1、某汽车主题广场商业规划建议方案统筹策划：三明国际(中国)商业策划顾问公司日期：2005年目 录一、项目总体规划建议二、汽车主题商铺业态规划建议1、汽车品牌销售区域设置2、汽车配件/汽修/用品/美容等汽车后市场区域设置3、二手汽车市场区域设置4、专用车辆销售点区域设置三、汽配区（八卦区）业态精确定位建议1、汽配分区业态规划一览表2、汽配汽修等后市场设置理由及分区建议四、Shopping Mall业态规划建议五、Shopping Mall业态规划建议1、业态分区规划2、铺位分区建议六、居住办公区规划建议1、海门国际车城公寓规划与建议2、公寓规划一览表七、附录某汽车主题广场规划设计建议某汽车主题广场2、商家业态规划建议方案一、 项目总体规划建议定位：汽车主题一站式shopping mall本项目集“汽车展览、汽车销售、汽车维修和零配件、汽车检测、汽车证照、汽车美容、汽车旅店、高级宾馆、大型购物中心、商务办公、公寓居家、运动保健、餐饮娱乐、大型停车场”为一体，是以汽车为主题的多功能复合型的综合性商住中心。概括为：汽车主题商铺 + Shopping mall（购物/餐饮/娱乐中心） + 居住办公区汽车为主题一站式shopoing mallShopping Mall(购物/餐饮娱乐中心) zhongxin居住办公区汽车主题商铺shangpu shangou shangpu 二、 汽车主题商铺业态规3、划建议根据汽车市场发展现状，汽车主题市场主要分为整车销售市场、汽车配件维修等后市场、二手汽车市场、特殊车辆销售与维修市场（农用车与工程车等）、等四大版块。 （一）汽车品牌销售区域设置设置在：2、3号楼1层汽车品牌销售为整车销售展示专厅，为广义上的汽车3S店。汽车品牌销售展示商铺要有较好的展示环境。需要空间开阔、视野通透、交通便利，空间面积大（100-400等）等。这些都是汽车品牌销售展示厅的硬性要求，结合项目的实际，某国际车城汽车品牌销售展示区集中设置在：2、3号楼1层（含夹层）。（二）汽车配件/汽修/用品/美容等汽车后市场区域设置1、5-17楼1-2联层汽车配件、维修等汽车后市场的发展正如火4、如荼，蓬勃生机。相对于整车销售而言，汽车后市场服务于整个汽车使用周期，时间长需求点多，其市场前景非常大。汽车后市场商铺要有一个便于操作的工作环境，有足够的层高、进深、开间等限制条件。汽车后市场的发展需要有一个专业的大市场环境为载体，形成规模化集约化专业市场。根据项目规划、成本预算、人流导向、交通动线等考虑，结合南通永兴国际车城的开发经验，某国际车城的汽车后市场商铺主要设置在1、5-17号楼联层。（三）二手汽车市场区域设置设置在停车场与19号楼底铺二手汽车市场作为汽车城的补充经营。二手汽车市场需要大面积的停车场，出入方便的进口，需要有汽车检测、交易、过户、办证等公安交通相关服务，提供一条龙服务。5、为此将二手汽车市场设立在停车场以及19楼等底铺位置。（四）农用车/摩托车市场/工程车/电动车等专用车辆销售点区域设置农用车、工程车等专用车辆属于小份额市场，属于专营性质，是车城的有力补充。将该市场设立在20楼底层商铺。三、 汽配区（八卦区）业态精确规划建议1、 汽配分区业态定位一览表楼栋商铺数区域业态定位理由2、 汽配汽修等后市场设置理由及分区建议： 汽车后市场中，汽车配件的需求较大，市场份额最大。汽配也成为汽车后市场的主营业务。由于汽配专业市场，有一定的吸客能力，且不污染环境和店面（汽修有污染），所以建议将某国际车城的进口处1、5、6、7、9、11号楼联层商铺设为汽车配件市场。 汽车用品市场6、也是快速发展的一个市场，经营环境干净整洁，其发展与汽配在逐渐交融合一。由于8、10号楼为外商公寓、SOHO公寓为高档居住区，故建议将汽车用品设置在此区，因为汽修、汽车美容都有一定污染。所以建议将靠近外商公寓的8、10号楼联层商铺设为汽车用品市场。 15、16楼东侧联层商铺靠近二手市场的商铺设置为汽车美容、汽车检测、汽车维修等商铺。主要考虑到这里靠近交通大楼，方便车辆检修、上证等服务。而且靠近停车场，这里将成为汽车城主要车行进出口。且把污染性较强的汽车美容和汽车维修集中于二手汽车市场附近，而远离公寓、汽车品牌销售区。做到汽车市场的“洁污分离”、“人车分离”。 17号楼靠近21、22号楼公寓， 17、5号楼西侧靠近3号楼品牌销售区，这些商铺可设置为汽车租赁、汽车中介经纪公司等无污染业务。16、17号楼东面临近二手汽车市场，汽车经纪公司最佳的办公用铺。