1、重庆照母山项目概念方案设计 2018.08 院 景 前 期 分 析 BACKGROUND 院 景 项目区位区域交通LocationTransportation 区域周边路网丰富，用地东侧有星光大道连接主城各区，北部 临近金州大道连接城市东西方向。 基地距离轨道交通五号线和六号线站点最近距离为2公里，相 对较远。 项目用地位于重庆市两江新区人和街道大竹林组团，星光大道 西侧，金州大道以南，照母山森林公园以北。 本案地处照母山板块核心区域，距照母山直线距离约1公里， 坐拥照母山森林公园良好的生态环境；南侧紧邻北区“光电 园”核心居住区、且自星光大道向南直接连接“观-新-财”城 市核心。工作/居住属2、性双高，地块优势明显。 板块定位上位规划OrientationMaster Plan 照母山板块以科技办公产业楼宇为依托，推进金州商圈、金山 商圈、科技创业孵化园、互联网产业园、软件产业园等项目建 设，重点布局总部经济、金融服务、科技服务、软件及信息服 务、文化创意、高端商贸商务、跨境电子商务等产业和业态， 建设楼宇型总部经济集聚区和科技、金融商务中心。本案作为 面向产业中心的中高端人群，具有很大的目标储备人群。 居住用地 居住用地 居住用地 居住用地 居住用地 居住用地 居住用地 居住用地 商住混合用地 农林用地 农林用地 农林用地 工业用地 工业用地 工业用地 城市轨道交通用地 工业用地 3、体育用地 医疗卫生用地 商业用地 商业用地 文化设施用地 居住用地 居住用地 中小学用地 中小学用地 照母山片区是集科技产业、商业、文化和居住生活为一体的城 市综合服务区，生态环境好，配套设施完善，是城市中心区不 可多得的宝贵居住片区，潜力巨大。 周边项目周边项目Project AroundProject Around 照母山板块规划打造为高品质住宅区和内陆开放型经济示范 区，发展格局已初步成型，配套逐渐完善。区域供地平均容积 率在2.3左右，聚集了众多知名房企，2018年1月龙湖再进照 母山，楼面价11393/平方米，创下最高纪录。 东原湖山樾二期高层 康田蔚蓝海 康田蔚蓝海 融创凡尔赛 恒4、大世纪城恒大御府 照母山居住片区逐渐成熟，邻近本案的楼盘东原和康田，高层 为刚需房，整体品质不高，且容积率高于本案，楼层高度比本 案高，其他楼盘如融创凡尔赛为法式风格，恒大为田园风格， 整体区域风格混乱，且部分品质不佳。 周边环境周边环境Environment AroundEnvironment Around 项目用地长边朝向东南，具有非常好的朝向，东面北面分别受 星光大道和金州大道两条主干道噪音干扰，用地内部景观视线 有限，只有东南可以眺望湖面，南部角可以眺望长田沟水库， 西北角可以眺望九曲河湿地公园，其他方向均被周边建筑阻 挡。 设计条件Condition SITE1 SITE2 S=415、245 G8-1/05 G8-2/05 S=21450 270M 130M 160M 255M 125M 170M 180M 总用地面积：62600 建筑面积：95700 容积率：1.53 建筑密度：35% 住宅建筑净密度：30% 绿地率：30% 建筑限高：40M 调整后地块范围线 本案用地包含大竹林组团G标准分区G8-1/05与G8-2/05两个 R2-二类居住用地，合计占地62600，总计容面积95700， 容积率1.53。在满足规划条件的情况下，我们对两个地块中间 的市政道路进行了适当的调整；平衡了两个地块之间的面积； 为下一步的规划设计提供了一个有利的条件。 155M （调整后为3626、38） （调整后为26522） 地块价值Site Value 项目周边已有成熟的设区及配套，但社区品质较差，地块价值 向内逐步递增；另外地块周边尚有20万方集中商业、东原配 套商业待建，区域商业体量趋于饱和。 住宅价值区域 20万方集中商业（未建成） 社区底商 社区底商 配套商业（未建成） 高 低 项目用地 场地现状Site Condition 282 281 291 286.5 296 305 300 3 4 3 4 2 1 2 1 肖家沟二支路 星光大道 肖家沟西支路 肖家沟北路 280 280 280 302 298 285 本案用地为东西走向狭长地块，场地内部条件较为复杂；可概况为 两7、个台地；台地间最大高差约25米。 目前场地是一片荒地；周边路网初步成型；南侧康田蔚蓝海、东原 星樾住宅小区已建成，东侧医院和商业以及星光大道正在施工中。 