1、BBB土地联合开发项目管理实施方案（2011年4月15日）一、项目概况根据城市建设规划的需要，SSS人民政府决定对BBB的土地进行开发。经市政府同意，由AAA房地产开发有限公司（以下简称“AAA地产公司”）与BBB（以下简称“BBB”）联合开发位于SSS街204号、现土地使用权人现为BBB的100亩土地。本开发项目，拟建幢层保障性住房楼，共套，建筑面积 ，占地不超过亩；拟建商品住宅 幢，共 套，建筑面积 ，商业用房 ，占地约亩。项目总投资亿。全部投资由AAA地产公司筹措。二、项目建设方针与目标1、项目建设方针：优化设计，体现以人为本，服务SSS城市建设与发展的理念；精心组织，周密安排，严格规范2、，科学施工，创建精品项目。2、项目开发功能目标：集商业、商务、居住功能为一体的综合型商住社区。构建汽车服务基地，推动区域经济发展；构建北新街西段商业核心。3、规划目标：把项目建设成为SSS城市建设的精品工程，一个集商业、商务、居住功能为一体的生活区，一个布局合理、层次丰富、环境优美、设施齐全、体现时代风貌的高品质生活区。4、管理目标：标准高、质量优、投资省、工期短、效益好。三、项目实施进度计划本项目建设周期为4年，自2011年1月开始筹划，计划至2014年12月底前实施完成。建设周期分为项目前期、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。详细实施进度计划见下页表1项目实施进度计划表。四、项目管理组织与管理3、1、项目管理组织机构本项目由AAA地产公司投资建设，以AAA地产公司为开发主体，由AAA地产公司和BBB各自委派专人成立合作项目联合管理办公室承担项目建设管理任务，履行建设单位职责，负责项目建设的组织和工程管理工作，协调双方在联合开发中发生的各种关系，对合作中的重大事项作出决策。根据工程建设管理的需要，联合管理办公室下设营销管理中心（策划部、销售部）、工程管理中心（总工办、项目拓展部、预决算部、工程部）和行政管理中心（行政部、财务部）。联合管理办公室营销策划中心行政管理中心工程管理中心策划部销售部总工办项目拓展部预决算部工程部行政部财务部项目管理组织机构图甲方委派代表担任联合管理办公室负责人，4、主持本项目开发的全面工作；乙方委派代表担任联合管理办公室常务副主任，协助主任工作，负责联合管理办公室日常工作。2、项目管理职能分工表2项目管理职能分工表职能代号： 信息I，计划P，决策D，执行E，控制C。阶段编号工作任务分类BBBAAA地产公司联合管理办公室规划设计单位施工单位监理单位项目前期1联合开发合同报批EIPDC2编制项目申请报告（可研报告）CCPDCE3项目备案CCE4环境影响评价与报批ECDEE5方案设计CCEE6申办规划选址条件ECC7土地出让合同、补出让金ECEC8申办建设用地规划许可证EDEC9申办建设用地批准书EEEC10缴纳契税EC11申办土地使用权证书EEC12申报设计5、方案评审DECE13设计方案报批（规划、国土、消防、环保、人防等）EEC设计阶段14项目名称确定CCIPDE15委托地质勘察DEC16水电气视讯线路改迁、报装EPDEC17委托初步设计PDEE18初步设计报批（规划、国土、消防、环保、人防等）ECEC19确认基础图DDEC20基础提前开工报建EC21基础开工PDCE22基础放线、验线EEE23施工图设计及审查、消防、防雷等审查CEE24申办建设工程规划许可证E25招投标组织、缴纳规费DCDCIPEC26申办施工许可证E项目管理职能分工表（续）阶段编号工作任务分类BBBAAA地产公司联合管理办公室规划设计单位施工单位监理单位施工阶段27拆迁安置I6、PDEC28三通一平、领取房地产开发手册EDEC29主体施工单位进驻施工现场ECE30投资监督IEPDEE31工程质量监督IEPDEEE32合同管理IEPDEIEC33现场组织、协调与管理IEDECE34设计和施工工期的改变IEPDCEIE35款项的审核与支付CDECIE36测绘机构出具工程进度鉴证报告EE37与银行签署预售监管协议EDEC38申办按揭贷款EDEC39物业公司招标、签署管理合同IDECDE40申办预售许可证EDC41填报住宅使用说明书、住宅质量保证书EDC42正式销售EC竣工阶段43分期接通路水电气视讯CE44实测竣工面积IECEC45竣工预检验与质量评定IDCECEEE46竣7、工验收（规划、消防、人防、环保、防雷、电梯、燃气）IEECEEE47报送建设工程档案EEC48申办竣工验收备案证书EC49申办交付使用许可证EC50办理房地产权初始登记EC51竣工决算CCECE52利润分配DCDCDE53遗留问题的处理落实 