1、重庆照母山项目概念方案设计2018.08院 景前期分析BACKGROUND院 景项目区位区域交通LocationTransportation区域周边路网丰富，用地东侧有星光大道连接主城各区，北部临近金州大道连接城市东西方向。基地距离轨道交通五号线和六号线站点最近距离为2公里，相对较远。项目用地位于重庆市两江新区人和街道大竹林组团，星光大道西侧，金州大道以南，照母山森林公园以北。本案地处照母山板块核心区域，距照母山直线距离约1公里，坐拥照母山森林公园良好的生态环境；南侧紧邻北区“光电园”核心居住区、且自星光大道向南直接连接“观-新-财”城市核心。工作/居住属性双高，地块优势明显。板块定位上位规划2、OrientationMaster Plan照母山板块以科技办公产业楼宇为依托，推进金州商圈、金山商圈、科技创业孵化园、互联网产业园、软件产业园等项目建设，重点布局总部经济、金融服务、科技服务、软件及信息服务、文化创意、高端商贸商务、跨境电子商务等产业和业态，建设楼宇型总部经济集聚区和科技、金融商务中心。本案作为面向产业中心的中高端人群，具有很大的目标储备人群。居住用地居住用地居住用地居住用地居住用地居住用地居住用地居住用地商住混合用地农林用地农林用地农林用地工业用地工业用地工业用地城市轨道交通用地工业用地体育用地医疗卫生用地商业用地商业用地文化设施用地居住用地居住用地中小学用地中小学用地照母3、山片区是集科技产业、商业、文化和居住生活为一体的城市综合服务区，生态环境好，配套设施完善，是城市中心区不可多得的宝贵居住片区，潜力巨大。周边项目周边项目Project AroundProject Around照母山板块规划打造为高品质住宅区和内陆开放型经济示范区，发展格局已初步成型，配套逐渐完善。区域供地平均容积率在2.3左右，聚集了众多知名房企，2018年1月龙湖再进照母山，楼面价11393/平方米，创下最高纪录。东原湖山樾二期高层康田蔚蓝海康田蔚蓝海融创凡尔赛恒大世纪城恒大御府照母山居住片区逐渐成熟，邻近本案的楼盘东原和康田，高层为刚需房，整体品质不高，且容积率高于本案，楼层高度比本案高，4、其他楼盘如融创凡尔赛为法式风格，恒大为田园风格，整体区域风格混乱，且部分品质不佳。周边环境周边环境Environment AroundEnvironment Around项目用地长边朝向东南，具有非常好的朝向，东面北面分别受星光大道和金州大道两条主干道噪音干扰，用地内部景观视线有限，只有东南可以眺望湖面，南部角可以眺望长田沟水库，西北角可以眺望九曲河湿地公园，其他方向均被周边建筑阻挡。设计条件ConditionSITE1SITE2S=41245G8-1/05G8-2/05S=21450270M130M160M255M125M170M180M 总用地面积：62600 建筑面积：95700 容积率5、：1.53 建筑密度：35%住宅建筑净密度：30%绿地率：30%建筑限高：40M 调整后地块范围线本案用地包含大竹林组团G标准分区G8-1/05与G8-2/05两个R2-二类居住用地，合计占地62600，总计容面积95700，容积率1.53。在满足规划条件的情况下，我们对两个地块中间的市政道路进行了适当的调整；平衡了两个地块之间的面积；为下一步的规划设计提供了一个有利的条件。155M（调整后为36238）（调整后为26522）地块价值Site Value项目周边已有成熟的设区及配套，但社区品质较差，地块价值向内逐步递增；另外地块周边尚有20万方集中商业、东原配套商业待建，区域商业体量趋于饱和。6、住宅价值区域20万方集中商业（未建成）社区底商社区底商配套商业（未建成）高 低项目用地场地现状Site Condition282281291286.529630530034342121肖家沟二支路星光大道肖家沟西支路肖家沟北路280280280302298285本案用地为东西走向狭长地块，场地内部条件较为复杂；可概况为两个台地；台地间最大高差约25米。目前场地是一片荒地；周边路网初步成型；南侧康田蔚蓝海、东原星樾住宅小区已建成，东侧医院和商业以及星光大道正在施工中。SITE1SITE2市政道路凹地台地场地竖向Vertical 场地1-1剖面示意图 场地2-2剖面示意图 场地3-3剖面示意图 场7、地4-4剖面示意图290300298300286.5282304291280300296281280282290300280294300285290280290295.5284.5301283282281296291305300286.5星光大道星光大道星光大道市政道路肖家沟北路市政道路肖家沟北路肖家沟北路肖家沟二支路肖家沟二支路肖家沟西支路肖家沟西支路肖家沟二支路市政道路本案用地内部高差较大，与城市道路关系较为复杂。