1、房房地地产产项项目目投投资资调调研研工工作作列列项项邓雄飞序序号号工工作作细细项项一一项项目目用用地地的的综综合合品品质质调调查查与与分分析析 1项目土地概况调查1.1地理位置分析1.2地质地貌状况初步调查分析2项目用地周边环境景观调查2.1地块周边的建筑物功能景观调查2.2周边绿化景观调查分析2.3周边自然景观调查分析2.4周边人文景观调查分析2.5周边嫌恶设施调查分析3地块交通条件调查3.1市政路网、公交现状、远景规划3.2对外水、陆、空交通状况调查3.3地块的直入交通网现状4周边市场政配套设施调查4.1周边购物场所分布情况调查4.2周边文化教育设施情况调查4.3周边医疗卫生设施情况调查42、.4周边银行网点分布情况调查4.5娱乐、餐饮、宾馆设施调查4.6周边菜市、发廊等生活服务调查4.7游乐、休憩、运动设施调查5周边居民结构调查5.1周边居民的城市属性调查5.2周边居民的收入状况调查5.3周边居民的生活习性调查5.4周边居民的言行仪表调查5.5周边居民的汽车拥有情况调查6土地SWOT分析6.1项目地块的优势分析6.2项目地块的劣势分析6.3项目地块的机会分析6.4项目地块的威胁分析7项目用地的综合分析第 1 页二二区区域域市市场场状状况况的的综综合合调调查查与与分分析析 1宏观经济运行状况发展态势调查1.1当地生产总值及产业结构调查1.2当地市民收入状况和收结构调查1.3社会消费3、品零售总额及人均调查1.4商品零售价格指数调查1.5市民消费结构调查2当地房地产市场概况调查2.1当地居民住宅形态及比重调查2.2各类住宅开发流通的政策法规2.3商品房的金融、市政规划法规2.4当地银行房地产按揭政策2.5短中期地块周边的市政规划调查2.6房地产市场总体供求现状调查2.7当地商品住宅价格指数2.8商品房市场板块划分及差异调查2.9商品房总体及各板块均价走势调查2.11各板块典型项目详细对照调查2.12各档商品房客户结构调查2.13各档商品房客户购买行为调查2.14周边项目的详细调查2.15同类可比项目的详细调查2.16当地房地产所占GDP比例及数量2.17房地产开发占固定交投资4、总额比重2.18当地房市场新价值探索和潜力分析3当地媒介的房地产广告调查3.1大众媒体的发行与收视情况调查3.2当地市民的读报与收视习惯调查3.3当地路牌分布情况调查3.4当地现有项目的广告推广方式调查3.5当地项目的广告投放额度调查3.6当地项目广告制作水平及效果调查3.7当地活动促销方式和效果调查三三项项目目市市场场定定位位调调研研分分析析1可类比地段地块竞争楼盘基本资料采集2可类比地段地块项目的规划设计及销售资料采集3可类比地段地块项目的户型结构详研4可类比地段地块项目的置业顾问座谈5对可类比地段地块项目进行综合评判分析第 2 页四四项项目目开开发发策策略略的的备备选选方方案案建建议议 5、1项目市场定位多方案分析2销售区域定位的多方案分析3主力客户群定位的多方案分析4项目功能配置定位的多方案分析5项目建筑风格定位的多方案分析6项目形象概念定位的多方案分析五五备备选选方方案案的的价价值值量量化化对对照照分分析析 1类比项目价值要素的特征分析2类比项目价值要素的权重计算3本项目与类比项目的量化对照3.1地段资源差异量化对照3.1.1道路因素量化对照3.1.1.1周边道路的平均宽度3.1.1.2周边道路的美化情况3.1.1.3周边道路的分布情况3.1.1.4周边道路的外联情况3.1.2交通接近因素量化对照3.1.2.1公交车站的接近程度3.1.2.2由公车站接近市中心的程度3.1.26、.3接近商业设施的程度3.1.2.3.1 商业中心3.1.2.3.2 大型商场超市3.1.2.3.3 果菜市场3.1.2.4接近文教设施的程度3.1.2.4.1 大学3.1.2.4.2 高中3.1.2.4.3 小学初中3.1.2.4.4 幼儿园3.1.2.5接近游憩设施的程度3.1.2.5.1 公园3.1.2.5.2 运动场3.1.2.5.3 儿童游乐场3.1.2.5.4 广场3.1.2.6接近服务性设施的程度3.1.2.6.1 银行3.1.2.6.2 医院3.1.2.6.3 通讯服务网点3.1.2.6.4 机关第 3 页3.1.3环境因素量化对照3.1.3.1日照、温度、湿度、风向、通风3.7、1.3.2眺望、景观（山景、水景、人文）3.1.3.3周边居民职业等社会环境3.1.3.4宗地容积率3.1.3.5周边宗地性质的规划状况3.1.3.6周边土地的使用现状3.1.3.7周边建设景观状况3.1.3.8给排水管道天然气供应状况3.1.3.9远离嫌恶设施程度3.1.3.10远离地质灾害程度3.1.3.11远离公害程度3.1.4所属城区及其政府形象量化对照3.1.5将来发展趋势量化对照3.2项目可提升价值量化对照分析3.2.1建筑风格和立面的设计、材质3.2.2单体户型设计3.2.3建筑空间布局和环艺设计3.2.4小区配套和物业管理3.2.5形象包装和营销策划3.2.6发展商品牌和实力38、.2.7发展商与银行的关系3.2.8建筑商的形象与实力3.2.9设计院的形象与实力3.2.10发展商与建筑商的互助关系3.2.11项目的广告推广力度3.2.12项目的销售队伍形象3.2.13营销环境的营造状况3.2.14销售工具的配置情况3.2.15营销策划的执行能力六六备备选选方方案案的的投投入入产产出出对对照照分分析析 1本项目可能实现的均价计算1.1有效市场价格范围分析1.2有效需求成本价格追加策略分析2项目中具体单位的定价模拟3销售节奏控制与提价策略4项目经济技术指标模拟4.1项目总体经济技术指标模拟4.2首期经济技术指标模拟4.2.1成本模拟4.2.2销售收入模拟4.2.3利润模拟49、.2.4现金流模拟4.2.5敏感性分析第 4 页七七备备选选方方案案的的投投资资风风险险对对照照分分析析 1价值提升及其实现的风险性评估1.1建筑风格立面设计对类比价值提升的评估1.2单体户型设计对类比价值提升的评估1.3空间布局环艺设计对类比价值提升的评估1.4小区配套物业管理对类比价值提升的评估1.5形象包装营销策划对类比价值提升的评估1.6发展商品牌实力对类比价值提升的评估1.7建筑商形象实力对类比价值提升的评估1.8设计院形象实力对类比价值提升的评估1.9项目广告推广力度对类比价值提升的评估1.11项目销售队伍形象对类比价值提升的评估1.12营销环境状况对类比价值提升的评估1.13销售工具配置对类比价值提升的评估1.14营销策划执行能力对类比价值提升的评估2资金运用的风险性评估2.1销售额对项目定价与提价的敏感分析2.2销售额对季节因素的敏感分析2.3销售额受政策影响的预评估2.4企业与银行关系变化的风险评估2.5建筑商垫资能力的风险评估3项目现金流的风险运营模拟八八项项目目开开发发方方案案的的优优化化选选择择建建议议 九九项项目目开开发发方方案案可可行行性性综综合合论论证证 第 5 页第 6 页