1、xx城市商业广场招商运营管理方案一、项目地址：xx市xx区新青科技园xx路二、项目名称：xx城市商业广场三、项目简介：地处于xxxx西部新城区核心商圈-井岸商圈与新青商圈连接处，于两大商圈交汇处。其地段于珠峰大道的里维唉啦大型高档社区对面新青工业园区内。属xx西新城区重点规划配套工程，项目周边珠峰大道、xx路，湖心路，机场高速等环绕，南接xx大道，西南邻近S32西部沿海高速。园区300多家企业，20万人流，世界500强伟创力企业距百步之遥，园区年产值超百亿，正蒸蒸日上蓬勃发展。景上添花迎来世界500强惠普签约驻营，即将动工奠基，其众多利好发展规划及政策支持促动，商业产业面临巨大发展契机。四、项2、目商业背景分析：xx商业广场定位为综合商业广场，其特点是统一管理和分散经营的管理模式，管理运营是实行统一的集中管理，日常运行、保安、清洁、维修、进货和促销活动等组织运营目的交纳管理费、租金、押金，运营公司提供统一的管理、统一的营业执照，达到长久的经营运营模式，以期经济赢利为长足发展目的。任何商业产品都要面临一个培植期限，由地点、位置、定位、策划、运营决定培植期的长短，各方面同步发展才能管理好一个综合性商业广场。前期策划定位、业态定位，挖掘商业产品卖点，塑造商业精髓，打造一个商业精品才是商业广场真正成功的途径。xx商业广场有其致命的缺陷，因为小产权的缘故，一些大品牌及国内国企商业品牌只看好国家正3、式产权证，所以在合作及招商、销售上带来诸多困难。一个全新的商业综合体的位置、交通、市政、周边商业环镜配套，可以说xx商业广场都不具备。那么，就要靠完美的业态定位、合理规划、专业管理团队、活动推广、品牌主力店的吸引，引导商家进驻经营。五、项目整体业态定位：一站式六大LIVING主题业态名品、生活、潮流、量贩、娱乐体验、智能全方位商业广场一层业态定位： 外围沿街商铺：名品商业主题广场 购物中心业态分布：广场外围品牌休闲、品牌服装、品牌精品、品牌服务类、品牌酒吧、品牌连锁加盟店、茶吧、咖啡吧、本土品牌食品餐饮类规划定位：大品牌可以占有面积大，打通多个铺位，树立品牌形象，以国内一线或二线品牌，生产商或4、代理商家。运营管理：以独立经营，统一管理、统一规划、统一宣传式。运营风格：以宽敞的广场外围，凸显各商家品牌形象，奢华却低调的时尚珍品，视觉形象使广场尽显商业氛围。内围铺街： 2800平方米的生活休闲主题步行街，以衣、食、住、行为根本，满足周边消费群体生活需求的步行街。二层业态定位： 量贩连锁超市 潮流汇时尚街 业态定位：超市以二线品牌为主，即能满足消费人群需求，商家又能达到旺场。潮流汇时尚街区，主要以满足科技园16-32岁消费需求，时尚、性价比高的品牌服装、服饰、美容、美甲、化妆品、用品、特色风格、民族特色、各地特色。运营管理：二层分两个区域，分别独立经营，独立管理运营风格：以量贩平价、舒适、5、齐全，潮流时尚、琳琅满目。三层商业定位： 量贩KTV 娱乐足浴城 体验棋牌城 体验桌球城业态定位：满足一站式消费，吃、喝、玩、乐在整个商业广场全方位体现规划定位：以文化为核心，新、奇、特娱乐体验式休闲特色运营管理：统一管理、独立经营、统一互补互动营销运营风格：按品牌风格自行装修别致、典雅、时尚、品味。四层业态定位： 8000平方米智能公寓写字楼业态定位：写字楼酒店公寓商业规划定位：项目以投资型物业为主，链式产品线，各物业之间存在相互补充、相得益彰。运营管理：统一管理、统一规划、统一形象。运营风格： 伊甸园、生态园风格融入大自然环境，在本土的基础上尽显自然风情，舒适、宽敞、大自然、林荫。 