1、 文苑 社区 文苑特色商业街招商策划方案 石家庄卓创事业机构 2011年10月11日 一、前 言无论什么样的商业项目只有良好的开始才是成功的一半，入市时机和方式把握得好，才能产生好的招商开局。并且才能达到我们所预期效果和发展目标。“招商”是众多商业项目工作中一个艰巨的工作任务。在文苑商业街(也就是所谓的文苑小区临街底商）项目整体招商中，没有主力店不行，由于铺位结构设计不规范、空间利用率低等再加上周边环境套件较差等不利因素。 在这样背景条件下，如何使项目既能合理的进行业态划分还能合理的引进主力店的入住，同时又能保证吸引足够的流客量和社区商业服务功能的完善，这正是招商之关键。而商业项目的“招商”工2、作，除了准确的经营定位及成功的运营管理，还需有效资源整合，高效专业的商业执行团队是确保项目如期完成关键。 二、项目产品现状分析1、文苑商业街周边商铺分析:主要街道物业类型经营业态建筑面积月 租缴费方式 月租/平米 地段分析 注华泰街一二层门脸商铺餐饮、书店服装、文具美容、银行洗衣店、中介60-15020004000元季度/半年、一年20-25元/泰华街是新华区一条比较繁华的街道，街道东西两侧不仅住有省市机关及家属区所以也集中众多商业店铺。联盟路一二三层门脸店铺、商业办公、商超、家具、旧品、餐饮、娱乐、服装80-120单个商铺(20-100)1500-3600元单个商铺租金半年、一年、两年协议一3、般都是三至十年20-40元/联盟路是企业及家属区及民营商业所构成。近年来，随着城中村和旧小区的升级改造这里以显示出了繁华景象。北城路一层门脸商铺。医药店或诊所、服装、美容、烟酒110-1301000-2000元一个月、本年、整年10-20元/文苑、滨湖小区构成。文苑路一二层门脸商铺、简易平房烟酒、福、体彩票、渔具、维修40-130不等400-2000元一个月、季、半年10-20元/盛世宏基、佳兴园、高柱、文苑。 2、项目概况: (1)项目介绍:文苑特色商业街就是所谓的文苑小区周边临街的底商商铺，项目的部分北城路两侧的商铺和文苑街北侧为一层 10013，文苑街南侧商铺为一二层将近200，文苑小区4、商铺总共为7500。 (2)周边状况:文苑小区之间为北城路，东侧为文苑街，西行100米为泰华街，北行500米为联盟路。 (3)周边租赁价格:华泰街:面积60-100 租金2000-4000元/月 25元/月 北城路110-130租金1000-200元/。 联盟路80-6000租金1500-3600元/月 20-40元/月。 (4)交通状况:公交94、路基本上可以满足广大周边居民出行需求。3、项目SWOT分析: (1)优势:从长远发展目光来看，具有后劲的发展势头的文苑底商项目随着周边建设不断发展，这些无人闻之的商铺将会逐年升值， 前景令人看好。 (2)劣势:虽然该项目的建筑很大，但是由于格局较差5、空间设计不合理、利用率低，使入住商户无法做出果断性的决定。 由于文苑小区入住率的不足及周边街道还未修通，所以周边消费市场还处于培育中。 (3)机会:随着该小区及周边入住率逐渐增减，未来将会出现大批的消费人群。 三、项目产品定位1、 项目类型定位:新华区文苑小区的社区特色商业街。2、 类型定位:专业店铺、特色店铺、3、 业态划分: 医药类:药店、诊所、中医按摩 SPA:美容店、养生馆、美发店、茶艺 金融机构:工行、建行、邮政储蓄、光大银行、来石发展各地市银行等。 小型商超:超市、专卖店、专业店和食品专卖店及小型蔬菜水果店、这些主要侧重社区家庭服务。4、店铺面积:60、100、130、200。56、价格定位:根据对文苑特色商业街项目周边街道市调了解:一般月租赁价格1001500-2000元左右，缴费方式一次性缴纳一个 季度或一、两年租赁费。由于我们这里各方条件有限建议招商价格110建议价格不要超过1600元，单价不要突 破16元/月。 四、招商策略1、招商人员组织机构:文苑特色商业街项目的招商工作时间短、任务紧，为了实现7500平米的商业项目招商能顺利进展，并应及时组建招商队伍开展工作。根据项目区域划分，对此招商人员定为4名较为合适。具体工作分配如下：招商经理一名：负责统管全局，主要按着招商方案和制定招商进度，安排招商人员的日常工作。