SITE1 SITE2 市政道路 凹地 台地 场地竖向Vertical 场地1-1剖面示意图 场地2-2剖面示意图 场地3-3剖面示意图 场地4-4剖面示意图 290 300 298 300 286.5 282 304 291 280 300 296 281 280 282 290 300 280 294 300 285 290 280 290 295.5 284.5 301 283 282 281 296 291 305 300 286.58、 星光大道 星光大道 星光大道 市政道路 肖家沟北路 市政道路 肖家沟北路肖家沟北路 肖家沟二支路 肖家沟二支路 肖家沟西支路 肖家沟西支路 肖家沟二支路 市政道路 本案用地内部高差较大，与城市道路关系较为复杂。 在城市鼓励建设开敞车库的背景下，我们部分消减了场地西北 侧台地以回填了场地东南侧的凹地，并将场地梳理为四个台 地，自然形成开敞车库。 肖家沟二支路 星光大道 肖家沟西支路 肖家沟北路 市政道路 星光大道 肖家沟西支路 社区服务道路 公共服务道路 城市主要道路 市政道路 肖家沟北路 肖家沟二支路 金州大道 SITE1 集中商业 文体 停车场 社区 社区 配套商业 社区 医院 SITE29、 场地交通Internal Ttransportation 地块周边路网目前尚未完全成型。可以经由肖家沟西支路间接 接入星光大道和金州大道两条城市主干道。 结合周边地块属性，可以将周边道路分为城市主要道路、公共 服务道路以及社区服务道路三种不同功能偏好的道路类型。 SITE1 SITE2 主入口适宜区域 主入口 幼儿园选址 体验馆选址 售楼部、会所、幼儿园适宜区域 开口设置Entrance Choose 社区服务道路沿线是小区主入口、售楼部会所幼儿园等小区配 套服务设施布置的主要适宜位置。 所具备的优势需克服的问题 1、地处市中心，居住用地稀缺，照母山居住片区 仅有的豪宅宝地，潜力巨大 2、周10、边配套齐全、资源优质 3、完善的道路体系，车行可达性高 4、用地相对方正，土地利用效率高 1、外部景观资源有限，可参与性不高 2、用地周边城市形象有待提升 3、道路临近城市主干道，噪音干扰 4、场地部分高差大，两块地之间如何衔接 地段价值周边景观配套完善品牌价值 Brand Value Service Around Landscape Townscape Housing 地段价值北环最后的巴尔乔亚，照母山科技生态 城居住片区仅有的豪宅宝地之一。 周边景观离照母山森林公园一公里，但周边楼盘 挡住了景观视野。 配套完善邻近人民医院，文化设施，商业，学 校，配套资源优质、完善。 品牌价值万科，作为中11、国房地产的领头人，品质 保证。 总结 Summary总结Summary 规 划 设 计 MASTER PLAN 院 景 甲方诉求Demand of Proprietor 项目客群为北区从事高新技术产业的中高级改善客户， 项目将成为万科在重庆区域面向未来，创新突破的新一 代先锋改善型居住项目。 具备创新和适度超前的设计理念，引领都市居住体验。 甲方诉求Demand of Proprietor 强排预算强排预算Capacity CalculationCapacity Calculation 高层+叠拼洋房 规划用地 （亩） 总用地面积 () 指标类型容积率 总建筑面积 () 计容建筑面积 () 地12、上建筑面积 () 地下建筑面积 () 绿地率 (%) 建筑密度(%)车位数（个） 政府规定值1.539570030%35%1.52.5个/户 设计值1.53 131,552 95,52895,528 36,024 35%26%948 产品类型产品 占地面积 () 建筑面积 () 建筑面积占 比% 标准层建筑面积 () 栋数层数户数 销售单价 （元） 货值（万元） 住宅高层 7,040 75,60079.1% 400 16 12 378 22,000 166,320 住宅叠拼 9,120 18,24019.1% 380 24 5 96 28,000 51,072 配套幼儿园 2,400 1,6813、81.8% 625 1 3 强排测算指标表 94 62,600 规划用地 （亩） 总用地面积 () 指标类型容积率 总建筑面积 () 计容建筑面积 () 地上建筑面积 () 地下建筑面积 () 绿地率 (%) 