1、本资料授权三个皮匠文库（）独家收录重庆市XXXXX土家族苗族自治县XXXXX（XXXXX）现代物流园区可行性研究报告市场营销策划有限公司设计院2009年7月18日目 录一、 总论1、 序言2、 项目概况3、 项目可研主要依据4、 可行性研究主要结论二、 项目建设的背景及必要性1、 项目建设背景2、 项目建设必要性及目的、意义三、 建设单位情况1、 建设单位情况2、 建设单位主要负责人情况四、 市场需求和拟建规模1、 国内外市场物流发展需求情况2、 XXXXX（XXXXX）现代物流园区市场需求情况3、 XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设规模五、 建设条件1、 资源、原材料及公用设施2、 建2、设条件和选址3、 主要优势、障碍六、 项目设计方案七、 环境保护与劳动安全、节能与消防八、 项目组织、劳动定员和人员培训九、 项目施工计划和进度要求十、 投资估算和资金筹措十一、 项目经济评价十二、 项目国民经济及社会效益评价十三、 综合评价与结论、建议1、序言 根据XXXXX县委、县政府的总体发展战略，在城市建设中要打造“一城两园”，即建设繁荣的XXXXX县城和城西的工业园、城东的物流园；在商贸流通领导要实现“买XXXXX，卖全国”和“买全国，卖XXXXX”的宏观目标。XXXXX县委、县政府在坚持科学发展观的前提下，决定建设“XXXXX（XXXXX）现代物流园”，使之成为“渝东南黔东湘西-鄂3、西”经济区一级批发市场，最终将XXXXX打造为“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区的区域经济中心。 因此，XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设意义重大，是未来XXXXX城市发展和经济建设的重要增长极。2、项目概况2.1项目名称及建设单位2.1.1项目名称XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设项目2.1.2项目建设单位XXXXX土家苗族自治县人民政府XXXXX县物流园区管委会2.1.3 项目建设性质 新建2.1.4 项目建设单位法人代表2.1.5 项目建设地点重庆市XXXXX县火车站2.1.6 项目建设时间共8年即：从2009年8月2017年7月2.1.7 项目建设规模及建设内容、项目占地面积24、70万（4050亩），建设辐射“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区的现代物流园区，规划总建筑面积315万；主要包括商贸市场区、办公区、物流加工区、城市配送员、仓储区、铁路物流区和危化品区等设施以及市政道路、官网、绿地（绿化）、广场等基础设施。、商贸市场区：占地面积约60万（900亩），规划总建筑面积135万。其中商业营业用房53万，住宅用房82万。分成2期进行建设，主要建成辐射“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区的一级批发市场，年批发及零售营业额达到100亿元以上。 、办公区：占地面积20万（300亩），规划总建筑面积20万。其中办公用房15万，商业用房5万。主要建设物流园区办公用房、服务设施用房、XXX5、XX企业总部基地、“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区企业总部基地、会展用房、信息平台建设、宾馆等。、城市配送区：占地面积35万（525亩），规划总建筑面积35万，其中办公及商业设施10万，仓储设施10万，住宅15万（全部为拆迁安置房）。主要建设办公、仓储中转及拆迁安置房等。、仓库/仓储区：占地面积55万（825亩），规划总建筑面积50万，其中商业用房5万，仓储/厂房45万。主要包括一般标准仓库、粮食仓库、冷冻仓库和钢材（金属）仓库等。、物流加工区:占地面积30万（450亩），规划总建筑面积30万。其商业约15万，厂房约15万，主要包括货物/产品轻加工、分装等服务内容。、危化品区：按照已有方案执行。6、铁路物流区：按照成都铁路局规划执行。、民俗风情街：占地面积30万（450亩），规划总建筑面积45万,其中商业用房18万，住宅/文化/公益设施27万。2.3项目投资规模及资金筹措2.3.1项目投资规模（1）按照政府出售土地，政府只进行土地整治方式，本项目总投资8.9亿元；（2）按照政府出售房屋，政府进行全面建设方式，总投资为 56亿元。2.3.2项目资金筹措 本项目资金筹措主要来自3个方面，即XXXXX物流园区管委会、建设单位、经营单位等，具体包括以下单位：、XXXXX物流园区管委会：总投资3亿元。主要用于物流园区基础设施建设和修建一栋办公楼，拆迁安置建设和信息平台建设及管理费用等。、建设单位7、：总投资 53亿元。主要用于各项设施的投资建设，由各项设施业主单位自行筹措资金进行建设，主要用于商贸市场、住宅、城市配送、物流加工、仓储、铁路物流（成都铁路局）、危化品仓库（民生物流公园）等设施建设。、经营单位：总投资 30亿元。 主要用于各项设施经营流动资金。例如市场经营、仓储等。2.4 项目建设目标2.4.1项目建设周期、预计5年时间XXXXX物流园区基本建设完成；、XXXXX物流园区管委会预计6年内完成园区所有基础设施建设、办公楼建设、拆迁安置房建设和物流信息平台建设，完成政府投资部分。2.4.2项目建设目标 、实现XXXXX县委、县政府提出“一城两园”的建设目标和“买XXXXX、卖全国8、”，“买全国、卖XXXXX”的宏伟目标；、使物流园区成为XXXXX发展的重要增长极，有利于改善XXXXX的经济结构；、在5年内，将XXXXX物流园区建设城辐射150公里的区域物流中心、商贸中心和一级批发市场；、在10年内将XXXXX物流园区建设城辐射250公里的区域物流中心、商贸中心、文化中心、农产品交易中心、金融中心；、在15年内将XXXXX物流园区建设成辐射500公里内的大区域物流中心、商贸中心，成为重庆外向辐射型示范基地，重庆市名副其实的8大物流基地之一。、本项目建成后，将逐步形成“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区，助推XXXXX成为区域中心，形成强大的辐射力，树立XXXXX形象。、项目建成9、后至少可以提供上万个直接就业机会，带动XXXXX商贸、物流、餐饮、住宅等产业发展。、建设和完善一批基础设施，特别是建成渝怀铁路唯一的300万吨战略装车点和100万吨危化品仓库设施意义重大，同时可以建设和完善城市道路、官网等城市基础设施，带动相关产业发展。3、项目可行性研究报告编制依据1）、中华人民共和国关于国民经济和社会发展第十一个五年计划；2）、国家关于实施西部大开发战略；3）、国家关于加快物流业及物流园区建设的相关政策；4)、2007年3月8日，胡锦涛总书记对重庆“314”战略的总体部署，把重庆建设成西部地区的重要增长极、长江上游经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小10、康社会的目标；5）、2007年6月7日，国家发改委批准重庆市为全国统筹城乡综合配套改革实验区的文件；6）、重庆市20072020年城乡总体规划；7）、重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划中现代物流业发展专项规划：初步建设长江上游现代物流中心，布局3大枢纽性物流园区（西部现代物流产业园、寸滩港物流园、空港物流园），8大物流基地（黔江XXXXX等物流基地名列其中）；8）、关于加快建设重庆西部现代物流产业基地的意见文件（渝办200777号）；9）、XXXXX县委、县政府关于建设XXXXX物流园区的文件；10）、重庆海基市场营销策划公司XXXXX(XXXXX)现代物流园区发展策划方案（讨论稿）（211、009年6月）；11）、XXXXX县国民经济和社会发展第十一个五年计划；12）、XXXXX县委、县领导关于XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设的有关指示。4、可行性研究报告主要结论、本项目实施，将实施XXXXX县委、县政府提出的“一城两园”的建设目标和“买XXXXX、卖全国”，“买全国、卖XXXXX”的战略目标。、本项目实施将极大地改善XXXXX经济结构和产业结构。将XXXXX目前主要以第二产业为主，逐步转变为以第三产业为主，避免成为资源枯竭型城市。、本项目规划符合XXXXX实际情况，符合现代产业发展方向，有利于XXXXX成为“渝东南黔东湘西-鄂西”区域经济中心，投资方向可行。、本项目建设12、规模合理，将辐射XXXXX周边500公里以内的城市，因此本项目将成为“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区物流高地、一级批发市场，拥有较大的市场需求，市场是可行的。、本项目建设具备良好的条件，同时XXXXX在“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区中独具优势，因此项目建成后将带来巨大的经济效益、社会效益，符合科学发展观。因此，本项目建设是可行的和必要的。小结通过以上阐述，可研小组认为在XXXXX建设占地面积4050亩，总建筑面积达315万的现代物流园区是有很强现实意义，符合国家产业政策，具有较大的市场基础和自身优势条件。因此，XXXXX（XXXXX）现代物流园区建成后，将成为XXXXX经济发展的重要增长极，同时13、改善XXXXX产业结构，使之更合理化。因此，建设XXXXX（XXXXX）现代物流园区是必要的，可行的。二、项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1项目建设宏观背景根据重庆市物流发展规划，拟建设8大物流基地，而黔江XXXXX物流基地名列其中。因此，XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设是重庆市重点物流建设项目，符合重庆市物流发展规划要求。从物流行业来看，物流业已日益成为发达地区的支柱产业。重庆大力倡导发展物流产业，并进行了科学规划。一些区县、一批项目正抓紧机会进行建设。XXXXX县委、县政府领导果断地认识到物流行业的重要性，抓住时机，力争后来向上，打造“渝东南 黔东湘西-鄂西”区域物流14、高地，增强XXXXX辐射力和影响力，树立XXXXX形象。2.1.2项目建设微观背景为了更好的加快物流园区的建设，XXXXX县政府批准设立了“XXXXX物流园区管委会”，并由副县级领导担任管委会主席，并由县政府办公室副主任担任物流园区管委会副主任，这说明XXXXX县委、县政府高度重视物流园区建设。一是行政级别高，有利于全面协调和落实物流园区建设；二是班子能力强，有助于高效率开展物流园区建设工作；三是配套经费到位，有利于快速推动物流园区建设前期工作。目前世界金融危机还在蔓延，但中国经济正逐步走出金融危机的阴影，经济即将进入恢复性增长，而国家也积极出台政策，扩大内需，倡导政府投资，特别是倡导各级地方15、政府积极进行基础设施投资。因此，XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设正面临前所未有的机会：政策支持，成本低廉，为XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设提供了良好的条件。因此，XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设符合国家产业发展政策，符合重庆市物流发展规划，符合XXXXX总体发展规划、城市发展规划和建设“渝东南黔东湘西-鄂西”区域中心的的发展战略，具备人才、资金、政策资源、时机成熟，是本项目建设的最佳时机。2.2项目建设的必要性及目的、意义2.2.1项目建设的必要性2.2.1项目建设宏观必要性、物流产业发展是国民经济协调，可持续发展的要求；l 物流产业是新兴产业，物流业发达程度代表一个16、国家/地区经济发达程度；l 物流产业是我国未来新的增长点；l 物流产业制约其它产业的发展，影响其它产业的成本及流通速度；l 物流产业可以有效的改善和优化产业结构；因此，近几年国家大力倡导发展物流产业。