1、新港湾花园二期开盘前营销推广计划前 言 20xx年12月8日，新港湾花园项目二期首批8幢多层房源，开盘当天250余套房源全面售罄，以“新港湾速度”震动泗阳楼市，在市场中树立了强势的品牌效应，占据了一定的市场地位，笼络了一批忠实的客户群，那么在本阶段（2010年1月7月）如何有效地利用客户资源，强化项目的差异化品牌形象，是本策划案探讨的重点。第一段落：项目操作核心策略项目操作是一个完备细致的系统工程，是各个工种紧密配合的团队会战，这需要我们有一个明确的核心策略，指导大家协同作战。首先，明确新港湾花园目标消费群指向，进而确认项目核心的传播主题定位；最后，根据目标客户以及主题定位展开阶段营销推广策略2、及计划。一、 新港湾花园二期档案项目概况具体内容基地位置淮海东路与运河大道交界处项目概况后现代风格，规划15栋建筑，由11栋多层、3栋小高层、1栋高层和部分商业用房组成，共600套住宅。开发商宿迁长荣置业绿地率42%目前销售均价均价约2500元/周围配套致远中学、城市生态森林公园、汽车站、宾馆、银行核心诉求名校旁 森林公园畔 泗阳首选生态人文社区二、无法规避的核心问题：1. 新港湾花园如何持续飘红？ 解决之道：细水长流 / 新鲜不断 从启动时间和价值链体系来看，前期开盘房源的火爆销售，已经奠定了良好的市场美誉度。二期二批次房源承栽着牵引整个项目向前的重大使命，从大盘物业的特性，销售的成功与否尤3、其是品牌号召力，是新港湾花园能否持续飘红的关键，因此品牌建设必须前置，做好周密的部署。楼盘品牌传播 居住文化导向 实景样板区开放 产品溢价 顺利开盘2. 如何支撑中高端市场的价格体系？解决之道：建立唯一高度泗阳现在尚没有足够好的产品来震动整个市场，尽管现在泗阳年消化量有限，但站在推动城市发展的高度，跳出市场现有竞争环境，在形象线与产品线上双管齐下，我们就是唯一，我们就有机会在泗阳创造一个传奇。 顺利实现市场的价格体系产品线形象线跳出现有竞争环境，建立唯一高度回顾我们的成果，形成项目操作的中心思想：1、分期推盘，互不影响，通过先前良好的市场品牌美誉度，进而实现此次助推房源的良好销售。2、以细水长4、流、新鲜不断的营销策略力争项目的市场热度与销售持续飘红。3、产品线与形象线双管齐下，建立市场形象和品牌高度，即：泗阳首选生态人文社区。根据项目操作的中心思想，新港湾花园的传播定位呼之欲出 1. 传播定位： 名校旁 森林公园畔 泗阳首选生态人文社区 阐释：“名校旁”紧邻泗阳致远中学、“森林公园畔”150亩城市森林公园，天然新鲜氧吧，泗阳首席生态人文社区。第二段落：我们的解决工具与渠道由于现实情况所限，我们在这里将对率先启动的新港湾花园二期（35#、50#、57#、21#、29#）做细致的营销推广安排，重点解决营销策略与传播渠道的结合。策略一：充分预热 本项目初定于10年5月份公开发售，有4个月左5、右的前期预热及准备时间，建议从以下着手工作：多渠道、多层面周详的项目推介，务求树立项目认知度和美誉度，引起潜在买家的购买欲望，为项目正式销售积累充足客源。 渠道1：新闻配合、广告宣传、公关活动等常规武器。建立项目形象，引起关注。 渠道2：SP活动聚焦。定期不间断的举行与项目高端定位相吻合的SP活动，以持续吸引市场及目标客户的关注（具体活动如：新港湾之夜暨新港湾花园开盘典礼等）。