建筑密度(%)车位数（个） 政府规定值1.539570030%35%1.52.5个/户 设计值1.53 132,178 95,69895,698 36,480 35%24%960 产品类型产品 占地面积 () 建筑面积 () 建筑面积占 比% 标准层建筑面积 () 栋数层数户数 销售单价 （元） 货值（万元） 住宅洋房 14,773 94,01098.2% 395 34 7 476 2514、,000 235,025 配套幼儿园 2,400 1,6881.8% 625 1 3 强排测算指标表 94 62,600 优势： 1、高低配，户型产品丰富性 2、叠拼产品增加了溢价 优势： 1、户数最多，货值最大化 劣势： 1、货值没有最大化 2、高层需要布置板式、布局较紧凑 3、高低配布置在一个地块，规划难通 过。 劣势： 1、建筑密度高、布局紧凑 2、产品单一、与周边竞争性不高 3、临道路户数多 强排预算强排预算Capacity CalculationCapacity Calculation 高层 规划用地 （亩） 总用地面积 () 指标类型容积率 总建筑面积 () 计容建筑面积 () 地15、上建筑面积 () 地下建筑面积 () 绿地率 (%) 建筑密度(%)车位数（个） 政府规定值1.539570030%35%1.52.5个/户 设计值1.53 131,408 95,68895,688 35,720 35%14%940 产品类型产品 占地面积 () 建筑面积 () 建筑面积占 比% 标准层建筑面积 () 栋数层数户数 销售单价 （元） 货值（万元） 住宅高层 8,800 94,00098.2% 400 20 12 470 22,000 206,800 配套幼儿园 2,400 1,6881.8% 625 1 3 强排测算指标表 94 62,600 优势： 1、规划用地宽裕，楼栋之间16、间距大 2、可以打造大尺度的公共花园 3、端户较多，户型组合货值溢价想象 空间大 劣势： 1、货值没有最大化 2、高层局部噪音影响明显 3、容易形成对视 总结 周边别墅产品存量高，去化慢，市场导向 下，高低配不适宜，并且高低配品质不高， 界面乱 在规划容积率1.53的情况下，扣除幼儿园， 会所所占用地，高低配和洋房布局拥挤，公 共花园小 全高层布置，视野开阔，具备更多的灵活 性，产品创新可能性多、更多的溢价想象力 Strategy设计策略Strategy 通过内向造园创造大尺度花园，塑造公园里的生活 设计策略 规划概念Concept of Plan规划概念Concept of Plan 2、周17、边界面围合强，形象差，用地内部围 合形成大花园。 1、强排布置全高层3、板点结合，增加总图布置的灵活性，创 造流动的花园空间。 4、错位布置，最大范围扩大每栋楼的景观 视野。 总平面图Site Plan总平面图Site Plan 规划条件设计数值单位备注 6260062600 474户 1517人 133115.00 95700.00 37415 93559.72 2140.28 1）幼儿园1800 2）消防控制室120 3）物业管理用房400.00按0.3%配置 4）社区服务用房100按每100户20平方米配置 5）入口大堂1000 6）会所520.28 0 1）商业0 2）办公0 3）公寓18、0 37415 1）地下车库35649.16 2）设备用房1765.84 计入建筑面积，不计容 计入计容率，不计建筑面积 9570095700.00 不得大于1.531.53 不得大于3519.17% 不得小于3030% 1069辆 0辆 1069辆 限高40米39.45m 室外 室内 建筑高度（层数）（注6） 其中 其中 其中 其中 5、架空层（注5） 停车位 地上建筑面积 地下建筑面积 1、居住（注2） 2、配套用房（注3） 3、公建（注4） 6、超阳台面积 总计容建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 4、地下室 其中 建设工程（方案）技术经济指标一览表 项 目 建设用地面积 居住户数 居住19、人口（注1） 总建筑面积 总体指标Index鸟瞰图 Aerial View 鸟 瞰 图 Aerial View 产 品 设 计 ARCHITECTURE DESIGN 院 景 甲方诉求Overall Strategy 照母山板块住宅成交改善占比最高，但别墅的存量高， 去化慢，根据市场改善客户的反应以及本案自身的高要 求，本案定位主力户型为大平层。 