重庆市也积极出台支招物流业发展的规划和政策，为物流业发展提供了依据，对优化产业结构起着巨大的推动作用。、物流产业建设符合经济布局的要求；l 物流产业的合理布局，是生产力最佳配置的要求。科学地布局物流产业，可以在不同产业之间产生“协同效应”，产生更大的经济效益；l 物流产业合理布局，可以减少运输费用和生产成本，可以有效地协调和利用各种资源，以同样的投资取得更好的经济效益和社会效益；l 物流产业合理布17、局，能促进分工协作，使各产业、各地区形成重点突出、各有特色的经济区域，促进地区间和地区内部的分工协作，从而达到加快地区经济和产业发展的目的；l 物流产业合理布局，有利于国民经济协调发展，形成产业“梯级”转移或发达地区经济带动不发达地区或落后地区经济的发展。2.2.2项目建设微观必要性、项目建设是XXXXX城市发展建设的要求XXXXX县委、县政府提出了“一城两园”的城市发展规划，即建设20万平方公里的县城、城西的工业园和城东的物流园区。因此，建设物流园区是XXXXX城市建设发展的要求。 、项目建设是XXXXX商贸发展的要求 XXXXX县委、县政府提出了“买XXXXX，卖全国”和“买全国，卖XXX18、XX”的宏伟目标，就是让XXXXX的物品走向全国，在XXXXX能买到全国的物品。这对XXXXX商贸业提出新的要求，因此，物流园区成为商贸业的载体。物流园区为商贸业提供运输工具、信息平台、仓储物流设施。为XXXXX打造“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区的一级批发市场奠定基础。、项目建设是XXXXX建设区域中心的要求XXXXX县将依托物流园区平台，打造“渝东南黔东湘西-鄂西”500公里区域经济中心，物流高地、商贸中心、企业总部基地、土家文化中心，使XXXXX成为重庆外向辐射型城市的典范。、项目建设是市场的需求l 一是，XXXXX所辐射的“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区，社会商品零售总额巨大，2008年已19、达180亿元以上，预计2013年将达到400亿元以上；l 二是，XXXXX所辐射的“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区货运量较大，达到4500万吨以上，这为XXXXX物流园区建设提供了巨大的物流市场需求空间；l 三是，XXXXX是工业大县，工业品运输，周转需求较大；l 四是，XXXXX所辐射的“渝东南黔东湘西-鄂西”均属于欠发达地区，但经济增长较快。因此，未来市场潜力巨大。n 5）项目建设是将资源优势转化为生产力的要求l 从地理位置来看，XXXXX位置得天独厚。500公里内无特大城市（处于重庆贵阳长沙城市中间），300公里内无中型城市，因此XXXXX地理位置优势突出，同时必须将这种地理优势转化成生产20、力，形成区域中心。l 从交通来看，渝湘高速、319国道、326国道畅通县内及周边县城，渝怀铁路贯通本县，形成了天然的“公铁联运”优势，将其转化为生产力后，可以大大降低产品生产、运输成本。l 从规划来看，XXXXX物流园区，即将建成铁路300万吨战略装车点和100万吨危化品仓库，这是周边300公里内所有城市所不具备的优势，这必然产生巨大生产力，自然增强XXXXX物流园区的辐射力和影响力。l 、项目建设是XXXXX经济发展的要求l 物流园区建成后将成为XXXXX经济发展的重要增长极。其主要亮点在于4点：一是，建成“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区的一级批发市场，辐射力大大增强；二是，建成“渝东南黔东湘21、西-鄂西”经济区的物流高地，具备完善的仓储、物流加工、城市配送等物流设施；三是，建成“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区的企业总部基地；四是，打造“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区的区域经济中心的CBD，从而大大带动XXXXX经济的发展。l 物流园区建成后将逐步改善XXXXX的产业结构，使XXXXX实现“退二进三”的目标，避免成为资源枯竭型城市，从而形成可持续发展的格局。l 、项目建成能获得较好的经济效益、社会效益和环境效益l 物流园区建设能带来较好的经济效益：一是XXXXX县政府可以通过出租/出售土地来获得收益，入园企业（个体）给政府带来丰厚的税收；二是，入园企业（个体）通过经营来获得利润，实现做大做22、强；三是，XXXXX企业/居民通过降低采购成或运输成本来间接提高经济效益；四是，园区形成总部基地后，形成更多税源，形成可以持续发展局面。l 物流园区建设能带来巨大的社会效益，一是，提升XXXXX市场形象，二是，可以吸纳上万人就业，减轻XXXXX县政府就业压力，维护社会稳定。l 物流园区建设能带来巨大的环境效益，一是，物流园区建设不会形成巨大的污染源，不会产生工业污染；二是，物流园区将打造森林园区、景观园区，通过打造三大生态园（广场、土家民俗文化公园、湿地公园）和一条景观带（沿公路两侧绿化带）来打造良好的商业、办公、加工、仓储、物流运输的生态环境。2.2.3项目建设的政治意义除经济效益、社会效益23、和环境效益外，本项目建设还是有很强的政治意义。 、XXXXX物流园区建设将为XXXXX打造“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区区域中心提供平台，将“渝东南黔东湘西-鄂西”区域协作办公室设置在XXXXX（XXXXX）现代物流园区，协调经济各县城、各市场之间的关系。、XXXXX形成“渝东南黔东湘西-鄂西”区域中心后，将极大地增强XXXXX的辐射力、影响力和号召力。、XXXXX（XXXXX）现代物流园区是外面进入XXXXX县城的门户。物流园区建成后将树立XXXXX良好的形象。、XXXXX（XXXXX）现代物流园区是重庆规划的8大物流基地。将符合重庆物流发展计划，同时体现了XXXXX县委、县政府高瞻远瞩的发24、展眼光。、XXXXX（XXXXX）现代物流园区建成后使XXXXX及周边地区人民购物更方便、价格更低；使企业生产成本及运输成本更低；从而可以改善民生，为创建和谐社会奠定基础。小结因此，可研小组认为XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设是必要的，是符合XXXXX及周边区域的发展要求的。符合政府、企业（个体）、居民共同利益，为XXXXX及周边地区经济、社会发展具有深远的意义。同时项目建设也为自身带来的良好的经济效益、社会效益和环境效益，XXXXX（XXXXX）现代物流园区项目建设是必要的和可行的。三、建设单位情况建设单位实力、建设单位领导发展意识是项目建设成败的关键。可研小组认为项目建设单位XXX25、XX（XXXXX）现代物流园区管委会及下属投资开发公司雄厚的资金、技术实力；管委会领导高瞻远瞩的超前发展战略；管委会和投资公司员工务实的工作作风是项目建设成功的保障。3.1建设单位情况3.1.1项目建设管理单位根据XXXXX县政府2009年5月会议精神，为加快XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设，拟准成立“XXXXX物流园区管委会”，作为XXXXX物流园区的建设管理机构。管委会核定编制为12人，属于临时性机构，各类人员主要从XXXXX县政府下属各职能部门抽调。3.1.2项目投资及建设单位由于“XXXXX物流园区建设管委会”为政府职能部门，一般不进行项目投资、建设及管理工作。因此设立相应的“26、渝秀物流园投资开发有限公司”（暂名），作为项目的投资、及管理部门。其基本情况为：、公司名称：XXXXX物流园区投资开发有限公司（暂名）、公司注册资金 : 万元。其中实物投资 万元，货币资金 万元。、公司注册地:重庆市XXXXX县渝秀大道 号。、公司性质：国有全资有限公司、公司经营范围:XXXXX（XXXXX）现代物流园区投资、开发及建设、物业管理等。、法人代表：拟由相关县领导担任；渝秀物流园区投资开发公司和XXXXX物流园区管委会基本上实行“一套班子，二块牌子”运作方式，以求提高办事效率，降低运作成本，避免相互扯皮和推诿责任。渝秀物流园区投资开发公司由XXXXX县政府全额出资组建，主要负责项目27、投（融）资、手续办理、项目建设（含规划、征地拆迁、土建及施工）管理；后期招商引资和物业管理等工作，以优质的服务、务实的作风、高效的业绩，获得社会广泛认可。3.2建设单位负责人情况介绍3.2.1XXXXX物流园区管委会主任、渝秀物流园区投资开发公司董事长：王木林、基本情况王木林，XXXXX县人民政府常务副县长，XXXXX人，土家族，已婚，现年46岁，大学文化。历任XXXXX中和镇工作人、书论，XXXXX县财政局居局长、XXXXX县人民政府副县长、常务副县长等职务。、优点：该同志工作兢兢业业，一丝不苟；工作作风务实。该同志具有超前的发展眼光和独特的思维能力，是本项目成功的关键。3.2.2XXXXX28、物流园区管委会常务副主任、渝秀物流园开发公司总经理：杨小兵、基本情况：杨小兵，XXXXX县人民政府办公室副主任，XXXXX人，土家族，已婚，现年45岁，大专文化。历任XXXXX 等职务。、优点： 。3.2.3XXXXX物流园区管委会副主任、渝秀物流园区投资开发公司副总理：杨*， 基本情况：杨浩凌，XXXXX县： 、主要优点： 可研小组认为，和谐、团结、干练的领导机构，为XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设提供领导与能力的保障，为物流园区建设提供正确的战略发展方向。四、市场需求和拟建规模4.1国内外物流市场发展情况4.1.1国外物流产业建设和发展情况 随着信息技术和电子商务、电子数据、供应链29、的快速发展，国际物流业已经进入快速发展阶段。物流系统的标准化和规范化，已经成为发达国家提高物流运作效率和效益、提高竞争力的重要手段。在国际集装箱和EDI技术发展的基础上，各国开始进一步在物流的交易条件、技术装备规格，特别是在单证、法律环境、管理手段等方面推行国际统一标准，使国内物流与国际物流融为一体。（1）美国作为北大西洋公约组织成员之一，美国参与制定的北大西洋公约组织物流标准包括物流结构、基本词汇、定义、物流技术规范、海上多国部队物流、物流信息识别系统等。美国国防部建立了军用和民用物流的数据论录、信息管理等方面的标准规范；美国国家标准协会积极推进物流的运输、供应链、配送、仓储、EDI和进出口30、等方面的标准化工作。在美国，与物流相关的标准约有1200余条，其中运输91条、包装314条、装卸8条、流通33条、仓储487条、配送121条、信息化123条。在参加国际标准化活动方面，美国积极加入ISO/TC104技术委员会，在国内设立了相应的分委会。同时，美国还加入了ISO/TC122、ISO/TC154管理、商业及工业中的文件和数据元素等委员会，并参加了ISO/TC204技术委员会，由美国智能运输系统协会为其提供技术咨询，负责召集所有制定智能运输系统相关标准的机构成员共同制定美国国内的ITC标准。美国统一代码委员会为给供应商和零售商提供一种标准化的库存单元数据，早在1996年就发布了UPC31、数据通信指导性文件。美国标准协会也于同年制定了装运单元和运输包装的标签标准，用于物流单元的发货、收货、跟踪及分拣，规定了如何在标签上应用条码技术，通过标签来传递各种信息，实现EDI报文的传递，即所谓的“纸面EDI”，实现了物流和信息流的统一。（2）日本日本是对物流标准化比较重视的国家之一，实施标准化的速度也很快。日本在标准体系研究中注重与美国和欧洲进行合作，将重点放在标准的国际通用性上。日本政府工业技术院委托日本物流管理协会用4年时间对物流设备的标准化进行调查研究。目前，已经提出日本工业标准关于物流方面的若干草案，包括物流模数体系、集装的基本尺寸、物 流用语、物流设施的设备基准、输送用包装的系32、列尺寸（包装模数）、包装用语、大型集装箱、塑料制通用箱、平托盘、卡车车厢内壁尺寸等。在日本现有的标准体系中，与物流相关的标准约有400余条，其中运输24条、包装29条、流通4条、仓储38条、配送20条、信息化302条。（3）欧洲欧洲标准化委员会是1961年由欧盟16国成立的标准化组织。