1、德州锦胜广场项目商业运营整合方案目 录一、 企划执行目标二、“德州锦胜广场”项目-卖点寻踪三、项目本身优势、劣势对比分析四、项目现场氛围装扮策略五、售楼部装扮策略及售楼工作人员六、广告传播组合策略七、招商及售楼工作运营管理八、后期物业管理九、招商工作时间流程表十、项目本身运营修正措施十一、项目招商运营成本预算十二、附 件：各种广告文案及设计版式要求一、企划执行目标（一）战略目标： 1、通过“德州锦胜广场”项目，创建烟台嘉诚实业在德州良好的企业形象和品牌效应，进而取得最大经济效益和社会效应；2、在德州政府和社会各界中塑造嘉诚企业实力和信誉，使“德州锦胜广场”成为嘉诚公司在德州市场发展的立足之基石2、；3、在取得最大化经济效益的基础上，我们更应该在商务和物业等多元化发展方面取得更多的业绩；4、通过在德州的项目运营，使“德州锦胜广场”成为嘉诚事业在京、津、山东、河北等区域市场产生良好发展辐射的最佳楷模客观基础；5、“德州锦胜广场”不但是嘉诚事业的前驱性发展延伸的项目，更是嘉诚公司开拓华北、华东事业的试金石和效益模盘。（二）战术目标：1、通过商业运作，使“德州锦胜广场”项目成为德州之一大商业亮点；2、人、财、物及市场的合理战术运用，使嘉诚企业在发展过程里得到最科学的规范化运作提升；3、无论是广告传播策略组合、还是楼盘租售招商，我们都应该站在业主的角度和需求层次上考虑予以满足，并在最务实的工作环3、节上给予业主最大的满足和物业服务提供；4、综合化运营本项目，实现最大化经济效益目标和最佳化社会效应；5、用最小的投入产生最大的效益，用最简化的运作环节，取得最优化的工作效果；6、超前思维、科学组合、优化配比将是最符合本项目的运营思路；7、积聚实力在招商、租售楼盘最关键的时刻将会产生意想不到的奇特效果；8、综合策略出击，对于我们压制、击败竞争对手，取得良好的经济效益和工作运作业绩是最大的工作推进力量保障；9、所有的商业运作，最后的成败和企业形象塑造、树立取决于我们最后对业主后期的物业服务和真情满足程度。二、“德州锦胜广场”项目卖点寻踪现代社会的商业大型卖场一般的经营管理和发展，无外乎取决于以下几4、个主要因素和客观环境条件：（一） 时尚因素：时尚是一个永恒的潮流主题，每个事物的演绎和发展循环发展，总是时尚在引领市场的历史巨轮。“德州锦胜广场”从时尚这个原则出发，无论在建筑或营销推广中、广告传播上应紧抓时尚做文章。体现自己得天独厚的时尚资本。“繁荣德州商业，再掀商务风情”-这个应该是“德州锦胜广场”商业卖场时尚的准确定位。（二） 品牌因素：嘉诚在烟台的口碑和良好企业形象，我们应该在“德州锦胜广场”项目上，使德州各界朋友和广大消费者用心、用眼、用身心感受和体验到嘉诚企业的现代风貌和企业精神，并为之深深感动和心心响应。我们应使德州各界层朋友及广大消费者,能具体从以下几个方面感受和体验到嘉诚企业5、形象和品牌,。1嘉诚企业文化；2嘉诚企业发展足迹和历史；3嘉诚入住德州的战略意义；4嘉诚企业涉及的行业实力及综合实力展示；5嘉诚商务新概念及项目功能化强力宣传。（使用图文及简便的手段向德州广大公众推广嘉诚企业）（三） 价值因素：价值因素主要体现在以下几个方面：1商业营运价值 未来商业是否能在本项目附近或本项目本身产生一种兴旺发达的客观体现，投资本项目后，商户能否得到一种超值和商业兴盛等收获。2增值价值是否能增值，这对于“德州锦胜广场”项目招商运营将是一个关键性的重点问题。我们在招商运营工作中，更应该从多种工作措施上使客商有一个满意的解说对词和放心的心理感觉。（四） 服务因素：1招商服务：招商工6、作中，从我们最基础的工作人员的每句话和每个举动都会给客商留下深深的影响。所以做好我们招商工作人员的素质教育和专业培训将是很关键的基本工作任务。2本项目招商结束后，进入商业物业管理运营期的服务：我们在招商结束后，将直接进入商业物业管理服务期，业主的满意与否也是考验我们项目能否长期得到最佳经济效益的一个关键时期。更有的是招商后进入“德州锦胜广场”经营和办公的客商，是否能依法经营，是否能为最终消费者提供真诚的服务和高质量的商品，也是对于本项目成功商业运营的一个考验。真诚恒久远，德州锦胜广场真心、真情永远！（五） 商品数量、质量因素：现代化的商业卖场成功之处就在于商品的真和多、质量的高与品牌聚集数量等7、经营管理辨证关系。一个立足于现代商业竞争环境空间的商业卖场无论在商品数量上、品牌档次上都应该是满足不同档次消费目标人群的超级商业卖场。但如果在规模上达不到这个层次，也可以考虑到特色经营和特色服务以区别于竞争对手，锁定一定量的目标消费人群，使之成为我们的主要稳定消费基础人群，这样方能保证在我们“德州锦胜广场”内入住的客商与我们风雨同舟，获得双赢的可喜结局。三真保证：真-品牌！ 真-商品！ 真-服务！（六） 促销因素：增加本项目本身的促销因素或可深挖掘的促销资源，将亮点积极给予商业传播和大众诉求，使更多的公众了解我们，理解我们，产生心理、思想共鸣。