1、xx御花园项目下阶段营销方案及xx御景园推盘计划一、御花园营销现状与货量统计（截止10月31日）1、御花园一期与二期 营销现状：4月12日项目一期开盘，之后进行平销，目前多层销售率约为94%，高层销售率约为92%；二期7月份正式入市，延续一期并与一期剩余一同进行平销，目前销售率约为70%。 货量统计：楼栋号一期二期共计多层高层多层1、3、5、7#楼9、10#楼2、4、6、8#楼已售(套)9819473365未售(套)6163153总套数(套)104210104418销售率(约)94%92%70%-2、御花园三期认筹情况 营销现状：认筹44组客户（9月中旬开始正式推广，10月1日开始认筹）。 货2、量统计：楼栋号11#楼12#楼13#楼共计套数(套)984498240销售面积()11200541611404280203、御花园三期营销节点计划： 11月15日前认筹优惠政策不变，加大DM派发范围，重点挖掘周边乡镇客源全天候派单，售楼部来访来电回访咨询，筛选意向客户逐个攻破；老带薪同步进行，优惠策略不变； 12月初，根据上一段时间的工作总结分析制定锁客方针，认筹客户展开内部认购，交3万锁定顺序号，原则上不予退款，达成客户逼定； 12月底择机开盘。4、推广内容调整DM调整推广主题及内容调整(见附件1)二、 xx御景园推盘工作计划1、御景园总货量统计 总套数为：688套（经济技术指标标注与此不同3、，为696套，可能是因为本次统计把其中11#、12#楼顶楼共计8套房屋的正复式仅算做1套导致）。 总销售面积粗略统计为：78980平米（经济技术指标标注与此不同，为76445平米，原因是多层的可售面积是根据CAD图中标注的面积，假设平均每套面积为125；小高层与高层因为没有面积信息，假设平均每套面积为110)。具体如下：1-7#楼：楼栋号与层数小高层多层共计1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼7#楼层数11层6层7层7层6+9层7+9层7层-单元数(个)1333322-每单元情况1梯3户1梯2户1梯2户1梯2户1梯2户1梯2户1梯2户-套数(套)31364240423228251销售面积()34、410450052505000525040003500309108-14#楼：楼栋号与层数小高层高层小高层共计8#楼9#楼10#楼11#楼12#楼13#楼14#楼层数11层11层16+18层24层(23与24层组成正复式)24层(23与24层组成正复式)16+18层11层-单元数(个)1121121-每单元情况1梯3户1梯3户2梯3户2梯4户2梯4户2梯3户1梯3户-套数(套)29279286849227437销售面积()319029701012094609240101202970480702、年度营销计划1）、组团建议依据为：项目总体货量、施工进度、回款效率、蓄客时间、楼栋特点、地块特征等，5、建议如下（届时竞争对手与市场环境可能对此会有影响）： 一期，共4栋楼（4栋多层）：2#、3#、4#楼，后期加推5#楼。 二期，共3栋楼（其中2栋小高层，1栋高层）：小高层为1#、9#楼，高层为10#楼。 三期，共4栋楼（其中1栋多层，1栋小高层，2栋高层）：多层为7#楼，小高层为8#楼，高层为11#、13#楼。 剩余货量，共3栋楼（其中1栋多层，1栋小高层，1栋高层）：多层为6#楼，小高层为14#楼，高层为12#楼。2）、单体均价建议依据为：御花园销售状况、小区内部交通便利情况、景观效果、光线视野、单体类型与特征、入市时间、单元情况等（届时竞争对手与市场环境可能对此会有影响）。具体建议见第4点6、。3）、单体销售面积及销售额粗略统计多层的可售面积是根据CAD图中标注的面积，假设平均每套面积为125；小高层与高层因为没有面积信息，假设平均每套面积为110。具体建议见第4点。