1、北京商住SOHO产品调研总结,现代时代的城市问题,“城市边界无限蔓延，城市人口激增好像炸弹爆炸了，城市向各个方向喷射出去城市被撕裂成碎块，每一块都毫无意义，散落在郊区的土地上,现代时代的城市问题 城市的无度扩张，郊区化,“劳动阶层、公司职员和女店员都被城市扫地出门，送到铁路沿线的郊区去居住。早晨、黄昏，劳动阶层、公司职员和女店员们坐在闷罐车厢的边缘昏昏欲睡，沿着铁轨去往城市地带，开始一天的艰辛劳作。”（光辉城市p92）布依松的故事（书信集p172）,现代时代的城市问题 2.地理空间上的贫富分化、阶级分层和社会不公,新的城市在旧城上面叠床架屋，沿着街道两侧，旧日房屋已经壁立如同悬崖，新建房屋却在2、其上累加悬崖的高度。街道生活令人倍感厌倦，吵闹、肮脏、危机四伏。它们围绕庭院建造。我的阳光在哪里？今日之日，人们非但没有享受到自由，所见惟有各种各样的奴役而已。奇怪的是，这种奴役，当事人还纷纷表示赞成，而且已经没有任何限制。（光辉城市p91）,现代时代的城市问题 3.过度聚集带来的问题：资源浪费，交通堵塞，更新困难,柯布西耶与光辉城市,城市使用说明书一组数字的背后,一个居住单位的详细方案：房屋，高速路和停车平台，完整的花园。垂直于水平方向 的步行系统。位于自然风景中的室外人行道路系统。家门口的运动设施：完整的跑道（2）+巨大的游泳池和沙滩（1）+网球场（3）+儿童活动场（4）+建筑底层的游戏场3、地，+屋顶花园中的日光浴场所。,城市使用说明书一组数字的背后,根据建筑问题和内部街道的安排，选择一种锯齿形退进的模式（组织逻辑）（光照、便利与外部环境组织）,城市使用说明书一组数字的背后,居住区建筑全部底层架空，将近100%的地表空间都归属于居民；房屋覆盖11.4%的地表土地面积。剩下的88.6%直接暴露在蓝天之下又添加了11%地表面积的屋顶花园，结果总数为111%地表面积的城市区域得到充分利用和开发,城市使用说明书一组数字的背后,每个公寓的进深约为7米，一旦跨过自家的门槛，光辉城市的居民就将进入一个设备齐全的、完全隔音的单元。配备有两层透空的客厅、落地玻璃墙和“正确的呼吸”空调系统。,北京地4、区商住产品调研,2015年商住市场销售情况,2015年1-9月北京市成交商住成交类型主要为LOFT公寓，占比为66%，,LOFT总价 80万-110万元,面积 40-60,多销类型 不超两居,区域 多位于经济开发区,通州、房山、大兴、顺义,LOFT楼盘销冠代表,北京密码,ID CITY 艾迪城,泰禾一号街区,朝北8080,易销户型特点,区位好，1-1.5开间，多赠送，层高高,客群,投资者,改善需求,不限购不限贷,教育资源,高端品质,商业资源,村镇转移,商住两用,资金占用少回报快,可租可售可办公可自住,住宅品质,价格低得房率高,别墅级空间享受,购房结婚压力,微办公,周边各种资源分析,北京商住产品5、定位总结 刚需 改善 投资,教育资源,北京商住产品定位总结多结合其他业态 打造生活综合体,商住soho产品,普通住宅,商业配套,写字楼,酒店,别墅,影院,北京商住面积总结,户型面积,刚需主打小户型（20-30极少量/30-50 东西北向）,改善强调舒适度（采光通风 景观视线 端户）,面积区间差异化（现产品多以10为梯度 朝向差异/端角差异）,北京商住产品形式总结,产品形式定位,老楼改造产品根据旧楼设计,2010-2013产品多为平层,2014-今 产品多为纯LOFT或LOFT+平层,大面积商住产品多为平层,标准层形式,塔式,板式,标准层形式,塔式,长阳半岛中央城,五和万科长阳天地,2梯20户,6、得房率约 73%,6梯24户,得房率 74%,房间进深大 得房率越高,8m,37m*37m,26m*35m,标准层形式,板式,东亚五环国际,4梯10户,得房率 约74%,旭辉e天地,4梯28户,得房率?