策略二：公开造势利用政府公告、规划展示、新闻报道等各种利好消息，借题发挥、充分操作，配合公关活动及良好的现场执行力，使整个营销过程中网罗的大量潜在买家，在销售现场使购买力得到实现。正式公开发售策略：若市场反应热烈、置业者6、众多，以高出市场价全部推出，以排号形式认购，以摇奖形式确认最终买家。反之，则分多批次推出，制造可售房源紧张态势，保证首批房源热销，二度推出顺势提价，确保最大利润实现。策略三：品牌建立作为一个大型的、以多层房源为主的、开发时间较长的住宅物业，必须建立一个强势的项目品牌，才能支持项目持久飘红。品牌战略三步曲：1. 以广告促进销售、以销售促进品牌、以品牌推动销售；营销是目地，品牌是手段、策略。2. 借助持续不断的SP活动，聚焦市场眼球与人气，迅速建立强势品牌基础。3. 通过创新的营销策略强化品牌。如实景巡礼、建材展示等活动计划的实施，营造出项目品质一流、开发商诚信一流的双品牌价值体系，将对项目销售产7、生巨大推动作用。策略四：创新营销1. 样板房、建材房展示：从泗阳多数楼盘的销售看，运用样板房作为营销道具的不多、而建材房更是一家没有，若能双管齐下，必定在造成市场轰动的前提下，俘虏一大部分目标客户。2. 持续不断SP活动造势：以项目的“泗阳首选生态人文社区”定位为基础，举办间隔时间较短的SP活动，如:开盘前盛大活动、组织项目实景参观等产品推荐会（邀请项目设计团队进行专题讲座）、泗阳企业年会（与相关协会合作，邀请国内知名经济学家进行专题演讲）等。营销策略，编织立体的传播网络1、传播线由泗阳新城向周边延伸建立新港湾花园项目形象新的高度，传播线覆盖整个泗阳，在前期能够迅速让市场认识项目，建立项目高度8、，并在项目中后期推广传播中提供持续不断的支持。主要手段：泗阳城区中心户外、公交路线广告、城区沿道候车亭广告、泗阳相关报刊等2、传播面以泗阳为中心向周边辐射由于项目主体客户群以泗阳及周边区域为主，传播推广的基本面也应以泗阳为中心向周边区域辐射。主要手段：销售中心周围200米系列包装、城区道旗、阅报栏3、其他形式，扩张传播纵深依据泗阳市场特性，从各类型渠道中，选择有效营销渠道，扩张体系的纵深。主要手段：项目海报、电台广告、项目期刊、各类公关活动附：4大重点渠道选择：结合泗阳市场情况，本案2010年重点传播渠道大致为以下4点：1、户外系统：围墙、户外、道旗等，其中尤以市区销售中心及周围200米范围为9、主。2、报媒系统：以泗阳居民阅读率较高的相关报媒为主，兼顾其他媒体。3、线下媒体：项目海报邮递、房展会等特殊时期专刊。4、公关活动：针对目标客户，定期举办盛大的公关活动。第三段落：我们怎样去做？怎样去说？依据项目工程节点划分阶段，并详细分解阶段工作第一波：形象宣传、市场蓄水 阶段时间：20xx年2月下旬至4月中旬 通过各渠道传播项目的大体信息,尤其是项目配套与产品特性。 主要手段:户外广告/新闻炒作/售楼销售道具/电话告知 阶段目的：1、全面预热新港湾花园给泗阳带来的居住革命，尤其是都市生态居住生活理念的提升。2、初步渗透项目定位及主体产品信息。3、展开客户累积工作。第二波：公开认购 阶段时间10、：2010年4月中旬4月下旬 阶段主题：新港湾花园品质、卖点推广 阶段重点：市场美誉度已经建立，逐步推出项目卖点； 阶段目的：巩固进一步提升项目品质形象，通过报广、海报逐步推出项目卖点（卖点： 地域交通出行； 周边配套服务； 房屋户型、面积； 工程质量； 景观环境）尽可能多的增加项目客户来访量，积累客户。 