1、济南东城万象商业项目招商方案目录 一、项目市场定位二、项目业态定位三、招商团队组建与薪酬四、招商流程及策略五、招商过程中的比例分配六、广告推广方案七、招商工作费用计划八、招商目标及计划九、租金及招商优惠政策一、 项目市场定位：打造济南东部新城区的核心商业圈1、 项目主题定位：东城万象新城市主义商业中心。东城万象项目位于济南市高新开发区，目前该片区内已建和待建的小区包括莱茵小镇、悉尼花乡、新东方花园、盛世花城、黄金时代等中高档住宅小区，综合目前已建成小区及在售楼盘，预计住户总数可达10000户。在济南的5年住房建设规划中，东部新区发展成为主旋律，近5年将发展成为一个商业、住宅、办公群集之地，消费2、人群达到10多万户。而相对于该区域住宅的高密度建设，商业配套设施的建设相对滞后，造成了该区域内住宅入住率不高，人气不旺。东部是济南城市发展的方向，是济南最具活力和增长潜力的区域东部的发展建设充必然带来消费需求与大量商机。东部给投资者、经营者、市民的第一感觉是城市向东发展的宏观环境与政策指引，将成为客户关注点和本项目价值点的一个交集。因此随着大量住宅小区的建成，东部新城区迫切需要也即将形成一个全新的商业圈，而东城万象项目抓住这个市场契机，借助项目基本建设完工的时间优势和发展商良好的口碑，作为市场的先行者，全力打造一个为整个东部新城区服务的核心商业圈。2、 业态定位：集生活家居、购物、美食、休闲、3、娱乐于一体，3万浪漫风情万象城，济南首个“会员制集约化经营”国际化生活街区。二、 项目业态定位：（一）业态分布：A、时尚家居类：目前项目周边面临7000户的家庭装修装饰市场，约2万人的核心消费人群，家居类产品需求急剧上升。随着大量住宅小区的建成，家居、家装等用品的消费需求量增大，因此家居、建材、家纺类产品将成为一段时期内高新区商业的主旋律。招商范围：家居饰品、家纺布艺、家电、家居体验馆、装饰材料、灯具、建陶卫浴、橱柜、五金电器等。B、休闲娱乐类：作为东部新城区的商业中心，娱乐业是其中必不可少的因素，娱乐业由于其进入门槛低、行业利润率高的特点，便于招商的操作；同时娱乐类商家的营业时间与购物类业态4、的互补，有利于提高整个区域的人气，进而打造整个东部新城的不夜城。招商范围：网吧、美容、健身、美发、按摩、棋牌等。C、休闲餐饮类：目前周边的社区主要以中高档社区为主，服务于周边和济南市区的高新企业、IT类企业；而户型也是以大户型、别墅为主，辅助部分中小户型。同时济南国际会展中心和周边创业园、软件园等创业基地的办公，又为该区域引进休闲餐饮类商家提供了市场支持点。招商范围：品牌餐饮连锁、特色餐饮、休闲餐厅等。D、休闲购物类：作为商业的基本配套，购物类的商业是必不可少的，而高新区的商业又有其市场培育期较长、后劲足的特点。因此我们在商业定位的过程中，有意识的缩减购物类业态的招商比例，在今后实际的招商运作5、和商业的自然更新换代过程中，根据新城区市场发展的情况可以做出局部调整。招商范围：品牌休闲服饰、音像、文化旅游用品、化妆品、休闲服装及户外运动等。E、其它社区生活配套：包括装饰公司、通信、眼镜店、电讯、银行、鲜花、宠物店、社区医疗机构、邮局、鲜花、水站、干洗等社区服务机构。（二）各区域业态初步定位及拟定比例1、各区域初步定位：40号楼14间商铺多元化社区生活配套区：包括休闲购物、美容、洗衣、餐饮等便民服务的社区生活配套为主，部分窗帘、家纺布艺、家电等家居主力店带动。39号楼14间商铺35号楼9间商铺36号楼7间商铺75-79号楼在建33间111号楼15间商铺品牌展示及家居概念区：包括品牌家居、品6、牌餐饮、社区超市等社区主力店。112号楼6间商铺113号楼1间商铺114号楼1间商铺37号楼待建家居概念及服饰休闲区：包括社区超市、餐饮、休闲等主题商业内街。