1、目 录 1.项目背景 2.市场分析 3.案例分享 4.理念与关山概念的建立 5.战略与定位 6.项目布局 7.投资与分期建设 3 1、项目背景 1.1 项目背景 1.2 项目资源条件 1.1 项目背景 关山，因为三国名将关羽战长沙时在此屯兵而得名。宁乡取意“乡土安宁”而得名，治邑亍三国，建县亍北宊。据叱记载，东汉末年，关羽兵征长沙，曾在关山扎营屯兵，备战名将黄总。留下箭楼、颜塘、卧马槽等遗址。在这里还出土了大量的古剑、矛、戈等冷兵器。人们耳熟能详的京剧说唱脸谱：“蓝脸的窦尔敦盗御马，红脸的关公战长沙”，唱的就是关山这段故事。关山景区是国家4A级景区，也是中国最有魅力休闲乡村。景区东距长沙市政府2、24公里，西距宁乡市城11公里，长张高速8.5公里处。景区占地面积50平方公里，是湖南的一颗乡村“旅游明珠”。关山，是一个集自然风光、历史人文和乡村民俗为一体的乡村旅游景区.目前有特色农家乐九十余家，标准客房、乡村民宿两百余间，大小会议室、餐饮包厢、KTV室一应俱全。关山古镇，是关山4A级景区的核心景区，目前的古色韵味小镇，占地50余亩，虽然规模偏小，但依然取得了令人瞩目的经营效果。因此，扩大规模、提升影响力，创造更为辉煌的旅游景区，成为关山古镇的发展追求。1）关山古镇 2）关公文化 据不完全统计，世界上共有30多个国家和地区建有关帝庙3万余座，仅日本和马来西亚就有关帝庙1000多座；台湾有约3、300多座。1999年，马达加斯加印发了大量关公画像的邮票。2000年，印度还在兴建大型关公公园。全球3万关公庙，有华人的地方就有关公庙 关公庙是关公文化深入人心的写照。对于旅游产业来说，那是广泛、持久、深入的市场基础。但如此众多的关公庙不应是我们在此关注的重点。我们的关注点应该是与我们一样以关公文化作为产业价值运用的投资性产业园区。关公文化深入人心 对于关羽和关公文化，普遍性的联想是义薄云天的“武圣”、武财神，以及与之相关的荡气回肠的三国故事。关公文化印象 正是因为在全中国乃至有华人的全球范围，关公文化覆盖面很广。在生活信仰方面，各地皆有“关公庙”、“武圣庙”。就有了不可能被忽视的关公文化产4、业化发展课题。关公文化产业化,目前所能作为的，实际上就是影视拍摄、旅游景区打造方面，文化衍生产品可以视为副产品。关公文化的产业化迚境 1.1 项目背景 关公文化与普世价值 桃园结义生死不渝的“义”桃园结义生死不渝的“义”和“信”和“信”，代表财富追求的“武财神”，代表财富追求的“武财神”，已经成为普世价值。已经成为普世价值。即使孔子所创立的儒家文化，也受到东西方文化价值观异同的局限。可见，关公文化的意义，在现实生活与未来发展中，还远远没有达到其价值极限！2）关公文化与普世价值 1.1 项目背景 与关公文化相关的投资性产业园区，主要有4大项目：1）湖北荆州关公文化园景区 2）湖北当阳天下关公文化5、旅游城 3）山西运城三关文物旅游景区、关公圣苑景区 4）河南洛阳关公文化产业园区 3)关公文化与本项目的战略机遇 1.1 项目背景 关公庙是关公文化深入人心的写照。对于旅游产业来说，那是广泛、持久、深入的市场基础。但如此众多的关公庙不应是我们在此关注的重点。我们的关注点应该是与我们一样以关公文化作为产业价值运用的投资性产业园区。知己知彼，立足竞争 基本上是：一个雕像、一座庙、一条街的模式 与荆州、当阳、洛阳、运城的关公文化园区相比较，关羽屯兵的关山在文化厚度、影响力方面可谓毫不占优。但是，正因为上述4大园区具有强大的资源优势，必然受到官方主导，市场化的方向明显偏移，形成无法弥补的硬伤。关山，运6、用的是“关公文化”不受限制的影响力和题材，我们可以走“文化底色、市场导向、智慧融合、创造旅游兴奋点”的真正旅游发展之路，剑走偏锋，反而成就必赢之局！剑走偏锋 关山，理所当然走的是“关公文化”，但我们没有必要坚持以关公庙、朝圣这种简单而重复乏味的题材，走“传奇文化”、“市井文化”、“印象制造”之路。关山古镇已经是一张文旅名片。有效运用关山古镇的名片并放大名片效应，将成为本项目事半功倍的成功契机。名片效应 探索关山古镇的战略机遇 4)关公文化与本项目的战略机遇 1.1 项目背景 5）三国文化与三国智慧的价值运用 一部三国，就是一部中国智慧大典 关山注重关公文化 关公不是独立的存在 关山古镇：放大关7、公文化和三国智慧文化 做大文化旅游和智慧产业 1.1 项目背景 关山古镇位于湖南省宁乡市关山村。项目主体的规划范围：以原关山古镇为起点，以关山大道为轴往南发展（具体以红线为准），规划用地总面积约1851.6 亩。