1、资产管理有限公司财务项目制度规范编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: XX财务管理制度政策编号XX001版本编号XX-第1版政策名称财务管理规定(试行)生效日期XX年8月1日政策页数第1页,共6页1. 目的为促进公司业务健康发展，规范公司财务运作，保证公司利益，降低财务风险，完善内部控制制度，特制订本制度。2. 适用范围XX发展商体系各个部门。3. 制度3.1财务管理原则：利益最大化原则：公司所有财务运作中,应在充分考虑效率、风险的基础上，追求公司利益最大化；分级管理原则：公司财务管理分为分管副总、财务副总经理、总经理三2、个级层，不同的级层有不同的管理内容及财务决策权限；两条线管理原则：业务操作部门依据公司业务发展需要，主办各种业务事项，提出财务运作要求；财务管理部作为财务服务与监督部门，依据公司管理规定、合同、协议及市场判断等，对业务部门的财务运做进行专业审核及监督；所有业务操作带来的财务运作，均需经过操作及审核两条线进行平行管理； 事前管理原则；除例常性的日常费用外，其他财务事项均需事前通过合同、协议、专项报告等方式，按业务、财务两条线原则进行事前管理。3.2各级层职责3.2.1业务部门负责人：在部门业务运作中主动进行财务管理，控制财务风险；对本部门业务运作所带来的财务运作的真实性、必要性、合理性负责；财务3、管理部负责人：建立、健全财务管理的内部控制制度，对所有财务事项进行专业审核，并对此承担负责；对业务部门财务事项的真实性、必要性、合理性承担连带责任；分管财务、业务副总级领导：组织、指导财务部门及业务部门的财务工作，对较重大的财务事项进行决策，维护本规定的正常执行；并分别对财务、业务部门负责人的工作责任承担领导责任；总经理：审定重大的非例常性财务事项，除明确规定应报董事会审批事项外，对费用及付款具有最终决定权。3.3解释：财务管理部负责对本规定的解释，现特指财务经理；本制度中的“部门”定义为公司职能部门、项目经理部；各级层人员可以视具体情况，就全部或部分业务的管理权限，临时或长期向下一级管理或业4、务人员授权，但仍应承担相应责任；并在公司内部通报及向财务管理部备案。3.4货币资金管理现金管理(1)财务管理部出纳负责库存现金的日常管理，并不得兼管或临时代理凭证录入、收入、成本、费用台帐（合同）管理、不监管任何购、销业务和实物收发、不兼管财务稽核和不抄寄结算帐户的对帐单；(2)库存现金限额为10,000元，当日结余超出10,000元时，出纳应在当天存入银行账户;(3)出纳每日下班前，必须按现金收支台帐结出当日现金余额，盘点库存现金进行核对，出现差异，出纳应及时查明原因并报财务部负责人进行处理；次日尚不能查明原因、弥补差异的，应及时通报财务副总进行处理；(4)财务管理部负责人（或授权人）应每月5、最后一天、并在当月任意确定一天，监督出纳进行库存现金的盘点，形成盘点记录，相关人员签字后将盘点与核对记录报主管财务副总。(5)对外单位（公司、政府机构等）付款超过500元必须通过银行进行结算，不得支付现金；特殊情况支付现金超出500元的，必须报财务副总批准，超过1万元，需报总经理批准后执行；(6)对外部个人退款，除支付客户已还的按揭退楼款外，原来以银行结算方式进帐的，必须以银行结算方式退款，不得支付现金；原来以现金方式支付的退款以及其他正常业务付款，1万元以上的，必须通过现金存折或汇兑方式支付；客户购房后，以所在公司房改补贴等名义通过银行重复支付购房款并要求公司以现金方式退还已交楼款的，公司原6、则上不予受理；(7)出差人员携带现金数量不得超出按差旅费报销标准中规定的往返交通费、住宿费、预计出差补助等费用；异地随机采购携带现金量不得超过2万元并需财务副总经理批准，超过2万元的，需报总经理批准后方能办理；(8)在公司业务活动中所有正常业务现金收入及其他回扣、