1、房地产高端住宅项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分 项目背景61.1 项目名称61.2项目建设单位概况61.3项目投资经济数据指标如下：71.4 项目背景91.5编制报告的时间及依据10可行性研究的工作时间：2、2010年12月10第二部分 项目投资环境及市场调研102.1中国房地产市场宏观分析102.2昆山市经济概述312.3项目周边区域市场分析44昆山城东片区持续发力48第三部分 项目SWOT分析533.1地块分析533.2 项目SWOT分析553.3项目的综合评价57第四部分 项目定位分析574.1项目条件和资源分析574.2项目整体定位：城市高尚休闲生活综合体584.3 项目环境景观594.4区域个案分析60第五部分 建设方式与内容说明655.1 形式与结构：655.2、项目的组织机构和人员安排65第六部分 投资估算及资金来源676.1 投资估算依据及内容676.2 项目资金来源及筹措686.3、3 项目建设及用款计划68第七部分 收入预测及盈利分析687.1 收入预测及销售回款计划687.2 项目利润69第八部分 项目风险防范698.1 项目开发风险防范698.2 项目筹资风险防范708.3 项目政策风险防范718.4 销售价格和销售风险防范728.5 工程质量风险防范728.6项目其他主要问题的解决738.7 项目环境效益评价738.8可行性研究结论748.9数据附件74第一部分 项目背景1.1 项目名称昆山xx城项目1.2项目建设单位概况*集团是一家以房地产开发为龙头，涉及建筑建材、城市运营、工程施工、物业管理等行业的大型综合性集团企业，现控股30余家子公司，员工近2000人，总4、资产160亿。集团成立至今，以发展为第一要务，坚持“团结、高效、廉洁、务实”的发展方针；以提供优质产品为宗旨，提供优质服务为经营理念，为客户创造最大价值为目标，积极发展市场。如今，不仅集团经济得到了稳步、持续、快速的发展，而且各项产业互为支撑、相互促进，形成了独有的竞争优势。目前，集团无论在效益、规模，还是核心竞争力等方面都位居同行业前列。*集团始终致力于以人性化和人文的角度去开发项目，努力使 每一个项目不但成为城市发展的亮点，也是城市历史和文脉的自然延续；集团凭借华南地产先进理念，结合福州本地住房市场的实际需求，慢慢摸索出属于自己的“*模式”，以产品品质、围合景观和创新户型“三大法宝”形成钱5、隆系列产品的核心优势，在广州、福州、成都、长沙、南宁、漳州、赣州等六省七市开发了多个品质口碑项目。1.3项目投资经济数据指标如下：项目经济指标表内容单位指标总建筑面积平方米278595总收入万元222845.8税前利润万元66237净利润万元32932项目净利润率(静态)%29.72项目投资净利润率(静态)%14.77项目投资技术指标表 序号项目单位数值1实际用地面积73759.22总建筑面积278595其中地下部分9817地上部分2687783计入容积率建筑面积47753其中商业47753写字楼04不计入容积率建筑面积0其中地下室建筑面积64791架空层建筑面积0容积率3.05建筑密度%356、6绿地率%247机动车位数辆1501其中地上机动车位数辆885地下机动车位数辆6161.4 项目背景1.4.1 项目位置该地块位于昆山市开发区。1.5编制报告的时间及依据可行性研究的工作时间：2010年12月可行性研究的资料来源：公开的政府报告和统计资料，如中华人民共和国2009年国民经济和社发展统计公报等，相关产品的项目资料以及具有代表性的开发商的调研资料等。第二部分 项目投资环境及市场调研2.1中国房地产市场宏观分析2.1.1全国宏观经济初步核算，2009年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元7、，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。 图表：图1 2005-2009年国内生产总值 新华社发全年农村居民人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；城镇居民人均可支配收入17175元，实际增长9.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%，城镇为36.5%。 图表：2009年我国城镇居民人均可支配收入达17175元 新华社发全年居民消费价格比上年下降0.7%，8、其中食品价格上涨0.7%。固定资产投资价格下降2.4%。工业品出厂价格下降5.4%，其中生产资料价格下降6.7%，生活资料价格下降1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%。农产品生产价格下降2.4%。农业生产资料价格下降2.5%。70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。 图表：图2 2005-2009年居民消费价格涨跌幅度 新华社发图表：2009年居民消费价格同比下降0.7% 新华社发全年财政收入68477亿元，比上年增加7147亿元，增长11.7%；其中税收收入59515亿元，增加5291亿元，增长9.9、8%。 图 2004-2008年城镇居民人均可支配收入及其增长速度2009年末全部金融机构本外币各项存款余额61.2万亿元，比年初增加13.2万亿元。图表：表14 2009年全部金融机构本外币存贷款及其增长速度 新华社发图表：2009年城乡居民人民币储蓄存款余额260772亿元 新华社发年末全国就业人员77995万人，比上年末增加515万人。