1、闲置大楼装修改造成敬老院项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月60可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1 总论51.1项目概况51.1.1项目名称51.1.2 项目选址51.1.3 项目建设内容51.1.4项目占地面积及投资金额61.2项目建设单位简介61.2、3项目建设依据71.4项目研究范围72 宏观环境及政策分析82.1 我国人口老龄化状况82.2 我国人口老年化面临的问题102.3 我国产业政策支持153 项目建设的必要性及可行性173.1 项目建设的必要性173.1.1解决老龄化社会问题，构建和谐社会的需要173.1.2 符合中国老龄事业发展“十二五”规划的发展需要183.1.3加快天津市养老服务业发展的需要213.2 项目建设可行性分析223.2.1 项目建设的政策可行性223.2.2 项目建设的方案可行性223.2.3 项目建设的经济可行性234 市场调查及分析254.1 天津市老年人结构分析254.2 天津市敬老院市场现状274.3天3、津市对养老服务机构的政策支持274.3.1天津市关于资助社会办养老机构管理办法（试行）274.3.2天津市人民政府批转市民政局第14号部门关于加快实现我市社会福利社会化意见的通知284.3.3关于加快我市养老服务业发展的意见295 项目选址315.1 项目地理位置315.2 项目选址条件315.2.1交通便利315.2.2环境适宜325.3.3周边配套设施齐全326 项目建设目标、服务项目及管理制度346.1建设目标346.2敬老院提供的服务项目346.2.1卫生服务346.2.2医疗康复服务356.2.3文化娱乐健身服务356.2.4饮食服务356.2.5呼叫服务356.2.6亲情服务3664、.3敬老院管理制度366.3.1 人员管理制度366.3.2 财务管理制度376.3.3 卫生及健康管理制度376.3.4 饮食管理制度387 项目总体改造规划407.1 总体规划思想407.2 项目建设内容407.2.1入口大堂417.2.2餐厅、厨房及辅助设施417.2.3医生办公室及护士值班室427.2.4院长办公室、会议室及资料室427.2.5阅览室、活动室及健身房427.2.6老人居住室427.2.7仓库及洗衣房437.3 项目建设进度438 项目建设方案448.1 墙、地面及电梯448.2 卫产品选择458.3 照明设计468.4 色彩设计468.5 电器设计478.6 门窗的选用5、479 项目投资规划及经营方式499.1 投资估算范围499.2 投资规划内容499.2.1大楼改造费用499.2.2大楼装修费用509.2.3设备、家具购置费用509.2.4流动资金5010 项目财务评价5110.1 销售收入预测5110.2 成本费用预测5110.3 编制财务评价报表5210.3.1预测利润表5210.3.2预测现金流量表5410.3.3财务小结5411 结论551 总论1.1项目概况1.1.1项目名称天津市xx敬老院改造项目（以下简称“本项目”）1.1.2 项目选址本项目选址于天津市xx区，此处阳光充足，环境清净，空气清新，交通便利,选址完全适宜于建设敬老院及老年公寓等老6、年服务设施。1.1.3 项目建设内容本项目将投资把一座闲置的大楼改建装修为敬老院，从而盘活闲置建筑资产，发展老年服务事业，具体规划内容包括：（1）餐厅厨房：用于老人一日三餐。（2）入住房间：按不能自理老人，半自理老人及自理老人划分居住房间楼层，房间类型有单人间、双人间、三人间及四人间。（3）娱乐场所：包括棋牌室，阅览室，露天空地等供老人娱乐休闲。（4）医务室：专职医生日夜职班，处理突发事件和日常的小病情，每楼都有值班室随时关注老人生活起居状况。（5）院长室及会议室：用于工作人员整理资料、档案管理等日常工作处理。（6）库房：用于储存物资。（7）洗衣间：免费清洗老人衣物、被褥等。（8）空地场所：供7、老人晒太阳、散步、健身等。1.1.4项目占地面积及投资金额本项目用地面积约7亩，总建筑面积 7,700平方米：其中餐厅厨房建筑面积约为700平方米；接待大厅建筑面积约为200平方米；老人入住房间面积一楼为500平方米，二楼为1,150平方米，三楼为1,350平方米，四楼为1,000平方米，五楼为1,350平方米；娱乐场所建筑面积约为450平方米，露天娱乐场所面积为1,100平方米；医务室建筑面积约为200平方米；院长室及会议室建筑面积约为200平方米；库房建筑面积约为400平方米；洗衣间建筑面积约为300平方米。本项目总投资金额为1500万元：其中闲置大楼改造建设约8，000，000元，大楼装8、修投资约为4,000,000元，设备及家居购置投资约2,000,000元，营运资金约1,000,000元。1.2项目建设单位简介公司名称：XXXXX 公司 法定代表人：请补上。注册资本：请补上。法定地址：请补上。成立日期：请补上。经营范围：请补上。1.3项目建设依据（1）关于加快实现社会福利社会化意见的通知；（2）天津市人民政府办公室关于加快发展养老服务业的意见；（3）老年公寓和养老院设计指南；（4）中国老龄事业发展“十一五”规划（2006-2010）；（5）天津市关于资助社会办养老机构管理办法（试行）；（6）天津市养老机构管理办法；（7）天津市关于资助社会办养老机构管理办法（试行）；（8）老9、年人建筑设计规范（JGJ122-99）；（9）疗养院建筑设计规范（JGJ40-87）；（10）无障碍设施设计标准（DGJ08-103-2003）。1.4项目研究范围 本可研报告的研究范围如下:项目概况和建设的必要性及可行性分析;项目市场调查及分析；项目场址和建设条件分析;项目服务项目及管理制度；项目总体改造规划和建设方案;投资估算;财务分析和项目效益评价;可行性研究结论。2 宏观环境及政策分析2.1 我国人口老龄化状况从国际范围来看，老龄问题和艾滋病问题、贫困问题是公认的21世纪世界性的三大社会问题。1982年第一次世界老龄大会以来，老龄问题得到党中央和国务院的高度重视，引起社会各界的普遍关注10、。当前，我国的人口老龄化形势已经十分严峻。据公报显示，2009年，全国60岁以上老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%。与上年度相比，老年人口净增725万，增长了0.5个百分点。是历史上老年人口比重增幅最大的一年。我国进入老龄化社会10年来，老龄化速度逐步加快，现已进入新中国成立后的第一个老年人口增长高峰期。同时，我国“未富先老”，人口老龄化超前于现代化。当前和未来，我国人口老龄化的基本形势是：3.1.1人口老龄化发展迅速我国在1999年进入老龄社会的同时，也进入了人口老龄化的加速发展阶段，老龄化水平将从1999年的10增长到2020年的17。之后，进入老龄化高速发展的阶段，从20211、0年的17快速提升到2048年的30以上，进入重度老龄化的平台期。老龄化水平从10提高到30，我国仅用不到50年时间，而英国、法国和美国等西方工业化国家用100年左右的的时间，除日本外，这个速度是人口大国发展史上没有的。3.1.2老年人口规模庞大本世纪前半叶，我国始终是世界上老年人口规模最大的国家。同期， 我国老年人口是总人口中增长最快的人群。老年人口规模，1991年达到1亿，2014年超过2亿，2026年超过3亿，2037年超过4亿，2051年达到4.37亿的峰值。老年人口总量从1亿增长到4亿，每增长1亿的时间从23年缩短到11年。