好处费等非正常现金收入，都必须及时上交公司财务管理部，公司任何个人及部门都不得不上缴财务而自行支配用于任何开支；XX财务管理制度政策编号XX001版本编号XX-第1版政策名称财务管理规定(试行)生效日期XX年8月1日政策页数第2页,共6页出纳不得接受公司任何级别人员的授意，将现金收入不入公司账而另外设帐管理；严禁部门或个人设立“小金库7、”；(9)除零星现金收入可以补充库存外，所有现金收入应当天送存银行，在银行停止收款后所收进的大额现金，应暂时存入财务管理部开立得存折中，于第二天上班后及时交回财务管理部，禁止在办公区域存放大额现金过夜；(10)出纳员在办理现金收付时，必须检查收付款凭证是否按规定的审批权限及程序经过审批，不得受理未按规定审批的收付款业务；不得受理不完整、不真实、不合法的内外部凭证，并视情况报告财务负责人；(11)出纳员在办理现金收付时，应坚持“当面点清”制度，每笔现金收付后，须加盖“现金收讫”或“现金付讫”戳记；(12)公司不为任何单位和个人套取现金；任何人不得用白条抵充现金；不准因私借支现金。银行帐户管理(18、)新开银行帐户财务管理部必须出具专项报告，说明开户理由、帐户用途，报主管财务副总经理、总经理均批准后方可开户，并严格按照当初开户的用途使用；若新开立共管帐户，还须事先经得财务副总经理同意，并报总经理审批后，经董事会决议通过才能办理；共管帐户完成特定用途后，须及时销户并知会公司副总经理级以上领导；(2)出纳每月终了后5个工作日内， 应根据银行对帐单仔细核对和清理银行日记帐，查明未达帐项及其原因，编制银行存款余额调节表及其说明，报财务管理部负责人及分管副总；财务管理部负责人（或授权人）要对调节表中银行对帐单余额及银行银行明细账余额进行复核，对未达帐项的原因要进行核实；银行存款余额调节表及其说明应每9、年装订成册归档。(3)对存在必要性不强的银行账户要按月及时清理；清理前必须做余额核对清楚、收付单据齐全；(4)节假日销售现场收款确有必要使用个人银行存折的，由财务管理部开设并设置取款密码，银行存折交现场使用；节假日后第一个工作日内现场必须存折交出纳将全部金额转入公司帐户，严禁销售现场用银行存折直接提取现金或对外付款； (5)财务管理部不得将以本公司名义开立的银行账户预留印鉴转交别人使用，除客户购房后退房及正常业务中的保证金、定金等收退外，不得对任何单位或个人发生代收代付、先收后付行为；若确需发生，财务管理部应出专项报告，报财务主管副总批准；超过10万元的，还需总经理批准；(6)出纳在签发支票时10、，必须注明日期、收款人、金额、用途等，并设立专用登记簿，由支票领取人签字登记；严禁签发空白支票、空头支票；特殊情况签发支票不能明确金额或收款人时，必须经财务管理部负责人及财务副总批准；(7)办理各类承兑汇票必须出具专项报告，报财务副总经理、批准同意后方可签发；(8)出纳员须提高技能鉴别客户出具的银行票据、现金等的真伪能力，不确定时，可向有关银行咨询、求助；(9)对外付款、内部转帐、银行间资金调配必须严格按海贸公司费用及财务付款管理制度中规定的审批程序经过审批，出纳应严格把关，确保每笔款项支付单据齐全、审批手续完备、合乎规章，有关领导出差、休假等不在公司期间，应有授权。财务印鉴及票据管理(1)财11、务专用章应当由财务经理妥善保管，人名章由出纳员负责保管；出纳员不得保管或临时代管财务专用章；保管财务专用章的财务经理不得临时代管支票及人名章；(2)原则上财务印鉴不得带出公司，如有需要，需经财务总经理审批同意后方可办理；(3)银行结算票据、财务收款收据等财务票据统一由出纳员保管，不得将财务印鉴预留在空白票据上，财务管理部负责人应定期对此进行抽查；(4)支票、银行汇票、商业汇票等银行结算票据应设立登记簿，实行登记领用制度，详细登记金额、号码、收款单位等内容，并由领用人签字；(5)如遇银行结算票据遗失，直接责任人应立即通知出纳员，并去银行办理挂失手续；逾期未用的银行结算票据，领用人应及时交回出纳员12、，办理注销手续 ；对填写错误、过期失效的银行结算票据， 出纳员应加盖“作废”戳记，连同存根一并保存，不得销毁；(6)签发各类承兑汇票必须得到财务副总经理、总经理同意后方可办理；XX财务管理制度政策编号XX001版本编号XX-第1版政策名称财务管理规定(试行)生效日期XX年8月1日政策页数第3页,共6页(7)收到外单位签发的即期结算票据，应立即向银行申请兑付，并坚持收妥确认原则，未经确认，原则上不得开具收据等确认收款票据；(8)财务管理部负责人应安排定期对银行结算票据的使用情况予以查核；(9)办理外汇业务必须请示财务副总经理、总经理批准后逐步办理，不得擅自与外单位和个人办理调汇业务，在境内不得用13、外汇计价结算。备用金管理 (1)备用金借支应严格按海贸公司费用及财务付款管理制度中规定的审批程序经过审批；(2)备用金借支额度由财务管理部依据有关规定及实际情况掌握；(3)任务完成后一周内备用金借支人应到财务管理部办理报销清还手续。对借款未还清者，不得再借支备用金；对任务完成后超过一个月未归还的备用金,从备用金借支职员下月工资中扣还；(4)职员非公务事项不得从公司借支备用金；(5)职员调离公司时，应还清各种借款，欠款未清者，人事部门不得予以办理调离手续；(6)财务管理部应逐月清理并将备用金结欠情况通报各有关部门和本人。网络结算管理(1)网上银行付款，必须由两人或两人以上经办授权，负责付款的出纳14、员、负责审核的财务经理均为操作人员，严禁设置同一名操作员同时具有经办、审核（授权）之权限；(2)金额在50万元以下的付款由出纳员、财务经理经办和审核；金额在50万元以上的付款还须财务副总经理审核；(3)操作员应妥善保管个人登录名、登录卡及密码。操作员长时间外出，须在财务部负责人监督下书面移交个人登录名、登录卡及密码给指定人员，并由指定人员变更密码后使用；(4)由公司指定专人维护网上银行电脑，禁止操作员以外的任何人使用；3.5应收款项管理3.5.1业务部门为应收款项催收的直接责任部门，主要负责客户信用的审查、应收款项的催收等；财务部为应收款项催收的监督部门及连带责任部门，主要负责应收款项的收取及15、核算、单据的开立、应收情况分析等动态跟踪；3.5.2业务部门在确定销售信用政策、销售付款方式方面充分考虑资金回收风险，尽量减少应收帐款的发生和占压的时间：(1)尽可能鼓励客户采用一次性交清或按揭的付款方式；(2)限制采用分期付款方式，即使采用，销售部必须按银行按揭审查的标准对其进行严格的资信调查，付款期限也应限制在楼宇交工前，并报销售特例由公司批准；(3)禁止采用发展商按揭及发展商代垫首期款按揭的付款方式，若必须采用，需报总经理批准；业务部门在确定合同条款方面充分考虑资金回收风险,明确以下条款,防范非正常应收款项的发生 (1)按揭客户如因客户本身原因造成按揭办理延迟的，客户应承担违约责任，公司16、可向其收取一定金额的违约金，造成公司损失的，还应当负赔偿责任；(2)公司担保的按揭客户在公司担保期内未按期还款使公司遭受经济损失的，逾期未超过一定期限（通常为三个月），应向公司支付延期付款的违约金，超过一定期限（通常为三个月），公司有权配合银行收回其房产；(3)如客户未按合同规定按期给付首期款或分期收款房款的，逾期未超过一定期限（通常为三个月）的，应向公司支付延期付款的违约金；超过该一定期限，公司有权与客户解除合同，并收取违约金；(4)分期付款的客户在办理入伙手续或房产证之前发生拖欠款项的，各单位有权不为其办理直至其给付全部到期应付款和相应的违约金；3.5.4对认购未履约催收无效、逾期一周的，17、销售部应在公司有关法律人员配合下，采用特快专递形式发出催款通知书；逾期两周，按楼宇认购书约定收取滞纳金，再发罚款通知书；若仍收不回，销售部应在公司律师的配合下，电话通知客户后，根据楼