根据合同交付标准提前确认现场交付标准是否满足要求规避系统风险，提前完成物管接管查验及整改，特别是对客户关注的渗漏、空鼓、开裂、门窗框破损、玻璃刮花现象等进行及时整改。1616、交付维修交付维修【前置条件】现场整改已完毕【公司规定动作】（1）集中维修整改：在集中交付期，项目部应组织施工单位成立维修队，对质量投诉问题进行集中维修整改，确保 EAS 系统内部验房销项率达到 100%。【注意事项】（1）可通过 EAS 对交付维修期的户均质量问题、维修及时率、一次维修成功率、维修满意度进行统计并制定具体考核实施细33、则。（2）在磨合期及稳定期，原项目部主要负责人需对跟进维修质量，协助维保部门做好保修工作。（二）（二）工程管控要点工程管控要点 1 1、土方工程土方工程【前置条件】取得土地使用权、规划方案定稿并确定基坑边线和地下室埋深【公司规定动作】（1）场地标高复测：方案设计开始前，由第三方测绘单位进行原始地貌测绘，方格网密度宜为 5 米5米，当场地起伏较大时，可适当加密方格网密度,并编制形成场地标高复测图，作为土方结算依据。（2）土方施工技术方案：在土方招标前，项目部应编制土方开挖技术要求，包括开挖顺序、马道收口方案、现场挖掘机和运输车数量、无证施工的应对措施等要求；在土方开挖前，应由土方单位上报土方开挖34、方案供甲方和监理进行审核；土方单位进场后，项目部应组织技术交底，并按照土方施工方案进行施工。工程管理行为标准指引 13【注意事项】（1）研发设计管理部应根据场地标高复测图进行土方平衡计算,综合确定0 标高及基坑开挖深度。（2）场地标高复测图应作为土方招标合同附件，土方单位在现场踏勘时应自行对场地标高进行复核；土方及基坑工程量应由原状标高和设计标高的计算值进行结算。2 2、支护工程支护工程【前置条件】规划方案确定、基坑支护施工方案【公司规定动作】（1）基坑支护方案评审：工程部应牵头组织工程、设计、成本、项目部等相关部门参与基坑支护施工方案的评审，并编写专题会议记录，以确保基坑设计的经济性和安全性35、的平衡。（2）边坡挡墙总体策划：对地形变化复杂的山地项目，在规划方案确定后，项目部应牵头组织设计管理部、成本管理部结合景观方案对边坡挡墙进行总体策划，以便于完善边坡挡墙施工图设计。【注意事项】（1）深基坑开挖时，应注意同步进行第三方基坑安全监测，随时关注基坑边变形、周边建筑物和管线沉降以及坑底状况。（2）项目部在工程策划时应合理划分基坑支护工程、土方工程、桩基工程的合同界面，以便于各项前期工程能够合理组织、快速展开施工。3 3、桩基工程桩基工程【前置条件】桩基施工图【公司规定动作】（1）现场试桩：项目部应在设计前期积极协助设计进行现场试桩，形成试桩记录，为确定桩基型式和桩基承载力提供现场依据。36、（2）桩基选型：在地质勘查完成后，研发设计管理部应组织成本管理部、区域工程管理部、项目部召开桩基选型专题会，并形成桩基选型专题会议纪要。（3）桩基施工及检测方案：在工程管理策划书中明确施工顺序、工期进度、质量控制、安全文明施工、桩基检测方案等方案。【注意事项】（1）扩初设计完成后，设计院应根据试桩及桩基选型结果，提前进行桩基施工图设计。（2）土方开挖后，项目部应组织监理、总包、桩基础施工单位进行桩基础成孔位置确认和移交，桩基础竣工图应由四方共同签字确认。成孔位置确认后，总包负责处理桩偏位所造成的基础变更影响，由此增加的相关费用由桩基础单位承担。（3）场地平整后移交的，应向桩基施工单位移交施工图37、纸、坐标控制点及水准点、地下管线资料、施工区域红线范围、水电接驳点。（4）监理单位对桩基施工单位的轴线及桩位进行复核并确认，项目部应每周会同监理对相关桩位坐标进行抽查。采用预应力管桩时，应结合项目周边情况、基坑支护情况考虑沉桩方式。预制管桩沉桩终止条件应以试桩时符合设计要求的试桩结果为依据进行判定，符合要求后，应由项目主管工程师、工程管理行为标准指引 14 监理及施工单位做好书面的记录。（5）采用灌注桩时，桩孔的定位、成孔后的测深、清渣工作必须留有书面记录及责任人签字，要求监理全过程监控，项目部按 20%比例抽查。灌注桩终孔后，项目部会同施工、地勘、设计、监理单位进行验收，做好书面的施工记录并38、留取岩样（每一根桩）。