在城市鼓励建设开敞车库的背景下，我们部分消减了场地西北侧台地以回填了场地东南侧的凹地，并将场地梳理为四个台地，自然形成开敞车库。肖家沟二支路星光大道肖家沟西支路肖家沟北路市政道路8、星光大道肖家沟西支路社区服务道路公共服务道路城市主要道路市政道路肖家沟北路肖家沟二支路金州大道SITE1集中商业文体停车场社区社区配套商业社区医院SITE2场地交通Internal Ttransportation地块周边路网目前尚未完全成型。可以经由肖家沟西支路间接接入星光大道和金州大道两条城市主干道。结合周边地块属性，可以将周边道路分为城市主要道路、公共服务道路以及社区服务道路三种不同功能偏好的道路类型。SITE1SITE2主入口适宜区域 主入口 幼儿园选址 体验馆选址 售楼部、会所、幼儿园适宜区域 开口设置Entrance Choose社区服务道路沿线是小区主入口、售楼部会所幼儿园等小区配9、套服务设施布置的主要适宜位置。所具备的优势需克服的问题1、地处市中心，居住用地稀缺，照母山居住片区仅有的豪宅宝地，潜力巨大2、周边配套齐全、资源优质3、完善的道路体系，车行可达性高4、用地相对方正，土地利用效率高1、外部景观资源有限，可参与性不高2、用地周边城市形象有待提升3、道路临近城市主干道，噪音干扰4、场地部分高差大，两块地之间如何衔接地段价值周边景观配套完善品牌价值BrandValueServiceAroundLandscapeTownscapeHousing地段价值北环最后的巴尔乔亚，照母山科技生态城居住片区仅有的豪宅宝地之一。周边景观离照母山森林公园一公里，但周边楼盘挡住了景观视野10、。配套完善邻近人民医院，文化设施，商业，学校，配套资源优质、完善。品牌价值万科，作为中国房地产的领头人，品质保证。总结 Summary总结Summary规划设计MASTER PLAN院 景甲方诉求Demand of Proprietor项目客群为北区从事高新技术产业的中高级改善客户，项目将成为万科在重庆区域面向未来，创新突破的新一代先锋改善型居住项目。具备创新和适度超前的设计理念，引领都市居住体验。甲方诉求Demand of Proprietor强排预算强排预算Capacity CalculationCapacity Calculation高层+叠拼洋房规划用地（亩）总用地面积()指标类型容积11、率总建筑面积()计容建筑面积()地上建筑面积()地下建筑面积()绿地率(%)建筑密度(%)车位数（个）政府规定值1.539570030%35%1.52.5个/户设计值1.53 131,552 95,52895,528 36,024 35%26%948 产品类型产品占地面积()建筑面积()建筑面积占比%标准层建筑面积()栋数层数户数销售单价（元）货值（万元）住宅高层 7,040 75,60079.1%400 16 12 378 22,000 166,320住宅叠拼 9,120 18,24019.1%380 24 5 96 28,000 51,072配套幼儿园 2,400 1,6881.8%62512、 1 3强排测算指标表94 62,600规划用地（亩）总用地面积()指标类型容积率总建筑面积()计容建筑面积()地上建筑面积()地下建筑面积()绿地率(%)建筑密度(%)车位数（个）政府规定值1.539570030%35%1.52.5个/户设计值1.53 132,178 95,69895,698 36,480 35%24%960 产品类型产品占地面积()建筑面积()建筑面积占比%标准层建筑面积()栋数层数户数销售单价（元）货值（万元）住宅洋房 14,773 94,01098.2%395 34 7 476 25,000 235,025配套幼儿园 2,400 1,6881.8%625 1 3强排测13、算指标表94 62,600优势：1、高低配，户型产品丰富性2、叠拼产品增加了溢价优势：1、户数最多，货值最大化劣势：1、货值没有最大化2、高层需要布置板式、布局较紧凑3、高低配布置在一个地块，规划难通过。劣势：1、建筑密度高、布局紧凑2、产品单一、与周边竞争性不高3、临道路户数多强排预算强排预算Capacity CalculationCapacity Calculation高层规划用地（亩）总用地面积()指标类型容积率总建筑面积()计容建筑面积()地上建筑面积()地下建筑面积()绿地率(%)建筑密度(%)车位数（个）政府规定值1.539570030%35%1.52.5个/户设计值1.53 1314、1,408 95,68895,688 35,720 35%14%940 产品类型产品占地面积()建筑面积()建筑面积占比%标准层建筑面积()栋数层数户数销售单价（元）货值（万元）住宅高层 8,800 94,00098.2%400 20 12 470 22,000 206,800配套幼儿园 2,400 1,6881.8%625 1 3强排测算指标表94 