其中城镇就业人员31120万人，增加910万人，新增加1102万人。年末城镇登记失业率为4.3%，比上年末上升0.1个百分点。 全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30710、07亿元，增长27.5%。分地区看，东部地区投资95653亿元，比上年增长23.0%；中部地区投资49846亿元，增长35.8%；西部地区投资49662亿元，增长38.1%；东北地区投资23733亿元，增长26.8%。 在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；第二产业投资82277亿元，增长26.8%；第三产业投资108489亿元，增长33.0%。全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。 总体上看来，我国的房地产业的增长是11、在经济总体持续增长、房地产业进行市场化改革的推动下，房地产增长的经济基础相对稳定，但同时也应注意到，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，快速增长局面减缓，但从中长期看，房地产需求仍然旺盛，因此房地产业仍将属于稳健上升的一种类型。2.1.2 2009 年房地产调控政策回眸2009 年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发2008131 号文件。2009 年1 月3 日，四大国有银行宣布，只要2008 年10 月27 日前执行基准利率0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009 12、年1 月9 日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。会议要求，2009年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条：一是全面推进保障性住房建设。二是促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发2008131 号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析；强化地方人民政府稳定房地产市场职责；继续深入整顿规范房地产市场秩序。强化住房保障与稳定市场发展-这是2009 年我国房地产13、政策趋向的两条主线。同时，这也是2008 年房地产调控的沿袭、加强、深化。围绕这两条政策主线，2009 年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行，其表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度。2009 年2 月10 日，继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次14、贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。进入2009 年第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继2007 年之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施。2009 年2 月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、15、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。2009 年4 月24 日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。2009 年5 月11 日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知(国土资发200956 号)。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行16、部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整。2009 年5 月13 日，国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知（国土资发200958 号），要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编20102011 年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。2009 年5 月27 日17、，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号)中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30。这是自2004 年以来执行35自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996 年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。