每根桩的桩长必须经项目部及监理现场确认及现场签字。（6）在桩基施工单位完成桩基础及桩基检测，经验收合格后，应分片区移交场地给总包，工期移交时间以此为准。4 4、结构工程结构工程【前置条件】建筑结构施工图、水电预留预埋定位图、总包定标进场【公司规定动作】（1）地下室施工方案审核：在地下室施工前，施工单位应编制地下室施工方案、大体积混凝土浇筑方案、地下室防渗防裂控制措施，经监理部、项目部审核后实施；在主体结构施工开始 7 天前，施工单位应编制完成测量放线方案、钢筋混凝土质量控制方案、水电预留预埋方案，施工方案经监理和项目部审核后方可施工。（2）实测实量结果上墙：要求施工单位每39、层结构拆模 7 天内完成实测实量 100%自查工作并建立实测实量数据记录表,监理工程师按 30%的比例抽查复核并做好书面记录。【注意事项】砼外加剂的选取对地下室防渗抗裂、地面起砂等质量缺陷有重要影响。项目部对地下室外墙、底板砼外加剂的选用应组织召开专题研究会，并形成外加剂选用专题会议纪要。5 5、砌筑工程砌筑工程【前置条件】建筑结构施工图、批量精装修墙体及水电定位图【公司规定动作】（1）首个标准层结构拆模后，项目部立即安排功能及水电布点样板和工序样板施工，并按照区域标准层首次拆模验收制度执行。（2）弹墙体控制线：在墙体砌筑之前，应用墨线弹出墙体、门洞控制双线，监理工程师应对墙体控制线进行抽查复40、核。（3）实测实量数据上墙：砌体墙施工完毕后，施工单位应 100%地进行砌体实测实量，实测数据应上墙，监理工程师应按照 20%的比例进行抽查。【注意事项】（1）砌筑工序样板房的检查内容包括：设置墙体双线控制线、标高线、拉墙筋设置、顶砖工艺、砌体勾缝、圈梁或构造柱的砌筑节点，有表明反坎留设、门窗洞口及门垛留设之间相互节点关系的样板；有表明厨卫间、阳（露）台、外墙、管道留孔节点构造，且样板有水电预留位（底盒或接驳口安装完成并标识功能）、空调孔、家具及厨柜（用油漆在墙上和地面按实际尺寸画出定位）与土建的相互关系，正确且无遗漏。（2）对顶砌异形块、窗边固定块、门窗洞口过梁、砌体墙上空调管洞应采取预制混41、凝土砌块，监理工程 工程管理行为标准指引 15 师应对预制混凝土砌块的使用进行检查。6 6、抹灰工程抹灰工程【前置条件】建筑结构施工图、批量精装修墙体及水电定位图【公司规定动作】（1）抹灰工序样板：在室内大面积抹灰之前，应根据交付样板管理制度完成样板层施工，要求样板室内抹灰全部完成，开关线盒及空调模型全部安装到位，完成后组织相关部门进行联合验收并形成会议纪要，抹灰样板经确认后方可大面积施工。（2）弹房间方正线：在墙体砌筑期间，应在房间内弹出房间方正线，以便于墙体抹灰厚度的控制，确保室内尺寸方正。（3）实测实量数据上墙：墙体抹灰施工完毕后，施工单位应 100%地进行墙体实测实量，实测数据应随测随42、上墙，监理工程师应按照 20%的比例进行抽查。【注意事项】（1）内墙抹灰样板需要确定的内容包括：基层处理、挂网符合抗裂要求；灰饼布置、方正控制、护角做法、标高控制、门窗洞口尺寸控制；分层抹灰工艺、水电出墙位（抹灰面）埋深控制、石材或瓷质踢脚线部位的抹灰层预留粘贴厚度（2）外墙抹灰样板需要确定的内容包括：基层处理、挂网、防水等做法符合抗裂要求；门窗洞口标高及尺寸控制。7 7、防水工程防水工程【前置条件】防渗漏管控体系、防水工作界面划分【公司规定动作】（1）防水施工方案报审：在防水工程施工前，由总包正式上报防水施工专项方案，监理部和项目部应认真审核其构造做法和施工工艺是否满足国家标准以及区域防渗漏43、管控体系。在防水工程开始前，项目技术工程师应组织防渗漏管控体系、节点构造的技术交底，并形成书面的防水做法交底记录。（2）防水材料送检：防水材料进场时，应组织监理工程师进行有见证送检，防水材料在取得检验合格证书方可大面使用；在施工过程中，监理工程师要进行材料用量及涂刷厚度的双重控制，以确保防水材料的充足用量。【注意事项】（1）区域研发部和区域工程管理部牵头完善区域范围内防渗漏管控体系，研发部应负责将关于防水做法纳入设计任务书并在施工图中进行落实；项目部应在图纸会审时检查确认防水做法是否在建筑施工图中进行落实，并在总包工程招标质量技术要求中、合同中落实防渗漏管控体系要求。