该组织目前设立了第320技术委员会，负责运输、物流和服务的标准化工作，第278技术委员会负责道路交通和运输的信息化。该组织分成14个工作组进行与ISO/TC204技术委员会内容大致相同的标准制定工作。这些技术委员会共同推动了物流标准化进程，并在标准制定过程中起到了联系与沟通的作用。在英国现有的标准体系中，与物流相33、关的标准约有2500条，其中运输733条、包装432条、装卸51条、流通51条、仓储400条、配送400条、信息400条。德国也形成了较为完善的物流标准体系，该体系包括与物流相关的标准2480条，其中运输788条、包装40条、流通124条、仓储500条、配送499条、信息化499条。4.1.2国内物流市场发展情况随着改革开放和对外贸易的发展，我国国际物流业也有了一定的发展，但由于传统体制的影响，基础设施的不完善，管理技术水平以及服务质量等方面的落后，我国物流业的综合水平与发达国家相比还有很大差距。我国只有加快国际物流业的发展才能跟上国际贸易发展的步伐，才能适应世界经济竞争发展的需要。 4.1.34、2.1、发展国际物流的必要性 随着现代科学技术的迅猛发展和经济全球化趋势的加强，现代物流作为一种先进的组织方式 和管理理念，被广泛的认为是企业降低物耗、提高劳动生产率以外的第三利润源泉。 4.1.2.2国际物流是开展国际贸易的必要条件 世界范围的社会化大生产必然会引起不同的国际分工，任何国家都不能够包揽一切，因而需要国际间的合作。国际间的商品和劳务流动是由商流和物流组成的，前者由国际交易机构按照国际惯例进行，后者由物流企业按各个国家的生产和市场结构完成。为了克服他们之间的矛盾，这就要求开展与国际贸易相适应的国际物流。 4.1.2.3 国际贸易对物流提出新的要求 （1）、质量要求。国际贸易结构正35、在发生巨大变化，传统的初级产品、原材料等贸易品种逐渐让位 于高附加值、精密加工的产品。随着高附加值、高精密度商品流量的增加，对物流工作质量也提出了更高的要求。 (2)、效率要求。国际贸易合约的履行是由国际物流活动来完成的，而在整个物流活动中涉及到不同运输工具、多种运输方式以及装卸搬运等多重环节的衔接，这就要求对整个物流系统进行整合，以促进物流效率的提高。(3)、安全要求。国际物流所涉及的环节多、风险大、情况复杂，要受到自然和政治经济等多方面因素的影响，其中任何一个环节出现问题都会影响到整个物流活动的进行。因此，只有对各方面因素进行综合考虑才能保证国际物流安全、有效的运行。 (4)、经济要求。国36、际物流费用是国际贸易交易中的一项重要开支，国际贸易的特点决定了国际物流的环节多、运期长。这就要求国际物流企业要选择最佳的物流方案，控制物流费用，以减少国际贸易中的物流开支，提高国家贸易企业在国际市场上的竞争力。 4.1.2.4 与美国国际物流的比较 1）、 美国国际物流运行模式 (1)、以顾客服务驱动物流运作。以顾客为核心的服务观念几乎是美国企业国际物流运作模式成功的关键。 (2)、建立综合供应链系统。供应链系统包括对供应链中其他合作伙伴的综合协调管理以及在跨国合作中与合作伙伴结成国际联盟。(3)、运用信息技术支持物流系统。经验表明，整个供应链成员同时分享物流作业的关键信息是高效物流运作的保障37、。(4)、利用第三方物流运作。目的是降低物流成本，提高企业核心竞争力。 2）、美国物流业的特征 (1)、多渠道、多形式的物流结构。一方面，商品经济高度发达，加上地域广阔，物流业务数量巨大而且异常频繁；另一方面，在激烈的竞争环境中，物流企业也需要在维持较低水平物流成本的同时，以最大限度地满足客户需求为原则，采取最有利于用户利益、最容易被用户接受的经营方式和流通渠道，形成了灵活多样的物流供需结合方式。 (2)、高效率的物流运输系统。运输是物流系统的重要环节，完善的运输系统为高度发达的物流业奠定了基础。美国完善的运输系统不仅体现在运输方式多，技术水平高，更体现在充分利用各种运输方式的优势，构架了高效38、的综合运输体系。各种运输方式在综合运输体系中分工明确，衔接紧凑，节约了运输时间和运输费用，有效提高了运输效率。 (3)、现代化的物流技术。美国物流企业凭借现代化的信息和网络技术，建立了发达的物流信息系统，并使物流系统与之实现联动。信息技术的应用，一方面使物流企业能够提供缺品率低、小批量、迅速及时的交货及定时配送等高质量服务，有效地减少了库存；另一方面可以帮助生产厂家更容易地把握合理的库存量和市场信息，大大提高了企业在国际物流中的竞争力。4.2.3 我国国际物流的现状 4.2.3.1 现阶段我国物流的现状 （1）、制造企业与物流企业战略合作。 制造企业与物流企业发挥各自优势，达成战略合作，共同提39、升双方主业优势，逐渐达成共识。如中国远洋物流有限公司先后与海尔集团、长虹集团、中核集团、TCL公司等结成战略合作关系。 （2）、大型领袖企业实现供应链管理。 国内各行业的大型企业纷纷实施供应链(SCM)管理技术，提高企业竞争力。鲁能帆茂物流公司在煤炭领域实行从煤炭挖掘、运输，到煤渣的回收、利用和废弃物深埋，从煤矿的采购物流到分销物流的一体化的信息管理。供应链管理技术的应用是我国企业转变生产经营模式的重要体现。 （3）、外资物流企业不断进入。 外资物流企业进入中国以后，都有较快的发展。如：美国联合包裹运送公司(UPS)的中国出口业务保持强劲增长势头，增幅高达125%。英运物流有限公司(EXCL)40、2004年业务量增长了60%以上。到2004年年底，中外运敦豪(DHL)的56家分公司已覆盖全国300多个城市，业务保持50%的增长率。 4.2.3.2 我国国际物流中存在的问题 （1）、物流基础设施“瓶颈”制约现象突出。 目前我国只有130多万公里的公路，绝大多数还是二、三级以下的公路；6万多公里铁路，平均1000平方公里的土地只有6公里铁路，不到欧洲的一半，与拥有四通八达运输网的北美相比更是有很大差距； 2004年港口接卸进口铁矿石2亿吨，同比增长38，由于疏运能力不配套造成了压库压港，7月份全国主要港口铁矿石港存达3400万吨，同比增长了146，年末仍高达2400万吨。而目前现有设施也由41、于种种原因而不能得到有效利用。 （2）、粗放经营的格局尚未根本改变。 国际上通常把社会物流费用占GDP比率作为衡量一个国家物流运作水平的重要指标。发达国家经过经济结构调整，推行现代物流运作模式，这项指标普遍降为10左右。近年来，我国的这项指标虽然有所降低，但2005年仍然高达18.6。尽管我国经济发展阶段和经济结构与这些国家差异较大，但也反映出物流运作效率方面的差距。物流服务社会化程度低，物流企业“小、散、差”问题还比较突出。在运输市场上，大量规模小、实力弱的小企业和个体运输户从事道路运输，导致空驶和超载现象并存。在仓储方面，一些冷藏、冷冻、恒温、恒湿，以及危险化学品储存能力不足，特别是从农田42、到餐桌的“冷链”没有形成。有专家估算，我国鲜活、冷冻农副产品在采摘、运输、储存等流通环节上的损失率高达25到30。 （3）物流企业信息化程度仍然不高。 据对北京货运市场的调查，22家较大的货运市场共有货运企业950家左右，其中只有4 家 信息化超过30，采用信息系统的大约130140家，不到七分之一。据中国物流信息中心调查，目前我国商业企业应用计算机系统的比例不到一半，服务业和运输业的比例更低，分别只有24.3和18.3。除了POS和条形码技术外，其他信息技术在物流领域的应用程度普遍较低。物流技术和物流服务规范标准大多不统一。据来华跨国公司物流服务需求调查报告显示，受调查的近百家来华外商投资企43、业中，高达80% 的企业对目前物流服务商满意度的评价为“一般”。受访企业认为在物流服务商需要改进的方面，信息传递效率排首位。（4）功能单一，缺乏特色。 随着经济的快速发展，对物流服务业提出了更高的要求，物流企业不仅要提供门到门运输及有关的基本服务，还要实行一体化物流和供应链管理模式，提供从生产材料采购到产品送达消费者的一整套服务系统，包括相关的物流延伸服务，如包装、加工、配货等方面。而我国物流业由于受计划经济体制的影响，“顾客至上”的经营观念尚未完全落实到行动中，落后的管理、技术、设备也影响服务质量的提高。 （5）物流专业人才缺乏，并不断流失。 当前我国在物流人才的教育和培养上比较缓慢,市场上44、符合要求的物流人才较少,而且层次较低，物流专业人才缺乏。由于物流教育和培训的缺乏,能够切实为企业提供有效方案的中高级物流人才较少，制约了物流业的发展。而且在中国设立的物流服务业外企大都实施“人员本地化”的开发与应用战略，其雇员一般以中国人才为主，在外资企业优厚待遇吸引下，一些优秀人才流失已初见端倪。 （6）物流发展的环境需要进一步改善。 体制方面的障碍。物流的产业形态和行业地位不明确，物流组织布局分散，物流资源和市 场条块分割，地方封锁和行业垄断等对资源整合与一体化运作形成体制性障碍。政策环境的影响。由于物流产业的复合性，造成了与物流有关的政策分属不同部门，缺乏统一、透明的产业政策体系。虽然国45、家发改委等九部委已经出台了关于促进我国现代物流业发展的意见，但仍需要落实。 4.2.4我国应对国际化物流采取的措施 4.2.4.1 加强物流基础设施建设 (1)、在陆路方面：除加强主干线铁道运输能力以外，还应将铁路运输与公路运输结合起来，修建通往铁道运输站台的辅助公路，提高公路水平，加强中转站的建设，完善交通运输网络。 (2)、在水运方面：要使船舶现代化，船级及型号的选择要与实际运输量相适应；在建设港口上，既要重视集装箱化，又要考虑大批量散装的能源、物资的装卸。 (3)、注重专用的货站、自动化立体仓库、配送中心等的建设,逐步实现包装规范化,装卸机械化,运输集装箱化，积极开发推广先进适用仓储、装46、卸等标准化专用设备以实现国际物流作业连续性、快速化的要求。 (4)、鼓励利用国外的资金、设施和技术，参与国内物流设施的建设和经营。 4.2.4.2 完善我国的物流网络,促进国际物流合理化 (1)、在规划网络内仓库数量、地点以及规模时,要围绕商品交易需要和我国对国际贸易的总体规划来进行； (2)、要明确各级仓库的供应范围、分层关系以及供应或收购数量,注意各级仓库的有机衔接； (3)、国际物流网点的规划要考虑现代物流技术的发展,留有余地,以备将来的扩建。 4.2.4.3 建立完善的物流信息管理系统 (1)、通过条码技术、射频识别技术、全球卫星定位技术、地理信息系统技术等的应用，实现货物的自动识别、47、分拣、装卸、存取，提高物流作业效率； (2)对内管理和对外联系实现网络化，把物流信息及时反映在内部局域网的数据库上，由管理信息系统对数据进行分析和调度；外部联系通过英特网，既可以在网上登论需求和网上支付，又可以对物流服务进行跟踪调查； (3)建立一个公共物流信息平台。通过这个平台整合行业旧有资源，对行业资源实现共享，发挥物流行业的整体优势从根本上改善物流行业的现状，真正实现物流企业之间、企业与客户之间物流信息和物流功能的共享。 4.2.4.4 建立和完善物流技术标准化体系 加快制定物流基础设施、技术装备、管理流程、信息网络的技术标准，尽快形成协调统一的现代物流技术标准化体系。广泛采用标准化、系48、列化、规范化的运输、仓储、装卸、包装机具设施和条形码、信息交换等技术。4.2.4.5 完善服务功能，强化增值服务 在欧美国家，物流服务业功能全、水平高，企业和客户联系紧密，甚至是战略合作伙伴。鉴于此，我国物流企业在提供基本物流服务的同时，要根据市场需求，不断细分市场，拓展业务范围，发展增值物流服务，广泛开展加工、配送、货代等业务，用专业化服务满足个性化需求，提高服务质量，以服务求效益；而且要通过提供全方位服务的方式，与大客户加强业务联系，增强相互依赖性，发展战略伙伴关系。 4.2.4.6 加速培养开放性物流人才 (1)、要加强对物流企业在职职工的教育和培训,不仅要组织短期培训,还要组织系统的整49、体培训。(2)、对国际物流人才的培养,不仅要注重物流基本理论知识的传授,更要注重加强计算机、网络、国际贸易、通讯、标准化等知识的完善补充。 (3)、面对世界范围的人才争夺战,中国要积极改善生活和工作条件,以吸引国外高级物流人才。4.2.4.7 政策上，要大力扶持和保护我国物流业发展 (1)、对从事运输服务、仓储服务、货运代理服务和批发配送业务的企业，允许它们根据自身业务优势，围绕市场需求，延伸物流服务范围和领域，逐渐成为部分或全程物流服务的供应者； (2)、在规范市场准入标准的基础上，鼓励多元化投资主体进入物流服务市场； (3)、培育大型物流企业，鼓励一些已经具备一定物流服务专长、组织基础和管50、理水平的大型企加速向物流领域转变，尽快形成竞争优势，成为我国物流发展的领先者。 