1、审计服务实施方案一、工程造价编制、审计方案1、一般原则和程序1.1一般原则工程预结算审核必须符合招标文件、合同、现行的法律、法规、规章、规范性文件及行业规定要求和相应的标准、规范、技术文件要求，诚实信用，讲求信誉，对委托人负责。1.2一般程序工程预结算审核程序可由审核准备、审核实施及审核终结三个阶段组成。一般程序如下：（1）明确审核标的、目的及相关事项；（2）接受并收集审核所需的资料、了解情况；（3）制定审核实施方案；（4）根据审核实施方案开展审核工作；（5）形成审核初步成果并向审核组汇报；（6）和委托人核对，确认审核成果；（7）提出审核建议，交付审核成果，进行资料交接；（8）审核资料的整理归2、档。2、审核人员配置2.1项目负责人项目组设项目负责人一名，职责如下：（1）在审核组领导下，负责和有关单位联系、协调工作；（2）负责审核资料审核、编制审核实施方案；（3）负责审核中各子项、各专业间的技术协调、组织管理、质量管理工作；（4）动态掌握审核实施状况，负责审核及确定各专业界面，协调各子项、各专业进度及技术关系，研究解决存在的问题；（5）综合编写审核日记、审核成果文件，审核相关成果文件最终稿，并按规定签署、提交相关成果文件。2.2专业审核人员专业审核人员由公司根据项目情况配置数名，其职责如下：（1）依据审核要求，执行作业计划，遵守有关业务的标准与原则，对所承担的审核业务质量和进度负责；（3、2）根据审核实施方案要求，展开本职审核工作，选用正确的审核数据、计算方法、计算公式、计算程序，做到内容完整、计算准确、结果真实可靠；（3）对实施的各项工作进行认真自校，做好审核质量的自主控制。审核成果经校审后，负责按校审意见修改；（4）编制本专业的审核日记、审核成果文件，编写本专业的审核说明、建议。2.3审核成果文件的质量控制程序为保证审核成果文件的质量，所有审核成果文件在签发前应经过审核程序，成果文件涉及计量或计算工作的，还应在审核前实施校核程序。校核人员和审核人员的职责如下：（1）校核人员熟悉审核业务的基础资料和审核原则，对审核成果进行全面校核，对所校核的审核内容的质量负责；校核审核使用的4、各种资料和审核依据是否正确合理，引用的技术经济参数及计价方式是否正确；校核审核业务中的数据引用、计算公式、计算数量、软件使用是否符合规定的审核原则和有关规定，计算数字是否正确无误，审核成果文件的内容与深度是否符合规定，能否满足使用要求，各分项内容是否一致，是否完整，有无漏项；校核人员在校审记录单上列述校核出的问题，交审核成果原编制人员修改，修改后进行复核，复核后方能签署并提交审核。（2）审核人员审核人员参与审核业务准备阶段的工作，协调制订审核实施方案，审核审核条件和成果文件，对所审核的审核内容的质量负责；审核审核原则、依据、方法是否符合审核合同的要求与有关规定，基础数据、重要计算公式和计算方法5、以及软件使用是否正确，检验关键性的计算结果；重点审核审核成果的内容是否齐全、有无漏项，采用的技术经济参数与标准是否恰当，计算与编制的原则、方法是否正确合理，各专业的技术经济标准是否一致，审核成果说明是否规范，论述是否通顺，内容是否完整正确，检查关键数据及相互关系；审核人员在校审记录单上列述审核出的问题，交审核成果原编制人员进行修改，修改后进行复核，复核后方可签署。（3）每份审核成果文件的编制、校核、审核人员须由不同人员担任。编制、校核人员由公司派出的审核组成员担任，审核人员由公司另行指派。2.4审核成果文件的提交审核成果文件须由按公司规定复核后方可提交。3、准备阶段3.1审核资料的收集整理（16、）项目负责人根据审核通知书，开列由委托人提供的资料清单。（2）搜集、提供的资料应符合下述要求：资料的真实性。尽可能取得审核事项的原始资料、有关文件和实物等；不能或者不宜审核事项的原始资料、有关文件和实物的，可以采取复制、拍照等方法取得；对提供复制件的资料必须和原件进行对照，确认与原件内容一致；提交时未能核对的，由专业审核人员在审核过程中进行核对，并在审核日记中记录；资料的充分性，委托人按审核要求提供的项目资料应满足审核计量、确定、控制的需要，资料要完整和充分；委托人提供的资料凡从第三方获得的，必须经委托人确认其真实可靠。（3）专业审核人员在项目负责人的安排下，按上述要求搜集、整理开展审核工作所7、必需的其它资料。（4）搜集的委托人提供的资料按下表进行交接归还序 号资 料 内 容页数是否 原件核对情况审核签收归还情况签收日期签收人归还日期接收人1合同书2工程洽商、变更书等书面协议或文件3竣工图（施工图纸及变更图）4招标文件及补充文件5投标文件6开工报告7工程竣工验收资料8地质勘探报告9工程预决（结）算书（加盖送审单位公章）10工程量计算书11委托人供应料料设备明细表12委托人垫付款项明细表1314说明：1.是否原件：是：Y，否：N 提交人：2.核对情况：复制件是与原件无异：T；未核对：F3.