1、嘉定新城E27-1地块规划建筑设计方案中期汇报2016.08.16基础分析Basic Analysis1凉城13万泗泾6万嘉定5.7万新江湾12.8万祝桥6.1万顾村7万SITE环路周边出让土地本案轨交线规划中轨交线长兴2.7万新场5.8万81328181118161113郊环郊环内环中环外环基础分析丨 BASIC ANALYSIS 城市区位张江三林周浦7.9万地块楼板价30289元基础分析丨 BASIC ANALYSIS 龙湖郦城三期均价：29657元绿地颐景嘉园均价：32759元中信泰富又一城均价：35527元恒大御景庭均价：33000元嘉宝梦之缘均价：33000元绿地秋霞坊均价：33072、3元SITE周边楼盘高层公寓改善型客户，注重产品实用性 性价比基础分析丨 BASIC ANALYSIS 目标客群叠加别墅高端改善型客户，注重产品稀缺性 私密性场地解读现状基础分析丨 BASIC ANALYSIS 1234567812345678设计策略&产品设计Design Strategy&Individual Building Design 2设计策略丨 DESIGN STRATEGY设计切入点：局限与优势地块建筑高度限制:15-60m地块建筑密度限制:25%地块内含2条对外开放公共道路,出口相对固定地块内住宅面积的80%为中小套型住宅,其中包含5%安置房及15%自持住宅.基地北侧、东侧和3、南侧的河道是最大的景观资源优势出让条件局限景观资源SITERIVER居住价值展示区位置设计策略丨 DESIGN STRATEGY设计切入点：价值分析居住价值高居住价值较高居住价值一般ABC展示区沿封周路三处选址。A、人行可达性与昭示性较好；展示区前场空间局促，景观资源较差。相对于主要竞争楼盘金地售楼处更加靠近地铁站.B、景观资源最佳，易打造展示区氛围，可结合街坊通道、公共绿地打造社区入口。昭示性一般。C、昭示性最佳；毗邻主要车行道路,但是地铁人行路程较长.经过多轮讨论确定以A点位置最佳建设基地三面环水，周边绿地资源丰富，景观价值明显。基地西侧靠近金地小区的主出入口，未来将会较为喧闹。人行主要线4、路车行主要路线SITESITE金地在建楼盘高层住宅设计策略丨 DESIGN STRATEGY设计切入点：产品定位高层住宅建筑面积占总量50%。产品类型定位在改善性产品。通过合理的价格，超高的性价比，实现快速销售，回笼资金。90叠加别墅130叠加别墅90叠加建筑面积占总量25%。上海新政策下的创新型高端产品。拥有较高的空间品质的同时，控制单套总价。130叠加建筑面积占总量20%。地块内最高品质，区域内稀缺产品。拥有最好的土地资源和最高的附加值，拔高项目整体品质。设计策略丨 DESIGN STRATEGY高层住宅基本设计要求以高层95+40平方米户型举例：金地高层产品售价4万/平方米。同等利润条件5、下金茂项目高层产品售价6.7万/平方米，单套总价904.5万考虑搭售面积按70%的价格出售，实际单价为7.35万/平方米，单价比金地项目高出83.7%我们的策略是：通过规划布局，面宽尺度，套内优化，科技系统等多项措施提高户型产品竞争力，尽可能提升产品溢价空间。因此,我们的高层产品目标是:95+40平方米户型达到 160平方米户型的空间感受75+40平方米户型达到 140平方米户型的空间感受设计策略丨 DESIGN STRATEGY绿地璀璨天城 2.8万/（二者同期开盘价格）溢价：1000元/溢价比例：3.7%案例分析绿地璀璨天城 VS 万科万科城面宽资源溢价绿地璀璨天城万科万科城 2.7万/（6、二者同期开盘价格）95房型95房型如果考虑绿地与万科的品牌及口碑差距，溢价率应该更高万科万科城设计策略丨 DESIGN STRATEGY绿地远香湖1号 2.1万/（二者同期开盘价格）溢价：1000元/溢价比例：5%案例分析绿地远香湖1号 VS 保利湖畔阳光苑景观资源溢价绿地远香湖1号保利湖畔阳光苑远香湖保利湖畔阳光苑 2.0万/（二者同期开盘价格）设计策略丨 DESIGN STRATEGY案例分析万科翡翠公园 VS 仁和都市花园起居空间溢价仁和都市花园万科翡翠公园万科翡翠公园 7万/仁和都市花园 6.2万/溢价：8000元/溢价比例：12.9%设计策略丨 DESIGN STRATEGY案例分析7、大宁金茂府 VS 万科翡翠雅宾利科技系统溢价万科翡翠雅宾利方兴大宁金茂府大宁金茂府 12万/万科翡翠雅宾利 10万/溢价：20000元/溢价比例：20.0%设计策略丨 DESIGN STRATEGY越级的面宽尺度端户南北各3面宽,中间户南侧4面宽最大化利用优势景观资源采用两梯三户或者两梯两户格局，形成更多边户或者拼接户，释放北向和侧向面宽公共空间的交叠利用整合套内碎片空间，创造开和有序的洄游动线从而打造越级尺度的“大”空间科技系统充分利用3.1米超高层高，并结合设置金茂系独步市场的十二大科技系统宽阔通透开敞舒适高层住宅提升策略提升品质公共空间的交叠利用客厅-品质功能：会客、家庭活动、收藏展示、8、艺术欣赏、读书品茶感受：功能富集的开敞空间，一个有故事的场所。