1、开国皇帝故乡故宫重建工程项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月66可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论1第一节 项目名称及承办单位1第二节 项目建设单位1第三节 可研报告编制依据3第四节 可研报告编制范围4第五节 可研报告结论5第二章 项目提出背景2、与建设必要性8第一节 某城区概况8第二节 项目提出背景12第三节 项目建设必要性14第三章 建设地点与建设条件18第一节 建设地点18第二节 建设条件18第四章 热负荷分析25第一节 供热现状25第二节 热负荷分析25第三节 设计热负荷28第五章 供 热 热 源29第六章 工程改造技术方案32第一节 供热介质与设计参数的确定32第二节 供热机组改造方案33第三节 热力管网改造方案39第四节 土建工程43第五节 电气工程46第六节 热网微机监控系统48第七节 供热系统与设备选型50第七章 环 境 保 护55第一节 分析依据及标准55第二节 环境保护56第八章 节约和合理利用能源65第一节 用能标3、准与节能规范65第二节 节能设计原则67第三节 低温循环水供热节能量计算67第四节 节能措施综述71第五节 节能管理分析74第六节 节能综合评价78第九章 消防、劳动安全与工业卫生79第十章 项目组织管理和劳动定员82第十一章 项目实施计划85第十二章 投资估算与财务评价88第一节 投资估算88第二节 财务评价90第十三章 工 程 招 标93第一节 招投标基本原则93第二节 招 标94第十四章 结论与建议96第一章总论一、项目背景 （一）项目名称：浙江#县xx故宫重建工程 （二）承办单位：#公司 （三）可研报告编制依据及工作范围 本报告以浙江#县xx故宫重建工程项目为研究对象，着重就项目建设的4、背景及必要性进行了全面的分析论证、并就项目建设方案、旅游市场、项目投资、财务效益、融资方案、项目的运作模式等。主要内容进行分析研究。报告编制依据：1、xx城市总体规划(2003-2020)2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）3、投资项目可行性研究指南4、#县发展改革和经济委员会关于#县永兴建设开发有限公司xx故宫重建工程立项的批复 长发改经(2007)328号5、现行有关的建设法规、规范6、可研报告编制委托书（四）项目提出的理由与过程浙江xx是xx开国皇帝xx的故乡。据记载，梁天监二年，xx出生于xx下箬。史评xx是中国历史上少数有为的贤君之一。他恭俭勤劳，志度弘远，为我国文化的传承和国家5、的统一作出过重大贡献。今日xx陈氏宗族遍布国内外。当代为创建中国共产党，建立新中国立下丰功伟绩的陈独秀、陈云、陈毅、陈赓都是陈氏予孙，美国的陈香梅、台湾的陈立夫、陈果夫等也是xx陈氏后裔。在xx，至今仍留存着xx出生时沐浴的“圣井”，以及明归有光的圣井铭并叙碑，清乾隆的天赐圣旨碑，元赵孟烦的“帝乡佛国”九龙匾和陈氏家族陵墓等历史遗存，并于2003年举办了xx暨xx史国际学术研讨会。xx因此成为全国xx史研究的重要基地。改革开放以来，xx的社会经济发展迅猛，2003年已跻身全国百强。县委和县政府领导认识到，在新的历史时期，文化的竞争已成为社会综合实力竞争的关键。因此，保护和利用好xx的历史文化遗6、产，已成为xx社会和经济发展的重要工作。在这样背景下，县委县政府决定利用xx故居遗址以及xx相关历史文化遗存，在雉城下箬寺拨地二百六十多亩，着手开发建设xx故居文化旅游项目。xx故宫的重建，把xx打造成长三角生态休闲度假新选区，加快建设山水园林型现代化新兴城市，实现全面小康社会，作为重要的组成部分。因此#县财政决定拨入专项资金用于该项目的启动，积极推进项目的实施。二、项目概况（一）场址位置浙江#县xx故宫重建工程位于xx经济开发区，南临xx港，北距县前街道路红线60来，西侧有经三路通过，东面是保留的村落民居，沿xx港往东可与太湖湖滨休闲度假区相连接，区位优越，交通便利。 （二）建设目标 充分发7、掘地方历史文化遗产，整合景观旅游资源，精心打造“帝乡佛国”文化品牌，建设中国xx史研究基地，为现代化的xx谱写一曲恢宏的历史文化乐章。（三）运作方式本项目将通过商业运作，自求平衡。项目的资金实行封闭式管理，专款专用，项目建设启动资金由财政专款拨入，资金缺口商请银行贷款。本项目用地总面积为263亩，其中用于故宫建设约113亩，余约86.56亩土地进入市场，该经营性地块经#县人民政府国土资源交易中心依法公开招标拍卖后所得用于归还本项目贷款和建设。（四）建设内容本项目主要建设内容：故居和遗址展示区。展示xx故居遗址，重建故居，建筑面积2700平方米，重建故居，作为展示故居文物和提供凭吊祭祀的场所。天8、居寺宗教文化区。xx登基后舍宅而为天居寺，天居寺建筑面积5050平方米，是本项目的重要内容，展示xx以来的佛教文化。旅游服务和民俗文化展示区。提供旅游购物服务和提供xx地区民俗文化的展示和表演场所。园林休闲区。基地北面营造大片生态林地，偏东临河设置特色餐饮和茶室等休闲设施，四周配以观赏性植物，提供生态休闲的公共绿地。（五）项目投入总资金本项目投入总资金30747万元，其中工程费用4939万元，工程建设其他费用6172万元（含征地拆迂费用5777万元），基本预备费1537.35万元，建设期利息2749.50万元。（六）资金筹措及使用计划本项目建设资金来源为项目资本金和债务资金。项目资本金10749、7万元，由#公司通过县财政拨款等自筹解决。债务资金20000万元，商请银行五年期贷款。拟由项目营业年的门票收入来归还部分贷款，另外业主已取得土地权证的xx经济技术开发区经三路城镇混合住宅用地的出让收入还款，该地块86.56亩，按照目前市场价格按照保守估计在350万元亩左右，则土地估价在30296万元左右。本项目建设期为2年，建设资金分年投入，第一年投入15988.44万元，第二年投入14758.56万元。三、主要结论与建议（一）本项目的建设十分必要和迫切。本项目的实施有利于保护和利用好xx的历史文化遗产，有利于xx旅游业的的发展，提高xx的知名度，加快建设山水园林型城市，完善城市的结构与功能，10、把xx建设成长三角生态休闲旅游城市。（二）本项目建设是可行的。本项目投资财务内部收益率为10.85%，高于设定基准收益率6%，财务净现值3637.57万元，财务评价基本可行。 （三）建议 鉴于本项目的建设十分必要和迫切，建议项目承办单位抓紧做好项目前期工作，并积极与银行方面取得沟通，尽快落实项目资金，加快项目建设进程。第二章 建设单位概况本项目由#公司负责承办，#公司成立于2004年4月，公司注册资金50000万元，由#县永兴建设开发有限公司独家出资。公司位于#县雉城镇县前街402号，公司主要经营范围为城市基础设施建设，景区开发，房地产开发等。该公司是#县永兴建设开发有限公司全资子公司，#县永11、兴建设开发有限公司隶属于#县人民政府，是经#县人民政府授权，代表#县人民政府经营城市资产，筹集城市建设资金，负责城市基础设施项目建设的国有公司，#公司是#县永兴建设开发有限公司为开发具有浓厚历史文化底蕴的#县旅游文化资源而专门成立的子公司，公司已经成功开发了顾渚山大唐贡茶院，2008年5月底，在该贡茶院成功举办了第10届中国国际茶文化研讨会暨浙江湖州（xx）首届陆羽茶文化节。 顾渚山大唐贡茶院的建设为公司开发相关旅游项目积累了丰富的项目建设经验，同时依托于母公司#县永兴建设开发有限公司强大的经济实力及优秀的人才储备，并在得到县政府大力支持的前提下，为本项目顺利实施奠定了坚实的基础。 