1、17 I低名“F儿刘1/3民系二只GUIYUANTIANJU；JJ：JJ 文鼎天下 绿冠江南总平面图鸟 瞰 图雅 趣 谷 透 视 图云 闲 谷 透 视 图颐 源 谷 透 视 图 目录壹 分析篇3/4 她的渊源 5/6 她的魅力7/12 她在哪里贰 定位篇14 总体定位14 形象定位15 市场定位15 产品定位叁 规划篇16/19 规划布局20/23 总平面图24/66 项目策划67/73 系统规划肆 运营篇75/79 营销规划80/83 运营建议84/85 投资估算1分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划壹 分析篇1.她的渊源2.她的魅力3.她在哪里2分析篇 2、定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划归园田居 陶渊明少无适俗韵，性本爱丘山误落尘网中，一去三十年 羁鸟恋旧林，池鱼思故渊开荒南野际，守拙归园田 方宅十余亩，草屋八九间榆柳荫后檐，桃李罗堂前 暧暧远人村，依依墟里烟狗吠深巷中，鸡鸣桑树颠 户庭无尘杂，虚室有余闲久在樊笼里，复得返自然3分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划归园田居，千百年来的共同梦想不仅仅属于陶渊明上古时期：巢父、许由等隐士出现，隐逸文化萌芽 春秋战国时期：庄子、范蠡，隐逸文化开始形成魏晋南北朝：陶潜、谢灵运、竹林七贤，归隐之风大行 唐宋明清：李白、王维、孟浩然、袁枚，3、归隐之风未曾间断近代：社会名流对辟谷、调息的追捧；追求宁静、自然的禅的兴起；乡村度假的热潮01她的渊源4分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划归园田居，影响极广的田园之风不仅仅是诗山水田园诗 清新自然、意境淡远，我国文学史中的奇葩山水田园画山为德、水为性，是中国人情思中最为厚重的沉淀书法、音乐等艺术王羲之书法开宗立派，高山流水千古绝唱、班得瑞流行建筑艺术江南园林成为隐逸人文精神的重要载体 传统养生方式 崇尚自然的养生、慢生活的倡导、瑜珈冥想的大热01她的渊源5分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划现实世界人的追求性本爱丘山，身4、心皆归的终极追求融于山水返璞归真精神愉悦归园田居一种文化境界源远流长，影响深远一种思想境界自然和谐，天人合一一种生活境界崇尚自然，保持本性加快节奏激烈竞争保持前沿02她的魅力6分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划02她的魅力新归园主义，现代的归园田居追求一种生活 三重境界 八种乐趣四大需求 一种理念耕、酒、茶、养琴、棋、书、画归园田居闲第一重境雅第二重境逸第三重境自然山水 归逸心境健康的需求情感的需求尊重的需求自我实现的需求新归园主义7分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划这片山林，将实现穿越千年的梦想，缔造旅游文化地产的经5、典！位置：湖州市长兴县二界岭乡西北部面积：约355.8公顷，5336亩可建设用地：350亩，容积率为0.45.地形：山地，3个山谷，最高海拔311米，最低海拔88.5米资源现状：隶属泗安林场，生态良好，多为竹子、茶树和其他树木，水较少；建筑很少。03她在哪里？8分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划隐而又达，归园田居和都市生活的绝佳平衡地处偏僻：基地处于浙皖交界的长兴县西北部二界岭乡，二界岭距县城35公里。道路通达：1）1小时到杭州，2小时到上海。2）申苏浙皖高速公路、318国道、宣杭铁路穿长兴而过，并都有进出口。3.1 基地区位南京长兴杭州上海 03她在哪里6、？9分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划3.2 生态基底绿色生态，蕴藏归园田居生活的完美底图长兴：1）“绿色奥斯卡”金奖得主国际花园城市；2）浙江省森林城市，森林覆盖率46；3）大气质量达国家一级标准，水以二类以上为主。二界岭：1）10亿元打造“中国的普罗旺斯”；2）三园一带：四季果园、世外桃源、景观茶园、景观花卉苗木带。太湖天目山长兴 03她在哪里？10分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划3.3 文化底蕴文化之邦，凝练归园田居生活的品位气质 世界丝绸文明发祥地 4700年前的丝绸文物在此出土世界茶文化发祥地 旷世巨作茶经7、的诞生处中国笔乡 “文房四宝”之首湖笔的产地中国竹乡 中国十分之一的毛竹在此生长 03她在哪里？11分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划3.4 区域市场经济之心，直面中国潜力最大的“归园田居”市场经济日益发达：长三角人均GDP超过8000美元，上海已突破1万美元。贵族逐渐增多：上海有12.2万千万富豪和7300位亿万富豪，一年三次家庭度假。压力与日俱增：高收入者中66.7感觉城市生活有压力，新退休主义兴起。休闲度假崛起：乡村休闲日益火爆；以上海为中心的度假地产开发如火如荼。长三角度假地产风起云涌 03她在哪里？12分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园8、 田 居 概 念 性 规 划 03她在哪里？3.5 区域发展归园田居，助推区域旅游发展更上层楼现状浙北旅游地位：旅游相对弱势，缺品牌产品。长兴旅游现状：旅游起步较晚，乡村旅游为热点和亮点，但“只有星星，没有月亮”。目标浙北诗画山水绝佳代言：浙北都市与特色文化旅游目的地为浙江旅游发展三大核心区域之一；建设成为长三角重要的乡村休闲基地。长兴旅游发展意气风发：全力实施“大旅游、大提升、大拓展”战略，全力打造长三角生态休闲度假的新选区。13分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划贰 定位篇1.总体定位2.形象定位3.市场定位4.