1、假假设设前前提提（表表一一）规规划划技技术术指指标标成成本本租租售售均均价价序序号号项项目目名名称称数数额额单单位位比比例例楼楼面面地地价价（元元/）建建安安成成本本（元元/）首首年年销销售售均均价价（元元/）1规划总用地面积3,6612规划净用地面积3总建筑面积38,4374计容建筑面积34,777100%其中1,450.004.2住宅（套现）31,41690%1,5003,1504.3商业1F（套现）1,6815%1,50017,5584.4商业2F（套现）1,6815%1,5006,4265不计容建筑面积3,6605.1其中停车位（销售）3,6605.2停车位（自用）-6总停车位174个2、6.1其中停车位（销售）139个2,500110000元/个6.2停车位（自用）35个2,5007建筑密度52%8绿化率31%9容积率9.510居住总套数套开开发发计计划划（表表二二）序号年年份份合合计计第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年一开发建设总投资1土地成本100%100%2前期费用100%100%3基础设施建设费100%100%4建筑安装工程费100%4.1 高层住宅（套现）0%4.2 住宅（套现）100%50%50%4.3 商业1F（套现）100%100%4.4 商业2F（套现）100%100%4.5产品（公厕+物业管理用房）100%100%4.63、 产品（套现）100%100%4.7 产品G（租赁）100%100%4.8 产品H（租赁）100%100%4.9 产品（租赁）100%100%4.11 产品（租赁）100%100%4.12 产品（套现）100%100%4.13 停车位（销售）100%100%4.14 停车位（自用）100%100%5开发期间税费100%100%6不可预见费100%100%7销售费用100%100%8管理费用100%100%经经营营计计划划（表表三三）序号年年份份合合计计/平平均均第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年1高层住宅（套现）0%2住宅（套现）100%20%80%3商业14、F（套现）100%50%50%4商业2F（套现）100%20%80%5产品（公厕+物业管理用房）0%6产品（套现）0%7产品G（租赁）0%8产品H（租赁）0%9产品（租赁）0%11产品（租赁）0%12产品（套现）0%13停车位（销售）100%100%14停车位（自用）0%资资金金筹筹措措计计划划（表表四四）序号年年份份合合计计第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年1现金流入（全投资）15,4575,20010,257-2现金流出（全投资）14,48811,2413,246-3资金缺口(-)/盈余(+)969-6,0417,010-4.1 当期借入6,0416,05、414.2 当期归还6,0416,0414当期借款净额-6,041-6,041-5累计借款金额6,041-6资本金投资-7期末余额969-0969-8 期末累计余额969969969969其其他他测测算算参参数数（表表五五）序序号号项项目目名名称称数数据据单单位位测测算算基基础础1契税3%土地成本2印花税（土地）0.05%土地成本3营销费用4%总收入4管理费用2%总收入5贷款年利率8%贷款额6营业税5%总收入7城市维护建设费7%营业税8教育税附加3%营业税9堤围防护费0.13%总收入10印花税（房产）0.05%总收入11土地增值税3%销售收入12房产税12%租赁收入13所得税25%利润总额146、折现率8%税后净现金流量销销售售均均价价年年递递增增率率首首年年租租赁赁均均价价（元元/月月）租租赁赁均均价价每每三三年年递递增增率率0%196005604301,644,155.000.044095599第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年租租售售均均价价第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年-969969969969969969 总总投投资资估估算算表表（表表六六）序序号号项项目目名名称称单单位位数数量量单单7、价价合合计计（万万元元）每每平平方方米米造造价价（元元/）一一开开发发成成本本元元12,21912,2193178.9086823178.9086821土地成本亩5,1961,351.941.1土地交易价元34,7771,4505,0431311.9299111.2契税元5,0433%15139.361.3印花税元5,0430.05%30.662前期工程费27471.283基础设施建设费21255.054建筑安装工程费6,1321,595.265开发期间税费21555.876不可预见费元6,3433.00%19049.51二二开开发发费费用用1,8941,8944934931营销费用元15,48、574%618160.852管理费用元15,4572%30980.433财务费用元967251.47三三总总投投资资14,11314,1133,6723,672四四总总投投资资（不不含含财财务务费费用用）13,14613,1463,4203,420 投投资资计计划划与与资资金金筹筹措措表表（表表七七）序序号号项项目目名名称称单单位位合合计计第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年80%80%20%20%0%0%0%0%一一开开发发成成本本万万元元1 12 22 21 19 99 98 86 63 32 23 35 56 60 00 01土地成本万元51965,196-2前期费用9、万元274274-3基础设施建设费万元212212-4建筑安装工程费万元61323,7762,356-4.1 高层住宅（套现）万元0-4.2 住宅（套现）万元47122,3562,356-4.3 商业1F（套现）万元252252-4.4 商业2F（套现）万元252252-4.5 产品（公厕+物业管理用房）万元0-4.6 产品（套现）万元0-4.7 产品G（租赁）万元0-4.8 产品H（租赁）万元0-4.9 产品（租赁）万元0-4.10 产品（持有）万元0-4.11 产品（租赁）万元0-4.12 产品（套现）万元0-4.13 停车位（销售）万元915915-4.14 