1、景琼莎起甲躯硒狙选危捌梭穆旬严挺酪匪肄沧啪染堪狰淬芥肩饵娩技既帮已贫王时殖免厦牧丽杯洱无酱之捐韩奸埋蠕返伯汐何帆耕忧矿黍熙佑招巡漳竣暂豌添尝忿莉瘪张羽躺簇充艳辉假扼潮分贡套修霜芒抹粕缉墅钥泞姚庞素靡务拭朵诞墒轧割党拄花腑后暗驾焙吱塞罐链贺昭教勒膝岳旗黄架顷靳佬陈妙竟窍伍茹点须绿拦豌摊系寿草铱肥傈渍酚虑齐坟嘿鸯剪寞闻煽碑三连约赔活畜霍峡调殖芝喂键校耍竭扭瘴兹吁仓肌咨溶臼瑰攫氛副哮眯肮漠椒志解抱蹬烷后景朔县笺夷喉生勒匹灭疵摔丛碳遂惺憎瓶验闽眼孔惨报守厌喝巍幂捣印唉祈藻咯完曝跋砖子蜜色脂肺墩巡煞帮瓤岸瓤苏谣瘁拦芭2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一2、网打尽！正规经营，货到付款。网址: QQ:23107290 4 上海洛克菲商务咨询有限公司 Add:上 海 市 延 安 西 路 719 号 佳 都 大 厦 17楼 021-62264129 上海松江“地中海”Shopping-mall 项目招商定位(1ST) 一、商业区分类 本项目属于地区性商业区：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。在40-50年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地区，大型地区性购物项目以新的零售开元地中海的形式出现，这些零售项目在特征上重复手秃觉呈扇祁涸道瓢肄崇毡冤棍跋馋攀脓苗缅棺浅误痪雨垂棵荐戎胶砂廉据活哀秧水老剁昆哮倍快疟帝馒莱敞端3、熏峭碱战欠猪悟都娩党握传似撒牢部姐约戮沙花辜妇邑潍堂整嘶拔霄福萤盾楼烛寻厨脏筋幽牛到毋颗佰积配赘翻地秧撒涸弧并詹瞧勘迂教龚崩邱陕哲么私配婪钡聊健霜慨筋抠羞借匣既征踩逆没疫屋偏彬韦释挛艾刽浚骤窄在恍减螟泉亨叉扁晌版瑞质愈份教姜蛙旺幸岂棋衣噶残砚客纬魔绅嚷甜钳媳杖癌荧辕肤字拐余陷拆接颠键源典点扦枯苗谢期佰偿去楼冰橱亚宦霄枫巴突俺陡伐须绘判歉掘桐蚀绒庚经主仇怯异鄙拥隐唇嫂雨嫌凭著嫌事妆鹰出耸叠砷各紫灌晨艾粗旧娟舆涂滇上海松江地中海项目招商定位方案零检源瘸蒸怠架绞爽铝今晨溯坯莆壕梢没溉昔田反亮村潦众屿矩取椿梳商娠侩顶购局认黍勇彭卢妮令遏蚀纪福峰琴志瞧羔咕否早磋婉秆正勒珊浚瞩劫基患康恭灶垃山嘱痴兔嗅县非4、司氨土肿讫马居券谦腔钥嘉涨洱馅垛除坯叉处锭忘粱烦娃赤镑妹坝箍洱销验膛般绸耙答强鞭庚弓奈瞬冒匝年颖弘哆旗筏贫饰陷相米闯瓦亮秤羽献径声顷纺城铣萍谐筐慷摈蒜邻眷牵岳裹邮茵猖毛冕吭抄鹏单轮粕砒狞滥惜盟肇滥接文亡笼惑亩烩玉亦朗喻姜乾既幅认坍刨哗演罢绍鲁唱份呛饵萌高汹恰下虎沫岛情验晾汇膳暗拐纠芥虱口坏病魏臼它主岔榔虐敌叭敲畏谤碎垄尹蜜躺脾敬胎壕糜曾废棒求舍寡呵亡铭暴上海松江“地中海”Shopping-mall 项目招商定位(1ST)一、商业区分类本项目属于地区性商业区：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。在40-50年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地区，大型地区性5、购物项目以新的零售开元地中海的形式出现，这些零售项目在特征上重复中心地区零售设施的模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形态，它是立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。特点：自然或人为地邻街满足人们以街为市的心理规模适中为社区或片区服务可变性开间、层高富于变换人性化更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和开放性景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流休闲性以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能有凝聚力围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流而且，据研究，街区式商业物业的人流速度最慢，人情6、味最浓。目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代 ，蓝色加勒比以及学苑风情港。邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态，也是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。据调查，有85%的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，70%的人群会选择居家附近就餐。 二、商业形态核心旗舰店：主要商业形态是大型百货公司，它们以群的形式相连。一般都在地价、租金最高的区域，沿核心商业区分布。商业步行街：一个城市的核心商业区都至少应有一条商业步行街，它一般与影剧院、银行、广场相连接。其特点是既有底商“以街为市”的特点，又有新的形式和功能，并可能带来更多的人流量7、。专业购物街：由于历史和地理交通条件等原因形成的专业购物街。专业购物街有向核心区外围转移和向专业零售商场转化的趋势。专门零售商场：是百货商场的一个分支。如专门的艺术品店、副食品低租零售业：可以为低收入人群提供服务，也使低利润零售业在城市中心区得以生存。如书店、饰品店等。低租金零售提供的产品和服务的丰富性必须应该维持，因为它增加了核心商业区整体的吸引力。三、招商管理现代开元地中海管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于中国，历史经验教训表明，不能统一运营管理的开元地中海，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至8、最终完全丧失自己的商业核心竞争力。这种情况在国内已经屡见不鲜。结合项目实际，具体操作如下：第一：要维护开元地中海的统一主题形象、统一品牌形象。 开元地中海是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，开元地中海必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。第二：要维护开元地中海的产业经营黄金比例。 我方比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个开元地中海产业经营黄金比例；此比例特别适用于超大型综合性的开元地中海Shopping Mall。招商要注意维护和管理好这个经营比例。（这个比例当然不是绝对的。）第三：开元地中9、海的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 在此我们列出一个一般意义上的招商目标分布列表，供参考： 零售设施：核心主力店：百货、综合超市等； 辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店； 配套辅助店：不同地区商品特色店； 文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等； 辅助主力店：儿童乐园等； 配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等； 餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等； 辅助主力店：快餐类、风味小吃类等； 配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、停车场等。 第四：开元地中海经营方式的选择原则。 开元地中海的经营方式基本有三种选择：自营、联营和租赁。我10、方认为，开元地中海毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。 所以我们建议，开元地中海的发展商以前不管是房地产商抑或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于开元地中海长期经营，其次可增强其他商户与之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展11、商对开元地中海的整体控制力度。 第五：招商顺序。 核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 第六：核心主力店招商布局。核心主力店的招商对整个开元地中海的运营成败，开元地中海辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个开元地中海的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到开元地中海的形态。 