宇认购书约定相应采取没收定金、将房屋另行出售；3.5.5在各种应收款项（包括按揭欠款）到期前一日，业务经办部门应及时向客户联系付款，积极催收；超过三个月仍无法收回的，业务部门应将其及时移交法律部门，由公司律师采用特快专递形式发催款书面函；若仍收不回的，则按合同中相应条款追究法律责任；3.5.6房产销售业务客户应收款项未收齐的（包括补产权面积款），不得为客户办理入住手续或房产征；XX财务管理制度政策编号XX001版本18、编号XX-第1版政策名称财务管理规定(试行)生效日期XX年8月1日政策页数第4页,共6页3.5.7 财务管理部应加强应收款项的动态分析与通报，督促有关业务部门解决应收款问题： (1)按月向公司反应按揭担保量、按揭客户逾期情况等动态情况，通报公司总监级以上领导； (2)半月向公司通报一次认购未履约情况、逾期应收款情况；逾期应收款情况应按1个月内、1-3 个月、3-6个月、6-12个月、1-2年、两年以上进行帐龄分析；3.5.8超过1年的应收款项，应列为遗留问题，并由行政部门（法律事务人员）参与催收；对逾期超过十八个月、单个客户欠款或由于同个项目同种原因欠款累计超过100万元的，应成立由行政、销售19、业务、财务部门有关人员组成的清欠小组专门负责催收；3.5.9财务管理部应按季度对应收帐款进行全面清查，对帐龄过长（一般为3年以上）已采取多种措施，确实无法收回的款项，应由业务部门确认、行政部门（法律事务人员）出具详细说明、本单位总经理签字，报董事会及当地税务主管部门批准后作坏帐损失处理，并设置坏帐登记簿对其进行登记。3.5.10业务部门有关人员辞职或调动工作，须收回自己经手的责任债权，如有特殊情况未收回，须经总经理批准，在取得客户承付声明并将情况交接清楚后，人事部门才可予以办理调离手续；3.6实物资产管理固定资产管理(1)使用年限超过1年、单位价值2,000元以上的有形资产，均列为固定资产管理20、；固定资产分房屋建筑物、机械设备、运输设备、电子设备、其他5类；(2)购置与验收(A）固定资产的购置原则上采取招标或询价的方式购置，一般应由使用部门提出申请，按规定的审批权限进行审批后，由行政部门负责购买、使用部门验收；验收后填写验收单，并由实物管理部门明细登记且明确实物责任人后投入使用；(B）固定资产购置的经办人应在购置完成后持“购置固定资产审批报告”、“验收合格单”及有效税务发票到财务部办理报帐手续，财务部门须查验上述手续是否完备并核对购入资产的内容、附(备)件、价格等与合同、发票、单据一致后方能入帐；(C）由于采用分期付款或其他原因，在固定资产验收并投入使用后，尚未取得发票时，财务部门应21、依据“购置固定资产审批报告”，“验收合格单”，并注明暂时未取得发票的原因，预计取得发票时间，回收发票责任人等，办理报销入帐手续；已完工的在建工程，应及时办理结算及验收手续，转入固定资产。(D）购置固定资产，不得以个人名义定购、办理产权登记、注册等；(3)购置计划与审批权限(A）行政部门应在每年初统计、编制当年公司固定资产购置计划，报财务管理部、主管副总审批后，报总经理批准，计划应详细列示所购资产的名称、单价、金额、增购原因等；(B）固定资产购置时，使用部门应出具专项报告，报财务管理部、财务副总经理审批后方可购置；其中，购置房产、汽车、办公室装修、电脑、软件还需报总经理批准；(C）自建物业转为固22、定资产的，不论价值大小视同外购，按规定程序报请审批后转账；(D）报废、转让固定资产，以及固定资产盘盈、盘亏的，由行政部门、财务管理部、财务副总经理审批；超过10万元以上的，报总经理审批后，方可处理；(4)日常管理(A）财务管理部应建立固定资产明细分类帐，行政部门应建立固定资产卡片，详细记录固定资产名称、规格型号、使用单位责任人、投入使用日期、原始金额、维修记录等情况；使用部门应指定责任人，负责使用管理及日常维修、保养；财务、实物、使用部门应至少半年核对一次，做到帐、卡、物相一致。