招商人员（5名）：由经理安排具体招商工作招商人员的招7、商工作以分区招商为主，品类招商为辅，考虑到招商进度的紧迫，分区招商和品类招商交叉进行。2、招商办公地点根据项目的具体情况，项目办公地点初步设在文苑小区外一个100平米左右的底商作为招商部来办公。招商部：招商办公地点主要以展示展演和接待洽谈事宜等，内部装饰要求尽量形成亲和、融洽的氛围，创造洽谈的优越环境。3、 招商策略: (1)招商第一目标中小型主力店 第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成 败。第一目标主要是以金融储蓄机构如建行、工行、邮政储蓄和茶艺。 (2)第二目标主力店以社区居民人群为主体的经营服装、化装饰品、药店为主。8、 (3)招商计划（根据计划制定我将把文苑街底商开始实施） 第一阶段：（社区需求型商业形态：超市、银行、医疗等） 第二阶段：（短服装、茶艺、工艺品、小商品等）4、 招商政策: 缴纳租金一年的，免收一个月。 缴纳租金两年，免收三个月。 缴纳三年免收五个月租金。 缴纳五年的免收一年租金。3、 招商节奏执行安排: 根据项目实际需要，对上述阶段工作执行分解如下：第一步 初步招商工作 筹备商业营销物料、宣传工作 直抵主力店（服务业、健身业等），同时尽量积累经营定位类别的商家资源总结第一阶段的市场反应，并就策略、目标商家及条件，作出最适当的调整第二步 全面招商工作 对主力商家的跟进，逐步缩减范围确定核心商家9、，并展开宣传攻势 根据商家的营业性质来拟定其进驻本项目的可能性和条件评估第二阶段工作的效果，对商家进行取舍，在此阶段工作不可行的情况下，尽快调整招商方案。 第三步 落实商户进驻本项目 与商家洽谈条款，落实、签订正式合约 大量利用传媒作宣传推广工作 第四步 交付及使用 协助商家办理手续等工作；协助商家进行招商工作； 4、招商计划及时间表：（第一阶段、第二阶段）招商阶段开始时间结束时间招商目标与传播工具筹备工作2011-10-202011-10-261、完成人员培训工作，同时拟订商业部分工作倒计时实施方案。2、完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。3、完成准备工作（销售道具投入使用）初步工作210、011-11-12011-11-151、 熟悉本项目商业的相关内容，客户问询的准备2、 采用派单、短信形式进行客户积累3、 收集客、商户资料，采用发函、邮寄、电话洽谈、拜访等推介程序展开4、 初步确定目标客户及重点追踪客户5、 完成任务的20左右。全面销售工作2011-11-162011-12-101、 客户资料收集；市场调研和竞争对手研究；目标、潜力客户的锁定、资料。2、 客户的持续跟踪，针对不同的客户制定不同的优惠政策。3、完成目标：签约率50-70商业结盘2011-12-10日1、完成目标： 95左右2、进入正常的营运状态，实施二期营销、造势进行项目销售3、完成整个商业部分的招商和销售。11、 五、推广策划1、 推广策略: 充分运用各种手段进行强有力的推广，辅以有效的促销活动，向广大和民众展示一个充满生机并具有美 好前景商铺经营价值的的形象，吸引周边经营商户和投资者，达到产品顺利招商进展目的。 2、推广总精神: 形象定位：文苑社区特色商业街是该区域内的一个特色社区商业名片。他将以特色的规划、合理的业态 布局和优良的经营管理，成为省会城市社区商业模式的典范，引领商社区商业发展方向。 3、产品定位:社区特色商业街。 4、卖点提炼:一个亲民特色商业街。 5、推广时间:2011.10.202011.12.20 6、推广主题:文苑商业街. 社区商业新纪元、人生财富街。7、推广媒体整合:单页、招收手册、条幅、易拉宝等。 8、推广平台合与计划: 渠 道单位/规格数 量价 格备 注宣传单页（1期）(2128.5)2000份4P元/份招商手册68P () 100份元/份短信平台万条2万条元/条 9、差异化推广手法与表现为： 通过看板系统和户外广告展示形象； 通过印刷品传达产品信息； 通过置业顾问提供销售服务； 通过客户关系管理深挖客户资源（一个客户背后是一片市场）； 通过销控策略实现利润最大化。