小结 随着知识经济和信息化时代的来临,物流业必然向着国际化的方向发展。我国要在日趋激烈的国际经济竞争中站稳脚跟,必须大力培养一支高素质的物流人才队伍,打造一批物流精英,建立一套完善的健全的物流体系，为我国参与国际经济竞争提供优质、高效的服务,促进我国经济的快速增长，增强我国的综合势力,从而提高我国的国际地位。4.3XXXXX（XXXXX）物流市场情况分析4.3.1XXXXX辐射300公里范围经济区域发展情况年份20042005200620072008XXXXX233121274143296370396551500351、64酉阳内核175319201219296370276372329180松桃内核156342177135197880252416316513沿河内核108658135310160640208957232204江口内核61908681527782593558111697花垣内核104823169650250712348990454570铜仁中核238436212509.8272946347712400423吉首中核25180365990392101484806543826保靖中核97380123681151268191400241732德江中核1272771420411525031272772352、3174印江中核98151109537126312155918191580黔江外核289038366227399147491267604842凤凰外核120800130723150200190200235000龙山外核149000167500190459233200284300来风外核131740123502135441157220236800咸丰外核172285161300168900189300236300XXXXX位次43333由以上数据可知，XXXXX在“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区中心处于领先地位，主要竞争对手为原（现）地级城市机构所在地黔江、吉首和铜仁，该经济区均处于XXXXX山区53、，县城（城市）数量较多，但经济总量不大，属于相对落后地区，发展速度参差不齐。 重庆市所辖县（区）（XXXXX、黔江、酉阳）发展速度较快，明显超过湘西、黔东和鄂西等县（市），因此，XXXXX县具有成为区域经济中心的经济条件，这也为XXXXX物流园区建设奠定了经济基础。4.3.2XXXXX及周边经济区域社会消费品零售总额分析由于秀自身货运量不足，不能满足物流设施要求，因此XXXXX县委、县政府有关领导提出了“以市场带动园区”，“以商品批发带动物流”的新思路，从而提高货物量，以满足物流设施生产能力的要求。XXXXX与周边经济区社会消费品零售总额情况，如下表（亿元/年）年份2004200520062054、072008XXXXX98432115447132511154314189225酉阳(内核)69897113972129694148875178400松桃(内核)3304837897440035330568357沿河(内核)2515430361359864312053225江口(内核)1588318027206082314326901花垣(内核)3110635212412374876257601铜仁(中核)7682489961104339122695149804吉首(中核)155297176643204437251807297088保靖(中核)270062970333287377804575355、德江(中核)2511728146340644185052752印江(中核)1920322322257053033037609黔江(中核)127096146944168082199172248749凤凰(外核)646417656189945106678128900龙山(外核)664737060684875103400130600来凤(外核)3440038200438335182170151咸丰(外核)4279848000547936417280806XXXXX位次33333由以上数据可以得出以下结论：、XXXXX县自身的社会消费品零售总额在经济区中处于领先地位，排名前3位，主要竞争对手为黔江；、56、“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区各县（市、区）社会消费品零售总额不大，但由于县（市、区）较多，因此社会消费品零售总额较大。而且发展速度较快，预计2013年经济区社零总额将超过400亿元；2018年经济区社零总额将超过900亿元。、巨大的市场空间（社零总额）为XXXXX物流园区建设提供市场需求保障，也为XXXXX建设一级批发市场奠定坚实的市场基础。4.3.3XXXXX及周边经济区货运量市场分析由于XXXXX即将建成300万吨战略装车点和100万吨危化品仓库，而XXXXX目前货运量难以满足生产能力要求，因此可能存在货运设施产能过剩情况。所以XXXXX必须要增强辐射力，向周边市场辐射，向周边经济区的各57、县，寻找物流市场、各地区货运量具体情况如下表（单位：万吨）县（区、市）2004200520062007XXXXX15591101129黔江272373186201酉阳190238243271铜仁852883915983湘西1730192822962886合计3199351337414470由以上数据可知：、XXXXX在经济区中货运量最少，增长缓慢。甚至低于酉阳，相比，也存在较大差距；、目前XXXXX所辐射地区货运量较大，达到4500万吨/年左右，巨大的市场需求，为XXXXX物流园区和物流产业奠定了基础。、目前，XXXXX所辐射经济区货运量最大的是湘西的（吉首）。其主要优势是“公路联运”，XXX58、XX的主要优势也是“公路联运”，因此在增加自身货运量基础上还必须从湘西抢夺物流市场。、XXXXX抢夺湘西的物流市场份额，关键因素有三点：一是物流设施配备情况，是否有足够的仓储、物流设施，这是前提；二是价格是否低廉，这是核心；三是要破除政治障碍（主要是各县之间相互设卡）不准外运问题，这是关键。否则货运将无法流通，破除互相之间政策壁垒最为关键。必须要加强区域协调，达成共识。因此，做大XXXXX物流市场是很有可能的，要做大XXXXX物流市场必须两手同时抓：一手抓内部货运量，一手抓经济区其它货运量，关键是要消除各县（市、区）之间设置的各种障碍。否则XXXXX物流市场将存在供大于求产能过剩的问题。4.359、XXXXX（XXXXX）现代物流园区项目建设规模根据科学测算和评估，结合XXXXX发展现状以及XXXXX未来1015年的发展规划，可研小组认为总征地规模为270万（4050亩）比较合理。4.3.1.2建筑面积根据XXXXX（XXXXX）现代物流园区总体策划方案的分析，可研小组在充分考虑项目使用功能、绿化、市政道路等设施情况下，总建筑规模为315万比较合理。4.3.1.3项目主要功能区及建设规模目标单位办公区市场区仓库铁路物运危化品仓库城市配送物流加工民俗风情合计征地面积万206055353030230建筑面积万2013550按成铁规模353030315备注分工期开发300万吨100万吨含拆迁60、安置4.3.1.4项目设计物流生产能力、物流货运量（万吨）年份2013年末2018年末2023年末总货运量60010001500其中城市配送100200400经济区货运100400600铁路货运量300300400危化品货运量100100100目标成为150公里经济区物流中心成为250公里经济区物流中心成为500公里经济区物流中心通过对目前吉首、铜仁等地的货运量来看，XXXXX要实现515年货运量目标是现实可行的。（2007年湘西的货运量约2900万吨，铜仁货运量约1000万吨）。一方面要抢占周边市场，另一方 面必须通过建设一级批发市场来增强辐射力，从而增加货运量，同时还要挖掘工业品货运量的潜61、力。、市场交易规模本项目的一大思路就是通过“建设一个园区，培育一个体系，完善一批设施，繁荣一个市场”来进行XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设，使XXXXX成为“渝东南黔东湘西-鄂西”区域经济中心、物流中心和商贸中心。根据XXXXX（XXXXX）现代物流园区市场建设的规划思想，物流园区将建设一级批发市场，5年后市场交易额将达到100亿元以上。（单位：万元）年份2013年末2018年末2023年末总交易额（亿）100180260其中县城203040县内乡镇305070经济区批发50100150由于目前2008年XXXXX社零总额以达到11亿万元，而“渝东南黔东湘西-鄂西”经济区社零总额已达162、80亿元，2013年末将达到400亿元，2018年末将达到900亿元，因此XXXXX一级批发市场规模测算是比较科学、合理的。所占比例较小，是能够实现的。小结 现代物流业高速发展，国内外多个地区高度重视物流业的发展，大力建设物流园区，这是一种世界性趋势。我国及重庆市均高度重视物流产业的发展及规划，并将黔江XXXXX规划为重庆8大物流基地之一，这给XXXXX提供了新的发展机会，也是对XXXXX加快建设物流园区的鞭笞与鼓励。 XXXXX货运量和社零总额均比较少，因此市场潜力巨大，为XXXXX建设物流园区提供了可能性。 XXXXX及周边市场容量大（2008年社零总额达到180亿元，2007年货运量超过63、4500万吨），而且增长速度快。因此XXXXX建设物流园区具有现实的市场需求，至少可以通过抢占周边市场份额来满足货运量的需求。 本项目总占地面积270万（4050亩），总建筑面积315万，容积率01.16.物流园区建成后预计年货运量将达到600万吨以上，市场交易额达到100亿元以上，XXXXX（XXXXX）现代物流园区将成为“渝东南黔东湘西-鄂西”区域的经济中心、物流高地、一级批发市场，实现XXXXX县委、县政府提出的“买XXXXX，卖全国，”“买全国，卖XXXXX”的战略目标。五、项目建设条件5.1资源、原材料及公用设施5.1.1资源及原材料条件本项目建设所需的能够为项目运营提供原材料和能量64、等自然资源比较丰富。5.1.1本项目建设所需资源及原材料、水泥：XXXXX县水泥产量比较大，能够满足本项目建设需要。、沙石：XXXXX县建设所用沙，主要为山沙、岩沙。沙石主要来自溶溪等地，资源丰富，能够满足本项目建设需要。、钢材：XXXXX县不能生产钢材，建设所用钢材主要来自怀化或重庆。XXXXX物流园区速金属材料仓库建成后，XXXXX将建成一级批发市场，钢材价格将有所降低。、砖：项目建设用砖，XXXXX本地能生产，能够满足本项目建设需求。、其它：本项目建设所需其它资源及原材料均可在XXXXX、怀化或重庆乃至生产企业直接进行采购，完全能满足本项目建设需要。5.1.1.2燃料及动力供应、燃料条件65、本项目建成后，生产企业（个体）燃料可供选择的种类主要有：种类来源备注1煤XXXXX县内2石油加油站危化品仓库民生物流正在建设100万吨危化品仓库3天然气城市管道天然气民生能源公园正在建设4液化气液化气站 危化品仓库说明 ：l 项目在建设过程中所需要燃料较少，主要是工程机械所用燃油，可以在XXXXX各加油站解决；若燃油紧张,可直接采购预订（油车）方式解决，全力以赴确保工程建设用油。l 项目建成后各业主单位（个人）、生产、生活所用燃料，根据自身情况进行解决。根据环保要求，最好采用燃气（液化气或天然气），禁止使用燃煤，以液少CO2排放量。、供水条件n 由于本项目靠近城区，因此本项目供水可直接用城市供66、水网；同时也可以用城市污水官网进行排水处理。n XXXXX县城目前供水能力为 30 万吨。本项目建设期日用水量为 10 万吨。项目建成后日供水需求为 10 万吨。所有用水量全部为新增。项目目前为农地，尚不具备排水及污水处理能力，需要新建城市排水、排污官网约 20K m.本项目建设、生产、生活污水组本项目建成后的排污官网接入市政排污官网进行污水处理。实行两污分离。危化品所产生的污水量将单独进行处理。n 对项目所建设的高层建筑将采取2次供水；而多层建筑则采取市政供水官网直接供水。、供电条件l 本项目供电可依靠城市电网进行供电。