进而取得招商及未来商业物业经营管理的成功。“德州锦8、胜广场”每天一个新亮点！（七） 文化氛围因素：一个好的商业卖场基本上要具有良好的文化氛围，潮流的时尚和高雅的文化气息是一个现代化商业场所所要具备的文化立足基础。“德州锦胜广场”需要装配最具有北方文化气息的文化体系，应以大气、端庄、高雅为主要基点。具体体现为：一是人文气息；二是最大化展现亲和力；三是名品名牌企业文化和超前的商业气息；四是满足亲人、暖心的文化格调等。总之合起来一句话：款款商品满意您，点点服务周全心！“德州锦胜广场”项目在招商运营过程中，也应该遵循这个市场规律，满足业主的不同需求和服务提供，使客商真正从思想、心理、客观上享受到“上帝”的真正感受和体验。（八） 优雅的环境因素：营造最适9、合业主需求的内部使用环境，打造最能满足消费者娱乐、休闲、购物的消费环境，无论从功能到环境氛围我们都应该做到使业主满意，消费者舒心。这样我们的项目商业运营就有了切实的硬件、软件的双辅完整的运营基础了，再加上我们不断的创新和创意举动，“德州锦胜广场”将在德州商圈所能覆盖的范围内成为商业尊者地位。不但环保，且更安全、舒适、休闲-德州锦胜广场！（九） 不可预见及其他因素等：实际招商运营工作中，我们应尽可能的将诸多的外在因素考虑在内，一般情况下包含以下几个方面：1竞争对手压制性恶性竞争；2周边客观性影响运营的环境态势；3当地本土企业或个人无意、有意制造的人为阻难；4当地政府、商界或其他阶层的阻碍因素等。10、将更多的不可预见因素考虑在内，势必提升我们防范风险及意外事件的处置能力，使项目运行达到极高的安全性运行程度。（十） 德州商业氛围市场扫描及分析：目前的德州市已经形成了以专业批发市场为主商业龙头，大型中抵挡次商业卖场为辅的商业运行格局。由于德州市政府及当地各界层人士对投资商的欢迎和城市建设的快速改变，德州的商业价值将从此得以大跨步走上竞争的快车道，这是不可争辩的事实。但是德州商业虽然很发达，却没一个具有经营特色、深具文化氛围的一个商业卖场，基本上处在原始的物流和贸易经营水准。嘉诚公司投资开发的“德州锦胜广场”正好填补了这个商业（新商务概念项目）经营空白点，所以说本项目的正式立项就是营运成功的最基11、本保障，只要招商工作到位，“德州锦胜广场”将更具有无以伦比的竞争发展强势。（十一） 德州商圈辐射半径分析：德州商业覆盖范围从半径看，达到了200公里的辐射面积，尤其以辐射河北、山东省东部、河南东北部为主要市场区域。但是随着德州市的进一步改革开放力度的加强，德州将真正成为影响京、津经济生活的内陆南大门，所以投资德州商贸开发区，建设“德州锦胜广场”是一步最具战略意义的举动。更何况“德州锦胜广场”是一个在德州商贸开发区举足轻重的高档次商业卖场，本项目的招商运营将带动德州商业向高档次层次变革。（十二）“德州锦胜广场”卖点科学定位及意境韵味定位：1、项目卖点（诉求）的科学定位：环境幽雅、功能齐全的综合性12、商贸卖场，同时又集购物、居家办公（SOHO概念），电子信息平台交易及相关娱乐、休闲一体化的新概念商务广场。2、意境韵味的文化定位：轻松休闲-不仅仅是商业的卖场，更是以满足消费者精神享受、心理体验的生活空间；超前时尚-潮流的一种体现，生命快乐激情奔放的自由场所；多层次满足人类需求的高档次公共空间，环境典雅、魅力无限的融合点；商务沙龙会所-成功人士会聚、故交亲朋交流的舞台；事业快车-现代化商务人士办公居家的理想基地，成就事业的快速商务列车。时尚旋转舞台-音乐的天堂、天鹅的梦想，载歌载舞的美丽空间。三、项目本身优势、劣势对比分析（一） 优势概述：地处德州政府极力提倡开发和当地百姓极度推崇的商贸开发区13、，四周新开发的居民点遍布于本项目周围，极具商业购买潜力的地段。是未来德州商贸开发区内的举足轻重的商业卖场，更是名牌产品和实力企业产品进驻的高级商业卖场。周边商贸批发业（专业批发市场）遍布，更具商业超强物流氛围，上下班人流量也极为庞大。况且本项目周边的竞争对手对本体产生不了大的竞争压力。（二）劣势概述：刚开始招商工作难点主要是：1停车位缺少和道路扩建后的交通工具的停放；2由于本项目在此区位内属于高档次商业卖场，如在招商时机未能引进高档次品牌或高档次商业及产品，恐会对本项目的后期运营产生不良的影响；3本项目周边环境的打造是极具长远意义的举措；4项目先期运营周边综合环境不是很好，且周边的购买人群主要14、购物地点集中在德州一百、华联、城隍庙等老商业区或卖场附近。（三）对比分析概述：以上的优、劣势如果进行对比分析的话，本项目的未来内在商业价值是无可比拟的，但是我们应该更清醒的看到，本项目所要做的是快速加快资金周转率，实现经济效益最大化，但是我们更应该冷静的看待德州的商业区域的开发和转换过程中，我们的项目本身所具备的优势是最大的招商吸引力和营运资本。