2050年，我国老年人口数量比发达国家老年人口总和还要多3712、00多万人，比届时的第一人口大国印度的老年人口数量还多l亿，老年人口总量比世界第三人口大国美国的总人口3.95亿人还多。老年人口的这种规模是人口大国史上前所未有的。3.1.3高龄老年人口增长最快整个21世纪，我国始终是世界上80岁以上高龄老年人口规模最大的国家，面临的压力超过任何国家。高龄老人规模从目前的1600万，到2010年增长到 2000万以上，2020年达到3000万以上。2052年高龄老人超过l亿，占世界高龄老人总量的1/4，是预期寿命最长的日本高龄老人总和的约6倍。高龄老人占老年人口的比重将从目前的1l增长到2052年的23，提高1倍多。高龄老年人口是老年人口中增长最快的群体，本世13、纪前半叶，我国高龄老年人口年平均增长率为4.02，是老年人口年均增长率的1.7倍，是总人口年均增长率的20倍，高龄老人的这种增长速度是世界人口老龄化历史上十分罕见的。3.1.4农村老龄化超前于城镇本世纪前40年，农村人口老龄化的程度和速度始终高于城镇。2000年农村的老龄化水平为 10.92，比城镇高1.24个百分点；2020年农村老龄化水平提前突破20，比城镇高5个百分点；2030年全国老龄化速度达到最快时，农村和城镇老龄化程度分别达到29和22，差距也达到最大，相差7个百分点，农村率先进入重度人口老龄化的平台期，农村是我国经受人口老龄化大潮冲击最严重的地区。2.2 我国人口老年化面临的问题14、人口老龄化给我国的经济、社会、政治，文化等方面带来的影响是全面的、结构性的，也是深刻的和长远的，是我国未来发展中的一项重大战略课题。在我国，老龄化、高龄化、空巢化同时发生，这给应对人口老龄化增加了难度。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄化社会的，我国则是在尚未实现现代化、经济尚不发达的情况下提前进入老龄化社会，应对人口老龄化挑战的经济基础、养老保障制度和养老服务体系还比较薄弱。3.2.1养老金需求压力直线攀升 充足稳定的养老金供给是养老保障制度的核心和可持续发展的关键，攸关社会安全和社会和谐。我国老龄化的快速发展，最直接的表现就是老年人口规模的迅速膨胀和出生人口的大幅度减少，导致抚养结15、构的根本性转变，造成养老金缴费者急剧减少和领取者大幅增多，养老金供需矛盾日益尖锐，直接冲击我国的养老保障制度。随着人口老龄化速度加快和养老保险覆盖面不断扩大，养老保险基金的支出规模逐年加大。2000年，全国城镇基本养老保险金总支出2115.5亿元，2005年为4040.3亿元，年均增长率为12.94。按照这一速度推算，2010年城镇基本养老保险金总支出将达到8385亿元，2020年将增加到28315亿元，是目前的7倍。按照这样的需求量，人口老龄化的快速发展，如果能够做到人人享有基本养老保障，将会使养老金需求规模呈直线上升趋势，对养老金供给造成的压力是空前的。3.2.2医疗保障资金需求压力急速膨16、胀老年人是医疗卫生资源的主要消费群体，是医疗保障制度的重点对象。医疗保障制度可持续运行的前提是医疗保障资金供给与需求的均衡发展，事关包括老年人在内的全体公民的健康水平和生活质量，关系民生和国民健康素质。我国人口老龄化的快速发展，最重要的表现就是老年人口总量的迅速增加，这将导致医疗保障资金的需求迅速膨胀。国际资料表明，老年人的人均医疗费用支出是在职人员的3-5倍。发达国家日前医疗费用大幅度增长的原因，除医疗技术发展费用增加之外，主要是人口老龄化的作用。据调查，目前，我国最早进入人口老年型，并且是人口老龄化程度最高的上海，老年人的医疗保险费用支出已经占到了医疗保险费用总支出的2/3。1992-2017、02年，我国人均医疗费用平均每5年翻l番。2000年我国老年人口医疗费用占GDP的0.48。预计到2010年将占到1.11，2020年将达列3.06，同期的老年人口将增加l倍，医疗费用将增长5倍。2030年老年人口医疗费用将占GDP的8-9。老年人口医疗费用的增长速度明显快于GDP的增长速度。到本世纪20-40年代人口老龄化高峰时期，医疗保障费用的需求压力可想而知。3.2.3长期照料服务需求压力业已凸显老年长期照料服务是人口老龄化过程中暴露最晚、问题最多、解决起来难度最大的一个严重社会问题。我国只是在近几年才认识到这个问题，但对这个问题的严峻性还没有引起广泛的关注。一般来说，长期照料服务是指面18、向生活不能自理的老年人提供生活照料、康复护理、精神慰藉和临终关怀等综合服务。从国际范围来看，长期照料服务制度是为老社会服务体系的重要内容，与养老保障制度和医疗保障制度共同构成应对老龄社会的三大基本制度安排。建立和健全老年长期照料服务制度是人道主义范畴的重要内容，关系每一个生命个体的晚年生命质量和生命尊严，是人类现代文明进步的重要标志之一。我国老年长期照料服务制度建设刚刚起步，正面临着巨大的压力。在数量上，需要长期照料的老年人口规模巨大。目前，我国老年人口平均生活不能自理率为8.81，据此推算，全国生活不能自理老年人口数量，2005年为1270万人，2010年达到 1530万人，2020年超过219、000万人，2050年达到3800万人。再加上生活半自理人群，规模更大。目前，我国各类为老服务机构能够提供的床位只有149.7万张，其中的长期照料服务床位更是少的可怜。需要特别说明的是，长期照料服务不同于一般性的为老社会服务，专业性较强，涉及到医疗、康复、护理、心理、临终关怀以及管理等多学科内容。如此庞大人群的长期照料服务需求，仅靠家庭是解决不了的，政府也不可能包办，出路在于大力发展长期照料服务机构，加强专业服务队伍建设，积极兴办相关服务设施，尽快建立长期照料服务制度，特别是长期照料保险制度。目前，这些工作的基础有的非常薄弱，有的还是一片空白，社会面临的压力是巨大的。3.2.4农村老龄问题的压20、力远远大于城镇目前和未来几十年，我国农村的人口老龄化速度和程度超过城镇，面临的压力也超过城镇，老龄工作的重点和难点在农村。青壮年人口大量流入城镇，使农村老龄化形势更为严峻。我国流动人口的80以上来自农村，80以上是劳动年龄人口，80以上流入城镇，引发农村老龄化、少儿化、女性化“三化”并存的局面，也就是常说的“386199部队”，加快了农村老龄化步伐，加深了农村老龄化程度，加大了解决农村老龄问题的难度。在我国中西部经济欠发达地区的主要劳务输出大省的部分农村地区，已经形成了流动多-老化快-保障难-发展慢的恶性循环。家庭养老是我国农村传统的养老模式，快速老龄化对家庭养老已经产生了巨大冲击，而农村社会21、保障制度建没滞后，严重缺位，造成农村养老、医疗、长期照料等问题的压力十分严峻。一方面，大量劳动力外出，担当养老抚幼任务的中青年远走他乡，农村养老人力资源流失，农村老年人面临养老人力资源不足和养老经费短缺两方面的压力，老年人不但要自我养老，还要担负隔代抚育的重任，农村家庭养老功能严重弱化。另一方面，农村的社会保障制度建设任务艰巨，除比较完善的“五保”供养制度外，养老保险、低保、计划生育户奖励扶助、新型合作医疗等制度建设还有非常大的差距，为老服务基础设施建设缓慢，难以满足广大农村老年人的服务需求。农村老年人在共享社会经济发展成果上，与城镇老年人形成巨大反差，这是当前社会不公的重要方面。我想，包括老22、龄问题在内的农村问题，各位领导比我更有感触。需要再次说明的是，我国老龄问题的重点和难点在农村，老龄问题是农村的重要社会问题，应该是社会主义新农村建设和农村和谐社会建设的重要内容。人口老龄化的压力已经是一个严峻的客观现实，1.44亿老年人所产生的问题本身就已经十分严重。