阶段主诉求：名校旁 森林公园畔 泗阳首选生态人文社区阶段性工作销售现场筹备主要内容包括：销售中心外围200米范围内的广告布置/内部项目展板/项目楼书/第三波：强攻市场（开盘期） 阶段时间：2010年4月下旬至5月底 传播内容：为项目开盘造势 主要手段：活动/报广/海报/电视等 阶段目的：1、11、拉高市场形象；2、炒作项目人气，营造热烈氛围；3、为开盘积聚尽可能多的客户；一、系列开盘稿，预告项目开盘信息，为即将到来的开盘活动赚取头彩主题1：森林广场我家的后花园 新港湾花园，泗阳首选生态人文社区，即将盛装上演。主题2：醇香满溢，生活盛宴名校旁 森林公园畔 泗阳首选生态人文社区 今日盛大开盘！二、对开盘后销售进度进行即时系列炒作，在市场上营造“哄抢”的热烈气势（报媒头版1/2版）主题1：不用望名门兴叹；即刻共赴生活盛宴；抢购新港湾花园，与生态人文生活为邻！三、海报邮递主题：破解“新港湾速度”之迷对开盘活动进行详细报道，进行大面积的覆盖渗透，辅以项目的产品特色介绍以及具备榜样效应的成交客户进12、行访谈报道。四、附：SP活动开盘盛典（具体活动，详见日后活动方案）五、附：新港湾花园2010年2月-7月营销推广节点工作计划后 记地产营销操作即时性相当强，需要根据市场变化及现场销售状况不断作出相应调整，不可能将整体进程预先框定，在此只对操作中心思想、营销策略、通路策略、预计进程等进行沟通。实际操作中，会依据市场、销售、工程等情况进行调节，此方案不代表长期的执行方案。附：泗阳县房地产市场调查与分析】一、泗阳县房地产市场总体概况09年泗阳县房地产市场紧紧围绕“保增长，促发展”这一主题，努力加强房地产市场管理，保持健康、稳定的发展态势。1、房地产开发面积继续保持平稳。今年计划开工商品房面积150万13、平方米，竣工面积60万平方米，与去年相比基本持平。2、出台相关优惠政策，鼓励、促进房地产市场健康稳定有序发展。一是放宽公积金贷款政策，首付款比例由30%降到20%；二是实行购买多层商品住房给予免契税奖励。凡是从文件下发起到20xx年12月31日期间购买多层的商品住房，依法缴纳契税后，由财政给予全额奖励；三是对开发企业享受分期缴纳建设规费的措施，以缓解企业资金紧张状况；四是对建设高层建筑给予规费全免；五是放宽户型限制；六是对开发高层建筑予以奖励；七是对购买高层住房给予4%的补贴；八是实行住宅公共维修基金优惠，购买高层住宅的享受购买多层标准；九是实施物业管理补贴；十是实施电梯补贴；十一是实施用水、14、用电补贴。3、商品房销售形势越来越好，特别是住宅近期销售火爆。08年底受金融风暴影响，一段时间商品房销售呈现低潮，购房户大多持币观望，近期，各房地产开发项目楼盘销售比较火爆，而众多开发商计划在年底推出大批量房源，以希望在09年春节之际持续现在的销售火爆。4、商品房销售价格正逐渐理性回归。08年由于金融危机直接影响中国的房地产市场，开发企业为了回收资金，销售价格呈下降趋势，但是09年后销售价格在逐渐回归，基本上呈理性状态。5、保障性住房建设得到进一步加强。今年计划建设经济适用房6万平方米，拆迁安置房7万平方米，廉租房120套，确保拆迁困难户和低收入家庭的需求，进一步平衡稳定了房地产市场。6、继续15、加大房地产市场监管力度，规范房地产市场秩序。对不符合预售条件违规预售的进行严肃查处，交易环节上全部实行网上备案制度。2008年12月该县出台的商品房双子座款监管暂行办法，有效地维护了房地产市场秩序。