我们要避免陷入长期的招商征途中，尽可能快、早的结束招商工作，进入地产商业的后期服务和管理轨道上来，只有这样我们的项目才能取得经济效益最大化，同时取得最佳社会口碑效应，塑造嘉诚企业德州市场区域最佳形象的树立和塑造。四、项目现场氛围装扮策略（一） 建设前的15、氛围装扮策略在拆迁三通一平后，应该在项目工地现场及时插上彩旗和悬挂条幅，并在施工现场围墙外围墙面上，进行本项目的文字说明及图文并茂的强力宣传，以期起到先期的局部宣传和项目形象树立效果。备注：（具体文字、图案见附件文案部分）（二） 在建设中的氛围装扮策略在建设过程中，我们也应该注意到现场装扮的重要性。例如：1彩旗及条幅与企业实力和形象的张扬、项目的渲染等。2在建设的同时，其实也正是招商工作开始的同时，应该从项目的大型“现场图文标牌”上展示更多的项目的风貌。3业主在我们招商过程中（建设过程）可以及时的看到本项目在建的效果图，将能更好的体现出我们项目的未来辉煌前景，使业主从内心里感受到项目的未来美好16、及增值潜力和吸引力。（具体文字、图案见附件文案部分）五、售楼部装扮策略及售楼工作人员（一）招商或者售楼现场：1门 头：以现代派写实手法，采用写真画面及高档次原材，将本项目效果图的外在风貌真实展现在售楼部门上。具体尺寸以实际测量为准。 “德州锦胜广场招商部”以“金色、楷书字体”制作在门头上方为最佳。2彩 旗：A以红、黄、蓝、绿四色为基准彩旗制作基调。B材料以现代广告制作布料为最好，防雨、耐腐蚀、色泽鲜艳。C尺寸以50CMX60CM为最佳。D具体文字以“德州锦胜广场”和标识为准。E数量以能插遍广场项目现场周边地带为准，以取得良好的氛围造势效果。F彩虹门一座：跨度以24M为佳，主要作用是以彩旗作为基17、本衬托项目的宏伟气势，增强眼球吸引力。3条 幅：以红、黄色为基准色调。规格以实际需要为准，但是必须印制上项目徽标及根据需要创作的广告语。4物业模型 ：招商部现场空间内，以中心位置放置“德州锦胜广场”沙盘模型，增强招商部工作现场的真实感和规范化感觉，尺寸以实际需要为准。使客商在亲临招商现场时可以能看到项目的规划立体效果。（二） 环境部分：A内-现场氛围：1专业讲解流程及解说词语见到客人光临时，应及时上前答话并引导至项目立体模型前，紧接着递上项目相关宣传资料，并详尽与客商交流，了解对方的需求以及对本项目的评价和关注程度。主要礼节性用语： 欢迎您的光临！谢谢您的工作指导！ 您现在贵干呢？您对我们项目18、有何评价啊！您入住本项目做何项目经营呢？您的事业一定不错！您感觉本项目还缺少那些功能和服务呢？请您慢走，不送了，真诚欢迎您的再次考察和工作指导，再见！等等。（此时作为招商工作人员，应该及时并真实将客商的意见和需求记录下来，做好第一线的信息整理和后期挖掘利用）2项目讲解重点A项目的投资建设对于德州商贸的竞争拉动；B项目的未来经营特色及档次；C投资与增值比率及增值的潜力；D物业管理特点及服务措施；E项目商业运营时的时尚休闲、文化娱乐、购物商务电子商务交易等功能性；F今后项目商业正式启动后的集体式商业营销推动思路；G其他与项目相关的介绍等。B外-现场氛围：1条 幅红色、黄色、蓝色条幅的悬挂，使项目现19、场达到热烈、欢庆的氛围，配合彩旗的遍布周边，使项目的眼球吸引力越来越强，给公众和客商将留下深刻的心理美好印象。2彩 旗彩旗分为两种：A大型彩旗的制作规格和制作设置要求相关篇章已经作过介绍。 B小三角彩旗：这里的小三角彩旗主要是用作招商部现场的装扮和氛围渲染，可以根据实际需要进行斜拉和悬空式设置，以符合现场氛围渲染需求为准。3音 响以轻音乐为主，主要是为了提升招商部现场的轻松和人文氛围，不至于使客商在光临招商办公现场时感觉到商业氛围太浓，减轻心理防范意识，使双方能更好的深层次交流和沟通。4气球模型以氢气球（直径150CM-180CM0为准，主要作用是悬挂项目宣传悬空式广告条幅，更使项目得以眼球吸20、引力加强的再次策略。（1） 站姿风貌、仪表及接待技巧：良好的仪容仪表是展现我们良好企业形象的基础工作环节，每个招商工作人员都应该做到以下几点：A见到客商光临及时迎接并礼貌引导至项目立体模型前；B同时给客商倒茶和理性沟通；C服装整洁，个人卫生良好，不得着奇装异服和有碍观瞻的奇异发型和局部小动作等。（2） 服装风格以现代化企业文化和素养体现出嘉诚企业文化现象：A女员工制服：员工帽子（售楼小姐）：航空小姐帽子：以红色与兰色相搭配为主要特色，加以嘉诚企业标识为帽徽。制服以传统西式职业套裙为主要制式，色彩以深兰色为主基调。绶带：猩红色-镶金黄色边，上绣（前部）“德州锦胜广场”，（后部）“嘉湖商贸公司”字21、样。以艺术体为佳。B男员工制服：以职业西装为准（西装色彩应为藏蓝色为好），白色衬衣，深色领带为最佳搭配。7保安与车辆的现场管理及秩序维护A整个项目现场（包含施工现场和招商办公现场），应该配备4-6名保安为最适合安全保卫工作人员配比。