1、东原苏州,江南好，风景旧曾谙,日出江花红胜火,春来江水绿如蓝,能不忆江南,忆江南,宅中有园园中有屋,林语堂,屋中有院院中有树,树上有天天上有月,烟雨江南,目录,第一章,区位,第二章,价值,第三章,韬略,第四章,筑楼,区位,区位分析,项目位于苏州市相城区，姑苏区，新区交界，市中心属性较强。紧邻中环快速路，通过城市环线可以快速通向全城。但与地铁等公共交通的联结较弱，公共交通不是特别便捷。,区位分析,苏州境内河道纵横、湖荡密布，金鸡湖、独墅湖、大运河，水道相交，支流蔓延，基地南侧的虎丘湿地公园，为苏州重要的水源涵养和生态保护区域。,虎丘湿地公园,SITE,阳澄湖,阳澄西湖,金鸡湖,独墅湖,石湖,太湖2、,太湖,漕湖,5KM,10KM,区位分析,项目临近相城区活力岛板块，距离金亿城，富邻商业广场，158生活广场等不足5公里，周边配套设施较为齐全。地块南侧规划有三角咀大型湿地公园。湿地系统会过滤尘埃，调节小气候，水系流域润养空气，滋生周边土壤。中国自古流传的风水堪舆学，正式对现代地理学的朴素理解。其重要作用是指导人们的择居养生。,SITE,虎丘湿地公园,活力岛,漕运河,中环快速路,西环路,京沪高速,158生活广场,金亿城,富邻商业广场,黄埭中翔广场,3.0KM,2.7KM,4.2KM,5.0KM,苏州西站,周边竞品,邻近项目的相城区的竞品市场存量117万方，以售高层和小高层为主，高层同质化明显，3、部分楼盘产品出现高层复式，联排和叠加，经济型别墅稀缺。,在售项目,待售项目,苏州站,积水,万科,万泰,西湖,华润,水漾,水韵,绿地,万宇,中粮,中锐,华润,绿地,紫玉,金辉,招商,主城区,SITE,火车站,主城区,交通情况,基地北临永青路，南临华元路，西边500米是中环北线。本案周边尚无地铁站，基地北面有公交站802路。目前本案的公共交通的联结较弱。,基地,802路,802路,802路,82路,876路,876路,华元路,永青路,中环北线,规划条件,用地面积：69913平方米容积率：1.6限高：60m建筑密度：30%绿化率：37%,SITE,永青路,华元路,价值,效率EFFICIENCY,价值4、VALUE,效率分析,价值梯度,用地效率逐级提升,产品价值断崖式下跌,地块容积率1.6产品需高低配,2F,院墅,4F,叠拼,20F,高层,容积率：0.67,容积率：1.0,容积率：3.0,用地效率,公式推导,院墅单价超过38,500元/平方米时应将院墅产品最大化，确保总价最高,去化速度临界点总价超过550万,去化分析,去化分析,院墅产品面积段控制在140平米时，总价可控制在550万时，单价3.92万。,市场定位报告揭示，总价550万为去化速度的分水岭。,韬略,基地北侧：城市道路干扰严重基地西侧：现有建筑距离基地较近，有压迫基地东侧：城市绿化带对道路有隔离作用基地南侧：最好的景观资源,地块价值分5、析,6F叠墅（140平方米）,20F公寓（125平方米）,12F复式公寓（125平方米）,20F公寓（90平方米）,2F院墅（140平方米）,服务配套（2000平方米）,产品分布,4F叠墅（140平方米）,房+院+径,房“居”,院“憩”,径“游”,苏州拙政园,方案生成,方案一（主推）,总平面图,经济技术指标,附赠后：使用面积容积率2.25,140平方米院墅及叠墅,125平方米高层组团,4F叠墅（140平方米）,20F公寓（125平方米）,12F复式公寓（125平方米）,20F公寓（90平方米）,2F院墅（140平方米）,服务配套（2000平方米）,产品分布,组团分析,90平方米高层组团,小区车6、行次入口,别墅组团地库口,公寓组团地库口,车行流线,城市道路,小区车行主入口,车行环线,地下车库出入口,别墅地下空间范围,地库停车,高层公寓地下空间范围,小区步行次入口,入户小径,城市道路,小区步行主入口,人行流线,环形步道,小区车行次入口,组团入口车行流线,车行流线,城市道路,小区车行主入口,车行入户,入口大堂,组团景观,二级景观带,景观分析,一级景观带,主景观轴线,景观资源,庭院景观界面,社区景观界面,场地标高,+0.700,+0.700,+0.700,+0.700,+0.700,+1.500,+1.500,+1.500,+1.500,+1.500,+1.500,标高+1.500m,标高+7、0.700m,近观园，远观湖,组团整体抬高后，从公共空间无法直接看到内部，确保庭院私密性,三期建设范围,二期建设范围,分期建设,一期建设范围,示范区设计,示范区景观围墙,示范区范围,参观流线,1,售楼处,2,前区广场,中央景观,3,1,2,3,4,曲径通幽,4,4F叠墅（140平方米）,20F公寓（125平方米）,12F复式公寓（125平方米）,20F公寓（90平方米）,2F院墅（140平方米）,日照分析,本日照分析以0.9m为计算高度计算，满足大寒日满窗日照有效时间大于2小时的日照要求，满足苏州市日照要求。