7、增加信贷投入，拓宽了融资渠道，进一步分散和化解了市场风险。对符合条件的房地产开发企业提供信贷支持。8、努力加强房地产市场的分析与研究，正确引导老百性的投资和消费。建立房地产市场预警预报机制，定期和不定期实行网上信息发布。二、泗阳县房地产区域市场格局-以老城区为核心，向东发展为重点老城区板块城东高尚居住板块本案城西泗水板块目前泗阳的城市发展方向以老城区逐渐向东发展，分为西、中、东三大板块。 城西泗16、水板块靠近开发区，以工业发展为主，其中居住项目不多，与本案不具可比性。 中部的老城区板块，配套完善，依托万豪国际和老区商业街，形成浓厚商业气氛。 东部片区作为城市房地产开发的重点区域，特别是城东高尚居住板块开始阶段性的发展，显露出一座新城的发展潜力。本案地处城东高尚居住板块，该板块的淮海东路和上海路交界处，将形成泗阳最新、最具规模和前景的新城商圈，而本案位于该商圈的核心地位,即可坐享老城的人文、环境、交通等成熟配套，也可享受未来新黄金商圈的中央财富生活，在不久即将成为城市的新中央。1、城东高尚居住板块世纪华庭德华逸墅新港湾花园万诚国际广场名流新天地翡翠城阳光名邸盛世嘉园本案（一）区域板块个案研17、究1、翡翠城楼盘名称翡翠城楼盘位置泗阳县北京中路一号开发商中胜置业项目概况位于泗阳县北京中路一号，占地88亩，总建筑面积10万，27幢商住楼全部建成后可向社会提供近千套高档住宅及黄金商铺。交通状况位居泗阳新城中心，交通网络四通八达，便捷往返。规划设计总占地面积 88亩总建筑面积10万容积率1.39绿化率 30%物业类型多层，小高层车位情况150车位建筑设计建筑风格现代风格户型设计主力户型105124 3室2厅1卫，3室2厅2卫户型范围88129，2室2厅1卫，3室2厅1卫，3室2厅2卫配套设施休闲主题广场，幼儿园，中小学，医院，银行，超市楼盘售价二期2300-2800元/（3层约2700元/，18、顶层约2400元/）开盘/交房时间部分现房 交房：2010年底宣传重点学区房，致力于提高生活品质楼盘销售情况一期基本售罄；二期销售率30%销售部情况售楼处不大，装修一般， 售楼人员素质泗阳本地人，专业度较好，服务态度较好 售楼部位置泗阳县北京中路一号052788077666，88077888备注2-4楼好卖，当地人不太接受5-6层核心诉求 ：致力于提高生活品质优势： 位于教育中心，毗邻各中小学校，孩子上学很方便； 位于城市主干道上、交通便利； 知名开发商，项目美誉度佳； 购房98折优惠，首付20%，送太阳能、进户门、天然气管道、电子可视对讲门铃； 主入口喷泉设计，区别于其他项目单调的主入口。劣19、势： 缺少生活配套，项目周边缺乏集贸市场、大型超市； 离城市商业中心有一定距离，项目所在人流量相对闹市区较少； 周边多个项目启动，竟争激烈。2、名流新天地楼盘名称名流新天地楼盘位置泗阳淮海路上海路口开发商江苏名流置业有限公司项目概况占地30万，60000商业旗舰，60000休闲广场，3000幼儿园社区，10000水岸景观，23米楼距交通状况位居县区核心，交通网络四通八达，便捷往返。