1、海口卓立信物业服务有限公司前前期期物物业业早早期期介介入入物物业业管管理理服服务务工工作作实实施施进进度度（一一）第第一一阶阶段段：项项目目早早期期介介入入物物业业管管理理服服务务阶阶段段20132013年年2014年1010月月 1111月月 1212月月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月工工作作重重点点：参与选型、防区划分，点位布置及标识的合理性等建议及单项工程验收1.01.0 参参与与项项目目安安防防系系统统的的安安装装与与调调试试及及验验收收工工作作重重点点：物业参与选型、防区划分，点位布置及标识的合理性等方面建议 1.1 参与项目安防系统的2、安装与调试 1.1.1 周界防范系统 1.1.2 监控探头系统 1.1.3 可视对讲系统 1.1.4 单元门禁系统 1.1.5 报警系统（紧急呼叫、红外探测（感应）报警器、燃气泄漏等）1.1.6 电梯刷卡系统（电梯轿厢内探头、5方对讲系统等）1.1.7 园区安防广播/背景音响系统/消防疏散广播系统 1.1.8 园区安防控制中心安防设备、设施系统（包括：并网、地址编码、联动/集中/集成模块化控制系统等）1.1.9 安防线路敷设和布置及智能卡片的识别等 1.1.10 安防标识系统（点位和数量）1.1.11 其他安防系统 2.02.0 参参与与项项目目消消防防系系统统的的安安装装与与调调试试及及验验3、收收 工工作作重重点点：消防水源系统、消防电源系统、消防系统联动控制及消防标识系统 2.1 消防水泵房设备、设施系统（消防水源系统：水池/箱/管网系统）2.2 园区安防控制中心消防设备、设施系统（并网、联动等）2.3 室外消防栓（地上或地下）系统或喷淋接合器系统 2.4 消防喷淋系统 2.5 楼宇（室内）消火栓系统（含箱内器材配备）2.6 楼宇灭火器系统配置（点位和数量）2.7 楼宇室内或公共区域/部位火灾感温探测系统 2.8 楼宇室内或公共区域/部位火灾感烟探测系统 2.9 楼宇室内或公共区域/部位火灾报警系统 2.10 地下室（车场/车库位）火灾报警系统 2.11 消防弱点/强电系统及其相4、关设备设施（发电和主备电源切换等）2.12 消防应急疏散通道系统 2.13 楼宇/室内或公共区域/部位防火门系统 2.14 消防应急照明系统 2.15 消防标识系统（点位和数量）2.16 其他消防系统海口卓立信物业服务有限公司前前期期物物业业早早期期介介入入物物业业管管理理服服务务工工作作实实施施进进度度（一一）3.03.0参参与与专专业业停停车车场场管管理理系系统统（车车场场收收费费系系统统，门门禁禁，道道闸闸，监监控控探探头头，可可视视对对讲讲系系统统，一一卡卡通通设设备备）等等选选址址和和选选材材及及安安装装和和调调试试20132013年年2014年1010月月 1111月月 1212月5、月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3.1出入口保安岗亭设置位置选址和选材及安装（含照明灯具和空调及充电插座等）3.2车场出入口门禁，道闸系统的设置位置选址和选材及强、弱电管线预埋和综合布线施工及安装和调试等 3.3车场出入口车辆收费系统强、弱电管线预埋和综合布线施工及安装和调试等；3.4出入口保安岗可视对讲系统的设置位置选址和选材及强、弱电管线预埋和综合布线施工及 安装和调试等 3.5一卡通设备的选材及安装和调试等 3.7出入口及园区减速带的选址和安装 3.8各类标识系统的设计制作安装4.04.0参参与与监监控控中中心心设设备备设设施施的的选选型6、型及及安安装装和和调调试试 