1、川东南四地调查及蓬溪地块营销办法2014年7月15日至2014年7月18日对川东南的四地进行了深入的调查，调查地点包括：遂宁、射洪、大英及蓬溪，调查的主要目的是考察当地的商业楼盘和其所采用的销售推广模式，要求数据尽可能的详实、充分。通过本次的考察基本摸清了以蓬溪为圆心发散点的周边城市的商业楼盘发展情况和其采用的销售推广模式，梳理了公司蓬溪地块的销售模式，具体情况归纳如下。一、 大英县大英县的商业地产目前还不是很多，发展模式也很不成熟，大英县商业地产主要集中开发区域集中在县城城中心区域，如卓筒大道和商业步行街周边。来到大英县后通过对当地人的咨询，发现大英的商业楼盘数量的确不多，因为当地人都说不出2、来在大英有啥商业楼盘或者商业集中消费地，在大英现在最热闹和消费集中地区域是所谓的商业步行街。经过努力在当地找到了二个商业开发项目，一个为“金阳商业广场”，另一个为“和谐.国际广场”。找到“金阳商业广场”后让人大失所望，因为该项目其实就是一个中型的农贸市场而已，而且经营户数量不多经营状况很差，同时该项目的房屋为翻新使用。“和谐国际广场”是大英目前在大英开发的唯一大型商业项目，项目地处大英县郪江新城滨河路与青狮路交汇处，该项目2014年5月8日才刚刚开始奠基修建，由四川和雅房产公司投资建设，计划总投资5亿元，设计建筑面积19万平方米。项目定位为城市综合体，将建设星级酒店、商业广场、5A级写字楼、商3、住公寓等建筑和配套设施，打造集酒店餐饮、文化旅游、商住办公、购物、娱乐、广场休闲等多功能为一体的商业地标式城市综合体。销售推广模式该项目的推广销售模式比较单一，只能对即将开始销售的写字楼包租前三年，前三年的返租比例为：第一年，0.8元/月.；第二年，1.0元/月.；第三年1.2/月.。三年后政策未定，写字楼均价为：5800元/。该项目销售的一楼铺面（未定销售时间）开发商不进行包租返利。该项目销售未正式开始，销售状况还有待观察。二、 射洪县射洪的商业氛围比之前考察的大英县要好很多，在项目规划、设计等方面都比大英先进和超前，射洪县于2011年11月已招商落地了家乐福超市，同时在当地滨江路打造了市民4、喜闻乐见的沿河商业街。现在射洪具有代表性的纯商业楼盘为“永逸广场”（在建）和“射洪义乌商贸城”（在建）。射洪义乌商贸城为专业的综合批发兼零售市场，为地面三层地下二层建筑体，共计约有1800个独立铺面，分为家具、窗帘布艺、床上用品、鞋袜、女装、男装等20个小类分区集中经营，项目主体已基本竣工，大约今年10月投入使用。销售推广模式“射洪义乌商贸城”为专为自营者打造，除少数裙楼部分外其余部分不对外销售，租赁合同一次性签订5年；前两年为免租期，首次交一年租金使用三年；押金1.5万元/户；物管费前三年4元/.月。永逸广场是一座由永逸企业集团开发并运营的集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、商务等于一体的射洪首5、座纯商业立体都汇，总规划面积近6万方，项目位于射洪城西片区中心，距射洪传统商圈太和大道商圈仅5分钟车程，与家乐福、子昂广场、子昂国际酒店（四星级）等相邻，该项目以“永逸百货”为切入点来进行招商和运管，“永逸”百货主要以经营中高档国内品牌服饰为主，该项目的设计、配套等在射洪当地都是比较超强和时尚的。销售推广模式“永逸广场”采用前5年由开发商对投资者进行返租，返租比例为：第一年7%，第二年8%，第三年9%，第四年10%，第五年11%；前五年共计返租比例为：45%，五年后投资者可选择自营或者继续委托包租，但包租的返利比例现在不能确定。该项目的销售情况总体一般，在售楼处除我们一行外未见其他咨询者。 三6、遂宁 遂宁作为一个地级市，管辖大英、射洪等县，其发展速度和规模是 大英、射洪等地无法比拟的，遂宁现在的商业集中发展区主要在国家级遂宁经济开发区，国家级遂宁经济技术开发区（以下简称国开区）位于遂宁市城区，成立于1992年6月，2012年7月30日经国务院正式批准为国家级开发区，园区总规划面积117平方公里。 其中比较有代表性的项目是由台商投资开发的“健坤城”，“健坤城”开发用地共计2100余亩，总建面300万，计有建材家居、汽车配件及饰品、电子产品、日用小商品、五金机电、纺织服装、工艺品、农副产品等八大行业以及物流配送等构成，现已部分建成，并已与“奥特莱斯”签约落地经营。