尤其是招商部现场应该在正常的8个工作小时内有2名保安人员正常值勤，确保招商工作的科学有序正常进行。B在来宾进入招商部的前几分钟，保安应该将客人的交通工具及时引领到合适的停放位置，以免得影响其他客商光临招商部的速度和时间。六、广告传播组合策略（一） 电 视：选择德州市级电视台在黄金时段和收视率较高的栏目前后做“德州锦胜广场”TV形象的塑造和强力传播，以期在最短的时间内22、引起市场的品牌认知感，进而通过综合广告传播策略的运用创建“德州锦胜广场”较为牢固的品牌基础。A从时间段选择：晚上的7：35左右为最佳时间段。B从栏目段选择：以晚上中央新闻联播后。天气预报前的空挡时间段穿插播放“德州锦胜广场”系列广告为最佳栏目空间。C从传播专业角度决定播出频率和脚本类型：此时段收视率和观看人数最多，所以千人成本很低，且创造的传播效果更强。但是“德州锦胜广场”的TV广告片是一个系列，我们要从招商正式开始，就连续的播放我们的电视广告，应该有序进行。以下列频率组合最为科学：形象篇-自招商正式开始播放30次为好；商务篇-招商期间加强播放频率，以26次为好；至尊（地位）篇-招商后期为了保23、持“德州锦胜广场”的商贸至尊地位，并为了保持项目本身的优势得以形成品牌积累效应，增强播放频率，以25次为佳。增值篇-这属于招商后期为了拉强、巩固“德州锦胜广场”的价值潜在吸引力，使广大公众和入住本项目的客商能稳定心理及思想，增加传播次数，以30次为好。（二） 报 纸：选择省级报媒（最佳报刊以“齐鲁晚报”为好）进行“德州锦胜广场”品牌创建和招商宣传。也可以考虑到招商市场区域范围的当地较著名的报刊进行硬性广告的宣传传播。A硬性广告执行频率和版面选择：硬性广告以招商工作开始每周一、周五各半版为最佳刊登执行，一直至招商工作结束后为准。B软文广告执行频率和版面选择：结合硬性广告充分挖掘好项目本身可促销因24、子，加大力度进行感情诉求。以招商工作开始，硬广告刊登开始每周最少一次的软广告感情传播，以周六为最科学执行配合。（版面标准以1/5通栏）C文化感召软文执行频率和版面选择：在软硬广告同时推进的同时，加强研究本企业的内在“商德文化”，并进行传播宣传，使广大公众和客商牢牢记得“德州锦胜广场”的划时代经营和发展理念、文化和发展趋势。每月可进行三次的正版介绍，以公司与新闻媒介的关系运作这件事情，可以起到少花钱，办大事的效果（即是有偿新闻）。（三） 售楼或招商彩报-P O P：A德州市固定的市区主要宣传栏内的张贴；B招商部内墙面和项目工地现场墙面的张贴；C随机赠送相关的业主和潜在入住客商；D在省内及河北省其25、他项目招商可以涉及到的城市进行张贴。（四）楼 书（招商书）：A向光临招商部的客商发送；B向其他商业、行业协会商函专业投递；C招聘当地大学生向各商贸批发市场内大型商户派发；D结合招商海报及楼书一起进行重点市场区域的潜在客商发放等。（五）其他策略或手段等：A、DM专业商函投递：B、重点招商市场宣传合作方的特色宣传手法：七、招商及售楼工作运营管理A营销工作启动部分：（一） 招商工作时间的选择：1、 项目招商工作启动动员大会2、 项目商业运营方案的论证3、 项目工作小组的组建4、招商工作启动时间的正式确立（二） 招商工作策略的工作中心思路确立：1立项目运营工作小组职员名单2确定各岗位职员工作职责及工作26、范围3项目商业运营的工作重点及策略中心会议召开B营销或者招商售楼专业工作展开部分：营销或招商工作将结合广告宣传策略进行紧密的战略、战术配合，使工作得以有效、科学规范、系统性向前推进。1工作目的：“德州锦胜广场”项目品牌及市场影响力的炒作和稳力推进2工作准备：前期的项目工作组的组成及各项基础性工作准备完成。3工作推进：（以工作流程表所列详细工作内容进行执行）4工作综合手段组合运用：超强力度性的广告手段和优惠政策及多范围渠道搜寻目标人群5广告策略及多种公益、有偿新闻、公关手段的运用，并加强广告系列延续性传播。6联谊会、新闻会、行业峰会及品牌（商业促进会）的工作配合策略。（关于联谊会、新闻会、行业蜂27、会、品牌商业促进会，将根据实际需要另供详细执行文本方案）八、后期物业管理由招商部具体负责起草：（物业管理规定及详细实施条款和细则、客商管理条例、卖场管理及管理经营规章制度等）A、 招商合同书文本：“德 州 锦 胜 广 场”租 赁、售 合 同 协 约 书合同编号：XXXXXXX甲方：乙方：备注说明：本合同书应该由专业人士根据本项目商业运营特性，进行专业撰写。B、 优惠措施及政策详细条款：入住“德州锦胜广场”可以享受以下优惠政策：一、租赁经营：二、 买断经营：三、 分层分面积买断经营：四、 整层租赁经营：五、 入股经营：六、 整体买断经营：备注说明：公司招商部应该及时依据项目的科学合理性、市场承受28、力及一定的利润点进行优惠政策的制定，使“德州锦胜广场”尽早进入商业运营工作环节。