规划设计总占地面积250亩左右总建筑面积30万物业类型多层、小高层、双拼别墅车位情况部分楼有车库建筑设计建筑风格现代风格户型设计主力户型目前仅剩140 和双拼别墅户型范围双拼为3层楼的5房配套设施幼儿园，中小学，医院20、，银行，超市，酒店，汽车站楼盘售价双拼别墅售价在一百多万一套开盘/交房时间一、二期售完已交付使用，三期在建宣传重点首席半岛风情水岸社区楼盘销售情况75%，目前仅剩140 和双拼别墅销售部情况售楼部较大，装修一般，销售道具不全售楼人员素质良售楼部位置淮海路上海路口052785885555备注该楼盘面积大，知名度高，其半岛风情水岸社区极具竞争力。核心诉求：半岛风情水岸社区，未来的黄金商圈优势： 30万方建筑面积，楼盘规模大； 新城区中心地带，紧邻行政中心，教育中心； 设置样板房展示区； 知名度高，其半岛风情水岸社区。劣势： 项目周边配套设施未形成； 离市中心较远，售楼处现场没有人气。3、世纪华庭楼21、盘名称世纪华庭楼盘位置泗阳县致远中学西侧（繁荣路与银河路交叉口）开发商江苏浩华房地产发展有限公司项目概况15万，38栋建筑，1100多户交通状况位居泗阳城中心，交通网络四通八达，便捷往返。规划设计总占地面积200亩左右总建筑面积15万绿化率绿化率42% 3个中心花园和住宅同步建设物业类型多层，小高层车位情况地下车库800/，总价5-6万，预留50个车位建筑设计建筑风格现代风格户型设计主力户型100130，3-2-1，3-2-2，4-2-2户型范围90-140之间配套设施休闲主题广场，幼儿园，中小学，医院，银行，超市楼盘售价二期11月份开盘，价格未出开盘/交房时间2010年交房宣传重点繁华与宁静22、之间找到家的位置楼盘销售情况一期售罄、二期未销销售部情况售楼部大，装修品质感一般售楼人员素质泗阳本地人，服务态度较好售楼部位置繁荣路与银河路交叉口052785689999备注相对于其他楼盘售价要高200-300元/，并且买5送6。此楼盘与我们的项目相邻，是我们的主要竞争对手核心诉求：城市中央，领秀生活。优势： 位于老城区的边缘地带，周边配套设施齐全； 紧邻致远中学，人气旺，学区条件佳。劣势： 售楼处位于生活区，工地形象包装不到位，缺乏高品质感4、阳光名邸楼盘名称阳光名邸楼盘位置北京路南，桃源路西开发商泗阳县金马地产开发有限公司代理：南京拓基投资顾问有限公司项目概况总占地面积220亩，建筑面积223、4万交通状况位居泗阳城中心，交通网络四通八达，便捷往返。规划设计总占地面积 220亩总建筑面积24万容积率1.6绿化率 33.6%物业类型多层车位情况5663建筑设计建筑风格新古典主义欧式风格户型设计主力户型110左右 3房2厅1卫户型范围75130配套设施休闲主题广场，幼儿园，中小学，医院，银行，超市楼盘售价未定开盘/交房时间新房源11月宣传重点跨街楼盘楼盘销售情况均价2800元/销售部情况大，精装修，品质高，代理商销售售楼人员素质优，南京公司驻场售楼部位置北京中路桃源北路交汇处052785350888备注楼盘尚未开盘（初步定在12月份开盘），由代理商代理销售。该楼盘时间节点与我们的项目相近24、，因注重区别开来。核心诉求：尚层生活，名流尊诋优势： 老城区和新城区中心地带， 交通便利 售楼处装修豪华，品质感好 24万平米复合型社区，项目规模较大 华丽主入口景观广场，耳目一新 社区内主题水景 20000平米时代超市劣势： 价格偏高 周边配套设施较一般 离商业核心地段仍有一定距离5、万诚国际广场楼盘名称万诚国际广场（二期）楼盘位置上海路与淮海路交汇处开发商江苏万诚置业有限公司项目概况已在做柱基，该楼盘位于泗阳汽车站附近，总占地面积90亩，总建筑面积17万多，项目总户数为1200户。