1、国际物流园多式联运中心项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月106可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录 前言1第一章 项目背景及调研概述一、本次调研概述 1.1 调研目的及意义1 1.2 调研区域及策略2 1.3 调研数据采集、研究工具3 1.4 调研工作概述32、 1.5 研究成果摘要3二、项目调研背景5 2.1 项目发展背景7 2.2 项目地块价值分析8三、前期已开展工作概述12 3.1 前期已进行的开发建设筹备工作 12 3.2 xx市物流市场前期调研工作 13 第二章 项目宏观市场环境调研四、中国物流产业发展概况及前景 16 4.1 中国物流仓储产业发展概况 16 4.2 中国第三方物流市场发展情况 19 4.3 中国物流园区发展及运营情况 22 4.4 中国物流产业发展政策环境研究 31五、 省、市物流产业政策及市场发展情况 37 5.1 省物流产业发展现状及政策环境 37 5.2 市物流产业发展现状及政策环境 42六、 xx市区域经济运行情况3、研究 45 6.1 市域情况简介 45 6.2 市域经济主要数据指标调研 48第三章 市域重点行业物流需求及产业发展调研七、市域重点行业经营及物流需求调研 54 7.1 工业制造业发展及物流需求调研 54 7.2 钢贸行业发展及物流需求调研 56 7.3 农副产品销售加工行业发展及物流需求调研 58 7.4 商贸行业发展及物流需求调研 60八、 xx物流产业经营与发展前景专项分析 62 8.1 零担物流行业专项调研分析 62 8.2 第三方物流行业专项调研分析 63 8.3 电子商务物流市场专项分析及预测 64 8.4 城市配送业务市场专项分析及预测 66 8.5 仓储业发展现状及前景预测 64、8 8.6 xx在、筹建物流园区个案调研 69第四章 项目运营市场环境综合调研九、重点物流行业对本园区入驻需求情况综合调研 79 9.1 零担物流行业客户入园需求综合调研 79 9.2 第三方物流行业客户入园需求综合调研 80 9.3 钢贸客户入园需求综合调研 82 9.4 本园区仓储及停车需求综合调研 84 9.5 重点物流行业对园区入驻需求综合情况小结 85十、市域物流行业市场规模预测及园区吸纳能力 86 10.1 重点行业物流宏观经济数据统计及预测86 10.2 基于各重点行业发展的物流需求规模预测 88 10.3 本园区对全市物流服务吸纳与提供能力预测90第五章 项目运营定位与执行战略5、建议十一、园区运营战略定位建议 91 11.1 园区战略定位体系构建91 11.2 园区业态构成及行业定位96 11.3 园区配套战略与盈利模式定位99十二、园区规划建设方案及开发运营周期规划100 12.1 园区规划建设方案建议 100 12.2 园区开发建设及发展周期规划 104十三、园区招商营销执行策略建议 106 13.1 园区招商营销战略总体定位 106 13.2 园区销售与招商价格定位 113十四、结语 118第一章 总 论1.1项目概况： 项目名称: xxxx国际物流园多式联运中心，以下简称：“本项目”。 建设地点: xx经开区铁路东站区域 建设规模: 项目总占地424.58亩,6、规划总建筑面积328797.31平方米； 建设周期：预计64个月（计划2014年6月正式开工建设） 项目总投资：15000万元 开发单位：湖南xxxx国际物流有限公司 公司法人代表：xx 公司地址：xx市xx临街门面三楼1.2开发单位概况湖南xxxx物流有限公司，公司注册资金10000万元。法人代表xx，公司位于xx市经济技术开发区创业大厦。公司现有员工30人，其中本科以上学历15人，高、中级经营管理人员5人。公司坚持现代化企业管理模式“以人为本，科学管理”的企业宗旨。公司现主要致力于开发建设xxxx国际物流园多式联运中心项目。该项目占地400多亩，总投资约6亿元，依托本市的资源优势及铁路公路7、的运输优势，拟与广州铁路集团湖南省湘通物流有限公司共同建设xx国际物流园多式联运中心（广铁集团战略装车点）。xx国际物流园是湖南省政府核定的省十大物流园区，由我司与中国供销集团旗下的湖南xxxx国际物流开发建设有限公司共同联合打造。其中多式联运中心的主要功能为货物的集运、转运、联运等配送功能，商品的仓储动态管理功能，信息配载服务功能，集装箱整箱与拼箱的作业功能，公路、铁路的口岸功能，商品的增值服务功能等。园区的建设将有利于优化xx产业发展结构，降低物流成本，提升xx商贸物流水平，并对拉动xx市经济增长，提升城市品位，增加税收和就业有着积极的意义。1.3项目的建设背景 xx国际物流园项目概况湖南8、省政府对现代物流业极为重视，2010年在湖南省政府工作报告中就特别提出，大力发展现代物流、商贸流通、交通运输等服务业。xxxx国际物流园区是湖南省“十二五”物流业发展规划确定的十个省级重点建设物流园区之一。位于xx经开区铁路东站区域，由中国xx集团投资建设，总投资约60亿元，总占地面积约2400亩，总建筑面积约300万平方米，是省市两级重点建设项目。将建设成为融商流、物流、资金流和信息流于一园，集仓储转运、物流配送、流通加工等于一体，设施完善、功能齐全，对市域与湖南中部形成强大辐射带动作用的xx现代化综合性物流中枢基地、湖南中部国际物流中心、xx地区物流产业增长极和区域性重要物流节点。实现多式9、联运和无缝衔接，具备货运枢纽、商贸服务、口岸服务等功能，形成物流企业集聚的区域，建成辐射带动作用大、增值服务能力强、信息化和现代化水平高的中国中南综合服务型物流园区。园区建设分3个阶段。2012年为前期阶段；到2015年，整体基本框架结构形成；到2020年，将基本实现xx国际物流园区发展战略目标，形成基础设施完善、产业发达和经营环境良好的国家级物流示范基地。目前项目建设正全力推进，已与红星美凯龙、麦德龙等国际国内主力商家达成了合作意向，与广铁集团湖南湘通物流形成了战略合作关系。这充分说明建立现代物流对于湖南的发展十分必要，特别是对于xx的发展有着积极的推动作用。发展现代物流对于xx经济的腾飞，10、湖南中部经济的持续跨越式发展将起到重要作用。 多式联运中心项目概况 项目由湖南xxxx国际物流园投资开发有限公司和湖南湘通物流有限公司投资开发建设。项目位于xx国际物流园区西北角处，总投资约3亿元，总占地424.58亩，总建筑面积328797.31，项目建成后年运能可达400万吨。项目毗邻xx火车东站。由东侧的城市主干道迎春路，南面秋蒲街、西侧江龙路紧紧环抱其中。与湘黔、洛湛铁路无缝连接（是xx地区唯一的铁路枢纽），是真正意义上实现了公路与铁路联运。项目以xx火车东站为依托，与广州铁路集团合作，将把xx火车东站建设成为广铁集团战略装车点，此举能有效整合铁路货物、提高运输组织效率、促进地方经济发11、展。xxxx国际物流园多式联运中心建成后将是集仓储、零担专线、供应链物流、公铁联运、口岸、城市配送、信息服务等功能为一体的综合性物流信息服务平台。 主要技术经济指标主要技术经济指标1总用地面积283048.68 2总建筑面积328797.31 3其中地上总建筑面积306203.26 城市配送区建筑面积 65229.14 零担仓储建筑面积35728.74 仓储建筑面积17702.16 立体式货架仓储面积24362.58 综合服务楼建筑面积48703.61 司机之家建筑面积83672.65 园区服务楼建筑面积12844.65 铁路及站场办公楼建筑面积17602.57 构建物建筑面积 357.16 12、4地下室建筑面积18578.65 5半地下室建筑面积4015.40 6计算容积率建筑面积310780.39 7建筑基底面积54606.96 8绿地总面积28746.81 9容积率1.110建筑密度19.29%11绿地率10.16%12其中总停车泊位数1010辆 小车地上停车泊位数246辆小车地下停车泊位数356辆大车停车以及装卸车位数408辆1.4报告编制依据、原则和范围 报告编制的主要依据 （1）印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知（发改运行（2004）1617号） (2)中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 （3）国家发展改革委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总13、署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定的关于促进我国现代物流业发展的意见 （4）全国物流标准2005 - 2010年 （5）GB/T 18354-2006 物流术语 （6）xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 （7）xx市城市总体规划(2000-2020) （8）xx市人民政府关于加快推进现代物流业发展的意见 （9）xx国际物流园多式联运中心项目总平面图； (10) 国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； (11) 其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料。 报告编制的原则 （1）遵照我国国民经济和社会发展第十一个五年规划关于“制定和完善促进服务业发展的14、政策措施，大力发展金融、保险、物流、信息和法律服务等现代服务业”，做好项目定位、搞好项目设计，融入区域经济、合理安排进度。 （2）按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。 （3）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。 （4）根据湖南省及xx市目前国民经济水平和现代物流产业发展现状，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。 报告编制的范围 （1) 通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。 (2) 确定项目选址用地与总平面规划。15、 (3) 通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。 (4) 估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度建议。 (5) 定性分析项目的经济效益和社会效益。 (6) 从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。1.5 初步结论 社会效益 （1）本项目的建设，符合国家和省市有关促进现代物流产业发展的政策，符合产业发展的方向和要求； （2）本项目规划建设工期为5年。建成后，正常可实现年营业收入5000万元，利税达上千万元，可安排就业1万人，项目具有良好的经济效益； （3）该项目建设在xx高新技术产业集聚区16、内，辐射整个xx地区，物流资源丰富，市场潜力巨大； （4）该项目建成后，园区建三大平台-物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备3大基本功能：物流基地功能、金融结算功能、物流信息港功能功能。提供多式联运、货运代理、信息交易、金融结算、仓储中转、流通加工、品牌展示等物流服务。整合周边区域的物流资源，带动和提升相关产业的发展与竞争力，推动xx市工业化进程。 经济效益根据对本项目的经济效益测算，即使将开发完成后的仓库、停车场、堆场、铁路、道路、设备、信息中心、配套设施等固定资产项目一次性计入开发成本，依据本项目设计的开发方案，如果施工进度、销售进度与销售资金回笼完全能依据计划得到执行，本项目只17、需要1.5亿元左右开发资金，在建设开工后的4年内可以收回项目全部投资，并能实现2400多万净利，仅项目建设期内就能实现10.52%的投资利润率与8.42%的内部收益率。该项目完成后，公司每年仓储、铁路、堆场、停车场、信息中心、物流金融等业务还会产生近5000万元的收入，因该部分业务对应的投入财务测算时纳入物流地产的开发成本，所以后期实际只需要付出约40%左右的经营管理成本，就能实现每年近3000万元的净利，因此，本项目投资的经济效益极为可观。综上所述，本项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请省、市、开发区和各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。18、第二章 项目建设的必要性2.1 现代物流园区建设是市场经济发展的必然结果 物流活动作为一种经济活动，需要在供需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然xx市及其区域当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分的传统商业企业与生产厂家仍保持着传统的经营组织模式，尚未认识到通过兼并、联合、参股、控股、合作等方式形成高度整合的供应链体系。随着xx市整体经济的物流需求化发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化进程中，提高xx市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有利地加强现有铁、公、水、空的设施衔接及交通运输设施与19、库、场的衔接，使现有的物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以大大提高。 物流市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效地物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流具有网络化的特点，物流中心只是网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间互相开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时物流服务存在着委托与被委托、代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，需20、要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入和淘汰机制、市场保障机制和商业信用机制等。建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上改善信用制度的欠缺，降低物流交易成本，提高物流服务运作效率，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求。物流园的建设与运营，对xx市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务行业的良性规范和积极引导，具有十分积极地现实意义。2.2 现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔 随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗、提高劳动生产效率以外的“第三利润源”的现代物流业，已经成为我国新的经济增长点。（据中国物21、流年鉴）2012年，我国工商企业目前依然是为库存而采购，而不是按订单采购，生产需要的原材料、半成品、外购件库存过大，占用了大量流动资金。美国、德国、日本制造业库存周期平均只有12天，库存总额只占销售总额的1.3%至1.5%。