38号楼待建2、各区域拟定业态配比：35#楼36#楼户室建筑面积（平方米）定位户室建筑面积（平方米）定位F1B1 总面积F1B1 总面积101179.78209.81389.59橱柜、厨卫区101209.87217.01426.88餐饮102108.29107.75216.04102242.21250.76492.97餐饮103135.37134.69270.06103134.56107.11241.67茶楼/棋牌104135.371077、.75243.12104107.65133.88241.53家电区105108.29134.69242.98105134.56107.11241.6710691.6391.17182.8药店106107.65133.88241.5310767.11110.86177.97休闲购物107178.71208.56387.27门诊1087.93水站10944.45五金店合计878.22896.721722.56合计1115.211158.312273.5239#楼40#楼户号建筑面积（平方米）定位户号建筑面积（平方米）定位F1B1 总面积F1B1总面积1-10296.76105.28202.04布艺8、家饰1-10296.76105.27202.03药店1-10197.09105.61202.71-10197.09105.61202.7通讯2-10296.76105.28202.04网吧2-10296.76105.27202.03干洗2-10196.76105.28202.04窗帘布艺2-10196.76105.27202.03地板区3-10296.76105.28202.043-10296.76105.27202.033-10196.76105.28202.043-10196.76105.27202.034-10296.76105.28202.044-10296.76105.27202.09、3美容美发4-10196.76105.28202.04太阳能区4-10196.76105.27202.03床品区5-10296.76105.28202.045-10296.76105.27202.035-10196.76105.28202.045-10196.76105.27202.036-10296.76105.28202.04五金店6-10296.76105.27202.036-10196.76105.28202.04美容美发6-10196.76105.27202.03娱乐7-10296.76105.28202.04购物7-10297.09109.64206.73餐饮7-10196.76110、05.28202.04便利店7-10196.76105.27202.03娱乐合计2829.22合计2833.79111#楼112#-114#楼户号建筑面积（平方米）定位户号建筑面积（平方米）定位F1F2合计F1F2合计1-10389.98460.59850.57生活馆1-10532.42568.111100.53银行/通讯1-10192.37329.71522.08餐饮1-10601.45555.651157.1医院/药店1-103182.65199.88382.53餐饮2-101729.55634.51364.05健身1-104188.74206.58395.32灯具2-102484.86611、58.431143.292-10188.74206.58395.323-101707.2880.351587.55家居主力店2-10263.78281.67545.45陶瓷卫浴区3-102861.52887.251748.77-103263.78305.08568.86113421.79625.991047.78-104188.74206.58395.321141019.71916.851936.563-10224.71406.47631.183-10568.11507.511075.62餐饮-103301.93268.24570.17灯具/装饰公司-101301.93268.24570.1712、-102562.5478.641041.14餐饮-103189.29230.59419.88超市-104188.74206.58395.32休闲购物总计8758.93总计11085.633、初定业态比例35#、36#两楼总面积3996.08平米，其中餐饮、娱乐类面积1200平米，家居类商家包含床上用品、窗帘布艺类、艺术收藏类产品营业面积约2000平米，其他休闲购物类营业面积约180平米，社区生活配套类约600平米（包含社区医院、社区超市、药房等医药类商家）。39#、40#两楼总商业面积5663.01平米，其中餐饮面积约200平米，茶艺、棋牌、美容网吧等休闲娱乐类业态约1000平米、太阳能、电器13、专卖、橱柜专卖、窗帘布艺等家居类产品营业面积约3200平米，休闲购物类营业面积约200平米，社区超市、五金店、药店、幼儿园等社区生活配套类约1000平米。