截止20012、8年底，公司总资产达到2.69亿元，总负债为1.09亿元，资产负债率为40%。由于公司负责建设的顾渚山大唐贡茶院刚投入使用，因此营业收入暂不反映。第三章项目建设的必要性 一、项目建设有利于xx成为山水园林型现代化新兴城市。#县第十二次党代会上提出要求通过五年甚至更长一段时间的努力，把xx建设成为经济结构合理、产业特色鲜明、综合竞争力强；生态良好、山川秀美、宜人宜居、宜商宜游；充满生机活力、富有时代气息、极具文化魅力；开明开放、公平公正、规范高效、管理有序的山水园林型现代化新兴城市。把xx建设成为山水园林型现代化新兴城市，必须大力实施“六大战略”，全力打造“六个区”。这是xx加快经济结构调整、转13、变增长方式、加快融入长三角的必然选择；是整体推进xx经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的重大举措；是xx全面贯彻、自觉实践科学发展观和构建社会主义和谐社会的必然要求。其中，打造长三角生态休闲度假新选区，访帝乡佛国，重建xx故宫是其中一项重要的内容。二、有利于xx旅游事业的发展。xx西倚天目、东临太湖，形成了山水相间的优越自然环境，自然、人文景观丰富别样，旅游资源开发潜力巨大。有“金钉子”地质遗迹保护区、十里古银杏长廊和扬子鳄保护区这三个上亿年的珍稀自然遗产，xx是革命老区，有国家级文物保护单位、被誉为“江南小延安”的新四军苏浙军区司令部旧址。茶圣陆羽在xx写就了旷世巨作茶经，成为中国茶文化14、的奠基人，xx也因此成为茶文化的发祥地，2008年新建了大唐贡茶院来宏扬茶文化。xx是陈朝开国皇帝xx的故乡，至今还保留着他临世沐浴的圣井。因此，xx故宫的重建，为进一步打造#县的文化旅游事业具有重要的意义。三、本项目建设有利于改善城市面貌，提升城市品位。xx故宫由于建设年代久远又没有经过统一的规划设计，建筑陈旧且布局零乱，周围有大量的农村村舍和几家工厂。同时，由于城市基础设施的配套不全，缺乏必要的生活污水排放等设施，污水只能直接排入周边的河道，又对河道产生了严重的污染，人居环境十分恶劣。xx故宫的重建，为该区块重新规划设计提供了契机。利用该区块悠久的文化底蕴优势，整合原有的历史故居，同时通过15、对原有故居的治理和建设园林休闲绿地，改善环境质量，创造优美的人居环境。根据#县建设规划，该区块综合治理后整理出113亩地用于xx故宫的重建，另有150亩地作为商住用地，将全部进行出让用于房产的开发。可以预见，未来xx故宫的重建将是xx休闲度假旅游的新选区和城市新区房产的热点。第四章旅游市场分析一、旅游发展趋势分析1、我国休闲旅游时代的来临，旅游者休闲度假需求提升经国家统计局确认，2007年，我国国内旅游继续强劲增长，出游人数和旅游收入均维持两位数的增长。全国国内旅游人数达16.10亿人次，比上年增长15.5%。全国国内旅游出游人均花费482.65元比上年增长8.0%，其中城镇居民国内旅游人均出16、游率达到166.3%，出游人均花费906.93元。以上数据表明，在当今的中国，旅游已经成为一种时尚，进入了大众化消费的新阶段，旅游已经成为中国百姓生活消费函数中的常规因子，中国的旅游已经从观光旅游转向休闲旅游时代。近几年，杭州、成都、三亚、厦门等城市都相继提出了“休闲”的概念。2008年11月在上海落幕的中国国际旅游交易会上，国家旅游局旅游促进与国际联络司司长祝善忠透露，国家旅游局已向相关部门提交了“国民休闲旅游计划”，以引导国民休闲旅游沿着正常、安全、持续的方向发展。更是代表着休闲时代的来临，休闲时代旅游者的游憩偏好主要体现在： 旅游者寻求在目的地多样化的综合性满足对特色旅游的兴趣越来越强，17、对“自然”和“本色”的偏爱较多的参与意识消费档次的多样化因此，中南百草原扩建项目能满足旅游者对旅游地的多样化综合性要求，提供了具有地方特色的原生态自然和文化旅游产品，设计了更多让旅游者可以参与的环节，是迎合休闲旅游时代的市场需求的。2、新休假制度下国民旅游出行的新特点：中短途、高频率、自由行2008年是新休假制度实施的第一年，从2008年5个小假期的出游情况来看，中短途游大行其道，市民的旅游出行也逐步向经常化转变，旅游渐渐成为市民的日常休闲项目。2009年继续实行的小假期制度，将进一步促成市民旅游习惯的形成。携程旅行网最新公布的“2009年旅游出行趋势”调查显示，96%的被访者明确表示明年有外18、出旅行的打算。调查采用多项选择，有75%的被访者选择自由行，近40%的被访者选择了跟团旅游，仅次于自由行的比例。排名第三的是自驾游，占27%。长三角地区作为我国最大的旅游客源地和旅游目的地，实行小假期休假制度会大大刺激中短程旅游。xx地处长三角中心，具备良好的区位优势，xx自身的旅游产业也在不断精品化发展，因此，xx将会成为自由行、高频率中短途旅游者的天堂。3、后奥运时代的运动休闲旅游观念深入人心：本色、参与、健康中国依靠全民的力量成功的举办了2008北京奥运会，体育精神渗透到全民，也影响旅游者的旅游偏好。据专家分析，奥运效应使得旅游者旅游行为呈现三个重要的特点：追求自然本色、强调高参与性、偏19、好健康向上的旅游形式。因此旅游者希望回归乡野自然、深度体验地方文化，亲历亲为的参与动手动脑项目。 xx旅游以世界自然地质遗产，农业生态旅游、红色革命根据地、历史文化主题等旅游项目为主。将满足旅游者对旅游项目“本色、参与、健康”的要求，具有很强的市场号召力和吸引力。二、客源市场定位与预测1、客源市场定位根据中南百草原的区位条件和已有客源市场基础，中南百草原生态旅游开发扩建项目的市场定位为：(1)一级基础市场：#县、上海以及杭州、湖州地区 xx本地、上海、杭州、湖州地区距景区交通时间在1.5小时以内，具有地缘优势。且这部分地区的居民经济收入水平高，私家车保有量大，出游欲望强烈，农业生态旅游、历史文20、化旅游、自然地质遗严旅游、红色革命根据地旅游区项目对这部分人群具有很强的吸引为。(2)二级重点市场：浙江省其他县市、苏南地区（苏州、无锡、常州、南京）、皖南地区（芜湖、马鞍山）xx旅游已通过网络，进行了有力的营销宣传，客源基础较好，同时这些地区人口总量庞大，人口流动频繁，具有进一步挖掘的客源潜力。（3）三级机会市场：苏北、皖北、山东、河南、江西、湖北、福建随着xx旅游知名度的增加，西部和南部的邻省江西、福建、湖北等地客源市场有望得到开拓。2、目标市场定位根据游客调查、项目客源市场分级以及国内客源市场出游力分析，可以将未来几年内对国内和海外客源市场进行的促销进行如下分级与定位。国内重点促销市场定21、位一级客源市场：#县、上海以及杭州、湖州地区二级客源市场：浙江省其他县市、苏南地区（苏州、无锡、常州、南京）、皖南地区（芜湖、马鞍山）三级机会市场：苏北、皖北、山东、河南、江西、湖北、福建海外重点促销市场定位海外一级促销市场：韩国、日本、港澳台地区海外二级促销市场：欧美海外三级促销市场：东南亚三、市场营销1、营销对象会议旅游者利用#县地处长三角地区中心区位的优势，通过完备的会议设施及相关配套设施吸引商务、政务、节事等会议活动的顾客。这部分旅游者要求交通较方便，环境优美，会议服务水平一流，住宿餐饮娱乐等配套服务水平较高。会议旅游季节性不明显，因此能成为旅游淡季主要市场之一。家庭度假旅游者以单个或22、者多个家庭为单位进行过夜旅游活动，要求提供适宜家庭活动的休闲娱乐旅游项目和住宿条件（如家庭套房）。单位奖励旅游者单位组织的奖励旅游一般消费水平较高，会安排一定的团体活动如正式会议、团体狂欢、团队拓展竞赛等活动。