发达国家的库存商品只占GDP的1%。而我国工业产成品库存一般达到45天，商业企业达到35天，库存商品占GDP的6.8%，我国这些指标远落后于发达国家的根本原因，是由于缺少一个高效的社会化现代物流服务系统。应该按照社会分工要求，建设社会化现代物流服务体系，以支持工商企业的生产经营和市场营销。 国民经济和社会发展第十个五年计划提出，传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造22、，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式，提高服务质量和经营效益。国家经贸委等六部委发出的关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知中也要求各地政府部门和有关企业要充分认识现代物流在经济发展中的重要作用，抓住有利时机，加快发展步伐，积极采用先进的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系。在我国现代物流产业起步发展的新形势下，有关省市开始重视现代物流产业的发展，国内一些优势生产和加工企业集团开始23、重视企业物流管理，一批运输、仓储及货代等“类物流”企业逐步向现代第三方物流企业发展，涌现了一批民营专业化第三方物流企业，国际上一些老牌知名物流企业也开始进入我国。近年来，湖南省及相邻省份也开始认识到现代物流对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。湖南省把发展现代物流产业作为一项涉及经济全局的战略问题，建设物流园区已经成为区域经济布局的战略重点，这项工作尽管刚开始起步，但市场发展前景十分广阔。2.3 省发改委“十二五”规划对现代物流产业发展提出了明确要求 发展目标1、基本建立起与全省经济社会发展相适应的现代物流服务体系，全省物流社会化、专业化、信24、息化发展水平显著提高。2、突出发展“四大区域”，优化“三条通道”。“四大区域”是指以长株潭城市群作为带动全省物流业发展的中心区域、以岳阳为中心的湘北物流区域、以怀化为中心的湘西物流区域、以衡阳为中心的湘南物流区域。“三条通道”是指南北物流通道、东西物流通道、湘西北物流通道。3、到2015年，全社会物流总额50000亿元，增加值占GDP比重达8%，物流总费用与GDP的比率比“十一五”下降1.5-2%。4、到2015年，营业收入过100亿元的物流企业集团达1-2个，营业收入过5亿元的企业达到20个以上，3-5个重点园区物流营业收入过50亿元。4A级物流企业达20个，5A级物流企业力争58家。 发展25、重点1、物流信息化平台建设包括：物流公共信息平台系统建设；行业物流信息系统建设；物流企业信息系统建设；工商企业物流信息系统建设。通过整合政府及交通、仓储、运输、商贸等行业的信息平台，实现货运物流网、加工贸易网、车辆信息网、商贸流通网互联互通，逐步推进实现物流信息电子数据交换、客户关系管理、业务管理、风险管理、政策资讯发布和客户查询等的综合物流信息服务处理功能，提高物流效率和服务质量，逐步建成开放式的全省物流公共信息平台。2、多式联运、转运设施建设重点做好铁路与公路、港口与铁路及公路的衔接，避免货物压港压站，提高货物流通速度。应充分利用湖南省多式联运线路，发挥长沙、岳阳、湘潭等交通枢纽地区场站的26、作用，推进多式联运中转设施建设，发展国际集装箱运输。以长沙、张家界、常德、怀化机场为节点，发展高时效、高附加值货物的多式联运业务。3、物流园区建设重点规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征，具有区位优势、具备综合服务能力，且定位明确、功能齐全、设施完善的省级综合物流园区。“十二五”重点建设长沙金霞、长沙空港、湘潭九华、株洲石峰、岳阳城陵矶港、怀化鹤城、衡阳白沙、郴州湘南国际等物流园区。4、城市配送体系建设鼓励省重点物流企业根据电子商务和连锁经营发展的需要，在长沙、株洲、湘潭、怀化等全国性和地区性物流节点城市发展面向流通企业和消费者的城市配送工程，促进流通的现代化，27、扩大居民消费。支持一批基础较好、具有一定规模且覆盖面广、配送功能完善的物流企业做大做强。5、专项物流系统建设(1)粮食物流。按照全国粮食现代物流规划的要求建立以湖南粮食物流园为中心，以岳阳、衡阳、郴州、怀化等区域性现代粮食物流园为骨干，以湘西洪源粮食物流园等遍布全省的粮食储运、加工为支撑的统一开放、方便快捷、运转高效的现代粮食物流体系。(2)矿产品物流。合理整合从矿产到原材料到各种深加工产品各环节的物流资源，提高物流工作效率，降低物流成本，实现物流的整体优化。(3)农产品物流。建设和完善鲜活农产品储藏、保鲜等冷链物流设施，解决鲜活农产品损失严重、附加值低的问题。继续坚持完善鲜活农产品“绿色通道28、”，积极与相邻省(市、区)沟通联系，尽快实现省际互通。引导农产品批发市场和加工企业加快冷藏、低温仓库和运输冷链系统建设，直接向超市、社区菜市场、便利店等配送产品。(4)危险品物流。实行定点储存与专业化运输配送相结合的危险品物流运作管理，提高其物流运作效率与效益。(5)烟草物流。按照“城乡一体，统一配送”的模式，不断深化改革、加强管理，在资源整合、品牌拓展等方面迈出更大的步伐；树立长株潭烟草物流园区的示范带动作用。(6)医药食品物流。建立健全医药食品配送网络体系，尤其是农村医药食品安全配送物流体系建设，加快湖南医药食品物流业的快速发展。6、制造业与物流业联动建设加强对制造业物流分离外包的指导和促29、进，制定鼓励制造业与物流业联动发展的相关政策。通过对供应、生产、销售等环节物流业务的整合与优化，积极寻求制造业与物流业联动发展的路径，加快推进制造业与物流业有机融合，联动发展。7、物流标准化建设实施物流标准化服务示范工程，积极推进运输设备标准化。加快推进单元装载化，推行以托盘化为核心的单元装载运输方式。推进包装和物流设施的标准化。参照国际通行的标准对包装类型、规格等给予统一的政策和技术措施；进一步完善电子数据交换、代码、自动识别技术等方面的标准。8、物流应急系统建设确定一批仓储、运输、综合物流企业作为国家、省、市一级的应急物流企业，承担应急时的重要物流任务；制定应急物流保障方案，优化作业程序，30、建立相应的信息系统，提高应急物流保障水平；建立应急物流保障机制。9、物流高新技术建设重点推进湖南“物联网”建设，实现物流过程物品的自动识别和信息的互联共享，通过物流的“可视化”管理，提高物流运作的效率。10、物流金融业建设以动产做质押，搞好金融物流，为物流企业或金融机构(银行等)寻求新的利润增长点，提供新的思路和实施方法。2.4 跻身省内外物流市场的竞争行列 物流园区是现代物流发展的产物，是由设施齐备、功能齐全的物流基础设施及服务完善的第三方物流企业在空间上的组合。本项目的开发建设，将商流、物流、信息流、资金流融为一体，将市场功能、物流基地功能、金融结算功能融于一区，服务于xx高新技术产业集聚31、区、xx新能源产业集聚区等产业园区企业，服务于以中心城区为核心的综合产业区，为xx市乃至湖南省区域经济的发展提供有力的支撑。第三章 物流业现状及市场发展趋势3.1物流业发展现状物流园区物流量的预测 ，是以当地及辐射范围内经济发展现状为基础的，同时受当地物流供需状况影响。物流园区的建设规模必须要适应当地及其服务区域的经济发展水平，又要符合当地城市总体布局规划和市场建设的需要。物流园区需求的预测，既要有适度超前经济发展速度的意识，有要符合经济发展的实际状况，充分合理利用可用的土地资源和便利的运输条件，发挥其区位辐射优势。货运量的发展不仅受自身系统完善程度影响，而且与其他经济因素、国际国内动态环境密32、切相关。通过建立数学模型，确定运输量与其自身系统及其他经济因素的定位、定量关系，预测运输量的发展水平。为了使预测结果尽可能反映现实情况，需要对具体数学模型进行精度检测，以便互相检验使预测结果的可靠性得以提高。根据目前掌握的初步资料和数据，对本项目的需求仅仅做一个初步的展望，精确的预测，需要在建设规划阶段经过详细的调研和取证之后才能得出。3.2决定物流需求的经济发展和物流状况xx具有很好的地缘优势，是湖南省几何意义上的中心，与长沙、衡阳、怀化等城市构成了地区物流网络体系。良好的发展条件使xx市物流企业不断发展壮大，以现代物流经营理念为企业运作指导思想的企业初露头角。xx市在“十二五”和未来15年33、远景发展规划中，多次提到要加强社会服务发展。作为社会服务重要内容的物流企业来说，随着对物流观念的整体认识的加深，以及发挥原有优势，以铁路、公路枢纽为依托，发展专业化物流中心和物流网络，逐步建成集配送、中转、分拨、集运、流通加工、保险、担保、结算等一条龙的物流服务体系。3.3.在改革管理体制中整合物流资源中国物流业发展的突出问题是体制。多年来，在传统经济体制下，原本是一个系统化的物流业的管理权限被分别划归若干部门，以至于在各自的部门下，形成一大批功能单一的运输仓储企业和各种性质的货代企业。这些企业用各自原始的方式瓜分着物流市场。因此，解决体制条块分割问题，有效配置物流资源，促进物流业向规模化方向34、发展是xx市发展物流的当务之急。3.4.大力发展“第三方物流”“第三方物流”是指外部组织利用现代技术手段，为用户企业或最终消费者提供全部或部分物流，包括物料后勤保障系统的规划、设计、运营和管理等服务活动的过程。从国际物流的发展过程来看，五十年代只有“第三方仓储”、“第三方运输”，五十年代以后，才逐渐产生了“第三方”物流”以占主导地位并发挥主要作用。以美国和日本为例，美国57%的物流量是通过第三方来完成的，这个第三方业主包括了“第三方仓储”、第三方运输“和”第三方物流“。日本则达到了80%左右，因为日本的商业企业和工业企业以及第三方物流企业之间的社会化配送是世界上搞的最好的。2012年初，中国仓35、储协会在对中国450家大中型企业的调查中发现，45%的企业在未来一两年内选择的物流商，其中75%的企业选择新型的物流企业，而不是原来的仓储运输企业，并且60%的企业将把所有的综合物流业务外包给新型的物流企业，这反映出在中国第三方物流的市场需求已相当可观。可见，从经济发展的前景要求来看，物流业向“第三方物流”方向发展是大势所趋。3.5.从传统的储运方式向多功能的现代物流转变物流是流通生产力发展到一定阶段的必然产物。就物流本身来说，它包括运输、储存保管、包装、装卸搬动、流通加工、配送、物流信息等多种功能。在生产力发展水平低、社会化程度不高的情况下，一般的物流活动也仅限于储存和运输，人们的注意点只落36、在降低物质资料耗费和提高劳动生产率上。认为商品有地方存、有人管、有人运即可。对如何运用一种较好的物流形式去降低物流费通知未给予重视。物流的其他功能也因这种客观条件的限制未能发挥。科学技术的进步为生产力的发展提供了广阔的前景，并使之得到迅速发展。生产社会化和专业化程度的大大提高，对物流提出了更新更高的要求。就生产而言，希望有一功能比较齐备的物流活动来替它承担和保证它任何时间所需的原材料，集中精力扩大生产，而不要把精力和过多的费用花在与生产无关的活动上；就消费者来说，消费者的消费活动，以所谓“物质丰富年代”为背景，呈现出个性化、多样化景象，要求实现一种多品种、小批量、多批次的物流服务和24小时以内37、送货到户。这一切使得传统单一的仓储形式的物流活动已不能满足现代经济生活的需要，而要求一种先进的、多功能的、全方位的物流服务体系。3.6.强化配送和电子商务信息服务功能配送和信息服务功能的实现是现代物流的一大特征。配送是一种特殊的物流功能活动。它既属于物流，现时又包含所有的物流功能要素，是物流的一个缩影和某小范围物流全部活动的体现，人称“小物流”。但配送主体活动与一般物流却有区别。一般物流是运输保管，而配送则是分拣配货及运输。分拣配货是独特要求，也是配送中有特点的活动，以送货为目的的运输则是最后实现配送的主要手段。因此，配送是一种顺应现代社会发展的现代方式的物流活动，具有强烈的现代特征。 信息技38、术的运用则是物流服务体系高效运作的重要保证。它通过对物流活动中的数据、作业、计划和信息的计算机网络控制和EDI（电子数据交互）、EOS（电子定货系统）信息技术支持，使物流活动得以统一、准确、迅速的实现。据有关资料表明，国外在对中国的许多进行调查是发现，中国人尚未充分利用物流，中国的物流业是一个待开发的大市场。与国外成熟的物流服务相比，中国的物流业显得非常薄弱。目前，国外许多专业物流公司已瞄准了中国这块有待涉猎的领域，以最有利的时机最快的速度抢占这块领域。无论在资金技术还是运作上，他们较中国国内物流企业更有优势。因此，中国的物流业应认识到面临的严峻竞争，从观念、人才、技术、资金等方面，建立起符合39、国际和中国运营的物流机制。否则，既有可能在竞争中失利，以至失去这块极有开发价值、蕴涵极大利润的市场。物流特别是国际化物流业必须有国际、国家、地区等方面的法规与政策来加以保证与政府支持应该营造起一个宽松的政策环境，来推动物流业的发展。3.7湖南省经济发展及物流发展现状 省经济发展状况经济运行总体平稳。初步核算，2012年，全省地区生产总值突破两万亿大关，达到22154.2亿元，同比增长11.3%。其中，第一产业增加值3004.2亿元，增长3%；第二产业增加值10506.4亿元，增长12.8%；第三产业增加值8643.6亿元，增长12.2%。一是农业生产稳定增长。 全省粮食总产量增长2.3%，出栏40、生猪、牛、羊分别增长5.4%、3.6%和0.8%，出笼家禽增长6.1%。二是工业经济保持增长。全省规模工业增加值增长14.6%。39个大类行业中，38个行业实现增长。其中，非金属矿物制品业、化学原料和化学制品制造业、有色金属冶炼和压延加工业、烟草制品业、专用设备制造业分别增长19%、16.7%、16%、15.4%和12%。主要工业产品中，68.4%的产品产量实现增长。其中，原油加工量增长20.3%，混凝土机械增长18.9%，汽车增长14%，原煤增长12.8%，水泥增长12.8%。三是第三产业平稳发展。 随着文化产业、旅游业保持较快增势，房地产经营有所好转，全省服务业实现平稳发展。其中，交通运输41、仓储和邮政业增长11.4%，金融业增长13.6%，营利性服务业增长15.3%。 省物流发展现状及未来市场预测（一） 湖南省物流市场需求潜力的初步测算 2013年全省社会物流总额将达到45880亿元，同比增长12%，社会物流总费用为4205亿元，同比增长16%，物流业增加值为1317亿元，同比增长13.8%。 另外，湖南省大多数物流需求者还没有走向市场，物流合理化程度低，第三方物流发展缓慢。湖南省生产企业采用第三方物流时，大多数是使用“分包”的形式，而商业企业的物流外包主体几乎全部在5 家或以上，物流需求被严重分割。 即使使用了第三方物流服务的企业，其实际的物流外购比也只有50%左右。目前，我42、省物流需求的总体市场化程度为7%左右，还不到全国平均水平（12%）。如果要达到现有全国平均水平，则到2015年湖南省物流市场交易额还可以净增2004 亿元。 （二）湖南省“ 十二五” 物流发展预测 根据上述对湖南省现代物流产业发展趋势的分析， 运用基于时间序列的指数平滑方法和弹性系数法， 对“ 十二五” 期间湖南省物流市场需求提出如下三种预测方案：（1） 方案一。继续加快改革，扩大开放，经济持续高速增长，全省GDP年增长率为10%以上，外贸进出口年增长率在15%以上，政府鼓励物流业发展，采取一系列有效的支持性政策措施。在此方案下，规划期内湖南省物流市场，年平均增长速度约为10.4%，与全省GD43、P增长基本持平；全省物流业增加值年平均增幅为14.2%；货运量和货运周转量平均增幅分别为14.1%和8.8%。国有、民营、外资物流企业的业务增长率都将高于现有水平。 （2） 方案二。湖南省保持现有改革开放政策，经济基本稳定增长，GDP年增长率8%10%，外贸进出口年增长率为10%以上，保持现有物流业发展的政策措施。