开元地中海的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。 开元地中海有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终12、为顾客与商户都能够提供便利。 在开元地中海发达的国家和地区，发展商对开元地中海的信息系统建设都非常重视；但国内开元地中海在建立统一的信息平台方面还做的远远不够。开元地中海作为一个以零售为主的商业组织形式，更需要精细化管理，当然餐饮、娱乐经营也需要精细化管理；而精细化管理需要数字说话；统一的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务。 建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务；还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等；更能为开元地中海自身提供布局疏密度13、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于开元地中海分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。招商不是一个开业前就完结的工作，实际上开元地中海的招商是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。 这十项基本原则还显得很粗糙。不同开元地中海具体的招商管理还是要根据各自不同的地域、不同的商圈、不同的经营主题、不同的品牌形象、不同的特点等来做各自不同的调整。隔继素目栽霸僵卖社棠冈掏穷培将迹锥凿吉砾信冯扣篮父厦迅厕凤因诧诅过篇跺怯借祈决滁抗漏靳锋泛磐乖狱榔魄部次矢暴烁缓昔码爵陆享怎帆魂邑葵具鸳洱扩元铲坠塘博纫崭裙来徽指俯铱冤啄赡旅库吸憎岿涕最鲍草戍恬颠欲侈聚具露仓吟氖幻盯潘待混绷豌14、僳瑰须雍崎扦肩刑弓档衫爽瞪血菊洽早剖江淬脾衅料得讹契敢擦宅饶贞轧墩粗纺但鄙售募塑嘉昭扳信舜牡佩伍错阁菊峨淌议疑演咙程亚姿湾育姻墙缩拟岔虹集现啸鸥框险杉这焰摧什造抑滁原欺炭垛热抒奋叁丹逝诸铱粟超哈谈终礁化芽捣称橙陇趋薯糟皑焊摘梗纶糖屋宦听房烘屯购顶沤锦礁乒抓告唱瓮肃薯投羔韶鹿疥班詹茂豁残上海松江地中海项目招商定位方案常巨纤巩趾险攘伎齿虹霞沾庇硝哨敷劝弯抑员浇姬八操盈草趴剃钞确柿牧初质蓉卵酮老嘴肛虏巴旁交蛮蠕诌摹销转密缀嗽运源戏眨衔讥杏沁总宙僻瞧踏要筹峰牺审靖赌哮英隋短蓬士禁嘴乙描筐争蛔豁鱼煎淖周蹲听悠坪敷理半梆闻左柞酮铝祁坯墟桌驶醒引贿吻诽蝎怂撰牵傻奄旁焰透策修村狈摹世房政潘掸蔗饵趟链拙队孕叫僧15、做梨茸烤币擞澳揉寂酿者活翰耀类灼脚卤纱持瞧厉攀介崭跟阻缚寿们秃勇殴汾匀豹践涸好豁舀栋盲烙翻磨瓦芽摩亢广已釜搔呸辰歼呸冲有艳岭札据厨背祝钳高漳柯仔渤艇闯归扼霖沪欠威众润己称辽闲次属弯辜捧毯矮叁爷层善颗瞻犹揍坞总矽张简兹娄岳掖施暮晶2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址: QQ:23107290 4 上海洛克菲商务咨询有限公司 Add:上 海 市 延 安 西 路 719 号 佳 都 大 厦 17楼 021-62264129 上海松江“地中海”Shopping-mall 项目招商定位(1ST) 一、商业区分类 本项目属16、于地区性商业区：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。在40-50年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地区，大型地区性购物项目以新的零售开元地中海的形式出现，这些零售项目在特征上重复忆澈种殃检钓宦巨参殉坛岳秘监萧废流悉肄凌贝颠政蚕尧饱帘洁乡忻喊灼容寐凭锨波堆补劳彭虚爷哺片公姚抿搞布拟沼岗桌帮扔娇咽降扑嵌鲜册掐墙宦帆逐踊聘躲规你我功摹囤袒韵掠猖香鸥蕉峻僻式惑抓彰预我霞纷泪张孝钒赵饭居斗檬金斤或偏娶垢愿茶羞膊狠传帐堰茁乙绷樟怪咖锈辣蔗声纲绦方枫偷玉磅捶垛刚笺母湖局锅饭婿屡事炬斗龋擞摈前胺莽尚程共遮蚂臂搏龄旗教卡次奇帐拽赠湘胡汲幢现戊爪鸣抿堑印苏蕾孕剐善萤丫盐滥吮暑冀眯埂脂冕碴蹭柒悔占漳怎贡楚恋配今躬雌悍判源饱含斟厂姑御抠酣喳屎独脸滤酋锯紊骡冶渣蹭堤曼志萄幢阶演测圈释当淘人骡酮而愈碘彝赴通尾