项目规划范围图 1）规划范围 1.2 项目的资源条件 关山古镇所在宁乡市属中亚热带向北亚热带过渡的大陆性季风湿润气候，四季分明，寒冷期短，炎热期长。全县年日平均气温16.8。2）气候条件 项目范围内最低海拔65米，最高97米，相对最大高差32米。项目东、南、西、北三向丘陵环绕，中心地势平坦，为基本水田。各处均有水塘分布，生态条件良好。3）地形地貌 本规划应坚持：市场导向原则 生态优先原8、则 环境保护原则 可持续发展原则 传统文化主题原则 居民利益协调原则 特色与精品支撑原则 区域联合发展及产业联动原则 运用创新发展战略，创造景区强大的竞争力。1.3 规划原则 2.1 区位及交通分析 2.2 旅游市场环境分析 2.3 市场认知 2、市场分析 项目所在的宁乡市为湖南省辖县级市，总面积2906平方公里，人口130万，属亚热带季风性湿润气候。宁乡地处湖南东北部、长沙西部，距省会长沙市区36公里，是长沙“西大门”。同时，它湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，具有良好的区位优势。1）项目区位特点 2.1 区位及交通分析 2）交通条件分析 宁乡市城距长沙黄花国际机场609、公里。石长铁路、长张高速公路、319国道，金洲大道（城际干道）横贯东西，洛湛铁路连通南北。S206、S208、S209、S311四条省道贯穿县境，长韶娄高速公路把花明楼、灰汤温泉度假区与韶山、长沙串成一线。多条公路构成宁乡四通八达的交通网络。2.1 区位及交通分析 1 1）国内旅游市场分析）国内旅游市场分析 2.2 旅游市场环境分析 中国旅游产业对GDP综合贡献达到了10.1%，超过了教育、银行、汽车产业。从旅游收入和游客接待量来看，根据国家统计局2016 年国民经济和社会发展统计公报，2016 年全年国内游客达到 44 亿人次，比上年增长 11.2%，国内旅游收入 39,390 亿元，增长 10、15.2%；入境游客 13,844 万人次，增长 3.5%。国际旅游收入 1,200 亿美元，增长 5.6%；国内居民出境 13,513 万人次，增长 5.7%。随着全面建成小康社会持续推进，旅游已经成为人民群众日常生活的重要组成部分，我国旅游业进入大众旅游时代。2 2）行业发展趋势）行业发展趋势 1）从消费主体来看，国内旅游从小众市场向大众市场转变，已拥有全球最大的国内旅游消费市场。随着中国经济与国民收入的增长，旅游已经不再只是特定阶层和少数人的享受，逐步成为国民大众日常生活常态化的生活选项。国民人均出游次数从 1984 年的 0.2 次增长到 2015 年的 3 次，增长了 14 倍，国内11、游客数量从 1984 年的约 2 亿人次扩大到 2016 年 44 亿人次，增长了 21 倍。特别是自 2000 年以来，国内游客数量呈现持续高位增长，推动中国步入了大众旅游时代和国民休闲新阶段。2）从市场主体来看，旅游业经营模式将由单一旅游企业主体转变为日益多元化的跨行业商业主体。在旅游业专业化分工和市场细分程度加深的基础上，旅游业各细分子行业的业务板块融合以及旅游业与其他行业之间的产业融合，逐步成为现代旅游业发展的主要特征之一，旅游业的经营模式趋于多元化。旅游业正在成为传统行业转型发展和互联网等新兴行业创新发展的重要领域。近年来，地产、煤炭等传统行业巨头纷纷投资建设文化旅游城、主题公园、酒12、店、旅游度假区等项目，BAT 等互联网企业也纷纷以多种方式介入在线旅游、旅行社领域，加快布局旅游业。3）从产业内容来看，旅游产业正在由狭义旅游商业范畴扩展到广义的大旅游商业领域。3 3）湖南省旅游市场分析）湖南省旅游市场分析 2.2 旅游市场环境分析 2017年，全省旅游业保持强劲增长的良好态势，接待国内外游客6.69亿人次，比2015年增长41.43，在全国排名由第8位上升为第6位。其中，接待入境游客322.68万人次，比2015年增长45.4，排名由全国18位上升为16位。2017年，全省实现旅游总收入7172.62亿元，比2015年增长93.18，在全国排名由第10位上升为第8位。其中，13、旅游外汇收入12.95亿美元，比2015年增长50.93，在全国排名由第18位上升为第17位。2017年，全省旅游业增加值2036.21亿元，同比增长15.67%，占GDP的5.89%,占第三产业增加值的12.15%。2018年全省旅游工作的目标是：接待国内外旅游者7.49亿人次，同比增长12.0%；实现旅游总收入8000亿元，同比增长12.5%。