1、崇州市九龙沟项目市场调查方案（计划）书2010年7月30日成都博朗思市场调查有限公司一、研究目的 通过市场调查，为项目的产品定位和规划设计提供科学的决策依据； 通过市场背景调查，掌握崇州房地产市场状况，通过立足于本项目的宏观、中观、微观的市场分析，发现项目的市场机会点和威胁点； 通过消费心理和消费行为调查，全面把握消费者的消费心理需求特点，细分项目潜在的目标消费群体； 通过竞争市场调查，深度挖掘项目最佳切入点，为项目的营销策略的制定提供市场依据，同时也为今后制定项目的定价策略提供参考； 通过区域竞争调查，预测项目的投资前景和发展空间，为项目的开发提供参考。二、研究内容根据我们对项目的了解，我们2、认为，此次市场调研工作的主要内容应从以下四个方面进行：一、崇州宏观市场大环境调查崇州市人文分布：包括人口分布、生活水平、收支情况、人均可支配收入、人均消费性支出及消费结构等；崇州市经济情况：包括GDP、人均GDP、社会消费品零售总额等；崇州市房地产开发：重点为九龙沟地区域近两年普通商品房、休闲度假房产、联建房等开发投资情况及房地产项目销售情况等；崇州市政策及规划发展：包括政府规划、优惠策略、行业政策、金融政策等；九龙沟整体发展规划二、崇州消费者房地产需求调查主要针对崇州潜在购房者进行消费心理、购房计划、产品需求、消费者特征等进行详细深入的研究。（注：此部分内容包括对联建房、商品房的需求及投资意3、向等） 消费者现有住房的现状及用途； 消费者的对现有住房的满意程度； 消费者的购房计划以及购买目的； 消费者的购房偏好以及需求情况（包括区域、户型、面积、配套、物管等）； 消费者的价格接受水平及支付方式； 影响制约消费者购买的主要因素； 消费者对崇州现有住宅项目的认知情况及评价； 消费者对项目所在区域的认知情况及区域认同度； 消费者对项目的认知、认同程度度及发展前景评价； 消费者的信息来源及消费观念； 消费者对崇州媒体的认知和喜好； 潜在消费者的特征（背景资料：含年龄、性别、教育程度、家庭人口、家庭月收入水平等）。三、市场竞争状况调查竞争调查主要针对目前崇州市在建在售项目的分布、基本资料、市场4、供应状况等进行调查。调查具体内容包括：调查对象分别按普通商品房、联建房或小产权房进行调查。a、已建和在建楼盘调查(1) 项目名称、项目地址、开发商/投资商；(2) 项目性质、物业类型、项目规划；(3) 建筑规模、绿化率、容积率、车位数；(4) 户型面积、销售价格、销售情况；(5) 付款方式、装修程度；(6) 周边配套环境设施；(7) 广告投放规模及广告的卖点；(8) 客户构成情况。b、待建楼盘调查(1) 待建项目的基本情况：包括项目的地址、规模、性质、预计开工和完工时间、开发商和投资商等；(2) 待建项目的开发情况：包括拆迁状况、施工进度情况等；四、区域属性调查研究本项调查旨在分析和评判本项目5、的区位价值，研判本项目地块的成熟度和明确本项目所处的细分市场。主要调查内容包括以下方面（同时对九龙沟景区内外环境进行对比）：1、了解本项目的地块特性及地块的优劣势；2、了解周边的企业事业单位、人口状况；3、了解项目区域规划发展；4、了解周边的交通状况；5、了解周边的公共设施、自然资源情况；6、了解周边的生活配套设施情况；7、了解周边的学校、商场的布局情况。8、消费者对九龙沟旅游度假发展的认同及判断（在消费者问卷中进行调查）9、九龙沟景区内部和外部资源对比。三、研究方法结合本次调查的目的、内容和项目的实际情况，本次调查研究主要采用定性研究和定量调查相结合，定量研究以问卷式访问为主。具体执行方法如6、下：定性研究宏观环境调查主要针对市场二手资料的收集、整理和分析。 区域属性调查主要通过对项目区域进行实地考察、记录。定量研究消费者调查采用定点拦截和局部入户访问。由经过基础和项目培训并测试上岗的访问员在崇州目标消费者聚集区域、在售楼盘售楼现场、相关企事业单位门外或宿舍和部分重点居住区进行拦截或入户，通过甄别得到合格被访者后，以问卷形式进行面对面访谈。竞争对手调查采用实地考察进行调查。由我司经验丰富的采盘员对各项目进行一对一的实地踩盘，收集相关资料。