面积：40-50平方米客厅-标准功能：会客、家庭活动感受：大面宽的独立空间面积：30-35平方米163户型体验产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 书房-品质功能：工作、阅读、书法、绘画、陈列 感受：可开可合的灵活空间，兴趣爱好与艺术情怀的施展地 面积：15-25平方米书房-标准功能：工作、阅读 感受：配备书桌椅的小面宽书库 面积：12-18平方米163户型体验产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 餐厅-品质功能：早餐，正餐 感受：美食与美景相得益彰的高品质用餐环境 面积：259、-30平方米餐厅-标准功能：用餐 感受：紧邻厨房餐桌区域 面积：15-20平方米163户型体验产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 厨房-品质功能：中厨、西厨、中岛 感受：厨具设备与烹饪过程的完美展示 面积：15-20平方米厨房-标准功能：中厨、西厨 感受：封闭的厨具、家电集中地 面积：10平方米163户型体验产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 客厅（豪宅）功能：会客、家庭活动、收藏展示、艺术欣赏、读书品茶感受：功能富集的开敞空间，一个有故事的场所。面积：40-50平方米+书房（豪宅）功能：工作、阅读、书法、绘画、陈列 感受：可开可合的10、灵活空间，兴趣爱好与艺术情怀的施展地 面积：15-25平方米+餐厅（豪宅）功能：早餐，正餐 感受：美食与美景相得益彰的高品质用餐环境 面积：25-30平方米+厨房（豪宅）功能：中厨、西厨、中岛 感受：厨具设备与烹饪过程的完美展示 面积：15-20平方米=115户型产品如何实现163户型的品质提升赋予115户型160+户型的公共资源配置户型解析产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 75+42+42+75改造后编号户型套内面积 建筑面积 标准层面积 得房率 赠送面积 赠送率A-1(端边户)4室2厅3卫8811、.44 117.59 348.62 75.21%29.0924.74%A-2(中间户)4室2厅2卫88.81 118.08 29.9525.36%A-3(拼接户)4室2厅3卫88.44 117.59 29.0924.74%产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 75+42+42+75改造前销售户型自持户型产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 75+42改造后（中间户）编号户型套内面积 建筑面积 标准层面积 得房率 赠送面积 赠送率A-2(中间户)4室2厅2卫88.81 118.08 348.62 75.21%29.9525.36%公共空间的12、交叠利用洄游动线+开合有序+多重性格户型解析产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 2户型体验-厨房区域112户型解析产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 户型体验-餐厅区域1212户型解析产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 21户型体验-客厅区域112户型解析产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 21户型体验-主卧区域121户型解析产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 75+42改造后（端13、边户）编号户型套内面积 建筑面积 标准层面积 得房率 赠送面积 赠送率A-1(端边户)4室2厅3卫88.44 117.59 348.62 75.21%29.0924.74%产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 95+42+42+95改造后编号户型套内面积 建筑面积 标准层面积 得房率 赠送面积 附赠率A-1(端边户)4室2厅3卫 100.90 137.71 271.77 