接待入境旅游者355万人次，同比增长10%；实现旅游创汇14.4亿美元，同比增长11%。2018年，湖南省旅游将认真贯彻落实党的十九大精神和省委、省政府的部署要求，围绕抓重点、补短板、强弱项，坚持以区域旅游开放合作促融合创新发展，着力抓改革、强营销、14、增供给、优服务，加快以“锦绣潇湘”为品牌的全域旅游基地建设，全面提升旅游业的法制化、标准化、信息化、品牌化和国际化水平，实现从高速旅游增长阶段向优质旅游发展阶段转变，努力在实施创新引领、开放崛起战略中走在前列。湖南省研究制定出台湖南省建设全域旅游基地三年行动方案（20182020年）和湖南省入境旅游发展奖励办法。按照区域联合、资源整合、优势互补、互利共赢的原则，坚持全域统筹、开放合作，坚持品牌引领、项目带动，坚持分类指导、差别考核，以培育区域旅游品牌为核心，支持长株潭旅游板块打造“锦绣潇湘.快乐之都”旅游品牌,洞庭湖旅游板块打造“锦绣潇湘.天下洞庭”旅游品牌，大湘西旅游板块打造“锦绣潇湘.神秘15、湘西”旅游品牌，大湘中旅游板块打造“锦绣潇湘.神韵梅山”旅游品牌,大湘南旅游板块打造“锦绣潇湘.休闲湘南”旅游品牌。4 4）宁乡市旅游市场分析）宁乡市旅游市场分析 宁乡旅游基本状况 宁乡是中国首批旅游强县是湖南省旅游资源最富县。拥有国家5A级旅游景区1处刘少奇故里景区，拥有国家4A级旅游景区3处（其一为关山古镇）。宁乡市旅游发展格局五大支点论 灰汤、沩山、炭河里、花明楼、关山灰汤、沩山、炭河里、花明楼、关山，可称之为宁乡旅游发展的五大支点，可分别代表：温泉文化、佛教文化、温泉文化、佛教文化、青铜文化、红色文化、关公文化旅游青铜文化、红色文化、关公文化旅游的五个方向。其中关公文化对国内游客群体的16、影响力、作用力更为广泛，几乎不受限制。2.2 旅游市场环境分析 炭河里 客流量分析 关山古镇目前的客流量约每年20万人次，客流量成长率很高。由于以开发现有面积仅为40余亩，只有可供游客逗留、消费不到2小时项目承载力严重不足。运用优势的“关公文化”人文、品牌资源打造更为强大的景区，创造关山古镇旅游区新亮点、新增长点是本项目的使命！根据本项目的发展趋势，打造一个可以让游客12天的关公文化主题的重量级旅游区，预计客流量可成长至每年200万人次以上。客源市场分析 根据旅游市场的“三小时经济圈”优势市场开发定律，我们把本项目的一级目标市场瞄准项目所在地、湖南本省最发达的长株潭地区，湖南本省各地市，中国最17、发达的广东珠三角地区，以及武汉、南昌、贵阳等邻近省区大都市。作为中国南方重要的大型游客集散地张家界、凤凰、南岳衡山、韶山、灰汤温泉，也是本项目承接客源流动的重要市场。2.3 市场认知 项目所在地，本省发达地区长、株、潭 湖南省发达城市长沙、株洲、湘潭及衡阳所行成的经济圈。目前正在加快长株潭一体化的进程。长株潭三市面积28300平方公里，占全省13.3%，人口1200 多万，占全省18.9%，2005年实现国民生产总值（GDP）2412.6亿元，占全省36%，仅长沙就占全省的20%。在2005年所公布的长株潭城市群城市规划中预计长株潭区域整体国民生产总值（GDP）2010年将增长为3754亿元以18、上，GDP增长速度达到12以上；到2020年增长为7918亿元以上。人均GDP规划到近期2011年为2.5万元人民币以上，到2020年达到5万元人民币以上。长株潭是关山古镇旅游区最重要的目标市场。南部发达地区珠三角 珠江三角洲是我国最早富起来的地方，消费水平处于国内领先。广州近年来出游火暴，黄金周、周末出游率极高。广东省统计局公布的2008年专项统计数据显示，珠三角地区人均GDP达62643.83元（9019.9美元），其中广州、深圳、佛山、东莞人均GDP更超过10000美元大关，达到和超过中等发达国家人均收入水平。富有的珠三角地区私家车拥有量在迅速增加，倾向于生态游、文化游的自驾游群体兴起，19、加上珠三角永州籍白领和创业者的带动作用，珠三角地区将成为关山古镇旅游区的重点客源市场。邻近的大型旅游集散地 距关山古镇约200公里的张家界、南岳衡山，为中国南方重要的大型游客集散地，在高速公路网络建成后可与关山古镇构成互为客源流转目的地的3小时旅游经济圈。2.3 市场认知 3.1 案例一 东部华侨城 3.2 案例二 东莞松山湖 3、案例分析 3.1 案例一 东部华侨城 东部华侨城位于中国深圳市盐田区大梅沙，占地近9平方公里，是由华侨城集团斥资35亿元精心打造的世界级度假旅游目的地，是由国家环境保护部和国家旅游局联合授予的首个“国家生态旅游示范区”。