产品定位14分析篇 定位篇 规划篇 运营篇9、长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划02形象定位归园世界，天人合一宣传口号：新归园，心归原千年一梦，梦在归园俯仰自得，游心归园01总体定位以新归园主义为生活理念，以三境（闲、雅、逸）八趣（耕、茶、酒、养、琴、棋、书、画）为特色元素，以一心三谷一园九山居为核心支撑，集文化休闲、国学传承、养老休闲、商务度假和品尚居住等功能为一体，打造中国气质、天人合一的大都市田园生活的度假基地 经典传统文化的创新体验基地浙江诗画山水的重要代表品牌新归园主义生活方式的倡导者15分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划04产品定位03市场定位定位角度 度假市场 置业市场 区域范围10、 核心市场 上海、杭州等长三角2小时交通圈内的核心城市 长三角 拓展市场 长三角其他城市、安徽2小时交通圈城市 北京、天津、哈尔滨（投资商故乡）等北方城市 机会市场 其他城市 其他城市 客群范围 核心市场 年龄：4065岁，丰富的社会阅历和知识背景 经济：财富顶层和权力高层 品位：不凡的文化修养，较高的精神生活需求 道德：良好的道德情操，强烈的文化传承使命感和社会责任感 地位：较高的社会地位和尊崇感，追求自我价值的实现 拓展市场 3040岁的精英白领 65岁以上的有文化修养的老年人 大中型国有，民营和外资企业投资商交际圈的成功人士机会市场 青年白领、大学生 其他有较强投资能力的人群专项市场 自11、驾游 家庭度假、商务度假、养老度假 度假置业市场 投资置业市场产品特性 特性解读 产品类型 自然性 远离城市又与农村有一定距离；原生态的自然山水；有食用和药用价值的野生植物 度假产品：文化休闲、养老度假、商务度假、家庭度假 置业产品：度假庄园、顶级大宅 文化性 区域有文化底蕴；产品有文化内涵 品位性 用于休闲度假的第二居所；含大面积自然山水的庄园；绝对私密，低调奢华完美结合；可根据客户意愿提供定制服务 16分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划叁 规划篇1.规划布局2.总平面图3.项目策划4.系统规划17分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概12、 念 性 规 划1.1 规划布局 GIS分析01规划布局18分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划1.2 土地利用规划用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）1居住用地R 8.27 2.32 其中二类居住用地R2 8.27 其中住宅用地R21 8.27 2公共设施用地C 10.15 2.85 其中商业金融业用地C2 10.15 其中服务业用地C24 0.76 旅馆业用地C25 9.89 3道路广场用地S 7.4 2.08 其中广场用地S2 0.38 其中游憩集会广场用地S22 0.38 道路用地S1 7.02 4市政公用设施用地U 0.01 0.00 其中环境卫13、生设施用地U4 0.01 其中雨水、污水处理用地U41 0.01 5绿地G 328.61 92.36 6水域和其他用地E 0.85 0.24 其中水域E1 0.85 7总计 355.79 100 用地平衡表分期用地平衡表分期用地面积（公顷）居住度假配套一期2.282.780.41二期3.063.60.16三期2.933.510.19合计8.279.890.7601规划布局19分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划01规划布局1.3 功能结构分析三轴六组团山顶居住组团（品质标杆）品尚居住组团（利润基础）综合服务组团（管理配套）文化休闲组团商务度假组团养老度假组团14、（核心产品）20分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划2.1 规划总平面 方案一366512645 综合服务中心 颐源谷 雅趣谷 西畴园 云闲谷 九山居02总平面图文鼎天下 绿冠江南21分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划2.1 规划总平面 方案二366512645 综合服务中心 颐源谷 雅趣谷 西畴园 云闲谷 九山居02总平面图22分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划02总平面图2.2 项目列表23分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划鸟瞰图2324分析15、篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划03项目策划一心：综合服务中心 低调而周到的第一印象区【整体构思】：以5A景区的标准提供最周到的服务，兼顾度假区游客服务和居住区物业管理，提供旅游集散、度假咨询、旅游购物、餐饮服务、医疗救护、物业管理等综合服务。25分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划项目构成 占地面积（）建筑面积（）入口景观道 6000 游客服务中心 4000 1500 生态停车场 3000 创意会馆 21000 1500 仁康机构 5000 1000 总计 4000 一心综合服务中心生态停车场游客服务中心入口景观道创意会16、馆仁康机构综合服务中心项目布局2453126分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【项目策划 1：入口景观道】翠竹掩映，曲径通幽【项目构思】1）在长约200米的入口主道两侧种植大片竹林，以充满野趣的通幽曲径，制造出一派悠然气息，给予游客强烈的心理暗示，如入桃花源。2）在尽头以素雅古朴的牌坊指示进入归园田居。【项目策划 3：创意会馆、仁康机构】创意会馆 艺术回归的自然天地1）以知青公社特色打造一个面向大学生的自由活跃的艺术创作基地。含场部大院、公社大食堂、创意工坊、大字报画廊、知青书屋等功能。2）项目位置：基地东南角的小村庄内（租用土地）。仁康机构 配套完善的医17、疗救护机构1）具备体检、急救、康疗等功能的医疗救护中心，为度假区老年客群和二界岭区域提供完备的医疗服务。2）项目位置：基地南端的茶园区域。【项目策划 2：游客服务中心】九心合一的一站式服务【项目构思】1）管理中心：度假区客房管理、餐饮派送和居住区物业管理等。2）购物中心：归园田居品牌商品、度假日用品等的销售。3）预定中心：度假庄园预订、餐饮预订、文化活动预订等。4）接待中心、咨询中心、调度中心、投诉中心、救护中心和信息中心。27分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划03项目策划三谷之一雅趣谷 中国山水间最纯粹的传统人文画卷【整体构思】：以代表归园田居清雅生活方18、式、传承中国传统文化精髓的琴棋书画“四雅”为主题元素，无缝融入文化休闲、山水度假、传统文化交流和传承等主要功能之中，以四院一廊为主要支撑，打造一个琴音、棋诀、书香、画韵等雅趣弥漫的山谷，于基地核心区域凝聚归园田居的中心气场。【核心特色】：雅秀雅的环境，典雅的画卷，高雅的韵律，慧雅的意趣。28分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划项目构成 项目性质占地面积（）建筑面积（）水墨画院 文化会所 4000 800 九知书院 文化会所 11000 1000 天地弈舍 文化会所 3000 800 大音琴庄 文化会所 3000 800 音画景廊 景点系列 度假庄园 度假庄园19、 70035 13320 总 计 16720 雅趣谷三谷之一水墨画院九知书院天地奕舍大音琴庄音画景廊度假庄园雅趣谷项目布局5615236546629分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【项目策划 1：水墨画院】外师造化，中得心源水墨画院之一浮萍轩 荷风送香气，竹露滴清响【项目构思】：荷花是国画中的重要元素，以古代最擅长画荷花的隐士王冕的典故（王冕号“浮萍轩子”）为元素，延伸水上平台，周围种植荷花，为室外休闲和亲水赏景之处。