在此方案下，规划期内湖南省物流市场容量年平均增长速度约为8.2%，略低于全省GDP增长；全省物流业增加值年平均增幅为9.1%；货运量和货运周转量平均增幅分别为11.1%和7.1%。 （3） 方案三。受外围环境影响，湖南省经济低速增长，GDP年增长率为6%以下，外贸进出口年增长率为1044、%以下，保持现有物流业发展的政策措施。在此方案下，规划期内湖南省物流市场容量年平均增长速度约为5.5%，低于全省GDP增长；全省物流业增加值年平均增幅为6.6%；货运量和货运周转量平均增幅分别为7.8%和5%。 在上述三个方案中，未来五年的实际发展情况可能在方案一和方案二之间，即湖南省在未来五年物流需求总体规模的年增幅大约为9.3%，全省物流业增加值年平均增幅约为11.7%；货运量和货运周转量平均增幅分别约为12.6%和7.9%。 另外，考虑到国际油价进入上升通道，通胀预期增强，人力成本、土地资源成本继续升高，全省社会物流总费用将以年平均约10%的速度增长，GDP占比将呈现逐步下降的趋势。3.45、8xx市经济发展及物流发展现状 市经济发展状况 经济实力显著增强，结构调整步伐加快。初步测算，2012年全市实现生产总值首次突破千亿元大关，达1002.65亿元，同比增长11.9%，连续九年保持两位数以上的增长，居全省第7位，比上年前移5个位次，占全省地区生产总值的比重达到4.5%，比上年提高0.2个百分点，经济实力迈上新的台阶。其中，第一、二、三产业分别实现增加值146.11亿元、555.81亿元和300.73亿元，分别增长4.4%、13.5%和12.3%，三次产业结构由上年的15.6：55.0：29.4调整为14.6：55.4：30.0，一产业比重继续下降，第二、三产业比重分别提高0.4和46、0.6个百分点，产业结构持续改善，结构调整取得新的进展。 物流发展现状xx经过多年的积累与发展，我市国民经济持续快速增长，综合实力明显增强，主导行业显示出强大发展势头，带动物流业同步发展。1、 物流总量得到了快速增长。2012年，全市社会物流业增加值为44.48亿元，物流业增加值占第三产业增加值的比重达到17.9%，从业人数达15.72万人，货物运输总量达9934.32万吨，货物运输周转量达935452万吨公里，物流业已成为我市仅次于煤炭、钢铁、水泥等之外的又一个支柱产业。涌现了一批本土物流发展主体。2、以现代物流经营理念为企业运作指导思想的企业初露头角。如：一汽大众引入德国物流管理模式，实现47、了50公里配套半径内及时供货，并把简单的零部件组装交给了第三方物流公司完成，有效地降低了生产成本，增强了综合竞争的实力。3、培育形成了一批物流骨干企业。随着市场需求带动，我市物流企业从无到有，初步形成以顺丰快递xx分公司、德邦物流xx分公司、xx市新广捷物流有限公司等为代表的运输型物流企业；以xx四方物流有限公司、xx金惠物流有限公司等为代表的第三方物流公司。4、市场流通网络初具规模。近几年来，我市商贸流通业发展迅速。沃尔玛、步步高、天虹百货、国美、苏宁等知名商业巨头先后落户xx；九龙小商品城、五江建材城、明珠电脑城、xx果蔬市场、城北钢材交易市场、城南汽车交易市场等专业市场初具规模；万豪城市48、广场、春园步行街、鹏泰友阿购物广场、长青地下商业街等现代商业业态蓬勃发展；与此同时，天客、富康祥、新华联等本土商贸企业迅速崛起，以钢材销售为中心的涟钢物流、大汉物流发展强劲。其中湖南大汉集团已建设成全市的大型物流龙头企业，并进入全国服务业500强行列。目前，我市已初步形成了以现代商贸中心、专业批发市场和依托钢材生产基地形成的物流配送中心为框架的合理布局、协调发展的流通局面。 现代流通方式有所发展。传统流通方式得到不断改造，超市、便利店、专卖店、特许经营店、城市综合体等各种适应经济需求和市场竞争的新型商业业态发展迅速。从连锁经营来看，全市共有连锁经营企业23家，连锁企业销售额达26亿元，占社会消49、费商品零售总额的20.15%，连锁经营率为24.5%。本土企业对现代销售模式也有一定尝试，如鸿冠集团金点食用油采取网络、电话的订购模式等。xx易购、xx团购网等本地网上购物平台也有了一定的发展。与此同时，仓储物流企业实力逐步提升，且大多开始重视电子信息技术的应用，天客物流、大汉物流、涟钢物流已具备了现代物流的特征。全市共拥有粮库9座，储粮30万吨；石油库2座，储油7万吨；食用油库1座，储油2万吨；烟草配送中心覆盖全市，年配送卷烟15万大箱；拥有各类快递公司80家左右。3.9xx市物流业存在的主要问题“十五”期间，我市现代物流产业的发展有了一个良好的开局，并已得到社会方方面面的高度关注。但从总体50、上看，xx目前现代物流业尚处于起步发展阶段，现有物流企业无论是组织结构、运作方式，还是企业规模、物流设施，大都仍处在传统层面上，和现代物流的要求相比还是有很大距离，与深圳、广州、南京、苏州等城市的发展相比，存在阶段性的差距。同时在管理体制、认识观念、政策环境等方面还存在许多制约因素和急需解决的问题。xx市的物流业发展较快，尤其是近几年已呈现出了一个飞跃的趋势。但是，受物流整体发展水平和体制、观念等方面的影响，xx市物流业目前还存在着如下一些问题：1.物流业发展滞后于生产和消费。随着改革的不断深入，xx市的市场经济体制已比较完善，商品市场体系趋于成熟。但作为连接生产与消费的服务市场却仍在发育中。51、以服务特点定位的物流业也由于观念、工作中的指导方针等原因，虽然作了大量工作，但总体发展仍比较落后。2.物流管理不健全。同全国一样，xx市的物流工作长期以来一直没有一个统一的协调机构，管理分散。而且，在制订近期或长期物流发展战略以及物流基础建设投资、物流技术改造、引进国内外先进技术和国内网点设置等方面，缺乏完善的整体规划。物流涉及的交通、铁路、航空、物资等管理分别隶属于不同的主管部门和行政部门，各部门虽然在近几年在物流规划方面做了大量工作，但相互之间仍缺乏协调，甚至各自为阵。3.物流观念还没有彻底更新。物流在中国还是一个较新的概念，物流企业对如何开展物流业务，特别是如何开展适合国情、适合本企业的52、物流活动仍然十分困惑。xx市数十家物流企业，除了个别物流企业是以一种全新意义的物流方式运作,而绝大多数的物流企业还只能称得上是“储运企业”或“仓储企业”。虽然也挂上了物流企业的牌子，但实际上是传统的货仓运作方式，简单的储存、保管、收发。以电子商务信息技术为核心的现代意义上物流活动很少。4.现有物流企业规模小、实力弱、功能单一，服务质量和效率难以满足社会化物流的需要。我市物流企业大多是在传统体制下物资流通企业的基础上发展起来的，其业务内容多数仍是代理仓储、库存管理、搬运和运输，服务水平和经营管理水平比较低，信息技术支撑不足，采用信息系统进行管理的不到30%，能够做到提供综合性现代物流服务的企业很53、少，多数不能形成完整的物流供应链。5.我市的物流观念相对陈旧，对现代物流缺乏认识。社会上普遍对物流认识还停留在传统物流的概念上，大多数企业对现代物流的认知程度较低。对于专业的第三方物流企业所带来的整个供应链的成本最优化和竞争力最大化有所质疑，对于提供的物流高新技术也没有充分的认识。相当多的企业仍然保留着“大而全”、“小而全”的经营组织模式。因此，多数企业的各种物流设施在总资产中占有很大比重。这种以自我服务为主的物流管理模式在很大程度上限制和延迟了工商企业对高效率的专业化、社会化物流服务的需求，也严重地制约了我市整个物流业的发展。6.物流人才稀缺，教育培训工作不足。随着现代物流产业的发展壮大，物54、流人才稀缺的矛盾日益显现。一方面物流人才需求增大。现代物流产业需求的人才不仅仅是传统的储运管理人员，主要是需要懂得企业管理、现代物流知识、财务管理和掌握微机等现代管理人才。另一方面对物流人才的培养不足。另外对现有从事物流职业的人员培训力度不够，没有系统的培训。3.10xx市物流业发展趋势 一、全市商贸物流发展现状 2012年，全市实现社会消费品零售总额297.75亿元，同比增长15.4%，高于全省0.1个百分点。至2012年底，全市已注册商贸企业55241家，绝大部分为传统商贸业；物流公司32家，其中从事商贸物流的10多家，从业人员5600余人。至2011年底，全市拥有各种运输车辆18717辆55、，吨位达77441吨，全市商贸物流商品除少数大宗货物由铁路运输外（占总运量20%左右）,主要依靠公路运输。1、商贸流通业规模有所扩大。“十一五”期间，全市社会消费品零售总额年平均增幅达17.9%，2010年完成219.01亿元,相比“十五”末的96亿元翻了一番。商贸流通业对GDP增长的贡献率逐年提高，2006年为4.5%，2010年为8.8%，2011年达到9.6%。商贸流通业正逐步成为xx的支柱产业。2、现代流通方式有所发展。连锁经营规模迅速壮大，引进了沃尔玛、步步高、天虹百货等一批知名商业巨头，培育了天客超市、富康祥超市、新华联超市等一批本土商业企业。全市连锁经营企业达23家，2010年销56、售额达26亿元，占到当年社会消费品零售总额的20.15%。物流企业实力逐步提升，全市有一定规模的物流企业5家，其中大汉钢材物流中心、涟钢物流中心等在全省物流企业中颇具影响。3、流通业结构有所优化。各种新业态、新业种，如大型综合超市、专业超市及电子商务等得到一定发展，特别是万豪城市广场的开业使xx有了第一家城市综合体。目前，由大型超市、专业品牌超市、各类市场及社区便利店（农家店）构成的多层级多方位流通业态初步形成，城市商业中心、区域商业中心和社区商业中心定位清晰，商业步行街、专业特色街以及专营店、便利店、大型综合超市、百货商店、购物中心等多种零售业层次分明。二、存在主要问题1、思想观念相对滞后。57、相当部分人的思想观念与现代商贸流通业发展不相适应，导致认识不高、思路不明、措施不力。我市作为能源和原材料基地，传统产业基础相对雄厚，经济发展有明显结构性不均衡，“重工业、轻商业，重生产、轻流通”的思维惯性长期左右着我市发展，导致商贸物流业发展滞后，产业化打造乏力，零售多、批发少，商贸多、物流少，品牌多、数量少，不能对第一、二产业的发展形成强力支撑，造成经济总量增长对工业增长的较强依赖。同时，过去我市在重点项目建设、招商引资工作中，也是更多地围绕第一、二产业来发力，商贸物流业发展要素供给不足，缺乏配套政策的有力支撑。2、现有布局不够合理。从本市情况看，小规模市场多，大规模市场少；零售市场多，批发58、市场少；综合市场多，专业市场少；大幅射、远吸纳、大出大进的商贸流通局面没有形成，致使我市推动市域经济发展、形成区域性商贸物流中心的动力不足。同时，由于对商业设施的建设缺乏有力的规划控制，以市场建设为名搞房地产开发，无序设置、重复建设现象严重，导致不少商业、服务业设施的建设与城市功能分区不协调，政府规划难以落实，严重影响了商贸物流业的发展。3、物流企业成长缓慢。全市物流行业发展长期与经济发展不成正比，现代化、规模化物流企业较少，中小物流企业占绝大多数。而中小物流企业也多数是由个体运营户发展而来，物流业务相对单一，主要以运输为主，产业深度开拓、集装转运、三方物流等项目基本没有开展，除钢材物流外，专59、业正规物流、转运分包物流、集散综合物流、出口外贸物流等均未得到快速发展。目前，全市尚未有真正意义上的三方物流企业、现代物流园区，加之专业物流人才的稀缺，土地和资金的瓶颈制约，使得我市物流产业的发展与打造区域性物流中心的目标相去甚远。三、全市商贸物流发展趋势我市发展商贸物流不仅具有一定的现实基础，而且面临良好的发展机遇。1、区位优势。我市位于全省的几何中心，在长株潭经济辐射半径之内，是环长株潭城市群建设的重要组成部分，是东西连贯的重要节点城市，自古以来就是我省主要的战略腹地和南北通达、东西连贯的要衢。2、交通优势。洛湛线、二广高速、娄益衡高速、207国道、320国道与京珠高速、京广线把我市与珠三60、角经济区紧密相联，同时娄怀高速、上瑞高速、沪昆高铁、湘黔线使我市与长江三角洲经济区紧密相接，xx已成为江南地区重要的交通枢纽。3、资源优势。我市矿产资源丰富，煤炭、建材、有色金属及深加工产品在全省乃至全国占有相当份额。此外，我市新型工业化、农业产业化进程加快，为商贸物流业发展提供了广阔发展空间。第四章 项目运营市场环境综合调研四、重点物流行业对本园区入驻需求情况综合调研 4.1 零担物流行业客户入园需求综合调研 从目前xx零担物流企业经营现状来看，很多快递、零担物流企业存在许多相同的需求。发展瓶颈的需求发展瓶颈需求实际也是一个企业战略问题，在xx及周边区域庞大的零担群体中，很多企业生存期普遍比61、较短，长的十多年、短的三、五年。很多货站老板在赚取了部分资金后，很快便转投其他行业。主要原因是整个行业基础较差、生产环境恶劣、随着竞争加剧回报率降低所致。最终导致行业积累无疾而终。而很多企业发展到百人规模时，便感觉企业很难再有所突破。对执行力需求这是目下企业管理过程中强调较多的话题。各公司每每开会总会听到上级领导“再次重申加强执行力”的言论。由于零担、快递物流运输是个多环节、多层次、多频率的操作过程。所以执行力显得尤为重要。一旦某个环节执行力打点折，那整个“产品”的品质将大大降低。对人才的需求 人才是一个企业发展的基石，从物流行业发展过程历程中可以看出，人才的重要性也逐渐突显出来。由于早年行业62、发展较为粗放性，基本上都是“泥腿子”们干出来的，部分管理者认为物流管理并无任何高深可谈，只要肯干、想干、爱干就能做好物流，而实际这种思想却制约了物流业的发展，以至于目前情况下，物流专业人才严重匮乏的情况。 零担物流行业客户对园区关心因素分析中国零担物流经过近20年的发展。其市场的深度和广度均达到了一个较为饱和的状态。各类企业在发展过程中很多弊病陆续凸显出来，无论是发展问题、内部管理问题、还是人才问题。都成为了制约企业继续发展障碍。零担物流市场的规模在不断扩大、内部竞争日益激烈，多年积累的行业压力亟待释放。而释放的途径便是在这庞大的市场中有一批企业能够脱颖而出，来引领、整合整个零担市场，打造中国63、的零担行业巨头。“物流的灵魂在与体系”，零担物流强大的必由之路是连锁、直营。然而这些企业进入到园区后怎样才能在复杂的连锁企业管理中帮他们克服各种问题，走向强大。这些都是客户比较关心的问题。 零担物流行业客户对经营物业需求分析 通过前期对零担客户的深入走访调研得知，大部分的零担商户对物业的需求是，门面的层高最好设计为5.5-6米，面宽4.2-4.5米，进深在10-12米之间，单个商铺的面积在50-60平米之间为宜，对于一般经营规模较小的商户对面积的需求在100-120平，也就是两个商铺即可。经营规模稍大一点的对面积的需求在400平米左右。 零担物流行业客户对物业价格需求分析 经过前期对零担客户采64、用问卷调研的方法得知，综合现在的经营环境和现状来看，园区建成后需要3-5年以上的市场培育期，目前能接受的价格6000-8000元/平占98%（单层）。租赁价格接受范围在15-20元/平/月占98%（单层）。 零担物流行业客户入园规模及交易量预计 经调查，目前xx整个零担物流市场规模以上的经营户约为50户左右，结合园区的规划及发展来看，锁定现有经营户中的60%商户，即可保障园区的正常运营，并设定一定的准入门槛。4.2 第三方物流行业客户入园需求综合调研 第三方物流行业客户对园区关心因素分析 第三方物流行业客户对园区关心的因素最主要的是希望通过园区后期园区的运营、信息平台的建设及运营管理来帮助解决65、企业的货源需求，通过园区的平台与制造企业形成长期、稳定、高效的合作模式，从而共同实现多方共赢的局面。 第三方物流行业客户对经营物业需求分析 1、对停车场的需求 目前8家企业自有和挂靠车辆约150台。 2、仓储面积需求： 共计8家三方企业按每家1000平米计，大致需要仓储面积8000平米。 3、三方企业办公室需求 按5家计每家200平米计，大致需要面积1000平米. 第三方物流行业客户对招商政策需求分析目前，三方重点企业所具备的优势是有车源、货源及物流行业丰富的管理经验，希望与我园区有深度合作，共同带动园区物流发展，建议公司初期采取放水养鱼的招商政策。通过园区物流平台实现与生产制造企业实行战略合66、作，从而达到培植本土三方物流企业做大做强的目的。 