更为严峻的是，这些压力还将进一步加剧。事实上，西方发达国家的人口老龄化是和经济社会发展同步出现的，老龄问题是逐步发生的，先是养老问题，其次是医疗问题，上个世纪七八十年代才凸显长期照料问题，解决起来有比较充足的时间。而我国的人口老龄化是超前于经济社会发展出现的，养老、医疗、长期照料等问题是在城乡社会经济二元结构的背景下同步爆发的，解23、决起来不仅没有足够的时间，而且这些问题相互交错、相互影响，在整体上对经济社会发展造成的压力有一个放大效应。这就是我国老龄问题的特殊性。需要说明的是，对于老龄问题，发达国家特别是福利国家的政府已经感到力不从心，正在进行改革。我国的老龄问题，无论是养老，医疗，还是长期照料服务，都会给整个公共财政体系造成巨大的压力。2.3 我国产业政策支持组织机构的建立和老龄政策体系的完善，标志着我国的老龄事业步入了正确的轨道，开始走向新的起点。 今年是我国正式进入老龄社会11周年。随着老龄化的加速发展，我国老年人口总数目前已经达到1.6亿，约占总人口的12%。与其他国家相比，我国的人口老龄化还具有规模巨大、发展迅24、速、高龄老年人口增长快3个特点。 1999年1月，江泽民同志提出要“加强老龄工作，发展老龄事业”。胡锦涛同志曾在庆祝1999年“国际老年人年”电视讲话中指出“尊重老年人就是尊重人生和社会发展的规律，就是尊重历史”。为加强老龄工作，发展老龄事业，党和政府不断设立、健全老龄工作机构，出台了一个又一个惠及老年人的政策、法规。 1999年10月，我国正式成立全国老龄工作委员会；全国各省、自治区、直辖市也相继成立了相应的老龄工作机构。此后，我国的老龄工作组织机构在发展中不断壮大，在改革中一路前行。 同时，我国的老龄政策体系也在探索中开始逐步建立，在创新中不断得到完善。1996年8月，国家颁布第一部关于老25、年人的法律中华人民共和国老年人权益保障法；2000年8月，中共中央国务院颁布下发关于加强老龄工作的决定；2005年至2007年，国家先后出台了关于加快发展养老服务业的意见、关于加强基层老龄工作的意见、关于加强老年人优待工作的意见、关于加快推进居家养老服务的意见等。老龄政策体系的建立为老龄事业的发展提供了制度上的可靠保证。3 项目建设的必要性及可行性3.1 项目建设的必要性3.1.1解决老龄化社会问题，构建和谐社会的需要人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结合、文化心态、社会发展等带来一系列的影响，成为21世纪中国必须26、认真对待，认真研究的重大社会问题。中国人口老龄化给社会经济带来的主要影响有：老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担;伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高;人口老龄化将会使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担;人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求;人口老龄化引起的家庭规模和家庭结构变化，使家庭养老功能不断地弱化。社会人口老龄化，必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响。但我们既要看到人口老龄化所带来的负面影响，也要看到人口老龄化是现代文明的具体体现，老年群体的特殊需求，也27、是社会、经济发展的一种动力，庞大的老年群体，可以形成可观的消费市场。老龄产业的兴起和发展会给市场注入新的活力，是新的经济增长点。人口老龄化对经济和社会发展的影响是多层面的，机遇和挑战并存，关键是要以积极的姿态和正确的措施去应付，要在建设现代化的同时，创造一个和谐、不分年龄，人人共享的社会。 老龄产业中，老年福利机构成为许多私营企业瞄准的“蛋糕”。如今，“养儿防老”的观念已在中国的家庭尤其是城市家庭中发生彻底的改变，越来越多的父母不指望孩子以后能承担养老的责任。在未来的几十年中，必将会有大批的老年人选择敬老院作为自己颐养天年的去处。2008年9月，国家民政部部长多吉才让宣布，要用5年时间，基本建28、成以国家兴办的社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络。在这一政策指引下，民间力量有望在这一领域初试身手。 中国人口老龄化的迅速地、大规模地到来，尤其是高龄人口迅速增长，是前所未有的。已经引起中国政府的高度重视，也引起了全社会的共同关注。大力兴办养老院等养老机构，是解决人口老龄化给社会经济带来的主要影响的主要手段。3.1.2 符合中国老龄事业发展“十二五”规划的发展需要按照“中国人口老龄化发展趋势研究”的预测，到2015年，也就是“十二五”末期，我国老龄人口将超过两个亿，对经济社会发展的压力日益凸显。因此，“十二五”期间是29、我国应对人口老龄化的关键准备期。中国老龄事业发展“十二五”规划草案提出将着力推进五大体系建设上狠下工夫。一是加快建立健全政府、社会、家庭和个人负担相结合的覆盖城乡老年人的养老社会保障体系。二是基本构建起居家养老、社区照顾和机构养老相结合的养老社会服务体系。国家发改委、民政部和全国老龄办的商定，“十二五”期间将专门制定下发养老服务体系建设的专项规划，中央财政将列出专项资金，推动全社会养老服务体系的建设。三是初步构建结构合理、门类齐全、管理规范的老龄产业发展体系。四是逐步建立起基层组织健全、精神文化生活丰富、社会参与广泛、合法权益有效保障（维护）的老年社会管理体系。五是加强和完善与经济社会和人口老30、龄化发展相适应的、职能明确、协调高效的老龄工作体系。“十二五”期间，全国老龄事业的发展将坚持以下几个基本原则：坚持以人为本，将老年人的物质文化和精神需求作为老龄工作的出发点和落脚点；坚持为老服务均等化，合理配置社会养老资源，确保城乡老人共享经济社会发展成果；坚持统筹发展，缩小城乡之间、地区之间老龄事业发展的差距，推动老龄事业与经济社会协调发展；坚持责任共担，构建政府、社会、家庭、个人相结合的老龄事业发展格局。规划草案中老龄事业“十二五”期间将实现制度、机制和养老模式等方面的创新。在社会养老保障方面：要大力推动农村基本养老保障制度的加速铺开，在2015年之前实现全覆盖；城镇居民基本养老保险在制度31、设计上目前还是个空白，“十二五”期间应该填补这个空白，建立和实施城镇居民的基本养老保险制度；还应积极推动和实施高龄老人的养老津贴制度；研究探索失能老人长期护理保险制度；研究探索支出型贫困的救助办法等。在养老社会服务方面：需要加大各级财政的投入力度，加快各类养老服务基础设施的建设进度，增加社区居家养老服务和机构养老床位数的供给；要加快养老服务信息系统建设，实现养老服务需求与养老服务资源供给之间快速、及时、准确地对接等。在发展老龄产业方面：需要认真研究制定老龄产业发展的宏观规划，将其纳入国民经济和社会发展的总体规划当中；积极研究制定扶持老龄产业发展的政策措施，引导和鼓励社会力量投资老龄产业；完善老32、龄产业相关行业标准、服务规范，建立老年用品和服务产品的质量、规格和标准体系等。在丰富老年人精神文化生活方面：在全国范围内组织开展一些大规模的文化活动，力争每年举办一次老年合唱节，每两年举办一次老年文化艺术节，每三年举办一次老年人体育健身大会；鼓励支持老年人的社会参与，有效开发老年人才资源等。在老年人的权益保障方面：加快修订老年人权益保障法，研究制定出台配套的专项法律法规和地方性法律法规；特别要认真研究建立失能、失智和精神疾病等丧失自主行为能力的老年人法定监护人制度等。