73.27%29.9122%A-2(拼接户)4室2厅3卫 100.94 137.77 31.8423%产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 95+42+42+95改造前销14、售户型自持户型产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 95+42改造后（端边户）编号户型套内面积 建筑面积 得房率 赠送面积 赠送率A-1(端边户)4室2厅3卫 100.90 137.71 73.27%29.9122%产品设计丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 95+42改造后（中间户）编号户型套内面积 建筑面积 得房率 赠送面积 赠送率A-2(拼接户)4室2厅3卫 100.94 137.77 73.27%31.8423%设计策略丨 DESIGN STRATEGY叠加别墅设计要求分析以叠加90平方米户型举例：金地叠加产品售价5万/平方米。考虑地价15、因素，同等条件下金茂项目叠加产品售价8万/平方米，单套总价720万如果仅靠赠送面积计算，需要附赠60%的面积才能达到5万/平方米的实际单价！参考高层、叠加、连排三者的价格比值为1：1.2：1.5如果金地项目出现连排产品，售价因在6万元/平方米，120平方米单套总价720万我们的策略是：叠加产品别墅化，通过设计出类别墅的居住体验，才能卖出别墅的价格！因此,我们的叠加产品目标是:90平方米户型达到 120平方米连排的空间感受130平方米户型达到170平方米类独栋的空间感受设计策略丨 DESIGN STRATEGY万科翡翠别墅310平方米别墅案例分析地下一层与私家地库相连，独立入户一楼设置有一间套房16、，而超大尺度“L”形公共空间及超大面宽楼梯则彰显气派二楼设置有豪华主卧套房和另外两间卧室套房以及两个露台地下层平面图一层平面图二层平面图设计策略丨 DESIGN STRATEGY泰禾院子90平方米连排别墅一楼设计为公共空间，独立庭院入户客厅，家庭室，餐厅、公共空间围绕庭院展开二楼三间卧室，双套间地下一层赠送下沉庭院地下二层赠送独立车位屋顶赠送阁楼一层二层地下一层地下二层泰禾院子90平方米连排别墅案例分析设计策略丨 DESIGN STRATEGY泰禾院子180平方米独栋别墅案例分析一楼设计为公共空间，独立庭院入户一楼7.5m宽厅上叠专属电梯公共空间围绕私家庭院布置二三楼设计为私密空间，三间卧室（17、双套间）地下一层赠送下沉庭院、活动室、健身房、茶室、酒窖等地下二层赠送独立车位屋顶赠送阁楼一层平面图二层平面图三层平面图地下一层平面图地下二层平面图90平米720万+私家停车库、专属电梯私家庭院四间卧房豪华主卧套家庭室、健身区、茶室使用面积300平米 别墅体验如何使90平米叠加户型拥有连排别墅的价值？套型：3+2房3厅4卫销售面积：90使用面积：141.60露台、庭院面积：41.60地下室面积：146.91综合使用面积：330.11 90下叠地下二层平面图90下叠地下一层平面图下沉庭院意向套型：3+2房3厅4卫销售面积：90使用面积：141.60露台、庭院面积：41.60地下室面积：146.918、1综合使用面积：330.11 90下叠一层平面图套型：3+2房3厅4卫销售面积：90使用面积：141.60露台、庭院面积：41.60地下室面积：146.91综合使用面积：330.11 90下叠二层平面图套型：3+1房3厅4卫销售面积：90使用面积：135.44露台、庭院面积：72.47地下室面积：105.20综合使用面积：313.11 90中叠地下二层平面图90中叠地下一层平面图套型：3+1房3厅4卫销售面积：90使用面积：135.44露台、庭院面积：72.47地下室面积：105.20综合使用面积：313.11 90中叠一层平面图套型：3+1房3厅4卫销售面积：90使用面积：135.44露台、19、庭院面积：72.47地下室面积：105.20综合使用面积：313.11 90中叠三层平面图套型：3+1房3厅4卫销售面积：90使用面积：135.44露台、庭院面积：72.47地下室面积：105.20综合使用面积：313.11 90中叠四层平面图套型：3+1房3厅4卫销售面积：90使用面积：135.44露台、庭院面积：72.47地下室面积：105.20综合使用面积：313.11 套型：3房3厅3卫销售面积：90使用面积：148.02露台、庭院面积：53.87地下室面积：50.36综合使用面积：252.25 90上叠地下二层平面图套型：3房3厅3卫销售面积：90使用面积：148.02露台、庭院面积20、：53.87地下室面积：50.36综合使用面积：252.25 