1、BJ购物中心营运及招商方案 xx营销有限责任公司专业商业营运品牌招商策划团队目录市场调研分析1项目分析9商场经营业态定位14商场经营模式26商场管理系统建立30商场包装49人员培训50商场招商计划51BJ购物中心营运及招商方案一、市场调研分析1.1商业市场背景1、米泉商业发展经历了初级阶段，现正进入快速成长期，商业形态也在同步升级，从历史情况来看，2002年以前，米泉商业形态以集贸市场为代表（部分商场物业也采用市场型的经营形式，从经营模式上我们称为市场型物业），商品构成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低档服装、日用百货等，中高档商品和非生活耐用品销售规模有限。2、2002年后，米泉2、商业发展进入快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征是商业规模的扩张和商业形态的升级，2002年以来，米泉市民收入水平不断提高，消费理念超前，消费规模同步提升。从商业形态而言，米泉一批新的商业卖场投入市场运营，以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现，并成为市场消费的主体，这种情形标志着米泉商业发展进入快速成长期。3、米泉商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段，现正进入以超市、专卖店、商场、集贸市场多业态并举的发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征。1.2商业市场现状1、典型的二级城市商业分布体系二维商业分布体系，由一个核心商业区和社区商业组成的商业体系。商业分布十3、分集中，商业主要集中在以古牧地中路为核心的区域，该区域集中了市场型商场、集贸市场、大型超市、家电超市、专卖店、地下街等多种商业形态。2、以古牧地中路为核心，新华路集中了大量日用百货批发零售商业，主要经营日用百货、食品、副食品、烟酒、建材、五金等商品。文化路商业相对匮乏，主要依托爱家超市和亿家百货，主要经营日用百货、食品、副食品、服装等商品。稻乡路近几年商业发展迅速，逐步形成以品牌专卖和家电超市为主的业态，主要经营电器、皮鞋、休闲服饰等。3、随着城市经济发展和居民收入水平提升，日用百货等生活必需品虽然仍是当地商业经营和消费的主力商品，但品牌服饰、高档饰品、家用电器、家居装饰等中高档耐用消费品消费4、规模不断增长，在市场中已经占有相当份额。1.3商业市场发展趋势预测1、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业开始供应市场。当地商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，商业过剩导致市场竞争加剧，经营户的盈利能力逐步下降。2、从商业发展趋势判断，当地商业区域进一步向古牧地路集聚，依托原有的商业环境，古牧地路将建成一批中高档定位的商场，促进当地商业形态升级。尤其以BJ购物中心为代表的大型购物中心，必将彻底改变当地商业格局和竞争形式。3、伴随当地商铺租金的一路上涨，商铺销售价格也水涨船高，但从商业经营水平来看，商业的经营规模和单品利润5、并未同步提升，尤其是单品利润反而呈下降趋势，商业经营效益普遍下滑，从而抑制商铺租赁和销售价格进一步走高，伴随大量商铺的开发和交付使用，商业租赁和销售价格在登顶后必将出现逐步走低趋势，直到市场供需从新达到平衡。4、从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上，时常缺乏有效的管理和规范，使广大经营户经营受到损失，市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。商业竞争逐步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局。商业发展周期图解 初级阶段 成长阶段 成熟阶段 衰退阶段 主力业态 集贸市场超市、专卖店、商场专业卖场、大型购物中心商业结构调整，卖场空洞化商品结构 低档日用品中低6、档商品、服装百货高中低档商品、耐用消费品中低档商品、日用品竞争形式有限竞争完全竞争垄断竞争有限竞争盈利模式利润高，波动大利润低，波动大利润适中、波动小利润下降、波动大5、从上述发展趋势图可以看出，米泉商业发展已经进入成长期，成长期的典型特征是消费规模的急剧扩张和竞争的残酷性。