1、中豪晴园项目方案编号：2005-08-16浙江XXX物业管理有限公司二00五年八月十六日中豪晴园管理方案一、 项目简介1、项目位置：位于文一路浙江财政学院东方学院对面的【中豪晴园】，东近教工路，南面接杭十三中学，西邻耀江文翠苑，周边高校林立,交通便捷，配套设施完善，地理位置优越。小区总建筑面积55001余平米，规划容积率2.53，建筑由小高层、高层和谐布局。小区绿化面积5242平方米。具交通.邮局.购物.就学.就医.餐饮等多项优越条件,矗立于美丽的山水城市中。2.物业类型：由五幢设计风格现代的小高层和高层组成的【中豪晴园】公寓。规划建成商品房住宅.商铺为一体的中型社区。整个建筑群优雅而高贵,设2、施齐全时尚,环境自然怡人。建筑形成独立的小园区，人车分流。社区得山水之清秀，拥配套之便利，集产业之人气，凝文化之魅力，生活条件得天独厚，远景展望曼妙可人。3.开发商简介开发商为浙江中豪房屋建设开发有限公司，公司成立于1999年9 月，是一家专业从事房地产开发、具有雄厚实力和开发背景的知名企业。公司自成立以来，始终坚持“至诚园满，卓越贡献”的开发理念，以专业化、人性化的精神和思想进行顶目的规划和开发。4.物业基本情况：【中豪晴园】用地面积：17476平方米，总建筑面积：55001平方米，住宅建筑面积：39948平方米，商铺建筑面积：3993平方米；公建配套面积：376平方米，地下室面积：10523、9平方米，户数：290户，公共设施情况：其中道路、广场面积：7219平方米，绿地率：30。2%（面积5242平方米），景观灯约10盏，楼道灯约150盏，污水井约65只，雨水井约42只，垃圾房2处，生活不锈钢水箱1只（80吨），公变配电房2个，地下泵房：消防泵2套，喷淋泵2套，地下集水井潜水泵72套,消防、生活合用水泵房：181平方米，消防水箱：240立方；智能化配套内容：电子巡更周界报警系统，地下车库管理系统,消防报警系统,安保系统,可视对讲系统等设施。电一户一表，水一户一表；住宅电梯数量12台；社区用房：约155平方米，每层每单元设1个消火栓箱，机动车车位：地上车库29个，地下170个。二、4、 物业管理实施方案管理目标 1、管理费收缴率 97% 2、业主对物业管理综合满意率 96% 3、有限投诉处理及时率 100% 4、有效投诉处理及时率 92% 5、设备设施完好率 95.5% 6、火灾发生率 0 7、治安刑事发生率 0 8、业主报修维修及时率 98.5% 9、报修维修合格率 98.5% 10、计划培训率 92% 11、采购物品合格率 96%（二）中豪晴园管理处组织结构 管理处机构图清 洁绿 化消防管理治安防范车辆管理业主报修、仓管公共设施维修养护装修管理档案、内勤接待、投诉、采购收银、社区文化保洁绿化服务中心保安服务中心工程维修中心客户服务中心中豪晴园管理处浙江XXX物业管理有限5、公司 管理机制按管理方案制订全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐步分解至各岗位运 行组织考核，确定业绩给予处罚质 量不达标达标成 本不达标达标 给予奖励 工作流程规章制度的建立人员到位、实施培训房屋验收与接管客户入伙、装修、入住管理处管理与服务客户服中心工程服务中心保安服务中心保洁绿化中心完善配套及关系协调（三）、物业服务内容1物业治安防范管理 保安服务是物业物业管理中不可缺少的一部分，可以说没有安全的环境，业主就没有舒适的生活，如果一个物业给业主产生不安全之感，那就会严重影响该物业的声誉，就会迅速失去客源并不能保值，就会大幅度降低经济效益和社会效益，而优质服务也会6、成为无的之矢。 颐景园物业管理公司针对中豪晴园的位置特点，根据人防加技防的原则，在对中豪晴园治安防范工作，本公司拟采取如下安保方案： 小区实行24小时安保管理。 管理处将在小区各出入等重要部位设岗，24小时专人守卫。 建立小区内部24小时不间断保安巡逻制度。 根据人防加技防的原则，采取先进可靠的安保技防措施，包括电视监控系统、门对讲系统等。 对小区保安人员定期进行专业培训和技能培训。 对外来车辆和外来人员实行严格登记、询问等管理。 对保安人员招聘进行严格筛选、注重形象、实行半军事化管理。2.小区清洁中豪晴园环境卫生管理标准如下：（参见建设部颁发的全国城市文明住宅小区达标考评实施细则）： 设有责7、任划分明确、奖罚制度健全的保结队伍管理小区内环境卫生，队伍稳定，管理制度详尽、并得到贯彻执行。 经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达到99%以上。 环卫设施完备，设有果皮箱、工具箱、必要保洁设备、休息室等。 小区内不能违章建筑，不能未达到国家或地方规定的污染物排放。 