四、 Shopping Mall业态定位建议 国际车城Shopping Mall主要依托于城市规划发展前景（未来CBD），依附于国际车城的规模化经营。但是这些都是立足于未来，目前Shopping Mall经营前景并未显露。所以我司认为Shopping Mall应该立足于商业的缺位经营，利用差异化市场，特别是一些专业性强的市场，能够抗拒目前地段不佳的劣性。通过对该市场的考察，并结合项目周边环境等，我们建议Shopping Mall主营数码专业产品8、海门体育大市场（奥运城）、海门电器大卖场（五星等电器专卖店）、时尚潮流店（潮流港）、美食娱乐城（欢乐谷）、生活超市等等。五、Shopping Mall业态分区建议1、业态分区定位二号楼三号楼第三层4790奥运城 + 电脑街(3000) 3726欢乐谷（美食街、娱乐城）第二层5006潮流港+生活超市(3000)3726电器大卖场临街主入口奥运城+瑞江路电脑街 欢乐谷潮流港 + 生活超市电器大卖场三层二层分区依据理由： 二号楼北端为项目的主要入口，有两部手扶电梯上下，两个出步行楼梯。这里是主要进出口，人气相对集中。所以，我们把购物频率较高的超市和潮流港放在主入口处。 生活超市和潮流港同属于生活消9、费型购物，客户也具有一定的共性。二号楼单层面积较大，每层面积近5000平方米，所以我们把生活超市和潮流港放在同一层，客户具有共流。预计潮流港可设2000平米，生活超市可占3000平米。 主入口具有良好的展示功能，建议将潮流港设立在主入口处。生活超市靠近3号楼，且南北各设收银台，都可进出。方便二号楼、三号楼的贯通。 奥运城是本项目差异经营卖场，所以也将起设立在二号楼，人流有强烈的导入作用。而且，电脑器材、奥运城都是选购型商品，客户对楼层抗性不是很大。所以我们设立在二号楼的三楼。 奥运城是针对即将修建的“海门体育会展中心”而特设的，由于有体育中心的裙带关系，奥运城可定位为经营运动服饰、运动器械、运10、动场所等。 同样，因为单层面积大，且电脑器材、数码产品、体育器材都具有一定共性，所以我们将其设置在同一层面。同时体育服饰与2楼的潮流服饰有一定共性，可把2楼人气导流到3楼。所以我们建议将奥运城可设在北端主入口处且主入口处经营体育服饰，与2楼彻底连成一体，奥运城面积2000约平米左右。 电器大卖场，在本项目现在这种城乡结合处，又是未来城市中心，非常符电器卖场的选店需求。从某市的电器卖场的发展来看也将成为某地区的主要电器连锁抢滩的重点城市，所以这里立项电器卖场是有招商的优势的。为此我们将电器卖场做大，为其特设在3号楼整层，建立最大的电器连锁店。 欢乐谷是社区配套型服务，主要经营美食街和娱乐城。其对11、楼层具有一定抗性，所以我们将其设置在3号楼三层。三楼层高较高，美食街可以做隔层。2、铺位分区建议上述是我们对楼层功能的定位。作为大卖场，肯定也是大面积区间，但是不能如此打包出售，这样销售难度太大。我们需要将其分割为小的投资型商铺，采用带租约销售的模式委托经营出租。这样就能发动投资客户投资购买。 目前二、三号楼2、3层商铺为外廊与内街结合模式，且采用店铺式分区，适合于专卖店等店铺营业。店铺式商铺招商难度大，经营困难；故建议为开发式卖场。开发式卖场商铺规划不同于店铺，故需要重新规划平面图。 由于一些实际原因，2、3层中间预留中空，这不利于作大卖场。我司希望能将预留中空部分铺平做成大卖场，这同样也需12、要重新规划平面图。 各种商场定位不同，平面布局规划要求不同。我们建议根据楼层功能，首先定位做好商场平面规划图。 根据投资商铺销售的要求，尽量将推售物业划分为小块出售，最好面积在10-20左右。这样投资成本较低，可以加快物业出售。根据商场平面规划图分割商铺，力求分割的单元商铺有独立性，可以成为独立经营商铺。注1：铺位划分，我们建议开发商聘请丰富经验的商场规划设计师帮助完成。我司对商场操作有较丰富的经验，这里将一些商场设计要点总结出来，见本案的附录商场规划设计建议。注2：上述铺位划分科学合理，建议采用上述方式划分铺位。但改动工作头绪较多，如果时间过于紧张，也可以按照现行店铺进行划分。六、居住办公区13、定位建议1、海门国际车城公寓定位与建议 学生公寓定位依据：车城附近一所贵族学校，目前学校陪读现象越来越普遍，所以可开设部分学生型公寓，一则满足父母陪读，一则可满足一些学生外租房的需要。定位建议：学生公寓通常需要安静、外部环境整洁。根据底铺定位，建议将学生型公寓设置在8、10号楼2、3层。这里较安静，同时又临近青年会所。装修建议：精装修、简单家具（床和桌椅）、热水器淋浴、宽带网、空调等。 