可供选择的主要有乌江电力和国家电网。l 但目前本项目缺少供电设施，需要新67、增建设用电和生产、生活用水设施，最好设立专用变电站（所），本项目建设期将新增用电 30万 kw，项目建成将新增用电 30万 kw，用电设施全部需要新建。（不含铁路用电）5.1.2交通运输条件5.1.2项目外部交通条件本项目具备良好的外部交通条件。5.1.2铁路运输条件、渝怀铁路贯穿本项目，使本项目具备良好的铁路运输条件。加之渝怀铁路将新增复线，运输将大大提高。、XXXXX铁路货站已经开始进行扩张改造，改造后将建成渝怀线上唯一的300万吨战略装车点，这为XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设600万吨货运量目标奠定了物质设施基础。也为建设金属材料仓库提供物质条件。、XXXXX新建100万吨危化68、品铁路专用运输站，将为100万吨危化品仓库健身提供物质和设施条件。因此，XXXXX铁路运输及物流具有天然优势。5.1.2.1.2公路运输条件XXXXX具备天然的公路匀速优势，主要体现在5方面。、高速公路渝湘高速公路贯穿修水县，2010年即将通车，这是重庆东方和南方、东南方重要的出站口，而XXXXX则扼守渝秀高速公路进出重庆门户。通过渝湘高速XXXXX物流园区货物辐射湘西、黔东（铜仁、松桃）和渝东南（黔江、酉阳）等。同时全国和重庆物质可达XXXXX，XXXXX可快速到达重庆乃至全国，实现“买XXXXX，卖全国”，“买全国，卖XXXXX”的目标，降低运输成本，提出高物流效率。、国道（319、32669、）319国道和326国道在XXXXX县交汇，使XXXXX具备得天独厚的交通条件。因此，公路交通也十分便捷，辐射力较强，可辐射黔东、沿河、湘西（花垣、吉首、保靖、永顺）、渝东南（黔江、酉阳）等地。同时还可以利用湘南省国道辐射更多地区。加之国家出台政策，取消国道公路收费，使物流条件将更加流通。目前主要障碍在于各县人为设置关卡，障碍相互之间货物流通。、省道主要是XXXXX松桃铜仁304省道，以及XXXXX酉阳龙山省道，辐射黔东（松桃、铜仁、江口等）、渝东南（酉阳）、鄂西（来风、咸丰）、湘西（龙山、保靖）等地。、县道及村道XXXXX内县道、村道比较完善，为XXXXX物流园区一级批发市场增强辐射能力创造70、里条件。因此，可研小组认为本项目建设具备良好的外部匀速条件，特别是公铁联运优势比较突出，为入园企业（个体）提供良好的物流设施，有效降低物流成本，赢的竞争优势。5.1.2.2项目内运转条件项目现有公路运输条件和设施较差，只有二条土路从县城延伸到园区内部。5.1.2.2.2现正在建设的公路运输条件根据XXXXX县委、县政府发展规划，目前在建公路主要有4条贯通本园区。、高速公路联接线即从渝湘高速公路XXXXX（管庄）下道口至XXXXX县城的联接公路，路宽64m，这为园区建设提供了最好的公路条件。、新319线即从管庄经物流园区至平凯的新的319过境线，规划道路宽54m,是本项目南北主要大通道，骨干公路71、。、城区道路在建的丹凤路和黄扬大道（延伸线）以及规划大道联接本园区，为本项目建设提供通道，也为本项目路网建设提供基础。、立交桥为减少铁道对园区倒流的阻碍，园区内建设跨铁道立交桥一座和下穿铁道隧道来解决园区内交通问题，特别是解决东西方向交通通畅问题。5.1.2.2.3拟建（道路）规划情况本项目由于面积大，目前缺少路网，因此必须新增园区的除高速公路联接线和319过道线的所有主、次干道及支路。5.1.2.3项目通讯条件 5.1.2.3.1现有通讯条件 项目现在为生地，因此尚不具备通讯条件 5.1.2.3.2通讯建设规划 现代社会是信息社会，根据重庆海基营销策划公司的XXXXX（XXXXX）现代物流园72、区总体策划方案要求，在物流园区必须建设信息平台，因此本项目对通讯信息建设要求较高。 主要通讯、信息建设设施有： 1、固定电话：拟接入城区腾讯网，主要开通2个固话网：一是中国电信网，二是中国铁通网（已并入中国移动） 2 、无线通讯：必须建设三大移动通信公司网络，主要以3G为主，包括中国电信、中国移动、中国联通网络全部覆盖物流园区 3 、宽带网络：为有效建设“渝东南黔东湘西鄂西”经济区的物流信息高地，本项目必须建设宽带网络，宽带至少为_100_兆,并设服务器一个。 5.1.2.4外部协作条件 1、 铁路 项目建成后，在对外大量运输方面必须充分依靠铁路，因此本项目今后大宗玉树主要依靠铁路，例如危化品73、钢材、工矿产品等，可以有效降低成本。 2 、公路 项目建设“渝东南黔东湘西鄂西”经济区一级批发市场，经济区内运输主要依靠公路进行运转。 特别是XXXXX成为重庆返季蔬菜基地后，应当与渝湘高速公路运营单位达成协议，运送鲜活农产品应该减免高速公路通行费用。 3、 市场协作 XXXXX建成一级批发市场后，必须与周边区县市达成合作协议，在各地配套建设相应市场或者允许市场之间货物（商品）相互流通，避免形成人为的关卡进行政策限制，按照市场机制来进行运作。 4 、政府间协作 XXXXX县委、县政府高瞻远瞩地提出“渝东南黔东湘西鄂西”经济区域概念，必须实质性地进行推动，组建专业工作机构，配备相关工作人员，定74、期召开协作会议，举行交流活动，促进经济区大流通。大繁荣。 5 、“公铁空水”协作 XXXXX主要优势在于公铁联运，为有效降低物流成本，报关手续、享受最多优惠政策，XXXXX（XXXXX）现代物流园区迁必须促进与重庆保税区合作（寸滩、空港），形成“公铁空水”联运， 努力降低成本，提高效率，才能吸引周边经济区企业（个体）到XXXXX物流园区发贷和进行周转，形成“渝东南黔东湘西鄂西”经济区的物流高地。 5.2建设条件和选址 5.2.1地理位置 本项目建设地理位置位于XXXXX县城东（开发区），沿渝怀铁路东西两侧进行分布，东临凤凰山，西接XXXXX县行政中心用地，与县城相连，北连渝湘高速公路联接线，是75、进出XXXXX的门户，因此地理位置非常适合建设现代物流园区。 1 、沿铁路分布，有助于利用铁路货站或专用运输线（危化品、金属材料）进行装卸、存储、以降低中转成本。 2、渝湘高速高速公路联接线，新319国道过境线贯穿园区，使公路优势凸现，避免大型货车进城，减少交通堵塞。 3 、项目“近城”，以有效地衔接XXXXX县城的人气，商气，使市场能够快速形成气候，同时使货物城市配送，乡镇及周边经济区县城中转均能兼顾、条件优越、交通便捷。 因此本项目建设的地理位置十分优越 5.2.2地形、地质、气象条件 5.2.2.1地形条件 1、 地形 本项目地形十分理想，地块方正，便于利用。 2 、地势 项目地势比较平76、坦，仅有少量丘陵和水库，因此非常适合进行项目建设，可以有效降低建设成本。 5.2.2.2地质条件 1 、地质状况 XXXXX总体地质情况不太稳定，比较复杂。 本项目所在块地质状况也相对比较复杂，可能出现溶洞，暗河等复杂地质状况，因此不宜过多地建设高度建筑。 但本项目主要规划为厂房、仓库和多层建筑以及少量高层建筑，因此项目规划与地质状况是吻合的，特殊情况需要进行特殊处理。 2 、地震 XXXXX为非地震区，但会受到周边地震带的影响，如黔江地震带，南川武隆地震带影响，但地震出现频率低，地震强度不大。 总体而言，地震对本项目的影响很小。 3、 其他地质灾害 本项目一般不存在重大地质灾害，只是临凤凰山77、须考虑滑坡等险情。 5.2.2.3气象条件 1、本项目总体属于亚热带气候 本项目总体属于亚热带气候，因此气候比较温暖而湿润，特殊产品仓储需要进行特殊保存（如粮食等）。一般商品则勿需特别考虑防护条件。 2、 洪水 本项目所在地相对比较干燥，保水性相对较差，因此地下可能有溶洞或暗河，加之有两座小型水库，因此本项目突发洪水情况较小，由于本项目东方临凤凰山，因此必须考虑排水问题。 3 、其它 由于近几年世界气候变暖，突发气象灾害较多，因此本项目排水系统必须按50年一遇的特大暴雨灾害进行排水、排污管网设计。 5.2.3征地条件 5.2.3.1占地（征地）面积 项目占地面积270万平方米（4050亩），全78、部为新增用地。 5.2.3.2征地范围 本项目征地范围主要为XXXXX县中和镇下辖的_ 村和_村用地，新征地面积为_270万平方米。 5.2.3.3征地性质 本项目所征的270万平方米土地全部为城市规划用地。 土地性质主要为4类：即农村耕地、农民宅基地及荒坡、林地等。 主要征地情况如下表：（单位：万平方米）5.2.3.4拆迁安置情况 1、拆迁安置户数 本项目共涉及拆迁安置户为1000余_户。 2拆迁安置面积 本项目共涉及拆迁房屋面积为_平方米，共_间，其中城镇居民房屋为_平方米_间；农村居民房屋为 _平方米，_间。 因此，从总体而言，本项目建设用地面积较大，但拆迁安置居民户改较少，拆迁房屋面积79、较小，拆迁安置费用较低。总之，可研小组认为本项目建设条件较好，选址十分理想，适合建设本项目。5.3项目建设的主要优势与障碍5.3.1项目建设的订优势与机会5.3.1.1项目建设的主要优势序号优势项目具体说明1地理位置项目地理位置很好，距离XXXXX城近，生活有保障；高速公路连接线和新319国贯穿本项目，大型车辆不用进入城市；中转方便。距离XXXXX火车站较低，货物装卸、中转方便、节省；距离XXXXX汽车站，火车客运站近，交通方便；距离城市市政设施近（水、电、管网等），有利于降低建设成本；交通设施条件较好。2地块地形方正，利于规划和建设；地势平坦，有利于降低建设成本； 拆迁户较少，难度较小；拆迁80、费用较低。3人员项目领导班子行政级别高，有利于协调关系，加快建设进度；项目工作人员工作勤奋、务实、能力强，工作得力。4资金本项目工作费用已到位；本项目建设资金3亿元人民币基本落实。5现有设施即将建成铁路300万吨战略装车点；即将建成100万吨危化品仓库。6政府XXXXX县委、县政府高度重视本项目建设；成都铁路局高度重视。5.3.1.2项目建设主要机会序号主要机会具体阐述1宏观形势国际金融危机，已有所缓和；中国实施积极政策抵御国际金融危机，已初步见到成效；国家实施积极的财政和货币、金融政策，鼓励各地利用国债、银行贷款等各种资金，加快基础设施建设；国家实施均衡发展战略，加快中西部发展，政策优惠、支81、持力度较大；重庆正逐步成为西部发展的龙头；2009年国务院3号文件将重庆推向发展更快车道。重庆面临更多机会；重庆正加快城乡统筹改革步伐；加快基础设施建设，“5个重庆”工程的打造，增加重庆的吸引力。2物流行业国内外一致看好物流行业，加快物流行业的投资与发展；重庆市场高度重视现代物流业发展，制定了重庆物流产业发展规划，明确了发展方向和重点；重庆各区县均制定和出台了物流业发展战略或物流园区发展规划，使物流业得到较快发展。3XXXXXXXXXX县有天然的地理位置优势，300公里内无中型城市，500公里内无大型城市，给XXXXX以较大的发展空间；XXXXX各项目经济和社会指标在“渝东南黔东湘西鄂西”经济82、区中处于领先地位，只要加快发展，就容易成为经济中心，物流高地和区域的一级批发市场；从市场条件来看，“渝东南黔东湘西鄂西”经济区市场容量巨大，市场前景广阔，为XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设提供市场基础；周边地区在物流园区、一级批发市场建设上均是空白，XXXXX物流园区和一级批发市场建设早，有利于抢占市场先机，取得竟争优势。4其它XXXXX铁路客运站是渝怀线上最大的火车站之一，对周边客源拥有较大的吸引力；铁路货运站是渝怀线上唯一的300万吨战略装车点；危化品仓库是渝怀铁路线上唯一的100万吨专用仓库和铁路专用线，在周边区县市均属空白，这必将提高XXXXX的地位；XXXXX拥有众多的矿产资83、源，号称“亚洲锰都”，拥有较大货运量需求。5.3.2项目建设主要障碍5.3.2.1项目建设的主要劣势序号劣势项目具体阐述1项目规模项目规模总体比较合理，但现期启动，显得规模偏大；项目投资规模较大，以XXXXX目前财力难以支撑；项目仓库、市场规模较大，实施需要逐步推进，成果难以立即体现。2土地用地规模较大，需要获得相关批准；地块离城较近，拆迁安置户要求较高，导致拆迁难度加大，拆迁成本增加；地块内基础设施沿不具备。道路、管网、水电气均需新增；地质状况不适合建设高层建筑。3其它项目启动快，但人员尚未全部落实，办公场地和设施尚待落实。