停车位（自用）万元0-5开发10、期间税费万元215215-6不可预见费用万元190190-二二开开发发费费用用1 18 89 94 41 1,4 41 11 14 48 83 3-1营销费用万元618618-2管理费用万元309309-3财务费用万元967483483-三三总总投投资资万万元元1 14 41 11 13 31 11 1,2 27 73 32 2,8 83 39 9-四四总总投投资资（不不含含财财务务费费用用）万万元元1 13 31 14 46 61 10 0,7 79 90 02 2,3 35 56 6-五五资资金金筹筹措措万万元元1 13 31 14 46 61 10 0,7 79 90 02 2,3 3511、 56 6-1资本金万元000002银行借款万元604160410003销售收入再投入万元71054749235600第第4 4年年第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0 00 00 00 00 00 00 0-0-000000000000000000000投投资资计计划划与与资资金金筹筹措措表表（表表七七）成成本本分分摊摊表表（表表八八）序序号号产产品品面面积积（）投投资资额额（万万元元）开开发发成成本本（万万元元）土土地地成成本本前前期期工工程程费费一一合合计计38,43738,43712、1 14 41 11 13 35 51 19 96 62 27 74 44.1 高层住宅（套现）-0004.2 住宅（套现）31,4161123642472244.3 商业1F（套现）1,681601227124.4 商业2F（套现）1,681601227124.5 产品（公厕+物业管理用房）-0004.6 产品（套现）-0004.7 产品G（租赁）-0004.8 产品H（租赁）-0004.9 产品（租赁）-0004.10 产品（持有）-0004.11 产品（租赁）-0004.12 产品（套现）-0004.13 停车位（销售）3,6601675495264.14 停车位（自用）-00000开开13、发发费费用用（万万元元）基基础础设设施施建建设设费费建建筑筑安安装装工工程程费费开开发发期期间间税税费费不不可可预预见见费费营营销销费费用用管管理理费费用用财财务务费费用用2 21 12 26 61 13 32 22 21 15 51 19 90 06 61 18 83 30 09 99 96 67 700000001734712176156505253790925298271442925298271442000000000000000000000000000000000000000000000000000000002091520185929920000000成成本本分分摊摊表表（表表八八）开14、开发发成成本本（万万元元）总总收收入入估估算算表表（表表九九）序序号号产产品品租租售售面面积积（）首首年年租租售售均均价价（元元/月月）租租售售均均价价每每三三年年递递增增率率金金额额（万万元元）第第0 0年年34%34%一一销销售售收收入入15,45715,4575 5,2 20 00 01高层住宅（套现）-0%-2住宅（套现）31,4163,1509,8961,9793商业1F（套现）1,68117,5582,9521,4764商业2F（套现）1,6816,4261,0802165产品（公厕+物业管理用房）-6产品（套现）-7产品G（租赁）-8产品H（租赁）-9产品（租赁）-10产品（持有15、）-11产品（租赁）-12产品（套现）-13停车位（销售）139个110000元/个1,5291,52914停车位（自用）35个0元/个-二二租租赁赁收收入入-1高层住宅（套现）-5%-2住宅（套现）31,416-3商业1F（套现）1,681-4商业2F（套现）1,681-5产品（公厕+物业管理用房）-6产品（套现）-7产品G（租赁）-8产品H（租赁）-9产品（租赁）-11产品（租赁）-12产品（套现）-13停车位（销售）139个0元/个/月-14停车位（自用）35个0元/个/月-三三总总收收入入15,45715,4575,2005,200四四租租售售税税费费1,3421,342451451116、营业税（总收入*5%）7732602城市维护建设费（营业税*7%）54183教育税附加（营业税*3%）2384堤围防护费（总收入*0.13%）2075印花税（总收入*0.05%）836土地增值税（销售收入*3%）4641567房产税（租赁收入*12%）-第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年66%66%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1 10 0,2 25 57 7-7,917-1,476-864-10,25710,257-890890-513-36-15-13-5-308-17、总总收收入入估估算算表表（表表九九）第第1010年年0%0%-2520-损损益益表表（表表十十）序序号号项项目目合合计计（万万元元）第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年1总收入15,4575,20010,257-2总投资（含财务费用）14,11311,2732,839-3租售税金1,342451890-4利润总额2-6,5256,527-5所得税（25%）1-1-6税后利润2-6,5256,526-7项目总投资利润率0%8项目资本金利润率#DIV/0!第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年-全全部部投投资资现现金18、金流流量量表表(表表十十一一）序序号号项项目目合合计计（万万元元）第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年1现金流入15,4575,20010,257-1.1 销售收入15,4575,20010,257-1.2 租赁收入-2现金流出14,48811,2413,246-2.1 总投资（不含财务费用）13,14610,7902,356-2.2 租售税费1,342451890-3税前净现金流量969-6,0417,010-4税前累计净现金流量-6,041969-5所得税242-242-6税后净现金流量727-6,0416,768-7税后累计净现金流量-6,041727-19、8折现率现值8%1.000.930.860.790.749税后折现净现金流量225-6,0416,267-10税后累计折现净现金流量-6,041225-11内部收益率（IRR）4%12静态回收期#DIV/0!13动态回收期#DIV/0!