“十二五”规划对养老服务事业的大力支持及养老机构各方面的优惠政策，给养老机构的兴办提供了良好的产业政策环境。3.1.3加快天津市33、养老服务业发展的需要截至2008年底，天津市60岁以上户籍老年人口达162.99万人，占人口总数的16.28%。上海为300.57万人，占人口总数21.61%，北京市为254万人，占人口总数的15%，浙江全省60岁以上老年人口729.38万人，占人口总数的15.56%，天津已超过北京、浙江等地增长速度，排名全国第二。据调查，目前，天津“老人空巢”已达全市老人家庭数的39.8%，其中独居老人约占1/3。由于家庭规模小型化、子女外出工作、求学增多等原因，身边无子女的纯老年人家庭户还在日益增加，高龄老人、独居老人增加已经成为人口老龄化过程中的重要特征，家庭代数的减少，表明老年空巢家庭增多，这部分老人34、往往难以得到家庭的照料。家庭结构功能的变化，要求社会承担起照料老人的责任和建立老年产业，老年服务的社会化势在必行。根据天津市关于加快我市养老服务业发展的意见，到2010年，全市养老机构新增床位12400张，总床位数由目前的17602张发展到30000张，平均每年新增3100张。新建国办养老机构要有40%以上实现公建民营。养老机构院长持证上岗率和养老护理员持证上岗率均要达到100%。全市每个街乡镇都建有一个包括为老年人服务的综合性社区服务中心，使街乡镇社区服务中心由现在79个发展到241个；全市新建示范性社区老年日间照料服务中心20个。本项目养老服务中心项目实施后，将切实解决天津市弱势群体生活困35、难，充分发挥社会保障作用，成为我市区一所规模较大的综合性社会养老机构，将在天津市社会保障体系中发挥较为重要的作用。3.2 项目建设可行性分析3.2.1 项目建设的政策可行性2008年，天津市人民政府根据国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知等有关文件精神和天津市老龄事业“十一五”发展规划要求，出台了关于加快我市养老服务业发展的意见，以进一步加快推进养老服务业发展，使津城养老服务业建设再一次受到关注。随着中国步入老龄社会，众多的老年人对天津养老服务设施构成了巨大的需求，因本项目将为今后天津老龄人口提供更多的老龄服务设施，弥补社会老龄助扶事业的不足，将受36、到政府政策大力扶持。3.2.2 项目建设的方案可行性 本项目改造的养老院总建筑而积为7700平方米，总用地面积约7亩，是一座六层砖混结构建筑，一层建筑面积1350平方米，二层建筑面积1350平方米，三层建筑面积1350平方米，四层建筑面积1350平方米，五层建筑面积1350平方米，六层建筑面积250平方米，库房及洗衣房建筑面积为700平方米。此六层建筑不存在新材料、新技术的运用，项目所使用的技术己经成熟。养老院建设符合天津市土程建设规范养老设施建筑设计标准(DGJOS-32-2000)、天津市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准(DGJ08-55-2006) 等规范、标准的要求，能够完全37、满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。 3.2.3 项目建设的经济可行性 养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。由于人天津市老年人口比率的不断攀升而导致的养老院“一铺难求”的窘境促使政府不断加大对养老院建设的重视。社会养老服务机构的巨大缺口预示着养老产业潜在的巨大市场。按照目前天津市老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，本项目养老院将会入住350左右的老年人。由于本项目选址得当、收费合理、经营完善，实现盈利并非难事。另外，天津市政府也先38、后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展，例如，为了扶持养老机构的发展，我市引导和支持社会力量以独资、合资、合作、联营、参股等形式，兴建、扩建或在原有其他设施基础上改建适宜老年人集中居住、生活、护理的养老机构。对按标准建设、依规定运营的新增养老机构床位，由市财政预算和市福利彩票公益金各给予每张床位1000元的一次性建设补贴。对已开业的社会力量办养老机构和公建民营养老机构，按入住老年人实际占有床位数，由市福利彩票公益金给予每年每张床位600元补贴。同时，该敬老院的经营管理团队，将采取原所经营的另一有丰富经历的管理团队，全盘接管运营，因而将快速建立完善的管理机制，为老人提供温馨的老年住所和服务，从39、而弥补本区位老年服务事业设施的不足，解决众多本地家庭的忧虑，为老年福利做出应有的贡献。4 市场调查及分析4.1 天津市老年人结构分析我国作为当今世界发展最快的国家之一，人口老龄化也日趋加剧，截至2008年底，天津市60岁以上户籍老年人口达162.99万人，占人口总数的16.28%。上海为300.57万人，占人口总数21.61%，北京市为254万人，占人口总数的15%，浙江全省60岁以上老年人口729.38万人，占人口总数的15.56%，天津已超过北京、浙江等地增长速度，排名全国第二，全国平均水平为10.97%。90年代以来，天津市人口年龄结构发生了根本性的变化(表1)，老年人口的绝对和相对数量40、有了大幅度的增加，而0-14岁组和15-64岁组的人口数量相对下降，人口呈现明显的老龄化趋势，并于90年代中期步入了老年型社会，1995年65岁及以上人口占总人口的比重为8.15%。天津市60岁及以上人口由1953年21.35万增加到2000年的123.52；相对比重也从5.22%增加到2000年的12.73%，增加了8.51个百分点。65岁及其以上人口由1953年的20.75万增加到2000年的86.91万，相对比例由4.62%上升到2000年的8.33%。据天津市第五次人口普查快速汇总资料显示，自1990年至2000年65岁及以上人口增加了46.74%，年平均增长率为3.78%。2000-41、2035年，老年人口以更快的速度增加，并于2035年达到最大规模，60岁及以上人口为337.49万，65岁及以上人口为270.62，分别占总人口的33.40%和22.78%。虽然2035年后老年人口的绝对数量略有减少，但天津市的老龄化程度并没减弱，60岁和65岁及以上人口占总人口的比例反而略有增加。4.2 天津市敬老院市场现状据了解，目前天津市的社会化养老床位仅占老年人口总数的1%左右，老年服务中心和活动场所的普及率也不足50%。随着家庭结构的缩小和“四二一”家庭结构成为社会细胞构成的主体，传统的家庭养老模式受到冲击，城市居民的养老方式正在悄然转变。目前我市有51.8%的老年人有入住养老院的要42、求。但全市各种养老服务机构总床位仅有18000余张，养老服务机构无论是数量、档次、规模，还是管理和服务都不能够满足市场的需求。因此需要建立更多的养老机构，增添养老床位。4.3天津市对养老服务机构的政策支持4.3.1天津市关于资助社会办养老机构管理办法（试行）根据办法，天津市行政区域内，经民政部门批准和社团管理部门登记并取得民办非企业单位登记证书，或社会力量采取承包、租赁、合营等方式与政府合作经营并取得事业单位法人证书，为老年人提供住养、生活护理等综合性服务的非营利性养老机构属于资助对象范畴，可根据自身实际情况，申请享受一次性建设补贴、床位运营补贴、培训补贴、用工补贴、小额贷款与担保、按揭贷款贴43、息等资助项目。