4.1园区周界探测系统的选型及安装和调试（室内一般为：壁挂式探测器或吸顶式探测器）4.2园区保安巡更点点位选址设备选型及安装和调试 4.3单元可视对讲系统选址设备选型及安装和调试 4.4业主家中户户通可视对讲系统选址设备选型及安装和调试4.5园区公共区域监视系统选址设备选型及安装和调试（产品：枪机、半球及智能高速球摄像机）4.6参与监控中心设备设施的并网及联动等测试 4.7其他5.05.0参参与与园园区区VIVI系系统统的的整整体体设设计计 5.1园区道路指示系统的设计、选材、选址、制作、安装（含主要出入口处设置的总导引图）5.2楼宇内、外各类标识牌 5.3园林绿化7、植物铭牌（含温馨提示类）5.4公告栏（颜色、高度、材质、位置选址及安装等）5.5业主信报箱（颜色、高度、材质、位置选址及安装等）5.6设备设施标识（不干胶和亚克立材质，如统一高杆灯的地址编码，便于物业快速检修）6.0参与园区发电机房和高低压配电机房设备选型与调试及综合验收（含公共区域电源控制箱）7.0对项目内生活服务配套功能的设计和定位提出合理化意见和建议8.0对业主班车的选型、路线设计、发班时间、发班班次等提出合理化意见和建议9.0参与泳池设备设施的选型、调试与安装建议10.0消防水泵房设备和生活水泵房设备的选型、调试与安装建议11.0参与中水处理设备的选型、调试与安装建议12.0参与园区防8、雷设备设施的单项验收海口卓立信物业服务有限公司前前期期物物业业早早期期介介入入物物业业管管理理服服务务工工作作实实施施进进度度（二二）2.02.0 参参与与项项目目交交通通基基础础设设施施建建设设及及其其配配套套规规划划及及验验收收20132013年年2014年1010月月 1111月月 1212月月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月工工作作重重点点：园区出入口人/车交通流线、动线设计，车/库位划分，车库/位设施安装（减速带安装、车位锁、道闸系统、收费系统等），标识设计（专有产权车位号牌制作，安全标示系统和反光标识系统及防撞条等），公共区域/露天车库9、/位照明系统3.03.0 参参与与项项目目园园林林绿绿化化和和景景观观水水系系/枯枯山山水水石石/建建筑筑小小品品及及其其配配套套规规划划及及验验收收工工作作重重点点：从物管的角度对项目内景观水系/泳池/温泉等重点部位内的花池和周边及的园林绿化的选苗和定植及排水系统提出合理化建议；特别要重点考虑到楼宇1-2层周边园林选苗和定植后的通风和采光问题；在园林绿化管网的布置上，要考虑到园林灌溉水源的循环利用；在园林绿化管网上布置的地插，要考虑到其安全好用，应选择与地面平齐的插口；园林绿化区域内分布的沟渠、井盖的选材及回填土的坡度/高度，应尽量与沟渠、井盖平齐或选用合适的植物进行遮挡，以策美观；园林绿化10、景观照明的点位和开启线路及相应部位电源开关插口的预留等，从节能降耗等方面考虑，要科学、合理设计，如开关采用分段多回路控制实施管理；园林绿化与道路路牙交界处，要合理处理（如降低坡度或建材美化围挡），否则，下雨时，泥土会造成道路路面污染4.04.0 参参与与项项目目公公共共区区域域照照明明系系统统设设计计与与验验收收（含含亮亮化化灯灯光光系系统统）工工作作重重点点：照明系统的数量，点位设计合理，照度满足设计要求或视觉，且采用多回路控制；同一种照明灯具应采取隔盏亮的回路控制，且要加装时控开关控制开启和关闭；进行统一标识和地址码编写，便于物管今后检修维护；园区照明灯具（暖光或白炽）的光色选择，应与项目11、定位和满足照度及实用和节能为主；高杆灯座按照有关技术规范，深埋地，并进行防雷击和接地线处理；5.05.0 