水墨画院之二纯韵汤 以山为屏，与水相融的野奢温泉【项目构思】：在水墨画院后面，依山而建的山地露天温泉池，以纯粹自然的手法打造，营造自然山水20、为画，人入画中的神韵【项目构思】以国画为主题的滨水文化会所，以绘画教习、展览、鉴赏、收藏、休闲餐饮和适量住宿等为主要功能，配套周边的水墨主题庄园群，为国画爱好者提供一个艺术交流、修养身心的平台。【子项目】浮萍轩、纯韵汤30分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【项目策划 2：九知书院】圣人之所志，闻一而反三；君子之所能，举十而知九九知书院之一国学堂 国学传承，育人为本【项目构思】以国学传承、文化交流和修养心性为主要功能，打造归园田居的精神中心。围绕书院分别以“篆、隶、楷、行、草”等中国代表性书法意境打造书香庄园群。【子项目】国学堂、六艺馆、先贤祠、古鉴阁面向人21、群 讲授交流内容 主要目的 形式 特色 青少年 国学经典，如经史子集、弟子规、论语、千家诗等讲授；传统日常礼仪培训 传 承 并 弘 扬国学，育人而非 简 单 的 知识传授 国学夏令营、国 学文化表演等 人文素养为重；名师名家授课；古代授课环境。成人（企业家）国学经典与生活和工作的结合，如孙子兵法 国 学 论坛、国 学沙龙、国学讲座等 31分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划九知书院之二六艺馆 知礼仪赏乐舞比射艺善骑驭习书法懂珠数【项目构思】：结合国学堂静态讲学，以动态学习和体验为主要形式，以传统六艺为主要内容，打造集礼仪规范学习、堂会乐舞欣赏、书画作品展览等22、于一体的休闲馆。【特色活动】：古迎宾礼、成人礼、书画展览、堂会等【特色景观】：人物雕塑、书画碑廊、论语雕刻六艺馆之活动立礼：展示并传授古今中外礼节规范，进行系统的品德教育，为国学堂青少年学子举办传统的成人礼。乐舞：举办传统堂会，欣赏古乐舞蹈、传统戏曲表演，冶情怡兴。射箭：置箭、弩、弹弓古代兵器，讲解射术知识，设投壶等参与性项目。御驭：相马经展示，将驾驭与运筹学、领导术结合，作为企业家、领导者切磋领导艺术的场所。习书：碑刻书法名作，如兰亭集序，供临摹练习。也可作为书画艺术展的举办地。论数：蒙受哲人智慧启迪，从“数”延伸展示古代天文、历法、算筹学等方面的知识。32分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 23、兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划九知书院之三先贤祠 尊崇先贤，激励后人九知书院之四古鉴阁 书香袭人的文化沙龙【项目构思】：供祭儒释道等广受尊崇的先贤，如孔子、老子等，通过礼圣、拜师等方式，宣扬“尊古思贤”的思想。【特色活动】：开展祭祀活动，缅怀先贤 解惑心中芥蒂，明哲心理 先贤思想集锦，激励后人【项目构思】：藏书、供祭和讲学是构成书院的三大事业，以古籍典藏、文化沙龙、文物鉴赏与交易为主要功能。儒家儒学圣师：孔子仁者安仁，知者利仁道家道家始祖：老子无为而无不为墨家墨家翘楚：墨子天下之人皆相爱法家法家代表：韩非 世异变而事异变藏书宝楼1）书院的图书馆2）独立成阁，典藏古籍文献鉴赏交流1）文物24、珍宝的收藏2）文物鉴赏、展示研习沙龙1）氛围浓厚的国学研习2）国学名家的文化沙龙33分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【项目策划 3：天地弈舍】胸中有丘壑，谈笑走九宫【项目构思】以围棋为主题的文化会所，以围棋艺术欣赏、棋艺切磋、围棋教习等文化休闲功能为主。周边为棋主题庄园群，为度假者营造具有山水意境和中国智慧的休逸之所。【子项目】坐隐堂、九品梯、对弈廊34分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划天地弈舍之一坐隐堂 感受围棋艺术之美天地弈舍之二九品梯 体验围棋境界之别天地弈舍之三对弈廊 享受围棋技艺之乐【项目构思】：室内对弈和25、餐饮休闲之所，以围棋历史典故、围棋名人名书和名画等为元素，全面融入室内装饰和餐饮之中，展现中国围棋艺术的棋具之美、棋形之美和棋境之美。1）名画如重屏会棋图等，以壁画或桌画形式展现；2）名人如四大家，第一位棋手等，以主题包房或座位展现；3）名谱如棋经十三篇 十诀等，以棋谱主题茶品展现“夫围棋之品有九：一曰入神，二曰坐照，三曰具体，四曰通幽，五曰用智，六曰小巧，七曰斗力，八曰若愚，九曰守拙。”修建阶梯，逐段标识九品至一品。登高过程即体验棋品提升的过程。室外对弈 和教习场所，设 置巨型地面围棋、仿根雕围棋、石头围棋等形式多样的围棋桌，在青山绿水之间，棋开百“宴”。35分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长26、 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【项目策划 4：大音琴庄】大音希声，大象无形【项目构思】以古乐为主题，以古琴收藏与文化展示、古琴教习、古典音乐欣赏、餐饮休闲和适量住宿为主要功能的文化休闲会所。周边为古代四大名琴为主题的琴音庄园群。【子项目】丝桐轩、七弦堂、知音阁36分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划大音琴庄之一丝桐轩（乐器收藏）乐之统者，通身是韵大音琴庄之二七弦堂（古乐教习）江上调玉琴，一弦清一心大音琴庄之三知音阁（古乐餐厅）我有嘉宾，鼓瑟鸣琴【项目构思】：1）以古琴收藏与文化展示为主要功能；2）收藏古琴与琴谱的收藏、鉴赏和学术交流；3）文化展示琴27、之历史、琴之凤形、琴之九德、四大名琴、著名琴曲、著名琴师等古琴文化介绍与展示等。【项目构思】：1）以古琴为主的中国传统乐器的教习和交流场所，2）假期开设面向度假客群中青少年的古琴教习课程；平时为听琴、学曲，为会员琴艺交流之所。琴音之妙，端在音色。天籁、地籁、人籁，俱在七弦之中【项目构思】：古乐主题的餐饮休闲之所1）古乐主题餐厅：提供以中国十大古典名曲为主题的特色菜品，演奏高山流水、渔樵问答、阳关三叠、广陵散等著名琴曲。2）古乐雅集活动：定期邀请中国古典乐器演奏家和古乐爱好者举办古乐雅集活动。37分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【项目策划 5：音画景廊】天28、地入画，山水成音【项目构思】以水系为主线，结合自然资源和雅趣文化，采用自然造景方式，以天地山水为元素，穿插自然又富有意境的景观节点，与琴棋书画四院相映成趣，营造天人合一的山水长廊。