交通状况长途汽车站附近，但离市中心较远。规划设计总占地面积90亩总建筑面积17万多容积率1.42绿化率35%物25、业类型多层建筑设计建筑风格现代风格户型设计主力户型117左右三房户型范围104117配套设施幼儿园，中小学，医院，银行，超市楼盘售价一期高层均价2500元/，二期多层均价2488/开盘/交房时间开盘：09年宣传重点构建人性化居住空间楼盘销售情况销售率20%，高层，小高层销售不佳销售部情况中等大小，精装修，有点拥挤售楼人员素质一般售楼部位置淮海东路5号0527-89662888，89662666备注主要客户群体为下面乡镇购房者及拆迁户，达70%-80%，位置较偏，销售率20%，高层，小高层销售不佳，核心诉求：城市摩尔生活，未来的黄金商圈。优势： 商业配套未来的黄金商圈（饰品市场）； 价格优惠政策26、较灵活。劣势： 位置较偏，缺少周边配套 开发商在当地的口碑较差。6、盛世嘉园楼盘名称盛世嘉园楼盘位置桃源北路开发商泗阳鸿基房地产项目概况项目总建面积约30万方，位于泗阳桃源路西侧，南临银河路，西朝相文路，紧邻成熟老城区，占据生活绝佳聚点。交通状况紧邻成熟老城区，交通便利总建筑面积30万方物业类型多层、小高层、高层、风情街区建筑设计建筑风格新古典主义建筑风格户型设计主力户型104-123 三房 另有75-138跃层户型范围75-138 配套设施幼儿园、休闲会所、广源市场、精品商街、学校、银行楼盘售价3层2698元/，7层2400元/ 开盘/交房时间二期2010年底宣传重点城市庭院楼盘销售情况6527、%销售部情况面积较大，精装修，洽谈区装潢不错售楼人员素质本地人，素质较差，不专业售楼部位置桃源北路22号，位于广源菜场旁88776666 88776655核心诉求：开创泗阳新人居：城市庭院住品之先河优势： 五大院落庭院 新古典主义建筑风格 智能安防系统，金牌物业 周边配套完善。劣势： 项目售楼处位于菜市场旁，外部形象差； 项目周边环境杂乱，居住环境欠佳。7、德华逸墅楼盘名称德华逸墅楼盘位置北京东路开发商宿迁德华房地产项目概况独享北京路的繁华和上海路的宁静，扼守新城政治中心区，项目外围以多层和高层布局，而在中心景观区域分布别墅。交通状况城市主干道上，交通便利规划设计总占地面积147亩总建筑面积128、3万平米物业类型多层、高层、双拼别墅绿化率40%建筑设计建筑风格外立面赤色，欧式建筑风格户型设计主力户型118左右的三房户型范围82-118，另有256-277的双拼别墅和三联排配套设施幼儿园、社区商业楼盘售价小高层7、8层2700元/开盘/交房时间11月开盘小高层宣传重点献给泗阳权贵一族楼盘销售情况销售率20%销售部情况沙盘模型制作精美，售楼大堂装修豪华售楼人员素质好，本地人售楼部位置北京东路 88510000核心诉求： 资本别墅领地、泗阳权贵专属优势： 四大主题景观，公园风景 6大周界安全保障 双语幼儿园 知名企业打造，有一定美誉度 节能型住宅“恒湿、恒温、新风、低噪、防无、节能”劣势： 29、别墅总价高，一百多万一套 多层、高层房源较少 复合型社区、物业费较贵（二）区域市场小结 城东高尚住宅区汇集了泗阳多个大规模住宅项目，产品以多层为主，部分高端项目规划别墅、小高层物业。 户型区间在80-140，别墅面积在300左右,主力户型为一百平米的三房 价格区间在2400-2800元/，主要价格支撑点在2600元/ 该区域成为未来商业、居住核心区域，配套将会逐步完善，区域内各项目共享交通、教育、森林公园等优质配套。