受市场发展利好的刺激，大量商业卖场开始营业，商业规模急剧扩张，必然导致商业竞争的加剧，商业利润水平下降，市场波动加剧。我们目前所处的环境与上述情况完全相似，因此必须作好充分竞争的准备。6、伴随着市场激烈的竞争，定位失误和经营管理水平低下的商业将会被淘汰出市场，而消费者在竞争过程中，消费理念也日趋成熟，从现阶段以价格导向消费7、（消费不理性的典型，高收入阶层认为价格是评判品牌和品质的唯一标准，低收入以价格低为购买目标）向价格、品质和品牌多维度评价商品价值的方向转变。消费开始趋于理性，消费目标性明显，消费者倾向于到自己认可的商场购物，消费适合自己的品牌。1.4消费者状况1、中低档商品仍是市场消费的主体，伴随居民收入水平提高和购物理念更新，中高挡商品消费规模逐步提升，品牌消费意识成为消费的主流意识。2、日用品等生活必需品是消费的主流商品，主要从当地购买。服装等耐用消费品，主要在乌鲁木齐购买。伴随着当地商业形态的升级，尤其是米东新区的大乌鲁木齐战略的实施，以中高档服装百货为主营商品定位的现代商业进驻，当地居民购物将改变主要8、依赖乌鲁木齐的现状，向着本地化消费调整。3、区域经济发展和人口增长，城市化进程和消费理念升级，必然带来消费规模的扩张和消费层次的升级，区域消费出现融合，大型购物中心等现代主力业态成为市民购物和休闲的主要去处。1.5竞争对手状况名称地址业态定位业种规划经营方式租赁价格（元/天）配套设施备注丰源商场古牧地路市场型商业1F：家电、化装品、百货、珠宝、小商品、文化用品、五金2F：服装、皮鞋、床上用品3F：服装、床上用品4F：童装租赁1F：360元/月/节（柜台） 2F：3.03.8 3F：1.72.24F：1.6上行扶梯商品齐全，整体经营情况较好，租金水平最高鸿翔商场古牧地路市场型商业1F：家电、珠宝9、通讯2F：服装、皮鞋3F：服装租赁1F：1.32F：0.6 3F：0.38上行扶梯经营情况一般，二、三楼惨淡经营地下街古牧地路商业街服装、皮鞋、佩饰租赁2.22.6上行扶梯经营情况较好，汇聚米泉主要服装品牌金泉商场古牧地路市场型商业1F：小家电、超市、化装品、百货2F：服装、床上用品、针织、百货 租赁1F：1.82.22F：11.9上行扶梯经营情况一般专卖店古牧地路品牌专卖服装、皮鞋 租赁2.73.8经营情况较好，以品牌专卖为主1.6商圈分析及商圈特征1、该区域是米泉传统的行政办公区域，商务氛围浓郁，周边环境优势明显。但受传统办公区域影响，该区域商业氛围欠缺，缺乏相应的商业配套。2、该区域是10、米泉的中心区，周边聚集了大量的居民区，其中主要的高收入群体均居住在该区域，对商圈形成良好的消费支撑。3、该区域交通便利，与文化路相临，主要公交线路经过该区域，现场进出十分便利，人流动线规划合理，物流配送方便快捷，配备有足够数量的停车场。4、该区域属于竞争有限而集客力强的区域，门口人流量600（平峰）3000人/小时（高峰），日人流量高达15000人，与人流量最大的丰原商场等区域相比，仍有较大差距（一半左右）。5、该区域商业发展潜力巨大，伴随着城市开发和区域环境改造，片区商业形象逐步改善，发展潜力巨大。而传统的商业区，如丰源市场等区域，受改造限制，未来商业发展空间受限与商业形态的升级。6、商圈特11、征属于典型的商务区商圈特征，适合主力百货和大型卖场的经营，必须依赖自身条件改变区域商业氛围较弱的不利点。7、该片区商业机能不断完善，正形成涵盖多种业态、商品经营品类齐全、满足多层次消费需求的，相对独立又自成体系独立商圈。8、周边休闲和娱乐设施的建设，将强化该区域的休闲氛围，环境改善对人流集聚的效应更趋显著。