第三方物流行业客户入园规模及交易量预计 目前，xx第三方物流企业经营户约11家，包括涟钢物流、泓通物流、振兴物流、四方物流、金惠物流、金源物流、大丰物流、仙人桥物流、高溪物流、金联物流、天客物流。其中，5家有入驻我园区意向。入园后，园区年货运交易量预计达到80万吨。4.3 钢贸客户入园需求综合调研 钢贸行业客户对园区关心因素分析 希望能依托园区的平台建设，帮助解决当前行业内所遇到的问题，主要集中在“融资难”、“赢利模式单一，管理方式粗放”、“人才流失严重”、“厂商关系不对等”、“服务意识淡薄”等方面。（1）“融资难”问题长期存在在本次调查中，有67、97.9%的受访者认为，融资难问题已经成为目前影响钢贸行业发展的首要问题。作为钢贸企业来说，由于经营规模较小，自留资金不足，提供质押贷款能力有限，造成其融资难。同时，钢贸企业财务报表随意性较大，真实性差，缺乏审计和良好的连续经营记录，银行难以掌握企业家底，增加了贷款的难度，也加大了钢贸企业的融资难度。此外，钢贸行业是高风险行业，经营风险高，企业财务状况不稳定，导致银行不敢轻易贷款，加剧了钢贸企业融资难度。（2）赢利模式单一，管理方式粗放在本次调查中，有84.6%的受访者认为，赢利模式单一，管理结构畸形也是影响钢贸行业发展的主要问题。长期以来，钢贸行业主要依靠传统的、单一的时贱而买，时贵而卖赢利68、模式来赚取价差，而随着现货市场价格波动频繁、震荡幅度小，且方向难把握，同质化操作手法，单一的赢利模式受到越来越多的挑战，在当前市场环境中近乎失效。赢利空间缩小导致无法赚钱。从管理结构来看，受访者普遍反映，企业内部管理粗放，缺乏必要的服务规范和内部管理规程，物流作业效率不高，且大多数企业都存在冒险主义因素，这让企业产生思维定势，不容易接受变化，创建新的赢利模式时，旧的管理结构就成了最大的障碍，导致利润空间缩小。（3）人才流失严重在本次调查中，有79.4%的受访者认为，人才流失是钢贸行业目前难以做大的重要因素。由于钢贸行业模式单可复制、行业门槛低，一些优秀员工在掌握了一定的客户资源之后，便开始自己69、创业。事实上，行业内绝大部分的小企业都是在这样的情况下这么出现的。对于大中型的钢贸企业来说，这无疑是一种损失。（4）服务意识淡薄在本次调查中，有79.8%的受访者认为，服务意识淡薄是行业顽疾。钢贸行业从本质上来说，具有服务性行业的属性，其商业价值应该是和服务价值配套的。但由于钢贸行业产生于资源相对匮乏的年代，总认为有渠道、手里有资源才是硬道理，从而忽略了服务，只向客户提供简单的运输和仓储服务，信息技术应用水平较滞后。终端客户对钢贸企业的服务水平的认知主要来自具体的员工，一旦员工辞职，客户的订单也会随着流失。（5）厂商关系不对等在本次调查中，有95.3%的受访者对厂商关系不对等这一行业长期存在的70、问题表示不满。我国的钢铁产品一直没有一个科学的定价机制，钢厂定价主导行业。当行情上涨的时候，钢厂不发货；当钢价下跌时，钢厂则会把风险全转移到贸易商。这种做法不仅损害钢贸行业的利益，也损害其行业的正常发展。调查显示，有41.1%的受访者已经退出钢厂协议，有38.4%的受访者表示，由于融资需要，不会贸然退出钢厂协议，而是减少订货量，20.5的受访者表示，愿意加入钢厂协议。（6）行业集中度低本次调查中，有63.4%的受访者认为行业集中度低是造成产业链畸形的重要因素。由于企业规模小，分散，已无法与上下游之间协同发展，钢贸行业被边缘化的情况严重。在行业整体处于散、乱、弱、小的情况下，国外钢贸巨头对中国市71、场虎视眈眈，国内生产企业在营销上也不断加大直供比例，也极大地挤压了钢贸企业的发展空间。同时，钢贸行业的羸弱也严重影响了我国整个钢铁行业的发展。 钢贸行业客户对经营物业需求分析 通过前期对钢贸客户的深入走访调研得知，大部分的零担商户对物业的需求是，门面的层高最好设计为4.2-4.8米，方便货物的搬卸，面宽4.0-4.5米，进深在14米左右，能够满足各类型材的摆放，单个商铺的面积在60平米左右为宜，对于一般经营规模较小的商户对面积的需求在100-120平，也就是两个商铺即可。经营规模稍大一点的对面积的需求在400平米左右。 钢贸行业客户对物业价格需求分析经过前期对零担客户采用问卷调研的方法得知，综72、合现在的经营环境和现状来看，目前对商铺的单层价格接受范围在6000-8000元/平米占98%（单层）.租赁价格接受范围在15-20元/平米占98%（单层）。 钢贸行业客户入园规模及交易量预计 目前钢贸批发零售客户，主要集中在新星南路二大桥以南至铁路桥以及一大桥周边，其中二大桥钢贸批发零售客户占到总经营户数（约80户）的90%，结合园区自身的规划及运营情况，钢贸区规划门面48个，大约招商户数约40家能够保证园区高效运营及物流需求。按每家每年6000吨计，40家年交易量预计在24万吨。4.4 本园区仓储及停车需求综合调研 意向入驻园区行业的仓储需求钢贸企业 经过对前期调研数据的整理得知，钢贸商户（73、按80户计）对仓储面积的要求在4.6万平，假设园区能抢占80户钢贸企业仓储面积需求的50%的市场份额，其仓储需求面积也约在2.3万平。制造企业 通过对制造企业的调查得知，大部分的中小企业一般以自有仓储为主，对于仓储外包的需求并不明显，企业有仓储需求的货物年货运量为874400吨，按照年周转率10次计算，平均库存量为87440吨，其对仓储规模的需求为：W=q/(P*K) =87440/(1*0.7)=124914 m2式中：W仓库面积，m2；q货物库存量，吨， P每平米有效面积的材料存放量，本多式联运中心综合考虑各种货物的不同属性，大致确定其每平米储存量为1吨；K仓库面积利用率，本多式联运中心初74、步确定其利用率为0.7。假设本多式联运中心对于制造企业仓储需求的市场占有率分别为30%50%的时候，其仓储规模需求为：37474 m262457 m2。农机企业在调查的农机企业中，有两家农机企业对于仓储规模的需求合计为9000。根据这两家农机企业的市场份额，大概可以初步估计农机企业的仓储规模需求应该至少在20000以上。假设本多式联运中心对于农机企业仓储需求的市场占有率分别为30%50%的时候，其仓储规模需求为：6000 m210000 m2。 其他行业的园区仓储需求预测根据商贸流通业不同行业的经营面积与仓储面积的比率：零售一般为1:11.2;批发1:35,以此推算，xx几大建材市场就需要1075、万平米的仓储面积，加上农贸城、副食品批发市场以及市区的商贸零售企业至少还需仓库5万平方米以上，总计缺口达15万平方米以上。 园区停车需求预测在本次对零担企业、信息部企业、第三方物流企业调研中累计预算车辆约 台。零担企业共50家，其中90%商家有车（2-3台车商家占20%），10%商家无车，预计共有车辆54台。信息部企业共25家，共计150辆，大汉停车场（40台/車身长17.5米）、开创停车场（20台/車身长17.5米、）春溪停车场（20台/車身长9.6/17.5米）、关家脑（20台/車身长9.6米）、涟钢区域（50台/車身长17.5米）。第三方物流企业共10家，共计车辆约 台，包括涟钢物流、泓76、通物流、振兴物流、四方物流、金惠物流、金源物流、大丰物流、仙人桥物流、高溪物流、金联物流。4.5 重点物流行业对园区入驻需求综合情况小结 在确定物流园区的数量布局和规模标准时,应对xx各种物流需求量数据如运输量、仓储量、配送量、流通加工量等进行系统分析,主要得到以下几方面现实和潜在的物流需求量:工业企业在供销环节对物流服务的需求量 随着市场需求环境的变化,工业企业的生产经营方式也发生了相应的改变。生产主导型的推动式生产经营方式将会被市场主导型的拉动式生产经营方式所取代。在物流外包成为有利于企业集中资源投入核心事业,提高核心竞争力的有效手段的认识下,工业企业将产生越来越多的第三方物流服务需求。这77、种需求首先会在汽车、电子等加工组装企业、外资企业产生；连锁商业企业对配送服务的需求量连锁商业的发展是流通业的发展方向,大力推动连锁经营的发展已列入国家发展规划。连锁经营的重要目的是要通过集中进货、集中配送形成规模效益,以降低流通费用,提高竞争力。连锁经营会对配送中心和配送服务产生旺盛需求；一般消费者的物流服务需求量随着居民生活水平的提高,消费者对服务需求的比重也将增大。这一需求的内容主要是搬家服务、包裹速递,商品配送、个人物品储存等；区域间货物中转运输的需求量 首先是制造企业和流通企业将本区域作为商品的分拨中心所产生的运输需求量;其次是国内大型物流企业将本区域作为物流网络的节点所产生的运输需求78、量;再次是国际物流公司将本区域作为物流基地所产生的运输需求量;最后是货主利用本区域的运输基础设施,实现货物的快速发送配和接收所产生的运输需求量。物流园区需求层次分析 物流需求的层次按其提供的服务可以分为三个层次：第一层次,也就是初级层次,只向需求方提供仓储、存货管理、发送、运输和分拨;第二层次,除提供第一层次的服务外还可以参与订货处理、采购和生产计划;第三层次,除提供第一、二层次的服务外,还可帮助实现生产控制、质量控制和信息通信系统。4.6 市域物流行业市场规模预测及园区吸纳能力我们对xx市经开区、娄星区的制造业、重点商贸企业、农资、钢贸、五金建材、电子商务、快速消费品、涟钢专项物流等行业进行79、了营业额、运输、仓储、运输费用方面的调研和统计，并对这些行业在2015年所能达到的营业额、运输量、仓储量或运输费用进行了预测。（1）经开区制造业2011年经开区制造业运输量为180万吨，按经开区发展规划，预计到2015年将达到257万吨，按运输费用40元每吨计算，预测物流费用为1.028亿元。（2）重点商贸企业物流2012年娄星区商贸业中几家大型超市（沃尔玛、天虹、百雄堂食品公司）营业额共计约为6亿元，预计到2015年营业额将达8.6亿元，按13%测算年物流费用为1.11亿元。（3）农资2012年娄星区农资(肥料、粮食)运输量为42万吨，预计到2015年运输量将达60万吨，按30元每吨测算物流80、费用为0.18亿元。（4）钢贸2012年娄星区钢贸运输量为47万吨，门店面积1.6万平方米，预计到2015年运输量将达67万吨，门店面积达2.3万平方米，按50元每吨测算物流费用为0.335亿元。（5）五金建材2011年娄星区五金建材行业总产值为129亿元，预计到2015年营业额将达184亿元，按13%测算物流费用为23.92亿元。（6）电子商务2012年娄星区电子商务运输量为454万件，运输费用0.4484亿元，预计到2015年运输量将达648万件，运输费用达0.6402亿元。（7）快速消费品（快速消费品是指使用寿命较短，消费速度较快的消费品，包括个人护理品、家庭护理品、食品饮料、烟酒等）281、011年娄星区城市快速消费品销售额67亿元；预计2015年娄星区城市快速消费品销售额将达到96亿元，按13%测算物流费用为12.48亿元。（8）涟钢专项物流2012年涟钢专项物流钢材产量800万吨，其中公路运输400万吨（物流费用约50元/吨），铁路专线运输400万吨；矿石运输量1500万吨。涟钢米塔尔汽车薄板项目运营后，原材料年运输量300万吨（物流费用约10元/吨），全部为公路运输；汽车薄板年产量200万吨，其中铁路专线运输100万吨，公路运输100万吨（物流费用约30元/吨）。物流费用用总计约2.6亿元。预计到2015年，物流费用总结约3亿元。 综合以上数据，预计到2015年上述产业的物82、流费用约为42.7亿元。第五章 物流园区建设的总体发展战略5.1物流园区发展战略目标 按照园区建设的原则和指导思想，物流园区发展战略目标是：向现代化、信息化、产业化和生态化的目标发展，达到规划起点高、系统功能全、可调整性强、实施可行性和整体水平高的要求。 （1）运营管理的现代化 物流园区要从传统的停车场、仓储、公、铁运输功能特征，提高至现代信息技术、现代电子传输技术、现代仓储技术支持的多功能全方位的物流系统，是一个以高效、低耗和优质服务为目标，打造成现代企业管理体制与模式的新型物流系统。 （2）运作管理的信息化 物流园区的信息化要从传统的人工登记、统计、调度、配载等繁琐的业务受理过程，转化为有83、超前调整预测、有全过程跟踪管理、有全方位广域服务、有优质深度功能拓展的计算机信息管理系统。包括车辆、货物、流向、流量、资金等诸多要素的综合优化过程，并具有良好的系统开发前景与衔接功能，能适应城市发展与产业发展的需求。 （3）园区运营的产业化 物流园区的产业化是指园区引入的企业群，在各自服务功能的发挥与实际运行中不再是孤立的个体行为，而是要在园区功能的统一指导下，将各个运作环节与运作单元，从整体资源优化的角度构成完整的产业链，形成全方位的产业化服务系统。因此，在园区前期招商时必须拔高企业入驻园区的准入门槛，注重园区企业构成的同时，必须加强企业间的协调合作意识与能力，园区管理上也必须对协调系统的建84、设和作用发挥提供先期准备。 （4）园区环境的生态化 物流园区的生态化，表现为改变传统停车场、仓储区的脏乱差、粗黑臭面貌，建成为有全面环境净化控制、资源优化配置的园林化园区。包括车辆尾气监控、车容车貌整治、绿化面积与容积保障、污水排放治理、环境形象设计美化、生活环境优化等方面。5.2物流园区发展战略 园区物流系统发展战略 建立物流信息平台为基础的物流监控中心（GPS全球定位系统、GIS地理信息系统），为在园区内利用信息平台进行经营和管理的企业提供货物运输、配送动态和仓库信息管理支持。 （1）建立综合运输服务系统 依托物流信息平台，建立各种运输方式协调运作的运输调度中心； 加快对现有城市配送资源和85、政策的整合，建立集中配送组织系统； 在园区引入网络化运输企业，建立以物流园区为区域节点的城市物流集散运输系统； 发挥物流园区在地理布局上位于交通运输枢纽的优势，建立提高各种运输方式效率的多式联运系统。 （2）建立园区仓储服务系统 利用物流园区物流设施相对集中的优势，合理布局仓库设施，建立储存、中转系统，以及企业产品与原材料库存管理系统； 建立依托各类仓储设施的产品包装、流通、加工系统； （3）完善园区物流及社区生活配套服务系统 利用信息管理平台，建立电子支付与清算服务系统； 引进保险与担保机构，建立完善和方便的经营管理配套支持系统； 引进和组建园区物流相关设备生产与维修企业（汽修、汽配等），提86、供运输、仓储和流通加工所需的设施设备生产保障服务； 在园区建设过程中，要充分合理考虑园区内的配套服务设施的完善和配套工作，设立满足于各个层次需要的、布局合理的、餐饮、住宿、休闲、娱乐设施系统。 园区物流系统建设与运营体制战略 物流园区建设必须充分考虑xx及周边区域的经济发展水平现状，在选定的发展战略和相应的政策支持下，确立适应园区发展需要的建设及运营体制。 在本项目上可以借鉴其它发展模式的、操作方式的角度考虑，在综合管理与开发上由湖南xxxx国际物流有限公司作为主体开发建设的承担者的前提下，采用“宏观集中、微观开放”的两级管理体制。 建立宏观集中的园区开发建设管理体制 湖南xxxx国际物流有限87、公司成立物流园区管理委员会，由其代替政府行使对物流园区的宏观管理职能，并负责落实和抓好物流园区开发建设等诸方面的工作。物流园区总体规划和规划方案的组织实施： 园区环境保护与环境监控； 协调工商、税务、金融等部门在园区配置辅助服务功能； 园区内企业、行业管理部门的协调与事务性管理； 园区管理（包括治安、生活配套等功能）； 园区管理政策、制度、规范、规章等的制定与实施监督；5.3 物流园区建设和发展的外部环境支持战略 积极改善交通支持环境 物流园区作为新的物流开发区域，尽管在选址上考虑了交通运输环境的基本条件。但是，随着园区开发建设的深入，因物流服务规模的扩大将导致运输流量大幅度增长，对运输组织能88、力和交通运输条件必将提出更高的要求；同时，为高效率和低成本地完成物流服务，各种运输方式的联运衔接和作业效率要有较大提高；物流园区为保持必要的作业效率，减少不必要的搬运装卸距离，也需要各种运输方式与仓储设施的合理衔接和配合。因此，必须积极争取交通管理部门的支持，为营造园区良好的运输环境创造条件。 