（2）在防水工程大面积施工44、前，应施工防水工艺样板，经监理部和项目部验收合格后方可大面积施工。防水工艺样板验收内容包括：防水基层平整清洁坚实、线条顺直阴阳角做圆角；排水坡度方向正确；涂层范围正确；附加层设置符合要求；防水层无系统性质量问题。（3）在防水工程施工前，应对混凝土结构进行 24 小时的蓄水检验（屋面、露台和卫生间必做），必须先对渗漏部位按照项目部审批后处理方案进行处理，处理完成后方可大面积施工。地下室侧墙必须对 工程管理行为标准指引 16 穿墙螺栓用防水砂浆封堵并验收合格，该项作为防水施工前重要隐蔽验收内容，验收合格后方可进行大面积施工。8 8、外墙装修外墙装修【前置条件】外墙分色图、外墙排砖图【公司规定动作】45、（1）外墙材料样板：在外墙装修施工之前，经设计师签字确认样板，并按照材料封样管理制度执行；（2）外墙施工小样：在外墙材料样板确定后，项目部应在施工现场设置样板墙体，进行外墙砖、外墙涂料的施工小样施工，由设计师进行现场确定排版模数、施工工艺、勾缝效果、展示效果，并拍照存底后签字确认。外墙施工小样确定后，方可进行下单订货。（3）外墙实体施工样板：在进行大面外墙面层装饰前，项目部应要求施工单位在楼栋外围一个标准层粘贴一圈外墙砖，由项目部组织设计师进行排版交底和现场查验，经设计师确认后方可大面施工。【注意事项】（1）外墙砖工艺样板确认内容包括：外墙砖与土建模数匹配，阴阳角收口方正顺直，窗台泛水、滴水线46、窗框收口符合节点要求，外墙砖与其它材质交接面的收口合理性和观感效果。（2）外墙涂料工艺样板确认内容包括：基层处理要求、腻子及涂料涂刷遍数、涂料面层效果、涂料与其它材质交接面的收口合理性和观感效果。9 9、门窗工程门窗工程【前置条件】门窗二次深化图【公司规定动作】（1）材料样板确认：在订料下单之前，应要求施工单位提供型材色板和五金配件，经设计师签字确认。在门窗框进场时，监理部应对照材料样板对型材壁厚、表观工艺、规格品牌等方面进行进场验收。（2）施工方案报审：在门窗施工单位进场施工前，应编制门窗专项施工方案，经监理和项目部审批后方可实施。（3）门窗工艺施工样板：在现场楼栋选取一个标准层，每种窗型47、都应进行一个安装样板，三线控制、窗框固定、框边塞缝、窗边防水符合节点要求，门窗工艺施工样板应组织联合验收并形成会议记录，验收完成后方可大面积安装施工。【注意事项】（1）门窗在厂家厂内加工制作期间，应进行厂检抽查，厂检内容按照集团门窗管理办法第二版相关要求进行检查，检查加工质量精度、内衬、组角等工艺质量情况，出厂前的成品保护措施等，并形成抽检记录，施工单位针对提出的问题形成整改报告。（2）在门窗洞口移交过程中，总包应弹出标高线、中线、进出位线，监理公司应组织总包和门窗单位对门窗洞口进行工作面移交，并填写书面移交记录。（3）铝合金、塑钢门窗安装完毕后必须进行外墙淋水实验，如遇台风或暴雨天气，项目工48、程师应组织监理及施工单位对门窗渗漏情况进行全数检查。1010、栏杆工程栏杆工程 工程管理行为标准指引 17【前置条件】栏杆二次深化图【公司规定动作】（1）材料样板确认：栏杆材料样板应在招标阶段确定，包括栏杆的型材、玻璃、配件等均应制作标准样板，并进行封样管理。在招标文件中应明确栏杆的固定措施、成品保护措施和连接部位的收口、补漆责任，形成书面文件。（2）施工样板确认：要求施工单位在现场安装栏杆施工样板，经项目部、监理检查其工艺和质量合格后，书面进行样板确认方可大面积施工。【注意事项】（1）中标单位进场后，由监理和甲方主持进行工作面的检查验收移交工作，中标单位签字接收后相应的管理责任移交给中标单位49、。栏杆安装完成后反移交给精装修单位和总包单位进行抹灰及墙地砖铺贴、涂料收口，所有栏杆需按照合同及规范要求进行成品保护。（2）加强原材料检查和加工、安装过程监控，特别是关注铁艺栏杆壁厚、镀锌层厚度、铝合金型材厚度、表层涂膜厚度是否满足设计和合同技术标书要求。