4.3.2天津市人民政府批转市民政局第14号部门关于加快实现我市社会福利社会化意见的通知 根据通知规定，养老服务机构可享受以下优惠政策：（1）社会福利机构的建设用地，依照中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号）、划拨用地目录（国土资源部令第9号）及我市有关法规规定执行。对以上法律、法规规定应当采用行政划拨方式供地的，以行政划拨方式供地。（2）要充分考虑社会福利服务对象的要求和社会福利事业发展的需要，尽可能在靠近社区、交通便利、环境良好的区位安排社会福利设施建设，政府主管部门应根据外部条件酌情减收市政基础设施配44、套建设费。建成后的社会福利设施，任何部门和单位不得任意挤占。（3）对社会福利机构及其提供的福利性服务，按现行国家税法规定享受减免营业税的优惠政策；对安置再就业人员达到国家规定比例的社会福利机构所兴办的社区服务业，按现行国家有关规定减免所得税。单位和个人捐赠支持社会福利事业的，按照现行的国家税法规定应享受税收优惠政策。（4）对获得民政部门批准设置的民办社会福利机构按规定到有关部门办理法人注册登记时，有关部门应优先办理。民办社会福利机构收住无劳动能力，无生活来源又无法定赡养、抚养或抚养义务人的服务对象，当地民政部门认定后应按规定给予救济。民办社会福利机构可以接受国内外组织和个人的捐赠，所有捐赠款物45、必须用于改善收养人员的生活和机构设施条件，并接受捐赠者和有关部门的监督检查。（5）对社会福利机构在额定范围内使用的水、电、气、暖，有关部门和单位要按当地最优惠价格收费，需增容扩量的，应酌情减免增扩容费用。对社会福利机构使用电话、有线电视等电信业务，有关部门和单位要给予优惠和照顾。（6）在符合区域卫生规划和医疗机构设置的前提下，鼓励并支持社会力量兴办以老年人、残疾人、孤儿为服务对象的非营利性医疗机构。对社会福利机构所办医疗机构已取得执业许可证并申请城镇职工基本医疗保险定点医疗机构的，可根据有关规定，经审查合格后纳入城镇职工基本医疗保险定点范围。社会福利机构收养人员中的基本医疗保险参保人员，在定点46、的社会福利机构所办医疗机构就医所发生的医疗费用，按基本医疗保险的规定支付。4.3.3关于加快我市养老服务业发展的意见按照天津市人民政府关于加快我市养老服务业发展的意见要求，我市将落实相关优惠政策，大力发展各类养老机构。到2010年，全市养老机构新增床位12400张，总床位数发展到3万张，平均每年新增3100张，实现平均每1000名老年人18张床位；社区居家养老服务网络进一步健全，老年人的生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、应急救助等居家养老环境和条件明显改善；老年护理、临终关怀服务等有效开展，老年用品市场逐步开发，使全市养老服务业初步形成规模，满足老年人的不同需求。 为了扶持养老机构的发展47、，我市引导和支持社会力量以独资、合资、合作、联营、参股等形式，兴建、扩建或在原有其他设施基础上改建适宜老年人集中居住、生活、护理的养老机构。对按标准建设、依规定运营的新增养老机构床位，由市财政预算和市福利彩票公益金各给予每张床位1000元的一次性建设补贴。对已开业的社会力量办养老机构和公建民营养老机构，按入住老年人实际占有床位数，由市福利彩票公益金给予每年每张床位600元补贴。5 项目选址5.1 项目地理位置 本项目位于天津市西北部的xx区杨村镇，G103京津线与京津塘高速交界的出口处，坐落于下图中三号路旁。5.2 项目选址条件5.2.1交通便利项目所在地xx区地处京津之间，城区距北京机场、天48、津新港各70km，驱车经高速去北京、天津港不超过1小时。现有国家、市级公路、铁路干线18条。其中京津塘高速公路穿越境内47公里，在城区设有上下道口；京津高速通道、京沪正线区内高速路口达10个；另外还有3条高速路正在规划当中，建成后，境内高速路里程达228km，上下道口15个。境内有区级、乡村公路635条，公路总长度1425公里。全区形成干支相连的公路交通网络。天津市内有563，611等公交线路经过。便利的交通条件将给老人的出行及子女及亲戚的探望带来极大的便利，适宜于接收四近的适龄老人入院接收照顾。5.2.2环境适宜 xx区地处华北冲积平原下端，地势平缓，自北、西、南向东南海河入海方向倾斜，海拔49、高度最高13米，最低2.8米。土壤的成土母质多为永定河和北运河的冲积物，土壤均为潮土，土层深厚，具有多宜性特点。 xx区属温带半湿润大陆性季风气候，四季分明。春季日照长，干旱、少雨、多风；夏季炎热，降雨集中；秋季昼暖夜凉，温差大；冬季寒冷，北风多，日照少，降水稀少。年平均气温为11.6度，1月平均气温为-51度，7月平均气温为26.1度。年平均降水量为606毫米。无霜期212天。 项目所在地周边环境接近自然，环境优雅宜人，非常适合老人的居住及疗养，有利于老年人的身心健康。5.3.3周边配套设施齐全项目所在地有各级医疗卫生机构99个。包括区人民医院2所，中医院、结核病防治所、传染病防治中心、药品50、检疫所等。区有科技学会、协会、研究会210个，各种体育场所445处。城区杨村有文化馆、人民礼堂、工人俱乐部、图书馆、新华书店、电影发行放映公司和田野艺术团。34个乡镇都建立了文化站。有影剧院10个。 附近设备完善的大型医院，方便急救老人高位意外及突发性症状。周围的广场及活动中心，方便老人娱乐和锻炼。6 项目建设目标、服务项目及管理制度6.1建设目标本项目改造建成的养老院将以监护、助护和生活护理为主，为老人提供生活、休息、保健、娱乐、医疗为一体的服务中心。将以如下为建设目标：（1）建立完善的敬老院管理体制，明确政府对敬老院投入的责任；（2）建立规范的敬老院服务标准及提供专业的从业人员，提供高质量51、的服务；（3）运用创新的敬老院经营方式，实行成本核算及加强财务监管，为政府购买服务提供依据。6.2敬老院提供的服务项目6.2.1卫生服务每天早晨由工作人员督促、帮助院民刷牙、洗脸、洗手、梳头、整理床单、床铺;每天晚上督促、帮助院民洗脸、洗手、洗脚、铺床;由工作人员帮助院民每月轮换翻晒被褥2次;工作人员督促、帮助院民定期修剪指甲、理发、刮须至少每周一次;工作人员为院民打水、备餐、分餐，对生病院民可送餐入室;由工作人员督促、帮助院民打扫、清理桌面、窗台、地面等卫生，每周大扫除一次，日常由工作人员为院民免费清洗衣服、洗刷碗;床单、枕巾每周免费清洗一次，被套每月免费清洗一次;督促院民遵守公寓纪律、规章52、制度，做到“七不”;不随地吐痰;不乱扔杂物、垃圾和烟头;不乱倒污水;不随地大小便;不说粗话、脏话;不损坏公物;不破坏绿化。6.2.2医疗康复服务保健医务员每周查房一次，遇急诊随叫随到，及时处理;定期为老人进行健康咨询，指导和医疗服务，做好卫生保健指导，建立健康档案;每半年给老人体检一次平时督促老人按时起床、休息、活动、组织老人参加社区组织的各种群众性的保健康复活动。6.2.3文化娱乐健身服务为老人免费提供室内外健身器材、棋牌室、阅览室等文化体育设施、场所。并由专职人员组织老年人开办书画班，扇舞班、秧歌班、锣鼓班、剑舞班等。6.2.4饮食服务为老人提供可口便于消化的家常饭、菜、点心、茶水，切实做53、到营养合理搭配，饭菜天天不重。汤类包括:小米汤、大米汤、玉米粥、鸡蛋汤、豆浆等；主食包括鸡蛋、油条、油饼、花卷、蒸馍、面条、饺子、包子、麻食等；副食包括小菜、素炒、肉炒。6.2.5呼叫服务24小时值班服务，各房间均设呼叫系统，每层设有值班室，老人如有需求或遇紧急情况，工作人员可在第一时间到房服务。