1、靖远钟鼓楼项目业态规划定位方案一、 项目整体策划思路 根据前期市场调研分析，我钟鼓楼项目应采取差异化定位，选择细分市场，树立个性化品牌形象。这样才能更好的发挥项目地段优势，弱化地下商业和无产权等劣势，实现项目快速高溢价销售。 根据目前靖远县城市场消费水平和商业经营格局现状，选择哪部分目标人群、哪个行业作为我项目的核心，将至关项目成败。 我们的总体思路是：将孕婴童一站式消费作为项目核心点，聚合升级县城目前零散、单一、低端的孕婴童市场，将餐饮、娱乐、教育、购物四个板块有机组合。从而使我项目成为当地孕婴童行业的领导者和消费首选目的地。不论从该产业发展前景、市场认可度还是实际执行可行性各方面，我们认为2、是具备实施条件的。其次，作为补充，在其中穿插针对年轻妈妈的相关业种：服饰、鞋包、美容品、饰品等。另外，考虑到县城学生人口庞大，但针对学生的购物场所较少，可在负二楼设立“淘宝街”，经营小饰品、动漫数码产品、服饰、鞋包、精品、玩具等。主要针对初高中学生人群。二、 业态规划原则1、主力店设置在商业体端头，吸引和带动带动人流；2、以餐饮和休闲等黏性业态，带动人气，聚集人流；3、诱导性业态尽量分布在一层，目的性业态可以分布在二层；4、与周边商业格局和人流习惯的互补和融合；5、业态分区考虑横向业态和纵向业态的协调及互补性；6、因为我们项目不同位置物业面积和层高有所差异，需要考虑 不同业态与物业条件的匹配；3、7、体验性业态与购物类业态的比例尽量控制在1:1左右；8、相同或相近业态的统一布置，以便发挥积聚效应。三、 业态规划说明一层：美食街：儿童主题餐饮、美食广场、特色餐饮、特色小吃、饮吧等说明：一层南面紧邻意大利风情街，餐饮店较多，将美食街设置在这里，可以有机融合和吸引地面人群。同时一层南侧铺面层高为7.1米，进深17米，非常适合餐饮业态。设置在一层也有利于油烟的排放。开放式空间也有利于制造商业氛围、集聚人气。该区域将引入一家儿童主题餐饮品牌作为主力店。芭迪熊、宝宝熊、海绵宝宝、动漫主题餐厅等。引入排挡式美食城，吸纳各种特色风味小吃、美食，设置公共就餐区，集聚人气。孕婴童品牌街：孕婴连锁、儿童玩具4、儿童摄影、儿童服装、儿童书店、儿童食品、儿童用品说明：一层北侧设置为孕婴儿童品牌街，因北侧紧邻休闲广场和商业步行街，是人流最为密集的区域。较强的承租力也是将该业态设置在此位置的原因之一。该区域地面开阔的空间具有良好的昭示性。建议作为项目主入口，设立项目案名标志，以及卡通造型等。该区域将引入国内知名孕婴连锁品牌作为主力店。爱婴岛、七色乐园、贝贝熊、孩子王等。围绕主力店设置玩具、服装、摄影等其它儿童业种。潮流街：女性服饰、鞋包、美容化妆品、美甲美容、饰品、十字绣说明：在一层中部设置为潮流街，主要针对带孩子消费的主要人群年轻妈妈们。满足年轻妈妈在孩子游玩和学习中，逛街购物的需要。中部商铺面积较小，5、适合服饰、鞋包、化妆品、饰品等销售。在实际面积上，可以根据孕婴童产品招商情况适当调整。二层：餐饮娱乐区：5D影院、淘气堡、美食广场、饮吧、快餐、轻餐、BB桌游吧说明：二层南面规划为娱乐为主的区域，同一层餐饮和地面意大利风情街有很好的互补和融合性。大开间、大进深的商铺也适合此类业态的物业条件。该业态目的性消费属性较强，又比较吵闹，适合放在二层。成长天地：亲子乐园、早教中心（英语/乐器/声乐/奥数/亲子/体育等）、职业体验馆、DIY（捏泥人/沙画/画瓷娃娃等）说明：二楼北侧设置为儿童教育类业态，同一层孕婴童品牌街在纵向上相互融合互补。教育类业态目的性消费属性强且租金承受力稍弱宜于设置在二层。拟引入红黄蓝、金宝贝、迪士尼英语等早教品牌。淘宝街：饰品、鞋包、服装、美甲、动漫数码产品、十字绣说明：考虑到靖远整体消费水平较低，8000多平方米的体量全部做婴童产品可能难以支撑。而与儿童市场最为接近的是学生市场，且靖远有八所中学数万名初高中学生，但没有专门针对他们的购物消费场所。因此，在二层中部规划了针对学生的淘宝街。产品以新潮、平价为主。项目案名建议：时代壹购-靖远首席餐、购、娱、教一站式商业街从后期经营上看，在整体业态上主要目标群体以0-15岁婴童和孩子妈妈为主，融合了18岁以下学生人群。 广州泉道营销策划有限公司 2014年8月18日