%,东亚创展国际,2梯22户,得房率约70.5%,43m*23m,71m*20m,35m*35m,绿地启航国际三期,3梯18户,首开睿府书香,4梯23户,首创派尙国际,2梯14户,保利大都汇,5梯24户,东亚环球国际,6梯54户,国融国际,4梯20户,标准层,板式衍生,59m*21m,平面形式,面宽进深可行区间,3300,3600/3900,4050/4200,4500/4800,5700,597、40/6000,6300,6700/6800,5100,8400,主力户型,一开间,双开间6300-6800,不同进深,（轴间距/半轴间距）,4200/4050,五和万科长阳天地 房山,7950+1000,万科台湖新城 亦庄,8200,6800,首创派尙国际 顺义,合生摩尔公馆 亦庄,9400,11000,7000,华业新北京中心 通州,进深,进深,7500,远洋新天地 门头沟,端户型,首创派尙国际 顺义,一开间,4.2/4.05m,12900,9000,首创派尙国际 顺义,1.5开间,4700mm,7900,9650+1000,五和万科长阳天地 房山,泰禾一号街区 房山,进深,进深,相同尺寸8、 不同可能,休憩空间为主,起居空间为主,挑空,挑空,万科台湖新城,楼梯,楼梯,南北通透可能性？单向廊+内天井,ID CITY 艾迪城顺义 2015开盘,飘窗赠送,挑板赠送,走廊上方赠送,LOFT户内三大赠送点,赠送方式总结,立面形式总结,现代风格,塔楼/板楼/超高层/高层/小高层,ARTDECO,板楼/高层/小高层,简欧/英伦,板楼/多层/小高层,万科台湖新城,珠江四季悦城,东亚尚品台湖,金地世家mini墅,合生摩尔公馆,LOFT产品设计总结,设计总结,根据调研情况，总结户型面积/长宽区间表,便于快速索引。,设计总结,空调位于窗台侧边时loft平面设计,设计总结,空调位于窗台下方时 loft平9、面设计,设计评价体系,点击打开评价体系链接,LOFT设计五个创新,1，8.1米柱网,2，夹板层高：动区2.05m 静区1.8m,3，空调贴柱，飘窗上反梁：尽可能增加采光,4，保证三大赠送点,5，同尺度下阶梯性空间设计,地下可利用8.1柱网形成效率较高的地库,8.1米柱网地上地下整体考虑,利用8.1柱网可实现南北向差异化设计，南向5.4m开间，北向4.05m开间,夹板层高设计,1.8m,2.05m,0.15m,卧室 书房,基本要素：保证起居等主要活动空间净高大于2.05。,改进形式：保证楼板不变，夹板根据活动需求做折板。,走廊 厨房,起居,增大采光面,远洋春天著,绿地启航国际,万科台湖新城,很多10、产品未仔细考虑空调机位与柱子关系，因此导致4米面宽仅有2米窗宽。,空调窗边放：空调机位贴柱，加宽窗户,空调窗下放时：飘窗上反梁，尽可能增加窗户净高,空调位于飘窗下方时，飘窗处净高不足3m，无法分层。,飘窗处做上反梁，飘窗净高3.3m。,节约宽度，集合柱子与空调机位，保证三米窗宽。,优点：全部走道面积进行 赠送缺点：走道净高空间局促管线入户复杂,优点：储藏空间较高 进深适宜缺点：赠送储藏间面 积小单户赠予,优点：双户都有储藏 高度较高缺点：需分散增设电井降低得房率有梁一侧储藏空间局促,拓展凸窗为室内整体空间,舒适挑板高度及范围,同户型采用双储藏，大户型采用单储藏赠送,1.