本表一式二份，双方各留一份3.2编制审核实施方案（1）审核实施方案由项目负责人主持编制。（2）审核8、实施方案须经公司审核批准后实施。（3）审核实施方案一般包括如下内容：编制依据；委托人的名称、基本情况；工程概况；审核范围；审核内容与重点、专业分工、审核进度计划、审核步骤、审核方法、其他相关内容等。（4）编制依据一般包括：委托人提供的资料；审核项目的特点与复杂程度；本公司人员的专业与经验等情况。（5）委托人的名称、基本情况包括：委托人名称、地址、单位负责人、项目负责人、联系人、联系电话。（6）工程概况：工程名称、坐落、结构类型、层数（地上、地下层数）、建筑面积（地上、地下面积）、合同价款、结算价款、承包人、各承包人承包的内容、招标投标情况、开工日期、竣工日期。（7）审核范围是指所审核的工程。房9、屋建筑工程需说明是否包括配套设施、绿化等，存在二次装修的应说明工作界面，安装工程要说明是否包含大型设备；道路工程应说明起止桩号。（8）审核内容与重点：（1）审核建设项目的各项合同、协议是否合法。包括审核合同条款（承包工程范围、内容、工程造价及工程价款的支付、结算，工程开、竣工日期、竣工验收办法、材料设备供应办法，工程质量要求及保修期限、奖罚条件等）是否存在影响投资控制的漏洞及含糊条款、约定的责任是否明确、合同变更是否合法；（2）审核建设项目结算书是否按中标书及合同约定计量，是否完整、真实、准确，有无弄虚作假、高估冒算、漏列、错列等现象。（9）审核人员和分工。分工按专业进行，具体工作内容见职责范10、围。（10）工作计划时间：计划用多少天时间完成整个项目实施、整理审核工作底稿、提交审核报告。（11）审核方法：清单或工程造价的编制按照招标文件的要求及有关计算规则、规定进行逐项计算；工程结算审核可采用重点抽查法或全面审核法。首选重点抽查法进行审核，如误差较大采用全面审核法。（12）实施步骤和时间安排：说明各步骤起止时间及具体步骤。步骤如下：审核资料；内业审核；现场勘察；提交初步结果；结算核对并处理争议（仅对结算审核）；提交确认结果。4、实施阶段4.1资料审核（1）资料审核由项目负责人在收到送审资料一周内完成。（2）审核的内容包括形式审核和实质性审核：资料的形式审核。形式审核包括：提交的资料应盖11、章之处是否盖章，包括但不限于合同书、招标投标文件、图纸、协议、结算书、开竣工报告等；应签字之处是否签字；资料是否完整、充分。资料的实质审核。实质审核包括：招标投标文件的审核；合同文本审核；合同变更审核；其它。4.2资料内部移交（1）资料内部由项目负责人向专业审核人员移交，并应办理移交手续，表式参前表。资料移交表由移交人、接收人签字，一式三份，交接双方各执一份，另一份交办公室被查。（2）资料向项目负责人归还时，应签字确认。4.3工程量清单、预算编制（1）编制人员应编制项目工程量清单，并应符合下列要求：编制人员应收集有关招标项目造价基础资料，了解建设项目的现场自然条件和施工条件情况，确定工程量计算12、规则和常规施工方案；工程量清单应反映拟建工程的全部工程内容，及为完成工程而实施的其他工作；工程量清单必须执行项目内容、项目编码、计量单位和工程量计算规则“四统一”原则，做到项目齐全、内容完整、项目特征描述清楚、数量计算准确，暂计工程量应与实际数量基本一致。（2）工程量清单应由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、零星项目清单和主要材料表、招标人供应材料表组成。分部分项工程量清单应确定项目名称及编码、描述项目特征及规定工作内容。分部分项实体工程名称、计量单位及相应数量应完整并明细清晰；措施项目清单应准确反映工程特点和所在地环境状况，以及招标人要求和当地政府的具体规定；其他项目清单分招标13、人和投标人两部分，招标人部分包括暂定金额项目、指定金额项目、招标人供应材料；投标人部分包括零星材料费和总承包服务费。（3）编制人员在编制工程量清单时应符合如下要求：编制人员应确定暂估单价清单和主要工日、材料和机械台班清单，供投标人填报；编制人员应依据现行的市场价格，运用综合单价法和工料单价法计算工程造价；编制人员可根据约定或委托人要求，完成钢筋翻样等用钢量计量工作；工程造价咨询人员应根据该项目的常规施工方案确定技术措施清单的消耗量，并详细描述组织措施清单的工程特征和招标人要求。（4）编制人员应根据委托人要求，参加项目招标答疑会。同时，应对投标人提出的项目工程报价相关的疑问作出符合招标文件及其他14、要求的书面答复。（5）预算编制人员应充分了解当地的材料供应情况及价格，熟悉有关施工规范、工艺，明了人工、材料、机械的消耗量，对于该等消耗量可参照当地的计价表如江苏省建筑装饰工程计价表等，在此基础上进行调整。（6）预算中各种费用应按工程所在地的规定计取。各种规定详见4.4款。4.4结算审核（1）结算审核首先须关注合同是固定单价合同还是固定总价合同。