2、老城区板块（一）老城板块个案研究财富广场锦都豪庭1、财富广场楼盘名称财富广场楼盘位置人民路与淮海路交汇处开发商宿迁市嘉龙房地产开发有限公司项目概况项目建筑面积约7.8万平米，由30、9栋多层和3栋小高层组成。一、二层商业、街区式规划、独立产权，道道相通；住宅部分人车分流。周边配套齐全。交通状况位于人民路与淮海路交汇处规划设计总占地面积总建筑面积7.8万物业类型多层，小高层，商铺建筑设计建筑风格现代风格户型设计主力户型130三房户型范围100两房，116-140三房，146-149四房，配套设施中国移动、电信、苏果、建设银行、泗阳中学等楼盘售价二期2500-2900元/（5层约2600元/）开盘/交房时间部分现房 交房：2010年宣传重点免租招商点燃财富之火楼盘销售情况一期基本售罄；二期销售率60%销售部情况售楼处为底商门面，装修一般售楼人员素质泗阳本地人，服务态度一般售楼31、部位置项目地址052788339999备注多层5楼以上，小高层滞销核心诉求 ：“慢字口”的聚财宝地优势： 位于老城区中心，老商业中心位置，各类配套设施齐全； 市民对此区域接受度高； 位于城市主干道上、交通便利； 住宅量较少，去化速度快。劣势： 居住环境比较混杂； 商业体量大，去化较慢； 小区无景观优势，无内部配套。2、锦都豪庭楼盘名称锦都.豪庭楼盘位置人民路与银河路交汇处开发商江苏和益房地产项目概况泗阳首席15万平米涉外高级公寓交通状况位于城市中心，交通便利，四通八达规划设计总占地面积82000总建筑面积15万平米物业类型多层、高层户型设计主力户型88两室两厅 约100三室两厅户型范围88-132、10 配套设施会所、社区游泳池、银行、餐馆、核心商业区楼盘售价预计3000元/开盘/交房时间09年11月开盘宣传重点涉外公寓 来自北京楼盘销售情况尚未开盘销售部情况售楼处大，装修豪华，并设立样板间售楼人员素质好售楼部位置人民路 88333333核心诉求：泗阳首席15万平米涉外高级公寓优势： 来自北京的建筑团队，品牌好 先进的科技技术，智能电梯和智能安防系统 社区独立露天游泳池 功能型融入式园林 高档喷塑断桥铝合金门窗 270度外探式落地观景阳光房劣势： 预计价格较高 项目位于闹市区，比较吵，空气质量差（二）区域市场小结 该板块以多层建筑形态为主 价格区间在2500-2900元/ 户型面积在8833、-150，以三房为主 区域内由于高端项目的影响，将带动整个区域的房价，有望突破3000元/ 老城区板块交通便捷，配套齐全，消费者对该区域住房接受度较强。3、城西泗水板块（一）区域板块个案研究1、上海城楼盘名称上海城楼盘位置众兴西路5号开发商上海芦浦房地产有限公司项目概况上海城，一期占地面积约3万，汲取海派建筑风格，一期规划总建筑面积约6万，多层、小高层、高层、商业，多种建筑形态错落有致，是一座既享受城市繁华，又拥有双水岸自然风光的国际品质生活社区。交通状况位居县区核心，交通网络四通八达，便捷往返。