1、深圳东门金座裙楼商业项目定位及招商方案东门金座裙楼商业项目定位及招商方案 项目概况 该地块属于深圳最为繁华的东门步行街附近，是深圳零售商业和批发商业的集中区域。核心商圈内有茂业百货、太阳百货、天虹商场、白马服装批发市场、西华宫等一系列深圳知名消费场所，与商业步行街内众多零售店铺共同营造了浓厚的商业气氛。 项目SWOT分析 14#ff66ff优势分析（S）：商圈、展示性2#ff66ff劣势分析（W）：结构3#ff66ff机会分析（O）：定位4#ff66ff威胁分析（T）：商业形象、竞争性东门商圈分析东门商业是从自然村发展而来，商圈规模受到制约。东门商业是以批发带动零售的模式展开。东门消费者具有以2、下特征，女性占多数，年龄层次偏小，客单消费比较低。东门商业的经营者是东门最富有的人群，无论是招商抑或是销售都可以以这类人群为目标。直接销售模式商铺直接销售常见于概念地段。对近期无法预见的利益，通过概念运作将远期的机会点放至最大，并通过这一远景卖点打动客户。项目经过前期运作，给人留下的既往映象不佳。在该地段众多竞争者之中，以吉铺的形式很难达到业主所预期的销售单价。 面对种种不利因素，在三级市场运作中并不排除可将物业直接销售的可能，特别是针对香港投资市场。先租后卖方式先租后卖模式通常会出现在商业相对成熟片区，有既定的消费者，有一定的商圈规模，由于区域商业已经发展到一定规模，以先租后卖的模式，可以最3、大化的实现项目价值。在商铺销售领域，带租约销售与吉铺销售互相比较，带租约销售可高出15%的销售金额。 定向建议以先租后卖为主出发点。以招商蓄客的方式积累客户资源在蓄客期积极地向深港投资客推介项目，寻找买家。如无法在短时间内寻找到投资意向较强的买家，则按计划进行招商工作。项目招商定位方案一：家电卖场通过与家电连锁业品牌商家“强强联手”策略，与市场诚信度高、美誉度好，有市场号召力的客户或公司长期合作，以提高项目市场优势形象。 参考商家：易好家、铭可达、永乐、丰泽优点：因其装修风格定位高，目标消费群广，能吸纳人流，为商铺的升值创造了基本条件；同时能满足不同商铺投资客的选择，且也适合返租销售方式，且能4、为商铺的整体售价提供有利的平台。缺点：其具有商家的合作要求比较苛刻、租金相对低、租期比较长，降低了发展商的实际利润值#ff66ff.项目招商定位方案二：专业批发卖场参考业态：美发、布艺、婴用童用、宠物花鸟优点：因其业态特性强，市场细分明确，商铺的划分能充分的展现现成的物业给投资客，此类业态的租金能在市场逐渐成熟时不断见涨。能为业主带来最大化的租金回报。缺点：管理难度大，招商难度比较大，市场的培育期长，使商业做旺的条件增加了难度，投资者难以估计市场预期值，在项目推广的前期需要投入大量的广告费用用于商铺炒作。 项目招商定位方案三：综合性商铺参考业态：引进银行、电讯营业厅，二层引进无烟餐饮优点：这样5、的定位适合东门的地域特征，能为项目带来良好的租金收益，有利于下一阶段的商铺销售。缺点：项目没有明确的定位，难以给消费者留下深刻的印象，难以最大化的实现项目的商业价值 招商推广方式针对方案一，除制作招商手册和招商现场包装外，基本上不需要太多的广告投入，以招商人员面对面推销的方式为主。针对方案二，整体包装，以二级项目的运作方式推进强有力的广告攻势。针对方案三，情况基本与方案一的情况相同，需要少量的媒体广告配合。销售推广方式在招商蓄客期，主要通过中原的网络资源向香港及大陆的专业投资客推广该项目。如按方案一执行，待招商到位以后可采用返租的方式进行销售。如按方案二执行，则可延续招商广告攻势，从招商直接过渡到销售。针对方案三，情况基本与蓄客期情况相同，同样也需要少量的媒体广告配合。