,0小时,1小时,2小时,3小时,4小时,5小时,6小时,方案二,总平面图,经济技术指8、标,附赠后：使用面积容积率2.28,方案三,总平面图,经济技术指标,附赠后：使用面积容积率2.22,方案四,总平面图,经济技术指标,附赠后：使用面积容积率1.98,筑楼,1院墅，地下空间的价值挖掘是本产品最大的价值体现。,2叠墅，上叠、下叠户型同时拥有入户花园和地下庭院空间。,3复式公寓，溢价率最高的高层产品。,4平层公寓，四开间大平层，湖景一览无余。,产品策略,院墅,外向型院子易受干扰，并不符合中国的传统居住理念。,内向型院子更私密，符合“天人合一”的理念。,院墅价值挖掘,院墅价值挖掘,土地策略,生活空间溢价 同样计容面积下，增大空间使用面积，增加功能空间，提高生活品质。,庭院空间溢价 增加9、庭院活动私密性，增加功能空间，提高生活品质。,地价为零,地价为零,0.00,地价为零,0.00,设计理念,庭院，中国人的灵魂居所,设计理念,苏州桃花源,泰禾北京院子,中粮瑞府,步移景异的地下庭院空间,院墅地下空间的挖掘是本产品最大的价值体现,院墅价值挖掘,140 院墅平面图（完成版）,建筑面积95.12,140 院墅平面图（完成版）,建筑面积121.77，全赠送,140 院墅平面图（完成版）,建筑面积97.73，全赠送,140 院墅平面图（完成版）,建筑面积75.12,140 院墅平面图（完成版）,五房六卫三厅，总建筑面积369.74，其中计容面积150.24，不计容面积219.50庭院面积：10、52.42溢价值：164%,本层建筑面积：75.12庭院面积：27.33,本层建筑面积：75.12,本层建筑面积：97.73下沉庭院面积：6.07,本层建筑面积：121.77下沉庭院面积：19.02,140 院墅平面图（报批版）,四房五卫三厅，总建筑面积358.14，其中计容面积138.64，不计容面积219.50庭院面积：52.42溢价值：157%,本层建筑面积：97.73下沉庭院面积：6.07,本层建筑面积：121.77下沉庭院面积：19.02,本层建筑面积：75.12庭院面积：27.33,本层建筑面积：63.52挑空空间面积：11.60,院墅价值挖掘,计容面积：138.9赠送面积：21911、.5溢价率：164%房间配置：六房六卫三厅赠送地下空间面积：219赠送庭院面积：52.42地下有采光使用空间个数：5,计容面积:142赠送面积：80溢价率：70%房间配置：四房三卫两厅赠送地下空间面积：219赠送庭院面积：50地下有采光使用空间个数:0,万科湖西玲珑,院墅,联排,-1F,1F,2F,1F,2F,3F,-2F,-1F,叠加别墅,在传统叠墅的基础上，设计使上叠业主也能拥有充足的开敞地下空间和阳光下沉花园空间。,叠加别墅价值挖掘,下叠户型下沉庭院,上叠户型同样拥有下沉花园，地下阳光书房空间。,上叠、下叠户型同时拥有入户花园和地下庭院空间是本产品最大的价值体现,叠加别墅价值挖掘,14012、 叠加别墅平面图,报批版,完成版,下叠：四房三卫二厅，计容面积141.46，赠送面积37.86，庭院面积：73.01溢价值：27%,西厨+餐厅+起居室意向图片,140 叠加别墅平面图,下叠：四房三卫二厅，计容面积141.46，赠送面积37.86，庭院面积：73.01溢价值：27%,报批版,完成版,主卧套房意向图片,140 叠加别墅平面图,报批版,完成版,上叠：四房三卫二厅，计容面积140.80，赠送面积59.79，庭院面积：58.66溢价值：42%,餐厅+起居室意向图片,140 叠加别墅平面图,报批版,完成版,上叠：四房三卫二厅，计容面积140.80，赠送面积59.79，庭院面积：58.66溢13、价值：42%,主卧套房意向图片,140 