1、无锡科技城无锡科技城ABAB地块规划建筑方案地块规划建筑方案启迪协信启迪协信07CONTENTS01策划思路策划思路02方案详解方案详解03启动策略启动策略04商业模式商业模式05产品研发产品研发06地库专篇地库专篇立面探讨立面探讨策划思路策划思路0112好的产品，应该收获好的价好的产品，应该收获好的价格及格及速度并不断速度并不断提高客户的提高客户的心理心理价位。价位。没有成功的企业只有时代的企业。没有成功的企业只有时代的企业。白银白银时代需发掘现有资源潜力与时代需发掘现有资源潜力与隐藏资源隐藏资源品牌的品牌的本质要本质要通过聚焦占据通过聚焦占据某一个品类的消费者心智某一个品类的消费者心智。定2、义轻奢定义轻奢客群客群基地位于会岸路与江海西路交叉口位于锡西新区核心位置距离无锡核心区三阳广场6.6km整体地段价值相对较好交通便利可达性强COMPETITION深掘资源|区位分析无锡新区站无锡东站SITE三阳广场无锡新区站汽车客运站基地周边商业配套相对缺乏距离基地2-3公里才有较大的商业广场3公里内医疗无锡第七人民医院（三甲）、无锡华夏仁和医院等教育资源无锡市仁和幼儿园（1KM）无锡市山北中心小学（1.4KM）山北中学(1.9KM)、周边景观资源有惠山国家森林公园（2KM）COMPETITION深掘资源|配套资源SITE3KM医疗、教育、公园项目南侧的江海西路为城市主干路及东侧会岸路为城市次3、干道，联系本案与主城区基地周边公交站:会岸路（协信未来城）、312国道等距离地铁3号线（建设中）盛岸路站点1.8KMCOMPETITION深掘资源|交通分析城市主干路城市次干路城市支路用地范围线公交站点SITE胜丰路公交、地铁挑战：1、南侧江海西路高压电线，视觉感受不佳2、未来江海西路将建设立交高架，对于南侧地块噪声视线影响较大COMPETITION深掘资源|现状照片SITE绿地协信未来城（二三期）农民房水系厂房协信 未来城（一期）厂房厂房协信 A地块农民房农民房高层居住小区高层居住小区鸟瞰场地江海西路会岸路金山北路北侧河道优势1、锡西新城核心位置，位置优越2、江海西路与会岸路交汇处，交通便利4、3、协信A/B/AB地统筹规划，大盘气质极佳4、建设中的地铁三号线，对于本案具有积极带动作用劣势1、南侧江海西路高压电线，视觉感受不加2、未来江海西路将建设立交高架，对于南侧地块噪声视线影响较大3、东侧协信未来城二三期对本地块日照影响4、老工业基地，周边老厂房影响本案形象启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA定义轻奢|周边竞品COMPETITION百乐和园富城湾明发国际新城协信未来城小天鹅品园国联乐园启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA协信科5、技城典型户型60 1室2厅1厨1卫78 2室2厅1厨1卫87 3室2厅1厨1卫115 4室2厅1厨2卫130 3室2厅1厨2卫定义轻奢|周边竞品COMPETITION开盘时间：2016年项目位置：梁溪区江海西路888号建筑类型：板塔高层售价：最新9600元/平方米建筑面积：约40W平方米容积率：4.0销售情况：在售全高层大盘北塘板块启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA百乐和园典型户型94 2室2厅1厨1卫100 2室2厅1厨1卫123 4室2厅1厨2卫134 3室2厅1厨1卫143 3室2厅1厨2卫定义轻奢|周边竞品6、COMPETITION开盘时间：2016年7月项目位置：盛岸西路与佰乐路路口建筑类型：板塔结合 多层 高层售价：11500元/平方米建筑面积：约16W平方米容积率：2.59销售情况：高层售罄，仅有洋房、商铺在售高层+多层组合盘钱桥板块启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA小天鹅品园典型户型62 1室1厅1厨1卫88 1室2厅1厨1卫108 2室2厅1厨2卫115 2室2厅1厨2卫131 3室2厅1厨2卫定义轻奢|周边竞品COMPETITION开盘时间：2013年9月项目位置：盛岸西路和钱皋路交叉口建筑类型：板楼 小高层7、 高层售价：10000元/平方米建筑面积：约12W平方米容积率：1.47销售情况：仅有少量50/60平左右小户型在售高层+小高组合盘钱桥板块启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA定义轻奢|周边竞品COMPETITION产品级别户型面积户型配置户型总面宽（m）其中（m）客厅主卧次卧130档1323+1房2厅2卫13.6四面宽4.53.83.34房2厅2卫11.7三面宽4.53.93.3120档1233房2厅2卫11.2三面宽4.03.53.07.7二面宽4.03.53.2 105档1053房2厅1卫10.1三面宽3.838、.42.985档872+1房2厅1卫9.5三面宽3.53.22.86.7二面宽3.53.22.870档721+1房2厅1卫6.4二面宽3.33.1市场面积段户型面宽资源1303+1房2厅2卫四面宽（协信科技城）3+1房2厅2卫三面宽(小天鹅品园)3+1室2厅1厨1卫三面宽(百乐和园)1203+1室2厅1厨2卫三面宽(百乐和园)3室2厅1厨2卫2.5面宽（明发国际新城）1053室2厅1厨1卫三面宽(富城湾)2室2厅1厨2卫三面宽(小天鹅品园)852+1室2厅1厨1卫三面宽（协信科技城）1+1室2厅1厨1卫三面宽(小天鹅品园)2室2厅1厨1卫三面宽（明发国际新城）752室2厅1厨1卫二面宽(富城湾9、)2室2厅1厨1卫2.5面宽（协信科技城）本案周边竞品1、从房间数到追求单个房间的舒适度2、最大化利用规范，提升户型溢价总结：总结：配套配套资源处于孕育期资源处于孕育期需借需借力未来城规模力未来城规模效应。