5.3.2.2项目建设的主要威胁序号主要威胁具体阐述1宏观环境世界金84、融危机持续漫延；我国出台刺激经济增长政策导致经济、行业冷热不均；但总体上恢复较慢；国家放宽金融政策后，银行资金比较紧张，新增贷款未全部进入实体经济，因此对经济刺激作用有限；重庆市出台多项政策刺激经济复苏，但效果不明显。2物流产业国家及重庆市均制定了发展物流产业的规划和政策，但见效不明显；重庆各区县均规划建设物流园区，相互之间争抢资源，但由于投入不足，发展均比较缓慢；由于受金融危机影响，物流产业也不太景气。3竞争在XXXXX所辐射的“渝东南黔东湘西鄂西”经济区中，各县市（区）均想办法加快发展，形成激烈竞争态势；XXXXX与黔江、吉首、铜仁等地级城市竞争激烈，且无明显优势。XXXXX建设一级批发市85、场造成阻碍。各县之间的均设置人为障碍，不利于相互之间交往、交流、货物流通。对XXXXX建设一级批发市场造成阻碍。4XXXXX经济优势不够突出；底子薄，人口基数少；产业结构不合理，容易形成资源枯竭型城市。5.3.3项目建设的主要支持点XXXXX在建设物流园区中自身具有一定优势，面临较好的发展机会，但也存在一定的困难的威胁，建设XXXXX（XXXXX）现代物流园区的主要支持点有哪些呢？、优越的地理位置 无论物流园区还是XXXXX，均有优越的地理位置。、适合建设的土地条件 物流园区建设选址具有运输条件好、土地平坦、方正，便利于等优点，非常适合进行物流园区建设。、良好的配套设施及资源 项目离XXXXX86、县城近，水电气等设施配套容易；即将建成的300万吨铁路战略装车点和100万吨危化品仓库为XXXXX物流园区建设提供物质（设施）保障。公铁联运成为XXXXX物流的最大优势。 、合理的布局规划 功能齐全、布局合理是本项目吸引客户的关键点、超前的领导意识XXXXX县委、县政府领导坚持科学发展观，对物流园区建设高瞻远瞩，提出“渝东南黔东湘西鄂西”经济区的新理念，XXXXX要成为经济区的经济中心、物流高地、一级批发市场，为XXXXX物流园区规划和建设进行了定位，而且起点高、启动快，抢占了先机，一定会赢得市场。、巨大的市场潜力XXXXX及周边辐射地区人们对商品需求大，但各县市场规模小，品种不齐。各地区运货87、量较大。市场既存在较大的现实需求也存在巨大的潜在需求。5.3.4项目建设的主要障碍及对策 项目建设的主要障碍存在以下几方面：序号主要障碍解决对策1现实货运量不足逐步恢复XXXXX经济，特别是锰产业，增加运量；建设一级批发市场，形成辐射力，增加货运量和周转量。积极开拓周边县（市）市场，抢占其市场份额。2竞争激烈XXXXX要努力加快经济发展，力争成为区域经济的领头羊；XXXXX要与周边县（市）加强联合协作，破除人为障碍，建设开放的“渝东南黔东湘西鄂西”经济区；XXXXX物流园先规划、先建设，抢占先机。3建设资金不足多方筹措资金；创新思路，开创“农民入股”模式，解决资金不足。总之，可研小组认为XXX88、XX物流园区中其有先天性优势，建设条件具备，建设时机成熟，虽然建设中存在一些困难和障碍。只要在XXXXX县委、县政府的正确领导下，一定能克服困难，建成美好、繁华的XXXXX（XXXXX）现代物流园区。六、项目设计方案6.1项目主要设计原则1、项目建设要高起点、高水平建设，建成现代化的物流园区；2、生产、生活废水及其它污染治理严格执行环境保护法律、法规及相关规定；3、本项目规划采取“长短结合”原则，既考虑未来515年发展规划，又要考虑现实问题。未来有规划，分期实施。4、本项目一次规划，分期实施。5、项目建设规模满足市场需求；6、项目建设规划因地制宜，根据各种情况综合考虑，统筹兼顾、协调发展。7、89、项目建设符合环境保护、节能减排、消防、安全等要求，符合国家及地方相关法律、法规和规范标准。8、项目规划立足于主导功能物流园区及物流设施，多种功能相互配套，满足入园企业及个人生产、生活需要。9、项目规划与建设必须能够树立XXXXX新形象，展示XXXXX新面貌；既能展现XXXXX民俗风情特色，也是与时俱进，符合时代潮流。10、布局合理；11、功能分区明确；12、物流（生产）顺畅；13、造型美观大方，功能实用；14、努力打造“森林园区、特色园区、和谐园区、科学园区”。6.2总图6.2.1总图布置 整个地块主要分成8个功能区，即办公区、市场区、物流加工区、民俗风情街、城市配送区、仓储区及铁路物流区、危90、化品仓库等。 渝怀铁路将园区自然分成两个版块，即市场办公区和仓储物流区。其中西部为市场办公区、东部为仓储物流区。1）、平面布置总图2）、主要功能区占地、建筑面积及主要功能规划。序号功能区占地面积（万m2）建筑面积（万m2）方位具体功能规划1办公区2020中西部办公区：15万m2商业/会展：5万m22市场区一期4090西南部家居建材/家具：10万m2日用百货/服饰：9万m2农产品/副食：5万m23C/汽摩：5万m2文化/体育/办公：1万m2五金机电：3万m2二期2045西北部家居建材：5万m2汽车/配件/美容：3万m2日用百货：3万m2二手交易市场：3万m2其它：4万m23仓储库存区5550中东91、部/东南部一般标准仓库：30万m2冷冻仓库：5万m2金属材料仓库：5万m2露天堆场：2万m2粮油仓库：3万m24铁路物流区20东南部按成都铁路局规划执行5城市仓储配送区3535东北部/中东部门面/办公用房：10万m2仓储：10万m2拆迁安置房：15万m26危化品仓库 按成都铁路局或现有的规划执行7民俗风情街3045东北部商业用房：12万m2其它用房（含住宅）：24万m2民俗风情园：8万m2其它：1万m28物流加工区3030中北门面/办公：15万m2轻加工厂房：15万m2合计： 250 3153）、其它：园区建设“森林园区”、“景观园区”，拟建2个公园，1个广场。序号设施占地面积（万m2）建筑面92、积（万m2）方位具体功能规划1土家民俗公园58商业/展览5万，住宅：3万m22湿地公园55商业/公建2万，住宅：3万m23园区广场30办公区休闲广场、市政市场、停车场等6.2.2办公区布局及建筑6.2.2.1平面布置总图6.2.2.2建筑设计构思 办公用房建设严格执行国家有关规范标准及规定，尽量采用通用设计，但要突出个性，展示形象。1）、在充分满足使用功能需求的前提下，力求经济使用；2）、在具体布置上以人为本，给工作人员创造良好的室内外环境、内部使用空间可以进行灵活多样的分割。3）、整个建筑外观形象力求美观，装门面造型美观大方。6.2.2.3建筑物配置及特征：建筑名称园区管委会大楼XXXXX总93、部基地经济区办公大楼会展中心合计建筑面积万m2267520生产类别丙类丙类丙类丙类工程等级二级一级一级一级耐火等级二级二级二级二级抗震烈度6度6度6度6度结构形式框架框架框架框架建筑层数12181818总高度50808080备注为办公用房商业用房及酒店6.2.2.4结构设计1、建筑结构 本项目办公区主体建筑为办公用房，采用现浇钢筋混凝土框架结构； 屋面为钢筋混凝土现浇板； 结构柱网69m； 墙体采用240mm厚页岩空心砖填充墙。2、主要结构构件材料 柱砼等级：C40 主要梁、板砼等级：C30 钢筋：HPB335级：（ / ）fk=360/mm23、基础类型 为人工挖孔桩6.2.3市场区布局及建94、筑6.2.3.1平面布置总图6.2.3.2建筑设计构思 市场区将建设辐射“渝东南黔东湘西鄂西”经济区的一级批发市场必须形成独立门面与大卖场相结合格局。1）、市场主要以多层房屋为主，适当设置高层建筑，以展示XXXXX形象；2）、市场建设一是霜满足开发商需求，二是要适合市场需求，三是要满足经营者使用需求。3）、市场区也是整个园区的生活区，因此房屋功能主要为商住两用。6.2.3.3建筑物配置及特征建筑名称整体商场多层商住楼高层商住楼合计建筑面积（万m2）158040135生产类别丙类丙类丙类工程等级二级二级一级耐火等级二级二级二级抗震烈度6度6度6度结构形式框架（12层框架）混合框架建筑层数471895、总高度502560备注整体市场独立门面整体市场+独立门面6.2.3.4结构设计1）、建筑结构 本项目市场区建筑为纯商业用房或商住楼，整体商场和高层商住采取全框架结构，而多层商住楼则采取混合结构。 屋面为钢筋混凝土现浇板； 墙体采用240mm页岩（水泥）空心砖填充墙。2）、主要结构构件材料材料多层（商住楼）框架（整体商场）柱砼等级C30C40主要梁/板砼等级C30C30钢筋HPB235级（ ）fk=210N/mm2HPB335级（ ）fk=300N/mm23）、基础类型： 人工挖孔桩及砼独立基础。6.2.4仓储库存区6.2.4.1平面布局总图6.2.4.2建筑设计构想1）、本区全部为仓储库存功能96、用房；2）、根据市场需要建设标准仓库、冷冻为、粮食仓库和金属材料仓库，由于使用功能不同，其内部布局不同。3）、根据现化设计理念与使用功能要求，本功能区主要以满足使用功能为主，为主根据总体规划，自行进行建设。6.2.4.3建筑物配置及特征建筑名称标准仓库粮油仓库冷冻仓库金属材料仓库合计建筑面积（万m2）30551050生产类别丁类丁类丁类丁类工程等级二级二级二级二级耐火等级二级二级二级二级抗震烈度6度6度6度6度结构形式钢质或框架框架框架钢质或框架建筑层数单层单层单层单层总高度10101010备注由业主自行决定结构6.2.4.4结构设计 1）、建筑结构 本项目仓储库存区主体建筑为仓库用房，采用现97、浇混凝土框架结构或钢质结构； 屋面为钢筋混凝土或雁形板； 墙体采用240mm厚页岩空心砖填充墙。2）、主要结构构件材料框架结构钢质结构柱砼等级C35主要梁、板砼等级C30钢筋HPB235级（ ）fk=210N/mm2HPB335级（ ）fk=300N/mm2 3）、基础类型 为人工挖孔桩或独立砼基础6.2.3.5城市配送区6.2.3.5.1设计构思、总体布局合理，物流顺畅；、建筑物美观大方；、设计即便于市场管理，又保持各自的独立性；、主要考虑业主及经营者使用方便。6.2.3.5.2总体布置6.2.3.5.3建筑物配置及特征建筑名称门面及办公用房仓储用房拆迁安置合计建筑面积（万）1010153598、生产类别丁美丁美两美工程等级二级二级三级耐火等级二级二级二级抗震强度6度6度6度主要结构形式砖混框架或钢居砖混建筑层次3单层7层总高度121025备注贷代公司，临时储存货物6.2.3.5.4结构设计、主体建筑结构：l 门面：办公用房及拆迁安置房：采取砖混结构。l 仓储用房：采用框架及钢居结构。、主要结构构件材料砖混框架钢居柱砼等级C35C40主要梁/板砼等级C30C30钢筋HPB235级（ ）=210N/mm2HpB335级（ ）=300N/mm2HPB335级（ ）=300N/mm2、基础类型挖孔桩及砼独立基础。6.2.3.7民俗风情街6.2.3.7.1建筑设计原则、以XXXXX土家民族文化99、为风情；、建筑设计以土家风格为主，总体为中式仿古建筑；、建筑外观要优美整齐；、本风情街为进入XXXXX门户，因此必须体现XXXXX形象；、本风情街主要经营民如风味小吃、餐饮、娱乐，因此必须考虑油污处理设施和设备。6.2.3.7.2平面布局6.2.3.7.3建筑物配置及特征民俗风情街民俗文化园合计建筑面积（万）36945生产类别两美两美工程等级二级二级耐火等级二级二级抗震烈度6度6度主要结构形式框架框架建筑层数44总高度1515备注主要为住宅+门面独户形式，含1万公益实施。6.2.3.7.4结构设计主要建筑l 全部采用框架结构；l 屋面：采用钢筋混凝土现浇后铺盖装饰瓦；l 墙体：采用240mm后100、页岩空心砖填充强。、主要结构构件材料建筑类型框架柱砼等级C40主要梁、板砼等级C30钢筋HPB235级（）) fk=210N/mm2 HpB335级（ ）fk=300N/mm2 基础类型：人工挖孔桩及砼独立基础。6.2.3.8铁路物流区按照成都铁路居规划执行，本可研报告不包括该部分内容。6.2.3.9危化品仓库按照成都铁路局（民生物流公司）规划执行，本可以报告不包含该部分内容。6.2.3.10结论通过对以上功能区建设的规划设计内容，现将总量归纳总结如下：建筑类型砖混结构框架结构钢质结构建筑面积（万）7095150备注6.3公用6.3.1给排水6.3.1.1给水、用水量估算l 小时最大： 125101、0 m3/n;l 昼夜： 3万 m3；l 消防给水： 30 m3/s；l 设计最大时用水量为g= 1250 0.85= 1062 m3/n（0.85为给水同时使用使用系数）。、水压、水质：l 多层建筑：不采用给水加压设施，直接供水；l 高层建筑：采用二次给水加压实施供水；l 水质：按生活饮用水水质考虑。