道路运输条件涉及公路建设、城市道路建设、交通管制和公路运输三个方面。对于公路建设，公路管理部门要根据园区整体规划，对既有规划进行适当调整，保证园区与xx市向外辐射干线公路的方便和通畅的联系，特别是使经过园区所在区域的干线尽量靠近园区，并能与园区规划主要的进出口顺畅地联系。 对于城市道路，要充分考虑园区物89、流运作对市内配送的需要，通过拓宽或新建进出园区的城市道路，为开展配送创造条件。此外，随着xx城市规模的扩大和城市交通状况的日趋紧张，城市交通的管制要考虑物流配送车辆顺畅行驶的需要。对于公路运输，运输管理部门应给予积极的配合，引导运输企业及相关设施向园区迁移和发展，营造组织化运输发展的环境及条件。 积极改善物流发展的政策环境2011年8月，国务院办公厅发出关于促进物流业健康发展政策措施的意见(业内称“物流国九条”).2012年，各有关部门为落实“物流国九条”做了大量工作。国家发改委 、铁道部 、交通运输部等多部门出台政策，鼓励和引导民间投资进入物流相关领域。国家发改委起草编制物流园区发展专项规划90、和应急物流发展专项规划；财政部出台物流企业土地使用税减半征收政策，将物流业纳入营业税改征增值税试点范围，扩大营业税差额纳税试点；交通运输部开展收费公路清理工作，积极推广甩挂运输，支持公路枢纽型物流园区建设；商务部启动现代物流技术应用和共同配送综合试点，提出仓储业转型升级指导意见；铁道部实施货运组织改革，试行“实货制”运输组织方式；工业和信息化部推进工业物流和物流信息化发展；海关总署推进特殊监管区域改革发展。各地政府出台规划和配套政策，积极落实“物流国九条”也有新的进展。5.4 物流园区市场及功能定位 物流园区的市场定位 （1）总体市场定位 xx国际物流园区是一个具有区域服务能力的物流园区，由在91、xx及周边地区、经济区域等较为广域的范围内的物流活动相关的各种服务方式、经营业态和具体物流运作综合而成，是为专业化物流企业的物流业务、工业、商业企业的物流管理提供运作设施和集成环境的大型物流园区，这是xx国际物流园区的总体市场定位。 （2）具体服务市场定位 物流园区的总体市场地位，是通过各具功能和作用的物流服务设施对xx市及周边地区的物流服务需求的适应和满足决定的，这些具体服务和与其定位相匹配的服务设施主要包括四个方面。 以公共物流中心为基础的服务市场定位 物流园区是各种物流服务功能的基础设施的集合体。设立园区首先必须具有满足各种物流服务需求的能力，建设公共物流中心，正是以满足区域范围内物流组92、织管理需求的服务市场定位。这种服务定位是一种较为广泛意义上的由物流中心的特性决定的，其一是为特定或一般意义上的企业提供区域分拨服务；其二是为运输企业提供规模化区域运输组织的场所：其三是为区域运作的企业提供仓储服务及以仓库为依托的增值服务。 以公共配送中心为基础的服务市场定位物流园区建设配送中心，是以xx市范围内的城市配送服务为市场定位的，满足相应的物流服务需求。配送中心的服务定位包括：单个企业以xx市为中心，在一定距离范围内满足客户服务要求的BTOB(企业对企业 )、BTOC(企业对客户)产品配送服务，多企业的共同配送，基于配送中心的仓储及增值服务，提高配送运输企业效率的城市运输组织服务。 以93、制造业的地区分销中心为基础的服务市场定位 制造业的地区分销中心也被称为RDC，建立这样的地区分销中心，是使物流园区具备对制造企业的物流管理提供专门的服务或设施需求支持，将有助于引导生产企业采用现代物流管理技术，满足大型制造业企业进行流通、销售渠道变革后，在降低物流运作成本和寻求物流利益的驱动下，对物流园区的相应物流基础设施和运作环境的需求。 以大型商业零售业的配送中心为基础的服务市场定位建设适应大型商业零售企业物流运作需要的配送中心，是以xx市商业企业的城市配送服务的组织管理，为园区的具体服务市场定位。目的是为商业企业建立统一采购管理提供支持，加上配送中心以交叉理货功能为核心服务，以信息化程度94、和自动化程度为特色的高质量仓库系统，可以通过提高城市商业活动的效率而使园区物流设施获得市场发展机会。 物流园区的服务功能 物流园区的服务功能是建立在市场服务定位基础上的。由于市场定位是在需求的基础上，通过功能不同的物流中心和配送中心的服务体现的。因此，园区的服务功能主要表现为，基于各个中心的总体功能，以及为园区提供辅助服务的服务功能。 根据物流园区的发展框架设想及其市场定位，物流园区服务功能的总体定位将体现为物流中心运作、物流信息交换、物流园区管理和物流市场监控四大服务功能。 （1）物流中心运作功能 表现为园区内各个物流服务企业和物流中心以园区为依托，进行物流组织管理与服务运作，为服务目标企业95、提供高质量地物流服务支持，并能够对物流服务过程中的突发情况与个性化服务要求迅速作出反应，支持个性化、差异化和公共化的销售和营销方案。 （2）物流信息交换功能 表现为在园区物流信息系统的支持下，园区物流系统拥有“随机应变”的能力，可根据情况的变化保证物流系统服务的持续改善，并使园区内（甚至xx全市范围内）各个物流服务企业间、物流服务企业与目标企业间，园区管理系统同上述各方面之间保持畅通和及时的服务信息传递与运作指令传递。 （3）物流园区管理功能 主要表现为以园区管委会为核心的园区管理系统，为各类物流服务企业进入园区提供政策环境支持与基础环境支持。包括建设配套良好的物流系统基础设施与必要的市政设施96、园区企业准入与汰出规则的制订与执行、进入园区企业优惠政策的制定与执行，以及调节和处理企业运作中遇到的各类困难和问题，支持园区内物流服务企业正常运作经营。 （4）物流市场监控功能主要表现为以园区管委会为核心的园区管理系统，对于园区内市场环境建设与运作环境保障所行使的宏观调控能力，使企业的物流运作能力，在公平竞争和高效优质的基础上得到充分发挥，同时支持和直接参与政府，与园区内物流服务经营企业以及中介企业关系的沟通。第六章 主要功能和建设规模6.1主要功能xx国际物流园区是组织、衔接、调节、管理物流的较大的物流据点。园区从供应者手中接受大量的货物，进行倒装、分类、保管、流通、展示、加工和信息处理等97、作业，然后，按照众多需求者的定货要求备齐货物，高效率、高质量地进行运转、配送和信息保障等服务。由于物流中心建设的目的和必要性的不同，不同的物流园区在功能设置上也不同。xx国际物流园区的功能主要是从物流园的服务对象和未来发展目标、所处的环境、xx市目前物流需求状况等因素综合考虑决定的。货物运输及仓储业务是物流服务的传统经济，随着运输行业组织结构的改革个发展，对物流经济效益要求的不断提高，物流服务行业的发展正趋于整体化，并逐步渗透到产品的生产和流通的基本环节。从发达国家的物流发展的经验来看，物流园区是建立在货物运输中心在基础上的，其主要功能属于货物运输业务，并根据不同地区的供求需要，开展物资资源的98、合理配送，由此对运输和仓储的经营管理提出了新的要求。 运输功能运输是物流的一个核心，也是xx国际物流园区的仓储、物流中心的一个重要功能。运输主要是为了使用户的产品和货物及时运送到物流园区的仓储、物流中心，并通过物流园区进行合理运输组织运送到所需的地方去。本园区运输功能包括如下内容： （1）转运转运，以衔接不同运输工具为主。本物流园区设有大容量的大件杂件货仓、堆场、停车场、装卸作业场等，可进行货物的卡车卡车转运作业并通过中心实现公路、铁路、水运、航空联运。 （2）集装箱作业功能集装箱运输已发展为一种重要的运输形式，它以其自身特有的优越性得到迅速发展，并改变了运输业结构，尤其是国际贸易件杂货类货物99、的运输中，正逐渐实现集装箱化. 仓储仓储功能包括了对进入物流园区的货物进行堆存、管理、保管、保养、维护等一系列活动。仓储的作用主要有两个方面：一是完好的保证货物的使用价值，二是为将货物配送给用户，在本项目仓储、物流中心进行必要的加工活动而进行的保存。本项目仓储、物流中心设置仓储功能时考虑到仓储设施（货仓、料棚、储罐等）的配送、构造、用途及合理使用，保管的方法和保养技术的选择等，原则上以提高保管效率，降低库存货物的周转。xx国际物流园区的辐射范围中主要包括了xx整个市区、经济开发区、高新区，现代企业多数都没有自己的货仓，而且企业已形成了零库存的生产物资管理模式，仓储功能的设置为这些企业提供了一个100、便利的服务设施。xx国际物流园区以生产支持货仓的形式，为有关企业提供稳定的零部件和材料供应，将企业独自承担的安全储运逐步转移到社会承担的公共储备，减少企业经营的风险，降低物流成本。 装卸搬运功能装卸搬运是随运输和保管而产生的必要物流活动，是对运输、保管、包装、流通加工等物流活动进行衔接的中心环节，以及在保管等活动中进行检验、维护、保养所进行的装卸活动，如货物的装上、卸下、移送、分类等。装卸作业的代表形式是集装箱化和托盘化，使用的装卸机械设备有吊车、叉车、传送带个各种台车等。在物流园的全过程活动中，装卸搬运活动是频繁发生的。因而是产品损坏的重要原因之一。对装卸搬运的管理，主要是对装卸搬运方式、装101、卸搬运机械设备的选择和合理配置与使用以及装卸搬运合理化，尽可能减少装卸搬运次数以节约物流费用，获得较好的经济效益。 包装功能为使物流园区的货物完好的运送到用户手中，并按照用户和服务对象的要求，需要对大多数商品进行不同方式、不同程度的包装。包装分工业包装和商品包装两种。工业包装的作用是按单位分开产品便于运输，并保护在途货物。商品包装的目的是便于最后的销售。因此，包装的功能为保护商品、单位化、便利化和商品广告。前三项属于物流功能，最后一项是营销功能，可以为本项目仓储、物流中心增加物流增值服务方面的收入。 流通加工功能流通加工功能是为了促进产品销售、维护产品质量和实现物流效率化，对物品进行加工处理，102、使物品发生物理变化和化学的功能变化。这在流通过程中对商品进一步加工，以使流通过程更加合理化，是现代物流发展的一个重要趋势，它实际上是在物流过程中进行的辅助加工活动，流通加工的内容有，袋装、定量化小包装、栓牌子、贴标签、配货、挑选、混装、刷标记等。流通加工功能也是一项服务增值功能，它能为xx国际物流园区仓储、物流中心增加服务增值方面的收入。 配送功能配送是按用户或服务对象的订货要求，在物流据点进行分货、配货工作，并将配好的货送交给收货人。配送上从物流节点至用户或服务对象的一种特殊送货形式，不是广义感念组织货物订货、签货、进货以及对货物处理分配的供应，而是以供给者送货到户的服务性供应。从服务方式来103、讲，配送是一种“门到门”的服务，可以将货物从物流据点一直到用户或服务对象的货仓、营业场所、车间乃至生产线的起点。配送功能的设置，可采用物流园集中库存、共同配货的形式，使用户或服务对象实现零库存或只需保持商量的保险储备，减少物流的成本投入。配送是现代物流的一个最重要的特征。 信息服务功能现代物流需要依靠信息技术来保证物流体系正常运作的。物流园区仓储、物流中心的信息，从信息的载体及服务对象来看，可分为物流信息和商流信息。商流信息主要包括进行交易的有关信息，如货源信息、价格信息、市场信息、资金流向、共同信息、付款结算信息等。物流信息主要是物流数量、物流地区、物流费用等信息。商流中交易、合同等信息，不104、但提供了交易的结果，也提供了物流的依据，是两种信息流主要的交汇处。物流信息中库存量的信息，不但是物流的结果，也是商流的依据。xx国际物流园区的信息服务应建立在计算机网络技术个国际通用的DEI(电子数据交换)信息技术上，准确、高效地实现物流园区的一切物流活动。 金融服务功能本物流园邀请银行、保险、担保机构、海关等机构派驻，并将中心的信息系统与银行联网，以最大限度地提供与物流有关的结算、保险、报关等服务。 综合配套功能包括面向社会的餐饮、休闲、娱乐、住宿以及车辆维修保养、清洗、加油和面向园区内部的机修、停车等服务。6.2 建设以xx市为中心的区域现代物流配送体系物流系统由“物流作业系统”个支撑物流105、系统的“物流信息系统”两部分组成。物流作业系统包括运输、仓储、搬动和流通加工作业的先进技术。物流信息系统是保证在订单、进货、库存、出货、配送各环节业务处理通畅而适应网络信息系统。物流园区的电子商务和物流配送指挥平台工作原理示意图如下： 为使物流配送的合理、高效，实现物流的协同配送是降低物流成本的关键。协同配送除了通过物流信息系统合理的调度、指挥之外，要使协同各方必须盈利。为此研究开发物流配送链的结算系统，实现成本效益目标、合理分配成本效益，实现对各项增值服务的价值评估，搞好成本效益分析。逐步调整整个配送供应链的优化管理。整个供应链数据关系入下图所示。 物流业务流程图 物流配送流程图 单据交接流106、程图第七章 多式联运中心管理信息系统规划7.1 信息系统规划目标xxxx国际物流园多式联运中心信息系统的目标是以信息平台为基础，整合政府金融、海关、税务、交通、企业等部门的各种资源，整合和集成各应用系统功能，提高物流效率，提升社会效益。具体来说，有以下几个方面： 建立良好的通信基础设施，提供项目区域内参与主体的数据交换基础设施，实现基础设施的信息化管理，提高基础设施利用率； 为项目参与主体提供信息支撑，为相关行业部门进行物流管理与市场规范化管理提供必要的信息支撑条件，加强各方的有效沟通，实现快捷、便利、实时的物流信息交流； 以多式联运中心为协调中心，引导相关物流企业的信息建设，接入信息平台系统107、。整合社会分散的物流资源，提供不同内容的信息服务，使物流信息成为物流体系的桥梁纽带。支持多式联运中心与各供应链之间物流信息的高度共享，实现物流信息与物流资源的全面整合和优化配置。7.2 信息系统规划的原则xxxx国际物流园多式联运中心信息系统的规划涉及到政府及其相关职能部门、园区管理者、物流企业、工商企业等众多单位的参与，数据传输和处理量非常大，因此，良好的规划是其成功的基础，在系统规划设计中，要注意以下原则： 合作协调原则。物流信息系统需要整合不同部门的信息，需要政府、企业和信息系统开发商等多方参与系统的开发、维护和使用，要求参与各方统一规划、能力合作、积极参与、才会取得良好的效益。 总体规108、划、分步开发、递进完善原则。物流信息系统的建设发展需要从总体上进行规划，与城市企业信息化水平逐渐提高相匹配进行分步开发、应用，优先开发应用对物流企业具有重要作用的基础信息平台。 开放性与标准化原则。物流信息系统不是一个封闭的系统，必须通过接口与其它平台相连接，在平台建设中应充分考虑与外界信息系统交换的需求分析，通过标准化数据交换实现系统的相互连通。 扩展性原则。物流信息系统首先要充分利用自己有的信息资源，与现有的系统进行“无缝连接”其次要能适应新的应用功能要求，在原有的基础上进行改造、更新，能够通过增加模块增加新的功能，使原有系统的投资得到最大程度的保护。 可靠性和安全性原则。网络病毒防范与防109、止黑客攻击是信息系统正常运行不可缺少的保证。7.3 信息系统总体功能规划物流信息系统作为物流项目的一个有机组成部分，它的规划与建设必须要切合物流项目的内涵和特征，服务于物流项目的管理，充分体现物流项目的发展目标和功能定位，实现物流项目高效、有序地运作，提高对入驻企业的服务水平。所以，在进行物流信息系统规划时，要以物流项目的发展目标和功能定位为基础，结合入驻企业的业务特点和地区物流需求，制定科学、合理、可行的规划和实施方案。依据xxxx国际物流园多式联运中心功能定位设置信息系统的总体功能。如图6-1所示 公共信息服务系统公共信息服务系统汇接全市各相关行业、各种物流运作设施以及物流企业的信息系统，110、它既是全市物流信息资源的汇接中心，也是国内外了解区域物流信息资源的窗口。公共信息服务系统应主要包括如下功能： 门户网站功能包括市场动态、行业新闻、相关政策法规；物流企业名录和基础资源信息；友情链接、物流论坛与培训教育。 公共信息发布与查询功能包括环境、路况和气象信息的发布与查询；地理信息(GIS地理信息系统)智能查询；港口、航运、公路货运、航空、铁路等信息的查询；物流园区及仓储设施信息查询；多式联运信息查询；快递业务。