效应。外部条件无明显优势外部条件无明显优势需需着力打造内在产品力。着力打造内在产品力。方案详解方案详解02启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA地块名称无锡协信科技城AB地块地块四至东至会岸路、南至江海路、西至金山北路、北至大庄河土地性质住宅用地出让面积108072建筑面积322054.56容积率3.0限高限高10010、米，金山北路一侧沿道路红线50米范围内建筑限高不超过18层建筑密度不大于40%绿地率大于30%配套及物业用房居家养老服务用房不少于500平方米，物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4，12班规模幼儿园建筑面积不小于3420平方米，文化活动用房不小于600平方米，净菜超市不小于600平方米，公共厕所两座，每座不小于60平方米，社区居委会不小于600平方米机动车出入口沿江海路不得开设机动车出入口农民房协 信 未 来 城SITE1 0 0 M 高 层 住 宅 区规划条件解读|用地设计条件CONDITIONSSITE50M5M7.5M20M低 多 层 建 筑 控 制 线 区高 层 建 筑 控11、 制 线 区高 层 建 筑 控 制 线 区低 多 层 建 筑 控 制 线 区20M1 8 层 建 筑 控 制 线 区1 8 层 建 筑 控 制 线 区8M5M2 2 0 K V 架 空 线云璟云璟Bigger than bigger云璟云璟云璟云璟云璟云璟云璟云璟启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|方案一指标INDEX技术经济指标项目单位设计值备注用地面积108072.00 总建筑面积总建筑面积总计421914.32 地上计容建筑面积地上计容建筑面积总计324569.92 其中住宅建筑面积小计12、302480.00 其中高层住宅(34F)233828.00 高层住宅(18F)68652.00 商业建筑面积小计15000.00 其中底商13000.00 餐饮楼2000.00 居家养老服务用房500.00 物业管理用房1209.92 不小于住宅建筑面积4幼儿园3420.00 12班规模文化活动用房600.00 净菜超市600.00 公厕120.00 居委会600.00 垃圾收集站40.00 地下建筑面积地下建筑面积97344.40 其中机动车库面积76662.00 非机动车库面积9074.40 人防面积10968.00 设备用房640.00 计容建筑面积324569.92 容积率-3.0013、 建筑物基底占地面积25140.96 建筑密度%0.23 绿化面积52909.00 绿地率%0.49 建筑限高m/居住人数人9907.20 3.2人/户总户数户3096.00 机动车停车位机动车停车位总计辆3157.34 其中地面停车位总计辆132.54 地下停车位总计辆3025.00 其中人防车位辆522.29 机械停车位普通车位辆2502.00 包含624机械停车位非机动车停车位非机动车停车总计辆7154.10 其中地面停车位总计辆1104.50 地下停车位总计辆6049.60 启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHU14、A34F+18F高层规划|户型业态分布图STRUCTURE7888102122132顶层复式/大平层配套商业幼儿园产品类型面积面积比18F6865223%34F23382877%合计302480100.00%顶层跃复式：11套顶层大平层：3套户型面积 户型户数 户型总面积 户数配比面积配比备注784043151213.05%10.42%88143412619246.32%41.72%1025715824218.44%19.25%1224155063013.40%16.74%132272359048.79%11.87%3096302480100.00%100.00%启迪协信无锡科技城AB地块规划15、建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|户型分布图STRUCTURE日照分析0时1时2时3时4时5时6时7时日照分析：大寒日上午8时至下午16时时间间隔（计算精度）不超过5分钟日照计算时段可以累积计算，累计时间段不宜超过两段，每个有效时间段不宜低于30分钟遮挡建筑的计算范围：以已经确定的被遮挡建筑为中心，南侧半径200米的扇形范围内的现状、在建或规划的建筑200M局部一层未满足日照的做架空处理或作为物业管理用房。