、给水系统：l 园区给水沿道路一侧进行敷设；主给水管管组DN300；l 室外给水采用生产、生活、消防合一制；l 消防用水由园区官网直接供水；l 室内用水按不同用水单位分别设施水表计量；l 室内给水管采用塑钢管、电热熔连接。（备注：用电和用水全部为业主单位自行与电力公司、自来水公司协商。）6.3.102、1.2排水、排水采用生产、生活污水和雨水分流制。、污水和雨水均通过暗管有组织排放，雨水由北向南或由东向西排入园区，雨水官网，生产废水和生活污水组废水处理达标后排入市政污水官网。近期雨水和处理达到一级排放标准。污水管管组d600mm,雨水管管组d8001000mm。、管树：l 室外排水管运用双壁纹排水管；l 室内排水管运用塑钢排水管（apvc）、粘接。、废污水处理生产废水、生活污水在园区设置废水处理站，处理能力为 1000 m3/n 。6.3.2供配电、供电负荷用电设备为 级负荷，高压供电电源电压为 KV,低压用电设备为380/220V.、电源园区电源来自市政网（国家电网或乌江电力）。采用电缆直103、接埋至厂区变电所。6.3.2.2用电负荷估算、用电负荷估算采用需要系数法；、用电设备安装容量：PC= ;、有功功率：Pjs= ; 、无功功率：Q js= ; 、视在功率：S js= ; 、COS16.3.2.3供配电方案、园区内设置园区变电所进行高压变电、低压配电，变电所变压器安装容量为，KVA,采用干式节能变压器。低压配电室，设固定分隔型低压配电电屏、自动无功补偿屏。变压器设温度保湿和温度保护。、园区高配电所根据园区开发情况，预凿变压器安装位置。、电能计量采用高供高计方式，设专用高压计量柜；在低压总开关屏上设低压总论量，各电器设分路计量。、无功补偿，采用低压自动补偿装置，在低压配电室集中补偿104、。6.3.2.4照明、园区路灯照明采用金属卤化物灯具（一般为高压钠灯）、由照明配电箱集中控制。、生活用房照明：采用节能荧光灯具，有跷跳板开关分散，就地控制、6.3.3道路6.3.3.1道路设计、道路类型l 本项目类型供分成3种类型，即主干道，次干道和支路l 所有道路采用沥青材料进行敷设。各方向道路数量如下：类型主干道次干道支路公路宽度（m）442412人行道宽度（m）643长度（Km）4.41020、道路绿化为打造“森林园区，“景观园区”，本项目临道路两侧人行道建设景观带、绿化带，具体情况如下：类型主干道次干道土路绿化带（花台）（m）0.50.3无行道树间隔（m）566备注6.3.3.2道路设105、施、标志、标牌、标线为保障交通畅通，本项目所规划道路的主干道和次干道应设置标志、标牌和标线。支路可不设。、照明设施园区内主，次干道两侧每间隔5060m应设置路灯一盏。支路可设生活类普通照明灯或小区照明灯。6.3.4绿化与景观6.3.4.1主要绿化与景观设施类型：本项目主要建设4种类型景观绿化设施。、广场；、公园；、沿线绿化带；、建筑小苑；、步行街。6.3.4.2主要绿化与景观设施规划类型数量主要设施说明1广场20000m2建设10000 m2硬质广场；建设20000 m2软质景观和树林；建设江南水乡风情、小桥、流水。2公园100000 m2根据两个水库建设2个公园；合作水库主要建设5万m2土家106、民俗文化公园； 杨梅 水库主要建设5万m2的湿地公园，并设置游乐，休闲设施。3道路两侧绿化带主、次干道建在人行道上建设绿化带（花台）；支路根据情况栽种树木。4建筑小品10个进入园区和民俗风情街建设牌坊后；在公园、广场、步行街建设少量建筑小苑，进行点缀；5步行街10000 m2在专业市场建设景观步行街，实行人车分流。 由此可知，本项目方案设计和建设条件是可行的。七、环境保护与劳动安全7.1环境保护7.1.1设计依据、中华人民共和国环境保护法；、中华人民共和国国务院令253文建设项目环境保护管理条例；、建设项目环境保护设计规范；、GB16297-1996大气污染物综合排放标准；、 GB 12348107、-90工业企业厂界噪声标准；、重庆市有关施工环境保护规定；、XXXXX向有关施工环境保护规定。7.1.2设计原则、认证贯彻国家和地方环保法规，坚持污染物治理与主题工程“三国时”的原则；、生产过程中积极采取“清洁生产”技术，从根本消除或减少污染物的来源；、污染物治理滤漏环境效益、社会效益和经济效益相结合的原则，通过针对性的治理，达到国家和地方的排放标准。、设计中贯彻“总量控制”的原则。7.1.3设计范围：本设计针对重庆市XXXXX县，物流园区项目工程的污染源进行分析，对产业的污染物提出治理措施，但不包括已经开工建设的由铁二院设计的，成都铁路局（民生物流公园）建设的300万吨战略装车点建设项目和1108、00万吨危化品仓库建设项目。7.1.4污染源7.1.4.1产污情况、本项目主要污染源为生活污水；、生活污水产量为 1650M/H ；废水中主要污染因子及其产生浓度分别为COD350mg/l、BOD5120 mg/l、SS150 mg/l、NH3-30 mg/l ;、生活污水经处理达标后排放。7.1.4.2噪声、项目主要的噪声源为设备运行和货物装卸产生的噪声，设计时根据具体情况采取相应的基础减震、建筑隔声等设施。同时仓储区、加工区周边预凿绿化带，以起到绿化降噪和距离衰减降噪的作用。使生产区噪声能够达到标准要求。、对噪音危害较大的工作区设置隔音值班室，同时为操作工人配备必要的个人防护用品。7.1.109、4.3废弃物拟建项目产生的固体废气主要为货物遗（残）凿物、包装物、生活垃圾和废水处理污泥。、货物遗（残）凿物：主要为工业品（如矿石、矿粉等）装卸。堆放所产生的遗凿物、定期运送至填埋物进行处理。、废水处理污泥：废水处理排放的剩余污泥组干化后，含水率5m，成环状布置，道路转湾半径R6m，以利消防车通过。7.6.3建筑消防、本项目主体建设为仓库、厂房、办公楼、住宅与商业，生产性质为两美和丁美，按照GB16-87建筑设计防火规范要求，商业防火各区最大面积为200m2。、建筑物耐火等级为一级和二级；、建筑内应按照GBJ140-90建筑灭火器配置设计规范配置足够的化学灭火器；、在各业主单位（组团）设有消防110、值班室。7.6.4消防给水、用水量：本项目总建筑面积315万m2，建筑高度为1080m，属多层和高层建筑，其消防用水量：室外：为30m2/h ；室外：为10m2/h ；、室外消防给水l 水源为市政自来水，采用生活和消防合一制供水；l 室外官网呈环状敷设，干管管组为DN300mm;l 消火栓临道路布置，间距不大于120m.、室内消防给水l 本项目分为两种情况；l 低层一般建筑（仓库）：室内可不设消火栓；l 多层/高层建筑：室内单层设置消火栓1个。l 高层电梯楼：设加压设施。、管材选型：消火栓系统采用爆接钢管、焊接。7.6.5消防管理：、园区设专职消防管理人员；、对入园业主/员工进行消防安全教育；111、组建义务消防队；、定期检查，试验有关消防措施，不断完善消防安全内容等；、加强与XXXXX消防主管部门的联系，以经常取得消防安全的知道和帮助。八、项目组织、劳动定员和人员培训8.1项目组织8.1.1项目管理组织本项目拟建“渝秀物流园区投资开发公司”（暂名）对项目进行具体投资、开发、建设。8.1.3项目运营组织拟由项目业主单位自行进行组织（本可研报告不再阐述）。8.2项目劳动定员8.2.1项目管理组织定员、定员：经XXXXX县人民政府批准，XXXXX物流园区管委会定员为2人。、人员来源：拟从XXXXX各局（委、办）进行抽调。8.2.2项目建设管理组织、项目建设管理组织：渝秀物流园投资开发公司（暂112、名）与“管委会”实行“一套班子，两块牌子”运作方式。、组织结构：总经理/常务副主任副总经理/副主任办公室项目报建施工管理招商董事长/主任 8.3培训8.3.1管理人员培训对管理人员培训进行管理营销、信息等方面的培训。8.3.2工程技术人员的培训对管理人员培训进行施工监理，施工组织等方面培训。8.3.3全员培训对全员进行消防、安全、卫生等必须培训；进行服务意识培训；进行项目情况培训；进行团队协作意识培训等。九、项目施工计划和进度要求9.1项目建设周期 由于本项目规模大（占地面积270万m2，总建筑面积315万m2），因此需要进行分期建设。（由于300万吨铁路战略装车点和100万吨危化品仓库建设项113、目已经启动，其施工计划不在本报告中体现。）9.1.1建设周期： 本项目拟分成5期进行开发建设。9.1.2建设时间： 共8年，全部建成从2009年8月2017年7月9.2具体建设周期及时间计划建设时间建设项目建设规模120098201012办公区（一期）占地20万m2，园区办公楼2万m2市场区（一期）占地40万m2，约90万m2拆迁安置房约15万m2220106201112城市配送区（一期）约5万m2仓储区（一期）约5万m2民俗风情街（一期）约5万m2办公区（二期）约5万m2320121201312物流加工区（一期）约5万m2城市配送区（二期）约5万m2仓储区（二期）约10万m2民俗风情街（二期114、）约10万m2420141201512市场区（二期）约20万m2，约45万m2办公区（三期）约5万m2物流加工区（二期）约5万m2仓储区（三期）约10万m2民俗风情街（三期）约10万m252016120177城市配送区（三期）约5万m2其它公共设施主要是民俗风情园和湿地公园其它未完工设施约103万m2十、投资、估算与资金筹措10.1投资估算10.1.1投资估算范围 本项目投资估算主要为本项目所有建设费用,而不包括项目建成后运营费用。建设费用主要包括以下内容：、征地及拆迁安置费用；、基础设施建设费用；、建筑土建及安装费用；、设施、设备费用；、管理费用等。10.1.2按照全部投资费用估算：1）本项115、目投资总额估算为34.58万元。2）具体费用明细如下表：大类费用明细单价数量金额（万）备注征地征地及补偿4万/亩4050亩16200按新办法估算房屋拆迁及安置2万/亩4050亩8100按新办法估算土地手续办理费用10万/亩4050亩40500基础设施道路（含管网）主干道1500万/ km4.4km6600道路宽44m次干道800万/ km10.5 km8400道路宽24m支路400万/ km20km8000道路宽12m路灯及照明设施1000元/组600组60每50m一组绿化及园林主次干道6万/ km15 km90中等水平，0.5m宽绿化支路2万/ km200 km40供配电3000由业主分摊给116、排水3000由业主分摊土建及安装厂房及库房400元/ m2100万m240000多层（混合）700元/ m2165万m2115500框架及高层1000元/ m250万m250000以1218层为主大类费用明细单价数量金额（万）备注园林景观广场建设300元/ m22万m2600含灯饰、硬质/软质景观民俗文化公园200元/ m22万m2400湿地公园200元/ m22万m2400建筑小品100景观步行街200元/ m21万m2200设备冻库设备40002万m28000物流装卸设备1000设计咨询3528项目总体策划 24工商大学已签项目可研报告园区可研10万110按总投资万分之一分项可研4万520117、项目控制性规划20万/公里22.754国家标准15-25万/公里2项目修建性详规10万/公顷270270国家标准1万元/公顷项目建筑及施工图设计10元/ m2315万3150由业主支付办公费644人员工资4万/人年12人8年384办公费1万/月8年12月96办公室现金0.5万元/月8年1 2月48办公设施、设备20买电脑、打印机、复印机等接待与招商费用1万/月8年1 2月96税收开发税费8%21600市场供135万m227亿进行销售，扣建安税建设税费3%6855建设总造价约22.85亿其它不可预见3000合计34.58亿元、各项费用总额及所占比重：合计34.58亿元。大类其它征地基础设施土建及118、安装园林景观设备设计咨询办公税收费用总额（万）3000648002919020550017009000353864428485比例%0.8118.728.4359.360.612.60.10.188.2210.1.3按照政府投资基础设施费用估算：1）本项目投资总额估算为5.1亿元。