（首次进场前必验，并形成书面验收记录）1111、机电安装机电安装【前置条件】机电施工图【公司规定动作】（1）机电二次深化图：机电单位进场后，应对机电施工图纸进行二次深化，对每个户型的厨房、卫生间、客厅、卧室、阳台等墙面的机电点位定位图；对地下室、竖井、公共空间的管线布置，需要绘制机电管线综合布置图；对室外管网应结合园建景观设计的综合叠加设计，50、根据园建效果调整雨污水系统、消防水系统、强弱电工程与园建的配合。（2）安装样板验收：在砌筑工艺样板验收时，项目部应组织设计师对各户型以及公共区间的机电安装样板进行确认，对每种户型的空调洞口、空调安装机位都需要逐个核实，并形成会议记录。（3）施工方案报审：施工前由施工单位上报专业施工方案，尤其是地下室综合管线布置和标准层综合管线布置，经监理及甲方项目部专业负责人审核后方可实施。1212、精装工程精装工程【前置条件】批量精装修施工图、批量精装修工程分判【公司规定动作】（1）批量精装修工程策划：单独编制精装修工程管理策划书，应对批量精装修工程的工程概况、承包范围划分、管理及移交配合责任划分、批量精装51、修关键节点及甲供材甲分包进场计划等方面进行整体策划，并经过区域平台研发、成本、工程管理部联合评审。（2）精装材料样板确认：在批量精装修工程定标后，施工单位应对所有的面层装饰材料按照设计样板要求进行材料送样，经设计验收后签字认可，封样具体要求详见武汉公司材料封样管理办法。（3）精装修图纸深化设计：批量精装修定标进场后，应对精装修图纸进行二次深化设计，绘制构造节点及细节大样图、石材及墙地砖排版图、装饰面层机电点位布置图。工程管理行为标准指引 18（4）交付样板房联合验收：在销售样板房开放前三天，项目部应牵头组织设计、营销、成本、工程、客服及物业等相关部门进行联合验收，并签署交付样板房联合验收表。【52、注意事项】（1）在施工单位中标进场后，项目部应要求施工单位每种户型施工一套施工样板房及公共空间样板，由项目部组织设计、成本、监理、施工单位进行检查验收并形成验收记录，验收合格后方可大面积施工。（2）在总包和批量精装修招标阶段，就应该明确各自的工作界面和工作面移交标准，项目部应牵头组织总包和批量精装修单位之间的工作面移交，并填写书面记录表。1313、市政工程市政工程【前置条件】各种市政工程施工图，各市政工程报建许可手续【公司规定动作】（1）施工方案报审：施工前由各专业市政单位上报施工方案，项目部及监理对市政工程施工方案进行审批。（2）室外管线综合布置：项目部应组织施工单位对室外管线进行综合布置，53、并对室外水电管井点位进行优化。根据不同管线的埋深标高，由深至浅，先无压再有压进行施工排布。排布方案完成后形成最终的排布图，完成后各方签字确认。【注意事项】（1）在施工过程中，注意先后施工安装顺序，避免在同一区域重复开挖，又可以避免重复开挖对已施工完成的管道造成破坏。（2）管道安装完毕以及道路地基土方回填完毕后，应经隐蔽验收程序方可隐蔽及进入下一道工序，同时确保管道埋深及回填土密实度等满足质量要求。（3）市政各类管道的回填必须隐蔽验收后进行。市政道路浇筑前，要通知室外各类管道的施工单位进行复核，并由项目部牵头，会同监理和各家施工单位办理书面会签手续，会签完成后方可进行混凝土道路的浇筑。1414、54、园建工程园建工程【前置条件】园建施工图、绿化施工图【公司规定动作】在园建单位进场后，应要求施工单位提供全套装饰面层的材料样板，经设计师验收后签字确认。在现场园建工程大面积开工之前，应在现场选取地点进行园建施工样板的集中展示区。【注意事项】（1）在园建和绿化施工单位进场后，应组织设计、成本、项目部等部门进行图纸会审，并形成图纸会审记录。（2）园建施工样板包括铺装形式，如竖贴、横贴、错缝（对缝）贴、密缝贴、以及卵石、洗石子密实程度、乱拼天然碎石板的板块大小及缝宽等图纸通常难以标注明确，要求施工单位做施工样板或直接由设计师进行现场确认。工程管理行为标准指引 19（3）招标时应提供绿化实景照片作为投标指引，对价格昂贵、效果要求高的大型苗木要求投标单位带照片投标。在施工前，项目部应组织设计师、施工单位共同到苗木基地按合同规格要求和苗木图片选择确定，并照相形成书面的样板确认资料，大型苗木逐个编号、拍照，作为进场时查验依据。