6.2.6亲情服务倡导精神赡养，工作人员要经常与老人沟通，了解老人的喜怒哀乐、脾气秉性、生活习惯、爱好，了解老人的内心世界，视老人为亲人，尽最大可能让老人保持心情舒畅，生活愉快，晚年幸福。6.3敬老院管理制度6.3.1 人员管理制度（1）遵循“因事设岗、按需设岗”原则、工作人员和供养对象比例按照不低于54、1: 10选配敬老院工作人员;（2）院长职位要求懂得项目管理并有一定会计的基础知识，并有创新思维和一定魄力。还要有较强的忍耐力，遇事冷静，反应迅捷，并有团队意识，有优秀的交际能力，有坚定的职业操守和奉献精神，更重要的是要敬老爱老，爱岗敬业；护理人员要求精神素质好，精神面貌好，敬老爱老，爱岗敬业，良好的沟通能力，并懂得基本的护理知识；厨师要求懂得基本的药膳、养生知识，懂得调配营养，并有吃苦耐劳的工作精神；清洁工要求勤奋，细心，热心。（3）定期不定期组织对工作人员进行业务技能培训，切实提高服务质量;（4）规范建立院长目标责任制，院工作人员职责，实现院务管理制度化;（5）成立由民政科员、院工作人员和55、部分院民组成的院务管理委员会，实行民主理财，文明办院。6.3.2 财务管理制度（1）敬老院种、养、加工及所有经营收入，有关部门捐款捐物，上级民政部门、乡政府的拨款、财产转让、出租收入、利息收入等均应入账;（2）实行一支笔审批制度，所有开支均需报院长审批，重大支出需院务委员会集体讨论，并报上级批准;（3）支出凭证(除老人生活费开支发票外)必须符合国家规定，并有经手人、证明人和领导签字，财会人员方可报账;（4）严禁挪用公款，严禁以任何名义，任何理由将公款借给或变相借给个人;（5）院里所有的固定资产都要入账，其它财产要有财产清查表并列入移交;（6）院工作人员不得利用职权和工作之便谋取私利。在业务来往56、中绝不允许行贿受贿、收礼送礼、收取回扣和馈赠;（7）院领导和工作人员必须自觉做到廉洁自律，改进工作和生活作风，抵制各种不正之风.6.3.3 卫生及健康管理制度（1）建立卫生责任制，实行卫生区包干，对绿化区、公共场所、厕所的卫生由专人负责，院民住房内外卫生由院民自己负责，生活不能自理的院民住房卫生由护理人员负责;（2）院民房间要通风、无异味、无明显灰尘、污迹和蜘蛛网，窗明地净，衣物摆放整齐;公共场所、绿化区做到无纸屑、烟头、杂物、垃圾等;水沟、下水道要保持畅通、清洁;（3）个人卫生做到“五勤”:勤洗手、勤剪指甲、勤洗澡、勤理发、勤洗衣服。禁止随地吐痰、随地大小便，保持良好的卫生习惯;（4）坚持一57、天一小扫、一周一大扫、一周一小评、一月一初评、一季一大评的卫生评比制度;（5）搞好食堂卫生，严防病从口入，食堂要勤打扫、餐具要勤消毒，严禁购买和使用腐烂、变质食品;（6）工作人员必须有卫生健康证，供养对象入住前先进行体检，对院民进行每年定期体检，建立院民健康档案。医务室必须备有常用药品;（7）组织院民开展文体活动，提供有益院民身心健康的娱乐，严禁赌博行为;（8）定期给老人和护理人员讲授有关心理护理、饮食护理、自我保健、老年常见疾病的护理等有关知识，提高自我防护能力。6.3.4 饮食管理制度（1）厨房的炊具和公共物品必须指定专人负责保管，进出物品要登记造册，损坏和消耗的物品需经院长同意方可报损;58、（2）食堂的库存，如大米、食油、调料等存放在仓库内，指定专人保管，进出库要登记并做到账物相符;（3）安排好食谱，讲究干湿相济，荤素搭配，按时就餐;（4）坚持公开办事制度，伙食费用每月结算公布;（5）工作人员、来客到食堂用膳应交伙食费;（6）成立膳食委员会，由老人代表和有关人员组成，膳食委员会每月召开一次会议，听取意见，改进膳食。 7 项目总体改造规划7.1 总体规划思想本项目改造将符合天津市xx区总体规划，执行国家方针政策，满足国家和本市的规范、标准、规定的要求，注重社会效益，体现“以人为本”的和谐社会理念。从目的性、方案及实际设施上要考虑到老人的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体59、育活动等方而，以体现他们早先生活方式的连续性，最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。 考虑老年人的户外环境设计特色，着力弥补老年人减退和丧失的机能，采取无障碍设计，提供足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要。 在总体规划布局和改造建筑单体设计过程中以老年人的生理需求和精神需求为根本，把“老有所养、老有所乐、老有所医、老有所学、老有所为”作为基木指导思想。老年人在经历了一生拼博后，到老年“回归自然、返璞归真”成为追求的理想境界。清新自然的环境、舒适的居所和完善的综合服务设施是老年人的理想居住形态也是规划和设计所遵循的理念和努力达到的目标。7.2 项目建设内容本项目将在闲置楼房的60、基础上进行改造装修，根据原有楼房的构造进行改造后的养老院占地面积为7亩，建筑面积为7700平方米，是一座六层砖混结构建筑，具体改造建设内容如下。建设内容位置面积（平方米）数量入口大堂一楼2001厨房餐厅一楼7001医生及护士中心三楼2001（每楼都有值班室，面积50平方米）院长办公室等二楼2001阅览室四楼2001棋牌厅六楼2501老人居住室一楼50010（共有床位40）老人居住室二楼115020（4人间）老人居住室三楼115020（4人间）老人居住室四楼115040（20个单间和20个双人间）老人居住室五楼135030（3人间）露天活动所六楼1100仓库后面空地4001洗衣房后面空地300161、具体功能设置表如下：7.2.1入口大堂入口大堂外围呈圆形结构，用于入住接待及亲友探望等。大堂装修色彩温馨，摆放沙发茶几等家具，给人一种温馨舒适、欣欣向荣的感觉。7.2.2餐厅、厨房及辅助设施 餐厅位于一楼入门大堂右侧，另由厨房及库房、清洗间、操作间、备餐间等辅助设施与其相邻，餐厅能够根据老年人的不同特点制定食谱，合理调剂饮食营养，餐厅外围绿色遍布，是老年人用餐的良好场所。7.2.3医生办公室及护士值班室三楼设置有医生办公室和护士值班室，能够方便及时地为老年人提供服务，每楼都设置值班室，便于护理人员及时了解老人生活起居情况。7.2.4院长办公室、会议室及资料室位于二楼的办公室、会议室、资料室为养62、老院管理者提供了交流沟通的平台，有助于群策群力，做好老年养老的工作。7.2.5阅览室、活动室及健身房四楼设有报刊室，内有各种养生，保健军事历史等题材方面书籍；六楼有棋牌厅及用铁艺围起来的露天场所，供老人露天晒太阳和玩些露天游戏；楼下空地设有一些简易健身器材。阅览室、健身房和活动室为老年人的身体锻炼和自娱自乐提供了场所，能够为老年人有个好身体、有个好的精神面貌提供了便利。7.2.6老人居住室老人居住室位于1-5楼，一楼为不能自理老人居住，二楼及三楼为半自理老人居住，四楼为档次较高的房间，五楼入住能自理的老人。房间内均配备床柜，床上用品，桌椅，电视，空调等日常用品。7.2.7仓库及洗衣房在楼后空地63、要建库房和一个大型洗衣间，库房用于存放敬老院日常所需物资，洗衣间用做免费洗被褥和老人衣服。7.3 项目建设进度本项目建设期预计需要12个月。项目实施进度表时间（月）项目123456789101112可行性研究报告编制及审批初步设计及审批施工图设计改造施工及装修设备考察订货人员招聘人员培训设备安装调试竣工营运8 项目建设方案 本项目改造的重点在针对老年人的专用设计室内设计上，从电梯安装、墙地面装修、色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。