四、调查范围及样本分布一、调查范围：根据调查目的和内容，本次调查的范围集中在崇州市区和九龙沟风景区。二、样本条件：对于每一个接受调查的被访者，我们都7、要进行条件甄别，只有符合条件者方能接受访问，以确保调查样本的针对性、有效性。样本的具体甄别条件为：近两年内有在购买或投资住宅需求九龙沟度假物业投资需求购买者在家庭中处于决策人或主要参与决策者地位市场研究的其他基本条件三、样本量分布 消费者问卷调研共计 300 份，具体分布如下： A、崇州九龙沟度假人群100 份； B、当地公务员事业单位调研 50 份； C、当地普通消费者 150 份；五、项目操作流程项目设计收集二手资料设计问卷确定问卷培训访问员印刷问卷问卷处理试访及总结正式访问发放及回收问卷一审二审终审复核编码录入分类统计数据报告分析报告与客户沟通六、质量控制一个项目的调查研究活动成功与否，8、除了可行的实施方案外，就是整个调查数据的质量。为确保整个调查工作科学、客观、准备地运作，我们将采用多种措施，以确保最终结果的质量。1、人员的基本素质和职业道德是市场研究得以客观、公正执行的保证。我们的访问人员都经过了严格的基础培训，并经过了多个调查项目的实际操作煅炼，有着丰富的实践经验。2、从项目开始动作前期，我司研究人员和执行人员将与客户保持良好畅通的沟通，及时有效的解决执行过程中的问题，并以全过程开放接受客户的监督和双重质量控制。实践证明行之有效。3、为确保问卷的真实性，我方将对回收的调查表及问卷进行三次审核，确认无误后，才作为成功问卷。如有不合格情况，这份问卷会作为废卷处理，不计入成功样9、本。经三次审核后的成功问卷，我方将进行电话或实地复核，复核率确保每个访问员的问卷数的80以上。4、利用EPIDATA软件设计专业的数据录入程序，实行两次录入对比校对，以确保数据录入的准确，避免因数据录入错误而带来的统计误差。5、数据统计采用国际流行的专业统计分析软件SPSS统计软件，确保统计格式的科学性、国际兼容性。七、报告形式及内容调查结束以后，我司将以书面报告形式提交调查研究报告，以对调查研究结果有一个更明确、更全面的阐释；并对重点问题将作出较详细的分析，书面报告也便于日后查询。调查报告主要内容有：n调查设计与组织详细描述本次研究在技术上的一些资料，如：研究方法、成功样本数等影响报告结果的10、情况，力图使阅读报告者对本次研究有一个清晰概念。另外，还将对研究过程中具体组织情况及遇到的特殊问题进行阐述。n调查结果我方将针对研究中每一个有价值的发现作出详尽阐述，力求珍惜每一点研究发现。n研究结论与建议就贵方关心的问题作出明确结论，并提出合理化建议。八、调查活动时间安排本项目总历时25个工作日12345171819202122232425准备阶段问卷设计及印刷物品及人员组织培训实地访问数据处理与分析数据编码数据录入、整理数据统计分析报告撰写、研讨数据报告图形报告报告制作及阐述；注：工作计取时间以正式确定的开展工作之日计。九、调研费用预算类别费用项目费用标准数量总价（元）一、区域及竞争楼盘调11、研3500二、消费者问卷调研32150问卷印刷及礼品购买6.00元/份350含备份卷2100现场督导劳务费1500元/人34500访问员劳务费25元/份31010份备份7750访问员补贴含市区交通40元/人天661440交通费及补贴100元/人6600住宿费用120元/间天362160复核费用2000数据录入费用2元/份300600程序设计3000数据处理及报告撰写8000三、报告打印装订2套500四、公司管理费3000费用合计（不出具发票）39150注：此报价不含税金，即不出具发票。如需出具发票，则需增加税金1957元。十、费用支付说明 本次市场调研总费用共计￥39150.00元整(人民币叁万玖仟壹佰伍拾元正)。费用支付分方式采取以下三个阶段付款： 1、确定市场调研正式开展之日，支付总费用的50%，即人民币壹万玖仟伍佰柒拾伍元整（￥19575.00元）； 2、市场调研结束，提供相关数据报告之日，支付总费用的30%，即人民币壹万壹仟柒佰肆拾伍元整（￥11745.00元）； 3、市场调研报告提交并经确定后7日内支付剩余款项，即人民币柒仟捌佰叁拾元整（￥7830.00元）；