【子项目】桃花源归隐壁洗砚泉故渊阁芸香简无弦桥5-65-55-45-35-25-138分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划音画景廊之一桃花源 忽逢桃花林，夹岸数百步音画景廊之二归隐壁 少无适俗韵，性本爱丘山音画景廊之三洗砚泉 泉清堪洗砚，山秀可藏书在进入归园田居入口后的一段小溪边的两侧遍植桃花，设溪边小亭，宛若桃花源。在山壁上，以草书刻巨大的繁体“归”字，旁书“少无适俗韵，性本爱丘29、山”。将现有中心湖蓄水，形成越坝而流的瀑布，下游以山石自然堆砌出若干个小平台，为观瀑戏水之处。39分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划音画景廊之四故渊阁 羁鸟恋旧林，池鱼思故渊音画景廊之五芸香简 帙解带芸香，卷开和桂屑音画景廊之六无弦桥 但识琴中趣，何劳弦上音将现有中心湖面蓄水而成的湖荡，取陶渊明归园田居 其一中的诗句，名为“故渊”，湖边建亲水阁，为观云揽月的休憩之所。在书院前方，以大型竹简刻“归园田居”五首于其上，竹简附于山石之上，周围种植芸香草和桂花树，为芸香书简。取义陶渊明的无弦素琴，在山谷最开阔处的湖面上以古琴形态建桥，不设琴弦，桥上设风雨廊，廊内置30、围棋，为无弦桥上对弈亭。40分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划雅 趣 谷 透 视 图40分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划41分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划03项目策划三谷之二云闲谷 低调而奢华的品尚度假田园【整体构思】：以高端商务度假客群为主要市场，以酒为特色元素，以隐密环境和极致服务为吸引，以低调不露痕迹的方式打造融于自然山水的奢华之所。【核心特色】：品逸品的环境，精品的建筑，极品的服务42分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划云闲谷项目布31、局项目构成项目性质 建筑面积（）向花间 酒庄会所 600 幽篁里 静修空间 800 薄滋味 养生餐厅 900 雅兰轩 会议中心 1500 归园居 度假庄园群 11200 其 他 标准客房 2000 总 计 17000 523415555三谷之二薄滋味向花间雅兰轩幽篁里归园居云闲谷43分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【案例链接：阿曼酒店（AMAN RESORTS）】极致低调的顶级奢华致力于提供一种无拘无束的生活方式体验概况：世界顶级度假村品牌，旗下23家酒店分布于全球15个国家及地区，拥有14万顶级消费的固定客源，“阿曼痴”成就其至少90的高入住率。阿曼在32、中国境内发展已开业：北京阿曼酒店（颐和园）、杭州阿曼酒店（林隐寺）待 建：丽江阿曼酒店（丽江古城）、上海阿曼酒店（外滩33号）每一家阿曼都风格迥异，都是一部经典之作摩洛哥阿曼杰纳 /印尼阿曼达利 /加勒比海阿曼44分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【案例链接：阿曼酒店（AMAN RESORTS）】归园田居式的顶级度假酒店隐秘空间：偏爱远离城市的地方，或是最纯净的天然环境，或是彰显地域最具特色人文风情之地。融入本土：深入研究当地文化，酒店的装饰都利用地方特色的素材，尽量和当地环境、文化融为一体。低调卓越：不做广告、不促销，甚至没有招牌；小规模，一般为20-733、0个房间；至少1：5的客人与服务员比例。Aman开创了奢华低调、重隐私与服务的新酒店标准45分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【案例链接：阿曼酒店（AMAN RESORTS）】杭州阿曼法云低调奢华的“18 世纪的中国村落”1）服务员的制服使用与村落极为合拍的土黄色。2）训练有素的服务员，人人都记得客人的名字。3）以自然而不着痕迹的服务著称。1)没有特别明显的标牌、指引。除了契合“低调”，阿曼也希望客人在偶尔迷路时获得探索的乐趣。1）5年时间设计规划47栋独一无二的独立院落。2）每个院落都用一个艺术家的作品装饰，每个院落选的艺术家都不同。1)没有电子门禁系统34、，也没有门卡，灯的功用被退回到蜡烛的年代，电视属于“选配”。46分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【项目策划 1：向花间（酒庄）】【项目策划 3：薄滋味（餐厅）】【项目策划 2：幽篁里（SPA）】古风古韵的中国式酒庄【项目构思】1）东篱菊花：陶渊明一生爱酒，爱菊，种植大片菊花丛，酒庄置于其间。2）藏酒品酒：以黄酒的储藏与品鉴、古代酒具酒器的收藏与使用以及古代酒礼的表演与体验为特色。3）特色活动：投壶、射覆、酒器鉴赏、酒道表演、酒歌表演等。依山傍水的绿色养生餐厅【项目构思】1）水岸餐厅：处于山谷中心湖之湖滨，以临水平台和户外平台尽享开阔水景。2）田园美食：以35、绿色食材和田园风格的清淡养生饮食为特色，汇集中西方的高端养生菜。3）私人菜单：针对不同时令和客人的身体特质和饮食偏好，为其定制独一无二的私人菜单。山顶泳池，竹林 SPA【项目构思】：以山地竹林为整体环境，在其中享受各种自在的静修。无边际泳池在山上相对高地建 无 边 际 游 泳池，感 受 绝 对 的开阔与自在。露天SPA丛林掩映中的露天酒疗SPA，享受天人合一的释放。竹林瑜珈在专业人士的指导下，在空灵的自然音乐中，进行户外瑜伽或禅修。47分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【项目策划 4：雅兰轩（会议中心）】【项目策划 5：归园居（度假庄园群）】谈笑山水间，运36、筹帷幄中【项目构思】1）友好空间：改变会议中心传统的严肃布局方式，采用庄重又亲和、简约又富有品位的室内设计方式。2）尊享服务：全程配置“会议专职秘书”服务。低调隐居，奢华度假【项目构思】1）院落式度假庄园：20个散布于山林的独立院落，低调私密的独享空间。2）自然奢华的品位：每个庄园均以古诗词命名，内部以经典诗词书画等艺术作品营造淡雅气息。3）周到的贴心服务：24小时管家服务，送餐和定制餐服务，家人式的亲切态度。归园居项目示意48分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划云 闲 谷 透 视 图48分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 37、划49分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划03项目策划三谷之三颐源谷 江南最自然恬淡的养老度假基地【整体构思】：以中高端老年人群或家庭为目标群体，以归园田居绿色环境为基底，以中国传统中医养生文化和茶文化为特色，以两苑四景为主要支撑，打造兼具自然品质和文化品位的山林中的修养佳境。