走廊上方空间赠送,LOF11、T户内三大赠送点,2.飘窗空间赠送,拓展凸窗为室内整体空间,或利用凸窗增加室内功能空间,3.上部夹层赠送,一种尺度，多种生活可能,1室 1卫,1.5室2卫,2室1卫,4.05m*8m 单开间,舒适型,实用型,经济型,适合12人居住,单身/年轻夫妻,适合23人居住,单身/年轻夫妻/夫妻+儿童,适合24人居住,夫妻/夫妻+孩子/朋友合住,房间数量,特点,人数,使用者,6.3m*7m 1.5开间,3室 1厅,2室 1.5厅,2室 1厅,舒适型,实用型,经济型,适合24人居住,夫妻+父母/孩子,适合24人居住,适合26人居住,房间数量,特点,人数,使用者,夫妻+父母/孩子,夫妻+父母+孩子,一种尺度，12、多种生活可能,设计亮点,一开间房型设计一室一厅 建筑面积约45平米,1，入户门厅精细化设计，双人过道+脚凳+衣柜/鞋柜,2，餐厨流线设计 流线顺畅 一气呵成 餐桌布置灵活，可增加至6人座位,5，创新点：飘窗面积直接利用 上反梁，垫高起居地面，直接利用飘窗空间，扩大起居面积，打造豪华客厅,3，多类型储藏空间 利用边角/上下空间,4，卫生间干湿分离,6，走廊上空空间赠送,一开间房型设计 一室一厅 建筑面积约45平米,2，卫生间干湿分离,小而舒适人体尺度精细化考虑,1，入户空间 精细化设计,3，厨房操作空间 保证双人通过 结合抬高地面，增加就餐空间,4，多功能走廊空间 保证一人工作，一人通过,5，大13、面积台面，易于使用,设计亮点,LOFT产品设计展望,去化率低总价才是王道？,江河ID CITY顺义单价33000元2.5开间，8米总价200万元左右,江河ID CITY顺义单价33000元2.5开间，8米总价200万元左右,江河ID CITY顺义单价33000元2.5开间，8米总价200万元左右,江河ID CITY顺义单价33000元2.5开间，8米总价200万元左右,江河ID CITY顺义单价33000元2.5开间，8米总价200万元左右,江河ID CITY顺义单价33000元2.5开间，8米总价200万元左右,恒大未来城大兴单价39000元总价400万元左右,恒大未来城大兴单价39000元14、总价400万元左右,恒大未来城大兴单价39000元总价400万元左右,去化率低总价才是王道？,1、大面宽小进深精装交房2、8.4米层高空中别墅3、商墅、办公独栋,LOFT产品设计实例分析,打造马坊新城生活综合体,引入商业资源 优化居住环境,提供多功能，高效率，高性价比的居住空间,如何最大化项目价值？,1+12,LOFT价 值 提 升,同质化,景观价值,立体混合街区,宁静居所+商业街区,与周边塔楼差异化,充分利用周边景观 增加户型均好性,商 业 价 值 提 升,最大化商业界面,最大化附加值,通过商业文化广场设计，提供体验式消费感受,空间立体化流线设置,优化业态配置,点线面综合设置,喷淋效应毛细效15、应,提升项目总价值,双首层与高附加值二三层LOFT公寓拉动LOFT产品去化率,立体街区,喷淋效应与毛细效应有机结合,马坊新城 生活综合体,出则繁华 入则宁静,60米步行尺度,正常街区尺度,优化尺度,商业区增加沿街面 缩小步行尺度 迎合景观面,60*60米,60*60米,60*60米,确立网格,通过街区适宜尺度确立规划基本法则,0,0,0,切割,剪切 