62,600优势：1、规划用地宽裕，楼栋之间间距大2、可以打造大尺度的公共花园3、端户较多，户型组合货值溢价想象空间大劣势：1、货值没有最大化2、高层局部噪音影响明显3、容易形成对视总结周边别墅产品存量高，去化慢，市场导向下，高低配不适宜，并且高15、低配品质不高，界面乱在规划容积率1.53的情况下，扣除幼儿园，会所所占用地，高低配和洋房布局拥挤，公共花园小全高层布置，视野开阔，具备更多的灵活性，产品创新可能性多、更多的溢价想象力Strategy设计策略Strategy通过内向造园创造大尺度花园，塑造公园里的生活设计策略规划概念Concept of Plan规划概念Concept of Plan2、周边界面围合强，形象差，用地内部围合形成大花园。1、强排布置全高层3、板点结合，增加总图布置的灵活性，创造流动的花园空间。4、错位布置，最大范围扩大每栋楼的景观视野。总平面图Site Plan总平面图Site Plan规划条件设计数值单位备注6216、60062600474户1517人133115.0095700.003741593559.722140.281）幼儿园18002）消防控制室1203）物业管理用房400.00按0.3%配置4）社区服务用房100按每100户20平方米配置5）入口大堂10006）会所520.2801）商业02）办公03）公寓0374151）地下车库35649.162）设备用房1765.84计入建筑面积，不计容计入计容率，不计建筑面积9570095700.00不得大于1.531.53不得大于3519.17%不得小于3030%1069辆0辆1069辆限高40米39.45m室外室内建筑高度（层数）（注6）其中其中其中其17、中5、架空层（注5）停车位地上建筑面积地下建筑面积1、居住（注2）2、配套用房（注3）3、公建（注4）6、超阳台面积总计容建筑面积容积率建筑密度绿地率4、地下室其中建设工程（方案）技术经济指标一览表项 目建设用地面积居住户数居住人口（注1）总建筑面积总体指标Index鸟瞰图Aerial View鸟瞰图Aerial View 产品设计ARCHITECTURE DESIGN院 景甲方诉求Overall Strategy照母山板块住宅成交改善占比最高，但别墅的存量高，去化慢，根据市场改善客户的反应以及本案自身的高要求，本案定位主力户型为大平层。产品定位Product OrientationCHONG18、QING案例分析Case Study案例研究Case Study中海寰宇天下2016年面积段：套内100-230平方米优点：一、江北嘴得天独厚的景观资源二、平层户型设计、朝向好，视野开阔三、品质保证缺点：一、交通出行不便，周边配套不完善二、户型设计品质感较差大面宽+小进深龙湖舜山府2017年面积段：套内130-350平方米优点：一、邻近照母山，具有优秀的外部景观资源二、大平层户型的极致设计三、舒适度全面超越竞品四、品质保证+营销宣传缺点：一、交通出行不方便，生活配套不够完善二、总图布局楼间距小，对视严重，缺乏景观延展空间大平层+大横厅案例分析Case Study案例研究Case StudyCH19、ONGQING龙湖九里晴川揽境2018面积段：套内130-190平方米优点：一、灵动的总图设计二、户型的创新和再设计，注重居住体验三、空中院子的花园理念，熟谙市场需求四、品质保证+营销宣传缺点：一、地理位置较远、交通出行不方便二、空中庭院通高空间局促，客厅餐厅衔接较窄，客厅采光不佳，体验较差大平层+空中花园案例分析Case Study案例研究Case StudyCHONGQING案例分析Case Study案例研究Case Study美国ONE57公寓2015年设计师：包赞巴克优点：一、优秀的外部景观资源二、产品户型的极致设计三、前卫的建筑设计带来溢价四、开敞的室内空间五、270超大的景观视野20、大平层+景观视野THE WORLDTHE WORLD案例分析Case Study案例研究Case StudyLeedon Residence2017年设计师：SCDAAchitects优点：一、产品丰富性，两卧、三卧、四卧、空中豪宅、以及花园豪宅二、270超大的景观视野三、6米层高的客厅设计，空间开阔大气四、静谧、休闲风格的景观设计五、垂直空中花园设计大平层+居住体验发展趋势Development Trend2016年2017年2018年国际未来大面宽+小进深大平层+大横厅大平层+空中花园大平层+居住体验大平层+？中海寰宇天下龙湖舜山湖龙湖九里晴川揽境纽约ONE57NEXT?发展趋势Devel21、opment Trend设计策略Strategy设计策略Strategy通过多层次景观引入创造多维度院景居住体验BRINGINMULTILEVELLANDSCAPE，CREATEDIMENSIONALCOURTYARDLIVINGEXPERIENCE户型生成UnitGenerate户型生成UnitGenerate1.