ECECCE3、项目管理方式采用间接方式：通过各种委托协议和合同，把工程项目的各项任务和管理职责以及各项风险分解到各参与策划和实施的有关机构，项目联合管理办公室进行总体协调和控制，保证项目如期按质建成，并尽可能节省投资。4、项目建设管理制度本项目建设中实行下列管理制度：目标责任制本项目实行项目建设质量、投资、工期目标责任，由联合管理办公室与AAA地产公司和8、BBB签订项目建设管理目标责任书，以落实项目法人责任。本项目作为市交通系统的一个重点工程，建议市交通运输局指定一名副局长直接主抓，帮助、指导联合管理办公室做好项目建设的协调工作。招投标制根据中华人民共和国招标投标法、工程建设项目招标范围和规模标准规定、工程建设项目施工招标投标办法、工商领域企业固定资产投资项目招标投标管理办法和陕西省实施中华人民共和国招标投标法办法的精神，本项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到标准要求的一律进行招标。施工监理制度本项目工程施工监理实行两级监理制度，即总监理工程师及驻地监理工程师；施工质量监督实行三级检测负责制，即施工单位自9、检、驻地监理工程师抽检、联合管理办公室工程部抽检。质量和安全生产责任制在与勘察、设计、施工、监理、检测等单位签订的合同中，明确约定双方的工程质量和安全生产责任；及时组织勘察、设计、施工、监理等与工程建设有关各方进行设计交底和图纸会审；严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的设计图纸和文件资料，建立健全建设项目档案；委托具有相应资质的工程质量检测单位进行建设工程质量检测，并签订书面合同；不得将建设工程的地基基础分部、主体结构分部和屋面工程分部发包给不同的施工单位，不得将建设工程中的一项检测业务拆分委托不同的检测单位。奖惩激励制度按照责、权、利相结合的原则，本项目对联合管理办10、公室采取奖惩激励办法，AAA地产公司和BBB与项目联合管理办公室签订项目建设管理目标责任书，设定奖惩标准，分年度进行考核，对完成目标责任书的给予奖励，完成不目标责任的予以处罚。建议市政府将保证本项目的外部施工环境工作列入各部门的年度考核目标，定期进行考核，对保证完成目标责任书的，由市政府给予政治表彰，本项目按要求给予一定的经济奖励。在工程实施过程中，联合管理办公室将结合本项目工程的实际情况制定工程管理实施细则，明确工程管理、工程质量、工程进度的具体要求。由联合管理办公室对施工单位、监理单位的工程质量、工程进度、工作质量进行考核，对达到合同和规范、标准要求的给予经济奖励。对违反施工操作规程、偷工11、减料、质量达不到要求的行为给予经济处罚，对给本项目工程带来质量隐患或经济损失的严重的行为予以索赔并通报有关部门。联合管理办公室将制定监理工程师管理办法，规范监理人员的工作质量和行为，并按照监理工程师管理办法的要求对监理人员的工作进行定期考核，对表现优秀、成绩突出的监理人员给予经济奖励，对工作不合格的监理人员进行经济处罚或驱逐处理。项目工程建设结束后，将建议市交通局向施工单位、项目经理、监理工程师及设计、管理等有关人员进行表彰。五、工程管理措施1、抓早抓好施工前期准备，为项目全面开工建设创造条件。房地产开发项目的前期准备工作需要较长的时间，在相当的程度上制约了建设工期。因此，一定要抓早抓好企业内12、部决策、土地用途与性质变更、方案设计与评审、施工设计、拆迁、招标签订合同及施工单位进场后的三通一平、临时工程等实施准备工作，通过缩短前期准备工作时间，才能确保按期完成项目目标。