111#、112#、113#、114#总商业面积19844.56平米，本区域招商拟引进品牌知名度和经营业绩较好的西式、中式快餐店各一家，餐饮类业态约占3000平米；美容、健身、足疗等休闲娱乐类业态比例约占2500平米，灯具、陶瓷卫浴品牌旗舰店、装饰公司等各种家装类业态约占12000平米，其他生活配套类和休闲购物类业态总面积不超过3000平米。综上所述，本项目商业总面积约29600平米，根据物业条件，餐饮类商家受烟道等因素制约，本商业项目中餐饮14、业态所占面积约4000平米，约占商业总面积的14%；休闲娱乐类业态商业总面积约5000平米，约占商业总面积的17%；购物类业态所占比重较小，与社区医院、幼儿园、社区超市、药店、五金店、通讯、银行等社区配套类商业合计约占4000平米，比例约14%；而根据市场发展的需求和目前本区域的状况，家电、橱柜、窗帘、布艺及家装类业态比例将占比较大的比重，约占总商业面积的55%以上。75#-79#总商业面积为2704.48平米，由于大部分产品采用了挑高设计，根据目前项目周边的现状，仍然需要部分家居类商业的支持，家居类商业约占业态总比重的40%-50%，而其他部分的商业面积中，餐饮娱乐类业态约占商业总比重的3515、%以上，其他生活配套类商业占商业总面积的15%。三、招商团队组建与薪酬（一）招商部团队构架：1、人员编制：项目负责人：1人；（洪舜泰派出）招商顾问负责人：1人；（洪舜泰派出）招商主办：6-8人；（由世通公司派出）备注：合作双方根据项目进展随时调整人员编制。招商部由招商经理负责，招商人员对招商经理直接负责并服从招商经理布置的工作安排。2、招商人员要求大专以上学历；具备一定的招商工作经验或商业地产销售经验，（或商业零售业从业经验）；熟练掌握办公应用软件；沟通能力较强、工作虚心诚恳，责任心强，吃苦耐劳。招商经理1名（由洪舜泰负责配备），负责项目招商工作的整体协调、进度把握和各项规章制度的执行监督，以16、及大型主力商家的谈判工作。3、招商部人员职责A、招商经理职责：招商经理直接对项目经理负责，负责项目招商工作的整体协调和各项规章制度的制定工作，以及大型主力商家的谈判工作，具体工作内容如下：（1）制定项目招商方案，并提请审核；（2）提名项目组人员编制，并提请审核；（3）项目招商书的审核；（4）建议项目组人员分工，并提请审核；（5）负责招商人员的培训；（6）制定项目具体操作流程；（7）组织、协调、监督项目整体招商工作；（8）召开项目招商协调会议，及时解决实际问题；（9）负责目标商家的合同谈判等问题；(10) 负责对招商工作过程的控制和指导工作，并负责招商人员的工作业绩进行审核和评估；(11) 项目17、结束后，汇总商家资源，并向公司移交；(12) 负责完成项目经理交待的其他工作。B、招商专员工作职责：直接对招商经理负责，主要负责具体的商家资料收集、项目宣传和招商谈判等工作，具体工作内容如下：（1）、根据整体的招商方案，制定所负责业态商家的招商工作计划，并认真实施执行；（2）、熟悉项目的全面资料，并能够向商家灵活介绍；（3）、了解项目周边的市场状况和同等产品的供求状况，熟悉市场；（4）、根据项目的具体定位积累商家，并认真组织完善商家档案；（5）、带领客户对项目进行实地考察；（6）、及时拜访追踪商家，并及时反馈商家的动态；（7）、配合招商经理跟进商家的合同谈判、意向书的签订以及进场装修，直至开业18、。（8）、认真填写招商工作日志，及时发现并反馈工作问题，寻求团队支持；（9）、项目结束后，汇总商家资源，并向招商经理移交；（10）、负责完成招商经理交办的其他工作。（二）招商薪金及奖励制度根据济南地区的具体情况，以激励招商人员的招商积极性，初步确定：1、薪酬制度：招商人员：基本薪金为800元/月考虑到招商人员有外出联系商家、和商家沟通较频繁的实际工作需要，建议对招商人员的通讯费用给予报销。2、招商奖励佣金招商经理佣金：按每平米2元招商人员佣金：每平米3-5元（招商任务之内3元；完成任务4元；超额20%部分5元）四、招商流程及策略：1、招商流程：招商总目标目标1目标2目标3成立项目组制定招商计划19、人员培训招商实施信息收集初步访谈归纳反馈召开招商会确定目标客户引荐客户看房签订意向合约书分析问题追踪客户合同谈判签订合同2、招商策略：培养、利用专职的专业招商队伍，运作招商及后期运营，重点做好主力店及品牌店的招商引进工作；招商及品牌店以租赁为主、同时积极引导租赁商户转化为销售客户，另外也可采用品牌联营、资本联营等多种经营模式。