蜜月旅游者偏好浪漫、尊贵、私人的旅游产品，喜欢景区提供一价全包的服务。要求风景优美，令人放松愉悦的活动项目，可以购买到特色的旅游商品以馈赠亲友。亲子旅游者携带未成年子女的亲子旅游，注重孩子的知识获取和能力锻炼。需要景点提供适宜孩子参与的多种多样的文化娱乐项目，同时也需要有适宜全家参与的亲子活动，在共同参与中了解历史文化知识和增深感情。2、营销手段通过整合xx旅游资景点，采用资源共享的方式23、，以联票的形式，以旅游主题内容串联多种的旅游线路。营销载体：主要是#县居民、旅游散客、旅行社为营销载体。营销方式：1、景点组合促销；2、事件促销(包括会议、节庆、艺术活动等)；3、淡季促销；4、公共关系促销；5、互联网促销；6、人员促销；7、广告促销；8、销售激励促销；9、其他间接促销方式。第五章项目建设条件一、项目建设区位项目建设基地位于城市东侧，南临xx港，北距县前街道路红线60米，西侧有经三路通过，东面是保留的村落民居，沿xx港往东可与太湖湖滨休闲度假区相连接。区位优越，交通便捷。基地地势平坦。西南隅是故居遗址和“圣井”所在地，也是本项目的历史价值所在，必须予以重点保护。为尊重历史，我们24、要求县文物部门对遗址进行一次考古发掘。发掘结果初步探明了明清时期寺院的墙址与中门遗址，意外发现一段宋代的砖铺路面，证实现存的两口古井皆为xx遗物。这些成果为历史遗址的保护提供了有力的实物佐证与依据。根据文献记载，xx故居是三面临水。发掘结果证明故居的方位与xx港走向契合，而与现有城市干道走向呈偏东20度交角。现有残存水体与文献记载也基本吻合，有可能利用xx港，恢复蜿蜒曲折的水系。据此，基地的建筑布局必须谐调两者方位上的偏差，使之统一于和谐的秩序之中。基地的北面背离遗址，地势也相对低塞，宜于作为园林休闲绿地。二、项目建设条件（一）地形、地貌、地震情况xx位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原过渡的地区，25、三面环山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原的一部分。全县东西长53公里，南北长52公里，境内海拔较低，地势呈西北和南部高，中间和东部低平的特征。场址地形较为平坦，地貌类型属冲湖积平原，属抗震有利地段。（二）工程地质与水文地质地基土由耕植土、素填土、淤泥等构成，场地土类型经判定为中软土，建筑场地类别为II类；场地内地下水水质化学类型为CO3CI-Ca.Mg型水，场内地下水综合评价为弱腐蚀。（三）气候条件#县属亚热带东亚季风气候区，四季分明，雨量充沛，日照充足，雨热同季，但年际多变。全县多年平均年降水量为13.9毫米，多年平均年径流总量为7.287亿立方米。降水主要集中在3月一10月，占全年降水量的26、84%，以春季连阴雨和六月黄梅雨为主要特征。夏、秋季时台风、龙卷风，雷雨天气经常出现，易造成洪涝灾害；而当受副热带高压控制时则出现高温干旱。（四）水文xx东濒太湖，县域主干河流均发源于西部山区，由西向东，分别由干流和娄港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、xx港、泗安塘等31条涧港，全长417.4公里，流域面积约1735平方公里；南部水系有西苕溪等5条港，全长59公里，流域面积约2275平方公里。境内有通水溇港20条，有盛家洋等湖泊20个，面积约6平方公里（不含太湖）。xx多年平均年降水量为1309毫米，多年平均年径流深为500700毫米多年平均年降水总量为18.75亿立方米，多年平均年径流总量27、为7.28亿立方米，其中地表水6.52亿立方米。境内河流的水文特征主要受季节雨量分布不均的影响，洪枯期分明。本项目所处水系为北部水系。（五）社会环境条件xx经济社会全面发展。近年来，在县委、县政府的正确领导下，xx经济快速发展，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。2008年#县实现地区生产总值223.8亿元，比上年增长15.6%，财政总收入30.8亿元，其中地方财政收入16.3亿元，城镇居民人均可支配收入为22155元，农民人均纯收入达到10873元。#县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明城市、省园林城市、省教育强县、双拥模范县五连冠等称号。2008年获得了“28、国际花园城市”金奖和环境可持续发展奖，xx在全国综合实力百强县和县域经济基本竞争力百强县的排名已上升到56位和62位。xx具有得天独厚的区位交通优势。杭宁、杭长、申苏浙皖三条高速公路和104、318两条国道穿境而过；宣杭、新长、长牛三条铁路横贯东西；被誉为“东方莱茵河”的长湖申航线发端于此、直达上海。xx距上海、杭州、南京、宁波、苏州等长三角地区城市均在200公里以内。xx城市建设突飞猛进。近年来，#县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。在xx城市总体规划的29、指导下，相继编制了中心城区城市设计、xx城市绿地系统规划等一批专项规划，形成了科学合理的城乡规划体系。“十五”期间xx城市建设投资达到68亿元，城市发展空间有序拓展，城区每年以近3平方公里的速度扩张，目前城市建成区面积已达到25平方公里，城市框架拉大到35平方公里，集聚人口20万，城市化水平达到52%，一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。xx文化底蕴深厚悠久。茶圣陆羽撰写了旷世巨作茶经，xx因此成为茶文化发祥地；xx也是陈朝开国皇帝xx的故乡，仙山显圣寺、水口寿圣寺闻名海内外，史称“帝乡佛国”。更有民间艺术的奇葩“百叶龙”、美不胜收的廿里银杏长廊。xx资源广30、博，物产丰饶，有久负盛名的“xx三宝”：银杏、青梅、栝楼；有食誉四海的“太湖四珍”：银鱼、白虾、鲚鱼、大闸蟹；更有令人称绝的“品茗三绝”：紫笋茶、紫砂壶、金沙泉。金钉子、古银杏、扬子鳄三大自然瑰宝闻名中外，素有“鱼米之乡、丝绸之府、建材之库、中国银杏之乡”的美称。xx城市品位不断提升。近年来，#县以创建“四张名片”为载体，大力开展生态环境建设，进一步美化、洁化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等，城市绿地达到924公顷，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标分别提高到37.2%、42.2%和11.1平方米。坚持高水准设计城市街31、景，一批优秀设计、精品建筑相继出现，城市品位不断提高。浙江省人民政府在浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划中，将xx列为环杭州湾城市群十个大城市之一。#县委、县政府提出要进一步加快城市化进程，规划到“十一五”期末，xx中心城市建成区达到35平方公里以上，城市框架接近50平方公里，人口超过30万，城市化水平达到60%以上。远景目标到2020年，城市建成区达到60平方公里，城市人口超过50万，城市化水平达到80%，建设成为现代化的大城市。公共设施条件xx基础设施配套完善。随着经济的快速发展，xx城市的基础设施条件得到全面改善，供水、天然气、污水处理、垃圾处理等大型公共基础设施项目相继建成；体育32、馆、青少年宫、游泳馆等文体设施一应俱全；省内一流标准的大剧院、图书馆、档案馆等先后投入使用；人民医院迁址新建。