BBB系国有企业，以国有资产、国有划拨土地对外投资，将工业用地变为住宅用地等一系列决策、决定必须履行有关的审批手续，如须经职代会审议、报经政府及其职能部门审批等。并且BBB无房地产开发资质，与AAA地产公司联合开发也须政府职能部门审批，否则可能导致联合开发合同的无效，损害有关当事人的利益，影响有关当事人的决策。同时，BBB职工多、困难大，拆迁安置工作量大，政策性强，直接关系到工程造价、工程进度和群众利益，故拆迁工作建议由13、政府统一负责，限期包干完成，一级抓一级，层层落实责任制，杜绝热剩钣，多次反复，一次确认一次性补偿；鉴于须维持BBB的持续生产经营，为降低BBB的损失、防止在岗职工立即下岗，且本项目规模较大，项目一次性整体开工将对开发方带来巨大的资金压力和销售压力。故应对开发进度合理安排，将全部工程分为三期建设：一期为保障性住房和临街西侧商住楼建设，2011年9月前施工单位进入、10月开工建设；二期为中部的住宅开发；三期为东侧临街商住楼开发。根据项目部整体工作计划的安排，尽可能提前组织有关项目的招标投标工作，及早确定中标单位，及时签订合同协议，早期进行前期准备工作。2、加大组织管理力度，把握重点，确保项目顺利实14、施。由于本项目建设周期较长，受国家调控政策、外部市场环境、天气变化的影响较大，要充分考虑项目实施中可能出现的影响因素，加大施工组织力度，把各种影响降低到最小限度：建设高效的管理团队，确保项目管理科学规范。由AAA地产公司委派敬业乐业、建设项目和房地产开发管理经验丰富的职业经理担任联合管理办公室负责人，全面负责项目实施管理工作。BBB委派工作能力强、经验丰富、认真负责的管理人员协助联合管理办公室负责人工作。对项目管理所需的策划、营销、设计、施工管理、财务管理等关键岗人员或由双方从现有人员的委派，或向社会招聘有资质、有经验的专业人员任职。联合管理办公室人员到位后，要分配团队成员角色、建立健全岗位责15、任制，进行专业培训、树立共同目标、完善成员技能、建立内部激励机制、培养相互信任精神，以提高绩效，发挥团体优势。关注国家宏观政策，及时掌握市场动向，适时制定营销策略和促销政策，化解不利影响，实现销售目标。严格控制工程成本，及时筹措建设资金。做好建材价格的分析与预测，必要时以工程暂借款的形式出资支持施工单位提前储备施工材料，防备因物价上涨可能造成的投资增加。加强与气象部门的联系，及时向施工单位提供中长期气象预报资料，做好汛期、严寒施工准备，调整工作计划，采取恰当的防雨、防冷措施，降低雨雪天气对施工进度的影响。3、严格监理制度，确保工程质量，争创一流工程。工程质量是项目建设的核心，是决定工程成败的关16、键，是实现建设监理三大目标控制的重点。为保证工程质量目标的实现，要求监理单位必须坚持“严格监理、热情服务、秉公办事、一丝不苟”的监理原则，按照监理合同和施工规范的要求，制定和完善监理程序。结合本项目工程的特点，编制本项目工程合同要求技术标准，使监理工作程序更加规范化、标准化；由联合管理办公室制定监理工程师管理办法，明确并细化监理工作职责，加强对驻地监理工程师责任和工作质量的管理，对不负责任的监理人员及时严肃处理；坚持实行工地例会制度，监理工作报告制度，持以“主动控制为主被动控制为辅；施工自控为主，监理监控为辅；过程控制为主，产品检验为辅”的监理工作方法，定期开展监理工作交流，不断提高监理工作水17、平。4、对工程质量、廉政建设实行举报，公开接受社会监督。工程建设的腐败是导致工程质量事故的主要原因，在抓好工程质量的同时，必须同时抓好廉政建设。对工程质量和廉政建设实行举报制度，公开接受社会的监督。建设有效举报奖励机制。所有参加本项目工程建设的单位及社会各界，都可以对本项目建设过程中存在的质量和不廉政的问题进行举报或投诉，一经核实，给予举报人一定的经济奖励，并对举报人的情况保密；在每栋楼的适当位置设立公示牌，标明施工单位的名称、资质、施工面积、项目经理、监理工程师姓名及联系电话等内容；在联合管理办公室、监理办公室、施工单位项目部等处设置“工程质量、廉政建设”举报箱，并委托专人负责；聘请BBB的关心本项目建设的热心人士及非施工、监理单位的技术人员担任本项目工程质量、廉政建设监督员，广泛接受社会的监督。