溢价点分析规划启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXIT16、IANHUA34F+18F高层规划|规划溢价点STRUCTURE中央公园 豪宅典范超大阳光草坪超尺度中央花园：长：250M 宽：100M中央绿地面积：约2W平方米核心阳光草坪：约1W平方米全面超越无锡市场同规模开发全面超越无锡市场同规模开发启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|规划溢价点STRUCTURE270度全景宽厅 尊享中央公园全景楼王公园里的豪宅：中正楼王套数：334套环宇端厅套数：122套大幅大幅提升平层户型溢价空间提升平层户型溢价空间启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXI17、EXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|规划溢价点STRUCTURE中央公园环形慢跑步道RUNNING NOW有氧慢跑：环形涂装慢跑步道：约650米利用现有消防环道生态健康乐活社区生态健康乐活社区启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|规划溢价点STRUCTURE室内半室内室外多维度生活体验架空泛会所通透架空空间：中央景观楼王底层架空一二期花园有机联系可作为景观茶座空间北侧日照不利户型底层架空作为半室外健身空间与河道景观互动启迪协信无锡科技城AB地块18、规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|规划溢价点STRUCTURE私立双语幼儿园独立幼儿园用地阳光幼儿园：用地相对独立并且无高层建筑遮挡（无锡当地教育局比较严格）用地内不设置地下室，与大地库脱开建设前期作为临建用地，结合商业作售楼展示缩短展售工期，幼园品质提升缩短展售工期，幼园品质提升启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|规划溢价点STRUCTURE高端会所泛会所+泛大堂：大堂底层面积：约750平方米二层面积：约700平方19、米外廊赠送面积：40平方米挑空面积：约50平方米未来未来可改建扩建可改建扩建为对外营业高端为对外营业高端会所会所物管大堂启动策略启动策略03启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA示范区|流线ANALYSIS启动区流线1落客区2入口广场3水景雕塑4售楼处5样板房12345启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA示范区|流线ANALYSIS启动区流线1落客区2入口广场3水景雕塑4售楼处5样板房12345启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIX20、IEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA示范区|流线ANALYSIS启动区流线1落客区2入口广场3水景雕塑4售楼处5样板房12345启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA示范区|流线ANALYSIS启动区流线1落客区2入口广场3水景雕塑4售楼处5样板房12345启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA示范区|流线ANALYSIS启动区流线1落客区2入口广场3水景雕塑4售楼处5样板房12345启迪协信无锡科技城AB地块规划21、建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA示范区|流线ANALYSIS启动区流线1落客区2入口广场3水景雕塑4售楼处5样板房12345启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA启动区超快周期幼儿园南侧商业前期作为售楼处，幼儿园场地搭建临时样板段投资较小流线较短，集中设置，节省成本大盘气质东临招商中心，彰显尊贵气质商业模式商业模式04启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商业模式|价值分析VALUE ANAL22、YSIS周边商业主入口附近商业价值最大沿江海西路不能开口，绿化带、未来建设高架的影响，商业价值较低江海西路会岸路金山北路金山二支路沿会岸路两侧商业价值次之启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商业模式|开发模式DEVELOPMENT MODEL确定商业体量大小:本案商业量15000平方米，地上计容面积（324569平方米）商业住宅面积占比:15000平方米/324569平方米=4.6%按商住比例表商业面积/住宅面积人均商业面积到达时间商业功能内向型2%1步行5分钟服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。