4）、综合以上3点，得出下表： 一期：楼栋号多层共计2#楼3#楼4#楼5#楼(加推)层数6层7层7层6+9层-单元数(个)3333-每单元情况1梯2户1梯2户1梯2户1梯2户-套数(套)36424042160销售面积()450052505000525020000预计均价(元)5000500050005200-销售总额(元)22500000262500002500000027300000101050000 二期：楼栋号小7、高层高层共计1#楼9#楼10#楼层数11层11层16+18层-单元数(个)112-每单元情况1梯3户1梯3户2梯3户-套数(套)312792150销售面积()341029701012016500预计均价(元)395042004100-销售总额(元)13469500124740004149200067435500 三期：楼栋号多层小高层高层共计7#楼8#楼11#楼13#楼层数7层11层24层(23与24层组成正复式)16+18层-单元数(个)2112-每单元情况1梯2户1梯3户2梯4户2梯3户-套数(套)28298692235销售面积()3500319094601012026270预计均价(元)8、5200420040004100-销售总额(元)18200000133980003784000041492000110930000 剩余货量：楼栋号多层小高层高层共计6#楼14#楼12#楼层数7+9层11层24层(23与24层组成正复式)-单元数(个)211-每单元情况1梯2户1梯3户2梯4户-套数(套)322784143销售面积()40002970924016210建议均价(元)520042004000-销售总额(元)20800000124740003696000070234000 总销售额约为：3.49亿元5）、推盘节奏 2013年11月 2014年6月御景园二期认筹期；开盘前准备。2019、3年11月5月1日劳动节12月2014年1月1日，元旦6月4月3月2月1月31日，春节2月14日，元宵节4月5日，清明节12月25日，圣诞节12月22日，冬至御景园一期认筹期；开盘前准备。御景园一期尾盘平销期；御景园二期蓄客、认筹前准备。御花园尾盘促销；御景园一期蓄客、公开前准备。御花园三期认筹期；开盘前准备。12月21日，御花园三期开盘。1月26日，春节返乡潮促销活动，暨御景园一期盛大公开并认筹。3月15日，御景园一期开盘。择机加推5#楼。5月3日，御景园二期认筹。 2014年6月 2014年12月御景园尾盘平销期；余货入市准备及平销期。6月12月7月8月11月10月9月6月2日，端午节9月10、8日，中秋节10月1日，国庆节12月22日，冬至12月25日，圣诞节御景园三期认筹期；开盘前准备。10月1日，御景园三期认筹。11月8日，御景园三期开盘。6月15日，御景园二期开盘。御景园二期认筹期；开盘前准备。御景园二期尾盘平销期；御景园三期蓄客、认筹前准备。6)、回款计划见附件2三、xx御景园项目2014.1-2014.12月份营销节点2014年1月自御花园上市以来，得到了广大购房客群的支持与信赖，为感谢准业主举办大型客户答谢会，时间节点安排在小年（1月23日祭灶节）后举办，该时期属于返乡高峰期，外地务工人群基本返乡，答谢会现场开展【御景园】项目推介会，届时【御景园】一期2#、3#、4#楼11、多层房源认筹活动顺势启动，客户预交定金即可锁定房源号，以此预防在春节楼市成交高峰期客源流失。为了营造现场氛围及活动势态，本次活动需要邀请名人助阵，考虑到费用支出，建议邀请省内知名主持人（例如：周群、罗彬）莅临现场主持活动。活动主题：“筑”福涡阳，感谢有您！1月24日著名主持人罗彬与您相约御花园xx御景园项目推介会暨新老业主答谢会盛世启幕届时，针对御花园三期剩余房源，可进行返乡置业促销活动，由于三期为高层产品，故与御景园认筹并不冲突，活动期间所有客户凭借外地工作的有效证件（回乡火车票、工资单、暂住证等任何证件均可）成功购房可享受5000元优惠，活动线上宣传载体以群发短信为主，线下辅助售楼部摆放返12、乡置业活动X展架。老带新活动同步进行，但是不可享有双重优惠。活动主题：2014把温暖带回家钜惠5000元，圆您返乡置业梦御景园一期盛大认筹，交5千抵3万2014年3月一期房源预售证预估3月份可以办理下来，经过为期一个多月的认筹锁客和新客源拓展，3月15日一期房源盛大开盘，为保证货源充足，客户可选空间大，可顺势加推5#楼高层房源。推广主题：政务中央，再御非凡御景园一期瞰景美宅盛大开盘，五大豪礼，惠动全城2014年4月份4月份为一期平销期，及二期房源蓄客期，为使二期开盘提供充足的蓄客量，展开外延客户拓展工作，走进周边乡镇，DM派单及巡展拓客大幅度展开，以全方位、阵地式线下推广策略，达到低成本、密集13、式、大覆盖率的营销目的。同时，也可以参考“家电下乡”模式，凡是农村户口首次购房可享受由开发商提供的购房补贴，补贴可直接冲抵购房款。