叠加别墅平面图,报批版,完成版,上叠34.2下沉花园,上叠室内,上叠室外庭院,下叠室内,下叠室外庭院,上叠：本层庭院面积34.2，室内面积39.04，全赠送,下叠阳光花园,西厨+餐厅+起居室意向图片,上叠阳光花园书房,下叠：本层庭院面积7.3，室内面积112.47，全赠送,140 叠加别墅平面图,上叠室内,上叠车库,下叠室内,下叠车库,西厨+餐厅+起居室意向图片,上叠：本层建筑面积76.98，全赠送,下叠：本层建筑面积90.43，全赠送,下叠：四房三卫二厅计容面积141.46，赠送面积37.86，庭院面积：73.01溢价值：27%,上叠：四房三卫二厅计容14、面积140.80，赠送面积59.79，庭院面积：58.66溢价值：42%,当代万国府下叠：四房三卫两厅计容面积：130溢价值：25%,下叠,上叠,当代万国府上叠：三房三卫两厅计容面积：130溢价值：32%,计容面积：141.46赠送面积：37.86溢价率：27%赠送地下空间面积：202.90赠送庭院面积：80.01地下有采光使用空间个数：2,下叠：五房六卫三厅,-1F,1F,2F,-2F,-2F,-1F,1F,2F,3F,4F,叠加别墅价值挖掘,计容面积：140.80 赠送面积：59.79溢价率：42%赠送地下空间面积：116.02赠送庭院面积：92.86 有采光使用空间个数：2,上叠：四房三15、卫二厅,-1F,1F,2F,3F,4F,5F,复式公寓,128 复式公寓平面图,报批版,完成版,餐厅+起居室意向图片,完成版：四房二厅三卫，户型建筑面积164.96报批版：四房二厅三卫，户型建筑面积128溢价值：26%,128 复式公寓平面图,报批版,完成版,主卧套房意向图片,128 复式公寓平面图,报批版,完成版,餐厅+起居室意向图片,四房二厅三卫户型建筑面积：164.96（完成版），128（报批版）溢价值：26%,报批版,完成版,奇数层平面图,偶数层平面图,五室两厅三卫户型建筑面积：141溢价值：20%,龙湖狮山原著,在现有规范要求下，最大限度挖掘了复式高层的溢价价值。,复式公寓价值挖掘,16、江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）,1 3.4.5分割单元内，同时满足以下条件的共享空间可不计入容积率：1、位于门厅、餐厅或起居厅上空；2、至少有一个边长与复式上层公共空间（走廊或起居厅等）连通；3、共享空间高度小于或等于两个自然层；4、每个单元内的共享空间不多于一个；5、开洞水平投影面积之和不超过复式下层总水平投影面积（包括共享部分）的20%；6、开洞部分没有网格梁等构件。超出以上规定的，超出部分按水平投影面积全额计入容积率。,2 3.4.4符合以下条件之一的不封闭阳台，应按其结构外围水平投影面积全额计入容积率：1、主体结构内的；2、总进深尺寸大于217、.1米的；3、住宅建筑中，阳台水平投影面积之和超出本层总水平投影面积（包括阳台）15%的部分，或每个单元内的阳台数量超过居住空间（卧室和客厅）个数的部分；4、最大进深小于1米未封闭的阳台累计水平投影面积超出本层总水平投影面积（包括阳台部分）2%的部分。,平层公寓,大面宽、四开间、窄进深是本产品最大的价值体现。,13.5M,13.5M,平层公寓价值挖掘,125 平层公寓平面图,四房二厅二卫，户型建筑面积:140.49(完成版),125.13(报批版)溢价值：12%,报批版,完成版,平层公寓价值挖掘,四房二厅二卫户型建筑面积:140.49(完成版),125.13(报批版)溢价值：12%,津西美墅馆18、,招商雍和苑,四房二厅二卫户型建筑面积:125溢价率：10%-12%,四房二厅二卫户型建筑面积:138溢价率：14%,溢价空间，舒适四房,报批版,完成版,90 平层公寓平面图,90户型边户：三房二厅二卫,户型建筑面积:91.30(完成版),101.57(报批版),溢价值:11%90户型中间户：三房二厅二卫,户型建筑面积:88.80(完成版),95.16(报批版),溢价值:7%,报批版,完成版,平层公寓价值挖掘,金辉日月光华,华宇林泉雅舍,三房二厅一卫户型建筑面积:89溢价率：10%,三房二厅二卫户型建筑面积:96,溢价空间，精致三房,90户型边户：三房二厅二卫户型建筑面积:91.30(完成版),101.57(报批版)溢价值:11%90户型中间户：三房二厅二卫户型建筑面积:88.80(完成版),95.16(报批版)溢价值:7%,东原苏州黄桥项目,