90上叠一层平面图套型：3房3厅3卫销售面积：90使用面积：148.02露台、庭院面积：53.87地下室面积：50.36综合使用面积：252.25 90上叠五层平面图套型：3房3厅3卫销售面积：90使用面积：148.02露台、庭院面积：53.87地下室面积：50.36综合使用面积：252.25 90上叠六层平面图套型：3房3厅3卫销售面积：90使用面积：148.02露台、庭院面积：53.87地下室面积：50.36综合使用面积：252.25 90上叠阁楼层平面图130平米1000万+私家停车库、专属电梯私家庭院4+1间卧房30豪华主卧21、套家庭室、家政间、酒窖使用面积400平米 别墅体验如何使130平米叠加户型拥有类独栋别墅的价值？地下二层平面图套型：4+1房3厅4卫销售面积：134.3使用面积：169.7露台、庭院面积：50.3 地下室面积：170.5综合使用面积：390.5 130下叠地下二层平面图地下一层平面图套型：4+1房3厅4卫销售面积：134.3使用面积：169.7露台、庭院面积：50.3 地下室面积：170.5综合使用面积：390.5 130下叠地下一层平面图一层平面图套型：4+1房3厅4卫销售面积：134.3使用面积：169.7露台、庭院面积：50.3 地下室面积：170.5综合使用面积：390.5 130下叠22、一层平面图二层平面图套型：4+1房3厅4卫销售面积：134.3使用面积：169.7露台、庭院面积：50.3 地下室面积：170.5综合使用面积：390.5 130下叠二层平面图地下二层平面图套型：4+1房3厅5卫销售面积：132.3使用面积：192.4露台、庭院面积：74.9 地下室面积：153.4综合使用面积：420.7 130上叠地下二层平面图地下一层平面图套型：4+1房3厅5卫销售面积：132.3使用面积：192.4露台、庭院面积：74.9 地下室面积：153.4综合使用面积：420.7 130上叠地下一层平面图三层平面图套型：4+1房3厅5卫销售面积：132.3使用面积：192.4露台23、庭院面积：74.9 地下室面积：153.4综合使用面积：420.7 130上叠三层平面图四层平面图套型：4+1房3厅5卫销售面积：132.3使用面积：192.4露台、庭院面积：74.9 地下室面积：153.4综合使用面积：420.7 130上叠四层平面图阁楼层平面图套型：4+1房3厅5卫销售面积：132.3使用面积：192.4露台、庭院面积：74.9 地下室面积：153.4综合使用面积：420.7 130上叠阁楼层平面图规划方案Planning Design 3设计策略丨 DESIGN STRATEGY强排方案比较“一”形强排方案：4F叠拼(130)+6F叠拼(90)+19F高层【90+4024、端户三面宽】【90+40中间户三面宽】【75+40中间户三面宽】产品户型面积户数面积面积占比单价销售金额高层住宅7519013950 10.1%11.40 9526624700 18.0%12.47叠拼产品9049244280 32.2%1.25.3113320427148 19.7%1.23.26 自己持有45.6 45620790 15.1%0.71.46 保障房501476930 5.0%-总计1755137797 100.0%13.90 19F19F19F19F设计策略丨 DESIGN STRATEGY强排方案比较“L”形强排方案：4F叠拼(130)+6F叠拼(90)+19F高层【9025、+40端户三面宽】【75+40中间户三面宽】【75+40端户三面宽】产品户型面积户数面积面积占比单价销售金额高层住宅7517112825 9.3%11.28 9534231890 23.5%13.19 叠拼产品9042037800 27.3%1.24.54 132.320827562 19.9%1.23.31 自己持有40.5 51320790 15.0%0.71.46 保障房501476930 5.0%-总计1801137796 100.0%13.78 19F19F19F19F19F19F19F设计策略丨 DESIGN STRATEGY强排方案比较“U”形强排方案：4F叠拼(130)+6F叠26、拼(90)+17F高层【90+40端户三面宽】+19F高层【75+40端户三面宽】【75+40中间户三面宽】产品户型面积户数面积面积占比单价销售金额高层住宅7519013900 10.1%11.39 9530629070 21.1%12.91 叠拼产品9044439960 29.0%1.24.80 13320427148 19.7%1.23.26 自己持有41.9 49620790 15.0%0.71.46 保障房501476930 5.0%-总计1787137797 100.0%13.82 