服务、餐饮等中间23、型2-5%1-2步行10分钟常规零售业态，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺辐射型5-11%2步行15分钟可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进按服务规模服务人口规模商业面积到达时间商业定位便利级3000人3000步行5分钟客群为本社区常驻居民，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等.邻里级3000-50000人3000-2W步行10分钟核心客群为本社区常驻居民，同时兼顾周边社区，具备一定对外性。以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺24、。社区级50000-150000人2W-5W步行15分钟核心客群为本社区常驻居民及周边经常活动人群，对社区外消费人群依赖度较高。以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它服务。启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA开放式商业街区启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商业模式|商业轴线关系COMMERCIAL AXIS上海古北黄金城道启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商业模25、式|业态分析COMMERCIAL FORMAT ANALYSISA地块 B地块 住宅底商、商业街因不满足退住宅距离30米的要求，不能设置餐饮业态,目前只有A地块MALL有设置餐饮的条件，因此考虑在AB地块东南角设置餐饮楼，以带动周边商业氛围。不能设置餐饮业态MALL餐饮楼可设置餐饮业态启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商业模式|参考案例REFERENCE CASE案例：上海古北黄金城道启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商业模式|尺度控制26、SCALE DESIGN12m12m12m12m78m15m8m42m15m36m42m38m15m67m18m22m18m42m15m15m76m14m18m26m66m18m5m 3m 6m6m底商外摆区车道停车位场地剖面示意A-A底商底商住宅住宅住宅AA18m5m 3m 6m3m底商外摆区车道停车位场地剖面示意B-B底商底商住宅住宅住宅10m绿化带30m30m主要店铺进深15米启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商业模式|场景意向SCENARIO DESIGN1启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXI27、EXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商业模式|场景意向SCENARIO DESIGN启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商业模式|场景意向SCENARIO DESIGN2启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商业模式|场景意向SCENARIO DESIGN2启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商业模式|场景意向SCENARIO DESIG28、N餐饮楼意向广场意向3启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商业模式|场景意向SCENARIO DESIGN溢价点分析商业启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|商业溢价点STRUCTURE开放广场结合招商中心前广场打造区域门户节点开放绿地广场绿地商业广场：广场面积：约5000平方米广场商业面积：约2000平方米拉升环广场用地商业价值拉升环广场用地商业价值启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI29、 AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|商业溢价点STRUCTURE合理利用幼儿园用地结合商业率先打造高端售楼体验高端展示高端售楼：前场面积：约5000平方米售楼处面积：800平方米后场可用面积：3500平方米（可搭建临时样板房）独立于招商中心打造高端体验独立于招商中心打造高端体验绿城留香园售楼处售楼处启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|商业溢价点STRUCTURE多层次赠送提升商业溢价灵活拓展空间商业布局：通过设置天井、室内挑空、二层露台、一层外廊空间增加后期改30、造可能，提升商业溢价商业建筑面积：约1.5万平方米赠送面积：约2350平方米赠送率：14%结合结合A A地块形成活力商业街区地块形成活力商业街区绿化带绿化带景观停车位景观停车位商业外商业外摆区摆区商业内部车行商业内部车行道路道路这有一个这有一个露台！露台！哇！两层挑空！哇！两层挑空！这架空这架空庭院真庭院真舒服！舒服！启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|商业溢价点STRUCTURE南地块集中物业高效集中物业智能控制+高效物业：配套用房：约3200平方米物业及配套用房利用江海西路高层建筑退界范围31、里集中设置释放更多可售商业在商业价值高的地段启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|商业溢价点STRUCTURE南地块集中物业智能化控制高效物业+智能控制：配套用房：约3200平方米物业及配套用房利用江海西路高层建筑退界范围里集中设置释放更多可售商业在商业价值高的地段舒适智能家居-灯光控制智能家居-窗帘控制智能家居-智能家电移动生活-公区WIFI覆盖智能信报箱社区专属APP智能家居-窗帘控制智能家居-智能家电移动生活-公区WIFI覆盖智能信报箱产品研发产品研发05启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑32、方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA飘窗扩大起居室空间阳台可改造为次要居室空间内部挑空加板可改造为次要居室空间阳台（三层通高）三层通高阳台可不计面积产品设计|产品附加值策略STRATEGY现行规定下可进行产品增值的空间手法启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA产品设计|产品级配STRATEGY房间尺寸配置面积段房型客厅餐厅厨房主卧次主卧次卧次卧次卧书房南向面宽数套房数量厨房主卫套内面积得房率建筑面积阳台面积赠送面积赠送率高层78中间套2室2厅1厨1卫33003300含走道2933、00 x18003100240021中厨 3件套 55.20 75.62%73.00 6.60 3.30 0.06 88中间套3室2厅1厨1卫35003500含走道3000 x18003200 2800240031中厨 3件套 65.80 75.63%87.00 7.90 3.95 0.06 98(3面宽)3室2厅1厨1卫380026003300 x18003400 2900280031中厨 3件套 81.50 75.46%108.00 9.78 4.89 0.06 98端厅3室2厅1厨1卫390024002500*24003500 3000280021中厨 3件套 81.10 75.09%134、08.00 9.78 4.89 0.06 122中间套3室2厅1厨2卫420042002500*27003600 3450320031中厨 3件套 93.21 76.40%122.00 14.64 19.16 0.21 132中间套4室2厅1厨2卫460046002800*28003800 34503200300031中厨 3件套 102.1 77.34%132.00 15.80 20.05 0.20 132(端套)4室2厅1厨2卫510051002500*34005300 34503200300041中厨 3件套 102.2 77.40%132.00 15.84 18.48 0.18 21635、(顶复)6室3厅1厨4卫510051002500*34005300 5300345032003200300052中厨 4件套 157.6 72.96%216.00 25.92 53.74 0.34 258大平层5室3厅2厨5卫570055502500*3800(中厨)3800*3800（西厨）8400 460030002800345052中西厨4件套 202.1 78.31%258.00 31.00 39.12 0.19 产品高层产品启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|户型业态分布图STRUC36、TURE7888102122132顶层复式/大平层配套商业幼儿园产品类型面积面积比18F6865223%34F23382877%合计302480100.00%顶层跃复式：11套顶层大平层：3套户型面积 