产品定位Product Orientation CHONGQING 案例分析Case Study案例研究Case Study 中海寰宇天下 2016年 面积段：套内100-230平方米 优点： 一、江北嘴得天独厚的景观资源 二、平层户型设计、朝向好，20、视野开阔 三、品质保证 缺点： 一、交通出行不便，周边配套不完善 二、户型设计品质感较差 大面宽 + 小进深 龙湖舜山府 2017年 面积段：套内130-350平方米 优点： 一、邻近照母山，具有优秀的外部景观资源 二、大平层户型的极致设计 三、舒适度全面超越竞品 四、品质保证+营销宣传 缺点： 一、交通出行不方便，生活配套不够完善 二、总图布局楼间距小，对视严重，缺乏景观延展空间 大平层 + 大横厅 案例分析Case Study案例研究Case Study CHONGQING 龙湖九里晴川揽境 2018 面积段：套内130-190平方米 优点： 一、灵动的总图设计 二、户型的创新和再设计，注21、重居住体验 三、空中院子的花园理念，熟谙市场需求 四、品质保证+营销宣传 缺点： 一、地理位置较远、交通出行不方便 二、空中庭院通高空间局促，客厅餐厅衔接较窄，客厅采光不佳，体验 较差 大平层 + 空中花园 案例分析Case Study案例研究Case Study CHONGQING 案例分析Case Study案例研究Case Study 美国ONE57公寓 2015年 设计师：包赞巴克 优点： 一、优秀的外部景观资源 二、产品户型的极致设计 三、前卫的建筑设计带来溢价 四、开敞的室内空间 五、270超大的景观视野 大平层 + 景观视野 THE WORLD THE WORLD 案例分析Cas22、e Study案例研究Case Study Leedon Residence 2017年 设计师：SCDAAchitects 优点： 一、产品丰富性，两卧、三卧、四卧、空中豪宅、以及花园豪宅 二、270超大的景观视野 三、6米层高的客厅设计，空间开阔大气 四、静谧、休闲风格的景观设计 五、垂直空中花园设计 大平层 + 居住体验 发展趋势Development Trend 2016年 2017年 2018年 国际未来 大面宽 + 小进深 大平层 + 大横厅 大平层 + 空中花园 大平层 + 居住体验 大平层 + ？ 中海寰宇天下龙湖舜山湖龙湖九里晴川揽境纽约ONE57NEXT? 发展趋势Deve23、lopment Trend 设计策略Strategy设计策略Strategy 通过多层次景观引入创造多维度院景居住体验 BRINGINMULTILEVELLANDSCAPE，CREATEDIMENSIONALCOURTYARDLIVINGEXPERIENCE 户型生成UnitGenerate户型生成UnitGenerate 1.传统单景观面平层 6.错位布置形成通高空中院落7.叠加形成住宅标准层8.底层和顶层形成局部跃层户型9.细化立面及入口空间10.引入垂直景观 2.多景观面为导向布局3.形成中心院落及景观阳台4.风车状布局形成更多景观面5.室内功能空间划分 户型生成UnitGenerate24、户型生成UnitGenerate LIVEINTHEPARK，EXPERIENCEINTHECOURTYARD 公园里的生活，院景居住体验 户型分布UnitDistribution户型分布UnitDistribution 类型户数户数配比面积面积配比 户型A6313.46%1562416.79% 户型B5711.97%1402215.07% 户型C61.28%21902.35% 底层可变户型61.28%24002.58% 户型D16835.90%3192034.31% 户型E16835.90%2688028.89% 合计468100%93036100% 户型设计UnitPlan户型设计Unit25、Design 户型设计 户型A UnitPlan户型设计UnitDesign 建筑面积：248.00 套内面积：221.32 得房率：89.24% 阳台面积（计半面积）：33.20 阳台面积（计全面积）：18.85 飘窗赠送面积：11.60 户型特点： 270景观客厅和主卧 8.7*7.2m方厅 41豪华主卧套房 21米超长景观阳台 