第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年-0.860.790.740.860.790.74-28282.53资资本本金金现现金金流流量量表表(表表十十二二）序序号号项项目目合合计计（万万元元）第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年1现金流入15,4575,20010,2520、7-1.1 销售收入15,4575,20010,257-1.2 租赁收入-2现金流出15,4545,6849,771-2.1 资本金-2.2 销售收入再投入7,1054,7492,356-2.3 借款还本6,041-6,041-2.4 借款付息967483483-2.5 租售税费1,342451890-3税前净现金流量2-484486-4税前累计净现金流量2-4842-5所得税1-1-6税后净现金流量2-484485-7税后累计净现金流量2-4842-8折现率现值8%1.000.930.860.790.740.689税后折现净现金流量-34-484449-10税后累计折现净现金流量-484-321、4-11内部收益率（IRR）-7%12静态回收期#DIV/0!13动态回收期1.1第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年-0-0-0-0.630.580.540.500.46-售售价价敏敏感感性性分分析析表表（表表十十三三）序序号号指指标标名名称称基基本本方方案案收收入入变变化化-15%-15%-10%-10%-5%-5%5%5%10%10%15%15%1总收入（万元）154571313813911146841623017002177752总投资（万元）141131411314113141131411314113141133租售税费1342114012071222、751409147615434资本金（万元）00000005税前利润总额（万元）2-2115-1409-703708141421206所得税（万元）1-529-352-1761773535307税后利润（万元）2-1586-1057-528531106015908项目总投资利润率0%-11%-7%-4%4%8%11%9项目资本金利润率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!成成本本敏敏感感性性分分析析表表（表表十十四四）序序号号指指标标名名称称基基本本方方案案成成本本变变化化-15%-15%-10%-10%-5%-5%5%5%10%1023、%15%15%1总投资（万元）141131199612701134071481815524162302总收入（万元）154571545715457154571545715457154573租售税费13421342134213421342134213424资本金（万元）00000005税前利润总额（万元）221191414708-703-1409-21156所得税（万元）1530353177-176-352-5297税后利润（万元）215891060531-527-1057-15868项目总投资利润率0%13%8%4%-4%-7%-10%9项目资本金利润率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/024、!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!销销售售率率敏敏感感性性分分析析表表（表表十十五五）序序号号指指标标名名称称基基本本方方案案销销售售率率变变化化1销售率100%-30%-30%-25%-25%-20%-20%-15%-15%-10%-10%-5%-5%2总收入（万元）154571082011593123651313813911146843总投资（万元）141131411314113141131411314113141134租售税费13421140120712751409147615435资本金（万元）00000006税前利润总额（万元）2-4433-3728-302225、-2383-1677-9727所得税（万元）1-1108-932-755-596-419-2438税后利润（万元）2-3325-2796-2266-1787-1258-7299项目总投资利润率0%-24%-20%-16%-13%-9%-5%10项目资本金利润率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!保保本本点点（税税前前利利润润0 0）-32%-32%10542141139150-4486-1122-3365-24%#DIV/0!保保本本点点（税税前前利利润润0 0）0%0%141531545713420-38-10-290%#DIV/26、0!保保本本点点（税税前前利利润润0 0）-3.0%-3.0%14990141139150-38-9-280%#DIV/0!借借款款还还本本付付息息表表(表表十十五五）序序号号项项目目合合计计第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年第第6 6年年1年初借款累计（万元）06,041000002本年借款（万元）6,0416,0410000003本年应计利息（万元）967483483000004本年还本（万元）6,04106,041000005本年付息（万元）967483483000006年末借款累计（万元）6,041000000 第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年000000000000000000000000经经济济评评价价指指标标汇汇总总表表（表表十十六六）序号项目数额1总投资（万元）14,1132资本金投资（万元）03总收入（万元）15,4574租售税费（万元）1,3425税前利润（万元）26税后利润（万元）27税前利润率0%8税后利润率0%9项目总投资利润率0%0.000127299