1、招商府,招商地产/济南中央商务区B-4、B-6地块规划方案MASTER PLANNING&ARCHITECTUAL DESIGN OF JINAN CBD B-4、B-6 BLOCK,SHANDONG,THE CONTENT,0,THE DESIGN RENDERING,THE BASE INTERPRETATION,THE PROJECT STRATEGY,PLANNING DESIGN,1,2,3,效果展示,基地解读,项目策略,规划设计,4,产品设计,5,商业设计,THE BUSINESS,THE LAYOUT DESIGN,6,示范区设计,THE SALES OFFICE,7,立面意向,2、FACADE DESIGN,JinanRailwayStation,Jinan CivicCenter,宏观：位于核心商务区，紧邻济南市政府,JIE FANG ROAD解放东路,AO TI XI ROAD奥体西路,MAO LING SHAN NO.3 ROAD茂岭山3号路,KUN SHUN ROAD坤顺路,JING SHI ROAD经十路,AO TI ZHONG ROAD奥体中路,中观：临近城市主干道奥体西路和解放东路，可达性强,市区方向,SITE B-6,SITE B-4,PARK,1,2,3,4,5,6,5,微观：地块西侧紧邻城市公园，用地内平整方正,3,1,6,4,2,SITE B-6,3、SITE B-4,如何打造济南城市CBD的 高端社区,纽约,美国纽约四宗“最”,NYC,JNC,济南市,中央公园,新区CBD,完美的城市配套,极致的景观资源,本案：介于CBD核心区适宜的街区尺度划分，打造活力社区,“最”活力的城市街区,“最”多彩的街区文化,本案：打造核心风情商业街区,“最”迷人的城市公园,本案：介于城市公园的天然优势，打造绿色社区,“最”惊艳的天际线,本案：需要丰富的天际线变化，满足城市肌理变化,高端定位 准豪标准,创造一种新的生活方式引领一种新的生活风尚私享奢华，打造轻奢生活城市地标，创造焦点话题,四大关注,端仪,尊礼,营园,稳定的内向型空间于有限中创造无限,1.豪宅格局,4、2.公园定制景观最大化,3.极致面宽,我们的产品策略,Mansion Pattern,Park Customization,Landscape maximization,Extreme Bay,定制化立面，树立济南新标杆,居住混合用地,商业商务,幼儿园,SITE,SITE,商业混合用地,商业混合用地,开放空间与广场用地,居住混合用地,SITE,居住混合用地,市政设施,SITE B-4,SITE B-6,JIEFANG ROAD解放东路,AO TI XI ROAD奥体西路,KUNSHUN ROAD坤顺路,PLANNING ROAD规划路,用地性质：居住混合可用地面积 13300地上容积率 2.25、-2.86（商业商务0.29-0.85）地下容积率 1.3建筑高度100m,PLANNING ROAD规划路,用地性质：居住混合可用地面积 25000地上容积率 1.6-2.15（商业商务0.22-0.64）地下容积率 1.0建筑高度80m,PLANNING ROAD规划路,PLANNING ROAD规划路,PARK,地块实际折算容积率 B-4：3.69，B-6：3.30,PARK,建筑控制线（0-2米）,Architecture Control Line,建筑紧贴用地红线0-2米,PARK,最低4F，贴线率70%,最低3F，贴线率60%,灵活街墙,最低2F，贴线率70%,最低3F，贴线率606、%,最低2F，贴线率70%,最低2F，贴线率70%,建筑高度100M,建筑高度80M,街墙限制对住区内部空间和街道空间都带来一定的限制,PARK,不推荐机动车开口范围,允许开口原则：1、开口距离与主干道相交交叉口不宜小于50米2、开口距离与次干道相交交叉口不宜小于30米3、开口距离与支路相交交叉口不宜小于20米,50M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,20M,开口设置主要集中在地块东侧的规划路和地块交接道路,JIEFANG ROAD解放东路,KUNSHUN ROAD坤顺路,PLANNING ROAD规划路,PLAN7、NING ROAD规划路,PLANNING ROAD规划路,PLANNING ROAD规划路,PARK,AO TI XI ROAD奥体西路,住宅用地价值成包围式向中央递进;B-4地块临近公园价值高,(1)住宅产品面积：125：占比25%；140：占比30%；160：占比30%；180：占比15%。