采用固定总价合同的工程预结算只审工程变更及合同约定的调整；采用固定单价合同的工程预结算应审核其全部的工程量。（2）结算审核的顺序和预算编制的顺序相反，即按“费（费用）价（单价）量（工程量）”顺序进行审核。（3）规费。如果合同中约定规费不得调整，则不予调15、整，否则只得调整。包括：工程定额测定费：包括预算定额编制管理费和劳动定额测定费。应按江苏省物价局、江苏省财政厅苏价房(1999)13号、苏财综(1999)5号关于工程定额编制管理费、劳动定额测定费合并为工程(劳动)定额测定费的通知等文件的规定收取工程定额测定费。该费用列入工程造价，由施工单位代收代缴，上交工程所在地的定额或工程造价管理部门。安全生产监督费：指有权部门批准的由施工安全生产监督部门收取的安全生产监督费。劳动保险费：指施工单位支付离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、职工退职金及六个月以上的病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费，按规定支付给离、退休干部的各项经费；以及在职职工的养16、老保险费用等。（4）措施项目审核应注意以下措施费中已包含的内容： 环境保护费是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。这里的要求应该是排放要求，故排污费不在此列。该费用应包括如采取措施防治噪声的费用、防止产生污水的费用如钻孔灌注桩的泥浆池等。需特别注意，江苏省的现场安全文明施工措施费包括了现场施工机械设备防噪音、防扰民措施费用。现场安全文明施工措施费。该费用是指工程施工期间为满足安全生产、文明施工、职工健康生活所发生的费用。安全生产措施费包括：安全资料的编制、安全警示标志的购置及宣传栏的设置；“三宝”、“四口”、“五临边”防护的费用；施工安全用电的费用，包括电箱标准化、电气保护装置、外电17、防护措施；起重机、塔吊等起重设备（含井架、门架）及外用电梯的安全防护措施（含警示标志）费用及卸料平台的临边防护、层间安全门、防护棚等设施费用；建筑工地起重机械的检验检测费用；施工机具防护棚及其围栏的安全保护设施费用；施工现场安全防护通道的费用；工人的防护用品、用具购置费用；消防设施与消防器材的配置费用；电气保护、安全照明设施费；其他安全防护措施费用。文明施工措施费包括：大门、五牌一图、工人胸卡、企业标识的费用；围挡的墙面美化（包括内外粉刷、刷白、标语等）、压顶装饰费用；现场厕所便槽刷白、贴面砖,水泥砂浆地面或地砖费用，建筑物内临时便溺设施费用；其他施工现场临时设施的装饰装修、美化措施费用；现场18、生活卫生设施费用；符合卫生要求的饮水设备、淋浴、消毒等设施费用；生活用洁净燃料费用；防煤气中毒、防蚊虫叮咬等措施费用；施工现场操作场地的硬化费用；现场污染源的控制、建筑垃圾及生活垃圾清理外运、场地排水排污措施的费用；市政工程防扬尘洒水费用；现场绿化费用、治安综合治理费用、现场电子监控设备费用；现场配备医药保健器材、物品费用和急救人员培训费用；用于现场工人的防暑降温费、电风扇、空调等设备及用电费用；现场施工机械设备防噪音、防扰民措施费用；其他文明施工措施费用。以上措施费均包括搭设、维修、拆除费或摊销费。但安全防护、文明施工有特殊要求和危险性较大的工程，需增加现场安全文明施工措施及方案论证、审核等19、的费用，不包括在以上现场安全文明施工措施中，应在措施费中单独报价。临时设施费：指承包人为进行建筑与装饰工程施工所必需的生产和生活用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施等费用。夜间施工，是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。二次搬运，是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。大型机械设备进出场及安拆费，是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。塔吊基础的费用应列在此项目中。对于招标工20、程，漏算的塔吊基础以及和建筑物间连接件也不应再计算。混凝土、钢筋混凝土模板及支架，指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的支、拆、运输费用及模板、支架的摊销（或租赁）费用。脚手架费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用。建筑物外装饰进行分包的工程应注意在招标文件中提出由总承包人提供脚手架。已完工程及设备保护费：是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需费用。