第六章项目建设内容 一、建设目标 充分发掘地方历史文化遗产，整合景观资源，精心打造“帝乡佛国”文化品牌，建设中国xx史研究基地，为现代化的xx谱写一曲恢宏的历史文化乐章。通过对该区块土地资源的整合，盘活城市资产，进一步推进#县城市化建设步伐。二、运作方式本项目将通过商业运作，自求平衡。项目的资金实行封闭式管理，专款专用。项目建设自有资金由#县永兴建设开发有限公司通过财政拨款等形式自筹解决。项目建成后，将通过门票收入来解决还款资金，不足部分将通过出让公司名下的土地，出让收入在支付有关成本33、费用后，净收益部分将首先偿还银行贷款，保证贷款本息的偿还。三、建设内容和规模本项目建设内容为建设范围内拆迁工程及xx故宫，包括重建xx故居、重建天居寺、服务与民俗文化街和园林休闲绿地等工程。具体建设内容和建设规模见表6-1。表6-1 项目建设内容与规模序号建设内容建设规模备注1.1故居2700m2含水电设施1.2天居寺5050m2含水电设施1.3商业民俗表演1972m2含水电设施1.4游人中心248m2含水电设施1.5华表与石碑工程1.6绿化42903m21.7广场铺地19090m21.8园路8288m21.9停车场7464m21.10码头一座1.11建筑物拆除工程6750 m2（一）用地规34、划布局整个拆迁地块的土地使用面积为175430平方米，已取得国有土地使用权证。整个地块为二块，其中用于xx故宫的建设，土地使用面积为75423平方米。xx故宫的规划布局：1、布局原则尊重历史遗存，保护历史的原真性弘扬和传承地方文化重视文化旅游环境的生态休闲功能满足现代旅游的需要2、布局根据基地分析，总体布局采用以面南的天居寺为主轴，寺前东西两翼附以故居与遗址展示和服务与民俗文化街，北面是园林休闲绿地。东面临河，设置少量休闲设施（餐饮与茶室），将原有断头的水渠结合建筑布局连成蜿蜒的水系，与建筑群相互对应限定，两者相得益彰。3、功能分区总体布局按功能分成四个区：故居与遗址展示区根据考古发掘结果，确35、定保护与展示的五个遗址点：xx古井（包括“圣井”），宋代砖铺路面、石柱础、中门遗址和墙角基址，尽可能显现历史的真实状况。重建故居，作为展示故居文物和提供凭吊祭祀的场所。天居寺宗教文化区xx登基后舍宅而为天居寺，反映xx佛教的兴盛，以后历代延续。佛国也是本项目的重要内容之一，可以充分展示xx以来的佛教文化。旅游服务与民俗文化展示区商业和民俗一条街既提供旅游购物服务，同时也提供xx地区民俗文化的展示和表演场所。园林休闲区基地北面营造大片生态林地，偏东临河设置特色餐饮和茶室等休闲设施，四周配以观赏性园林植物，为xx城市提供一个生态休闲的公共绿地。4、道路与交通组织外部交通组织：在基地南面的城市道路上36、设主出入口，北面府前街上分设车行次出入口。xx港上设码头，104国道跨河桥下设停车场，可停185辆小轿车。内部道路与交通组织：主要组织步行人流，考虑到消防与内部运输要求，设有车行道可以南北环通。车行道在局部地段与广场和街道重合，路面宽4.5米，也可考虑采用电瓶车作为内部交通工具。步行道分二级连接各景点，一级步行道，路宽2.4米，采用石板路面。二级步行道，路宽1.2-1.5米，采用石板和卵石组合路面。5、绿化根据记载，天居寺内原有古银杏一棵，上世纪末被砍伐，其位置至今仍可指认，应于补植。天居寺前主轴两侧树列宜选松、柏，广场及周边可植香樟，杜英、马挂木、广玉兰、银杏、榉、枫杨等，寺内和故居内庭院可37、选种银杏、榆、朴、女贞、梧桐等乔木，和玉兰、海棠、桂花、紫薇、南天竹等花灌木。寺东侧临春馆、紫笋堂四周植观赏性乔灌木，可选用榆、榉、朴、栾、枫香、乌柏、重阳木、紫薇、石楠、桂花、樱花等，寺后周边则以生态原则配置地方性树种，形成常绿落叶针阔混交林，以显现生态效益。6、给排水（一）给水1、水源水源为市政自来水，从基地南侧的城市绐水干管上接入管径为DN100的给水管。2、用水量估算根据建筑规划人数，满足游览、工作管理人员等的最高日生活用水量约为30m3/d（其中未预见水量按10%计）。3、给水系统给水管网在基地内成环状布置，采用直接供水至各用水点的供水方式。4、消防系统规划区内同一时间内的火灾次数为38、1次。室内外消防系统按区域内最大规模、最高防火等级的建筑单体确定。消防用水量：室外25L/S 室风15LlS火灾延续时间2小时。室外消防给水系统与室外给水管网共用，室内消防给水系统（包括消防水池）结合单项建筑设计。室外消防给水管网的最低水压不低于0.1Mpa。（二）排水1、采用污水和雨水分流排入的系统。2、污水系统最高日污水排放量约27m3d，污水管径为d300。污水经收集后，集中向南排至市政污水干管中。3、雨水系统雨水量按当地5年一遇的暴雨强度公式计算，地面综合径流系数为0.5，地区内雨水采用地面边沟收集和雨水管道收集两种方式，均就近排入区内水体中。 7、电力电讯 （一）本工程初估用电量5039、0kW，大部分为三级负荷，有少量一、二级负荷。拟在室外设一个630kVA箱式变电所，由城市电网引入一路lOkV电源，箱式变分别向各单体建筑引380/220V低压电源。一、二级负荷的备用电源采用EPS电源。（二）室外配电线路均采用铜芯电缆埋地暗敷设，室内线路采用铜芯电线电缆穿管保护暗敷设。（三）按第三类防雷要求设置防雷装置。（四）设置有线电视、综合布线、保安监控、火灾自动报警及消防联动控制等智能化系统。（五）智能化系统的信号引自城市有线电视及电信网络，线路穿管保护暗敷设。五、建筑设计与结构1、建筑设计历史遗址展示在遗址基地上标出明清时期寺院墙界，遗址展示点除“圣井”外，均采用玻璃罩形式保护和展现40、遗址，让游客对历史原貌有一个整体了解。xx故居采用接近xx住宅的布局方式，主轴线厅堂前为廊院，厅堂后设永巷，居住部分采用三堂并列形式。主轴东侧设陈氏宗祠，供国内外陈氏后裔前来认祖归宗，举行祭祀活动。建筑造型均为悬山式屋顶，主院落采用干栏式结构。天居寺采用xx廊院形制。参考日本现存法隆寺布局，主轴线上设有两进院落，分别建有山门、金堂和讲堂。金堂前东西分列钟楼和经台。西侧次轴设斋堂和僧房。大门前主轴线以华表为起点，旁有巨石上书“帝乡佛园，经矩形水池和树列到达山门前广场，全长150米。商业服务与民俗文化一条街街道采用江南水街形式，建筑是带有xx民居风貌的现代建筑，形成曲折有致，错落跌宕的街道空间，可41、供游街和民俗表演。园林建筑临春馆和紫笋堂等采用带有传统建筑风貌的现代建筑形式。2、建筑结构拟建场地抗震设防烈度为6度。结构选用钢筋混凝土框架，基础暂定为柱下扩展基础。六、施工组织与工程管理（一）工程材料供应与质量控制本工程所需建设材料主要为水泥、钢铁、碎石、塘渣、片块石、黄沙、石灰等。xx是华东地区主要的建材生产基地之一，本项目所需建筑材料均可在xx本地采购解决。为保证工程质量，今后工程实施过程中应严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、购配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方42、和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。各种砼的配合比在施工前由材料检测中心实配并取得报告。各种工程试验按照验收规范要求抽检。对钢筋、预应力钢绞线、锚具等按照相关的质量标准进行严格检验，不得有裂缝、伤痕、锈蚀或变形等。