2009 年5 月21 日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程(国税发200991 号)，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。2009年6 月10 日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违18、反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的小产权房等违法用地、违法建筑行为。这一系列措施有力地维护了房地产市场经营秩序，促进了房地产市场的健康稳定发展。由于2009 年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿，2009 年年中，各地房地产市场上演了“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。2009 年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。受年底一系列房地产优惠政策即将到期的影响，2019、09 年10 月中旬以来国内一线城市房地产成交量逐渐走高，政策可能要改变的心理预期导致部分购房者集中入市显著影响了楼市。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，我国房地产价格从2009 年3 月份开始扭转了2008 年8月份以来房价环比下降的状况出现正增长；2009 年6 月份全国70 个大中城市房屋销售价格出现了2009 年以来首次同比上涨，上涨幅度为0.2，随后几个月同比涨幅进一步扩大，7 月份同比涨幅1.0，8 月份同比涨幅2.0，9 月份同比涨幅2.8，10 月同比涨幅3.9。据国家统计局2009 年12 月10 日发布的信息，11月份，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7，上20、涨的幅度创年内最高纪录，涨幅比10 月扩大1.8 个百分点；环比上涨1.2，涨幅比10 月扩大0.5 个百分点。从商品房销售情况看，1-11 月，全国商品房销售面积75203 万平方米，同比增长53.0；商品房销售额35987 亿元，同比增长86.8。2009 年从年初的试探性抄底，到年中的放量大涨，再到年底的恐慌性抢购，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由去库存转变为挤泡沫。2009 年11 月10 日，国土资源部和国家发展改革委共同发布限制用地项目目录 (2006 年本增补本)和禁止用地项目目录(2006 年本增补本)，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)21、不超过7 公顷，中等城市不超过14 公顷，大城市不能超过20 公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。2009 年，许多行业深受金融危机打击，中国房地产市场却在危机迎来最辉煌的一年。2009 年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。而房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。为遏制部分城市过快上涨的房价，2009 年12 月以来，中央接连释放房地产市场调控信号。在2009年12 月9 日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长2008 年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年，遏制炒房现象。国办发20081322、1 号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。这虽在预期之中，但也被认为是对投机性购房行为的打压。在取消二手房营业税优惠政策仅仅5 天后，楼市的另一只靴子终于落下。2009 年12 月14 日召开的国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度23、重视。会议提出，“未来的政策重点是，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。会议提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)。在房地产信贷政策方面，会议要求“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”。这是中央政府2009 年内首度对国内房价走势作正面表态。国务院常务会议后，住建部给部分地方建设部门下发了“关于进一步促进公共租赁房24、建设的指导意见”。此次将公共租赁房作为稳定房价的内容首次提出，下一步可能鼓励房价上涨比较快的一线城市做公共租赁房。2010 年，公共租赁房的具体政策将出台。2009 年12 月17 日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署等五部委联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知(财综200974 号)，要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。