推广主题：购房送补贴，圆您都市梦xx置业精品楼盘巡展走进高炉镇2014年5月份五一黄金周购房高峰期，择机启动1#、9#、10#楼高层房源认筹工作，保证产品源源不断的供于市场，避免客源流失。考虑到6月份御花园一期交付，可有效结合，认筹成功客户可享受装修基金（具体金额待定），一方面利诱意向客户认筹，达成去化；另一方面，建立其置业信心，巩固项目在客户心中的地位。推广主题：xx御景园二期臻品房源盛大认筹凡认筹成功客户均可免费获取5千元装修基金2014年6月份1、 六一儿童节14、DIY“人面公仔”与孩子一起追忆纯真童年活动内容：有活动人员现场给客户拍照，再将照片，再将头像处理成凹凸的头部模型放在可爱的公仔里，送给客户。活动特点：制作自己独一无二的艺术公仔，特别是小朋友特别喜欢。2、 御景园二期洋房中的瞰景高层，6月8日荣耀开盘经过5月份的认筹工作开展以来，二期正式开盘，考虑到御花园一期交付时期有不可预测情况存在，故二期开盘时间需要在交房前进行，暂定时间为6月8日（星期日）。开盘现场辅以人体雕塑、人体彩绘及购房抽奖等环节聚拢人气营造热销氛围，助推成交。3、 梦想起航，欢迎回家xx御花园一期完美交付御花园一期多层预计2014年6月20日交付，利用交付契机，社区景观实景呈现15、，在办理业主交付的同时，可邀请御景园准业主及蓄水客户亲临现场看房，感受实景社区，同时开展老带新活动，促进御景园成交。2014年7-9月份该阶段为二期强效期和剩余房源蓄客期，为使项目市场关注热度不减退，该阶段可举办售楼部SP暖场活动，邀请老业主及意向客户到场参与，每场活动都有丰富的抽奖活动，礼多人不怪，礼品价格控制在100元以内。1、 7月份：“和乐涡阳，童画中国梦”xx御景园儿童绘画大赛中共中央总书记习近平同志在参观“复兴之路”展览时，提出了实现中华民族伟大复兴的中国梦。迎合七一建党节，与涡阳一中等学校开展主题教育实践活动，xx御景园走进校园。举办小型绘画比赛，赠送给孩子精美的画板，绘画内容需16、展现“中国梦”素材体现，获奖同学可获得助学奖金，获奖孩子家长可获得2000元购房金，于此同时，凡是党员购房，可享受2000元购房补贴。2、 8月份：xx御景园清凉一夏露天电影节华丽启幕时值8月炎热季，傍晚纳凉，来御景园售楼部，观看免费露天电影，品精美刨冰。每天晚间六点之后播放一部当下热播电影。活动现场免费派发各式水果刨冰、休闲小吃和冰镇啤酒等精美食物。结合在售房源同步推出“清凉夏日，冰点价格”促销活动，通过活动吸引人气，借助人气促进成交；3、 9月份：向阳河畔孔明灯，万人祈福度中秋现代人放孔明灯多作为祈福之用，男女老少亲手写下祝福的心愿，象徵丰收成功，幸福年年，小孩放孔明灯，让他健康长大；给生17、病人放孔明灯，说是放掉晦气；还有节日放的，那就和花炮一样，是为了快乐喜庆。2014年9月8日是传统佳节中秋节，可在向阳河畔举办万人放孔明灯活动，所有客户至售楼部均可免费领取孔明灯，于活动当日晚间8点左右，在向阳河畔集中点放，邀请御花园和御景园住业主及现场蓄水客户参加，同时邀请在职教师参加活动（9月10日教师节），准业主赠送精美月饼礼盒，教师购房享受购房2000元优惠。2014年10月份经过前一段时期SP活动的蓄客，十一黄金周购房高峰期，抓住这个时间节点，推出三期7#、8#、11#、13#楼房源，由于三期推出房源量较大，所以去化周期较长，可于开盘前举办大型活动（涡阳大剧院），建议举办明星演唱会（18、齐秦、罗大佑），一方面冲级购房市场，广度拓客，促进产品去化；另一方面，通过明星效应再度巩固开发商企业品牌形象。活动主题：“音乐教父”罗大佑与您相约御景园三期臻品房源盛大开盘，诚邀共赏2014年11-12月份项目进入平销期，11月份主要以DM派单，外场巡展为主要的拓客手段，另外举办广场舞大赛，涡阳第一届广场舞大赛由尚居都成功举办，得到了县政府领导的大力支持及广大群众的广泛参与，社会影响力非常强烈，大赛形象积极正面，参与度和观赏度极强。我们结合这样一个广大群众喜闻乐见，参与度极强的大众性健身活动，在规模和程序上加以调整，增加“少儿参赛组”，争取做到全民参与，进而提升项目形象，拉升和提高项目后期蓄水量。12月份择机推出最后剩余房源。活动主题：“舞动涡阳xx御景园民间舞蹈大赛火爆启幕”御景园观景楼王开盘在即，火爆认筹倒计时，交2千抵2万结束语以上思路是策划销售部对御景园项目销售做出一些建议思考，具体执行细案，会根据项目进度，市场情况的变化及公司战略的调整，进行适时修正。