（二）工程施工与管理本项目从监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理，能够满足建设工期及质量，安全有保证，技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩好的单位。施工过程中施工单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系43、和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。施工过程中施工单位还应保证文明、安全、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。第七章项目工程技术保障 一、环境保护标准按照国家环境保护的有关规定，本项目主要采用如下标准：开发建设项目水土保持方案技术规范(SL204-98)水土保持综合治理技术规范(GB/T16453-1996)污水综合排放标准(GB8978-1996)地表水环境质量标准(GB3838-2002)环境空气质量标准(GB3095-1996)城市区域环境噪声标准(GB3096-1993)大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)城市公44、共厕所规划和设计标准(GJJ14-87)饮食业油烟排放标准(GWBP5-2000)二、施工期间环境污染防治措施本项目施工期间将产生尘土、噪声、建筑与生活垃圾等污染，并可能产生一定的水土流失，必须对其加以治理。（一）施工扬尘施工中的扬尘来自露天堆场和裸露场地的风力扬尘以及车辆行驶中的动力扬尘。施工期间必须进行洒水抑尘，每天洒水4-5次，可使扬尘量减少70%左右，扬尘造成的TSP污染距离可缩小到20-50m。施工车辆在进入施工场地后，需减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶速度不大于5kmhr。施工现场应采用防护网罩、围墙，减少扬尘对周围环境的影响，同时又可保护周围的安全。为了减少施工扬尘，保持施45、工场地、进出道路以及施工车辆的清洁。避免大风天气作业，应避免在风天气进行水泥、黄沙等的装卸作业，对水泥类物资尽可能不要露天堆放，即使必须露天堆放，也要注意加盖防雨布，减少大风造成的施工扬尘。（二）施工噪声施工期产生的噪声具有阶段性、临时性和不固定性。主要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声，其中影响较大的为机械噪声，主要来自挖土机、打桩、混凝土搅拌机及装卸、切割等，在多台机械同时作业时，噪声叠加，对周边将会产生一定的影响。施工期尽可能迭用机械噪声较低的设备，各机械设备的动力噪声源声级一般在85dB以上，白天与夜间的噪声级均应达到建筑施工场界噪声限值(GB12523-90)的标准。在施工过程46、中，除抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或特殊要求必须连续作业外，一般不得在夜间进行产生环境4噪声污染的施工作业。（三）施工污水建设期间污水来源主要为大量淤泥的工地污水、生活污水等。工地污水含有大量的淤泥，若直接就近排入河道会使河道淤积，造成清理困难；生活污水含有大量的残渣及有机物，将会影响排水系统及水体。基础设施中的泥浆废水，应经沉淀后排放入道路中的雨水接纳井。为防止在施工过程中的水土流失造成对周围水体的影响在工地周围要开挖排水沟；不得在河沟、道路、雨水管口附近堆土；地基工程应尽可能避开雨季；及时平整场地，减少工地坡度。施工由于建材的堆放、管理不当，遇暴雨时将被冲刷进入水体，必须对堆场采取防冲47、刷措施，减少施工物质的流失。（四）建筑与生活垃圾项目施工期间产生的表层土、墙体废渣等建筑垃圾，可用作为填土，妥善处理，不随意抛弃、转移和扩散而污染环境，制造新的“垃圾堆场”。施工人员日常生活垃圾应收集至指定的垃圾箱，由环卫部门统一处理。严格执行环保建设项目“三同时”制度，项目建成后，污染防治设施须经环保部门验收合格后方可正式投入使用。三、消防工程本着“预防为主，防治结合”的原则，城市消防安全布局和消防站、消防给水、消防通道、消防通讯等公共消防设施，将与城市其他基础设施统一规划，统一设计，同步建设。依据中华人民共和国消防法、建筑设计防火规范、消防站建筑设计标准、城市消防站布局与技术装备标准、城市48、消防规划建设管理规定等规范制定规划。按照有关规定设置火灾报警和消防通讯指挥系统。各类公共设施应规划建设相应消防设施。严格消防管理，加强消防监督、消防教育和消防宣传，增强消防意识。四、节能为贯彻国家颁布的节能法，同时保持能源、环境与经济的协调发展，本项目将采取具体措施，合理利用和节能能源，主要有：总体布局上除符合规划要求外，变配电尽量靠近负荷中心，以减少能量损耗，同时选用节能安全型的电力变压器及配电设施。选用国家推荐的节能型产品和设备，选用节能的照明器材，以达到最大的节能效果，同时尽量降低峰值负荷和缩短运行时间，起到最大节能效果。五、节水创建节水型城镇，做到“三同时、四到位”，即建设项目的主体工49、程与节水措施的同设计、同时施工、同时投入使用；取水单位必须做到用水计划到位、节水目标到位、节水措施到位、节水制度到位；采取有措施，降低管网漏损率；积极推广节水型工艺、设备，降低单位耗水率；科学制定各类用水定额，实行计划用水；积极推广节水型用水器具。绿化、道路清洗及其他冲洗用水均采用二级处理后的污水，以节约用水。第八章组织机构与人力资源配置一、组织机构项目建设由#公司负责实施，公司以市场化运作的方式，按照现代企业制度规范开展经营管理活动。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。下设总工室、设计部、技术部、市政工程部、建筑工程部、设备工程部、材料部、经营策划部、财务部、办公室、档案室等部门。50、 二、人力资源配置公司目前共有工程管理人员30人，其中各专业高级职称人员5名，中级职称人员15名。人员招收根据国家劳动部和人事部相关法规以及#县有关事业单位招工规定依法进行。第九章项目建设计划本项目计划2012年中旬完成前期工作，包括可研报告的报批、初步设计的报批、施工图设计、工程招投标、征地拆迁等工作；2012年下旬动工建设；2014年底投入使用。本项目分项目建议书、可行性研究及审批阶段；规划设计编制及审批阶段、施工及竣工验收阶段。项目建设期二年，计划进度如下：第一年基本完成项目前期工作，包括可研报告的报批、初步设计的报批、施工图设计、工程招投标。完成改造区块的拆迁工作，基础设施建设同步实施51、。第二年完成#县xx故宫重建工程、及其他附属设施工程，工程扫尾。第十章总投资估算及资金筹措一、投资估算（一）投资估算范围本项目建设实施区域内拆迁工程、xx故宫重建工程、及其他附属设施工程。（二）投资估算方法和依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发展与改革委员会、建设部，2006年7月。2、建安工程投资估算采用类似工程估算指标，并参照当地的取费标准。3、房屋拆迂费用按2007年度#县城市房屋拆迁货币补偿基准价格测算。4、勘察设计费按工程费用的3%估算。5、建设管理费按工程费用的3%估算。6、建设监理费按工程费用的2%估算。7、本项目预备费仅考虑基本预备费，按5%估算。8、建设期利息按52、五年期银行基准利率上浮30%估算。（三）土地费用（含拆迁工程费用）估算本项目建设征用国有土地263亩，拆除建筑面积6950平方米。