二、项目分析2.1项目SWOT分析1、优势和机会点 1-1、商业背景优势，地处成熟的商业区； 1-2、地段优势，古牧地中路交通主动脉，辐射能力强； 1-3、竞争优势，强调定位的创新和专业管理运营； 1-4、规模优势，总开发面积接近3.1万平米，便于形成集聚效应；1-5、商业形态升级和消费规模12、扩张，为项目发展奠定良好基础； 1-6、宏观和区域经济发展机会，使米东新区发展潜力巨大，为商业经营创造了巨大的市场机遇； 2、问题与威胁点 2-1、项目规模大，市场商业容量有限，市场容量瓶颈无法实现有效突破； 2-2、项目地理位置略偏，与成熟商业圈先天环境无法类比； 2-3、卖场过大，无论从招商和经营管理方面，都存在诸多压力； 2-4、商业开发量过大，已经超过市场可承受的容量，市场竞争形势严峻； 2-5、商业从初级阶段进度成长阶段，必然面临激烈的市场竞争和利润下滑的现实；2-6、消费得不到满足和消费的不理性，使商业定位面临诸多变数，商业经营波动和多变，导致商业经营风险巨大；2.2区域市场对本案13、定位的可行性分析1、从区域经济发展情况看大乌鲁木齐建成后，乌昌都市区基本形成，乌昌都市区被规划为南北区和昌吉、米泉两个新城区。现在的乌鲁木齐老城区为南区，其目标是全面提升产业结构，大力发展具有强大区域组织功能的生产性服务业，提高区域的核心竞争力。 正在发展中的乌鲁木齐北部几个区为都市北区，省级行政中心牵到北区，结合乌鲁木齐经济技术开发区等形成新的城市构架；通过快速交通网络，沟通都市区的多个发展单元。 米泉新城区将建成大型的现代物流中心和制造业基地，同时发展成城市旅游度假基地。 米东新区作为乌鲁木齐新经济中心的地位已经奠定，伴随工业园区和大量企业的入住，区域经济实力和不断增强，人口不断增长。 区14、域经济和人口的增长必然促进区域商业增长和业态升级，从商业现阶段发展概况、米东新区未来商业发展规划和商圈辐射能力看，本项目无疑顺应了经济发展大的趋势和商业形态升级的需求，因此具有巨大的发展潜力。2、从当地市场规模看截止2002年底（缺乏最新统计数据），米泉全市实现消费品零售总额7亿元，同比增长10.37%，进入快速发展阶段，其中批发零售业实现零售总额3.33亿元，按可比增长计算，2005年，米泉的批发零售业预计实现销售总额4.4亿元。按本商场预估的零售额5500万计算，只占整个市场规模的12.5%，根据12.5%的市场占有率评估，从规模而言完全可以达到这个市场容量。但从4.4亿零售总额中40%的15、中高档消费需求量计算，我们的市场份额占到整个市场份额的31%左右，从这个市场份额而言，我们面临一定的市场压力，如果实现这一目标，我们将处于相对垄断市场的地位，未来的竞争优势不言而喻。3、从当地商业形态现状和升级情况看米泉当地商业形态严重落后于经济发展水平和居民消费需求，导致消费外流严重，虽然近两年商业形态有所升级，一些大型超市和专卖店等商业形态发展情势良好，但从整体环境评价，仍显落后。区域商业形态落后和居民消费需求之间的矛盾。迫切需要新兴主力业态进驻来改变这种现状，从商业发展趋势和项目定位而言，我们认为找到了很好的对接点，符合市场发展趋势和消费需求。4、从消费理念和消费趋势看米东新区成立，米泉16、已经进入城市化时代，工业化和第三产业的发展，必然带动消费理念升级，居民消费能力增强，消费趋于品牌化和多样性，在这种消费趋势的促进下，传统的市场显然无法满足居民消费的需求，大型超市、专卖店、百货商场和购物中心等多业态组合成为未来的发展方向，尤其是大型购物中心，必将成为大城市区域商圈的核心主力。2.3项目规划设计评价及分析1、从业态定位看六大主力业态大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品17、牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧。符合地区购物中心的规划理念，具有较强的生命力和延展性。2、从项目水平和垂直人流设计看水平人流动线设计合理，大开间9米柱距设计，保证水平人流通畅，无视觉障碍。每层两部扶梯保证密集人流输送，通过楼顶娱乐性、休闲性、景观性项目规划，吸引人流上行，四层的购物空间，一层的娱乐空间和楼顶的休闲空间，保证人在2小时购物（根据评估，每层楼时间购物时间在30分钟左右）疲劳后可以适度娱乐和休闲。该项目设计上最大的缺陷是商场位置和入口的设计，CBD（中央商务区）商业模式无法适应米泉商务功能的匮乏，因此必须从入口和中空休闲广场进行改善，让人流进出更加自然便利，使中空休闲广场成为室内结构，让入口直接与沿街面连接，保证人流直接进入。3、从项目商业配套看商业配套设施是该项目最大的优势，可以说是商业配套设施齐全，从中空休闲广场到室内休闲空间；从12部自动扶梯到大吨位货梯；从中央空调到排烟系统；从消防喷淋到安全监控；从双回路供电到自备发电机组；从玻璃幕墙到地面、顶面的高档次装修；从数码影院到餐饮广场全方位满足商场高定位需求。