关于进一步加强土地出让收支管理的通知对土地出让的收支管理进行了规范，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50”，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1 年，特殊项目可约定在2 年内全部25、缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。开发商拿地的资金门槛提高，会对“囤地”起到一定的遏制作用，进而有望帮助土地市场降温。但同时也将会使土地市场的集中度进一步提高。对于大型实力开发商来说，拿地门槛的提高同样会降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度。从地价和房价的互动关系上看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续上涨的预期。2009 年12 月18 日，住房城乡建设部部长姜伟新表示2010 年要进一步加大保障性住房建设，并公布了目标任务。具体是：要通过棚户区改造和新建、改扩建(购置)廉租住房和经济适用住房等方式，进26、一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数比2009 年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。另外，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009 年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。争取用三年左右的时间，基本解决城镇1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。保障性住房现阶段受到如此重视，源于金融危机下国家对宏观经济的战略考虑：在目前房价快速上涨的情况下，政府一方面要通过房地产投资拉动钢铁、水泥、建材、家电等一系列产业复苏，一方面又要平抑持续上涨的房价，因此宏观调控的目标一定不能是抑制需求，而是要确保成交量，但同时平抑房价。此时，保障性住房因兼27、具两项特征而成为具有政治意义和经济全局意义的重要引擎。2009 年12 月23 日，财政部、国税总局下发的关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2009157 号）提出，自2010 年1 月1 日起，个人将购买不足5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5 年(含5 年)的非普通住房或者不足5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年(含5 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2010年房地产价格走势分析 中国的房地产市场与国人的生活关联甚大，于中国金融安全的关联甚大，也就是说中国的房价关乎社会和谐、关乎经济稳定28、，中央政府不可能坐视2009年房价这种非理性上涨，也因此在2010 年开年之际，即通过对大城市高房价及投资需求实施打压，奠定一个调控基调，平衡一下民意，树立一个价格抑制标杆。未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求。未来的土地、金融、税收政策调控，主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘和囤地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范土地招拍挂这六方面入手。而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。上述前三项致力于增加房地产供给，第四、五项调节需求，第六项则指向土地价格太高推高房价问题。从增加供给着力点看，政府主要是增加保障性住房供应，满足中低收29、入和弱势群体基本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合，因而，对现行房价不会构成实质压力。而打击捂盘和囤地，会加快房地产商的土地开发速度，增加供给；抑制投资和投机需求；规范招拍挂，则降低了土地价格，这些措施将对2010 年房价涨幅起到一定的遏制作用。在房地产基本需求保持稳定增长的情况下，对2010 年全国商品房成交影响最大的因素将是投资投机性的需求，而这一需求的强弱将取决于2010 年的信贷政策。2010 年1 月10 日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（ “国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。通知中30、明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了十一条措施。这十一条措施是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到2012 年末，基本解决1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提31、高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。