九、招商工作时间流程表时 间 工作内容 工作目标设定 修 正 措 施及管理要素 主 要 工 作责 任 人年月日-年月日 项目启动动员会 调动全体员工积极性，创造良好参与意识。 严谨、求实、不浮夸，讲真话，做实事。 公司高层领导、项目所涉及部门经理年月日-年月日 售楼职员培训 达到每个职员都能明白并理解本项目的全程运营概念和程序 真实、专业、扎实、多实际、少理论 招商部负责人年月日-年月日 广告传播方案的定稿和摄制、设计及其他宣传材料的制作完成 科学高质量完成广告所有所需脚本和材料的制作完成 成本管理艺术质量的把握科29、学的监督 广告部负责人年月日-年月日 招商工作时间确定 项目组组合及工作人员确定 科学设定工作岗位职责，确立合理的管理推进措施 德州锦胜广场项目经理年月日-年月日 招商工作正式启动 广告宣传、招商部职员专业知识培训 将专业知识高质量灌输给职员，在招商与广告传播上把握好互相的配合和推进。 1、广告负责人（负责广告传播事项）2、招商部负责人（负责招商工作的科学运营）年月日-年月日 TV广告片的传播（形象篇） 效果检测和效果分析 媒介的成本投入管理 广告部负责人年月日-年月日 报纸硬广告一的传播执行（事业的舞台，宏图的风景！-德州锦胜广场！） 效果检测和效果分析 媒介的成本投入管理 广告部负责人年月30、日-年月日 TV广告片的传播（商务篇：京津要塞、古今战场CFTV15/） 效果检测和效果分析 媒介的成本投入管理 广告部负责人年月日-年月日 报纸硬广告二的传播执行（京津要塞新商机-德州锦胜广场粉墨登场！） 效果检测和效果分析 媒介的成本投入管理 广告部负责人年月日-年月日 TV广告片的传播（至尊（地位）篇：CFTV20/ 百姓乐园、王者风范） 效果检测和效果分析 媒介的成本投入管理 广告部负责人年月日-年月日 报纸软文的传播执行（手拉手-锦绣篇章！） 效果检测和效果分析 媒介的成本投入管理 广告部负责人年月日-年月日 报纸软文的传播执行（肩并肩-共创未来！） 效果检测和效果分析 媒介的成本投31、入管理 广告部负责人年月日-年月日 报纸软文的传播执行（心连心-风雨同舟！） 效果检测和效果分析 媒介的成本投入管理 广告部负责人年月日-年月日 TV广告片的传播（增值篇：CFTV10/ 建商业金厦、留后代子孙） 效果检测和效果分析 媒介的成本投入管理 广告部负责人年月日-年月日 报纸软文：文化感召系列（商德文化）一：情与心结、商与魂续！ 效果检测和效果分析 媒介的成本投入管理 广告部负责人年月日-年月日 报纸软文：文化感召系列（商德文化）二：诚信立天下，双赢求共荣！ 效果检测和效果分析 媒介的成本投入管理 广告部负责人年月日-年月日 报纸软文：文化感召系列（商德文化）三：美丽商务魅力风-德州32、锦胜广场！ 效果检测和效果分析 媒介的成本投入管理 广告部负责人年月日-年月日 招商工作推进及售、出租楼盘工作 工作效果管理工作目标检测 投入与产出分析及成本管理 招商部负责人年月日-年月日 客商管理竞争对手调研 客商资料的登记及竞争对手的调研 资料数据的精确率、客观实际情况利用 招商部负责人年月日-年月日 招商工作阶段性总结 分析以前工作失误，不断改进工作策略 严禁求实、科学高效 公司高层领导、项目所涉及部门领导、招商部职员年月日-年月日 保卫工作：主要是负责招商现场和施工现场的安全保卫秩序和环境 财产安全环境保卫现场秩序维护 严格管理认真负责 保安部负责人年月日年月日 项目本身需要安排的临33、时性工作 协调、平衡是项目科学稳健的运营 以招商部为主，其他部门为辅助的工作管理特点 以招商部负责人为主；其他部门负责人为辅的运营原则其 他 其他随机性工作。 其他随机性工作。 其他随机性工作。 其他随机性工作。十、项目本身运营修正措施一个项目的科学规范化运作，就必须在管理和控制（营销、宣传）等方面做好规划运营体系，建立专业项目事业部进行正常工作的合理有序的整体推进：（一）、工作失误修正措施：A调查、探讨失误原因及客观造成的损失；B严肃追究责任人的责任，严肃处理；C表彰先进，激发员工工作激情，创造最大工作效率；D表率起先行，落后要挨打，使每个身处要职上的领导及员工从心理、思想上有所重视自身的工34、作质量和工作效率等。（二）、工作偏离修正措施：正常召开工作修整会，由公司高层给予项目部进行科学的工作整顿，必要时可以开展压制力的约束处罚措施，是确实保证工作不离开主线轴的最佳手段。（三）、项目运营保障措施：A项目经理执行责任制是保证项目科学成功推进的主要关键保障措施。B给予负责人必要的权利是调动基层员工积极性和能力最大化发挥的科学之举。