东部华侨城是国内首个集休闲度假东部华侨城是国内20、首个集休闲度假、观光旅游观光旅游、户外运动户外运动、科普教育科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，主要包括主要包括大峡谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、大华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块，体现了人与自然的和谐共处。华侨城以规划科学，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先进为规划，以“让都市人回归自然”为宗旨，定位于建设成为集生态旅游、娱乐休闲、郊野度假、户外运动等多个主题于一体的综合性都市型山地主题休闲度假区。是中国主题公园与品质地产结合的典范，也是中国主题公园从游乐主题迈向生态活力新主张21、的新典范 东部华侨城 云海谷体育公园、茶溪谷、茵特拉根小镇 东部华侨城 大峡谷、瀑布酒店 3.2 案例二 东莞松山湖 一曲理想主义的颂歌 东莞松山湖科技产业园区（以下简称松山湖）位亍大朗、大岭山、寮步三镇之间，地处东莞市的几何中心，控制面积72平方公里。坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，是一个在国内具有示范意义、人与自然和谐共存的科技新城。2002年左史，30多名中青年建筑师和规划师聚集在东莞松山湖，共同参与松山湖新城的集群设计。十余年过去了，这群“中青年”大多已是中国设计界的中流砥柱，甚至成为了享有国际声誉的巨擘。他们的作品坐落在湖光山色中，映照着一个设计时代的镜影。城市设计带22、着满足人们追求好的生活方式的目标，体现中国本土规划和设计能力的社会学意图，在空间设计方面以“纲丼目张”的控制原理，对新城城市形态产生和生长的逻辑迚行整体控制，幵以空间尺度、印象特征、品质标准和经济文化价值为内涵，定义新城总体的环境和城市生活品质。城市设计明确了以生态安全网络为基础的山水景观特征为实现城市主题的核心空间，是城市最基本的景观和空间结构。生态和景观安全格局在全园区表现为大公园式的城市特征系统，为城市的观景和景观创造了条件。这是松山湖新城最重要永丽性城市特征之一。奠定松山湖永久特征 生态安全网络为基础的山水景观生态安全网络为基础的山水景观 大公园式的城市特征 用最好的资源、表现最大的公23、共性、形成最普遍而兼容的控制力，是松山湖新城城市设计的核心标准。松山湖是新城最为核心的公共空间，城市设计关注滨湖地区开发“质”与“量”的控制，设计环湖休闲道，保证滨湖空间资源的公共开放性，同时划定不同的开发控制地区，严格保护生态城市的本源和城市特征的内涵。总长约43公里的滨湖岸线宋全对公众开放为公共休闲用途，这在国内新城建设中尚属首次，但却成为松山湖最脍炙人口的场所甚至景点，也将“核心资源公共化”的设计理念传播长进。建立松山湖价值标准 4、理念与关山概念的建立 4.1 核心理念：坚守文化关山，缔造关山文化现象 4.2 关山古镇发展模式 4.3 关山概念演绎 4.1 核心理念：坚守文化关山，缔造24、关山文化现象 本项目从规模上将十倍放大，很容易被各种内容填充而迷失自我。只有坚守关羽文化，坚持做文化关山，才能保持项目在市场上的个性、识别性，才会熠熠生辉。用关公文化 放大关山 关羽，不仅仅是在三国，即使是在整个中华文化中都是最具识别性的，关公本身就是一个文化符号！我们不必舍近求远。坚守“关公”文化符号 袁家村在不以美食著称的陕西，靠美食做出来现象级的项目，可谓从市场风光变成了市场疯狂。关山古镇能做出关山文化现象来吗？我们认为是有机会的。坚守“情义、个性、敢为天下先”的关公文化核心价值，以“6F”匠心策略打造仅属于关山的个性化、价值化产品，就会被市场高度认可，成为人人称道、人人愿意拥有的热点关25、山、文化关山。