传统单景观面平层6.错位布置形成通高空中院落7.叠加形成住宅标准层8.底层和顶层形成局部跃层户型9.细化立面及入口空间10.引入垂直景观2.多景观面为导向布局3.形成中心院落及景观阳台4.风车状布局形成更多景观面5.室内功能空间划分户型生成UnitGenerate户型生成UnitG22、enerateLIVEINTHEPARK，EXPERIENCEINTHECOURTYARD公园里的生活，院景居住体验户型分布UnitDistribution户型分布UnitDistribution类型户数户数配比面积面积配比户型A6313.46%1562416.79%户型B5711.97%1402215.07%户型C61.28%21902.35%底层可变户型61.28%24002.58%户型D16835.90%3192034.31%户型E16835.90%2688028.89%合计468100%93036100%户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign户型设计户型AUnitPlan23、户型设计UnitDesign建筑面积：248.00套内面积：221.32得房率：89.24%阳台面积（计半面积）：33.20阳台面积（计全面积）：18.85飘窗赠送面积：11.60户型特点：270景观客厅和主卧8.7*7.2m方厅41豪华主卧套房21米超长景观阳台2层通高空中花园电梯独立入户室内飘窗阳台（半面积）阳台（全面积）户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign建筑面积：246.00套内面积：219.53得房率：89.24%阳台面积（计半面积）：32.90阳台面积（计全面积）：16.89飘窗赠送面积：11.60户型特点：270景观客厅和主卧8.7*7.2m方厅41豪华主卧套房224、1米超长景观阳台2层通高空中花园电梯独立入户室内飘窗阳台（半面积）阳台（全面积）户型B户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign套型房间轮廓线面积(）阳台全面积（）套内面积（）套数（套）实得面积（）建筑面积（）公摊面积（）飘窗面积（）不计面积电梯厅面积（）不计销售面阳台计面积所占套内面积比例其中阳台计全面积（）本层得房率四室三厅三卫235.9832.9219.531255.61246.0026.4711.608.0314.99%16.89四室三厅三卫237.9233.2221.321257.55248.0026.6811.608.0315.00%18.85合计473.895666.125、440.852513.16494.0046.1323.2016.0689.24%飘窗飘窗阳台（半面积）阳台（半面积）阳台（全面积）户型A户型B户型设计UnitDesign户型设计UnitPlan建筑面积：365.40套内面积：312.46露台赠送面积：118.63飘窗赠送面积：11.60通高赠送面积：60.43户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign户型特点：270景观客厅和主卧8.7*7.2m方厅61豪华主卧套房21米超长景观阳台两个超大露台空中泳池户型C室内室内飘窗露台（不计面积）露台（不计面积）露台（不计面积）通高（赠送）户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign户26、型设计UnitPlan户型设计UnitDesign建筑面积：188-194.52（根据造型变化）套内面积：162.64得房率：83.61%阳台面积（计半面积）：24.30阳台面积（计全面积）：10.20-19.56飘窗赠送面积：8.40户型特点：270景观客厅和主卧7.5*6m方厅39豪华主卧套房18米超长景观阳台2层通高空中花园电梯独立入户室内室内飘窗飘窗阳台（半面积）阳台（半面积）阳台（全面积）阳台（全面积）阳台（全面积）户型D户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign建筑面积：162.91套内面积：136.21得房率：83.627、1%阳台面积（计半面积）：20.40阳台面积（计全面积）：5.72飘窗赠送面积：10.56户型特点：270景观客厅和主卧7.5*6m方厅34豪华主卧套房10米超长景观阳台2层通高空中花园电梯独立入户室内飘窗阳台（半面积）阳台（全面积）户型E户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign套型房间轮廓线面积(）阳台全面积（