(B）固定资产每年至少盘点清理一次，由行政部门组织、财务管理部配合，检查资产使用情况，编制固定资产清查盘点明细表，并23、写出书面报告，对盘盈、盘亏的资产要找出原因和责任人等，按规定的审批程序和权限，报有关领导和部门批准后处理；(C）对长期闲置的固定资产，行政部门、财务管理部应通过置换、出售等方式寻求变现；对暂时不能变现的闲置房屋等固定资产，应积极寻求出租；(D) 对不能正常使用，无修复价值的固定资产，要及时办理报废手续；固定资产的报废、转让，均需按规定的审批权限审批后方能办理。(E) 对因使用、保管不善而造成的固定资产损坏或丢失，由有关责任人员按责任大小以重置价值进行赔偿；(F) 财务管理部应按规定正确计算固定资产折旧,对已提足折旧仍有使用价值的固定资产,不得办理报废手续;已无使用和修复价值但尚未提足折旧的固定24、资产，可按规定的权限审批后报废； XX财务管理制度政策编号XX001版本编号XX-第1版政策名称财务管理规定(试行)生效日期XX年8月1日政策页数第5页,共6页(G）企业房屋类和运输类固定资产应办理财产保险；存货及其他资产管理(1)财务管理部应正确进行存货的分类及核算；对地产项目在建、完工等存货，要建立辅助台帐，同时进行面积、金额核算，并详细记录房号、面积、合同号、销售单价、回款情况及销售成本结转情况；及时与有关帐户核对，不得产生帐外存货或面积差。(2)视同存货管理的配套资产，应办理合法的产权手续；委托物业公司或第三方经营时必须按法定程序签定合同或委托书，以明确管理责任和收益权；(3)非地产项25、目存货必须建立收、发、存台帐，取得或编制原始凭证和记录，原则上，使用部门提出购置审请并验收，工程管理部或行政部门负责购置，财务管理部负责监督审核；(4)存货的实物管理部门应每半年一次，会同财务管理部门组织存货的全面清查、盘点，按最小单元分别纪录存货的位置、使用状况等情况；(5)对于长期积压的存货，有关业务部门应采取积极盘活措施，对于长期积压的住宅商业办公楼宇，在盘活前应积极组织出租；(6)对于在存货清查盘点中发现盈、亏或毁损情况，应查明原因和明确责任，保管部门应出具专项报告，报财务管理部、副总经理审批，金额超过5万元，还应报总经理审批；(7)已计入公司各项费用的样板间资产、低值易耗品、办公用品26、（用具）等，购入时，原则上由使用部门提出申请，按公司费用及付款管理制度报批后，由行政部门购置，使用部门验收，行政部门、财务管理部应设置台帐进行管理，并定期盘点；(8)项目开发、处理客户投诉等业务中，因特殊原因形成的归公司所有的资产，经办部门在确定资产归属公司时，应及时向财务管理部申报，并视同公司资产设台帐进行管理；(9)所有属于公司的资产，任何部门及个人不得随意处置；对暂时公司经营中不需要的资产，有关业务部门要积极提出处理意见，报公司批准后才能处理；(10)员工调离公司，单价超过50元的办公用品（用具）、所经管的公司资产需交接清楚后，人事部门才能予以办理调离手续；3.7销售管理3.7.1项目开27、盘前，销售管理部应根据经营计划和市场情况及楼盘位置、景观、朝向等，逐套提出销售楼盘定价建议及一般性折扣比例，报财务管理部审核，并经副总经理及总经理审批后报财务备案执行；3.7.2除符合公司销售定价及一般性折扣比例的销售业务外，特殊折扣、退换房、更名、变更合同内容等，销售部必须按公司有关销售管理规定，向财务管理部申报特例，严格按照公司有关管理程序审批后方可执行；销售业务中的认购合约、销售合同、有关特例审批等，销售部应及时向财务管理部备案3.7.3原则上，除符合有关法律及合同规定、公司有过失及在按揭销售方式下因客户原因不能办理按揭、客户又拒绝更改付款条件的情况外，不予办理退房；畅销的单元换成滞销的28、单元，不予办理调房；客户按合同约定时间有逾期的款项未清、未在“认购书”约定的日期内签订销售合同、有其他违反“认购书”规定的行为之一的，不予办理换房；3.7.4属客户意愿的退换房原则上不予办理。