物流服务商物流需求商政府公共部门增值服务商公共物流信息平台公共信息服务系统门户网站功能公共信息发布与查询电子政务管理调度与监控用户信息服务交易服务功能物流实用工具市场动态与广告物111、流企业名录物流论坛与咨询交通及地理信息车主货主信息商品综合信息园区储运设施车船调度系统货物跟踪系统车船监控系统视频监控系统电子报价与询价CA认证订单管理电子支付客户管理用户主页服务行业托管服务ASP服务数据交换处理系统数据格式转换功能电子商务双方无缝对接功能企业信息系统支持服务功能与其他物流信息平台对接 接银行税务保险商检报关国土公安管理综合交通管理园区行政管理功能三方物流零担物流快递制造业商贸企业城市配送仓单质押统一采购 xx物流园区信息系统总体功能规划 图61 交易服务功能包括物流服务的电子报价与询价功能；物流运输中舱位、用箱、拖车和仓储等交易撮合功能；物流业务的网上谈判、议价、合同签订与112、管理功能；电子订舱功能；CA安全论证功能；电子支付与资金结算功能；客户管理功能。 调度与监控功能包括通过GIS/GPS等对公共交通、货运车辆船只的调度功能；对公共交通、货运船只的实时监控功能；货物跟踪功能；仓库、码头作业视频监控功能。 电子政务管理功能包括海关保税区监管功能；海关网上报关与网上通关及通关数据支持；网上出入境检验；网上报税、交税；网上办理保险业务；公共交通监控等其他相关的电子政务服务功能。 园区内部管理系统功能实现对客户、质量管理、财务管理、人力资源、决策支持等信息的管理，为物流企业的管理决策层提供统一、全面、高效的办公平台等。 （7）办公自动化系统办公自动化系统是多式联运信息平113、台内部功能，特别是内部员工使用平台的工作场所，也可开放给入驻的商户使用。办公自动化系统是集办公的协同性、综合性、集成性于一体的信息化系统。 （8）财务管理系统随着多式联运中心被整合到集团层面，企业对资金流的管理也提出了更高的要求。财务管理系统作为企业管理活动的核心，除了发挥传统的核算功能外，还要全面、及时、准确地反映企业的人、财、物等信息，辅助企业领导进行经营决策，使公司的管理更加规范化、现代化、科学化，能够充分适应现代市场竞争快速多变的特点，随时随地掌握企业内部信息和外部市场信息，做到事前有预测，事中有控制，事后有核算。 （9）人力资源管理系统为提多式联运中心人力资源管理的管理水平，促进企业114、管理的规范化、制度化、流程化，集团将借助人力资源管理系统规范人事档案的管理，规范薪酬体系和薪酬发放的管理，规范人事的调动、培训和激励管理，规范员工招聘管理，建立多式联运物流中心员工信息数据库，对员工全方面的信息实施高效、准确的采集，对现有人力资源业务流程结合最佳操作方案进行重组、再造，实现各模块信息的逻辑关联性。 数据交换处理系统 物流数据类型基本数据类型体现了共用信息平台中的主要数据的表现与存储形式。不同数据类型，其组织与处理的方式不同，提供服务的表现方式不同，同时，不同层次上的用户对不同类型数据的需求方式不同。个体有如下主要数据： 物流服务信息：参与物流活动的相关货运、代理、仓储企业等企业115、的基本情况数据，如基本功能、车辆组成、运力及运输许可等情况。 商品综合信息：产品及相应企业信息；供方、需方信息；全球经贸信息 路况信息：道路技术等级，里程、收费、立交连接方式 车辆实时信息：在途车辆及驾驶员信息 规划国土信息：包括街区、小区等信息的电子地图；国土总体规划信息 交通管理信息：本地及异地驾驶员驾驶证、车辆运行的许可证信息，限制信息，道路管制 交通状况信息：交通量（现状、历史、预测），交通堵塞等信息，车辆紧急事故等信息 港口综合信息：船舶路线，各船公司情况、货运能力等；船舶离、达港及相关货物跟踪信息 机场综合信息：飞机路线，各航空公司货运能力等；各飞机离、达机场及相关货物跟踪信息 铁116、路综合信息：火车路线，火车离、达车站及相关货物跟踪信息 船舶交通信息：船舶的离达、引航各类交通信息 数据交换处理系统功能公共物流信息公共平台汇集全省各个行业各种物流运作设施以及物流企业的信息系统，通过该平台可以直接进入相关行业、企业和物流运作设施的信息系统。它既是全省物流信息资源的汇接中心，又是国内外了解本省物流信息资源的窗口。公共物流信息公共平台的主要功能有门户网络功能、公共信息发布与查询功能、交易服务功能、海关和商检等相关部门服务功能、用户信息服务功能等。为了实现信息资源的共享和整合，各个物流信息系统与公共物流信息公共平台之间，以及各个物流信息系统之间，都需要经常不断地进行信息的交换与传输117、。数据交换平台担负着物流信息公共平台中公用信息的采集、加工、中转、发送以及不同用户之间信息交换的数据规范，格式转换等功能，为信息服务平台提供支持。数据交换平台的主要功能是：对物流公共信息进行规范化定义，完成共用数据的采集、存储、处理、揭示与传播的功能；数据交换平台需要支持各类不同格式和系统之间数据的转换与传输，应能通过数据交换平台的数据规范化定义，无障碍实现各不同行业EDI、常见数据库、WEB数据、文本、图像等多种格式之间的自定义相互转换机制，从而支持全市各分支机构信息系统之间的数据交换，实现物流电子商务中心交易双方的无缝连接，作为应用服务的管理平台，承担为物流企业提供信息系统支持服务的职责；118、与其他城市物流信息公共平台的连接和数据交换。数据交换处理系统作为物流信息平台的组成部分，将担负起物流信息系统中公用信息的采集、加工、中转、发送，以及不同用户之间信息交换的数据规范、格式转换等功能。数据交换处理系统主要包括以下功能： 数据格式转换功能。通过数据规范化定义，支持各类不同格式和系统之间数据的转换与传输，实现各种常见数据库、WEB数据、文本、图像等多种格式之间的自定义相互转换。 实现物流电子商务中交易双方的无缝对接功能。在交易双方进行询报价、网上磋商、订单签订等活动中，传输和转换数据，并确保交换数据的可读性、可靠性和安全性。 作为ASP服务管理平台，为物流企业提供信息系统支持服务的功能119、。采取完全托管或部分托管的方式。实现ASP服务的应用与物流信息平台的平滑衔接。 与其他物流信息平台的连接和数据交换的功能。通过数据交换平台的网络互联和数据转换功能，建立与其他省市和地区物流信息平台的系统互联与信息共享。7.4 公共信息平台逻辑结构xxxx国际物流园多式联运中心公共信息平台的体系结构是一个开放的信息系统。根据项目建设的需要，以及专业市场和物流企业的特点，将信息平台划份为不同层次，使复杂问题分解细化，在每个层次解决特定的和有限的问题，通过逐层细化最终获得规划的完整结果。xxxx国际物流园多式联运中心物流公共信息平台系统的逻辑结构如图6-2所示，其中每个层次从下各上提供服务和支持。x120、x物流园区公共信息平台逻辑结构 图6-2 安全平台安全平台对整个系统提供对抗攻击、防止或避免非法入侵的作用。安全平台通过采用防火墙、安全防护系统等措施对信息平台的计算机系统、网络和应用系统提供安全保障，以确保信息平台安全稳定运行。 基础设施基础设施是信息平台系统的运行环境，它包括物理平台、操作系统和网络服务设施、通讯服务和通道服务设施、数据管理服务设施等，同时该部分还包括各种网络协议。 数据层数据是整个信息平台的基础，数据层主要是进行数据的采集、保存、处理等，它是应用系统的有力支撑。 基础支持层基础支持层使应用系统的性能、效率、数据得到保证。它对商务应用提供种基本支持，即基于、计算模式的系统管121、理，应用系统开发与维护工具，应用系统集成与互操作的中间件，系统可管理性及可靠性的系统环境。 商务应用系统层该层主要实现各应用系统的功能，商务应用系统层包括商务支持、商务服务和商务应用个层次。 商务表达层该层的作用是为商务应用层提供客户端表达支持，将商务应用层的各种商务逻辑处理结果以不同的形式提交给客户端，并负责完成电子商务系统与其服务客户间的交互。 客户端该层面为园区各类物流企业接受服务的终点，客户端构成包括浏览器支持或的瘦客户机、支持的移动终端、客户机和传统的客户机胖客户机。该层负责对商务系统处理的结果作最终解释。 外部系统这一部分主要是与电子商务系统发生数据交换的其他信息系统。它包括几个方122、面银行的支付网关、客户认证中心、税务部门网关、海关网关等政府机构网关以及企业其它合作伙伴的信息系统等。这一部分负责完成两方面的任务第一，与电子商务系统配合完成联机交易中的支付、认证、赋税、报关等过程，以实现政府的的控制与监管第二，通过信息交换完成企业间的协同工作，进而在企业间形成以网络为基础的虚拟共同市场。 内部信息资源该部分支持企业之间协同活动，实现企业电子商务系统之间信息的传递与共享。第八章 多式联运中心整体规划设计8.1 项目概况 xxxx国际物流园多式联运中心坐落于湖南省xx市的xx经济开发区（现为国家级开发区），东临西阳生态公园，南连湘阳街，西接xx技师学院，北靠湘黔、洛湛铁路，所在123、区域已建有火车东站、国家粮食储备库，正在兴建的有交警两所一站和行政服务中心。项目位于环长株潭水府“两型”示范区东部，是水府“两型”示范区的主要承载区之一，毗邻“中国中部湖泊型顶级生态休闲度假旅游胜地”国家级水府湿地公园。通过城市快速环道等与北、东、南三面环绕xxxx国际物流园的长娄高速、益娄衡高速、沪昆高速的互相联络，融入环长沙“一小时经济圈”，可便捷到达省内主要市（州）。由城市快速环道连接xx火车南站（沪昆高铁站），通过沪昆高铁融入长沙“半小时经济圈”和长三角、珠三角“三小时经济圈”。项目区位优越，交通优势显著。本工程为xxxx国际物流园多式联运中心，拟建于xx经济开发区迎春路以西、湘黔洛湛124、铁路以南、江龙路以东、秋蒲街以北的区域。本项目总投资为84629.06万元，其中房建部分投资为75676.31万元，占总投资的89.42%；铁路部分投资为8952.75万元，占总投资的10.58%。总用地面积约283048.68平方米，总建筑面积328797.31平方米。8.2 工程设计的主要依据 设计中贯彻国家政策、法规1、现有的国家政策、法规；2、xx市政府及相关职能部门所制定的政策、法规及技术规定；3、建设部建筑工程设计文件编制深度规定(2008年版)；4、汽车货运站（场）级别划分和建设要求JT/T402-1999；5、国家现行有关规范。 政府有关主管部门批准的批文、方案、文件等名称1、125、规划设计条件书；2、建设方提供的设计任务书 ； 3、湖南省发改委关于xxxx国际物流园区发展规划（2012-2020）的批复； 4、xx市发改委关于同意xxxx国际物流园多式联运中心建设项目备案的通知；5、xx市规划局关于同意的函。 工程所在地区的气象、地理条件、建设场地工程地质条件1、气象 xx市地处中亚热带季风湿润气候区，既具有季风性，又兼具大陆性。其基本特征为气候温暖，四季分明；夏季酷热，冬季寒冷，秋季凉爽，春末夏初多雨，盛夏秋初多旱；积温较多，生长期长，气候类型多样，立体变化明显。年平均气温16.517.50。C，年极端最高气温40.10。C，年极端最低气温一l2.IO。C多年平均降水126、量1300-1400毫米，一日问最大降水量147.3毫米，降水多集中在4-7月。年日照时数1410.41621.9小时，年日照率34.7。年蒸发量l365.6-1521.6毫米，年平均相对湿度78-80，年平均风速1.5-2.0米秒，多年最大风速为20.3米秒，全年无霜期253-281天；2 、地理条件据区域资料，拟建场原地貌形态为碳酸岩构造剥蚀、溶蚀丘陵地貌，受剥蚀作用形成丘陵，受溶蚀作用形成洼地、谷地及丘垄。海拔一般为150-400m。丘顶浑圆，岩溶洼地、谷地相连。由石炭系碳酸盐岩组成，地形波状起伏，场地覆盖层为第四系人工堆积层、残积层，基岩为石炭系灰岩；3、 建设场地的工程地质条件根据区127、域水文地质资料，场地内地下水类型主要为溶蚀裂隙水，赋存于溶蚀沟槽部位，具承压性。主要由大气降水及地表水补给，向深层基岩裂隙溶隙水迳流、排泄。场地内黏土层为相对隔水层。根据本次勘察结果，在勘探深度内及范围内未见地下水位；根据场地土易溶盐分析结果，场地土对混凝土及混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。 公用设施和交通运输条件本项目交通便利，供水、供电设施齐全。 规划用地、环保、卫生、绿化、消防、人防、抗震等要求和依据资料1、规划用地类别：上层次规划地块用地性质为铁路用地、一二类物流仓储用地、非市属办公用地，建筑高度100m；2 、地震设防烈度为6度；3 、人防等级为甲6级；4 、建设单位提供的有关使用要求128、详见设计委托书。8.3 工程建设的规模和设计范围 设计规模及项目组成本工程总建筑面积：328797.31m2，其中地上建筑面积306203.26m2，地下室建筑面积：18578.65m2，半地下室建筑面积：4015.40 m2 。 设计范围与分工根据建设方的要求及设计合同的规定，本次设计的范围包括总图、建筑、结构、给排水、电气、弱电、暖通、经济专业设计。8.4 设计指导思想和工程概况 规划理念1、基于本项目优越的区位交通条件和周边工业产业的支撑，并依托湖南湘通物流公司在铁路的得天独厚的优势地位，本项目将重点发展铁路枢纽、仓储、中央商务（电子信息）、零担交易，以降低物流成本，带动和促进xx及周边129、区域经济产业的发展，促进xx融入“3+5”城市群建设；2、 根据物流项目的功能和生产规模统一布局，并结合物流业务的实际情况一次规划，分期实施；3 、根据占用土地的范围，力求布置紧凑。充分利用所征土地，平面交通顺畅；4 、主出入口符合城市总体规划，与综合运输网合理衔接；5 、根据工艺流程要求，合理分区，尽量减少多式联运中心站内各类装卸储运作业的相互干扰，保证作业安全；6 、按物流业务不同，分区设置相应设施，并具有合理生产关系，生产设施、设备要符合生产工艺的要求。相对独立的部门布置在专门的区域内；7、多式联运中心区域内道路统一规划合理利用，使中心内车流、货流、机械流、人流便捷通畅，互不干扰；符合国130、家和当地政府的安全、消防、环保、绿化等有关规定。 工程概况该基地为南北短、东西狭长的长方形状。本工程沿秋蒲街临街布置零担交易与城市配送中心，沿货运铁路布置仓储及铁路货场，因考虑物流管理需要，在迎春路与秋蒲街交叉口东北处布置高层综合楼，在地块的西南角布置一栋高层司机之家楼，为物流企业及工作人员提供办公和生活配套。地块内布置大型仓库和集装箱堆放区，规划布置4条铁路专用线。8.5 总指标 1、总用地面积2.83公顷，总建筑面积328797.31m2 ，估算总投资84629.06万元； 2、生活最高日用水量984.19m3/d ，最大小时用水量107.91m3/h； 3、用电设备总安装容量11365k131、W。8.6 总平面设计 设计依据及基础资料1、湖南省人民政府关于同意开放xx铁路口岸的批复（湘政函2008226号）；2、广州铁路（集团）公司关于加快集团公司战略装（卸）点和区域物质基地建设的意见（广办函2008116号）；3、xx东站战略装车点可行性研究报告；4、建设方提供的1:1000地形图；5、建设方提供的用地红线图、道路上线专用图及规划依据图；6、长沙铁路勘察设计有限公司提供的xx东站货场规划；7、物流园区分类及基本要求GB/T21334-2008；8、汽车货运站（场）级别划分和建设要求JT/T402-1999； 9、xx市规划局“关于同意xxxxxx国际物流园修建性详细规划的函”；1132、0、国家、地方相关法规、规范、标准； 11、本院各有关专业所提设计条件。8.7 总平面布置地块原为xx货运东站旧址，现对原有站场进行扩建，定位为以铁路为主，集铁路货运、零担物流、仓储为一体的多式联运中心。地块内布置大型仓库和集装箱堆放区，规划布置4条铁路专用线（其中有2条为东站货场内部已有的专用线）。沿秋蒲街临街布置零担货运，沿货运铁路布置仓储及铁路货场，在地块东部布置零担交易区，并在地块西部布置一个大车停车场。因考虑物流管理需要，在地块东南角布置高层综合服务楼，在地块的西南角布置一栋高层司机之家楼，为物流企业及工作人员提供办公和生活配套。规划一个垃圾站在地块西北角；结合7#，23#两栋高层设133、置公共厕所；在地块北边布置一个移动式加油站；在地块沿秋蒲街的两个出入口各布置一个地磅，为联运中心的运输提供另一方面的便利，并在3、4、5、11、12栋下面布置地下车库。 