19F19F17F17F17F设计策略丨 DESIGN STRATEGY强排方案比较“U”形强排方案：27、4F叠拼(130)+6F叠拼(90)+19F高层【90+40端户三面宽】【90+40拼接户四面宽】【75+40端户三面宽】【75+40中间户四面宽】产品户型面积户数面积面积占比单价销售金额高层住宅7519014090 10.3%11.41 9530428880 20.9%12.89 叠拼产品9044439960 29.0%1.24.80 13320427148 19.7%1.23.26 自己持有42.1 49420790 15.1%0.71.46 保障房501476930 5.0%-总计1783137797 100.0%13.82 19F19F19F19F19F19F设计策略丨 DESIGN 28、STRATEGY强排方案比较产品计容面积总货值覆盖率叠墅7142813.9025.54%高层38649自持207901，高层产品面宽小2，自持住宅面积大（45.6）3，叠拼产品总量多，总货值高1，高层产品面宽小，95产品得房率高2，自持住宅面积适中（40.5）3，叠拼产品总量少，总货值低1，高层产品面宽小2，自持住宅面积适中（41.9）3，叠拼产品总量多，总货值较高1，高层产品面宽大，产品品质高2，自持住宅面积适中（42.1）3，叠拼产品总量多，总货值较高产品计容面积总货值覆盖率叠墅6536113.7824.51%高层44715自持20790产品计容面积总货值覆盖率叠墅6710813.822529、.05%高层42969自持20790产品计容面积总货值覆盖率叠墅6710813.8224.71%高层42969自持20790规划方案丨 PLANNING DESIGN 总平面图E27-1地块经济技术指标用地面积（）86623总建筑面积（）201069计容建筑面积（）138597其中住宅建筑面积（）137797其中高层住宅（）42969.4叠拼（）67108自己持有（）20789.5保障房（）6929.8 配套建筑面积（）800其中社区配套（）390会所（）410地下建筑面积（）62472容积率1.6建筑密度24.71%绿地率35%总户数（户）1783机动车停车位（辆）1826 其中地上停车位（30、辆）183地下停车位（辆）1644地下非机动车位（辆）1771 产品分布130 叠墅区90 叠墅区高层区保障房区设计策略丨 DESIGN STRATEGY公共区产品分布设计策略丨 DESIGN STRATEGY130叠拼90 叠墅90高层75高层40自持产品保障房区产品户型面积 户数面积面积占比 营销述求高层住宅7519014250 10.3%10%9530428880 20.9%25%叠拼产品9044439960 29.0%25%13320427148 19.7%20%自己持有42.1 49420790 15.1%15%保障房501476930 5.0%5%总计1783137957 100.31、0%100%自持与高层搭售：产品分布设计策略丨 DESIGN STRATEGY130叠拼90 叠墅90高层75高层40自持产品保障房区70自持产品产品户型面积 户数面积面积占比 营销述求高层住宅7519014250 10.3%10%9530428880 20.9%25%叠拼产品9044439960 29.0%25%13320427148 19.7%20%自己持有41.9 36015084 15.1%15%70805600保障房501476930 5.0%5%总计1729137812 100.0%100%自持不与高层搭售：展示区Sales Centre4展示区丨 SALES CENTRE展示区案32、例分析（杭州绿地旭辉城）T4 115+90+90+115展示区丨 SALES CENTRE展示区区位示意售楼处洋房样板展示区景观展示庭院金地会所广场高层样板展示区品牌标志物景观引导挡墙市政公园景观前场施工围挡品牌标志物展示区丨 SALES CENTRE流线分析展示区前场林荫步道入口广场水景步道休息过厅车行入口展示区前广场施工围挡施工围挡落客区人行流线景观通廊亲水庭院绿化庭院庭院连廊实体样板房洽谈平台实体样板房实体样板房售楼处庭院连廊会所丨 CLUB地下会所游泳池接待区创意沙龙健身房内庭院阅读区瑜伽室瑜伽操房健身房男更衣女更衣大堂休息交通保障房地库游泳池地下一层平面高层水吧洋房地库地下会所入口会所轮廓景观轴线庭院一层平面广场售楼处意向售楼处意向立面设计Facade Design5礼仪入口区品味格调，家的港湾庭院式会所舒适雅致，东方意境林荫大道继承宁静氛围、塑造私密体验（麦积路）深宅大院曲径通幽中西合璧经典现代风格（高层）经典传承新古典风格（高层）经典传承法式风格（多层）经典传承新古典风格（售楼处）中西合璧新中式风格（多层）谢谢