参参与与垃垃圾圾中中转转站站、垃垃圾圾桶桶平平面面布布置置的的规规划划设设计计与与安安装装工工作作重重点点：临时垃圾处理场所的选址，围合及启用；永久性垃圾中转站的选址，基础及其配套性建设（房屋设计，冲洗水源和污水排放处理，照明系统，分类堆放点气味处理及清运交通流线等）；园区内公共区域等部位的垃圾桶平面布置的规划设计与选型、选材及标识系统和安装等；对接辖区市政环卫部门，签订垃圾清运协议，并落实园区垃圾清运事宜海口卓立信物业服务有限公司前前期期物物业业早早期期介介入入物物业业管管理理服服务务工12、工作作实实施施进进度度（三三）6.06.0 参参与与前前期期管管理理用用房房、活活动动场场所所、员员工工宿宿舍舍、社社区区用用房房、公公用用洗洗手手间间的的规规划划和和使使用用功功能能性性建建议议20132013年年2014年1010月月 1111月月 1212月月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月工工作作重重点点：物业管理用房（包括办公室，会议室，资料档案室，接待场所和物业各部门的仓储室等）其位置应在项目主要出入口或中心位置，面积按照分期累计，建筑总面积达30万平米：3配置（要预留业主委员会办公场所）；园区活动场所不得少于7项；员工宿舍的建设要保证13、物业员工够用；社区（配套）用房也小区会所，是居住区公共服务设施配套，是为居住区全体居民或更大范围居民提供服务便利的配套设施。一般包括教育设施、康乐设施、医疗卫生设施、社区服务设施、商业服务设施等；公用洗手间，一般物业办公场所或会所规划设计使用7.07.0 物物管管配配合合项项目目预预售售（销销售售）方方面面的的工工作作工工作作重重点点：物业协助开发商提前办理物业招投标及项目预售许可证应提交的资料：即进行项目前期物业管理服务招投标活动（招标的组织及签订前期物业服务合同等）；拟定物业服务收费标准，收费办法及实施方案；对销售案场的装修和功能配套及功能区划和看房通道的选址及路线，从物管角度提出建议；协14、助公司行政人事部招聘和储备销售案场服务人员；开展销售案场物业服务人员和销售人员物业基础知识，职业技能，商务（接待）礼仪，工作流程、工作标准等培训，并做好上岗前准备；落实销售案场环境管控；负责有关物业基础知识的培训；负责销售案场客户咨询有关物业服务方面的答疑释惑；负责销售案场物料的进出库管理和电瓶车的使用管理；负责销售案场样板间，体验房的管理海口卓立信物业服务有限公司前前期期物物业业早早期期介介入入物物业业管管理理服服务务工工作作实实施施进进度度（四四）第第二二阶阶段段：项项目目开开盘盘 20132013年年2014年1010月月 1111月月 1212月月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 15、7月 8月 9月 10月 11月 12月工工作作重重点点：物业做好销售案场的后勤保障和环境管理控制及协助性接待服务工作（特别是对销售案场/会所客户的礼节礼貌，茶水服务，电瓶车接送及样板间和体验房的接待服务等细节性保障性服务工作）；积极为项目销售助力1.0 编写项目物业管理方案（包括物业服务定位、公众管理制度、物业收费项目、内容、标准及收费办法等）2.0 前期介入（包括对接施工单位，从物管角度提出建议；熟悉和记录基础隐蔽工程和管线敷设等）3.0 前期开盘保洁开荒4.0 销售案场/会所客户的礼节礼貌，茶水服务，电瓶车接送及样板和体验房的接待服务等工作5.0 做好销售案场/会所其他各项协助性服务第第16、三三阶阶段段：物物业业服服务务公公司司的的成成立立 