规划设计总占地面积一期3万总建筑面积6万容积率2.0物业类型多层、高层、小高层、商业建筑设计建筑风34、格中西结合的创新海派建筑户型设计主力户型100110左右 2-2-1、3-2-2户型范围80140， 2-2-1、3-2-2配套设施西湖公园，中小学，医院，银行，超市，步行街楼盘售价待定开盘/交房时间部分预计2010年宣传重点传承海派的底蕴和气质销售部情况售楼部大，精装修售楼人员素质优售楼部位置众兴西路5号052785228222，85228555备注此楼盘规划别具特色，别具一格的双水岸海派花园美宅，传承了海派的底蕴和气质，将大都市的气息带进小县城，极具视觉，感官上的冲击力。核心诉求：传承海派的底蕴和气质优势： 吸取海派建筑的精髓 拥有双水岸自然风光的生活社区 地理位置极其优越，交通便利，配套35、设施齐全。劣势： 开盘较晚，泗阳整体消费能力有限，开盘越晚竞争越激烈2、泗水人家楼盘名称泗水人家楼盘位置北京路与洋河路交汇处开发商泗阳亚都房地产开发有限公司项目概况一期总占地面积58774，建筑面积74767，由14栋中式庭院风格多层住宅和7栋连排别墅组成，整体规划风格体现了中国传统的“天圆地方”的居住理念。交通状况离主城区较远规划设计总占地面积58774总建筑面积74767物业类型多层、连排别墅建筑设计建筑风格中式户型设计主力户型109-119三房户型范围95两室两厅两卫、98-109三室两厅一卫、111-119三室两厅两卫配套设施电子监控、楼宇对讲、门禁管理等智能化系统楼盘售价价格未出开盘36、/交房时间预计11月份宣传重点中国风、泗水文化楼盘销售情况尚未开盘销售部情况售楼处形象较差 售楼人员素质当地销售员素质不高售楼部位置泗水古城旁 0527-85888666核心诉求：城市中的庭院，庭院中的历史优势： 紧邻泗水古城，为项目营造文化底蕴 传统庭院布局，“居中有庭、庭中有院” 泗水河风光带近在咫尺劣势： 周边配套较差，人流量少（二）区域板块小结 户型面积在80-140，均价在2500元/ 各楼盘销售形象不佳，缺乏品质感 该区域离城市的中心较远，消费者对该区域的关注度不大三、泗阳房地产小结 泗阳目前在售的楼盘30多个，09年新增加商品房的总面积达150万平方米，由此可见后期市场供应量较大37、，市场竞争日趋激烈。 泗阳房地产市场开发的户型面积在80-140之间，旺销户型一般为100-120之间的三房。后期户型的比例配置上应契合当地购房群体的居住习惯，才能保证稳定销售。 基本价格区间在2300-2800元/，每套总价值在22-27万元/套，房地产整体价格水平不高，后期市场升值空间较大。 09年上半年泗阳各楼盘销售均价在2300元/，今年的金九银十带动了当地房价的上涨，各楼盘价格都有一定程度的提升，上涨幅度为200-300元/，其中部分住宅项目，如阳光名邸售价最高达2900元/，每套总价值基本在28-37万元/套。 房地产水平参差不齐，多数住宅走平民化路线，少数楼盘打高端旗，预计价格会38、突破3000元/ 目前泗阳开发楼盘主要集中城市东区，这一带新建了一批高档住宅小区（阳光名邸、名流新天地、万城国际广场等），房地产项目的成本、价格逐步走高，房产销售的价格未来会有明显增长，各楼盘的销售压力较大。 目前泗阳住宅类的需求以刚性为主，主要是拆迁类的和城市新增人口。改善性需求非常的弱。整体城区的需求量后期将无法支撑市场的大供应量，因此必须加强对周边乡镇区域市场的挖掘。 由于08年金融危机的影响，各楼盘囤积了一定量的存量房。加之消费者购房仍持观望态度，开发商在09年上半年仍不敢轻易加推房源，而将销售重点放在下半年。据调查，大部分楼盘将在11月份推出一部分新房源，体量较大，未来2个月至春节期间泗阳房地产市场发展将会很激烈，不容乐观。