(2)配套商业面积：底商：规划按要求下限做；底商：面积100占比10%；150-200占比60%；200-300占比30%,规划条件总结：地块尺度小，容积率高，规划形态限制较大建筑退界小，2-4层的街墙限制，沿街建筑的业态处理公园景观利用，内部景观资源挖掘小面积，高容积率，一梯两户人防地下室结合地库设8、置，可合并于一处人车分流，汽车直入地库,方案一 高得房率,125为54米以下，得房率较高,方案三 极致面宽,方案二 板点结合,极致面宽，125,140四面宽，160,180五面宽,板点结合，商住分离,PARK,PARK,PARK,OPTION 1,OPTION 1,PARK,5栋大高层,18F以下3.53万平方米,塔楼错位布置，空间灵活,OPTION 1,大花园,125为54米以下，得房率较高,OPTION 1,功能分析,120为54米以下，得房率较高,OPTION 1,功能分析,120为54米以下，得房率较高,解 放 东 路,奥体西路,“文化域”文化的礼仪与序列,合肥自秦建制已有2200多年9、历史的古都文化传统打造古都文化礼仪与序列轴。,空间礼仪轴,文化仪式轴,人行出入口,人行出入口,车库出入口,解 放 东 路,奥体西路,车库出入口,车库出入口,车库出入口,车库出入口,人行出入口,OPTION 1,交通分析,消防出入口,解 放 东 路,奥体西路,OPTION 1,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防分析,计算标准日照计算软件：众智11.0有效时间段：大寒日上午8点至下午16时分析采样间隔：5分钟时间统计方式：累计最小连续时间：5分钟计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时及以上标准。,OPTION 1,日照分析,定制,定制回家流线 营造奢华住区,A.人行流10、线近人尺度的景观体系B.车行流线细致周到的服务体系,A.人行体验,酒店式归家礼序情景化空间打造深入每一处定制设计,THE EXPERIENCE UPGRADE,五星酒店式入口落客空间人行流线示意图,第一级：大盘印象,第二级：酒店式落客,第三级：艺术长廊,第四级：公共庭院,第五级：入户单元,1,2,3,4,5,第一进 大盘营造，家的标识,第二进 五星酒店式入口落客空间,第三进 文化艺术长廊,第四进 公共庭院,第五进 单元入户大堂,车行体验,驾车路过繁华回到 府邸,THE EXPERIENCE UPGRADE,车行地库归家,THE CAR ENTERANCE,采光井,THE CAR ENTERAN11、CE,采光井,THE CAR ENTERANCE,阳光大堂,THE EXPERIENCE UPGRADE,B-4地块地下车库面积：15304,B-4地块地库一层,B-4地块车位数：403辆,B-6地块地下车库面积：23173,B-6地块车位数：720辆,地下车库平面,35/辆,B-4地块地库二层,B-6地块地库一层,B-6地块地库二层,THE EXPERIENCE UPGRADE,采光井,规划,OPTION 2,板点结合 商住分离,OPTION 2,PARK,9栋大高层,商业有5600面积与住宅脱开,楼王坐享南北花园景观,OPTION 2,板点结合 商住分离,OPTION 2,功能分析,板点结12、合 商住分离,OPTION 2,功能分析,板点结合 商住分离,解 放 东 路,奥体西路,“文化域”文化的礼仪与序列,合肥自秦建制已有2200多年历史的古都文化传统打造古都文化礼仪与序列轴。,空间礼仪轴,文化仪式轴,OPTION 2,车库出入口,解 放 东 路,奥体西路,OPTION 2,交通流线,消防出入口,解 放 东 路,奥体西路,OPTION 2,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防分析,计算标准日照计算软件：众智11.0有效时间段：大寒日上午8点至下午16时分析采样间隔：5分钟时间统计方式：累计最小连续时间：5分钟计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时及以上标13、准。