2层通高空中花园 电梯独立入户 室内 飘窗 阳台（半面积） 阳台（全面积） 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 建筑面积：246.00 套内面积：219.53 得房率：89.24% 阳台面积（计半面积）：32.90 阳台面积（计全面积）：16.826、9 飘窗赠送面积：11.60 户型特点： 270景观客厅和主卧 8.7*7.2m方厅 41豪华主卧套房 21米超长景观阳台 2层通高空中花园 电梯独立入户 室内 飘窗 阳台（半面积） 阳台（全面积） 户型B 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 套型 房间轮廓线 面积(） 阳台全 面积（） 套内 面积（） 套数 （套） 实得 面积（） 建筑 面积（） 公摊 面积（） 飘窗面积 （） 不计面积 电梯厅面积 （） 不计销售面 阳台计面积所占 套内面积比例 其中阳台计全 面积（） 本层得房率 四室三厅三卫235.9832.9219.531255.61246.0026.4711.60827、.0314.99%16.89 四室三厅三卫237.9233.2221.321257.55248.0026.6811.608.0315.00%18.85 合计473.895666.1440.852513.16494.0046.1323.2016.06 89.24% 飘窗 飘窗 阳台（半面积） 阳台（半面积） 阳台（全面积） 户型A 户型B 户型设计UnitDesign户型设计UnitPlan 建筑面积：365.40 套内面积：312.46 露台赠送面积：118.63 飘窗赠送面积：11.60 通高赠送面积：60.43 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 户型特点： 270景观客28、厅和主卧 8.7*7.2m方厅 61豪华主卧套房 21米超长景观阳台 两个超大露台 空中泳池 户型C 室内 室内 飘窗 露台（不计面积） 露台（不计面积） 露台（不计面积） 通高（赠送） 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 建筑面积：188-194.52（根据造型变化） 套内面积：162.64 得房率：83.61% 阳台面积（计半面积）：24.30 阳台面积（计全面积）：10.20-19.56 飘窗赠送面积：8.40 户型特点： 270景观客厅和主卧 7.5*6m方厅 39豪华主卧套房 18米超长景观阳台 2层通高空中花园29、 电梯独立入户 室内室内 飘窗飘窗 阳台（半面积）阳台（半面积） 阳台（全面积） 阳台（全面积） 阳台（全面积） 户型D 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 建筑面积：162.91 套内面积：136.21 得房率：83.61% 阳台面积（计半面积）：20.40 阳台面积（计全面积）：5.72 飘窗赠送面积：10.56 户型特点： 270景观客厅和主卧 7.5*6m方厅 34豪华主卧套房 10米超长景观阳台 2层通高空中花园 电梯独立入户 室内 飘窗 阳台（半面积） 阳台（全面积） 户型E 户型设计UnitPlan户型设计U30、nitDesign 套型 房间轮廓线 面积(） 阳台全 面积（） 套内 面积（） 套数 （套） 实得 面积（） 建筑 面积（） 公摊 面积（） 飘窗面积 （） 不计面积 电梯厅面积 （） 不计销售面 阳台计面积所占 套内面积比例 其中阳台计全 面积（） 本层得房率 三室两厅两卫146.4120.4136.211164.22162.9126.7010.567.2514.98%5.72 三室两厅两卫174.7924.3162.641190.44194.5231.888.407.2514.94%19.56 合计321.244.7298.852354.66357.4346.1318.9614.50 831、3.61% 户型F户型E 飘窗 飘窗 阳台（半面积） 阳台（半面积） 阳台（全面积） 阳台（全面积） 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 套型 房间轮廓线 面积(） 阳台全 面积（） 套内 面积（） 