匠心缔造 关山文化现象 复兴 文旅 6F 策略 4.2 关山古镇发展模式 以关山文化旅游为引擎 依托宁乡市高新区、宁乡市经开区、长沙麓谷高新区、湘江新区、金州新城，导入总部经济 打造“三位一体”的低密度、全生态、国际品质项目群 彰显中华文化自信 关山院子 人文社区 关山古镇 旅游度假区 于长慧谷 总部基地 尊重关山历叱文化和关山古镇旅游项目的价值沉淀 尊重关山生态和整体环境 创造新的文化地标关公跃马动态文化地标 创造新的产业融合模式运用【阳光地带时空走廊】，有效融合文旅与创新科技产业 4.3 关山概念演绎 关山概念：文脉延续文化符号放大产业融合的关山古镇 公共系统：1.2公里阳光26、地带时空走廊 以最大的公共性兼容三大模块 构建交通集散线 构建项目公共功能空间系统 形成最友好的公共界面 阳光地带 构建项目公共品质 关 山 概 念 演 绎 关山古镇 5 战略与定位 5.1 SWOT 战略分析 5.2 总体定位 5.3 业态定位 5.1 SWOT 战略分析 SWOT战略分析模型是重要的战略分析方法。采用SWOT模型来对关山古镇进行战略分析，使山古镇面对的内部优势、劣势，外部的机会、威胁得以清晰的呈现，为制订发展战略提供科学、理性的决策基础。1、文化资源：在湖南境内，关山古镇是唯一拥有关公历史遗迹的景区；2、自然生态资源：项目发展区具有比较饱和次生林，池塘众多，每一个山谷都有常27、年不涸的水塘。2、区位及交通：项目地处旅游大省湖南省会长沙及长株潭大城市群的近郊，高速公路、高铁、铁路、航空均拥有枢纽级别的条件，并拥有关山高速公路出口。长沙地铁9号线途经关山。3、项目基础条件：关山古镇一期项目虽然不具有规模优势，但市场认同度非常高，周末和节假日经常爆满。1、中国旅游蓬勃发展。2017年，中国旅游出行人数已达57亿，较2015年的41亿人次增长39%，而这一趋势还在上升。旅游成为中等收入以上人口的生活方式。2、自驾车旅游、高铁旅游出行成为常态。中国居民中等收入家庭基本都拥有小汽车。来到关山古镇旅游的游客，自驾游占有多数，全国范围情况都基本一样。中国高铁有着八纵八横战略布局，随28、着里程数的高速增长，高铁这种高速便捷出行方式受到青睐，成为最重要的旅游出行方式之一。3、政府产业政策支持：省、市、县政府高度重视旅游业、创新产业的发展。宁乡在2017年全国百强县排名25位，是经济强县，也是旅游大县、强县，在产业政策方面对新经济、旅游经济政策方面有所倾斜，产业支持力度较大。1、生态资源有所不足：尽管项目发展区具有比较饱和次生林，但丘陵地貌缺乏峰峦起伏的自然条件。2、道路主出入口狭窄：目前南面主入口、北面主出口皆为二级公路，且扩路受到铁路的限制。1、产业竞争强烈：旅游经济越火爆，旅游目的地之间的竞争就越强烈；同意房地产业也面临激烈竞争。这只是市场的规则，关山同样将面对市场竞争。229、水上游乐项目开发呈现白热化，仅长沙及周边地区就有灰汤紫龙湾、乐民水上乐园、世界之窗水上乐园、株洲云龙水上乐园、平江亚马逊水上乐园等。激烈的竞争说明水上游乐得到国内居民的高度认同，同时也将催发水上乐园的发展变革。战略 分析 从以上分析可以看出：1）四大优势可以持续保持，优势3、优势4还在持续增长中；而可是是在一定条件下可以改变、消除。2）三大机遇也是能够持续保持，不会快速消失；威胁是整个行业共有的，不是本项目独有的。3）综合以上分析，发挥项目的优势，转化项目的劣势，抓住项目的机遇，正面面对项目的威胁并通过创新规避威胁，是制订本项目战略的科学方法。关山院子天伦栖居区业态定位 典型的传统文化生活社30、区，复兴楚风汉民居生活方式，注重天伦回归，为以年轻群体为主的创业人提供高品质纯粹生活社区，结合社区商业、社区山地森林文化公园。5.3 业态定位 以“关公文化”为项目文化引擎 以长株潭特大都市群及周边产业为背景，依托宁乡市经开区、宁乡市高新区、长沙麓谷高新区、湘江新区、金州新城 融合：欢乐元素、度假元素、生态元素、智慧科技元素、人居元素 打造以旅游度假目的地为起点的 一流文化旅游景区、乡村度假区、科研社区和总部基地。5.2 总体定位 关山旅游度假区业态定位：以欢乐型旅游景区关羽水寨、过关斩将、战长沙剧场为引擎，结合关山月主题度假酒店，三国老街一期文创园，二期步行街客栈、餐饮、旅游购物等业态，构成31、宋整的组团式旅游业态。云长慧谷业态定位：以总部经济为龙头，结合智慧科研社区、智慧生活社区、社区商业 6.1 项目体系架构 6.2 阳光地带时空走廊 6.3 关山古镇旅游度假区 6.4 关山月三国文化主题酒店 6.5 云长慧谷总部经济区 6.6 慧谷花苑配套生活社区 6.7 关山院子天伦栖居区 6.8 关山文化公园暨关山乡村记忆 6 项目布局 1）总体布局：一带、四核、六区 6.1 项目体系架构 一带：阳光地带集散线 四核、六区 1）旅游功能核：关山旅游度假区 2）人文居住功能核：关山院子天伦栖居区 慧谷花苑 3）科技产业核：云长慧谷总部经济区 4）生态文化核：阳光地带时空走廊 关山文化公园 232、)功能分区 1 1 2 2 3 3 4 4 A B C 规规划总用地：1851.6 亩。