【核心特色】：淡幽淡的环境，素淡的建筑，清淡的饮食，闲淡的心境50分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划颐源谷三谷之三清风苑天养苑颐源四景颐源谷项目布局项目构成 项目性质 占地面积（）建筑面积（）清风苑 茶文化会所 8000 800 天养苑 中医养生会38、所 4500 800 颐源四景 景点 庄 园 度假庄园 23345 3920 总 计 552034423133451分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【项目策划 1：清风苑】茶文化养生会所【项目构思】以茶为主题的养生会所，以茶文化展示、茶道体验与交流、茶膳休闲等为主要功能。周围为茶主题度假庄园群。【子项目】国饮香（文化展示）、七碗茶（休闲餐饮）52分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划清风苑之一国饮香（文化厅）茶为国饮，非叶非花自是香【项目构思】：以茶具收藏与鉴定、茶文化展示与交流为主要功能，兼具书房功能的场所。1）著名茶39、人：茶圣陆羽、茶仙卢仝、茶痴苏东坡、欧阳修等等的展示介绍。2）著名茶文：茶经、十大茶事典故、历代2000多首茶诗词等等的展示介绍。3）茶道文化：雅士茶道、禅宗茶道、世俗茶道和贵族茶道等四大流派。清风苑之二七碗茶（休闲厅）尘虑一时净，清风两腋生【项目构思】：以茶道表演、养生茶饮和茶膳休闲为主要功能的场所。1）处处茶文化：分室内外部分，室内以卢仝七碗茶为重要背景，使用考究的茶具茶叶，定时表演茶道；室外为露天滨水茶座，设茶主题雕塑。2）养生茶饮茶膳：提供疾病调养茶饮、四季养生茶饮、亚健康养生茶饮等。配以清幽环境和悠然清新的背景音乐。3）斗茶游戏：采用宋代文人雅士之间的斗茶游艺形式，在四面有窗的台阁上40、以“四种十服”法开展游戏。喉吻润、破孤闷、搜枯肠、发轻汗、肌骨清、通仙灵、清风生53分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【项目策划 2：天养苑】中医文化养生会所【项目构思】以中医养生为主要特色的文化会所，集合中医文化展示与交流、中医药膳养生、温泉养生、技法养生等功能于一体。周围为五行主题度假庄园群。【子项目】圣手堂、百草园、五行汤、太极林54分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划天养苑之一圣手堂(中医文化展示）岐黄之术，养生之道天养苑之二百草园(草药养生）夫百草之类，皆有补益五行养生学说、中医用具、中医典故等中医养生经典文化41、的展示与交流，定期养生举行讲座。种植草药，提供个性化中医按摩和药膳套餐服务，举办“神农种百草”活动。55分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划天养苑之三五行汤（温泉养生）五行汤池，温泉养生天养苑之四太极林（技法养生）竹林太极，静享清幽以中医五行学说为理论基础，在山林间设置针对不同季节不同身体特质的露天温泉群，并增加特色水力按摩，配套针灸等传统中医养生技法。在竹林掩映之中，打造太极养生佳处，配备个性化教学方式和休闲空间。56分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【项目策划 3：颐源四景】“风花水月”，养性佳境【项目构思】“道法自42、然”是中医养生的基本要求，选取描绘自然之美的名曲春江花月夜中几段的名称，在颐源谷中，结合基地资源，设置相关景观节点，既是自然之景，又有文化之韵。【子项目】3-1 风回曲水3-2 花影层台3-3 水深云际3-4 月上东山 3-23-33-13-457分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划颐源四景之一风回曲水 雨过林峦静，风回池阁凉颐源四景之二花影层台 重重叠叠上瑶台，几度呼童扫不开在谷中大片竹林中的小溪边设休憩亭，风来听涛，水过濯足，悠然心会。在山坡设置逐步抬升的休闲平台，周围种植枫树、菊花等植物掩映其间。58分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居43、 概 念 性 规 划颐源四景之三水深云际 水深云际处，悠然忘我时颐源四景之四月上东山 听晨钟暮鼓，看星月交辉在谷中筑 坝蓄水成一深潭，潭边设亲水步道，可亲水观 水中云月。在山坡高处设置一个观景台，置钟鼓，以步行小径连接，可登山观景。59分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划颐 源 谷 透 视 图59分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划60分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划03项目策划一园西畴园 淳朴农耕与品尚居住的完美融合【整体构思】：以耕为元素的品位居住区，组团式布局的庄园群，以大面积44、私家院落为特色，原生态环境和个性化院落完美结合，院落中可自由种植菜园、果园，以茶竹枫梅形成的四时田园充盈其间，整体打造现代版的桃花源。61分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划西畴园项目布局项目构成性质 数量 单位规模（）总体建筑面积（）庄园 房产 94 560 52640 公建 管理用房 2 500 1000 四时田园景观 合 计 53640 62分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【项目策划：四时田园】茶竹枫梅，渲染四季美景【项目构思】1）南宋诗人范成大退居家乡后写了一组大型田家诗四时田园杂兴，共60首，描写农村春、夏、45、秋、冬四季景色和农民的生活。2）结合基地资源本底，选取茶、竹、枫、梅作为主要背景植物，为西畴园涂抹缤纷多彩的四季美景。【子项目】春茶、夏竹、秋枫、冬梅63分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划03项目策划九山居归园田居的顶级生活样本【整体构思】：1）瞄准顶级市场：以长三角区域追求原真生活的、具有文化品位的顶级成功人士和富豪为主要目标。2）山地中式大宅：在风水最好又隐秘的区域，以中式建筑为基底，结合经典的中国传统文化元素和现代生活需求，打造九个户均占地1020亩的颇具归园田居意境且各有特色的山地大宅。3）定制式产品：聘请一流建筑设计师，按照客户的家庭状况、生活习46、惯和个人偏好，打造独一无二的专享宅院。大宅数量户均占地面积户均建筑面积 总体建筑面积 9个20亩16001440064分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划【九山居设计理念】纯粹自然，俯仰自得天人合一的理念1）生长型建筑：以自然和谐为整体设计理念，在建筑结构、布局、景观、朝向上都结合自然地势。2）尊崇山水习性：以清幽、素朴为底色，以淡雅色调和环保材料低调融于自然山水之中。