小区道路达到“五不”“六净”标准，既不见积水，不见积土，不见杂物，不漏收堆和不乱倒垃圾：路面净，路沿净，人行道净，雨水口净，树坑墙根净。 每日实行10小时巡回保洁制度。 严格按照“作业指导书”要求对保洁工进行管理。3.绿化管理绿化环境是一个优美住宅环境的重要组成部分之一，绿化养护的好坏将直接影响到小区的形象。 中豪晴园的绿化8、养护将由本公司派遣专业绿化养护人员负责，承担园区绿化每天的浇水、修剪养护树木花草工作 管理处将根据中豪晴园绿化初始设计目的，从整体上控制好绿化设计效果并能得到充分的实现。 每月管理处将对整个园区的绿化工作进行检查，并根据检查标准进行评分。 按作业指导书要求进行管理。（四）、对中豪晴园物业管理工作计划主要分为二个方面，即前期介入工作计划、入伙阶段工作计划、管理期内工作计划。前期介入工作计划序号项目工作内容计划时间1签订前期物业管理服务合同签订前期物业管理服务合同。中标后10天内2参与规划、设计与建设A、 收集整理各类图纸资料，熟悉情况。B、 加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会，了解工9、程进度。C、 就物业管理方面，提出专业建议。D、 参与设备的选型与调试。中标后进驻到物业交付3在建物业前期介入工作A、 全面介入在建物业的施工。B、 向工程部提出合理化建议。C、 参与隐蔽工程验收、机电设备调试。D、 分专业工种全面熟悉物业。中标后至物业交接前4组建机构A、 人员招聘。B、 人员培训考核。C、 人员上岗及试运行。物业交付使用前二个月5办公后勤A、 管理用房装修、办公用品配置B、 安排员工用房。C、 物资配备、管理制度上墙。物业交付使用前二个月6制定与完善各项管理规章制度A、 严格按照ISO9001：2000版质量管理体系标准，制定操作规范。B、 结合实际情况，对操作规范进行调整10、完善。物业交付使用前二个月7销售配合A、 配合开发商进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。B、 协助中豪晴园的宣传推广。C、 会同开发商，编制并制作“业主手册”、“临时业主公约”。物业销售全过程8物业验收与接管A、 依据接管验收标准，逐项严格进行审查。B、 对发出整改建议内容进行核对。C、 不合格项目，备案并督促责任部门整改。D、 进行复验。E、 符合接管标准后办理书面移交手续。F、 制作“备忘录”。物业交付使用前一个月入伙阶段工作计划序号项目工作内容计划时间1入伙实施A、 与环卫、房管局、公安、物价局、电信、银行等有关政府部门取得联系，开展有关工作。B、 各项入伙资料文本的准备。C、 明确入伙11、流程及各岗位职责。D、 与开发商共同策划举行交房仪式，入伙现场的准备。E、 入伙手续办理。物业交付使用前二个月2初次业主意见调查A、 以问卷调查、电话、拜访等形式了解业主各类信息，加强与业主交流。B、 针对业主合理意见，进行纠正措施。C、 回访与反馈意见收集。物业及交付使用半年内3二次装修管理A、 装修方案审批，宣传装修规定。B、 装修手续办理及装修服务。C、 装修施工工程监控。D、 装修工程验收。物业交付使用起4档案建立与管理A、 收集业主资料归档。B、 各类图纸资料的装订归档。C、 建档与运用。物业交付使用起5配合销售A、 以出色的物业管理协助推动销售；及时将顾客信息反馈给销售部。B、 协12、助销售部、工程部做好售后服务工作。物业交付使用起管理期内工作计划管理期主要规划项目备注第一年A、 全面导入ISO9001：2000版质量保证体系，修订和完善符合小区特点的各项管理规章制度及操作规范。B、 开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规。C、 建立电脑网络系统，实现办公自动化。D、 员工系统培训开展。E、 开展多种经营业务，有偿、无偿服务。F、 按照年度社区活动计划，开展适合小区特点的社区活动。G、 根据实际情况进行业委会成立的准备工作。H、 开展多渠道与业主的沟通，了解需求，调整工作，在能力具备情况下满足业主需求。自物业公司进驻之日至全面交付一年内。第二年A、 根据首年开支预算，合理调整财务收支，开展各项增收节支工作。B、 入住率达到60%以上成立业主委员会。C、 管理水平达到市优标准，在达到评比资格的前提下，创“杭州市物业管理优秀小区”获得称号。D、 个性化服务的提供和推广。三、费用测算1、计算依据：l 委托方的要求,中豪晴园小区的地理位置及总体功能的定位.l 国家、地方有关法律、法规的要求l 物业管理费用收支平衡原则l 物价水平2、 收费收支预算概况：l 物业管理费:住宅0.95元/平方米/月，非住宅1.4元/平方米/月,空置部分按70向开发商收取。l 电梯、水泵、公共照明等能耗费用按实向业主分摊。浙江颐景园物业管理有限公司2005年7月26日