8.1 墙、地面及电梯老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发率较高。为防止不测事故的发生，墙地面64、饰面材料的选型和构造处理尤为重要。本项目将选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，防止采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。 老年人住宅墙面采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳角部位做成圆角或切角，且在1.8m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，采用缓冲性的发泡墙纸，可减轻老人碰撞时的撞击力。卫生间墙面尽可能避免出现阳角。 老年人的手脚易发冷，手脚保暖对老年人很重要。因此房间地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。地而铺设保证平坦，无凹凸不平，以防绊倒。地面材料防滑，即便有水时，也不发生打滑的情况，并采用摔倒时可减轻撞击力的材料，同时便于清洁、防污。65、 楼梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便的老人来说，上下楼梯是一件很困难的事情，因此本项目安装电梯，方便老人上下楼。另楼梯使用防滑材料，并在台阶边沿处设防滑条。同时由于老年人视力的下降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步界限标志设置鲜明，采用浅色材料。8.2 卫产品选择 老年人使用卫生间的时间较长，且动作幅度较大，因此本项目老年人使用的卫生洁具将选择操作简单的设备，其安装尺寸适当放宽，位置符合老年人的生理特点;同时选择使用时能确保身体安全和当老年人跌倒时危险性小的设备。 卫生洁具选择白色，感觉清洁并且易于随时发现老年人的某些病变。采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的位置。为防止冬66、季冰凉的坐圈对人体的刺激，采用带暖气功能的坐便器，有单功能坐便式、坐便及暖风一体式、坐便及温水冲洗一体式三种。可根据需要设置适合坐姿的洗脸台、台面下应留有放膝盖的地方。浴缸采用防滑材料，浴缸边缘离地350-450mm，适合方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入。浴缸边缘为可坐下并转身的形状，并在浴缸一端留有400mm宽的坐浴台。在洁具两侧适当位置设置适合老年人使用的扶手。 老年人握力下降，选择形状便于操作的水龙头，使用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头口热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操作不当而烫伤。8.3 照明设计老年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好的地方容易产生危险，因此本项目67、根据照明用途和场所适当配置照明器具。同时注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有刺眼的感觉。为便于老年人夜间行走，在转弯和容易滑倒的地方(走廊、卧室的出入口、有高差处)安置辅助灯(脚灯)。同时在选择照明器具和灯泡时，考虑清洗和更换的安全性及方便性。 老年人对亮度变化的适应能力差，急剧亮度变化带来的刺激对老年人来说极不舒服，这也是造成事故的原因，因此本项目设法使亮度逐渐变化口用辅助照明所获得的最大亮度面与附近的亮度比应为3:1以下，相邻房间之间、房间与通道之间、照度低的一方与照度高的一方的平均照度比应保持在1：2以下。卧室采用可调节亮度的开关，并在床头方便的位置设置照明开关口从卧室到厕所的路线上68、设置脚灯，并保证夜间长明，凡遇拐角处加设脚灯。所有照明开关均采用大面板、带灯的开关。8.4 色彩设计 老年人的视觉经常出现如下情况:老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄，因此本项目设计时注意老年人看到的色彩与年轻人不一样，适当提高色彩的明度和对比度，提高可识别性，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、标高、材质变化等易发生事故的地方，通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。 此外，为了使老年人从心理上、生理上感到温馨，室内装饰不仅精心配色，还将充分考虑墙壁的装修材料和地面材料所具有的素材和花样来进行设计。8.5 电器设计 老年人的思维能力有所下降，复杂的操作对他们来讲有难度，同时电气操作69、的安全性也是进行电气设计的首要内容。本项目将选用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并考虑维护简单，消耗品更换容易。 开关及插座清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度考虑操作的方便性。开关高度考虑轮椅使用者，设置在900-1050mm左右。电源开关选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。8.6 门窗的选用 老年人喜欢温暖、安静、明亮的生活环境，寒冷、嘈杂和昏暗的生活环境会极大的影响老年人的心理和生理健康。因此本项目窗户的选择注意保温性、隔声性和密闭性，窗扇镶用无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。使用可以消音、过滤、调节湿度、温度并进行热交换的智能通70、风器。 门窗把手考虑使用的安全性和方便性，采用杠杆式，并跟据老年人的生理特点安装在适当的位置上。平开门采用杠杆式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠杆式把手向内侧弯曲，无有突出的部分，以免挂住衣服。推拉门及折叠门采用便于横向用力的棒状把手，尺寸采用30mm x70mm x15mm（宽x高x深)。把手中心距地宜为80-100mm。 老年人因视力下降不易看清细小的地方，同时很多老人有拿不稳东西的情况，因此采用易于插入钥匙的门锁，厕所及浴室门的锁能够从外面打开。户门及出入口的门使用平开门时，为防止急剧的开关碰撞设置止门器。9 项目投资规划及经营方式9.1 投资估算范围本项目投资估算包括购置闲置大楼，71、按标准改装、装修大楼，购置设备、家具及日常经营支出等。另外，由于项目仍处于机会研究及初步可行性论证阶段，所列项目也未严格按照投资项目可行性研究指南（试用版）等国家标准，仅对项目投资作初步估算。9.2 投资规划内容本项目拟投资1500万元人民币，初步计划建设以下内容：9.2.1大楼改造费用本栋闲置大楼占地面积约为7亩，共六层，总建筑面积约为7,700平方米，根据闲置大楼现状，对其进行改造，预计投资金额800万元，打造一个温馨、舒适的居住环境。