十一、项目招商运营成本预算项 目 规 格 数 量 个/价格/元/人民币 小计/元/人民币CFTV形象篇摄制 8“ 1个 25000.00 25000.00CFTV商务篇摄制 15“ 1个 30000.00 30000.00CFTV至尊（地位）篇摄制 20“ 1个35、 35000.00 35000.00CFTV增值篇摄制 10“ 1个 28000.00 28000.00CFTV形象篇传播 8“ 30次 30000.00CFTV商务篇传播 15“ 26次 40000.00CFTV至尊（地位）篇传播 20“ 25次 45000.00CFTV增值篇传播 10“ 30次 35000.00报纸硬广告-事业的舞台，宏图的风景！-德州锦胜广场！ 23CMX11CM 2次 29000.00 58000.00报纸硬广告-京津要塞新商机-德州锦胜广场粉墨登场！ 23CMX11CM 2次 29000.00 58000.00报纸软文-手拉手锦绣篇章！ 最好采用有偿新闻方式，版面随36、意安排。 1次 1500.00 1500.00报纸软文-肩并肩共创未来！ 最好采用有偿新闻方式，版面随意安排。 1次 1500.00 1500.00报纸软文-心连心风雨同舟！ 最好采用有偿新闻方式，版面随意安排。 1次 1500.00 1500.00报纸软文（商德文化）系列1-情与心结、商与魂续！ 利用与新闻媒介的关系，采用商业文化报道形式发表，版面随意。 1次 1500.00 1500.00报纸软文（商德文化）系列2-诚信立天下，双赢求共荣！ 利用与新闻媒介的关系，采用商业文化报道形式发表，版面随意。 1次 1500.00 1500.00报纸软文（商德文化）系列3-美丽商务魅力风-德州锦胜广37、场！ 利用与新闻媒介的关系，采用商业文化报道形式发表，版面随意。 1次 1500.00 1500.00德州锦胜广场招 商 书 大16开-12P铜版纸，封面、封底200克铜版纸，内页157克铜版纸。 5000份 1.15 5750.00招商海报 50CMX80CM 5000份 1.05 5250.00物业模型 以实际需求为准 1个 10000.00 10000.00氢 气 球 直径1.5m1.8m 6个 - 1000.00花 卉 - - - 1000.00条 幅 宽90CMX长300CM600CM 120条1、 其中3M60条3MX60条=180M；2、6M60条6MX60条=360M3、共计138、80M+360M=540M 6.00/M 3240.00彩 旗 60CMX68CM/1/2 180面 4.00/面 720.00音 响 1套 2000.00 2000.00彩拱门 18M24M跨度 1个 - 3000.00挂历（艺术画） 48CMX60CM 每份10版 5000份 2.50 12500.00现场广告牌 长700CMX280CM 离地面高度200CVM280CM为佳。 2个 5000.00 10000.00职员服装（女） 制服和帽子 8套 300.00 2400.00职员服装（男） 西装、夏季服装 6套 300.00 1800.00小三角彩旗 M 200M 0.8元/M 160.39、00 小礼品：文化衫、淑女包、指甲剪、香囊等适量 20000.00不可预见费用（机动费） 50000.00总预算计为：人民币大写：伍拾贰万壹千捌百贰拾元整；小写：521820.00元整。十二、附 件：各种广告文案及设计版式要求（一） TV-形象篇、商务篇、至尊（地位）篇、增值篇；1、形象篇：CFTV8/主题：商机无限、创意宏图-脚本创意说明：以能量和时代变幻的瞬间展现出“德州锦胜广场”迷人魅力、超前商业意识，使画面表现力突间增强，使观看本则广告片的公众产生牢固的心理记忆力。音乐背景：清新、中速节奏的进行曲。以雄浑、厚重感为主旋律基调。摄制要求：三维十两维镜头一、一个积聚最大能量的高级城市版块快40、速的旋转，在天地之间忽然变化成德州市地图，进而在德州市地图上一个呼幻着金光的珍宝爆灿而出。镜头二、瞬间，珍宝带着无限的阳光和温暖闪现出“德州锦胜广场”建筑物（效果图）展现在金黄色底版的中心。镜头三、无数双手在快速的被“德州锦胜广场”吸引而去，同时闪现出-“德州锦胜广场”楼内功能层的幽雅环境画面。镜头四、静画面：德州锦胜广场图；画外音：“商机无限在锦胜，创意无限展宏图”同时推出“德州嘉湖商贸有限公司”企业名称及“锦胜广场”标徽！2、商务篇：CFTV15/主题：京津要塞、古今战场（商战）-脚本创意说明：加强战争的危机感，塑造“德州锦胜广场”的商界至尊地位，使观看本则广告的公众能感到现代商业竞争与选41、择经营场所的重要性，从而衬托出“德州锦胜广场”无可比拟的商业经营场所的战略高度品牌效应。音乐背景：民俗古筝曲。以“十面埋伏”为最佳。啸杀之风和危机四伏的韵味和意境，更能渲染出现代商海的竞争无情，从而衬托出“德州锦胜广场”的商业要塞及尊者地位。摄制要求：三维十两维十特技镜头一、王侯将相鱼贯而出，在每个人的表情上充满了关注和焦急的神情。镜头二、多双透着精明和睿智的眼睛在扫描着祖国美好河山，最后将眼光定位在德州版图上。镜头三、突然，一声带着浑厚嘹亮的声音划过长空：“现代商贸的竞争并不亚于军事战争！”