3）自然的意境：每个大宅约80为自然山水环境；大宅均以天地自然之物如竹、泉、星月等为重要元素，将其完美融入大宅名称、建筑设计、环境营造和室内空间之中。65分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 47、归 园 田 居 概 念 性 规 划九 山 居 示 意 图66分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划九 山 居 示 意 图67分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划04系统规划4.1 道路交通系统规划68分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划04系统规划4.2 公共服务设施系统规划69分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划04系统规划4.3 市政配套设施系统规划给水系统规划水源：接取外围市政给水管网。给水方式：结合地形采取环状与支状供水结合。于基地内部较高处设立48、水塔，保证供水水压。用水量预测：根据规划用水指标，以及规各类用地性质、用地面积，计算总用水量Q总=1400m3/d。给水水质及水压:生活饮用水水质应符合现行国家标准生活饮用水卫生标准（GB57492006）的规定。配水管网的给水水压宜满足用户接管点处服务水头的要求。管网规划规划给水管网由干管和支管组成，主干管网管径规划为DN200，支状管网管径规划为DN150。70分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划04系统规划4.3 市政配套设施系统规划排水系统规划排水体制：采取雨污分流制，雨水利用自然汇水自由排放。污水利用管道分片集中处理达到排放标准后排入外围水系。污水49、处理方式：采用MBR（生物膜）污水处理器处理，达到国家一类水体排放标准后排入外围水系。污水量预测：按供水量85计算，为1200t/d。71分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划04系统规划4.3 市政配套设施系统规划电力系统规划用电负荷预测片区规划总用电负荷为6500kw,考虑到不同类型负荷的差异及同时使用率，综合需要系数取0 70，则计算用电负荷为4600kw，按变电器负载率65%计算，配变容量应不小于7600KVA。电源规划及供配电网电源接自二界岭乡35KV变电站，于基地东侧设置一座10KV变电站，通过一次变压，降为220380V电力向各用电单位送电。7250、分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划04系统规划4.3 市政配套设施系统规划电信系统规划电信规划由二界岭乡电信所引入电信线路，到规划期末，电话普及率及宽带入户率达100%。73分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划04系统规划4.4 绿地景观系统规划三纵一横的景观轴线中间山谷音画景廊西边山谷风花水月东边山谷酒中八仙横向廊道圣贤足迹（虎溪三笑、高山流水、松荫聚饮、东山丝竹）74分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划肆 运营篇1.营销规划2.运营建议3.投资估算75分析篇 定位篇 规划篇 运营篇51、长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划1.1 营销目标总体目标：塑造“归园田居”的度假和地产复合型品牌，打造长兴旅游乃至浙江省高端度假旅游的新名片，并为归园田居品牌后续的标准化推广开创精准的市场、打下坚实的基础。分期目标：近期(20102011)中期(20122014)远期(2015之后)品 牌 预 热 期项目前期造势及建设初期，以新归园主义理念推广和文化休闲度假产品开发为主，初步形成归园田居的品牌影响。巩 固 提 升期项目建 设 及 运营期，以面向目标客群的品位事件营销、重要渠道推广和山水度假产品开发为主。强化归园田居品牌形象。成 熟 运 营 期完善产品与服务体系，以顶级大宅的营销和度假52、区运营为主，确立归园田居的品牌地位，为后续归园田居产品的标准复制打下坚实的基础。01营销规划1.2 营销策略1.2.1 品牌营销整体品牌聚力整合营销，品牌产品做实细分市场【整体品牌聚力】归园世界，天人合一【品牌产品做实】品牌产品 营销思路 核心客群 旅游产品 家庭度假游 在宣扬项目的山水度假休闲功能之外，着力突出项目能提供对新生代儿童所缺失的传统文化礼仪的教育功能，以及家族团聚功能 长三角地区具有较高收入水平的家庭市场 商务度假游 重点渲染项目为商务度假所营造的“宁静致远，退思决胜”的环境，同时，还需要突出传统文化对现代商务的积极影响 长三角地区的企业团训市场，会议市场，奖励旅游市场 养老度假53、游 养老度假的要点在于为老年人提供合处而欢的环境，加上原生态的山水，中药疗养所带来的益寿延年的效果 长三角地区的具有高收入的退休老年人，及其团体 置业产品 庄园 以淳朴农耕与品尚居住融合为理念的西畴园为核心卖点长三角追求田园生活的投资 九山居 以凸显中国传统文化元素的定制式顶级山地中式大宅为核心卖点长三角具有文化品位的顶级成功人士或富豪 品 牌 塑 造塑造鲜明的品牌形象营销的关键基础事 件 营 销有效影响力的事件营销的重要手段推 广 渠 道精准顺畅的推广渠道营销的重要途径形 象 识 别内外一致的形象识别营销的有力保障76分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划154、.2.2 事件营销一曲体现归园田居灵魂的归园曲一会凝聚新归园主义生活方式追崇者的归园会一论坛倡导归园田居生活，弘扬中国传统文化的“中国之根”百家论坛1.2.2 事件营销之 1归园曲 顶尖的中国艺术，代言经典的归园田居【项目构思】：1）邀请具有国际知名度的中国音乐风的代表谭盾、方文山和费玉清分别为归园田居园曲作曲、填词和演唱.2）将归园田居作为本项目的标志性曲目，以其史无前例的顶尖大师的合作缔造艺术经典，开创旅游项目艺术营销的先河。77分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划1.2.2 事件营销之 2归园会 志趣相投的品位圈层【项目构思】：1）建立新归园主义的俱乐55、部“归园会”，聚集具有高品位文化修养、极强经济实力、较高社会地位和相同生活理念的人群，开展各类俱乐部活动，建立高品位的文化圈层，传播新归园主义的生活方式。2）俱乐部的组建在项目建设前启动，设有专门的活动运营部门负责俱乐部管理和活动组织。3）俱乐部活动建议：国学论坛、EMBA象棋围棋大赛、高端酒会等。1.2.2 事件营销之 3“中国之根”百家论坛 经典传承、价值重塑与思想反思【项目构思】：1）论坛宗旨：“中国之根”讨论的意义在于通过对现代生活方式和社会现象的反思，重塑中国传统的核心价值观，倡导归园田居式的和谐生活与国学传统文化。