套数 （套） 实得 面积（） 建筑 面积（） 公摊 面积（） 飘窗面积 （） 不计面积 电梯厅面积 （） 不计销售面 阳台计面积所占 套内面积比例 其中阳台计全 面积（） 本层得房率 三室两厅两卫146.4120.4136.211164.22162.9126.7010.567.2514.98%5.72 三室两厅两卫174.7924.3162.641190.44194.5231.832、88.407.2514.94%19.56 合计321.244.7298.852354.66357.4346.1318.9614.50 83.61% 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 户型设计 户型F跃层户型 UnitPlan户型设计UnitDesign 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 户型特点： 270景观客厅和主卧 8.4*6.9m2层通高方厅 39豪华主卧套房 23米超长景观阳台 赠送面积多 2层通高空中游泳池 建筑面积：251.65 套内面积：219.95 得房率：87% 挑空赠送面积：46 阳台面积（计半面积）：33.43 阳台面积（计全面积）33、：25.15 室内 室内 通高（不计面积） 阳台（半面积） 阳台（全面积） 阳台（全面积） 户型E 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 户型设计UnitPlan户型设计UnitDesign 通高（不计面积） 通高（不计面积） 阳台（半面积） 阳台（半面积） 阳台（全面积） 阳台（全面积） 户型F1 户型F2 户型F3 户型F4 方 案 解 读 DESIGN ANALYSIS 院 景 总平面图Site Plan总平面图Site Plan 景观绿化Landscape效果图Rendering 通过规划围合形成内向的大尺度花园，竖34、向延伸打造垂直庭 院，塑造公园上的生活住区，建筑错位布置，最大化每栋楼的 景观视野，打造生态、舒适的绿色住区。 视距分析Stadia效果图Rendering 板点结合，错位布置，扩大每栋楼的视距，最大化景观视野。 视距从60m到120m，视野非常开阔，空间大气。 72m 60m 114m 至场地外 至场地外 至场地外 至场地外 至场地外 至场地外 至场地外 100m 120m 46m 95m 120m 60m 77m 界面分析Interface Analysis界面分析Interface Analysis 板式布置在用地外侧，点式错位布置在中心，阳台和空中花园 朝向内部大花园，临街面立面公建化35、，干净整洁，形象大气。 共建化立面采用super flat理念进行设计，弱化竖向线条，强 化横向面宽，整体呈现玻璃幕墙的效果，使三维建筑呈现二位 平面的感官体验，并且通过纯净的色彩和材料运用，使建筑立 面更加精细、通透、轻盈。从而进入一个更宽广的空间，使人 获得一种超越空间，打破界限的体验感。 场地剖面Site Section场地剖面Site Section 交通分析Transportation竖向分析Vertical Design 人行出入口 车库出入口 城市道路 住区人行道路 消防分析FireAnalysis分期建设Stage 消防车出入口 消防救援场地 消防车道 示范区 一期建设 二期建36、设 示范区 一期 二期 体验馆设计 Experience Pavilion体验馆设计Experience Pavilion 销售签约流线 生活体验流线 体验馆设计 Experience Pavilion 入口设计Entrance Design入口设计Entrance Design 入口大堂 景观水面 景观中庭 屋顶绿化车库出入口景观庭院 入口设计Entrance Design 车库设计GarageDesign车库设计GarageDesign 地下车库出入口 地下车库范围 车行流线 建筑立面Facade建筑立面Facade 居 住 体 验 多 样 化 景 观 视 野 最 大 化 品 质 形 象 精 致 化 庭 院 空 间 私 享 化 空中花园 花园庭院 配套服务 空间格局 回家路径 设计回顾Design Summary设计回顾Design Summary 鸟 瞰 图 Aerial View 2018.08