镜头四、此时突然向外推出“德州锦胜广场”（效果图）画面！镜头五、很多的眼睛和身影向“德州锦胜广场”聚集42、蜂拥而至。镜头六、突然画面上闪现出：“古之京都要塞，现商贸之重地”镜头七、画外音：“德州锦胜广场”新概念大型商务广场！镜头八、最后推出“德州嘉湖商贸有限公司”企业名称及“锦胜广场”标徽！3、至尊（地位）篇：CFTV20/主题：百姓乐园、王者风范-脚本创意说明：祥和吉庆，载歌载舞的画面加上更多不同类型的手，代表了不同阶层在入住“德州锦胜广场”商业经营和消费后的收获，极强地造就了品牌和本商务广场地位提升的要素性。音乐背景：唢呐曲，“百鸟朝凤”吉祥和谐欢快的旋律，使“德州锦胜广场”在祥和的氛围空间得以真正的丰硕感觉。拍摄要求：三维十两维十平拍镜头一、载歌载舞的和祥场景。许多人在一起互相祝贺发财、吉43、祥的寓意。镜头二、原来大家在互相透露着在“德州锦胜广场”获得成功后的喜悦心情（最好用抽象画面表现）镜头三、另一个整新的画面叠加而入-更多的消费者在购物和休闲的环境里品尝和体验着新概念商业卖场的舒适和高层次满足的表情特写！镜头四、成功者的手、消费者的手、嘉湖人的手瞬间凝聚成一份最大的成功焦点！镜头五、在成功焦点基础上，突然之间变幻出“德州锦胜广场”魅力无限的精彩效果图！镜头六、最后推出企业图文：“德州锦胜广场”及其徽标！画外音：老百姓的乐园，成功者的舞台！4、增值篇：CFTV10/主题：建商业金厦、留后代子孙-脚本创意说明：黄金珠宝画面转换成“德州锦胜广场”，无形中加深了本商务广场增值，无以伦比44、的概念，使更多的商界或消费者简单明了获得了“德州锦胜广场”黄金宝地的概念性记忆。音乐背景：西洋乐曲，“五洲和美”。快进的感觉，美丽无限风光独悠悠的神仙体验，使“德州锦胜广场”成为“钻石、黄金、珠宝”象征意义的聚集点。拍摄要求：三维十两维十特技镜头一、珍珠、玛瑙翡翠、黄金钻石等珍宝从天而泻，形成金碧辉煌的吉庆场面。镜头二、珍宝在聚集，形成了很多的山丘。镜头三、忽然之间，珍宝山丘在快速推动变幻，幻化成“德州锦胜广场”的物样。镜头四、“德州锦胜广场”大门突然大开，从内走出很多成功的人士及其家人，大家把喜悦的表情与“德州锦胜广场”的企业旗帜联想在一起！镜头五、最后推出企业图文：“德州锦胜广场”极其徽标45、！画外音：成功就在入住“德州锦胜广场”之后！（二） 报纸：1、 风采系列（硬）广告：报纸硬广场一：设计风格：大气、超前，不落俗套！最好用人生事业和舞台的画面作为压题背景图！主题：事业的舞台，宏图的风景！-德州锦胜广场！到最具商贸发展活力的地方去！到新概念商务广场去！-德州锦胜广场隆重招商！一座新生代的时尚商业卖场，最具商业超前思维与优雅环境的“德州锦胜广场”已隆重登场！投资-入住、置业、商业经营！获得人生新成功基地-德州锦胜广场-令您不悔的经典成功人生！项目功能性介绍：优惠政策：招商范围：开业时间：地址：电话：网址：电子信箱：报纸硬广场二：设计风格：最大化展现现代商业竞争氛围，用最具冲击力的画46、面作为本则广告的背景及主题画面。思路不要局限在常规平面设计上，要做新颖和超前逆向思维！主题：京津要塞新商机-德州锦胜广场粉墨登场！德州古为京都货物周转要塞，随着中国加入WTO后的市场整合，德州在中国经济布局上更是占据了独特的优势。德州商圈覆盖范围现在已经达200公里，最远的已经辐射到天津、北京、河北、河南、山东省等省市地区，形成了以批发、商贸为主流的货物集散特性的局部商业都市。古有“九达天衡”的商业物流简称，现有“京津要塞”的说法，可见德州之地理位置的商业和军事战略性要位。“德州锦胜广场”是德州嘉湖商贸有限公司投资建设的环境幽雅、功能齐全的综合性商贸卖场，同时又集购物、居家办公（SOHO概念）47、，电子信息平台交易及相关娱乐、休闲一体化的新概念商务广场。项目功能性介绍：优惠政策：招商范围：开业时间：地址：电话：网址：电子信箱：2、感情投资系列（软）文：A设计风格：由于属软性文章，所以在设计上要求不是很严格，但是还是要将版面设计的具有一定的人文境界。主题：手拉手-锦绣篇章！新时代的商业竞争已经到了市场资源大整合的地步，所以我们在最实际的商业运营里，更多的考虑是如何获得可持续性发展。很多的商界朋友们在深思和进行战略的经营调整，但是能否变革出更适应自身发展之道呢？看来这个问题将一直困扰着更多朋友的经营思想，企业面临着更多需要企业家从深层次和战略高度看待的问题。“德州嘉湖商贸有限公司”的诞生也48、正是顺延了经济市场的客观规律，寻找可持续性发展是每个企业都最具吸引力和战略性的发展决策。建设“德州锦胜广场”最初的思路是定位在大商业、大市场的思路上的，但是随着德州商业、物流边沿性市场定位，我们将“锦胜广场”的定位从商业卖场又进行了科学的分析和提升后，才将新概念引进了这个项目，那就是-“环境幽雅、功能齐全的综合性商贸卖场，同时又集购物、居家办公（SOHO概念），电子信息平台交易及相关娱乐、休闲一体化的新概念商务广场”。