2）具体费用明细如下表：大类费用明细单价数量金额（万）备注征地征地及补偿4万/亩4050亩16200按新办法估算房屋拆迁及安置2万/亩4050亩8100按新办法估算基础设施道路（含管网）主干道1500万/ km4.4km6600道路宽44m次干道800万/ km10.5 km8400道路宽24m支路400万/ km2119、0km8000道路宽12m路灯及照明设施1000元/组600组60每50m一组绿化及园林主次干道6万/ km15 km90中等水平，0.5m宽绿化支路2万/ km200 km40园林景观广场建设300元/ m22万m2600含灯饰、硬质/软质景观民俗文化公园200元/ m22万m2400湿地公园200元/ m22万m2400建筑小品100景观步行街200元/ m21万m2200设计咨询3528项目总体策划 24工商大学已签项目可研报告园区可研10万110按总投资万分之一分项可研4万520项目控制性规划20万/公里22.754国家标准15-25万/公里2项目修建性详规10万/公顷270270国家120、标准1万元/公顷办公费644人员工资4万/人年12人8年384办公费1万/月8年12月96办公室现金0.5万元/月8年1 2月48办公设施、设备20买电脑、打印机、复印机等接待与招商费用1万/月8年1 2月96其它不可预见788合计5.1亿元10.2 资金来源 本项目建设资金来源主要为3大类：10.2.1政府建设资金主要来自六方面：（1） 政府拨款：XXXXX县政府拨付项目启动资金；（2） 银行贷款：用土地做抵押向银行申请贷款；（3） 基金贷款：向国内大型基金公司申请贷款；（4） 股份合作：向国内大型基金公司出售股份，换取现金；（5） 农民入股：农民以土地或房屋入股，解决建设资金（拆迁安置）问121、题；（6） 销售收入：实行滚动开发。10.2.2 业主建设资金 主要来自三方面：（1） 自有资金；（2） 银行贷款；（3） 销售收入；（4） 其他19.2.3运营资金 主要来自三方面：（1）自有资金；（2）银行贷款；（3）其他：如融资租赁等。 十一、项目经济效益评价11.1项目销售收入11.1.1项目销售收入测算方式可研小组认为主要分成两种情况进行收入测算。、政府建设基础设施，出售土地；简单、快捷、投资少、承恩小、风险较少。这是一般园区建设和开发常用方式。分成不同用途进行不同价格出售：序号土地类型单价（万/亩）数量（亩）总额（万）备注1市场（商住）35900315002办公（写字楼/酒店）30122、2507500扣除广场3民俗风情街30450135004城市配送104504500扣除拆迁房75亩5物流加工1045045006仓储882566007其他（铁路物流）600亩合计392568100不含铁路物流、政府以项目建设完再出售房屋方式功能区单价（元/ m2）数量（万m2）金额（万）备注1市场区住宅180082147600含电梯楼25万m2门面531590002办公300020不含装修3民俗风情街2500451125001层目标4城市配送150035560005物流加工区12003036000共50万6仓储标准10003535000冻库5000210000其它15001319500如钢材等123、合计315625600总收入为：62.56亿元。11.2项目开发成本：、按政府整治、出售土地5.1亿元、按政府金额出资修建：34.58亿元、投入资本金： 政府出售土地方式：2亿元左右 政府房屋土地方式：10亿元左右113项目开发利润、项目出售土地测算利润：68100-51000=17100（万元）、项目建成后出售房屋测算利润：62.56-34.58=27.98（亿元）11.4财务评价指标分析11.4.1项目盈利能力、投资利润率：投资利润率=利润总和/总投资100%。 按照出售土地方式计算=17100/65100=26.27%。 按照出售建成房屋方式计算=27.98/34.58=80.9%。、投124、资利税率：投资利税率=利税总和/总投资100%。 按出售土地方式计算=（1.71+2.8455）/6.51=69.98%。 按出售房屋方式计算=（27.98+2.845）/6.256=49.23%。、资本金利润率：资本金利润率=税后利润总和/资本金100%。 按出售土地方式计算=1.71/2100%=85.05%。 按出售房屋方式计算=27.98/10100%=279.8%.、资本金净利润率：资本金净利润率=税后利润/资本金100%。 按出售土地方式计算=(1.71+2.8455)/2100%=227.78%。 按出售房屋方式计算=(27.98+2.845)/10100%=307.87%。、财125、务净现值：FNPV=（C1-CO）t(1-ic)-t=168081说明项目财务是可行的11.4.2项目清偿能力、投资回收期：投资回收期=累计净现金流量出现正值年份额-1 +上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量如采取土地出让方式当年可以实现盈利目标。、借款偿还期：借款偿还期=借款收回后开始出现盈余的年份数- 开始借款的年份 +当年偿还借款数当年可用于还款的资金来源如采取土地出让方式当年可以偿还借款。11.4.3主要财务指标分析汇总表项目收入项目成本项目利润投资利润率（%）投资利税率（%）资本金利润率（%）资本金净利润率（%）财务净现值投资回收期借款偿还其1.按出售土地计算8910051000126、3810058.53102.24190.5332.7816808112.按出售房屋计算27940034580027940080.849.21274.4307.863311.4.3现金流量表11.4.3.1按出售土地计算现金流表年项目123456789生产负荷%现金流入1现金流入10500188001380013100810038001.1产品销售收入10500188001380013100810038001.2回收固定资产余值1.3回收流动资金现金流出2现金流出8762145269478727856785168178178462.1建设投资860014078930071005500499000127、2.2流动资金2.3经营成本160178178178178178178178462.4销售税金及附加2.5所得税3净现金流量17384274432258222422-1368-178-178-464累计现金流量1738601210334161561857817210170321685416808备注：11.4.3.2按出售土地方式计算开发成本123456789合计征地面积（亩）9009008006004004504050征地（6万/亩）54005400480036002400270000024300基础设施30008000400030003000219000023190园林景观50050050128、01001000001700设计咨询2001780000000378办公费527878787878787846644其它1101001001001001001001000810合计8762142569478727856785168178178464983411.4.3.2按出售工地方式计算土地出让收入单价（万/亩）123456789合计征地900900800600400450000出让市场353003002001000300900办公301005050500250民俗风情街30100100150100450城市配送105050100100150450物流加工101001001001005045129、0仓储8100100200200225825合计400400900900800500425003325土地出让收入10500188001380013100810038000006810011.5不确定性分析投资项目不确定性分析是以计算和分析各种不确定因素的变化对投资的经济效益的影响程度。11.5.1影响本项目的主要不确定因素、价格表动项目建设成本是影响经济效益的基本要素，也是最重要的不确定因素。、生产能力利用率的变化项目投资后生产能力能否达到设计要求很重要，由于不能达到生产能力要求，成本上升，销售不畅，预期经济效益无法实现、科技几步引起的技术装备和生产工艺的变化。、市场的需求变化。、项目生命周130、期变化。、经济形势变化等。11.5.2盈与亏平衡分析本项目盈与亏平衡点为： 按出售土地方式；74.89% 按出售房屋方式：55.27%。十二、项目国民经济及社会效益评价12.1项目国民经济效益评价、项目投产后将成为XXXXX新的经济效益增长点，特别是有利的刺激了XXXXX第三产业的发展，从而带动XXXXX经济增长。、项目投产后将有效地改善XXXXX经济结构、优化产业结构，使一、二、三次产业比例更加合理，避免XXXXX成为资源枯竭型城市。、有效地树立XXXXX形象，逐步打造成为“渝东南黔东湘西鄂西”区域的经济中心，物流高地和一级批发市场。、有效的发挥渝怀铁路300万吨战略装车点和100万吨危化品131、仓库的作用；、降低秀及“渝东南黔东湘西鄂西”地区企业生产及物流成本，为企业带来良好的经济效益。、项目将为XXXXX带来丰厚的税收。建设期将为XXXXX带来上亿元的税收收入，建成后也将为XXXXX每年带来上亿元的税收收入。12.2项目社会效益评价、项目建成投产后，将为XXXXX带来上千万个工作岗位，有效地解决就业的压力；、项目建成投产后，将为XXXXX实现城乡统筹树立榜样；、项目建成投产后，将有效地提高XXXXX城市化率；、项目建成投产后，将有效地降低生活（物价）成本，为XXXXX及周边城市人们购物提供方便，提高人们生活质量。、项目建成投产后，将有效地扩大XXXXX城区面积，为把XXXXX建设渝132、东南边贸中心城市奠定坚实基础；、项目建成投产后，将通过改善经济结构来提高人民收入水平；、项目建成投产后，将打造“森林园区，景观园区”，建成2个园区1个广场，为XXXXX乃至周边城市人民提供休闲场所。因此本项目建成投产，对XXXXX国民经济和社会效益带来利好影响。十三、综合评价与结论、建议13.1项目总体评估通过以上分析可知，本项目总体上是可行的。13.1.1项目建设的必要性、本项目建设符合国家的建设方针和产业政策；符合XXXXX国民经济长远发展规划的要求；有利于XXXXX国民经济结构的调整和优化；有利于降低XXXXX及周边地区企业经营成本和物流成本；、本项目建设具有良好的市场前景。目前XXXX133、X300公里以内无中等城市，拥有渝怀铁路唯一的300万吨装车点和100万吨危化品仓库，这些均是市场空白。周边300公里以内无大型一级批发市场也属市场空白。而XXXXX及周边城市社会零售额大、货运量大，因此建设物流园区具有良好的市场前景。、本项目建设有助于形成聚集效应、规模效应，将XXXXX打造成“渝东南黔东湘西鄂西”区域的经济中心、物流高地和一级批发市场。13.1.2项目技术可行性、项目建设运用先进技术，具有经济性和适用性；、项目总征地面积为270万m2（4050亩），总建筑面积为315万m2，总投资约34亿元。共分成8个功能区，即市场区（一期、二期）、办公区、物流加工区、民俗风情街、城市配送134、区、仓储区和铁路物流区、危化品区等，能够满足项目物流业发展的需要，从长远来看，项目适中，功能分区合理。、项目建设满足环境、节能、消防等相关需求。13.1.2项目效益评价、项目总投资约34亿元，建设周期为8年；、项目建成后经济效益较好；、项目建成后能为XXXXX带来良好的国民经济效益和社会效益。13.2项目建议、本项目建设规划宏伟、力求未来515年的发展，考虑长期效益，坚持科学发展观；、本项目建成必须得到XXXXX县委、县政府高度重视，统筹兼顾、协调发展。必须依靠各部门的全力支持与配合，建立有效的管理与协调机制，形成跨部门协作才能有效完成建设任务。、本项目征地与拆迁安置是难题，应该坚持以人为本的135、方针开展征地与拆迁安置工作；、本项目建设规模较大，因此应该分期分步骤地加以设施，必须以国家政策为基础来加以实施。13.3结论：总之，本项目符合国家有关政策，项目方案设计合理、技术路线切实可行；具有显著的社会、经济、生态政治等多方面的综合效益，风险小，可操作性强，示范和推广意义大。能有效的树立XXXXX形象、打造“渝东南黔东湘西鄂西”区域中心、物流高地，一级批发市场，能有效促进XXXXX经济增长、优化产业结构，对建设和谐社会、实施城乡统筹、发展区域经济具有重大作用。因此，本项目建设是可行的。希望尽快得到批准，加以实施。重庆海基市场营销策划公司重庆市轻工业设计院二零零九年七月十五日三个皮匠文库报告与方案分享平台、高端文案策划服务平台