布置原则 1、符合城市规划、消防、日照、通风及环保等规范，满足工程设计强制性条文的要求； 2、合理性原则尊重并充分发挥现有的交通优势，打造强大的物流产业集群和现代化的多式联运。在考虑建设的环境效益和社会效益，塑造良好的工作环境的同时，设计亦运用市场规律，注重整个园区各功能区块之间的积极配合和多式联运业务最大化，以求达到最大的经济效益； 3、可持续性原则贯彻以人为本的思想，实施可持续发展战略，以生态的可持续发展为特色，创造一个布134、局合理、功能齐备、交通便捷的新型城市物流多式联运中心； 4、可操作性原则结合城市现状产业布局以及发展的规划，积极打造符合城市产业发展的物流多式联运中心； 5、弹性原则根据规划的超前性和实际运行中的可变性和不可预测性，规划的时候做些弹性规划，为应变运营中的变化预留一些余地。 项目建设概况本项目共规划21栋建筑，其中11栋高层建筑，栋号分别为1#，2#,3#,7#,8#,9#，10#，11#，12#，13#，14#；8栋多层建筑，栋号分别为4#，5#，6#，15#,16#,17#,18#,21#；2栋单层建筑，栋号分别为19#,20#。建（构）筑物一览表序号名称编号建（构）筑物建筑面积层数建筑高度135、(米)备 注11#21680.7413F49.9022#21680.7413F49.9033#43652.9126F97.5044#13156.012F17.3055#7964.132F17.3066#1254.082F17.3077#11983.949F30.3088#7261.069F30.3099#14882.8810F35.701010#15615.4210F35.701111#18730.8410F35.701212#51207.925F95.451313#12844.6512F47.301414#18491.2911F43.901515#12013.724F16.151616#62136、43.884F16.151717#9612.704F16.151818#7858.444F16.151919#8851.081F6.252020#8851.081F6.252121#9285.222F17.3022合计328797.31序号栋号公寓(套)总建筑面积（）商铺（套）总建筑面积（）1135218327.1423332.22235218327.1423332.23352833056.326267.147707184.38305282.8858707184.38305282.886921010472.98305282.8871021010472.98305282.888112101047137、2.98305282.8891265139218.9710017.1610131768335.84214091.3611141768335.84214091.3612151106256.54265757.181316543153.6243090.2814171004672.12314940.581518804159.74213698.7合计3349189630.8737875032.52 总体布局xxxx国际物流园多式联运中心整体规划布局秉承合理化交通、人性化功能的原则，分为六个功能区域：仓储区、铁路货物及堆场区、综合配套服务区、零担交易区、城市配送区、司机之家区、停车区。1、仓储区：涵盖普通138、仓库、立体式货架仓库等，具有为相关物流企业服务的仓储、中转配载、配送、加工包装、分拣等功能； 普通仓库：设置在沿铁路两旁，分别为19、20、号栋； 立体式货架仓库：设置在4、5、6、21号栋。2、铁路货物及堆场区：具有到发、中转、集装箱作业、装卸搬运、堆存等功能；分为两部分，一部分为xx火车东站既有货站及堆场66667.00平方米，一部分为新建铁路专用线沿线的货站及堆场约40000.20平方米；3、综合配套服务区：是为xx所有物流企业服务的平台，涵盖信息服务中心，具有为相关物流企业服务的办公、信息咨询、展示、停车、餐饮、银行、医疗、保险、物流需求与供给源头管道功能； 生活配套服务区：设置在13139、14号栋； 信息服务中心及展区：总建筑面积为7512.87平方米，设置在12号栋一至三层。物流企业办公区：设置在12号栋四至二十五层、13号栋三至十二层、14号栋三至十一层；4、零担交易及城市配送区：为改变xx物流业“小、乱、差”的现状，解决xx城市配送“最后一公里”的问题，将娄星区及开发区的零担市场进行整合，并为物流供需企业提供物流需求与供给源头管道功能；零担交易及城市配送中心：设置在秋蒲街沿街门面7、8、9、10、11号栋的一、二层；零担：设置在13、14、15、16、17、18号栋的一、二层以及12栋负一层的部分；以零担而衍生的配套用房：设置在7、8、9、10、11、13、14、15、140、16、17、18栋的三层及三层以上的部分； 5、司机之家：为解决园区司机的住宿、车辆的维修与维护的相应配套功能。 汽修配套：设置在1、2号栋一、二层，3号栋一至三层； 司机公寓：设置在1、2号栋三至十三层，3号栋四至二十六层； 6、停车场：为物流及相关企业提供便捷的停车服务，便于园区的规范化管理。沿城市道路布置小车停车场地，在地块西部布置大车停车场，占地约50666.16平方米，并在地块东侧，靠铁路的地方设置一个约7333.26平方米的大车停车场。8.8 竖向布置 本地块为xx货运东站旧址，为保证场地内仓储和铁路之间的紧密衔接，周边城市道路最高点标高设计约为113.83米，最低点标高设计约为9141、9.50米，场地主要设计标高在105米到108米之间，场地内主要环道（通行货车）最大道路纵坡不超过3%，地块道路纵坡不超过5%。在公铁联运仓储区，道路标高基本为105.81或者105.75，道路采用道路横坡排水，因沿街建筑临城市道路一面与地块场内标高差别大，竖向设计时通过建筑的双首层或者半地下室设计，既节省投资，又能充分保证建筑使用的合理性。8.9道路交通规划 平面规划时沿秋蒲街设置两个出入口，主要为货车出入口，道路出入口设计宽度分别12米，在迎春路和江龙路一侧各设置一个小车出入口，道路出入口设计宽度分别为7米和5米，园区内设计道路路幅宽度为12米、7米，在转弯的处全部放宽到12米，行驶货车的142、道路转弯半径全部规划为28米，其他转弯半径分别为15米、6米。在沿街建筑的两侧设置人行通道和残疾人坡道等，以提高地块交通的流畅性和便利性。 场内道路自成环状，根据地块的平面布局，在东部和西边各形成一个交通环。加强交通标志建设，减少行车干扰；并在铁路与道路相交的地方设置道口管理室，以加强地块内安全保障；采用电子监控系统，全天候进行管理；各功能片区运输信息共享，提高综合调度能力，减少空驶率；引入智能交通管理系统。在园区主要干道及周边城市道路设置盲道、交通信号灯声音提示系统、残疾人坡道等措施，满足残疾人交通需求。8.10 停车位设置地块采用集中式停车结合园区内部道路停车带，并在各区建筑附近设置专用装143、卸车位，形成整个机动车以及非机动车的泊车系统；仓储物流区，区内布置集中停车场，在主要仓储附近设置装卸停车位，便于就近服务；零担物流采用开放式布局，货运车辆直接进入建筑内部。铁路仓储采用一轨一库布置，即仓储一面临铁路一面临道路，方便货车运输，部分建筑物背面也设置机动车停车场和非机动车停车场，既可以增加停车位又可减小服务半径；园区内道路旁设置临时停车泊位，解决短时停放需求。商业建筑停车位按照0.6辆/100配置，办公建筑以及公寓停车位按照0.6辆/100配置，仓储停车位按照0.2辆/100配置；商业建筑每5000 设置1个装卸车位，不足5000 按1个装卸车位设置，当装卸车位超过3个时，每增加10144、000 设置1个装卸车位；当装卸车位超过6个时，每增加15000设置1个装卸车位，仓储建筑每3000设置1个装卸车位，根据规划平面、堆场面积、建筑面积、多式联运中心年货物吞吐量，设计两处大车停车场。 规划采取地下停车场和地上停车位的方式解决主要静态交通。在19、20栋建筑沿规划道路的一侧布置铁路货运专用卸货车位，在9、10、11、12、13、14、15、16、17、18栋周边布置零担专业卸货车位；并在3、4、5栋和11、12栋地下规划两个地下停车库，规模分别为停车224辆和132辆；地块共规划停车泊位数为1010辆，分别为小汽车地上246辆，小汽车地下356辆；大车停车及装卸车停车泊位数408145、辆。 第九章 环境保护设计9.1设计依据 1、现行的国家有关环境保护设计规范、规定及标准； 2、本建设项目的建设项目环境影响报告表 3、各专业提供的有关设计基础资料； 4、 建设项目周围的环境状况 9.2设计标准 1、污水综合排放标准(GB 8978-96)，本工程排放的污水执行三级标准。 2、大气环境质量标准(GB 3095-96)及大气污染物排放标准(GB 16297-1996)，本工程排放大气污染物执行一级标准。 3、城市区域环境噪声标准(GB 3096-93),本工程噪声标准执行一类混合区标准。 9.3 设计范围 1、废水及固体废弃物的处理； 2、噪声、废气防治； 3、绿化设计； 9.146、4 废水及固体废弃物的处置措施 废水污染防治1、排水体制，排水采用雨水、污水分流排放，该工程区域内每天污水排放量约为810.0m3。该工程区域内污水有卫生间洗涤及洗浴废水与粪便污水。2、卫生间洗涤及洗浴废水与粪便污水经排水管道排至室外经化粪池处理后，排入区域内排水管道，然后集中排入南贸东街城市排水管道。 固体废弃物的处置措施小区内产生的固体废弃物主要为生活垃圾，由专人负责生活垃圾及商业垃圾清理集袋，并送入城市垃圾场集中处置。 9.5 噪声、废气防治 噪声及振动的主要来源1、消火栓给水系统加压泵及自动喷水灭火系统加压泵设置在地下室水泵房内。消火栓给水系统加压泵两台，一用一备；自动喷水灭火系统设置147、自动喷水加压泵2台，一用一备。水泵运行时噪声值约为8090dB(A)。2、家用空调、抽油烟机等生活噪声和汽车、摩托车产生的交通噪声及商业噪声等。 噪声及振动控制措施1、水泵等设备选用低噪声设备，基础采用隔振基础，管道与水泵等设备的连接采用软接头连接，以利减振降噪；2、对生活噪声、交通噪声、噪声等的噪声控制，应加强管理，对进、出小区的汽车、摩托车要求装置消声设备并禁鸣喇叭等措施。3、通过采取以上噪声控制措施，本工程所在场地的声环境质量能达到城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的2类标准。 废气防治1、本工程产生的废气主要为厨房产生的油烟气、机动车的尾气及卫生间的臭气等。2、厨房产生的油烟148、气经排烟通道或竖井至屋顶，实行高空排放；卫生间臭气可通过卫生间设有的窗户自然排散或通过排风扇排散；对进、出小区的汽车、摩托车产生的尾气要求符合机动车的尾气排放标准。第十章 项目建设管理及企业劳动定员10.1园区的管理机构 园区实行总经理负责制，总经理任项目负责人，下设总经理办公室、事业发展部、规划建设部、财务审计部、企业管理部、人力资源部。总经理统一指挥项目建设，各部门各负其责，加强沟通，积极协作，确保工程顺利进行。序号部门设置管理人员工人（含技术员）合计1董事会552总经理113副总经理334办公室510155财务部336信息部3697保卫部520258人事部2359交易管理部5202510149、仓储部3404311市场开发部2101212后勤服务部6202613运输部3202314结算中心3202315配送中心43034合计25210.2企业组织劳保定员 员工培训拟请有关专家和技术人员授课，现场指导，培期为30天，培训合格后上岗。10.3物流园区组织机构示意图 第十一章 进度安排11.1工程概况 项目名称：xxxx国际物流园多式联运中心。包括5栋多层丙类仓储、4栋多层零担、8栋二类高层办公服务楼、2栋二类高层司机之家、1栋一类高层司机之家、1栋一类高层服务楼，总建筑面积328797.31平方米，其中地上建筑面积306203.26平方米，地下室建筑面积18578.65平方米。11.2计150、划进度本项目计划建设期为64个月。实施进度安排见下表： 第十二章 投资概算及工程招投标12.1编制说明 工程概况本工程为xxxx国际物流园多式联运中心，拟建于xx经济开发区迎春路以西、湘黔铁路以南、江龙路以东、秋浦街以北的区域。本工程总建筑面积：328797.31平方米，其中房建部分建筑面积：311095.15平方米，铁路部分建筑面积：17702.16平方米。项目建筑情况如下表序号名称建筑面积（m2）11#司机之家21680.7422#司机之家21680.7433#司机之家43652.9144#立体式货架仓储13156.0155#立体式货架仓储7964.1366#立体式货架仓储1254.487151、7#城市配送区11983.9488#城市配送区7261.0699#城市配送区14882.881010#城市配送区15615.421111#城市配送区18730.841212#综合服务楼51207.91313#园区服务楼12844.651414#铁路及战场办公楼18491.291515#零担仓储12013.721616#零担仓储6243.881717#零担仓储9612.71818#零担仓储7858.441919#仓储8851.082020#仓储8851.082121#立体式货架仓储9285.2222合计328797.31 估算范围本项目估算包括xxxx国际物流园多式联运中心地上建筑及地下室土建及152、相应的配套设施的设备、公用工程及工程所需的其他费用及铁路部分工程投资。 编制依据 房建部分l 本项目各专业经校审的设计、图纸、文字说明和设备清单。l 湖南省建筑工程概算定额（2001年）及相应取费标准。l 人工费调整执行关于发布湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知（湘建价2012237号文），人工工资建安工程按70元工日、装饰工程按86元工日。l 财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知（财政部财建2002394号）。l 工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）；l 关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定通知（发改价格2007670号）；l 国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂153、行办法的通知（发改价格2011534号）；l 关于印发湖南省建设工程造价咨询服务收费管理办法的通知（湘价服200981号）；l 湖南省物价局关于规范建设工程施工图审查服务收费的通知（湘价服201276号）。l 国家和地方有关文件和规定。 铁路部分l 铁道部发布的铁建设200824号文关于公布的铁路基本建设工程设计概（预）算编制办法。l 中华人民共和国铁道部铁路工程预概算定额基价表。l 人工费：铁建设2006113号文综合工资标准。l 材料费：铁建2006129号文发布的铁路工程建设材料基期价格(2005年度)的通知。l 机械台班费：铁建2006129号文发布的铁路工程施工机械台班费用定额（20154、05）的通知。l 水、电单价：铁建设2006113号文。 资金来源：房建部分投资企业自筹40%，银行贷款30%，预售收入30%铁路部分投资全部为企业自筹。项目资金筹措计划表1自筹资金 40%2银行借款 30%3预售收入 30%4总投资100% 主要经济指标本项目总投资为84629.06万元，其中房建部分投资为75676.31万元，占总之的89.42%，铁路部分投资为8952.75万元，占总投资的10.58%。 编制方法 房建土建工程土建工程概算根据初步设计图纸计算工程量，套用2001年湖南省建筑工程概算定额，根据湖南省建设工程造价管理总站湘建价计（2008）22号等相关文件进行取费。 