本项目的招商，商家的招商以洪舜泰的商家资源和资料库定各招商结合广告推广招商、招商说明会等其他辅助招商手段，共同完成招商工作目标，实现商业部分的顺利开街。招商工作以当地为重点，在确保济南地区招商工作全面、顺利开展的同时，安排出20的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和20、经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证本地招商指标的同时，随时进行调整外地招商力度。五、招商过程中的比例分配：招商的前期阶段，招商的比例计划为：济南地区招商占60左右；定向招商占20左右；外地招商占10左右；预留出10的比例，作为机动或炒作。其中：外地招商所占比例不得超出整体的10；本地招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用外地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到21、商铺升值的部分利益。六、广告推广方案：（一）媒体广告投放：由于本项目物业结构的特点和区位特点，因此本项目的招商采取以主力店定向招商带动，以广告推广吸引中小型商家的策略，因此我们建议在项目操作的不同节点，安排相应的广告推广活动，以带动招商工作。在下一步的工作中，我们会根据实际工作的需要，制定详细的广告推广方案。招商广告投放的几个节点如下：A：招商初期：6月11日正式招商开始之日，需要投放23期平面媒体广告作为招商工作的支持，媒体选择省内知名的齐鲁晚报，建议做半版广告推广，着重树立东城万象的商业形象，对媒体发布本项目开始正式招商的消息。B：招商发布会前夕，8月10日左右，需投放2期以上的平面媒体硬22、广，同时配合主力商家进驻东部新城的软文广告，着重宣传东部新城区的商业潜力和商业价值。一方面配合商铺的解筹工作，带动项目的销售进度，另一方面提高中小型商家对于项目的关注度和认可，树立中小型商家进驻的信心，启动强势招商期。8月10日招商发布会C：强势招商中期：9月中旬，配合项目招商与销售的进度，与销售广告结合投放3期以上的平面媒体硬广，同时配合招商成果发布的软文，借招商的成果及商家的入驻装修的良好势头带动及全力配合销售工作的开展。在这个阶段，根据招商的工作进展，在部分商家已经进驻的情况下，广告发布除了选择省内知名的媒体外，同时还要根据招商的情况，考虑针对部分业态，选择影响力较大的专业媒体如中国纺织23、报、中国餐饮网，进行适量广告投放，具体的投放数量和投放媒体需要根据招商工作的进展确定。D：招商收尾期：2007年年底至2008年年初，此阶段是销售的旺季，在销售广告大量投放的同时，根据招商的实际进展，逐步减少招商硬广的投放量，而逐步增加在专业型媒体的广告投放量，此阶段的广告推广主要以树立东城万象商业经营形象为主，逐步吸引商业消费者的注意，为后期的商业街成功开业作宣传准备。E：强势商业广告推广期：2008年春节后至项目开业前，在招商工作基本收尾阶段，开始向媒体投放密集型的广告，本阶段的广告投放以省内知名的媒体为主，辅助部分消费者比较认同的时尚杂志和网站的宣传推广。着重宣传进驻商家的经营能力和整个24、商业项目的整体商业形象，目的为吸引消费者对此商业项目的关注，为项目吸引人气。同时配合九月份的秋季房展会继续开展招商与销售的配合工作。（二）印刷品宣传：（1）项目招商手册：约20P，成品大度约23-26cm尺寸，2万份。封面采用特种纸，内页采用200g铜版纸或亚粉纸印刷。（2）家居业态DM单页： 3折页，成品8k、200g铜版纸200g印刷，2万份。（3）其他：针对9月房展会以及部分行业展会的实际情况，将制定相关DM单页。（三）招商说明会暨主力商户招商成果新闻发布会1、目的：东城万象项目媒体亮相，向社会各界发布本项目开始销售和招商的信息，引起商家和投资者的关注；提出东城万象先进的运营理念和未来的25、发展规划，吸引经营商户，树立商户在此地的经营信心；发布知名品牌商家即将与东城万象项目合作的信息，以主力店带动中小商户入驻，打造项目知名度，引起投资者的关注，树立投资信心。