项目投资金额（元）大楼隔间900,000内墙墙面3,800,000卫生间250,000吊顶800,000门套400,000窗户200,000水暖250,0072、0电力改造400,000库房及洗衣房建设1,000,000合计8,000,0009.2.2大楼装修费用项目投资金额（元）内墙装修1,800,000外墙装修700,000家居设施500,000电梯1,000,000合计4,000,0009.2.3设备、家具购置费用本项目老人房间配备的家居设备有床柜、床上用品、桌椅、电视机、空调；以及阅览室藏书、活动器材、餐饮设备、洗衣设备、办公设施等。设备、家居单价数量金额（元）床柜800350280000床上用品300350105000桌椅20035070000电视机2000200400000空调5000160800000阅览室藏书50000150000活动器73、材25000125000餐饮设备2000001200000洗衣设备50000150000办公设施20000120000合计20000009.2.4流动资金本项目流动资金为1,000,000元，主要用于大楼租金支付（50万元/年）、人员工资发放，伙食费、水电费、办公费等日常支出。10 项目财务评价10.1 销售收入预测本项目建成后共有床位350个，预计本埠、外埠老人各占50%，根据项目前述对本地市场的预测，第一年入住率为60%，第二年入住率为80%，第三年及以后每年入住率为95%。（1）本项目床位收费标准如下：床位类型价格（元/月）四人间480三人间550双人间600单人间680（2）护理费标准74、：自理老人150元/月;基本自理老人240元/月；自理稍困难的330元/月；自理比较困难老人护理510元/月；卧床老人630元/月。（2）伙食费标准：420元/月。根据以上标准，预计本项目建成五年内收入预测如下：收入预测表 单位：元项目第一年第二年第三年第四年第五年床位费13183201757760208734020873402087340护理费10389601385280164502016450201645020伙食费10584001411200167580016758001675800合计3415680455424054081605408160540816010.2 成本费用预测（1）营运75、成本：预计水电费支出每年20,000元，伙食成本每年1,000,000万元，折旧费每年100,000元。（2）管理费用：包含管理人员、护理人员、厨师、清洁工等工作人员的工资，每年按营业收入的20%计提。（3）销售费用：主要为前期市场推广费，第一年预计为营业收入的5%，第二年及以后为营业收入的3%。成本预测表 单位：元项目第一年第二年第三年第四年第五年营运成本11200001120000112000011200001120000管理费用683136910848108163210816321081632销售费用170784136627.2162244.8162244.8162244.8合计197376、920216747523638772363877236387710.3 编制财务评价报表10.3.1预测利润表由于天津市政府对养老服务机构的税收优惠政策规定，本项目将享受减免营业税及所得税优惠政策。预测利润表 单位：元项目第一年第二年第三年第四年第五年一、营业收入3,415,680.00 4,554,240.00 5,408,160.00 5,408,160.00 5,408,160.00 减：营业成本1,120,000.00 1,120,000.00 1,120,000.00 1,120,000.00 1,120,000.00 销售费用170,784.00 136,627.20 162,2477、4.80 162,244.80 162,244.80 管理费用683,136.00 910,848.00 1,081,632.00 1,081,632.00 1,081,632.00 财务费用二、营业利润1,441,760.00 2,386,764.80 3,044,283.20 3,044,283.20 3,044,283.20 加：营业外收入减：营业外支出三、利润总额1,441,760.00 2,386,764.80 3,044,283.20 3,044,283.20 3,044,283.20 减：所得税费用四、净利润1,441,760.00 2,386,764.80 3,044,283.78、20 3,044,283.20 3,044,283.20 净利率0.42 0.52 0.56 0.56 0.56 10.3.2预测现金流量表项目现金流量表 单位：元 现金流量各项目0第1年第2年第3年第4年第5年 1.固定资产投资(14,000,000.00) 2.营运资本垫支(1,000,000.00) 3.营业现金流量 3.1变现收入3,415,680.00 4,554,240.00 5,408,160.00 5,408,160.00 5,408,160.00 3.2付现营业成本1,120,000.00 1,120,000.00 1,120,000.00 1,120,000.00 1,1279、0,000.00 3.3营业税金 3.4付现费用853,920.00 1,047,475.20 1,243,876.80 1,243,876.80 1,243,876.80 3.5营业现金流量合计(15,000,000.00)1,441,760.00 2,386,764.80 3,044,283.20 3,044,283.20 3,044,283.20 4.净现金流量（税前）(15,000,000.00)1,441,760.00 2,386,764.80 3,044,283.20 3,044,283.20 3,044,283.20 5.所得税 6.净现金流量（税后）(15,000,000.0080、)1,441,760.00 2,386,764.80 3,044,283.20 3,044,283.20 3,044,283.20 现值系数（10%）1.00 0.91 0.83 0.75 0.68 0.62 现金流量现值（税前）(15,000,000.00)1,310,704.02 1,972,422.43 2,287,169.97 2,079,245.43 1,890,195.44 现金流量现值（税后）(15,000,000.00)1,310,704.02 1,972,422.43 2,287,169.97 2,079,245.43 1,890,195.44 10.3.3财务小结通过以上财81、务数据，可以看出本项目的投资利润率为51.84%，项目平均净利率为17.3%；另外，预测项目运营十年税后净现值为3,990,714.47万元，远大于0，内含报酬率为20.43%，说明本项目具有很大的投资价值；从资金回收的角度考虑，项目静态回收期为5.5年，对于一个具有重大社会效应的投资项目显示资金流动性较好。11 结论我国作为当今世界发展最快的国家之一，人口老龄化也日趋加剧，截至2008年底，天津市60岁以上户籍老年人口达162.99万人，占人口总数的16.28%。已超过北京、浙江等地增长速度，排名全国第二，全国平均水平为10.97%。本项目建设符合天津市本阶段社会发展需要，贯彻了天津市关于养老服务机构建设的相关政策，将一定程度上解决人口老龄化给天津市社会经济带来的影响。本项目将坚持经济建设与社会效益并重的原则，积极创造条件，缓解社会老龄化带来的负面影响，促进社会的繁荣与稳定。 本项目前期市场调查详细，中期规划建设合理，后期经营管理制度完善，建成后将成为天津市xx区民办福利机构的典范，经财务初步分析，该项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，经济效益和社会效益突出，项目总体方案可行性和可操作性强。