房建安装155、工程室内安装工程根据类似工程概算指标进行计算。工程设备原价按现行价计价，运杂费包含在设备费中。安装费按概算指标编制。材料价格主要参照xx市建设工程（2013）第4期材料价格表计算，部分材料及设备按询价执行。l 铁路部分三大材及管线按xx市建设造价（2013）第4期执行，地材按询价执行外，辅助材料的价差按铁道部发布的部定铁路工程辅助材料价差系数的通知进行调整。l 铁路部分人工费价差：按铁建设2010196号关于补充铁路基本建设工程设计概预算综合工费类别划分的通知进行调整。 需要说明的问题l 未包含卫生洁具、二次装修等费用。l 工程造价咨询服务费仅计算了工程量清单编制和清单计价编制费和工程预、结算156、清单、计价初次审核基本服务费。l 未计取办公费家器具费及运营专项设备费。12.2 工程招投标 编制依据 1、中华人民共和国招标投标法 2、国家发展计划委员会第3、4、5、9号令 3、湖南建设工程招投标管理办法（省政府第65号令） 4、湖南工程建设项目招标范围和规定的通知湘政发（2004）48号 5、湖南省发展计划委员会湘计法规发（2001）1408 文； 6、关于进一步加强工程建设招投标管理工作的通知市政府政发（2001）61号 招标的基本情况 1、招标的范围及依据 本项目按照国家相关的招投标法规，本项目的主题建设工程必须通过招标投标进行。 2、招标的组织形式 本项目的建设主体有自行组织招标157、的能力，故本项目拟采取邀请招标组织形式。 3、招标的方式 本项目的主体工程设计、监理的招标方式拟采用邀请招标方式；土建工程、安装工程的招标也采取邀请招标的方式进行。第十三章 经济评价13.1财务评价 评价原则项目财务评价按照国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法和参数(第三版)建设项目可行性研究报告编制内容及深度所规定的原则和要求进行。以工程投资、运行管理费用、生产成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。13.2 前期费用及附加估算 土地开发成本项目标准计算基数金额（万元）土地出让8万元/亩189亩1512土地出让15万元/亩47亩705土地出158、让35万元/亩88亩3080交易服务费500万以下2%；500-1000万1.7%；1000-5000万1.2%；5000-1亿0.3%；1亿以上0.08%，分段计算48 契税4%11570463 合计5807 前期费用概算序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建安工程费1%459 2可行性研究费建安工程费0.15%69 3水文、地质、勘察费建安工程费0.15%69 4筹建开办费建安工程费1.5%689 合计1286 一期两栋（13F）高层建安工程（土建）造价(13#14#) 项目单价（元/）面积（）金额（万元）土方工程0 桩基工程10030874 309 基坑支护工程0 地下主体工程0 地159、上主体工程95030874 2933 消防工程100/5030874 171 人防工程2030874 62 电梯工程4030874 123 弱电及智能化1030874 31 燃气工程1530874 46 一般水电安装2030874 62 合计1210 30874 3737 一期四栋4F多层建安工程（土建）造价(15#、16#、17#、18#)项目单价（元/）面积（）金额（万元）土方工程0 桩基工程0 基坑支护工程0 地下主体工程0 地上主体工程78035729 2787 消防工程100/5035729 248 人防工程2035729 71 电梯工程035729 0 弱电及智能化1035729 160、36 燃气工程1535729 54 一般水电安装2035729 71 合计914 35729 3267 二期两栋9F及3栋12F高层建安工程（土建）造价 (7#、8#、9#、10#、11#)项目单价（元/）面积（）金额（万元）土方工程0 桩基工程12065188 782 基坑支护工程0 地下主体工程0 地上主体工程95065188 6193 消防工程100/5065188 403 人防工程2065188 130 电梯工程4065188 261 弱电及智能化1065188 65 燃气工程1565188 98 一般水电安装2065188 130 合计1237 65188 8063 二期两栋1F钢构161、仓储中心建安工程（土建）造价(19#20#) 项目单价（元/）面积（）金额（万元）土方工程0 桩基工程0 基坑支护工程0 地下主体工程0 地上主体工程100017702 1770 消防工程10017702 177 人防工程2017702 35 仓库固定设备25017702 443 弱电及智能化1017702 18 燃气工程17702 0 一般水电安装2017702 35 合计1400 17702 2478 三期一栋2F仓储中心建安工程（土建）造价(21#)项目单价（元/）面积（）金额（万元）土方工程0 桩基工程0 基坑支护工程0 地下主体工程0 地上主体工程8009285 743 消防工程10162、09285 93 人防工程209285 19 仓库固定设备2509285 232 弱电及智能化109285 9 燃气工程9285 0 一般水电安装209285 19 合计1200 9285 1114 三期一栋25F高层建安工程（土建）造价(12#)项目单价（元/）面积（）金额（万元）土方工程508069 40 桩基工程2008069 161 基坑支护工程208069 16 地下主体工程14008069 1130 地上主体工程98048432 4746 消防工程100/5048432 278 人防工程3048432 145 电梯工程5048432 242 弱电及智能化2048432 97 燃气工163、程2048432 97 一般水电安装3048432 145 合计1466 48432 7099 三期1栋26F高层建安工程（土建）造价(3#)项目单价（元/）面积（）金额（万元）土方工程503342 17 桩基工程2003342 67 基坑支护工程203342 7 地下主体工程14003342 468 地上主体工程98040311 3950 消防工程100/5040311 202 人防工程3040311 121 电梯工程5040311 202 弱电及智能化2040311 81 燃气工程2040311 81 一般水电安装3040311 121 合计1318 40311 5315 四期三栋2F仓储164、中心建安工程（土建）造价 (4#5#6#)项目单价（元/）面积（）金额（万元）土方工程3006906 207 桩基工程0 基坑支护工程306906 21 地下主体工程8006906 552 地上主体工程80015013 1201 消防工程10015013 150 人防工程2015013 30 仓库固定设备25015013 375 弱电及智能化1015013 15 燃气工程15013 0 一般水电安装2015013 30 合计1720 15013 2582 四期两栋13F高层建安工程（土建）造价(1#2#)项目单价（元/）面积（）金额（万元）土方工程0 桩基工程10043361 434 基坑支护165、工程0 地下主体工程0 地上主体工程95043361 4119 消防工程100/5043361 249 人防工程2043361 87 电梯工程4043361 173 弱电及智能化1043361 43 燃气工程1543361 65 一般水电安装2043361 87 合计1212 43361 5257 停车场建安工程造价项目单价（元/）面积（）金额（万元）停车场硬化及建设20055200 1104 合计200 55200 1104 货物堆场工程造价项目单价（元/）面积（）金额（万元）堆场建设20028000 560 合计200 28000 560 道路工程造价项目单价（元/）面积（）金额（万元）主166、道30053721 1612 辅道26014287 371 人行道10015425 154 0 合计256 83434 2137 铁路建设工程造价项目单价（元/）面积（）金额（万元）铁路建设477 67034 3200 合计477 67034 3200 基础设施费估算表序号项目计算依据金额（万元）1绿化工程除停车场堆场铁路以外1.5万元/亩300 2前期工程费临时水、电、路、棚、板房200合计500 机械设备配置估算表序号设备名称单位单价数量合价(万元)(万元)1集装箱正面吊运机(40T )台35013502集装箱空箱叉车(8吨)台1401403汽车式起重机(50吨)台23012304厢式货运167、汽车(5吨)辆165805厢式货运汽车(12吨)辆610606内燃式叉车(22.5吨)台10161607内燃式叉车(5吨)台2408电瓶式叉车(12吨)台812969油罐车(10T)辆2324610撒水车辆1211211业务用车辆8108012集装箱修洗箱设备套2012013车辆保修设备套6016014车辆检测设备套9019015车辆加油设备套2825616电子计衡器套2512517环保设备套4040合 计1545 销售费用估算表序号项目计算依据计价（万元）1广告宣传及市场推广费销售收入0.5%508 2销售代理费 销售收入 1%1016 3其他销售费用销售收入0.5%508 合计2032 现168、金流量表 多式联运中心现金流量表单位：万元序号项目2014年2015年2016年2017年2018年现金流入 1、销售收款5401 12602 10671 25153 35650 2、补贴收款3000 1000 3、停车场收费86 259 346 346 346 4、信息平台收费142 308 400 5、仓库出租收入20 139 159 279 441 6、铁路分成收入200 600 600 7、堆场及其他收入125 275 300 300 资金来源小计8507 14126 11792 26985 37737 现金流出1、项目前期费用797 2、报规报建费用815 1919 1203 199169、9 3、项目期管理费用870 870 870 870 870 4、销售费用108 252 213 503 713 5、财务费用180 240 700 6、税金685 1424 1226 2582 3660 7、土地征购2727 8、建安工程费3491 6529 10299 8363 9320 9、货物堆场504 56 10、道路工程401 401 401 401 401 11、铁路建设1920 1280 12、配套工程费30 120 120 30 13、信息平台建设费1000 14、设备采购541 927 77 15、不可预见费93 181 242 176 194 资金支出小计10700 14170、911 17095 15851 15236 净现金流-2193 -785 -5303 11135 22501 企业所得税357 2813 所得税后净现金流-2193 -785 -5303 10778 19688 累计所得税后净现金流量-2193 -2979 -8281 2497 22185 13.2.20 项目销售收入预测 根据项目价格测定结果，本项目销售收入预测见下表： 项目销售收入预测表 商业498449051.8445118配套2140522639.0856490合计10160813.2.21 成本、费用和各项税收 项目总投资成本估算为81728万元，总销售额预测为101608万元。本项171、目主要涉及的税费为xx市房地产二级市场转让税费。主要为营业税（按销售额的5%计算），城市建设维护税（营业税的7%）、教育附加（营业税的5）及其他，合计为销售额的17%。项目土地增值税和销售所得税合计为5261万元。详细清单见下表： 项目税费预测表 序号类别计算依据交纳金额（万元）1营业税销售收入5%5080 2城市维护建设税营业税的7%356 3教育费附加营业税的3%152 4地方教育附加费 营业税的2%102 5土地增值税 普通住宅1.5%，营业用房3%预征2201 6土地使用税 6元/ m2/年520 7所得税 预计利润率不得低于10%，25%计征2540 合计按263895 平米可售面积172、,每平米税费415元10951 13.2.22 项目投资利润分析 成本利润估算表 1销售收入1016082销售成本707773销售税金及附加84114销售费用1524按销售额的1.5%核算5利润总额208966所得税2540按25%的所得税标准7净利润18356本项目净利润约为18356万元。 13.2.23 项目获利性评价（1）毛利率销售毛利率= （销售收入-销售成本）/销售收入100%本项目毛利率= 30.34% （2） 净利率销售净利率=（净利/销售收入）100% （净利一般指税后利润）本项目净利率= 18.07% 第十四章 风险分析14.1 技术风险本项目技术方面存在的风险可能主要是零173、担交易区在设计、施工方面存在的风险，若拆迁不能按时完成就会造成项目不能顺利施工，使项目不能如期交工，影响项目的正常经营。但是，只要选择施工资质好的专业设计和施工单位，按照国家有关设计规范精心设计，按照图纸和施工要求规范细致施工，监理单位严把材料质量关、施工进度控制关，做好合同管理和信息管理，协调好项目业主、施工单位、材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可以得到保证。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是完全可以避免的。14.2 管理风险管理水平的高低也会带来不同程度的风险。本项目的关键之处在于如何提高单位时间内的货物流量，在经营场所、人员和设174、备等一定的情况下，提高项目管理的水平，提高运作效率，增加货物的流动速度是本项目盈利与否的关键所在。14.3 市场风险现在经济形势变幻莫测，市场经营风险随时会降临到企业的头上，如何有效的规避经营风险是企业经营管理中面临的重要课题，也是企业发展壮大的根本所在。本项目是根据xx市总体发展规划，在充分研究分析市区及周边地区物流发展状况的基础上，以目前xx市形成的优势产业产品和物流市场需求为依托而提出的一个旨在发挥区位优势、促进商品流通、为企业提供多方位多层次服务的项目。所以，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理等措施，完全可以抗拒潜在的市场风险。14.4 资金风险本项目存在的资金风险主要是建设资金不能175、及时落实到位，影响工期延长。考虑到建设资金存在的风险，将充分安排好资金的及时到位，制定周密细致、具有可操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施。因此，资金风险可以有效避免。第十五章 结论通过对本项目的法人资格、建设的必要性、市场分析、建筑规模、建设方案、建设条件、环境保护、投资估算、资金筹措、经济效益初步分析等多方面进行研究与论证认为：项目建设符合城市总体规划要求，建设目的明确，建设规模及建设方案合理，建设条件具备，资金来源可靠。xx市宽城区经济环境好，配套设施全，项目建设条件基本具备，项目的建成，将改善xx市的产业结构，增加宽城区的财政收入，促进当地经济的发展。项目地处城市规划交通枢纽处，定位清晰，发展目标明确，可建设成为xx地区最大的综合性商贸物流园区。项目可结合周边县市商贸物流市场，构建区域性商贸物流中心，服务国内多个区域性经济合同战略需要，服务xx市产业体系，促进当地经济发展。项目建成后，可依托xx地区丰富的产业资源，扩大服务范围与服务规模，本着“大市场、大物流、大信息流”的指导思想，建立可持续发展模式，推动xx市商贸物流业发展，因此项目是可行的。