“国十一条”综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010 年中国房地产政策的基调和架构。这次重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。而调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。“国十一条”的出台必将对进一步32、加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展发挥积极的促进作用。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。从2009 年年底和2010 年年初政府连续出台的这些政策，我们可以勾勒出政府2010 年整个房地产市场调控的思路：即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅一个方面出发，搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免“惊群”现象发生，主要采取增33、加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。总而言之，从最近一系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不想让房地产过热尾大不掉，挟持整个经济。“国十 一条”在“国四条”的基础上进一步强调：“加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40，贷款利率严格按照风险定价”。这个政策主要还是防范信贷风34、险，鼓励商业银行支持自住性购房需求，对于其他的投资投机性购房需求，商业银行原则上不予以支持。二套房贷一直被视为我国楼市调控政策中的晴雨表。政府有关楼市的调整，一般都是通过它来传递和暗示。此次，政府部门两次重申二套房贷款的首付比例，可见对其重视程度之深。但是，这次通知传递的信息仍然是有保有压，采取差别化政策合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。这种有保有压的调控方式抓住了楼市泡沫产生的根源。此次差别化的调控措施将会产生两方面效果，一是抑制投资、投机性购房需求继续入市，二是促使投资者抛售存房增加二手房市场的供应。两方面效果的叠加应该能给楼市退烧，稳住疯狂上涨的房价。遏制部分城市房价过快上涨，信35、贷政策的收紧没有悬念。在“国十一条”出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。2010 年1 月13 日，央行发布消息，决定从1 月18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。这是自2008 年6 月以来，央行首次上调存款准备金率。中国货币政策开始出现实质性变化，为应对金融危机而实行的“适度宽松”货币政策开始逐步退出，并向收紧方向靠拢。2010 年1 月13 日，在六部委的联合新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付不低于40的要求。中国银监会更是在2010 年1 月15 日召开的2010 年工作会议上指出，要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政36、策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。显然，监管层有意控制银行“输血”房市，以此来控制房价过快上涨。从种种迹象去观察，管理层一直试图在不对房地产市场产生太大影响的情况下，对房地产行业进行调控和指引。但是面对两会后出现的“地王”以及3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，创历史新高。政策层面不能继续温柔下去，只能果断出手，抑制过热的投资和投机性需求。具体见下表：时间措施要点2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，37、认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二38、套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.03.18国资委要求78家非地产39、主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲40、锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。近期出台的一系列房地产调控政策，从力度上看明显较以往严厉。这体现了政府对房地产市场进行去杠杆化操作的意图。我们认为调控仍将继续，一直到房价回归到合理的估值水平。但是政策方面应该是松紧结合，因此房价的表现应该是以时间换空间的渐进式调整。从统计数据上看，2009年的房地产明显与出口呈现负相关关系。这表明房地产在经济危机中通过促进内需来弥补外需不足，是41、“保八”得以实现的主力军。在国内外经济形势依然非常复杂的情况下，房地产的发展直接关系着经济快速增长的顺利实现以及地方政府财政收入的多少，在消费和出口完全好转之前，房地产行业在国民经济中的分量依然举足轻重。全球金融危机的爆发使得本应在2007年年底就该调整的中国房地产市场推迟到了危机后的经济复苏阶段。