2、日期：2007年8月10日下午15：00（拟订）3、地点：银座索菲特大酒店或贵和皇冠酒店（请开发商确定）星级标准：四星级或五星级会议室300人左右容量投影仪、配套音响、话筒等会议设备齐全4、参加人员：（按约150人计算）省、市、区政府及相关职能部门； 前期招商工作中储备的商家代表约50人； 前期销售工作中储备的投资者代表； 与项目确定基本合作意向的主力商家代表5人；各新闻媒体：约2030人；东城万象项目工作人员5、会议流程26、：时间安排内容会议流程14：3014：5825嘉宾入场14：5915：056会议宣布开始，主持人介绍来宾15：0615：115世通公司领导致欢迎词15：1215：175市领导讲话（拟）15：1815：235区领导讲话并介绍开发区的各种投资政策优惠（拟）15：2415：4015东城万象项目介绍（配投影仪）15：4115：465洪舜泰公司领导讲话并介绍本项目的市场优势。15：4715：525社区配套类主力商家代表讲话15：5315：585家居类主力商家代表讲话15：5916：078主力商户签约仪式16：0816：135投资者代表讲话16：1416：195投资者代表讲话16：1916：289记者提问27、 6、前期工作准备提前一天布置背景板并安排彩排一次；落实场地、现场布置、午餐安排（横幅、背板、大堂指示牌、彩虹门一个、气球若干、打制台卡、会议座次）；落实音响（由酒店提供）；饮料水果、签到簿、签到笔、请柬、胸花等；会议来宾礼品的准备；请柬的提前发送及主要接待、陪同的安排；来宾签到、胸花和礼品发放、接待；记者签到及记者误餐费发放、接待；前期广告稿、发言稿、新闻通稿、公司简介、前期新闻资料； 主持人邀请 （省级电视台节目主持人）；其他。7、费用计划：A、场地租用费：会议厅（半天）附带宾客休息厅B、媒体劳务费（30人）C、主持人劳务费（拟聘山东卫视主持人）D、签到薄（3套）E、请柬费用（180个）F28、会议影音记录杂费G、投影仪费用H、 胸花15套I、 会议赠送礼品（180件）J、信封、条幅等宣传品费用及其他不可预见的费用。8、会议细则说明及注意事项：A、会议礼品落实应在会议前三天到位，由专人和财务部指派一人进行管理和发放，如有特殊情况，需经现场的主要负责人签字。B、临会议前一个半小时将公司介绍、相关新闻报道、媒体资料部分附新闻通稿（并提前传真给媒体）、组合成一套、放在各来宾席位上。另准备十份备用。C、会议用名牌托盘两个，主席台姓名桌卡，鲜花两盆、席位指示牌，入会场引导牌、媒体及嘉宾席用便签、笔、饮用水等由酒店提供。D、来宾签到时，各负责接待部门派专人在签到处协助迎宾，并引导相关场所休息并29、做好会议的接待工作，应避免人员在会议期间中途退场，尤其是到会主要嘉宾。E、由专人（2人）在签到处做好到场嘉宾登记确认工作，一式两份在开会前提供给会议筹备领导和主持人，避免在嘉宾介绍中出现不必要的冷场等现象。F、事先由出面邀请的部门或人员确定好要发言的重要嘉宾，提前确定发言提纲。G、主席台席位共约810人：拟定市级领导、区级领导、开发商领导（2人）、商家代表、商业管理公司领导，另由酒店安排两个无线话筒。H、记者提问环节，事先替记者拟好提问提纲，由市场部尽量控制提问记者的选择，避免一些偏怪或尖锐的问题出现。I、人员安排由专门的人员负责协调（礼仪小姐6人、场地布置4人、撤展2人、会议的影音记录工作安30、排专人负责）。J、公司会议人员做好会场秩序的维护工作，禁止会议期间内部人员随意走动，所有人员出入皆走后门。K、会议召开前的一周内招开各部门协调会议，对方案进行逐一落实。七、招商费用及印刷品招商总体费用包括广告费用、招商书及相关宣传品的印刷费用、招商过程中各项文本表单的印刷费用、招商说明会组织费用、招商执行人员奖励以及招商过程中实际产生的通讯费、差旅费、招待费用等内容。其中广告费用和印刷费用招商执行人员奖励是主要的支出部分。1、广告推广费用：根据招商广告推广计划进行费用预算。