施工排水、降水费：是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水、降水措施所发生的各种费用。垂直运输机械费：指在合理工期内完成单位工程全部项目所需的垂直运输机械台班费用。室内空气污染测试：指对室内21、空气相关参数进行检测发生的人工和检测设备的摊销等费用。检验试验费：是指根据有关国家标准或施工验收规范要求对建筑材料、构配件和建筑物工程质量检测检验发生的费用。除此以外发生的检验试验费，如已有质保书材料，而发包人另行要求检验试验所发生的费用，及新材料、新工艺、新设备的试验费等应另行向发包人收取。如果招标文件要求此类费用列入报价则不应再计取。赶工措施费：若发包人对工期有特殊要求，则承包人必须增加的施工成本费。工程按质论价：指发包人要求承包人完成的单位工程质量达到经有权部门鉴定为优良工程所必需增加的施工成本费。特殊条件下施工增加费：地下不明障碍物、铁路、航空、航运等交通干扰而发生的施工降效费用。在有22、毒有害气体和有放射性物质区域范围内的施工人员的保健费，与发包人职工享受同等特殊保健津贴，享受人数，根据现场实际完成的工程量(区域外加工的制品不应计入)的计价表耗工数，并加计百分之十的现场管理人员的人工数确定。（5）预留金、总承包服务费、零星工作项目费等。预留金招标人为可能发生的工程量变更而预留的金额。该费用结算时应予以扣除。总承包服务费为配合协调招标人进行的工程分包的费用，如招标文件表明有分包工程，承包人在投标时未列该费用的，结算时应不予考虑。零星工作项目费完成招标人提出的，工程量暂估的零星工作所需的费用。审核时应注意该费用是否计入总价，如计入则应扣除。（6）分部分项工程审核应注意：综合单价是23、否与投标文件一致。清单计价的单价除合同约定外，通常是固定的，如约定调整，则注意单价的调整时间、条件是否符合。工程量清单漏项的问题，如在约定的工程范围进行包干或在招标文件中表明列在其它项目中，工程量及综合单价均不应调整。设计变更引起新的工程量清单项目，有约定按约定，没约定的参照类似项目的工料含量及费用标准测算，没有类似的按地方计价表的含量及投标单价、费率计算。由于设计错误引起的变更应注意：一个有经验的承包人能否发现这种错误，招标文件对发现这种错误是否作出要求，如满足这个条件，则工程量和单价均不予以调整。工程量应按合同约定的计算规则计算。采用重点抽查法审核时，应复核量多价高的工程量。合同变更的价款24、是审核的重点，应着重把握：是否在合同工程范围或包含在其它费用中或是约定的风险范围？程序是否合乎合同的约定？是否有有效的签字确认手续？应关注各项变更是否有调减合同价款却未列入结算的内容。4.5现场勘察（1）现场勘察应在基本熟悉结算资料的情况下，由项目负责人向审核组长汇报，取得同意后并与委托人约定时间进行。（2）勘察的重点是有关资料表达不清楚之处以及各项变更。应特别关注是否存在实际的变更却没有办理变更手续的，如工程使用的材料、设备规格型号与投标文件不一致等情况。（3）现场勘察应不少于2个审核人员进行，并在审核日记中记录。如进行测量的，须有委托人有关被授权的人员在场并取得其在现场勘察记录中签字确认，25、不肯签字确认的应及时向审核组长汇报，办理有关手续。有些项目不需测量的可拍照记录（4）现场勘察记录应包含以下内容：勘察时间、委托人参加人员、勘察测量使用的工具、工作内容及顺序（工作顺序可以简图表示）、测量结果、测量人、记录人、委托人人员参与勘察人员的签字。4.6结算核对及争议处理（1）专业审核人员完成初步结果应及时提交项目负责人复核，项目负责人审核的项目交其他审核人员复核，复核后交公司进行审核，经审核后方可向审核组进行汇报。（2）审核组组长确认可以对帐后，由其安排时间和委托人进行核对。（3）核对中对存在争议的问题应作记录，并由项目负责人向审核组汇报。（4）对争议的解决如通过询价、向有关部分咨询或26、是查询资料的方式解决的应分别作询价记录（包括询价的时间、单位、联系人、联系号码、联系时间、询价结果，询价应不少于三家）、咨询记录（咨询时间、咨询单位、地址、解答方式、结果）、引用资料记录（查询资料的名称、出版者、版本、期号、页码、结果）。以上方式不能解决的，应由审核组组织召开会议解决，项目负责人根据会议结论作出会议纪要。4.7审核日记（1）审核日记由审核人员逐日编写，对相同工作内容比如进行工程量计算等情况可按阶段编写。（2）审核日记应包括：审核项目名称；审核人员姓名；审核分工；实施审核的日期；审核工作的具体内容；页码。（3）审核工作的具体内容包括：审核事项名称；实施审核的步骤和方法；审核核阅的27、名称和数量；审核人员的专业判断和查证结果；其他需要记录的情况。5、审核成果5.1审核成果（1）审核成果一般包括：审核定案书、审定结算书及其附件、各种取证记录、会议纪要、审核日记、审核建议、单项工程投资造价的技术经济指标以及有价值的案件线索。