根据#县近年来类似国有土地的征地费用、#县城市房屋拆迁货币补偿标准及项目周边房产销售价格，国有土地的征地价格在8-20万元亩，按照稳妥原则取上限，按照18万元亩估算，则征地费用为4734万元；拆迁补偿按1500元平方米左右进行估算，拆迁费用在1043万元，总征地拆迂费用为5777万元。（四）建设期利息估算本项目商请银行贷款20000万元，期限为五年，项目建设期利率按照同档次基准利率基础同比上浮30%计算，基准利率按照2011年五年以上长期贷款利率加权平均值计算，即年53、利率7.05%作为基准利率基数。建设期贷款按第一年实际占用10000万元，第二年实际占用20000万元来估算，建设期利息为2749.50万元。（五）项目投资估算结果本项目建设投入总资金30747万元，其中工程费用19151万元，工程建设其他费用7309.08万元，基本预备费1537.35万元，建设期利息为2749.50万元。（详见表10-1固定资产投资估算表）。固定资产投资估算表表10-1 单位：万元，元m2序号工程或费用名称估算价值占固定资产总投资的比例%备注工程量(m2)计算依据金额1建设费用1915162.3%1.1故居2700153444142.791.2天居寺50501563078954、3.251.3商业民俗表演197278002538.161.4游人中心248128712450.81.5华表与石碑1561.6绿化429032008581.7广场铺地190902504771.8园路82882001661.9停车场82881801491.10码头1201.11永电设施2002工程建设其他费用7309.0823.7%2.1征地拆迁费征地263亩拆迁建筑面积6950m2征地18万亩，拆迁1500元m257772.2勘察设计费工程建设费用*3%574.532.3工程监理费工程建设费用*2%383.022.3建设管理费工程建设费用*3%574.533预备费（5）*5%1537.355%55、仅考虑基本预备费4建设期利息2749.509%5项目投入总资金30747100%二、资金筹措和资金使用计划（一）资金筹措本项目建设资金来源为项目资本金和债务资金。项目资本金10747万元，占比34.95%，由#公司自筹解决。债务资金20000万元，占比65.05%，商请银行五年期贷款。拟由项目业主已取得土地权证的#县经济开发区经三路城镇混合住宅用地进行抵押贷款，该地块75432平方米，按照120万元亩估算土地价格为13560万元，抵押率在59%左右。（二）、资金使用计划本项目建设期为2年，建设资金分年投入，第一年投入15988.44万元，第二年投入14758.56万元。（详见表10-2投资使用56、计划与资金筹措表）附表10-2 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号年份建设期合计项 目121总投资15988.4414758.56307471.1固定资产投资15071.9412925.5627997.5其中：建设期利息916.518332749.51.2流动资金2资金筹措15988.4414758.56307472.1自有资金5988.444758.56107472.1.1其中：用于流动资金1537.351537.352.2借款100001000020000第十一章财务效益分析一、财务评价基础数据与参数选取（一）评价依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发展与改革委员会、建设部，57、2006年7月。2、各级政府有关政策，同类项目有关运营参数（二）基础数据1、计算期项目计算期设定为年，其中建设期2年，营运期5年。2、贷款利率本项目债务资金20000元，商请银行五年期贷款，第一年发放10000万元，第二年再发放10000万元。发放贷款20000万，贷款利率按照基准利率上浮30%计算。3、财务基准收益率财务基准收益率设定为6%。4、税费本项目采用封闭式运作，有关上缴税费由全部予以减免或返回给项目承办单位，因此不考虑税费。5、土地出让价格据#县国土资源局提供的近年xx城区商住用地出让情况，经济技术开发区和龙山新区近三年土地拍卖价格每亩在300-450万元，按照稳妥原则取中值，土地58、出让单价按350万元亩估算。二、项目收入估算1、项目营运收入项目营运收入主要来源于门票收入及旅游消费收入等，按照近年旅游行业年增长率20%的比例来测算，本项目按照营运期第一年旅游人数3.6万人年估算，门票收入按照80元票，人均销售收入按照元150人计算，得到项目运营期内第一年年营运收入为828万元。项目营运期内门票收入及旅游消费收入合计13661.24万元。2、其他收入县政府相关文件明确，将项目相临地块近86.56亩的土地由县土地储备中心收储后上市拍卖，作为本项目开发配套措施专项用于归还本项目所筹集的银行借款，测算时将其作为本项目的其他收入来源。其中预测在项目运营后第一年出让（即项目开发第四年59、），出让金在2年内全部到位，该部分作为政府补助收入，不计算相关税费。出让地块86.56亩，按照350万元亩估算，经计算土地出让收入为30296万元。（详见附表12-1）表12-1营业收入和营业税金及附加估算表序号项目年份345678910一总收入19005.60 13112.00 1192.32 1430.78 1716.94 2060.33 2472.39 2966.87 1营业收入828.00 993.60 1192.32 1430.78 1716.94 2060.33 2472.39 2966.87 序号项目年份345678910一收入合计19005.60 13112.00 1192.360、2 1430.78 1716.94 2060.33 2472.39 2966.87 1门票收入288.00 345.60 414.72 497.66 597.20 716.64 859.96 1031.96 1消费收入540.00 648.00 777.60 933.12 1119.74 1343.69 1612.43 1934.92 2其他收入18177.612118.4营业税金及附加41.40 49.68 64.98 77.98 93.57 112.29 134.75 161.69 1营业税41.40 49.68 59.62 71.54 85.85 103.02 123.62 148.3461、 2城市维护建设税005.37 6.44 7.73 9.27 11.13 13.35 单位：万元注：县政府相关文件明确，将项目相临地块近86.56亩的土地由县土地储备中心收储后土市拍卖，作为本项目开发配套措施专项用于归还本项目所筹集的银行借款，测算时将其作为本项目的其他收入来源。其中预测在项目运营后第一年出让，出让金在2年内全部到位，该部分作为政府补助收入，不计算相关税费。三、费用估算本项目费用分为工资福利费用，其他费用、修理费用和财务费用（附表12-1总成本费用表）。（一）工资福利费用本项目定员为30人，人均年工资福利费按6万元计，则年工资福利费共计180万元。（二）其他费用其他费用包括管理62、办公费用估算为35万元年、广告宣传费用估算为20万元年、人员培训费估算为15万元年等。（三）修理费道路维修，维护费用，年估算费用15万元。（四）财务费用运营期利息支出费用共计为2749.50万元。