工工作作重重点点：依法（合法）办理物业公司成立的相关证照（含协助公司落实物业公司企业LOGO的设计）；进行项目调研，对项目物业管理服务定位，开始编写物业管理方案；建立健全物业管理服务公司规章制度，工作流程，工作标准，引入考评机制等规范性体系制度文件；编制物业公司组织架构设计，实行定编，定岗，定员；做好物业运用成本管控，进行物业管理服务前期费用成本测算；进行人员招聘，组建物业管理服务领导班子和员工队伍；开展物业公司各部门岗位员工上岗前培训，为物业服务工作打下坚实基础，并树立良好的企业形象；落实物业公司办公用房的选址，办公场所功能区划及装修规划设17、计和办公设备、设施及家具等硬件和软件（对接市政部门开通办公场所的电信、光纤）等配套事宜，保证办公场所环境优美，功能齐全，并符合项目定位和整体风格；完成物业公司上墙制度和企业文化及办公场所CI的整体设计，并落实制作和安装事宜；落实好有关物业公司成立的其他相关事宜第第四四阶阶段段：承承接接查查验验和和工工程程遗遗留留问问题题整整改改的的跟跟踪踪（一一房房一一验验）工工作作重重点点：物业承接查验办法的通知建房2010165号文件编写项目承接查验方案；进行物业承接查验三方（开发商，施工单位及物业公司）联席会议，确定承接查验实施工作计划和实施步骤及实施的时间节点；成立项目承接查验工作领导小组；按照实施方18、案开展工作；物业汇总承接查验的所有资料后，将存在的工程遗留问题统一下发至各施工单位限期整改至合格后，承接查验小组将再次组织复查；进行物业承接查验三方（开发商，施工单位及物业公司）资料移交签署；物业协助公司行政部将物业承接查验移交签署文件报送到海口市房地产主管部门备案；物业应做好项目成品保护方案和措施海口卓立信物业服务有限公司前前期期物物业业早早期期介介入入物物业业管管理理服服务务工工作作实实施施进进度度（五五）第第五五阶阶段段：项项目目保保洁洁开开荒荒（一一房房一一验验）20132013年年2014年1010月月 1111月月 1212月月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月19、 10月 11月 12月工工作作重重点点：根据项目交付体量核算保洁开荒工作量和经费，并拟定保洁开荒工作实施方案；根据领导意图选择外包开荒或由物业公司保洁部实施开荒（物业开荒需要核算费用，并明确由谁支付）；物业制定保洁开荒工作标准的样板间，并督导实施保洁开荒落实情况；物业牵头组织检查和验收拟交付区域保洁开荒工作质量至合格为止（逐间检查，合格一间，锁门一间）；物业应做好项目成品保护方案和措施第第六六阶阶段段：项项目目接接管管（含含管管理理、技技术术、竣竣工工资资料料及及设设备备设设施施和和管管理理用用房房等等）工工作作重重点点：物业牵头主持由开发商，招投标代理公司，物业公司三方代表组成的项目接管联20、席会议，明确归口责任人，统一工作实施标准，实施步骤，实施计划及时间节点；物业协助公司行政部向海口市房管局和海南省招标投标协会提出拟进行项目前期物业招标投标活动；物业协助公司行政部和招标代理公司向有关物业企业发出投标邀请函；物业协助公司行政部和招标代理公司实施招标、投标、评标及开标和中标通知等各环节工作，保证招投标工作的有序，合法，顺利进行；物业拟定项目前期物业管理服务合同，并与开发商签署相关文件；物业牵头主持由开发商，施工单位，物业公司三方代表组成的项目接管工作组，并逐项移交和签署相关文件；依法完成项目接管所有申报，审批，工作和资料及物料移交，并签署移交文件，确定进驻项目时间；物业进行物业管理21、用房的整体使用功能和功能区划及上墙文件和CI标识及办公现场家具，设备、设施和装修风格等设计；物业应做好项目成品保护方案和措施；第第七七阶阶段段：