（2）审核建议的具体内容：各种文件中直接影响到投资控制的漏洞或含糊条款和其他不合理意见及建议。项目设计、调整及施工方案的合理建议。委托项目在建设工程管理、投资效益等方面存在的突出性问题及应对的办法。有价值的审核案例、信息。5.2审核成果提交（1）审核定案前应由项目负责人或其他审核人员先行复核，复核应不限于结算书，还应包括各种底稿、取证记录、审核日记等是否清楚28、完整、准确、恰当。复核完毕交公司审核后方可提交委托人定案。（2）审核定案后应在一周内将审核成果按规定装订成册，提交委托人。（3）委托人对审核成果确认无误后，审核人员应在3日内归还委托人提交的资料。二、造价审计咨询服务的技术措施（一）设计优化阶段1本阶段首先应熟悉、了解和掌握的建设项目基本概况：1.1已经批准的建设项目设计任务书或可行性研究报告；根据规定和要求办理完毕手续的相关文件；以及与合作参与方已经签订的协议书等；1.2工程勘察成果相关文件；1.3建设项目地点的自然条件和施工条件情况；1.4该阶段已完成或基本完成的设计文件。如有可能，工程造价咨询人员应参加相应会议和相关活动。了解和掌握会议29、有关内容，作为编制或调整工程经济文件的依据。2本阶段工作开始前应收集和整理下列资料：2.l 类似项目的各种技术经济指标和参数；2.2同期项目所在地的人工、机械和材料市场价格；2.3同期有关设备、构配件、成品或半成品市场价格，运输、仓储等费用行情；2.4同期有关进口关税、保险费率、汇率和银行贷款利率等情况；2.5同期类似项目的设计、供货、施工合同价格和结算价格；2.6委托人按约定提供的项目相关技术经济文件；2.7同期国家或地方政府建设和经济政策变化或调整情况。3设计优化阶段造价咨询服务的工作3.1了解委托人的对项目的总体构想、要求：（1）项目的性质；（2）项目的总体构想、规划以及实施的时间；（330、）各单项工程的性质、定位、实施时间；（4）项目与本地区类似项目的异同；（5）项目与委托人以往实施的项目的异同；（6）工程内外装饰方面的总体要求；（7）项目的有关函件批复；（8）其他情况。3.2根据了解的情况搜集、整理、分析类似工程资料：（1）类似工程技术经济指标的差异分析；（2）本项目与类似项目的工程技术经济指标差异分析；（3）估算本项目的工程技术经济指标应控制的范围；3.3测算初步设计（或扩初设计）的经济技术指标，并在有备选方案的情况下进行方案比较；3.4对主要材料、设备选用提出建议。4造价咨询服务的技术措施4.1工程造价咨询人员应根据投资总额或初步设计概算，协同委托人和设计人编制项目资金计31、划，提出建设项目初步设计以及施工图设计资金限额。编制项目资金计划的步骤和内容应包括：（1）了解和熟悉设计方案，根据项目功能要求以及建设标准提出资金限额的意见和建议；（2）依据设计方案和委托人认可的意见、建议，列出分部分项工程的资金控制限额；（3）协同设计人按分配资金额控制设计，制定限额设计造价控制目标。4.2制定限额设计目标后，工程造价咨询人员应协同设计人进一步对建设项目的功能标准、技术经济进行分析，对设计方案进行比选和优化。工程造价咨询人员应向委托人提出关键分部、主要专业、单位工程以及主要单项工程，直至全部项目的多方案设计有关造价方面的意见或建议，以提供设计方案比较和选择的可能。设计方案比选32、工作的步骤和内容应包括：（1）对各设计方案的熟悉和理解；（2）根据各设计方案编制项目估算；（3）对各设计方案经济指标分析和比较；（4）综合功能、标准、技术和经济各要素，撰写造价分析比较报告，并提出对设计方案进行优化的意见和建议。设计优化方案确定或在原则认可之后，工程造价咨询人员应协同委托人和设计人进一步细化和完善方案。4.3测算初步设计（或扩初设计、施工图设计）的经济技术指标。测算的重点：砼每平方米建筑面积含量、钢筋每平方米建筑面积含量。首先应准确地计算出建筑面积，建筑面积的计算应严格按建筑工程建筑面积计算规范（GB-T50353-2005）进行计算。砼量应按照建设工程工程量清单计价规范计算。33、钢筋量应采用软件放样，计算时须特别注意图纸所采用的钢筋平面标注法的版本，并根据工程情况选取、修改有关参数。4.4材料选择、设备选型提出建议。主要设备、材料的投资约占整个工程投资的70%左右，其对投资控制极为重要，必须谨慎从事。主要材料、设备选择时应考虑：（1）工程中选用的材料当地是否可获得？价格是否较高？占总造价的比例是否较大？有无替代材料？替代材料与原选择材料相比是否经济？比如设计中采用高强度钢筋，通常可行，但还应结合价差及量差进行代换分析、比较，向委托人提出建议方案，由委托人确定最终方案。（2）设备选型，首先进行技术参数比较，再根据其技术参数进行价格比较，最后进行使用寿命、费用技术经济比较34、，向委托人提出建议方案。（二）施工图工程量计算阶段1本阶段的工作1.1编制工程量清单；1.2在工程量清单的基础上编制清单报价，作为招标文件中规定的最高限价。