六、运6、营经营相关建筑指标建筑形态：主体正长方形，外立面瓷砖，水泥框架结构中央空调：大型商场内中央空调，外围铺内空调自安一楼层高：层高5.7米 复试商铺，一层商铺两层价值二层层高：4米5面积：建筑面积3.5万平方米，每层8000平方米，共4层消防：耐火等级为一级停车场：超大广容纳300个停车位电梯：国际名牌电梯，双扶电梯8部直升三楼，上下直升电梯8部直升4楼外形层高：主楼呈正长方形分4层，柱距总体：标准8米七、项目招商合作：一层：招商项目：品牌休闲、品牌服装、品牌精品、品牌服务类、品牌酒吧、品牌连锁加盟店、茶吧、咖啡吧、本土品牌食品餐饮类步行街招商项目：生活步行街主要满足任何年龄的消费群体，主要以生活7、服务类特色饮品、自助餐、烧烤、特色小吃、服装、服饰、便利店、休闲、美发、美容、西饼店、精品二层： 1、招商项目：xx本地、外地品牌超市、量贩超市、大型连锁超市2、 潮流汇时尚街招商项目流行服饰、特色精品为主，体现时尚、流行、休闲、用品和生活服务精品店同层主力店。各地特色、民族特色、地域风情餐饮、及同层主力店三层招商项目：量贩KTV、 大型足浴城、棋牌室、电玩俱乐部、健身房、 网吧、书吧等四层招商项目：办事处类，大型企业驻本地办事处，本地大型企业的辅助办公、原材料采购、小加工、手工等。智能型企业：设计、高科技、采购商、研发、会计、广告、装饰等八、租赁方式：1、 以租赁形式，租赁期限为3年，大品牌8、可适当放宽租赁期限。2、 合约保证金：以2个月租金为保证金，合同期满无息退还。3、 管理费:按日常管理费的支出预算分摊（对商户统一办理工商、税务）商户 需交纳保安、清洁费，承担经营所用水、电费（中央空调需要空调费）。4、 广告费：租赁期内，管理运营公司提供适时的广告宣传和促销活动，达到 旺场作用。九、运营管理模式：统一业态规划：商家入驻须服从广场的规划，驻场前经确认业种及品牌，经严格供货商的考察评估，选择标准为上年统一视觉形象：经营者对店铺的装修及招牌的制作方案须经经营管理公司审核同意后方可施工，以保证店铺风格及整体形象。统一租赁管理：进驻商家在经营过程中须服从物业公司的统一管理，物业公司对商9、户进行严格的租赁管理，同时，提供高质量的物业服务，从而在给商家提供一个安全经营环境的同时创造一个舒适、整洁的经营有场所。十、商业管理收费运营管理费：包括策划、宣传促销，经营督导。品牌 招商，专刊编辑，统一管理。运营能耗费：建筑面积分摊到户，按实际发生费用收取，物业维护费等，每年分次预交。物业运营费：按协议约定收费，包括保安、环境卫生。物业管理费：通过对xx商业广场及沿街铺位、步行街内外能化安保系统监控和各种紧急突发事情预案设定演练，从而顾客安全，保障经营者的经营活动及财产安全，确保安全秩序正常运行。保洁卫生服务：通过专业人员场内公共设施位置提供日常清洁服务，确保本项目拥有一个干净整洁舒适明亮的10、商业环境。消杀防虫服务：通过选用专业的消杀灭害机构，固定对商业购物中心的公共区域之防虫消毒工作，确保本项目拥有健康卫生环境。设备设施维护保养：通过专业的机电负责商业项目公共设备的管理，各项目设备之保养维护工作，能源节能管理和大型修缮工程，确保各项设备日常正常运转，设备长久如新和能耗有效控制。十一、招商流程：1、 市场调研和目标客户分析。2、 客户信息归档完善，招商资料准备就绪，目标客户开发，拜访、接洽、客户分类确定。3、 填写招商意向表，客户资料考察，评估核准，确定合作对象。4、 签定招商意向书，交纳定金，与客户沟通，谈判方案修改与认可，协议正式签订。5、 水、电、气、排气工程跟踪。6、 商户11、提供装修方案及电脑效果图。7、 运营公司提供租赁面积认定书，租赁许可证和装修进场证进行装修，设备进场安装。