调整,景观视线封闭,景观,确立高层,LOFT公寓通过增大南向户型，开放景观界面提高价值与均好性,景观,景观,京平高速,密三路,金河北街,打铁庄路,通过分析道路的人流量与人流速推导人流引入界面,道路属性,加入人流扰动,人流扰动量化,人流行为模拟对于街16、区网格形成扰动，形成内部开口与动线主导因素,行为模拟,人流行为模拟对于街区网格形成扰动，形成内部开口与动线主导因素,调整楼栋,人流与网格叠加,优化后的网格,减少楼栋,出让广场空间,点式酒店,人流快速通过,增加慢生活节点聚集人流,优化形态 增长流线,通过对于人流的分析形成主动线，并在动线上加载空间节点降低人行流速,制造动线,将商业与塔楼叠加在一起形成整体方案,上下叠合,塔楼形态,商业形态,整体规划,简单的材料+简单的手法+精美的细节,简单的材料+简单的手法+精美的细节,简单的材料+简单的手法+精美的细节,3 控制成本标准化,2 增大货值赠送多,1 高去化率定位准,LOFT策略,景观与朝向决定LO17、FT价值，价值决定户型产品，如何提升,LOFT价值分析,以40-45户型为主力户型，配以小户型增加去化率,LOFT户型分布,3 控制成本标准化,2 增大货值赠送多,1 高去化率定位准,LOFT策略,底层住户增送1.2m设备层，改为舒适两层,LOFT挖掘竖向赠送潜力,优点：全部走道面积进行 赠送缺点：走道净高空间局促管线入户复杂,优点：储藏空间较高 进深适宜缺点：赠送储藏间面 积小单户赠予,优点：双户都有储藏 高度较高缺点：需分散增设电井降低得房率有梁一侧储藏空间局促,拓展凸窗为室内整体空间,舒适挑板高度及范围,同户型采用双储藏，大户型采用单储藏赠送,1.走廊上方空间赠送,LOFT户内三大赠送点18、,2.飘窗空间赠送,拓展凸窗为室内整体空间,或利用凸窗增加室内功能空间,3.上部夹层赠送,LOFT主力户型,单开间小户型设计,面积范围25-35,入口玄关设计,主卧套房式空间,LOFT主力户型,南向主力户型设计,面积范围40-45,入口精细化设计，入口玄关收纳,餐厨一体化,南向端户户型设计4室1.5厅2卫,面积范围55-60,起居室空间,南向端户型,3 控制成本标准化,2 增大货值赠送多,1 高去化率定位准,LOFT策略,C标准层平面,居住者需求的满足有利于投资者购买地库在较长时间段不饱和（最小规模的最小成本的建设地下车库）提高停车效率投影的柱网效率 8.1m柱跨,8.1米柱网地上地下整体考虑19、,K2地产通州核心区IX-07地块方案设计,户型图,典型户型示意,4#3.2M面宽,户型图,典型户型示意,4#3.2M面宽,户型图,典型户型示意,4#3.2M面宽,1,1,2,2,1.飘窗赠送面积：3.22.夹层赠送面积：10.05,户型图,典型户型示意,5.1M面宽,户型图,典型户型示意,5.1M面宽,户型图,典型户型示意,5.1M面宽,1.飘窗赠送面积：5.12.夹层赠送面积：30.4,1,2,户型图,典型户型示意,5.1M面宽,1,1,2,2,1.飘窗赠送面积：5.12.夹层赠送面积：30.4,4#6.4M面宽,待解决问题：,4#增加一层（38F）,公寓,总平面图,由于原4#公寓部分进深8.0米，现方案为7.5m损失部分面积，需在3/4#楼各增加一层补足,3#增加一层（35F）,满足新政小户型不超过20%要求,总户数273户,4#剖面示意图,2-4F,满足新政小户型不超过20%要求,公寓总面积31686.5，占总面积的24.6%,户型调整办法,采用5.1开间，7.5进深，8.4m层高户型，每户建筑面积109.5，符合新政要求。,4.2m户型与8.4m户型存在管线上下对位问题,4#公寓部分对位问题,4#层高设置问题,8.4m通高改三层,4.2m二层改三层,“我被无情地排斥在所有官方项目之外”“好了，我要停笔了。我必须马上回到我的书稿上去，必须，必须，必须！”,