表12-2总成本费用估算表 单位：万元序号项目年份345678910合计1工资及福利费1801801801801801801801809002折旧费42142142142142142142142133683摊销费307.16307.16307.16307.16307.16307.16307.16307.162457.284管理及办公费35353535353535352805维修费1515151515163、515151206广告宣传费20202020202020201607人员培训费15151515151515151208财务费用1833916.50002749.59总成本费用2826.161909.661909.66993.16993.16993.16993.16993.1612527.810经营成本(10-2-3-8)2652651181.52652652652652652120四、财务评价指标（一）、盈利能力分析项目按照建设期2年，营运期8年计算，项目可实现营业收入39629.24万元，实现税后利润27281.62万元。（详见附表12-3）附表12-3损益表单位：万元注：项目收入中其他收入64、为政府补助收入，不计税，因此所得税扣除该块后项目利润总额为负数，因此不计算所得税经计算，项目相关财务盈利能力数据如下：l、项目财务内部收益率为10.85%，大于基准收益率6%。2、财务净现值为3637.57万元大于0。3、投资回收期为7.05年。（详见附表12-4）附表12-4现金流量表（全部投资）单位：万元序号年份项目建设期计算期合计1234567生产负荷(%)1001001001001001现金流入OO18091809180180180189001.1产品销售（营业）收入1801801801801809001.2其他收入090009000001800002现金流出783848243033065、3304305306141852.1固定资产投资（含建设期利息）78384824126622.2流动资金O2.3经营成本29329329429529614712.4经营税金及附加1010101010522.5所得税000003净现金流量(1-2)-7838-4824-12388778876-125-12647154累计净现金流量-7838-12662-12785-39094967484247155基准折现率(Ic-5%)0.9520.9070.8640.8230.7840.7460.7116净现值-7462-4375-10773056959-94-9021377累计净现值-7462-1183766、-11944-4638232022272137财务内部收益率：10.74%财务净现值：2137（二）、偿债能力分析根据计算，项目静态投资回收期为3.94年，项目具备一定的偿债能力。（详见附表12-5）表12-5借款还本付息估算表单位：万元序号年份项目建设期营运期12345671借款及还本付息1.1年初借款本金合计40008000800040000O1.2本年借款400040001.3本年应计利息332663663663332001.4本年付息332663663663332001.5本年还本400040001.6年末借款本金合计4000800080004000OO02偿还本金来源8212854367、-126-1272.1税后利润-118578148145-524-5252.2折旧1421421421421422.3摊销256256256256256第十二章项目总评价项目评价是分析本项目建设、运营对#县的社会影响和社会效益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。一、项目对社会的影响分析（一）项目对xx旅游市场的影响本项目是xx旅游的一个节点，项目的建成将串联起xx历史文化的旅游主题，通过以陆羽茶文化为主题的大唐贡茶院和以帝王文化为主题的xx故宫，合并为68、一条历史文化旅游路线，丰富了xx旅游主题内容。使xx旅游产品、旅游路线、旅游主题更加完整、合理和具有规模效应，推动xx旅游的发展。（二）项目对所在区域居民就业和收入的影响本项目一进入启动阶段，将拉动投资，强化城市新建成区区位优势，有利于进一步吸引投资，推动xx经济增长，新增众多的就业机会，从而解决部分市民的就业问题。同时，在施工过程中，将投入施工力量，项目建设所需的上下游建筑材料的需求，又给相关行业增加了就业机会，由此项目带动了间接的就业岗位。因此项目的建设总体来说对当地居民的收入影响是正面的。（三）顼目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响本项目的建设实施，将提高和改善环境质量，促进基础设施69、等各方面设施的完善。xx故宫的重建注重尊重历史遗存、弘扬和传承地方文化、重视文化旅游环境的生态休闲功能、满足现代旅游的需要、综合效益和社会文明的融合，在满足交通、消防等市政设施的同时，提高相关地块的利用率，扩大绿化面积，营造人与自然的和谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，给市民创造了一个良好的工作环境和生活空间，提高了市民的居住和生活条件。项目的建设对所在地区居民生活水平和生活质量的影响是正面的。（四）项目对所在地区不同利益群体的影响本项目的建设，将会增加城市积聚力。通过提高通行能力，将加强新老城区联系，并将进一步地提高#县城市的人口集聚力和承载力，有利于xx成长为新兴现代化城市。主要直70、接获益的是#县广大人民群众。（五）项目对所在地区弱势群体的影响本项目的建设对当地妇女、儿童、残疾人员利益不会造成负面影响，反之，由于改善了居住条件和生活环境，提高了对弱势群体人员合法权益的保护。因此影响是正面的。（六）项目对所在地区文化、教育、卫生的影响本项目的建设必然推动市民素质、物质文明建设的不断改善，将为城市精神文明建设创造必要的物质基础与基本条件，随着社会风气，民俗风情、新闻传播等各种人文现象和文化活动的不断提高，从而有利于城市居民自身素质的提高和发展，有利于广大市民文明习惯的形成，有利于社会文明风气的巩固，有利于文明城市的建设，塑造美好的城市形象，以促进城市的可持续发展。因此，项目的71、建设将一定程度地改善当地的人文环境。（七）项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响本项目的实施将对#县城市总体规划起到示范作用，通过项目的实施，完善了城市基础设施的建设，不仅扩展了城市的发展空间，改善了城市环境和市容景观，同时对提高城市的综合功能，推动xx县的城市化进程产生积极的作用。二、项目与所在地区互适性分析（一）项目所在地区各类组织对项目建设和运营的态度本项目建设和运营中有很多组织与本项目有关。首先#县委、县政府机关各部门对建设项目是拥护和支持的，并且尽了最大努力；对于为本项目建设提供支持的组织，如提供交通、电力、通信、供水等基础设施的部门，也持积极的态度，并能尽最大可能支持项72、目的建设。（二）当地技术文化条件对项目的适应性分析近年来，#县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿初现。因此#县的技术文化条件完全能够应该能够满足本项目的顺利建设。三、社会风险分析经过对本项目社会因素的分析，研究认为本项目社会风险较小。四、社会评价结论根据以上社会影响分析评价，研究认为本项目的建设无论在政治、文化、社会等方面都将产生积极的影响，社会效益明显。因此，社会评价是可行的。第十四章风险分73、析一、项目主要风险因素本项目的风险主要在于明珠北路东侧地块拆迁过程中的风险、市场风险。