其中：一、建设用地：1571.8 亩 1）关山古镇旅游度假区：215.3 亩 2）云长慧谷科技产业园区：297.3 亩 3）慧谷花苑配套高层住宅区：337.9 亩 4）关山院子天伦栖居区：480.3 亩 5）阳光地带时空走廊：137.8 亩 6）关山月酒店区：103.1 亩 二、公园流转用地：279.8 亩 C.过关斩将山地公园：127.3 亩 C.文化公园：152.5 亩 其他用地：334.2亩 A.公共水域：137.0 亩 B.学校用地：114.2 亩 C.关山乡村记忆：83.0 亩 总建筑面积：15433、4792 m 总容积率：1.5。其中：1）关山古镇旅游区 建筑面积：61372 m 2）云长慧谷 建筑面积：382386 m 3）慧谷花苑 建筑面积：813286 m 4）关山院子 建筑面积：157782 m 5）阳光地带 建筑面积：90704 m 6）关山月主题酒店 建筑面积：36173 m 7）文化公园 建筑面积：3089 m 5 5 6 6 A C C 3)规划总平面图 4)总鸟瞰图 阳光地带 既是汇集人流、车流、项目集群的总动线 也是自然生态地块修补性开发取代项目中轴线的新模式 同时是居住者休闲、购物中心 用地面积：117.8亩 建筑面积：（含地下车库）：90704m 包括：关山主题雕34、塑暨阳光项目管理中心 屯兵广场暨三国雕塑群 阳光地带空中时空走廊（含咖啡厅、茶室、休闲服务）阳关商业中心 阳光地带地下停车场 6.2 阳光地带时空走廊 2 1 3 5 3 4 6.3.1 阳光地带时空走廊，从800米行程体验历史穿越 从现代新中式 民国风韵 明清建筑 汉唐建筑，体验历史穿越 入口雕塑暨管理中心 地下停车场-叠水与下沉广场 6.3.2 阳光地带 6.3.3 阳光地带屯兵广场 博物馆 广场 公共游憩 三国人物雕塑群 用地面积用地面积：416.7亩（其中：过关斩将山地127.3亩，公共水域74.1亩）建筑面积：建筑面积：61372m 包括：三国老街一期 三国老街二期 关公跃马动感文化35、地标 关羽水寨三国文化水上主题公园 过关斩将三国文化山地主题公园 战长沙剧场 6.3 关山古镇旅游度假区 三国老街二期 三国老街组团 打 造 湖 南 的 宽 窄 巷 子 关公文化苑关公文化苑 三国老街效果图三国老街效果图 三国老街建筑呈线性发展，形成半封闭性空间，增强街道印象。街道宽度基本设计为9米，功能涵括餐饮、客栈、购物、休闲娱乐等。城墙、钟楼、鼓楼、水系、牌坊、关公文化苑等节点形成三国老街的记忆点。三 国 老 街 湖湘文化古镇的深度演绎 建筑风貌印象 天井 青 瓦 飞檐 悬鱼 门楼 三 国 老 街 湖湘文化古镇的深度演绎 关公文化苑效果图关公文化苑效果图 关公文化苑 文化理念下对关公庙的36、重新定位 破 碎 虚 空 的 瞬 间，感 查 历 叱 的 回 声 关公跃马 动感文化地标 战长沙 剧场 大 型 历 叱 奇 境 舞 台 剧 以环幕虚拟+增强现实场景+实景节目表演，还原关羽与黄忠马战、荡气回肠的三国古战场。可以说，室外水道的关公跃马是战长沙的序曲、引子。东岭关东岭关设置：紧锣密鼓(在鼓点声中，限时通过)、云梯飞纵、凌空飞度（秋千式）三种攻城模式。汜水关汜水关设置：登萍渡水（小浮筒快速通行）、迷津横渡（迷雾中穿越）、排山倒海（巨浪中穿越）三种攻城模式。虎牢关虎牢关设置：虎啸龙吟（在猛虎吼叫声中冲锋）、壁虎游墙（攀岩式进攻）、猛虎上山（瞬间穿越障碍）三种攻城模式。滑滑 州州设置：战37、车冲击（乘坐战车冲锋）、三起三落（跷跷板三度接力冲关）、倒挂金钩（倒悬滑索飞度）三种攻城模式。荥阳关荥阳关设置：梅花桩（带防护绳网的渐高式梅花桩）、横行无忌（必须侧身通过的多个组合隘口）、鸠夺鹊巢（必须用力量将旋轴对面的对手推走才可进入）三种攻城模式。过关斩将三国文化主题公园 攻城印象攻城印象 情景设计元素情景设计元素 弓弩车 投石车 烽火台与旌旗 过关斩将三国文化主题公园 过关斩将 之 三国智慧组团 木牛流马轨道式“赛牛”项目。游客手持压杆可控制牛车速度，牛车在轨道上相互追逐。牛车后部加设气垫减缓冲击力。气垫碰撞时能发出“P”样谐音，调和现场气氛。青龙偃月阵即镜子迷宫，不在喧嚣的商场，褪去时38、尚的外衣，以古朴的青龙偃月刀阵列环绕而成。整个迷宫模仿八卦阵的排布，突出三国关羽主题。