）套内面积（）套数（套）实得面积（）建筑面积（）公摊面积（）飘窗面积（）不计面积电梯厅面积（）不计销售面阳台计面积所占套内面积比例其中阳台计全面积（）本层得房率三室两厅两卫146.4120.4136.211164.22162.9126.7010.567.2514.98%5.28、72三室两厅两卫174.7924.3162.641190.44194.5231.888.407.2514.94%19.56合计321.244.7298.852354.66357.4346.1318.9614.5083.61%户型F户型E飘窗飘窗阳台（半面积）阳台（半面积）阳台（全面积）阳台（全面积）户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign套型房间轮廓线面积(）阳台全面积（）套内面积（）套数（套）实得面积（）建筑面积（）公摊面积（）飘窗面积（）不计面积电梯厅面积（）不计销售面阳台计面积所占套内面积比例其中阳台计全面积（）本层得房率三室两厅两卫146.4120.4136.211164.29、22162.9126.7010.567.2514.98%5.72三室两厅两卫174.7924.3162.641190.44194.5231.888.407.2514.94%19.56合计321.244.7298.852354.66357.4346.1318.9614.5083.61%户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign户型设计户型F跃层户型UnitPlan户型设计UnitDesign户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign户型特点：270景观客厅和主卧8.4*6.9m2层通高方厅39豪华主卧套房23米超长景观阳台赠送面积多2层通高空中游泳池建筑面积：251.65套内30、面积：219.95得房率：87%挑空赠送面积：46阳台面积（计半面积）：33.43阳台面积（计全面积）：25.15室内室内通高（不计面积）阳台（半面积）阳台（全面积）阳台（全面积）户型E户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign通高（不计面积）通高（不计面积）阳台（半面积）阳台（半面积）阳台（全面积）阳台（全面积）户型F1户型F2户型F3户型F4方案解读DESIGN ANALYSIS院 景总平面图Site Plan总平面图Site Plan景观绿化Landscape效果图Rende31、ring通过规划围合形成内向的大尺度花园，竖向延伸打造垂直庭院，塑造公园上的生活住区，建筑错位布置，最大化每栋楼的景观视野，打造生态、舒适的绿色住区。视距分析Stadia效果图Rendering板点结合，错位布置，扩大每栋楼的视距，最大化景观视野。视距从60m到120m，视野非常开阔，空间大气。72m60m114m至场地外至场地外至场地外至场地外至场地外至场地外至场地外100m120m46m95m120m60m77m界面分析Interface Analysis界面分析Interface Analysis板式布置在用地外侧，点式错位布置在中心，阳台和空中花园朝向内部大花园，临街面立面公建化，干净32、整洁，形象大气。共建化立面采用super flat理念进行设计，弱化竖向线条，强化横向面宽，整体呈现玻璃幕墙的效果，使三维建筑呈现二位平面的感官体验，并且通过纯净的色彩和材料运用，使建筑立面更加精细、通透、轻盈。从而进入一个更宽广的空间，使人获得一种超越空间，打破界限的体验感。场地剖面Site Section场地剖面Site Section交通分析Transportation竖向分析Vertical Design人行出入口车库出入口城市道路住区人行道路消防分析FireAnalysis分期建设Stage消防车出入口消防救援场地消防车道示范区一期建设二期建设示范区一期二期体验馆设计 Experie33、nce Pavilion体验馆设计Experience Pavilion销售签约流线生活体验流线体验馆设计 Experience Pavilion入口设计Entrance Design入口设计Entrance Design入口大堂景观水面景观中庭屋顶绿化车库出入口景观庭院入口设计Entrance Design车库设计GarageDesign车库设计GarageDesign地下车库出入口地下车库范围车行流线建筑立面Facade建筑立面Facade居住体验多样化景观视野最大化品质形象精致化庭院空间私享化空中花园花园庭院配套服务空间格局回家路径设计回顾Design Summary设计回顾Design Summary鸟瞰图Aerial View 2018.08