,OPTION 2,日照分析,规划,OPTION 3,极致面宽,OPTION 3,PARK,极致面宽125,140四面宽160,180五面宽,错动布局，空间灵活,OPTION 3,极致面宽，125,140四面宽，160,180五面宽,OPTION 3,功能分析,OPTION 3,功能分析,解 放 东 路,奥体西路,“文化域”文化的礼仪与序列,合肥自秦建制已有2200多年历史的古都文化传统打造古都文化礼仪与序列轴。,空间礼仪轴,文化仪式轴,解 放 东 路,奥体西路,OPTION 3,车库出入口,车库出入口,车库出入口,人行出入口,车库出入口,人行出入口,人行出入口,交通分析,解 放 东 路,14、奥体西路,OPTION 3,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防出入口,消防分析,计算标准日照计算软件：众智11.0有效时间段：大寒日上午8点至下午16时分析采样间隔：5分钟时间统计方式：累计最小连续时间：5分钟计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时及以上标准。,OPTION 3,日照分析,聚焦CBD地块CBDMARKET,聚焦本地市场LOCALMARKET,外部对标案例的三个维度,聚焦准豪级配标准Mansion Standard,万科翡翠滨江坐落北外滩，毗邻浦东大道和民生路，正对黄浦江，向西可观陆家嘴。万科翡翠滨江整个项目包括九栋高度100米以下的住宅楼、一座会所15、一栋125米高的办公楼、一座商场及沿浦东大道排列的沿街商铺。办公楼及四幢点式住宅塔楼，以弧形沿北布置，尽揽黄浦江及外滩沿岸景观，而又疏密有致，腾出景观走廊，让靠南布置的住宅塔楼尽享江景。会所置于办公楼与公寓群之间，分隔出住宅中央庭园及商业广场，营造多元化的公共生活空间及平衡,玄关在该空间为第二玄关，在客厅与餐厅的转接承合，为客户入户后的第一印象，表达上干净利落，侧重于材料质感本身的张力，再辅以订制雕塑和灯光，让入户充满一定的艺术气息。,层高3.3米，满吊顶配合灯光层次设计，全落地玻璃窗，视野好，光线足，尺度感极佳。客厅顶部造型干净且无主吊灯。地面为统一石材铺贴，无拼花。墙面局部未枫影木加不锈16、钢条，局部为墙纸.,主卧双开间面宽，进深尺度约为4.8米，床头背景布艺薄软包，墙面墙纸，地板为工艺方形地板。空间分为阅读区和睡眠区，统一开间处理。,聚焦精品CBD,品质感体现,餐厅顶部造型干净配主吊灯。地面为统一石材铺贴，无拼花。墙面局部未枫影木加不锈钢条，背景为布艺薄软包.该空间为室内空间动线枢纽，仅挨厨房间西厨，空间尺度有点铺张。,中厨空间，上下柜分色处理，整体色系淡雅又不失对比，强调台面局部灯光照明，材料以地面大理石（无拼花），墙面抛光砖为主，局部配合烤漆玻璃。,更衣室卫枫影木木皮订制，踢脚局部不锈钢拉丝板，配感应式内置柜灯。开间为2200左右，扣除柜体，中间为1000，分为左右两侧，柜17、体为开架式，局部内衬镜面。,聚焦精品CBD,西厨空间，配合餐厅长餐桌，吧台感十足，品牌为柏丽.,1,2,4,品质感体现,优点：1、北面大面宽观景横厅2、独立电梯入户3、公共、私密空间分区4、中西厨分设，双储藏设置，空间充裕缺点：朝南开间小，户型进深大，导致室内采光略显不足，通风较差,3KM,银座花园,中铁汇苑,万科麓山,财富中心,名士豪庭,历 下 区,绿地IFC中央公馆,海尔绿城济南全运村,中润世纪城,海信贤文世家,聚焦本地市场,地址：济南历下工业南路与奥体西路交汇处西200米用地规模：约37万容积率：2.55产品组合：三室（133）、四室（140）均价：24000元面积段：80-160,地址18、：济南历下经十路与转山西路交汇处用地规模：约33万容积率：3.2产品组合：三室（143）、四室（143）、四室（174）均价：26000元面积段：100-190,绿地IFC中央公馆,财富中心,海尔绿城全运村,地址：济南历下经十东路以南，奥体中心南侧300米用地规模：约86万容积率：1.23产品组合：三室（143）、三室（164平米）、四室（220）均价：27000元面积段：100-220,聚焦本地市场,项目总建筑面积164万平方米,位于济南CBD规划区，占据整个CBD的四分之一，内涵盖80万方绿地海珀系住宅，420米摩天总办公，中央公园，特色公园等。