我们坚信随着德州商贸城市概念的进一步深化和市场延伸定位、德州市商业品牌的市场推广成功，我们“德州锦胜广场”这个项目将取得更大的商业运作成效。立足德州市场，展望未来，我们嘉湖公司感49、到前景一片辉煌，但是我们更感觉到了市场的竞争无情和残酷，所以立足德州，为德州本土经济繁荣做出我们嘉湖人的一点贡献是我们工作的最大激情动力所在。德州自古就是我国重要的物流集散地，运河流经于此，现今有京福高速、京蒲铁路干线会聚与此，本身的交通优势又造就了今天的新德州，加上当地政府和各阶层朋友的努力，德州商业一片繁荣景象，我们嘉湖公司的加盟又使德州多了一道亮丽的美丽商业风景线-德州锦胜广场！德州锦胜广场的建成和投入运营，为德州广大消费者和商界朋友们创造了一个高档次的购物、休闲、娱乐场所。嘉湖人承蒙广大德州商界朋友厚爱，在这里向广大的德州朋友致谢了！愿我们在未来的事业征程中，共创美丽明天！也更愿广大德50、州朋友光临“德州锦胜广场”，领略锦胜幽雅意境和时尚风情。嘉湖人愿与各界朋友“手拉手- 一起谱写明天锦绣篇章！”B设计风格：版面的设计要求具有亲和力，带点人文氛围最佳。以自然风光为压题图片，例如：泰山或华山风光。主题：肩并肩-共创未来！（将来依据实际情况随时供稿）C设计风格：版面的设计要求具有心灵感染力，带时代色彩为美。以都市车流夜景、星空无限为压题图片，例如：夜上海、夜巴黎等城市风光。主题：心连心-风雨同舟！（将来依据实际情况随时供稿）（三） 文化感召系列（商德文化），既“嘉诚”企业形象塑造和品牌感召力提升的最基础工作设计风格：1、 情与心结、商与魂续！（将来依据实际情况随时供稿）设计风格：251、 诚信立天下，双赢求共荣！（将来依据实际情况随时供稿）设计风格：3、 美丽商务魅力风-德州锦胜广场！（将来依据实际情况随时供稿）（四） 招商书的形式：设计风格：大气、端庄而不失活泼。兰色为主色调，黄色为主副配色调，绿色为激情贯穿主色调。画面以手、心、思维线条为准，辅助以金钱象征意义的物体化幻影，内页主要以项目内部功能画面为准。文稿内容：主题-德州锦胜广场-招商书封 面：京津要塞商务新概念-德州锦胜广场！招 商 书山东省德州嘉湖商贸有限公司时 间 年 月 日内页一：山东省烟台嘉诚实业有限公司简 介内页二：德州嘉湖商贸有限公司简 介内页三：德州锦胜广场简 介内页四：项目区位优势、项目商务运营潜在52、价值分析内页五：投资黄金、钻石篇内页六：招商范围内页七：优惠政策内页八：招商入住办理程序内页九：招商合同协议书基本条款内页十：风雨同舟篇封 底：地 址：邮政编码：电 话：传 真：电子信箱：公司网址：规 格：大16开，封面以200克铜版纸为佳，内里以157铜版纸，彩色印刷。页码以12版为好（含封面、封底）数 量：5000千份为准。（五）其他等：1海报：规 格：50CMX80CM设计要素：文字稿件：主题德州新商务文化明珠！德州锦胜广场粉墨登场！项目功能介绍：招商政策：招商范围：电话：地址：网址：电子信箱：数量：以实际需求量5000份为佳。2彩旗：材 料：广告防雨布规 格：60CMX68CM/1/253、色 彩：红、黄、绿、蓝、白色图案与文字：德州锦胜广场-标徽！数 量：180面3条幅：规 格：宽90CMX长300CM600CM材 料：广告防雨布色 彩：红、黄、蓝、白四色文字内容：1新概念商务广场-德州锦胜广场-粉墨登场！2立足德州市场，繁荣德州经济-德州锦胜广场！3创建德州新商机，引领商务新潮流！-德州锦胜广场！4将文化艺术引入商务场所，创造德州商业新文化景观！-德州锦胜广场！5德州锦胜广场新一轮商业黄金投资热点！隆重招商！6文化的、时尚的、休闲的高档次商务场所-德州锦胜广场！备 注：以上仅为临时性广告语，根据实际需要在作调整！数 量：120条为准4小礼品：文化衫、淑女包、指甲剪、香囊等适量54、5挂历（艺术画）：规 格：48CMX60CM 每份10版数 量：5千份 赠送给所有来临现场或有入住意向的贵宾和潜在客商。风格流派：以西洋油画为佳；主要作品为欧式流派著名写实和意念作品，每份上应印刷有嘉诚企业名称和“德州锦胜广场”及其主管企业德州嘉湖商贸有限公司的字样和地址及联系方式。（六）现场广告标牌：设计风格：大气、端庄典雅，色彩以亮丽吸引眼球注意力为佳。能真实反映出“德州锦胜广场”项目辉煌篇章为好。规 格：长700CMX280CM 离地面高度200CVM280CM为佳。数 量：两块，工地现场主门左右各一块。图案与文字内容：主题1-德州锦胜广场风采示意图主题2-德州锦胜广场-工程效果图（七）施工建筑现场围墙：工地现场围墙外边应该进行粉饰，在以图文形式将“德州锦胜广场”项目的意义及开发商名称喷吐在上面，使过往公众能及时看到项目的未来意义及前景。上面最好在加上文明宣传口号“我们在此施工，给您带来麻烦，请理解！嘉湖人真诚的谢谢您！”，从而从最小的地方塑造企业最佳形象。