项项目目交交付付总总体体设设计计与与实实施施工工作作重重点点：根据公司领导决策的项目交付时间日程表，物业对接公司策划部门编写项目入住策划书（包括项目交付现场装饰与布置策划；交付期间，现场活动组织与实施计划；交付现场喜庆氛围策划；交通/人员流线动线；现场车辆进出与停放管理；现场秩序维护；现场各类CI标识策划，制作，安装（包括：指引类、温馨提示类、安全警示类；项目楼盘推介类；物业管理交付现场各类流程，咨询，投诉及交付期间推出的各类服务与指引等）；物业准备交22、付资料（包括：收房通知书、前期物业管理服务合同、业主临时管理规约、业主/住户消防安全责任书、业主二次装修手册、住户手册、住宅使用说明书、住宅质量保证书、交房各类表格（表单）、交房缴纳费用明细X展架、交房流程X展架、装修申报流程X展架、物业一般性和特约性服务项目和内容及收费标准X展架（开发商和物业应收取费用标准）等；物业对接政府水、电、气、有线、光纤、电信为业主入住提供开通便利；物业做好交付区域内CI系统设计（如：小区平面总图，道路指示和楼栋，单元、楼层、入户门号及小区公告栏和信报箱等）；物业向甲方索取项目单项、分期项目和综合项目验收报告合格证明文件复印件；物业向甲方索取项目各类户型测绘报告证明23、文件复印件；物业编写交付答客问，并对全体员工进行培训；物业工程部与相关部门对园区公共区域和业主水、电、气进行校验和编码保证其功能正常好用；物业对接销售部，提前跟踪每日交付业主信息，掌握当天业主交付信息，人数，行程及到达具体时间等动态信息，并做好针对性的工作安排和相关的接待服务工作；提前对接开发商及时做好业主用车（机动/电瓶车）的安排与调度；11、提前对接项目周边银行、旅行社、酒店、医疗、海、陆、空港公司做好交付期间业主的衣、食、住、行、娱、游、购等服务企业（场所），及时为业主提供全方位的立体式一站服务；12、及时跟踪和解决交付期间，业主提出的工程遗留问题；13、及时做好其他服务海口卓立信物业服24、务有限公司前前期期物物业业早早期期介介入入物物业业管管理理服服务务工工作作实实施施进进度度（六六）第第八八阶阶段段：交交付付使使用用半半年年内内 20132013年年2014年1010月月 1111月月 1212月月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月工工作作重重点点：继续做好业主零星领房的各项服务工作；物业开展园区事务服务活动；物业重点做好国家法定节假日期间园区业主活动的组织和策划及开展工作，不断丰富业主文化生活服务；物业做好园区对业主服务的各项一般性（无偿）和特约性（有偿）服务，不断提高物业服务水平，增加企业经营收入；开展园区业主上门拜访制度，熟悉25、业主情况，关注老年和弱势群体，保持与业主建立良好的人际关系，便于物业工作的开展；物业依据相关法律，收取装修费用，并及时为园区业主装修提供服务（对业主装修进行审批和监管），同时加大对装修公司和装修工人及业主装修过程中的违规行为的纠正力度，及时杜绝和制止违规装修行为；物业做好业主装修期间材料、工人、装修垃圾进出小区的指引和服务，杜绝材料和垃圾随意堆放和丢弃，超时或装修扰民及工人在小区内一切不文明行为；物业继续为业主及时做好工程遗留问题处理和跟踪；物业为业主进行水、电抄表到户办理；物业加强对园区安全、环境、设施/设备管理；11、物业做好园区内功能配套性服务和商业管理服务；12、物业继续做好项目内常规性物业管理服务和前期物业管理服务海口卓立信物业服务有限公司海口卓立信物业服务有限公司海口卓立信物业服务有限公司海口卓立信物业服务有限公司海口卓立信物业服务有限公司海口卓立信物业服务有限公司海口卓立信物业服务有限公司