,3室2厅2卫 125,4室2厅2卫 14019、,4室2厅2卫 160,项目总建筑面积167万平方米，中国房地产高端精品物业融创中国匠心运营的国际都会综合体。项目雄踞奥体CBD核心区，周边多条城市主干道，立体交通发达。,4室2厅2卫 143,4室2厅2卫 174,4室2厅2卫 183,聚焦本地市场,项目总建筑面积约100万，位于经十东路与浆水泉路交汇处，临近浆水泉风景区，环境优越，人文氛围浓郁，交通发达，属于大型高档住宅项目,项目总建筑面积约180万，位于经十东路奥体场馆以南，龙奥大厦以东，项目以1.23的低容积率，打造高品质高端住宅,3室2厅2卫 141,3室2厅2卫 180,4室2厅2卫 180,3室2厅2卫 143,3室2厅2卫 1620、4,4室2厅2卫 181,聚焦本地市场,规划格局,竞品分析总结,住区体量较大,高低分区布置,景观资源,内部造景，中央景观轴线,产品面积段,高层住宅以刚需改善型为主,产品面宽数,以3-4面宽产品为主,户型理念陈旧，需升级以适应当今豪宅所需具有的气质与感受,1.豪宅格局,2.公园定制景观最大化,3.极致面宽,我们的产品策略,Mansion Pattern,Park Customization,Landscape maximization,Extreme Bay,1.豪宅格局,Mansion Pattern,豪华主卧套,南北阳台,入户玄关,超大面宽阳台,2.公园定制-景观最大化,Park Custo21、mization,Landscape maximization,THE ANALYSISOFTHERESIDENTIALTYPES,户型分析,3.极致面宽,Extreme Bay,Extreme Bay,豪华主卧套,大面宽低奢客厅,中西厨低奢餐厨空间,洄游空间,入户玄关,宽厅+可变,套间+HUB,收纳+创新,宽景+生活,Ritual|Loop,Wide-view|Service,Wide Hall|Variable,Suite|HUB,Storage|Innovation,01,02,03,04,05,06,楼王：六维迭代准豪产品,仪式+洄游,防霾+舒适,Anti-smog|Cozy,06,极22、致面宽产品策略,PRODUCT STRATEGY,4房3厅3卫 180房型 得房率：80%,礼仪十字轴，洄游动线增加生活交流感,客厅,电动晾衣架,观景茶座,客厅视线不收干扰,景观区,生活区,变化一：起居室第三厅,变化二：起居室儿童活动区,变化三：起居室加书房房,变化四：超大主卧套,光触媒（细菌病菌灭杀率99%甲醛等有害气体净化率85%）,二级过滤网（一级过滤5um雾霾 二级过滤1um雾霾）,室内加湿器（比普通加湿器节水70%49低温加湿）,户室外新风机组防霾、加湿、除菌,同层排水应用,同层排水，易于安装检修不再渗漏，卫生间变得更洁净了夜间再无座便器声响影响睡眠,普通住宅，卫生间噪音大，普通管道23、易损坏，形成渗漏，污染环境,隔音窗墙应用,告别能量流失 可以定制气候的豪宅,告别雾霾污染 拥有森林氧吧的豪宅,告别噪音烦恼 享受清幽安静的豪宅,保温墙面应用,保温外窗应用,160户型,奢华主卧套,THE ANALYSISOFTHERESIDENTIALTYPES,户型分析,豪华客卧套,超大面宽客厅,南北双阳台,THE ANALYSISOFTHERESIDENTIALTYPES,户型分析,豪华主卧套,超大面宽客厅,南北双阳台,140户型,入户玄关,THE ANALYSISOFTHERESIDENTIALTYPES,户型分析,豪华主卧套,超大面宽客厅,南北双阳台,125户型,入户玄关,产品线,1824、0户型,THE PRODUCT LINE,产品线-方案一、方案二,豪华主卧套,客卧套,超大面宽阳台,通厅十字轴,中西厨低奢餐厨空间,160户型,THE PRODUCT LINE,产品线-方案一、方案二,豪华主卧套,大面宽阳台,中西厨低奢餐厨空间,通厅十字轴,160+180户型,THE PRODUCT LINE,产品线-方案一、方案二,THE PRODUCT LINE,产品线-方案一、方案二,140户型,豪华主卧套,大面宽阳台,通厅十字轴,入户玄关,THE PRODUCT LINE,产品线-方案一、方案二,125户型,豪华主卧套,大面宽阳台,通厅十字轴,入户玄关,THE PRODUCT LINE25、,产品线-方案一、方案二,125+140户型,THE PRODUCT LINE,产品线-方案一、方案二,125+140户型（18层以下）,THE PRODUCT LINE,产品线-方案三,160+180户型,140+125户型,THE PRODUCT LINE,产品线-方案三,对核心筒的思考：,公摊面积？