由于经济复苏过程中的种种不确定性，房地产的调控政策一直是投鼠忌器，显得比较温柔。是泡沫也总是要破灭的，与其坐等泡沫自然破灭，不如在泡沫爆炸前，主动地给“泡沫”撒气。目前，政府的调控目的正是如此，即对房地产市场进行“矫枉过正”，进行去杠杆化操作。从房企的融资渠道、银行房贷入手，进行调控。虽然看起来严厉42、，但实际上还是为了维护房地产市场的健康有序发展。首先是由于目前的调控还没有体现在房价上，所以说政策调控还将继续。具体表现仍然将是在一套房、二套房首付，公积金贷款，利率优惠等方面。物业税虽然频频吹风，但暂时仍然只是空转。物业保有税的细则可能会在近期出台作为物业税的替代调控措施。其次在通胀预期下，紧缩的货币政策和行业调控政策对房企产生一定压力。通胀的抬头和房价有限的上涨空间，会压缩房地产投资的盈利空间。紧缩的货币政策还会对房地产企业的现金流等产生影响。而收紧的调控政策又会抑制房企的融资渠道。对于物业税，每日经济新闻特别向国家税务总局高级别官员进行核实求证，得到的确切答复是：“到目前为止，我国没有在43、任何省、市实施个人住宅房产税、住房保有环节房产税、房地产特别消费税和物业税的试点工作”。 这位官员说，由于我国税收立法权高度集中于中央，省市政府无权单独进行税收试点。即使要试点，也得有中央的明文批复。目前关于物业税的报道频频误读。如学者提出“讨论的范围是要不要扩大到个人非经营性住宅”、“物业税为全新税种”、“对第一套住宅肯定都不会征收”和“物业税最快明年中或者明年底出台”等说法，这位国家税务总局官员反驳说，这些说法，大都只是税务学者的课题建议，都不代表政府部门的意见，“而有些说法与政府的思路偏差很大。”虽然目前这些利空体现在房价上，影响还比较小，但是随着经济的复苏，特别是出口好转之后，国内需求44、需要房地产成交量的带动。因此，预期未来房地产市场会经历一个比较长时间的渐进式调整。简单地讲，就是以时间换空间的下跌幅度。2.1.4 楼市降温后写字楼成为新热点根据中原地产调查,4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象,主要去向是商业、写字楼市场,其中深圳市场表现尤其明显。至于投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场,目前尚未有定论,业界正在密切关注。据中原地产监测,在写字楼土地市场供应方面,全国12个大中城市4月均无新增用地供应;成交方面,仅上海、广州两地有办公用地成交情况,成交土地共5幅,总面积是8.87万平方米,可开发面积25.21万平方米,环比有大幅度增长。4月上海成交4块土地,均坐落于45、嘉定区,面积约6.11万平方米,平均楼面地价为3564元每平方米。写字楼4月适逢传统房地产销售旺季,写字楼供求量均出现大幅度放大。京、沪、深、穗四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50.09万平方米,环比大幅度增长181.90;销售面积62.70万平方米,环比增长72.43,供求比是10.8。据了解,其中新增供应量最大的是北京和上海,环比增幅均超过100,供应面积分别为13.10万平方米和30.17万平方米;成交方面,北京、深圳销售面积亦有大幅度增加,环比均超过100,成交面积分别为32.86万、5.77万平方米。北京、上海、广州、深圳4月写字楼销售均价每平方米分别为22173元、28530元46、16674元、28156元,其中北京写字楼价格创出一年来新高。写字楼市场租赁方面,各大城市租赁市场在过去一个月的基础上继续回暖,租金环比上涨十分明显。四大城市4月甲级写字楼租金大幅回升,涨幅达到2左右,北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金的涨幅分别为2.21、1.71、2.06、3.64;准甲级写字楼租金涨幅平均达到4左右,四大城市准甲级写字楼涨幅分别为3.75、3.72、4.51、5.32。各地写字楼租赁市场已明显走出“谷底”。2.2昆山市经济概述2.2.1昆山市宏观经济背景1、昆山市概况(1)、昆山概况：昆山是中国大陆经济实力最强的县级市，连续多年被国家统计局评为全国百强县之首，近年昆山47、还凭借雄厚的综合实力蝉联福布斯中国最佳县级城市第一名。2010年昆山人均GDP突破3万美元，高居全国所有城市之首。 昆山交通便捷、教育发达、国际化水平高。她位于江苏省东南部苏州市与上海市之间；北至东北与常熟市、太仓市两市相连，东至东南与上海嘉定、青浦两区交界，西与中新苏州工业园、吴江市接壤，南部水乡名镇周庄与浙江相通。总面积927.7平方公里。总人口160万，其中户籍人口76万。2、辖区面积：中文名称：昆山地理位置：太湖平原别名：鹿城面积：921.3平方公里行政区类别：县级市人口：69.04万(2008年)所属地区：江苏苏州方言：吴方言下辖地区：千灯镇，周庄镇气候条件：亚热带季风气候政府驻地：48、前进中路108号著名景点：周庄电话区号：0512火车站：昆山站邮政区码：215300车牌代码：苏EM,EN,EP,EX3、交通条件：昆山地处长江三角洲的东部，东距上海市中心45公里，西邻苏州市区39公里。 航空无锡苏南国际机场（距41公里，约半小时车程） 上海虹桥国际机场（距42公里，约半小时车程） 上海浦东国际机场（距80公里，约1小时车程） 港口上海港（距离60公里）、太仓港（距25公里）、张家港（距80公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。 铁路京沪铁路在昆山设有一等客货运输综合站昆山站。 