确实无法规避时，在不违背有关法律及合同规定的条件下实行有偿办理，视情况收取违约金、手续费或没收定金；在公司资源许可并确保公司利益的条件下，可接受客户的委托代售，但须签订“委托协议”以明确双方的法律关系和手续费比例并报公司批准，严禁现场销售人员私下代理客户售房，或利用工作之便，违背规定的程序办理退换房或更名，协助客户或个人谋取非法利益。换房后的退款按原客户交款方式退还，属客户委托代售的退房必须再次售出后方可29、退款；退房时如果尚未签订销售合同，属公司责任的退还全部定金，属客户责任的没收全部定金（认购书中另有约定除外）；退房时如果已经签订销售合同，属公司责任的不收取任何费用；属客户责任的公司折价回购，公司与客户商谈确定折价比例，但最少不低于总房价的10%；在签订销售合同之后，因客户的特殊情况不得不必须换房时，在不损害公司利益的条件下，收取不低于总房价3%的手续费；在签订销售合同之前，客户非直系亲属之间的更名，收取总房价1%的手续费；关系客户购房的折扣比例，可比一般折扣比例增加最多3个百分点；集团购买或客户一次性批量购房（至少3套），可视具体情况决定是否给予适当优惠，具体折扣比例可根据成交数量按“利益最30、大原则”审慎拟定；销售部门应按月向财务管理部和总经理书面报送销售退换房统计表；应按月编制销售特例统计表并报财务管理部、副总经理、总经理；财务管理部应加强销售业务的监控与分析：XX财务管理制度政策编号XX001版本编号XX-第1版政策名称财务管理规定(试行)生效日期XX年8月1日政策页数第6页,共6页(1)每天向公司提交销售统计表；(2)在月、季度、年末的第2个工作日内，提交月（季度、年）销售统计表，并提交销售情况分析简报，对销售成交情况、可售资源情况按组团、户型等进行分析，并对销售部执行公司定价及折扣等销售政策、执行销售管理规定等情况进行总结。3.8计划管理公司整体经营计划管理：(1)财务管理31、部应综合考虑公司利润要求、公司现有资源情况、新项目发展计划、遗留问题情况等，编制公司滚动的、动态的三年经营计划；并在每年11月份初报公司高管层讨论批准后，报总经理批准执行；(2)财务管理部应按月分析、检讨长、短期经营计划的执行情况，编制经营计划执行情况通报，从项目销售、成本、工程进度、新项目进展、费用计划等方面，分析长短期经营计划执行情况偏差，通报公司高管层；(3)在经营计划出现较大偏差、利润缺口超出当年利润总额10%时，财务管理部要组织相关专题会议，调整经营计划，在得到公司高管层同意后，正式向总经理提出申请；资金计划管理(1)财务管理部应依据销售、项目开发计划及其他资金情况，按收支细目，详细32、编制公司两年内资金计划，其中最近3个月按月反应，第2年按年反应，其余按季度反应，并以月为最小单位，滚动调整，动态反应；(2)年度及最近三个月的滚动资金计划应报财务副总经理批准后，按要求报总经理；年度资金计划发生较大调整时，要及时通报公司总经理；(3)每月末、季度末、年末5日内，要对当月（季、年）的资金计划执行情况向公司高管层进行通报分析，说明资金运作中存在的主要问题并提出建议；费用计划(1)财务管理部应在每月初，与各个部门确定当月费用计划，并报财务副总经理审批后执行；(2)财务管理部应加强计划执行情况的分析，按月编制费用情况通报公司高管层；3.9其他财务管理3.9.1公司资金出现缺口时，可向有关银行办理借款工作，借款到位后，财务管理部严格按借款用途投放使用资金，严禁挪为它用；3.9.2财务管理部应以维护公司信誉为首要原则，及时办理银行借款到期归还、展期，避免罚息、拖欠借款事件的发生。3.10附 则本制度未涉及或未尽的财务管理事项，按天津海贸物业发展有限公司的其他管理制度或国家有关规定执行；本制度自XX年8月1日试行，由财务管理部负责解释和修订；