二、风险程度分析（一）拆迁过程中的风险拆迁过程中，可能由于各种不可预见的因素造成拆迁进度受阻，以致影响整个工程进度及土地出让计划。因此，从风险影响的程度考虑，应属“较大”。对于拆迁过程中的风险，#县政府建设部门把#县xx故宫的重建作为贯彻“三个代表”重要思想、构建和谐社会、为民办实事的具体措施，以高度的政治责任感和对群众高度负责的态度，组织专门班子集中精力抓，县规划、建设、环保、财政、监察、公安、园林等部门积极主动配合，各司其职，各尽其责，切实加强协调沟通，形成工作合力，顾大局、讲政治，切实转变工作作风，简化74、程序，提高效率。对个别不顾大局、无理取闹、恶意抵制拆迁的现象，采取果断措施，保护最大多数群众的根本利益和长远利益。真正做到坚持依法拆迁、规范拆迁、阳光拆迁、和谐拆迁、有情拆迁，坚持公开、公平、公正，做到政策到位、工作到位、程序到位。使明珠北路改造真正成为一件得民心、顺民意的好事。因此，拆迁过程中的风险是可以化解和避免的。拆迁过程中的风险的发生可能性应属“低”。（二）市场风险1、旅游市场风险。#县的旅游市场2008年旅游人数316.2万人次，比上年增长52%，旅游收入194820万元，比上年增长48%，但旅游收入分散在千家万户，真正的旅游门票收入较少，财政税务收入少。目前的旅游景点建设以政府投资75、为主，投资收益较低。2、土地出让的风险。土地出让价格的变化将会直接影响本项目的收益和利润。从风险影响的程度考虑，应属“严重”。对该项目进行的充分论证中可见，城市化建设进程的不断推进，城区可出让地块越来越少，近年来城市地块不断增值。可以预见，未来土地出让升值空间较大。在对项目进行详细的分析核算后，认为该项目具有较大的投资价值，市场风险发生的可能性应属“低”。三、防范与降低风险的对策根据对本项目风险因素的识别与风险等级的判断，项目存在的风险发生的可能性均为“低”，只要给予足够的重视并采取一定措施和投入相应的资金就可以化解。因此，在项目实施过程中，应尽量规避风险的发生，一旦风险发生，应及时采取措施，76、将风险带来的损失降低到最小限度。附表10-1 单位：万元，万元/m2序号工程或费用名称估算价值占固定资产总投资的比例%备注工程量（m2）计算依据金额1建设费用1915162.3%1.1故居2700153444142.791.2天居寺5050156307893.251.3商业民俗表演197278002538.161.4游人中心248128712450.81.5华表与石碑1561.6绿化429032008581.7广场铺地190902504771.8园路82882001661.9停车场82881801491.10码头1201.11水电设施2002工程建设其他费用7309.0823.7%2.1征地拆77、迁费征地263亩拆迁建筑面积6950m2征地18万/亩，拆迁1500元/m257772.2勘察设计费工程建设费用*3%574.532.3工程监理费工程建设费用*2%383.022.4建设管理费工程建设费用*3%574.533预备费（1+2）*5%1537.355%4建设期利息2749.509%5项目投入总资金30747100%注：基准利率按照1999-2009年五年以上长期贷款利率加权平均值计算，即年利率6.379%作为基准利率基数，建设期利息按照同档次基准利率基础同比上浮30%计算。附表10-2投资计划与资金筹措表单位：万元序号年份建设期合计项目L21总投资78384824126621.1固78、定资产投资7838482412662其中：建设期利息3326639951.2流动资金2资金筹措78384824126622.1自有资金38388244662其中：用于流动资金2.2借款400040008000附表11一2固定资产折旧费估算表单位：万元序号 年份项目折旧年限项目营运期3456742合计固定资产合计40原值6330折旧费142142142142142142712净值61886045590357605618633注：1本表白生产年份起开始计算，各类固定资产按工业企业财务制度规定的年限分列。2生产期内发生的更新改造投资列入其投入年份。附表11-3无形及递延资产摊销估算表序号 年份项目摊79、销年限原值营运期3456742合计l无形资产合计4057771.1摊销1441441441441441447221.2净值56335488534451995055002递延资产合计55562.1摊销1111111111111115562.2净值44533422211103合计(1+2)2562562562562561278营业收入和营业税金及附加估算表表12-1序号项目年份34567合计一总收入18091809180180180189001营业收入1801801801809001.1门票收入90909090904501.1.1年旅游人数1800018000180001800018000900080、01.1.2门票收费标准50505050502501.2消费收入90909090904501.2.1人均消费标准50505050502502其他收入9000900018000二营业税金及附加1010101010521营业税99999452城市维护建设税1111133基础设施附加税0000024教育附加税000002注：县政府相关文件明确，将项目相临地块150亩的土地储备中心收储后上市拍卖，作为本项目开发配套措施专项用于归还本项目所筹集的银行借款，测算是将其作为本项目的其他收入来源。其中预测在项目运营后第二年出让，出让金在2年内全部到位，该部分作为政府补助收入，不计算相关税费。表I2-2总成本费81、用估算表序号项目年份1工资及福利费2折旧费3摊销费4管理及办公费用5维修费6广告宣传费7人员培训费8财务费用10总成本费用11经营成本(10-2-3-8)11其中：固定成本11可变成本损 益 表附表12-3序号 年份 项目营 运 期34567合计1营业收入18091809180180180189002营业税金及附加1010101010523总成本费用13541355102569469551244利润总额-118578148145-524-524137245所得税0000006税号利润-118578148145-524-525137247盈余公积08公益金09净利润-118578148145-582、24-52513724附表12-4现金流量表（全部投资）序号项目建设期计算期合计1234567生产负荷(1现金流入1.1产品销售（营业）收入12其他收入2现金流出21固定资产投资（含建设期利2.2流动资金23经营成本2.4经营税金及附加25所得税3净现金流量(12)4累计净现金流量5基准折现率(Ic=5X)6净现值7累计净现值静态投资回收期：4.44年财务内部收益L074%财务净现值：2137注：1根据需錾可在现金流八和现金流出栏里增减项目2生产期发生的更新投资作*J现金漉出可单独列项或列入固定资产投资项中表12-5借款还本付息估算表序号年份项目建设期营 运 期12345671借款及还本付息1.1年初借款本金合计4000800080004000001.2本年借款400040001.3本年应计利息332663663663332001.4本年付息332663663663332001.5本年还本400040001.6年末借款本金合计40008000800040000002偿还本金来源82128543-126-1272.1税后利润-118578148145-524-5252.2折旧1421421421421422.3摊销256256256256256