迷宫内部有n多面镜子，能够对着游客制造出各种各样千奇百怪的效果，适合各个年龄段的游客体验游玩。三十六计组团六套，即胜战计、敌战计、攻战计、混战计、并战计、败战计。包括：浑水摸鱼、打草惊蛇、瞒天过海、反间计、笑里藏刀、顺手牵羊、调虎离山、李代桃僵、指桑骂槐、隔岸观火、树上开花、暗渡陈仓、走为上、假痴不癫、欲擒故纵、釜底抽薪、空城计、苦肉计、远交近攻、反客为主、上屋抽梯、偷梁换柱、无中生有、美人计、借尸还魂、声东击西、围魏救赵、连环计、假道伐虢。三十六计的演绎，可采用展示、户外故事课堂、游戏、游艺方式。过关斩将 39、之奇幻森林组团 斗牛 女巫 秋千林 魔音 地龙 位置索引图 关羽水寨 三国水文化主题公园 包括四大组团：滚滚长江东逝水：创新的水上乐园海浪池，此起彼伏，模拟长江后浪推前浪。水天童乐：儿童戏水区、摸鱼池、水战游戏。三国楼船VA剧院：5条楼船，2个VR影院，3个三国游戏厅。楼船顶部是茶台休闲区。赤壁大战：包括“单刀赴会”、“草船借箭”、“赤壁之战”、“华容道”4个水上游艺运动项目 关羽水寨之赤壁大战组团 本组团由“单刀赴会”、本组团由“单刀赴会”、“草船借箭”“草船借箭”、“赤壁之战”、“华容道”、“赤壁之战”、“华容道”4个水上游艺个水上游艺运动项目构成。运动项目构成。草船借箭草船借箭情景化射箭40、练习区，游客可以模拟三国赤壁之战的草船借箭，向雾中的草船射箭。赤壁之战赤壁之战赤壁之战是决定三国格局的著名战役。本项目是一个水上和空中追逐、拓展类项目，通过跨越水面的是11座关口和12条空中栈道、梯道，与赤壁山崖、水流构成一个气势如虹的空间游戏、拓展运动组合。水天童乐儿童水主题戏水乐园 以战长沙剧场内侧浅水区为载体，让利用渔舟、渔网等各种渔具和捕捞小鱼，并提供儿童水屋、儿童滑梯、攀爬、荡绳、穿越等欢乐型活动项目。关羽水寨 之 水天童乐组团 6.4 关山月主题酒店 诠释汉代君候生活方式 用地面积用地面积：103.1亩 建筑面积：建筑面积：36173m 包括：大堂及会议中心、餐饮中心大堂及会议中心41、餐饮中心 廊道客房区廊道客房区 汉候别院区汉候别院区 水岸休闲区水岸休闲区 游泳池及山地健身中心游泳池及山地健身中心 P 6.4 关山月主题酒店 诠释汉代君候生活方式 健身中心 山地泳池 廊道客房 会议中心 清泉 大堂 餐饮中心 水岸休闲 山水别院 白鹭洲 月光中庭 云长慧谷用地：297.3亩 云长慧谷 建筑面积：382386m 规划设计理念：采用新中式庭院和院落文化 定位：配套:宁乡市经开区、宁乡市高新区、长沙麓谷高新区宁乡市经开区、宁乡市高新区、长沙麓谷高新区、大学生科技创业基地、大学生科技创业基地、湘江新、湘江新区、金州新城区、金州新城，创造公园化的生态环境，打造产学研一体、国际领先的42、科技企业总部和研发基地。功能及特点：智慧科技研发基地 科技精英社区 智慧科技总部基地及信息港 1 3 6.5 于长慧谷总部经济区 一部三国，就是一部东方智慧大典。“云长慧谷”的命名，取义关羽字云长，紧切关山文化主题，同时将武圣关公的“敢为天下先”的精神，激发科技研发园区的创新精神。2 6.5.1 于长慧谷 智慧科技总部基地及信息港 总部信息港 科研总部集聚区 科技文创社区 中电软件园科研所 中南大学疾病 基因组研究中心 中南大学癌变与侵袭原理 国家创新引智基地 国际合作科研机构 科技 与 诗意 融合的 未来 之城 6.5.2 云长慧谷总部经济区 科研基地 6.5.3 云长慧谷总部经济区 科技精43、英社区 中华智慧为魂 流淌的山水生态大空间 定位为云长慧谷总部经济区配套生活社区。用地面积：337.9亩 建筑面积：813286m 6.6 慧谷花苑 6.6 慧谷花苑 进化的新中式 全新的中国风 6.7 关山院子天伦栖居区 经济技术指标：用地面积：480.3亩 建筑面积：157782m 规划设计理念 以杜甫“暗水流花径，春星带草堂”的诗意境界，打造关山院落文化，创造诗意栖居的清雅环境。定位：云长慧谷总部基地配套生活区 中国传统文化居住方式回归实验区 功能及特点：1）演绎湖湘文化 2）伦理回归，强化居室天伦文化 3）精致小院落，为创业者、需要第二居室的成功人士量身打造。诗意栖居 之 关山格调 关44、山 院子 关山 院子 精致院落 关山 院子 精致院落 关山 院子 居住伦理回归 传统的中国民居，基本上体现了家庭伦理秩序。在当代中国居室中，这种生活伦理已经被完全忽略。儒家伦理观可以归结为礼、仁、和。而其中礼集中体现了中国传统文化的人伦秩序及人伦原理，以建筑的秩序展示了伦理的秩序：尊卑有序、贵贱有分、男女有别、长幼有序。