,入户体验？,是否满足消防规范？,Thinking about the core tube,Pool area,Into home experience,Meeting fire code,根据消防规范以及当地山东省建筑设计院、同圆建筑设计院的沟通得出以下三点,1.允许做三合一前室。2.不允许26、前室套前室。3.剪刀梯两个疏散口之间须通过公共走道进行转换。,方案一,方案五,方案四,核心筒面积：47.68m（阳台未计入）公摊小独立入户独享电梯厅北侧阳台赠送不满足济南市要求在公共区进行楼梯间转换的要求,核心筒面积：58.90m公摊较小独立入户独享电梯厅济南市不允许前室套前室的情况出现,方案三,核心筒面积：61.65m独立入户独享电梯厅利用公共空间作为玄关满足地方性消防要求推荐指数：,核心筒面积：62.59m满足地方性消防要求,非独立电梯入户体验较差公摊较大推荐指数：,转换空间,三合一前室,方案二,核心筒面积：61.13m宽敞侯梯厅满足地方性消防要求,非独立电梯入户体验较差公摊较大推荐指数：27、,PARK,最低4F，贴线率70%,最低3F，贴线率60%,灵活街墙,最低2F，贴线率70%,最低3F，贴线率60%,最低2F，贴线率70%,最低2F，贴线率70%,底商：面积100占比10%，150-200占比60%，200-300占比30%,B-4商业容积率：0.29-0.85，商业总面积：3846.07（下限）B-6商业容积率：0.22-0.64商业总面积：5491.09（下限）,1F商业,住宅,贴线率：60%-70%,一层商铺,1,通过住宅沿街面宽，满足贴线率要求,2,控制商业面积，最大化住宅面积,3F商业,3F商业,二层商铺,改造前,1,满足贴线率和商业高度要求,2,一层楼板降板7028、0，二层可改为两层,改造后,三层商铺,商业+独立住宅,商业+商住,满足日照要求，联排别墅高层投影下部做商墅送露台，送面积。,剖面示意,平面示意,体块示意,邻里管家生鲜超市、进口食品超市、药店、干洗店、家电维修、宠物店、母婴店、银行&ATM,活力充电站健身房、运动装备专卖店、玩具店、桌游吧、便利店,美食美客STARBUCKS、板长寿司、新元素、朱古力店、意大利餐厅、甜品店、茶吧、花店、水果店、便利店,艺术文化廊书吧、时尚家居、画廊、办公文具、音乐体验中心,新都市主义活力街区商业街,展示区设计策略:1，五家合作单位使用共同售楼处2，利用入户大堂、及前后场范围，打造本小区内部接待中心3，展示区范围内29、不做地下车库，节省工期,价值感立面研发设计,THE ANALYSIS OF ELEVATION,聚焦CBD地块CBDMARKET,聚焦本地市场LOCALMARKET,聚焦国际趋势GLOBALMARKET,对标案例的三个维度THE THREE DIMENSIONS OF CASE,都市繁华，顶级豪宅,Bustling cityLuxury house,典雅华贵，精致细腻,Elegant and luxurious,exquisite and delicate,高度融合西方建筑尺度与东方礼序美学济南豪宅的典型代表。,Western architectural standards The aesth30、etics of Oriental ritual order,静谧高贵，卓尔不群,Quiet and noble,unique,金属，新材料，充满现代感,Metal,new material full of modern sense,小结SUMMARIZE,国内趋势LOCALMARKET公建化简约化细节化,国际趋势GLOBALMARKET现代 时尚玻璃 金属 新材料多样化 细节品质,关于立面的思考出发点之一,如何赋予建筑立面一种具有价值感的主题？,立面的故事？格调？,原型,顶部,标准层,底部,顶部,标准层,底部,转译,通过转译芝加哥柏悦酒店，成功还原经典的布扎学院派建筑风格,THANK YOU!,BEATITS PPT STUDIO,