2）强强联合：联合中央台或者新浪网等媒体举办“中国之根”百家论坛，邀56、请国内著名国学大师、思想家、文化人等就此定期进行不同分主题的讨论，通过网络邀请群众广泛参与。【论坛主题系列】：中国教育之本，两岸国学对话，中国生活方式78分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划1.2.3 推广渠道度假产品1.2.3 推广渠道置业产品市场分类 地域范围推广措施和渠道 核心市场 距 离基 地 2小 时车程的长三角核心城市高强度引爆、贴身化宣传：1）在度假区建设期和开业初期，通过归园曲等影响力事件引爆；2）然后通过网络、报纸杂志、交通广播、高速公路户外媒体等抓住自驾车等潜在客群；3）同时建设度假区网站或与相关电子商务提供商（如驴妈妈）合作进行网络营销57、；4）在核心城市开设归园田居高端会所，既是品牌外延，又是度假区的营销平台。拓展市场 长三角除核心市场之 外 的 城 市，包括安徽省部分地级市抓高端、带大众：基于空间距离和产品定位，在这一区域的推广从消费力强的企业和自驾车客群入手，通过吸引优质客户带动大众游客。机会市场其他城市 精准投放，争取溢出：和电视媒体和网络合作制作专题节目，如“旅行者”，“品质生活”，”时尚旅游”等旅游类节目，或者商业谈话类节目，通过电视节目的形式宣扬归园生活理念，吸引志同道合的目标客户。市场分类 地域范围推广措施和渠道 核心市场 长三角及安徽省具有较高经济实力的地级市高端广告攻略+品位活动营销 1）高端广告：电视媒体，58、高速公路等户外广告，高端商场展台，五星级酒店投放宣传册，5A级写字楼楼宇广告等。2）经济地产等媒体杂志：21实际经济报道，华尔街，高端地产等 3）品位活动营销：归园会组建及相关活动，与媒体合作制作专题节目（非广告），如财富人生，主角，决战商场等高端成功人士爱看的节目。拓展市场 北京、天津、哈尔滨（投资商故乡）等北方城市 精准广告投放圈层内部营销 1）高端财经类和文化类杂志、自驾车俱乐部、交通枢纽的户外广告等；2）投资商交际圈层的口碑相传。机会市场其他城市 网络营销和影响力强的活动营销79分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划1.2.4 形象识别 在内部运营方面59、，需要系统地打造项目的CI（形象识别系统），从运营理念（MI），形象识别（VI），以及人员服务和业主行为礼仪标准（BI）方面打造项目所宣扬核心价值理念。MI传承传统价值，弥补现代社会之所缺VI清新自然，传统典雅1）项目Logo 设计简洁，古典的矢量图 2）建筑装修风格 现代中式风格建筑3）人员着装要求 现代复古风，质朴典雅，使用 低调色调 4）内部标识系统（如路牌，路标等）古色古香5）宣传册6）网站BI于细节之中贯彻传统礼仪1）见面之礼 员工使用符合传统规范的交流 用语 2）行走之礼 行不中道，立不中门3）饮食礼仪 设置餐饮礼仪提示牌4）入座之礼 饭店设置客人入座之礼仪提示牌5）对弈之礼 弈舍60、设置对弈礼仪提示牌80分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划02运营建议分期建筑面积（）度假产品置业产品一期1270012880二期2066018420三期2428022340合计5764053640分期开发示意图 2.1 开发时序一、分期开发策略先基础，后度假；先中心、后两边；先山谷，后山顶；度假与地产项目同步推进。1）一期营造环境、打造核心：建设主要道路、水系和景观，游客服务中心，九知书院，水墨画院，雅趣谷15个度假庄园，西畴园23个庄园；2）二期丰富特色，提升品质：建设天地弈舍，大音琴庄，雅趣谷7个度假庄园；云闲谷主体部分和14个度假庄园；西畴园32个庄61、园；创意基地；3）三期完善产品，凸显品级：建设云闲谷6个度假庄园；颐源谷所有项目；西畴园39个庄园；九山居；仁康机构。二、分期开发依据发展机会评价开发价值评价投资风险评价 创新先导性开发关联度投资规模市场需求度资源依赖性经营成熟度产品供给成熟度空间价值提升性经营管理难度三、开发分期一期：2011年、2012年，为期两年二期：2013年、2014年，为期两年三期：2015年之后81分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划02运营建议2.2 运营模式 模式 模式解读 优劣势比较 适用项目 产权持有 自营 开发商为“产权人+经营者+管理者”优势：统一经营管理，可控性强62、；经营利润来源稳定。劣势：回报期长；对管理能力要求较高。1）核心吸引的项目，如九知书院；2）综合管理、外部效益大的项目，如游客服务中心。产权持有或产权出售 委托管理 开发商为“产权人+经营者”，专业商业运营公司为“管理者”优势：专业管理企业，降低经营风险；劣势：必须支付与营业额相关的管理费 1）建议云闲谷采用委托管理的方式。（若有需要，考虑同时采用特许经营方式）2）建议雅趣谷和颐源谷均采用产权式酒店委托管理方式。特许经营 开发商为“产权人+经营者+管理者”，知名品牌拥有营销权 优势：利用知名品牌在市场上的影响力快速拓展自己的市场空间 劣势：要求投资者具备很强的管理能力；必须支付固定的特许经营费63、 产权出售 开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼资金 优势：快速回笼资金；享受前期地产增值效益；劣势：产权分散；需前期较长时间和资金投入以提升地产价值。西畴园和九山居 82分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划2.3 盈利模式 盈利模式 内容 适用项目 主要模式 产权出让盈利 将项目物业分割成一定单元，将每个单元出让给不同客户，尽快收回项目投资成本；同时又可通过对单元项目的集中管理，收取不菲的管理费用来获得经济效益。出售项目，主要为西畴园和九山居，还有其他以产权式酒店操作的度假庄园 主营经营盈利 通过经营各子项目、销售各子项目的主营产品所获得的营业收64、入，如旅游商品、旅游特色交通服务等项目的销售。自营项目：游客服务中心归园田居品牌商品售卖。特殊模式 合作分红盈利 引入专业管理公司，将营业额的一定比例（2%-3%）作为提成支付给专业管理公司；引入知名品牌，支付固定的特许经营费。委托管理项目，云闲谷。辅助模式 品牌效益盈利 度假区品牌带来的各种衍生收益。如市场推广营销费用、新项目拓展商务谈判竞价优势、投资企业品牌知名提升等软性收益。具备活动承办或对外媒介功能的项目。如九知书院、水墨画院、天地弈舍、大音琴庄、清风苑、天养苑等。社会公益盈利 项目本身不带来经济效益，而是通过项目对整个度假区环境的提升及社会口碑效益的形成促进整体盈利。公共景观、博览等65、非营利性或弱营利性但外部效益大的项目。如音画景廊、颐源四景、九知书院等。