户型户数 户型总面积 户数配比面积配比备注784043151213.05%10.42%88143412619246.32%41.72%1025715824218.44%19.25%1224155063013.40%16.74%132272359048.79%11.87%3096302480100.00%100.00%启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PR37、OJECT WUXITIANHUA产品设计|产品溢价点STRATEGY户型编号房型套内面积得房率建筑面积 阳台面积 赠送面积赠送率A2室2厅1厨1卫58.50 75.09%78.00 6.60 3.30 6%AA半面积赠送全面积赠送78功能完整，2室2厅1卫全景飘窗赠送123南北通透213高层户型-78（中间套）启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA产品设计|产品溢价点STRATEGY高层户型-88（拼接套）和88（中间套）户型编号房型套内面积得房率建筑面积 阳台面积 赠送面积赠送率B13室2厅1厨1卫65.80 7538、.36%88.00 7.90 3.95 6%B23室2厅1厨1卫65.80 88.00 7.90 3.95 6%半面积赠送全面积赠送南向三开间123卫生间干湿分离88三房设计B2B11232端套中间套启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA产品设计|产品溢价点STRATEGY高层户型-98（端套）和98（中间套）户型编号房型套内面积得房率建筑面积 阳台面积 赠送面积赠送率C13室2厅1厨1卫78.40 80.24%98.00 7.90 3.95 6%C23室2厅1厨1卫78.40 98.00 7.90 3.95 6%半面39、积赠送全面积赠送南向三开间123卫生间干湿分离南北通透C2C112322端套中间套启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA产品设计|产品溢价点STRATEGY高层户型-122（中间套）户型编号房型套内面积得房率建筑面积 阳台面积 赠送面积赠送率D13室2厅1厨2卫93.21 76.40%122.00 14.64 19.16 21%半面积赠送全面积赠送南向三开间123奢华酒柜南北通透D1132D1456赠送一整个房间456楼王全景大飘窗阳台改建成储藏室改造前改造后启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN 40、WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA产品设计|产品溢价点STRATEGY高层户型-132（端套）户型编号房型套内面积得房率建筑面积 阳台面积 赠送面积赠送率E14室2厅1厨2卫102.17 77.40%132.00 15.84 18.48 18%半面积赠送全面积赠送南向三开间123奢华酒柜南北通透E1132E1456赠送一整个房间456楼王270度观景大飘窗阳台改建成储藏室改造前改造后启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA产品设计|产品溢价点STRATEGY高层户型-132（中间套）户型编号房型套内面41、积得房率建筑面积 阳台面积 赠送面积赠送率E24室2厅1厨2卫102.10 77.35%132.00 15.80 20.05 20%半面积赠送全面积赠送南向三开间123奢华酒柜南北通透E2132E2456赠送一整个房间456楼王全景大飘窗阳台改建成储藏室改造前改造后高层户型顶复一层平面（216）产品设计|产品溢价点STRATEGY户型编号房型套内面积得房率建筑面积 阳台面积 赠送面积赠送率F16室3厅1厨4卫157.6072.96%216.00 25.92 53.7434%F1半面积赠送全面积赠送赠送一整个房间起居室，餐厅连通，格局大270景观视角123豪华主卧套房设计41234改造前改造后公42、区私有化，独立电梯厅556做足阳台，赠送半个房间67三个房间和起居室均朝南734%超大赠送率高层户型顶复跃层平面（216）产品设计|产品溢价点STRATEGY户型编号房型套内面积得房率建筑面积 阳台面积 赠送面积赠送率F16室3厅1厨4卫157.6072.96%216.00 25.92 53.7434%F1半面积赠送全面积赠送赠送一整个房间家庭厅设计使内外厅分区，保有私密性赠送露台123做足阳台，后期赠送面积4123改造前改造后起居室上空挑空，空间感受好554134%超大赠送率高层户型顶复大平层平面（258）产品设计|产品溢价点STRATEGY户型编号房型套内面积得房率建筑面积 阳台面积 赠送43、面积赠送率G15室3厅2厨5卫202.0578.31%258.00 