2、招商书及相关印刷品的印刷费用：附：招商需要用到的表单资料（双胶纸印刷）：租赁流程一览表1000份商铺认租须知500份招31、租登记表1000份承租意向书500份商铺排号通知单1500份（48k尺寸，无碳复写纸印刷，共3联）商铺租赁合同200份收铺移交确认书200份商铺管理规定200份招商合同审批单200份来访客户登记表2000份招商情况日报表500份招商情况周报表150份客户档案200份会议记录表单约5本（每本100页）。4、招商中心的选址与装修：与销售中心结合，装修费用与销售中心合计5、招商中心的办公设备：办公桌椅、沙发、洽谈桌椅、电话、传真、电脑等6、招商工作人员的招商奖励制度：与世通协商后另行制定7、招商说明会费用：根据会议地点及规模另行制定8：其他费用：电话费用、外出招商差旅费用、重要客户招待费用八、招商目32、标及计划u 本项目招商周期10个月，招商目标为80%。不同商户免租期为4-12个月不等。u 2007年5月底到9月底，完成15个以上的品牌商家的招商。完成总商业面积20%30%的招商工作u 2007年8月10日，招商发布会召开。u 2007年9月到2008年1月份，完成总商业面积5060%的招商工作，含社区超市。u 2008年5月初，根据项目总体进展情况初定试开街营业。(试营业及开业时间为初步确定时间，开街时间以周边小区业主的入住时间为参照，家居店则结合周围小区的交房时间为参照拟定提前试营业。)u 2008年6月16日，初定正式开街时间。第一阶段：招商准备期（2007年5月15日6月10日）：33、1、完成本项目商业部分的市场调研和市场分析，确定招商执行方案策略，确定实际租金方案。2、根据招商方案确定各个阶段的广告推广计划。3、完成设计制作东城万象招商书、针对各业态的招商资料（DM单和电子文档资料），包含项目业态分布及结构图。4、完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配。5、制定商户准入标准、引入原则和招商政策标准的建立等。6、招商处的筹建。7、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作规则出台。8、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、租赁意向书、认租须知、客户登记表、相关协议、商业管理守则等。9、根据招商类别制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划34、等）。10、部分主力商家进入前期接洽和沟通阶段。时间安排：2007/5/152007/5/30 完成招商小组的组建及培训工作，同时完成招商指标确认和工作倒计时实施方案。完成招商部筹建工作。2007/05/202007/06/10完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。更换识别系统（包括名片、信函、旗标等），确定宣传包装概念及总体广告用语。2007/05/202007/06/10完成前期招商文告、招商书制作，确定招商媒体广告计划。完成针对各种业态电子版招商书的制作。2007/06/10前 完成一切招商准备工作。第二阶段：前期招商阶段 （2007年6月10日8月10日）本阶段招商主要采取以大型主35、力商家为重点的招商工作，同时招商工作组人员开始进入济南本地商家的接洽和客户资料的积累工作，建立商家档案，储备商源。主要工作包括：全面接洽各大主力商家，并进入洽谈阶段；同时进行中小型商家的储备和初步访谈工作，为招商成果新闻发布会作商户和资源的储备和完善工作；辅助商铺的销售工作，筹备2007年8月10日（周五）主力商户招商说明会暨新闻发布会，为下一步的强力招商期奠定基础；进入社区商业服务设施的规划及设计工作，同时配合招商各个阶段进行广告的跟进工作。工作成果：l 约请各业态主力商家现场考察项目，并进入初步谈判阶段；l 对非主力商家部分的资源进行储备和初步的组合筛选；l 筹备并完成主力商家部分的招商成36、果新闻发布会（暨针对中小商家的招商说明会）。l 根据前期反馈的结果进一步细化和调整招商执行方案策略。第三阶段：强势招商中期阶段：（2007年8月11日-2008年1月15日）1、8月11日9月25日： 此阶段进入招商成熟期，由于招商成果发布会的影响和前期招入商户的口碑相传作用，会同时吸引同业或相关联商户；另外前一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效；同时招商工作的大规模展开，以上三方面支持本阶段完成2030的任务指标。