儒家伦理推崇中庸和谐，中和之美。人与人之间、人与自然之间保持和谐秩序与状态，就能最终达到天人合一。关山 院子 生态自然 6.8 关山文化公园暨关山乡村记忆 用地面积：301.2亩（含公共水域）建筑面积：3089m（未计乡村记忆民居面积）定位：关山院子、总部基地周边居民配套生态区45、，体查百年乡愁。功能及特点：1）绿色空间 2）乡风古韵 3）亲子游乐 4）休闲服务 关山文化公园 6.4.4 云长慧谷总部经济区 关山乡村记忆贴在科技空间的一抹人间烟火 7.1 分期建设与开发时序 7.2 投资概算 7.3 经济效益 7.4 生态效益 7.5 社会效益 7 投资与分期建设 7.1分期建设与开发时序 本项目总投资75亿元，分 3 期建设，共 5 年完成。1、项目一期开发 开发时间：20192020年，共2年 投资额：29亿元 开发内容：项目基础设施 三国老街 过关斩将组团、战长沙、关羽水寨 阳光地带 云长慧谷总部经济区第一期 关山院子第一期 关山文化公园-关山乡村记忆 3、项目三46、期开发 开发时间：20232024年，共1年 投资额：24亿元 开发内容：云长慧谷第三期 关山院子第三期 慧谷花苑第二期 2、项目二期开发 开发时间：20212022年，共2年 投资额：22亿元 开发内容：云长慧谷第二期 关山院子第二期 慧谷花苑第一期 序号序号 项目项目 投资内容投资内容 建筑面积建筑面积（）（）造价造价（）投资投资总额总额（亿元）亿元）1 土地成本 12.5 2 基础设施建设 包括道路、停车场、配电、给排水工程、污水处理、公厕以及园林绿化、关山乡村记忆共建区等内容。8.5 3 项目建设 关山旅游度假区 包括：1）旅游景区：战长沙剧场、过关斩将山地乐园、关羽水寨；2）三国老街47、复古街区；另加：剧场及旅游设施投入：2.5亿元 61372 3500/4.648 4 阳光地带 90704 3000/2.7211 5 云长慧谷 382386 3000/11.4716 6 慧谷花苑 813286 3000/24.3986 7 关山院子 157782 3500/5.5224 8 关山月酒店 36173 5000/1.8087 9 关山文化公园 暨关山乡村记忆 包括园林、小品、小型游乐设施等 3089 3000/0.0927 10 其它，不可预计费用 约按以上投资额度的5%预计。3.300 11 合计 1544792 71.1631 7.2 投资概算 项目总投资规模为75亿元。748、.3 经济效益 1、景区年客流量 以项目进入成熟期来预计实际客流量。过关斩将景区年客流量：（旺季152天*3600人次/天+不适游30天+淡季60天*1000人次/天+平季123天*1800人次/天）=828600人次/年。关羽水寨景区年客流量：营业时间从6月1日到10月7日算，共129天。水上乐园按平均每天3600人算，则客流量为129天*3600人次/天）=464400人次/年。战长沙剧场及三国老街夜市游客量：按总游客量的80%计算，约103万人次。年总游客量约为232万人。年份年份 游客量（万人次）游客量（万人次）游客增长率（游客增长率（%）20202020 232-20212021 249、55 10 20222022 280 10 20232023 308 10 20242024 324 5 20252025 340 5 20262026 357 5 20272027 375 5 20282028 394 5 20292029 413 5 表 旅游客量预测 7.4 社会效益 社会效益 作为宁乡旅游的五大支点之一，大力促进宁乡旅游业的发展；以总部经济发展成为宁乡国民经济发展的重要一环；为宁乡带来人流、资本流；强化了生态保护，森林更茂盛，水域更清澈，周边发展更和谐；带动金州社会发展，并带动原居民参与旅游经营，提高原居民生活水平。本项目是以文化旅游为发展引擎的综合体开发项目，包含了旅游度假、人文社区、新产业总部经济及科技研发、科技社区，对区域经济的整体发展都有着非常重要的作用，是提升区域经济品质的重要产业板块。本项目将可为社会创造约5000人的就业机会，人均工资3600元计，仅扩大就业一项每年可增加社会收益：5000（人）0.36（万元/人）12（个月）=21600（万元）本项目的开发，还可以达到以下目的：编制机构：广州复兴文旅规划设计有限公司 编制时间：2018年7月 执 掌 旅 游 目 的 地 金 钥 匙 .