销售推广模式“健坤城”7、实行分片区包租返利经营模式，“奥特莱斯”一次性签约15年并必须交给营运团队经营，“奥特莱斯”分组比例为：前五年共计返租35%，后十年租金随行就市返租比例为投资者占70%，营运公司占30%；“农副产品批发区”一次性签约十年，前五年共计返租40%，后五年租金随行就市返租比例为投资者占70%，营运公司占30% 。 该项目的销售情况应该尚可，到售楼处咨询的客户都问的比较细致，显示对该项目比较感兴趣，同时售楼处不时有新到访咨询者前来看盘和询问。四、蓬溪蓬溪现在的商业集中区主要集中在老城区的芝溪河的五一广场片区，比较有代表性的商业项目是“芝溪坊”，“芝溪坊”有一定的政府背景支持，项目占地面积约38亩，总建8、筑面积约42,000，将打造成蓬溪第一个集餐饮、娱乐、休闲、度假、酒店等多项功能于一体的滨河商业步行街，“芝溪坊”开街的时间大致为2014年10-12月。“芝溪坊”现能投资的产品有两个，一个是“芝溪坊”的临街商铺，商铺售价1.5万元/-2.8万元/；二是“芝溪坊”内的国际连锁酒店“戴斯酒店”。销售推广模式“戴斯酒店”为纯商业投资产品，不能买卖，只能做纯投资无产权，投资合同一年一签，年回报率为18%，投资半年后可随时退出，酒店投资最小单位为1.5约4万元。“芝溪坊”临河临街一楼商铺购买后可自行经营也可委托运管公司戴维出租，运管公司承诺前三年按第一年6%，第二年6%，第三年7%进行返租；三年后如继9、续委托租赁价格随行就市并保证收多少就返投资者多少，无需收取中间价差。 该项目在“戴斯酒店”高回报的诱惑下，估计有部分投资者会比较感兴趣，但其实际效果估计不会太好，因为该项目在2014年6月刚刚把“戴斯酒店”的返利从14.3%上调为18%的举动说明了起不太好的推广效果。五、 小结通过实地深入的调查后，对川东南现阶段以蓬溪为圆心点的纯商业和集中商业开发模式有了较为深入的感受，起具体表现如下： 1、销售推广模式还相对落后； 2、除个别项目外整体体量都较小，单体纯商业没有超过5万方； 3、包租返利的模式只是为了打开最早市场经营的手段。 4、纯投资的金融性地产只有一个“戴斯酒店”。 5、销售的情况都达不10、到“火热”、“火爆”。 6、为了增加投资者的信心每个项目都宣传有不同比例的自持物业。 六、对公司蓬溪项目的销售推广建议 1、将公司项目包装成一个非常有利可图的项目； 2、设定的返租比例如下：第一年至第五年每年返租7%，五年共计返租35%；第六年至第十年每年返租8%；第十一年返租9%；第十二年返租10%；第十三年返租10%；对投资者承诺十三年投资回报达到104%，且产权还是投资者的。 3、修建面积设定：建筑体共计修建地上5层，地下一层；地上五层每层建筑面积为10000； 4、销售面积设定：地下建筑不销售作为停车场和设备层使用，地上五层中的1、2、3层为可销售面积，地上4、5层为公司自持物业，便于11、抵押贷款和向投资者展示公司长久运作的信心。 5、可售面积：可售面积按地上建筑的1、2、3楼每层8500计算，共计可销售面积为25500； 6、销售形态设定：一楼为纯商铺式投资产品；二楼和三楼为大商场式投资产品（俗称“卖地砖”）； 7、价格设定：（宣传价）一楼16000元/-19000元/，二楼9000元/-11000元/；三楼8000-9000元/； 8、价格设定：（执行价）投资者可选择一次性享受前五年的返利抵充购房款的优惠，优惠后的实际执行价为：一楼10400元/-12350元/，二楼5850元/-7150元/；三楼5200-5850元/； 9、销售回款预计：一楼10400元/8500=88400000元； 二楼5850元/8500=49725000元； 三楼5200元/8500=44200000元； 预计总回款为：182325000元。 10、如此方案获公司通过，需尽快落实招商单位或所需能冠名的物业名称和相关业态。 11、从调查的情况来看建议公司招商家居、家具、床上用品、窗帘布艺、服装、鞋帽、洗化用品、玩具、小家电。赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送