十二、商业招商政策为达到共同发展之目的，针对进场品牌进行考察后可以在头三年维持基本的免租金和月租金 ，第三年开始在原有租金基础上递增10%的方式以此类推，对于特别优质和经营实力很强的品牌或客户，可以考虑更大程度的优惠，达到稳定持久的租金实现和品牌示范作用，比如N年后递增，延长装修期，或交2年租金免半年等多样化的招商政策。十三、招商基本政策1、 达到国家性品牌三级以上标准，面积达4000平方米：免租控制在 一年至二年未起点，递增控制在 5%左右。2、 达到区域性品牌二线以上标准：免租控制在九12、个月至一年起点。递增控制在 5%左右。3、 达到省内公认的 省内知名品牌标准：免租金维持一年基本的基础上，递增控制在 5%主力店的进驻对整个商业广场的品牌提升起着重要的作用，品牌主力店能够带动整个场的人流和品牌形象和租金提升。主力店： 超市、量贩KTV、 大型足浴城、棋牌室、电玩俱乐部、健身房、 网吧、书吧等直营商铺： 厂家直销、品牌尾货、合作统一收银（扣点式）美食餐饮： 知名连锁餐饮、中西快餐、美食广场、咖啡、茶室、茶餐厅、冷饮合作方要求：国内知名品牌，具有一定的 社会知名度及市场占有率，或具有良好的发展前景及市场声誉，具有成功的经营案例，具有稳定的经营业绩。合作方式： 以租赁经营为主的多样13、合作方式十四、盈利模式一楼街铺租金50元/月-70元/月管理费:8元/月一楼步行街租金:18元/月-25元/月管理费:8元/月一楼平均租金: 47.75元/月 8元/月 48.75 5680平方米 276900元/月276900元/月 12个月 3322800元/月二楼平均租金:27.5元/月管理费:6.5元/月27.5元/月 6.5元/月 34元/月 5680平方米 193120元/月193120元/月 12个月 2317440元/月三楼平均租金: 20元/月 5元/月 25元/月 5680平方米 142000元/月 12个月 1704000元/月每年租金管理费毛收益: 3322800元/月14、2317440元/月1704000元/月 7344240元 三年后租金递增10% 与此类推（不包括四楼）十五、市场前期经营管理 为确保销售和招商顺利进行，达到后期运营管理，保证商业经济收益。按照总体业态布局、主题统一招商、统一运营管理，在招商前期阶段做好相应的功能分区合理划分，多功能公共区域的设计与活动组织。把握商业结构，引导商家进场经营。对外统一形象、统一信息发布、统一招商、统一管理。十六、运营管理方案l 组建专业的运营物业管理公司，引入先进的管理理念，负责整场的统一招商、策划定位，商户进场装修、二次报建等相关物业管理。l 市场商铺使用权转让、转租管理制度l 商户进场装修、报建手续、水、电跟15、进l 设施安装、弱电、电梯、空调系统运营管理l 制定租赁合同，与商户签订正式合法的租赁合同l 制定管理公约，与商户签订正式合法的管理运营合同l 制定装修计划，工程部审核商户装修设计，按照整个场的工程工装计划进行疏导、人流、安全、消防、停车、垃圾等安排十七、管理机构设置及人员配置管理组织架构：1、】运营公司由下列部门组成：l 综合管理部l 财务部l 市场物业管理部l 安保消防部l 保洁绿化部l 工程管理部2、】运营公司标准及人员配置：该运营公司将按照国家质量IS09001标准，科学合理的设置机构和安排人员，力求实现物业管理各项目标，本着“精干、合理、高效，以岗定人的原则确定人员编制。小结：整体商业广场的硬件设施存在一些棘手问题，如空调设施、电梯、消防、施工进度、交楼标准、公共区域的装修完工、隔油池、与商户签署合同署名等诸多问题另附页。请尽快给以答复，才能保障正常招商答复商户、正常签署租赁合同，品牌主力店的进驻才能带动铺位的正常招商及销售，后期运营物业管理的正常运行才能给商户进驻经营，提供保障信心。第 11 页2023/12/27