02运营建议83分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划2.4 商业模式 项目 子项目 运营模式 盈利模式 开发时序 综合服务中心 游客服务中心 自营或委托管理 主营业务盈利或合作分红盈利 一期 创意会馆 自营或委托管理 主营业务盈利或合作分红盈利 二期 仁康机构 委托管理 合作分红盈利 三期 雅趣谷 九知书院 产权持有 品牌效益盈利、社会公益盈利 一期 水墨画院 产权出售 产权出让盈利 一期 天地弈舍、大音琴庄 产权出售 产权出让盈利 二期 琴棋书画主题庄园 一、二期 音画景廊 产权持有 66、品牌效益盈利、社会公益盈利 一期 云闲谷 向花间、幽篁里、薄滋味、雅兰轩 产权持有或产权出售 主营业务盈利或合作分红盈利，或产权出让盈利 二期 归园居 产权出售 产权出让盈利 二、三期 颐源谷 清风苑、天养苑 产权出售 产权出让盈利 三期主题度假庄园 产权出售 产权出让盈利 三期“风花水月”颐源四景 产权持有 品牌效益盈利、社会公益盈利 三期 西畴园 产权出售 产权出让营利 一、二、三期 九山居 产权出售 产权出让营利 三期 02运营建议84分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划03投资估算 投 资 估 算 表 单位：万元序号项目或费用名称建筑(占地)面积单位67、估算价值投资比例（%）分期建筑工程设备购置及安装工程其他费用合计一期（20112012）二期（20132014）三期（2015年以后）一土地成本990011.95%99001征地成本350亩70002租地成本21002.1生态林6002.2经济林15003苗木补偿800二工程费用50256 11619 61875 74.68%19780 19599 22496 1接待设施项目17098 3297 20395 24.62%5731 9744 4920 1.1综合管理服务中心1335 495 1830 630 600 600 1.1.1入口景观道6000m2 240 240 240 1.1.2游客68、服务中心1500m2 225 75 300 300 1.1.3生态停车场3000m2 90 90 90 1.1.4创意会馆1500m2 540 60 600 600 1.1.5仁康机构1000m2 240 360 600 600 1.2雅趣谷6421 1043 7464 4936 2528 0 1.2.1水墨画苑800m2 360 120 480 480 1.2.2九知书苑1000m2 450 150 600 600 1.2.3天地奕舍800m2 360 120 480 480 1.2.4大音琴庄800m2 360 120 480 480 1.2.5音画景廊3200m2 96 96 96 1.69、2.6雅趣谷度假庄园13320m2 4795 533 5328 376015681.3云闲谷6642 1318 7960 0661613441.3.1向花间600m2 270 90 360 360 1.3.2幽篁里800m2 360 120 480 480 1.3.3薄滋味900m2 405 135 540 540 1.3.4雅兰轩1500m2 675 225 900 900 1.3.5酒店主体2000m2 900 300 1200 1200 1.3.6归园居度假庄园11200m2 4032 448 4480 313613441.4颐源谷2699 442 3141 165029761.4.1清70、风苑800m2 360 120 480 480 1.4.2天养苑800m2 360 120 480 480 1.4.3颐源四景5500m2 165 165 165 1.4.4颐源谷度假庄园5040m2 1814 202 2016 20161）项目建设总投资 8.3 亿元。其中：工程费用6.18亿;包括：接待项目 2.04 亿;住宅项目3 亿;基础设施 1.14亿85分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划03投资估算一期项目（20112012）建设投资 3.8 亿元；二期项目（20132014）建设投资 2.1 亿元；三期项目（2015年以后）建设投资 2.4 71、亿元；投 资 估 算 表 单位：万元序号项目或费用名称建筑(占地)面积单位估算价值投资比例（%）分期建筑工程设备购置及安装工程其他费用合计一期（20112012）二期（20132014）三期（2015年以后）2住宅地产项目27086 3010 30096 36.32%5152 7368 17576 2.1西畴园53640m2 19310 2146 21456 51527368 89362.2九山居14400m2 7776 864 8640 8640 3基础设施建设6072 5312 11384 13.74%8897 2487 3.1道路工程2614 138 2752 2192 560 3.1.72、1干路6.45km1471 77 1548 1548 3.1.2支路7km1064 56 1120 5605603.1.3步行道1.05km80 4 84 84 3.2给排水工程2014 2014 1207 807 3.2.1给水设施200 200 200 3.2.2综合管网辅设13.45km1614 1614 8078073.2.3污水处理设施200 200 200 3.3电力工程2860 2860 1990 870 3.3.1变电站1个800 800 800 3.3.2开闭所4个320 320 320 3.3.3低压埋地电缆14.5km1740 1740 8708703.4景观及环境整治工73、程3458 300 3758 3508 250 3.4.1河道整治（拦坝）5.83km1458 1458 1458 3.4.2垃圾收集与清运设施200 300 500 2502503.4.3景观绿化120万m2 1800 1800 1800 三工程建设其他费用3533 3533 4.26%3533 1建设单位管理费928 928 1.12%928 2勘察设计费1114 1114 1114 3工程监理费742 742 742 4招标代理费495 495 495 5其它相关费用254 254 254 一、二、三部分合计50256 11619 3533 75308 90.89%33213 1959974、 22496 四基本预备费3765 3765 4.54%1661 980 1125 固定资产静态投资50256 11619 7298 79073 95.44%34873 20579 23621 五建设期利息3780 3780 4.56%3780 固定资产动态投资3780 3780 4.56%3780 六建设总投资50256 11619 11078 82853 100.00%38653 20579 23621（续表）86分析篇 定位篇 规划篇 运营篇长 兴 归 园 田 居 概 念 性 规 划1种生活方式归 园 田 居3重归园境界闲 雅 逸8种原真乐趣琴 棋 书 画 耕 酒 茶 养4大重点产品文 化 休 闲（琴音、棋诀、书香、画韵）养 老 度 假（品茗、泡汤、养生）商 务 度 假（会议、品酒、SPA）品 尚 居 住（山居、湖居、园居）五大重点项目雅 趣 谷（中国山水间最纯粹的人文画卷）云 闲 谷（低调而奢华的品尚度假田园）颐 源 谷（江南最自然恬淡的养老度假基地）西 畴 园（淳朴农耕与品尚居住的完美融合）九 山 居（归园田居的顶级生活样本）项目总结