本阶段重点针对35、36、39、40的小面积商铺及111、112、113、114的大面积商铺展开招商工作，本阶段招商重点以家居、餐饮、社区超市等大面积定向消费的商家为主。37、主力商家进入深入合同洽谈阶段，并达成初步的合作意向，部分主力商家签订正式租赁合同。同时进行广告跟进，配合销售工作，向媒体发布招商工作成果。针对品牌商家进行重点跟进，利用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等多种经营模式，引进知名的品牌资源。对参加招商说明会的中小型非主力商家进行跟进，利用主力品牌商家进驻的社会影响力，通过重点营造区域的商业发展潜力，树立中小型商家的投资信心，同时签订意向合作协议，收取合作预约金。本阶段完成总面积2030%的招商工作，引进15家以上的品牌商家（包括社区超市店、主力店和中小型的品牌商家）。2、9月26日2008年1月15日：在确保招商工作按计划顺利进行，并达到预期目标38、回款理想的基础上，提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加商业的多样化和生活化、品质化内涵，时尚消费型商业在这一阶段列为重点。主力商家正式签订租赁合同，部分主力商家进场装修；60%的品牌商家进入合同洽谈阶段，并签订正式租赁合同；中小主力商家签约60%；本阶段完成整个商业面积60%的招商工作，并针对下一步的招商工作调整招商工作方案。第四阶段：后期招商阶段：（2008年1月15日-2008年4月1日）本期工作重点是拾遗补缺，针对东城万象的商业结构进行微调整。做到符合东城万象原定市场定位及功能分布设计。主要工作包括：主力店进场装修；非主力店剩余20%签约并进场装修：品牌店剩余20%签约并进场装修；39、同时商业运营公司和物业管理公司开始介入，形成商业部分的初步业态布局；商业部分的公共设施、建筑小品、卫生设施等公共服务配套进入施工阶段。第五阶段：调整补充招商阶段：（2008年4月1日5月1日） 针对前期的招商成果，进行局部的业态微调和剩余业态的补充招商；同时完成商业部分公共服务设施的配套工作，为5月1日全面开街做好充分的准备。第六阶段：开街准备阶段：（2008年5月1日6月16日）招商部人员缩编，部分人员转入商业管理编制。招商整体工作做总结，财务情况汇总报告公司董事会，并筹备开街。主要工作包括：开街新闻发布会（建议在6月1日左右）；开街方案的制定；开街计划书的拟定；开街旺场方案的推出，以及正式40、开街后后期统一广告推广方案的制定。第七阶段：开业后的调整阶段：（2008年6月16日12月30日）开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布；开业后的业态调整；后期运营管理进入，并及时根据商业经营状况调整商业运营方案。九、租金及招商优惠政策：1、租金：根据周边市场情况，初步推断本项目的租金约在1.2-1.8元/平米/天。2、优惠政策：（1）给予入住业户1年的市场培育期。业户预交3个月租金，可以享受免租金一年的优惠，免租期结束后，定金自动转入第二年的租金。（2）统一办理营业执照，第一年的营业税予以减免。（3）为主力商家提供商业专用停车位和库房、办公的支持。（4）10月1日前签约并交付定金的业户给予免41、4个月物业管理费的优惠（5）采取租赁、品牌联营、资本联营等多种合作方式，共同打造东部新城区的核心商业街区。（6）对于经营能力较强但资金确有困难的商家，可以向管理公司提出申请，预先支付租金总额的50%进场，余额分期支付（需提供经营业绩等资信证明）。（7）提供广告支持，定期举办促销、推广、展会等活动，提高人气。（8）为经营客户提供装修、商品陈列、形象推广等服务，依托整体形象， 形成合力，共同打造东部新城区的核心商业圈。（9）承诺业户经营的水电、通讯等基础设施齐全完备。提供充足停车位。（10）完善商业街的基础设施，设置健身休闲区、儿童游戏区、街区绿化景观、趣味小品。全力规划打造灯光夜景，努力提高商业街的人气。（11）成立业户联谊会，定期举行讲座、沙龙等活动，实现经营者之间的交流和沟通，共同提高经营业绩。洪舜泰商业地产运营策划机构 2005、6、14