白领公寓定位依据：当前单身丽人购房（亲友代购等）现象越来越多；有学校也就当然有教师公寓的市场。政府引进人才，分配住房。所以白领公寓是有一定市场的。定位建议：白领公寓要求稍高，需要有气派的外观建筑形象，最好有电梯14、代步。所以建议将白领公寓设立在18号楼。装修建议：精致装修、特别是厨房、卫生间要有一定档次。 酒店公寓定位依据：此国际车城正式启动经营以后，业务往来频繁，商旅客户较多，中短期的商务公寓需求应运而生。定位建议：酒店公寓要求更高，建议专设商务酒店公寓，特设在12栋。装修建议：建议参照一般平价酒店装修标准。 单身公寓定位依据：车城工作者及周边厂区职工住宿型公寓。类似出租型公寓。定位建议：要求不高，为暂住之地。建议设立在1、5、6、7、9号楼2、3层。装修建议：简单装修，但家具齐全，宽带有线空调等。 青年公寓定位依据：房价逐步高涨，买房压力增大，所以小户型住房吃香。特别是一些手段不是很宽裕的年轻夫妇。15、海门小户型住房市场供应不多。定位建议：这部分客户的公寓需求介乎，白领公寓与单身公寓之间。要求不高，但是要求有独立厨卫、独立厅房。所以我们将其定位在11、15、16、17号楼的2、3层公寓上面。装修建议：建议不做统一，而采用菜单式装修。即由客户选择装修标准以及专修样式。2、公寓定位一览表楼栋住房套数区域底铺商业公寓定位目标群体装修建议附：某汽车主题广场规划设计报告1、汽车主题广场总平面布置设计1) 车城总平面布置设计，应考虑“车城商铺、仓库用房、办公室、室内外广场、停车场、理货区、垃圾站、梯间信道”紧凑布置，彼此间有密切联系，特别是要使车城商铺和仓库用房之间距离保持最短最方便的交通方式，以便管理16、和提高营业效率。2) 车城总平面设计时，应将各功能组织“顾客流线、货运流线、工作人员流线和城市交通”的合理关系，避免相互干扰，保证行车和人流的安全。3) 在仓库用房设计时，尽可能减少面积和占用物业价值，应设在相对偏低的楼层或位置。2、商业动线导向设计商场的动线由“顾客流线、货运流线、工作人员流线”三要素组成。其中“顾客流线”和“货运流线”为车城中心的主要流线。1) 在考虑顾客流线设计时，主要要注意“入口、公共通道、电梯交通辐射的通道、停车场出入口及入口出通道”的设计，结合商场人流持续而均衡的动线。2) 在室内通道宽度设计时，二层主通道要大于3.5M，次通道要大于2.8M，侧通道要大于2.2M；17、第三层，主通道仅要大于3M，次通道大于2.5M，侧通道大于2M的要求。如在观光电梯、扶手电梯、井梯辐射的近区，保证有足够的周转空间、疏导人流。3、入口设计4、车城布置设计5、购物休闲场所的设计商场应按营业面积的11.4%设置顾客休息场，应在二、三楼设顾客卫生间。营业厅既是购物场所，又要兼有游憩的功能，为顾客创造一个方便舒适，亲切宜人的购物空间，激发顾客群体的购物欲望。6、采光通风、隔离设计1) 车城大厅要具备良好的通风、采光、通道流线明确，保证室内货运流线和主要顾客流线互不干扰。2) 在非营业时间，要在设计上做到楼层与楼层间，同层楼间营业厅与非营业厅的隔离，做到消防和防盗的安全。7、营业厅平面18、流线设计1) 流线组织应使顾客顺畅地浏览选购商品，避免死角，并能迅速安全地疏散。2) 营业厅内由柜台布置形成的通道应形成合理的环路，为顾客提供明确的导向和购物目标。3) 营业厅内水平流线的设计应合理处理与商场出入口的对位，楼层电梯的衔接，并通过通道宽幅变化、地面材料的组织、垂直交通的设置等区分主要流线和次要流线。4) 营业厅内商品组合应按性质分柜、分区、分层、分间隔设计。如：销售量大，挑选性弱，顾客密集的化妆品、精品百货店应布置在二楼显而易见的位置。8、营业厅室内设计1) 在装饰设计方面，要充分体现广场现代商业环境、具展示性、服务性、休闲性、文化性。2) 根据各楼层的商品经营性质、特点、顾客群19、的构成、商品流行趋势来确定室内设计总格调。3) 室内设计的基本原则是突出商品、诱导消费。可从色调素雅柔和去考虑。各铺位间隔可随设计的需要相应调整。4) 室内装饰的材料，除满足设计要求外，还应考虑耐脏利清洗和防火规范要求。9、车城主体内安全设计1) 车城主体连通外界各楼层或广场均设有安全门窗，安全通道最好与入口结合或离入口不远的便顾客寻找显眼或明显标示的地方。2) 货梯设计时，在平面上要均衡布置，货梯门不宜直接开向营业厅或通道，最好设置转角或前室。3) 营业空间2个相邻的防火区均设有防火墙，为保证安全疏散，每一防火分区安全出口不得少于2个，出口门净宽L1.4M，营业厅内任何一点至靠近安全出口的直线距离L20M。