2咨询参考、依据2.1 招标文件；2.2建设工程工程量清单计价规范； 2.3工程造价咨询业务操作指导规程；2.4江苏省建设工程工程量清单计价项目指引；2.5江苏省建筑与装饰工程计价表、江苏省安装工程计价表等；2.6施工图；2.7有关计价文件、规定；2.8咨询人掌握的南京地区的材料价格信息等。3.编制工作的技术措施3.1清单编制3.1.1清单工程量计算应采用专用软件计算，并请委托人在可能的情况下提交图纸的CAD电子版；对采用电子版转化的参数与35、图纸对照、复核，确保其位置、断面尺寸、材质无误；3.1.2根据委托人提供的招标文件逐一对照建设工程工程量清单计价规范、江苏省建设工程工程量清单计价项目指引的项目，确保不漏项；3.1.3分部分项工程的项目编码、项目名称、计量单位、工程量数量保留小数位数应严格按规范执行；3.1.4项目特征描述应准确反映分部分项工程量清单的工程内容和实际情况；3.1.5在招标文件中明确投标人对清单的复核责任，无论漏项、工程数量有误差均不得调整。3.2工程量清单报价的编制3.2.1 分部分项工程量清单报价的编制。人工费、材料费和机械使用费的消耗量确定。每一个规定计量单位编码项目的人、才、机消耗量，可采用江苏省工程计价36、表的消耗量标准。人、材、机单价的确定。应根据咨询人积累的大量价格信息资料，结合市场供求关系价格变化，准确、快捷的确定人、材、机的市场价格。企业管理费和利润率的确定。企业管理费和利润这两项费用都包括在清单的报价中，应当根据市场行情、工程特点与规模进行匡算，并在江苏省建设工程计价表的费率的基础上进行调整。3.2.2 措施项目清单报价的编制措施项目清单包括为完成分部实体工程而必须采用的一些措施性工作，如施工排水，模板，脚手架，垂直运输等内容，由于不同施工企业将采用不同的施工方法与施工措施，措施项目清单中所列的措施项目均以“一项”为一个报价单位，即一项措施报一个总价。建设工程工程量清单计价规范所列措施37、项目内容，在原定额中有的是属于直接费的项目，如大型机械设备进出场及垂直运输费用、模板及支架、脚手架、施工排降水等；有的是包含在各子目中，如二次搬运费、已完工程及设备保护费等；有的是属于现场管理费的内容，如临时设施等。而现在单独列项的文明施工、安全施工、环境保护原来都包含在临时设施中。措施项目清单中的每项内容都需要根据施工组织设计的要求以及现场的实际情况进行仔细拆分、详细计算。比如“临时设施”这一项，概括起来包括以下几方面的内容。第一是临时建筑，如临时宿舍、办公室，临时仓库等；第二是临时设施，如临水、临电、小型临时设施等；第三是临时道路，包括施工道路的铺设、硬化及塔式起重机基础等。临时设施费包括38、了以上建设项目的搭设、租赁、摊销、维护以及拆除的全部费用。以上各项都需要分别计算出人、材、机的费用、企业管理费和利润，然后再进行综合，形成临时设施这一项内容的总价。3.2.3其他项目清单报价的编制其他项目清单主要体现了招标人提出的一些与拟建工程有关的特殊要求，建设工程工程量清单计价规范所列其他项目清单共四项，即预留金、材料购置费、总承包服务费、零星工作项目费等。其中与招标人有关的费用有：预留金、材料购置费，这两部分费用由招标人事先在招标文件中说明，属于招标人的费用，不需要投标人另外报价；与投标人有关的费用有：总承包配合管理费、零星工作项目计入工单价，这两部分费用由预估报价确定。总承包服务费包括39、配合协调招标人进行的工程分包和材料采购所需要的费用，根据可能的发包方案进行估算，根据配合的工作内容按2%-5%考虑；零星工作项目费应根据分部分项工程中人、材、机单价确定。3.2.4规费和税金报价的编制规费、税金，各地不同，报价时根据南京市的规定计算。3.3对可能出现的工程量清单不平衡报价的进行估计，采取有效的预防措施。投标人采用不平衡报价策略通常有以下几种做法：提高早期施工的分部分项工程单价，如土方工程，基础工程的单价，降低后期施工分部分项工程的单价；对图纸不明确或有错误，估计今后工程量会有增加的项目单价报高；对工程内容说明不清楚，估计今后工程量会取消或减少的项目，单价报得低一些，以利于将来索40、赔，达到多收钱的目的。对于只填单价而无工程量的项目，单价宜报高一些，因为它不会影响投标总价，而一旦项目实施就可多得利润。对暂定工程，估计今后会发生的工程项目，单价定得高些；否则，单价可报得低些。报低常见的分部分项工程项目如钢筋混凝土、砖墙、粉刷等项目的单价，提高不常见的分部分项工程项目的单价。对此，应注意：对施工图纸认真阅读、核对，尽可能避免图纸上的错误；减少暂定项目；在评标办法中保留对不平衡报价可能不予中标的条款。（三）项目招标投标阶段1本阶段的主要工作策划建设项目招标方式、编制招标文件(含评标方法及标准、实物工程量清单)、编制标底、提供评标用表格和其它资料、起草评标报告、起草合同文本并参与41、合同谈判与签订。其目的是依据合适的建设工程招标程序，通过施工合同来确定工程的施工合同价。