31.0039.1219%半面积赠送全面积赠送改造前31645427赠送一整个房间家庭厅设计使内外厅分区，保有私密性豪华主卧套房设计123做足阳台，赠送半个房间4起居室，餐厅连通，均朝南5赠送一个西厨6赠送屋顶露台7G17改造后赠送192超大屋顶花园启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|产品溢价点STRUCTURE通过超大赠送提升溢价率超大赠送面积面积赠送：赠送花园面积：约500平方米中央楼王首层平面赠送三向花园领衔无锡市场同产44、品规格领衔无锡市场同产品规格启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUAT4 高层首层平面产品设计|高层产品STRATEGY入户大堂首层赠送南向庭院34.1830.5244.7030.528.6M4.1M启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUAT4 高层顶复产品设计|高层产品STRATEGY改造前改造后顶复首层顶复二层半面积赠送全面积赠送豪华主卧套房设计4享6面宽，南向居室多1二层客厅、餐厅上空挑空，高赠送率220露台赠送31122320420户型编号45、房型套内面积得房率建筑面积 阳台面积 赠送面积赠送率H14+1室3厅1厨2卫109.46 75.49%145 8.4 22.720.7%H1H1H1立面探讨立面探讨06未来城新亚洲身份标签身份标签VS度假感度假感？住宅市场立面乱象蓝光五彩城（新亚洲）华府庄园(古典主义)万科信成道（Art-Deco）红豆清华苑(褐石风格)绿城香樟园（现代主义）宝能城（简约古典）？！无锡市场亟需一款旗舰产品无锡市场亟需一款旗舰产品引领行业潮流引领行业潮流极简的现代主义小众青睐，市场接受度弱传统的古典主义黄金时代经典，完成度高折衷的典雅主义白银时代价值导向，大气内敛建立明确的产品线发展策略建立明确的产品线发展策略轻46、奢入门轻奢入门雅致中产雅致中产极简尊享极简尊享极简的现代主义小众青睐，市场接受度弱传统的古典主义黄金时代经典，完成度高折衷的典雅主义白银时代价值导向，大气内敛顶层局部透视南向入口大堂幼儿园立面幼儿园立面地地库库专篇专篇07启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA地库设计|经济性比较UNDERGROUND启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA地库设计|经济性比较UNDERGROUND启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUX47、I AB PROJECT WUXITIANHUA地库设计|经济性比较UNDERGROUND启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA地库设计|经济性比较UNDERGROUND启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|地库溢价点STRUCTURE局部采用采光地下大堂 效果提升、成本可控采光地下大堂精装修地下采光大堂：采光井面积：约200平方米在中央楼王处设置采光井，增加自然采光，提升地库品质领衔无锡市场同产品规格领衔无锡市场同产品48、规格启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA根据初步地库强排测算：地下室面积：97344（包括住宅地下室）地下一层地库面积：86376（包括住宅地下室）车位：3022车位：2139人防面积：10968（地下二层）地库设计|地库分析UNDERGROUND地下一层地下二层地库面积：10968车位：883（含机械停车位）人防面积：10968地下二层人防区域3.优化停车位布置，局部采用子母停车位，提高停车效率1.地下二层通过设置机械车位尽量减少开挖面积2.地下二层设置变电房，减少变电房计容面积。有利于地面景观打造启迪协信无锡科技49、城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高层规划|规划溢价点STRUCTURE通过优化地库设计，提高小区景观品质，从而提升溢价率2.疏散出口尽量贴在路边，避开中央大花园位置1.最后一排建筑与主体地库脱开，节省工期，降低成本3.幼儿园地下不设地库，前期作为售楼处临时搭建样板间，节约用地，降低成本地库溢价点：1、三期开发，北侧最后一排建筑与主题地库脱开；幼儿园不设置地库，前期用来搭建样板间2、地下二层车库上方设置变电房，减少变电房地上计容面积，同时有利于地面景观打造3、地下二层停车库通过设置机械车位尽量减少开挖面积4、地下车库疏散出口设计优化，避开中央大花园位置5、优化停车位布置，局部采用子母停车位提高停车效率6、住宅地下二层考虑设置小户型储藏室启迪协信无锡科技城AB地块规划建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA地下车库地下车库地下车库地下二层车库配套物业用房地库设计|方案一场地剖面UNDERGROUND会所会所谢 谢 聆 听！