2咨询依据2.1有关建设工程招投标的法律、规定、程序、要求等内容；2.2项目的实施要求，包括工程拟招标的方式、范围；2.3编制招标阶段咨询文件所需的基础资料与相关的设计成果文件(包括满足招标需要的图纸及技术资料)，建设项目特殊条件等；2.4与建设项目招标工作相关的其它资料。3咨询的技术措施3.1确保整个招标阶段的咨询服务工作应在独立、公平、公正、科学、诚信的状态下开展；3.2建设项目招标方式、招标文件及施工合同应符合国家相关法规要求并满足项目本身的特殊条件，确保拟采用的招标方式切实可行并能达到预期目标；3.42、3工程招标文件和施工合同文件的格式和种类应符合项目要求，内容构成齐全，所涉及的计价依据完备，工程价款的计量、计价及支付方式等清晰合理；3.4采用合适的合同形式，制定出严密的施工合同条款。施工合同对工程投标报价的影响主要在三个方面：一、同一工程采用不同的合同形式，投标人的报价亦高低不同；二、不同的承包形式，工程报价亦不相同；三、施工合同的严谨度对合同价款的调整金额产生重大影响。3.4.1确定合理的合同形式。合同形式按计价方式分为单价合同、固定总价合同、成本加酬金合同。单价合同特点是风险分配较为合理，投标人间可形成有效竞争，委托人能得到较为合理的低价，但由于工程量变化的风险由发包人承担，承包人可能43、采用不平衡报价，这样的低价可能是虚拟低价，须防止其发生。固定总价合同，对承、发包双方而言，操作简单，但如果图纸和说明书不够详细，未知因素较多，承包人投标时会加大不可预见费用来消除这些变动因素带来的风险，从而提高了造价。成本加酬金合同通常适用于紧急工程或较为特殊的开发项目，这种合同对双方都没有太大风险，但由于成本估算较为困难，要求承、发包双方都要具有丰富的经验。事实上，往往因委托人经验不足，实施中处于劣势，也会提高造价。因此，在房地产开发中，应首选单价合同。但固定总价合同中，如果增加一些必要的增价条款，由委托人分担建设期的部分风险，从而降低承包商的不可预见费用，使承包价格下降，造价就可以降低。344、.4.2确定合理的承包方式。承包方式可分为分散平行承包和全包。分散平行承包是房地产委托人将设计、设备供应、土建、水电气安装、装饰等工程分别委托给不同的承包商。总包是由一个承包商承包项目的全部工作，并向委托人承担全部责任。采用分散平行承包的形式，委托人协调各承包商之间的工作量较大，控制较细且直接，可以降低造价，但对委托人的管理水平、组织能力、技术水平要求较高，委托人在人力资源充分的情况下应首选此种形式。3.4.3编制严密的合同文本，防止承包人进行各种各样的索赔。我国目前通常使用的施工合同为国家工商行政管理局和建设部联合发布的示范文本GF-1999-021，该合同文本移植于国际咨询工程师联合会的F45、IDIC条款。使用该合同文本须注意以下问题：1.对词语定义等和惯例不符之处应进行修改和补充，比如第1.17款图纸还包括施工图集及施工规范由委托人提供的条款，实际工作中，这些资料均由承包人提供，如不补充，施工单位完全有理由向委托人索取这部分的费用。2.对承包人供应的材料设备应对品牌厂家等进行约定，因为不同的品牌、规格型号价格差别很大，如模糊，承包商很容易施工过程中“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害委托人的信誉，造成不良后果。3.对报价中已包括的内容应进行删除。例如合同价款中通常包含了排污费，但合同条款中规定由发包人承担。4.对违约责任及赔偿金额的计算方法进行细化，做到在公平合理的情况下尽可能46、有利于发包人。因此，做好严密合同条款，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，就可能减少支出，降低造价。（四）跟踪审核阶段1本阶段的主要工作工程款使用计划的编制与工程合同管理、工程进度款的审核与确定、工程变更价款的审核与确定、工程索赔费用的审核与确定。其目的是以工程合同为依据，达到全过程确定与控制工程造价的目标。2咨询依据2.1施工合同，特别是工程造价的计价模式、工程进度款的结算与支付方式等内容；2.2编制施工阶段咨询文件所需的基础资料，包括设计图纸与技术资料。合同计价的相关标准、投标文件等；2.3与建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等沟通协调，并确定作为工程预结算计价依据的相47、关设计变更、现场签证等的程序与职责。3.技术措施3.1工程款使用计划应在合理的施工组织设计及工程合同价款的基础上编制，编制内容应与工程合同确定的工程款支付方式相一致，在设计或施工进度变化较大的情况下应按需进行动态调整；3.2工程进度款的审核与确定报告应符合施工合同相关支付条款的要求，计价方式正确，工程量的核定应与施工进度状况相一致，付款报告的签发程序及时间应符合施工合同要求；3.3工程变更与工程现场签证审核的依据应充分，设计变更手续、签证程序应齐全，内容与实际情况应相符，所选用的计价方式应合理并符合施工合同规定，工程变更的数量(包括核增与核减)应考虑全面。工程变更、签证应从以下几方面重点控制：48、3.3.1在图纸设计变更提出时，项目经理在现场，与委托人、设计人员、监理人员共同探讨设计变更的原因及必要性和可行性，特别是设计变更的造价优选，即在保证质量的前提下，方案优先考虑节约资金的可行性方案。3.3.2在设计变更方案确定的同时，项目经理督促承包商递交工程变更价款报告，并对其变更价款进行及时的审核、处理，对工程变更的工程量进行详细核定，根据合同文件及其他有关资料审定单价，确定工程变更价款。3.3.3对于现场签证，在承包商提出签证后，跟踪控制小组应结合现场实际情况，了解现场签证发生的原因，判断签证的必要性，建议签证是否合理。对于由于各种原因必须签证时，在签证提出时，一般情况在三天内完成签证的49、价格建议，对于其他重要签证价格，根据现场实际情况与委托人协商解决。3.3.4工程设计变更及现场签证价格的审核与确定应由相关的专业造价工程师签发，工程款使用计划书、工程进度款审核报告(或付款证书)应由项目负责人签发。3.4对材料、设备价格的确定进行跟踪服务。跟踪控制小组参与各材料价格的确认，为材料、设备价格提供价格参考依据。具体步骤及内容为：3.4.1跟踪控制小组项目经理在合同签订时了解建设单位自行购买材料的情况，建议一些重要材料如水泥、钢材、电缆、设备、瓷地砖及石材、吊顶材料由建设单位负责审核并把关，项目审核小组人员及时地对材料价格进行跟踪服务。3.4.2跟踪控制小组会同委托人的有关负责人员了50、解委托人购买材料设备的质量、品种、规格、品牌要求。3.4.3跟踪控制小组会同委托人有关人员详细调查了解同期市场上能满足使用功能和质量要求的有关材料的品种、品牌、规格、价格、厂家及市场占有率等。3.4.4跟踪控制小组会同委托人有关人员对同类产品进行评价、筛选，确定几种价优质好的产品厂家作为入围者。3.4.5召集入围厂家进行竟标报价，跟踪控制小组和委托人有关人员对各报价进行审核、比较、评价，优选出质量好、价格低的材料设备，为委托人提供价格依据。3.4.6在材料设备确定以后，跟踪控制小组与委托人有关人员磋商合同事宜，对合同价格、合同价格调整方式、送货方式、优惠、付款方式等重要条款提供合理化建议。3.51、4.7在供货商供应材料设备和使用安装时，跟踪控制小组协助委托人和监理对材料进行核对，与前期的验收标准、材料小样进行核对，如发现不合标准或品质、规格不一样，及时提出建议并在造价方面进行合理调整。3.5对施工期间的重要阶段进行现场跟踪控制服务，具体解决实际问题。3.5.1在基础进行施工时加强跟踪服务。如土方开挖时，计量挖方量及地下障碍物的数量，了解弃土距离。对基坑排水方案，如采用轻型井点降水需对井点的数量、使用的起止日期进行分析记录。基坑支护，要对支护方案进行技术经济分析，并对实际工作量进行现场计量。桩基础的打桩深度及桩间挖土数量均进行实地勘察记录。3.5.2安装工程施工时应重点对承包人自购材料与52、投标文件进行核对。了解水电管线、电缆及其他主材的材质、品牌、规格等级。3.5.3在装饰施工时加强针对性跟踪服务。在地面施工时了解石材粘贴材料的种类、垫层厚度；木地板基层的种类及规格；石材墙面基层的施工方法是砂浆粘结还是干挂，如是干挂，则了解基层钢结构的布置方式、型钢的种类及规格；木作面基层的种类、规格、型号；吊顶的龙骨的类型、规格及大小，吊筋的长度、型号；只有充分了解装饰工程的基层的施工工艺及做法，才能与定额结合起来，才能公正合理地对造价进行核算，并及时地提出合理建议。木作面施工时，项目经理了解底层板的型号是木工板、十二厘板、五厘板或三夹板，了解装饰面板的品牌、规格型号；了解在吊顶工艺造型施工53、中的面板是石膏板还是三夹板；了解木门窗套的做法，木门是现场制作还是成品工艺门；了解木线条的制作安装工艺，木线条的规格型号；在跟踪服务过程中及时地提出咨询建议。在木作面油漆、墙面乳胶漆、成品保护等方面进行跟踪服务，并提出合理化建议。如木作面油漆的种类、品牌、涂刷遍数；乳胶漆的品种、平米用量；墙面是否采取成品保护措施；项目经理把这些第一手资料与定额结合起来，对装饰造价进行有效控制。3.5.4在各分部工程验收和总体验收时，项目经理参与各工程的验收，注重了解隐蔽工程的内容如钢筋的搭接方式、锚固长度及等强代换情况。木作面基层是否刷防火漆，龙骨吊筋是否刷防锈漆，木龙骨是否涂刷防腐防火漆，干挂石材钢结构是否镀锌，基层批腻子的遍数等，并提供有关造价方面的咨询。3.5.5加强工程专业之间的协作，在造价方面为建设单位提供合理建议。审核小组在土建安装装饰跟踪控制的基础上，应特别注重各工种交叉配合的造价优选，并提出合理建议，防止工程因交叉配合原因而造成费用的增加。3.6对隐蔽工程均摄影存档。