宁沪城际铁路在昆山境内设有：昆山南站、阳澄湖站、花桥站 京沪高速铁路在昆山境内设昆山南站49、 公路区域内公路网健全，境内有沪宁高速、苏州绕城高速、苏沪高速、苏昆太高速、常昆高速、312国道等穿越。 轨道交通全国首例跨省轨道交通上海轨道交通11号线（安亭花桥）段获国家发改委批准建设，并设立三座高架站：兆丰路站、光明路站、花桥站。4、气候属北亚热带南部季风气候区。气候温和湿润，四季分明，光照充足 ，雨量充沛 。年平均气温 16.5 ； 年降水量1447毫米,年日照时间1697小时，全年无霜期239天。5、行政区划：行政区划一览： 开发区面积115.00平方千米，人口131200人。 玉山镇面积118.00平方千米，人口173000人。 花桥区面积 50.00平方千米，人口 68104人。50、 巴城镇面积155.21平方千米，人口 86086人。 周市镇面积 81.56平方千米，人口 79217人。 陆家镇面积 35.80平方千米，人口 83908人。 张浦镇面积116.27平方千米，人口100367人。 周庄镇面积 36.05平方千米，人口 32002人。 锦溪镇面积 90.69平方千米，人口 58246人。 千灯镇面积 83.94平方千米，人口 94392人。 淀山湖镇面积 54.00平方千米，人口 36346人。 陆家镇：原来叫箓葭公社。陆家镇（箓葭浜）得名缘由，一说境内木瓜河南有一浜名为箓葭浜（今称黄泥浜）或谓境内产箓葭苇，其色纯绿，可制莆管，又说镇中街道原为鹤塘浜，长菉葭51、草，即以名村。 花桥开发区：相传道光年间黄渡营兵来此张贴告示，因当地无名，营兵在木桥询问百姓，得知木桥周围居民姓花，遂称木桥为花家桥，镇亦由此得名。 张铺镇：宋代即以形成集镇，以内河“张浦”而得名。 周庄镇：宋元祐元年周 官封迪功郎，在此设庄，隧有周庄之称，沿用至今。 巴城镇：相传大禹治水功成，曾封巴王于此，并称巴王城。 6、人口统计：总人口160万，其中户籍人口76万，每年新增外来人口将近10万。2.2.2昆山市宏观经济概况昆山是江苏的“东大门”，1989年9月28日撤县设市，现拥有国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区、综合保税区等著名园区。在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中52、，昆山已多年蝉联第一。 2009年昆山市实现地区生产总值（GDP）1750亿元，财政收入360亿元，其中地方一般预算收入156亿元，继续高居全国各县（市）之首。 截止目前，全市累计批准65个国家和地区投资项目近5000个，合同外资260亿美元，实际到位170亿美元，其中世界500强跨国公司投资项目61个。 城市经济的发展带动了城市空间的拓展和人口分布的变化。由于经济的快速发展，原有的人民路和亭林路商圈已无法满足商业发展的需要，随着新城区的形成和人口的迁移，大润发、卜蜂莲花、乐购、沃尔玛、欧尚、易买得、家乐福、麦德龙、农工商、红星美凯龙、好家居等大超市纷纷进驻，逐步形成了多个新兴商圈。同时原有的53、商业中心也继续发展成为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性中心商业区。 商业的发展和城市化进程的加快也带动了昆山房地产市场的发展；目前在售商铺的销售率基本都达到了100%，成熟地段商铺的转让和转租率都非常低，而随着新城区的不断完善，其推出的商铺价位相对较低，其售价和租金的对比基本上遵循了相对理性的回报水平，体现了本地投资者和发展商较为成熟的投资理念和较为谨慎的市场判断。 昆台文化对昆山经济的影响：在整个昆山经济体系中，特别值得一提的是台商对昆山经济的贡献。目前台商在昆山投资的公司已经超过1500家，在过去的10年里投资总额在150亿美元以上。去年，台商对昆山的税收贡献超过20亿美元。大量台资的涌入54、也带动了周边产业的发展，据统计，目前常驻昆山的台籍人士已超过10万人，台商及其家属构成了一个超出平均水准的高消费人群，直接带动了昆山零售、餐饮及服务业的发展；同时台湾人直接投资经营的餐饮、零售及服务业也提升了本地相关行业的水平。 昆山个人投资现状及发展趋势：近年来，昆山除了对外招商引资以外，个人投资也如火如荼，呈逐年上升趋势。究其原因，园区经济的快速发展、旧城改造计划的实施，使一部分昆山人完成了“第一桶金”的原始积累；而居民收入水平的提高、外来资金的大量涌入，则进一步促进了个人投资的红火。 1、昆山现状分析昆山目前的城市职能定位为：1、长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制造业基地；2、苏锡55、常都市圈中链接苏沪的外向型经济发达的城市；3、中心城区是昆山市域的政治、经济、文化、科技中心；4、适宜居住的现代化园林城市；5、苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一。总体规划中，到2020年：昆山市产业结构从“二、三、一”转变为“三、二、一”的格局以及发展休闲度假、旅游观光的职能定位，这都要求要大力发展商业。2、购买力和消费水平昆山城乡居民收入较快增长。全市在岗职工平均工资37394元，比上年增长10.8%；农村居民人均纯收入15726元，增长12.4%；城镇居民人均可支配收入27609元，增长11.3%。居民储蓄存款继续增多。年末城乡居民按户籍人口计算人均储蓄余额（本外币）突破7万元，达70956、57元，比上年底增长17.1%。 城乡居民生活质量进一步提高。农村居民人均生活消费支出10545元，比上年增长12.6%；城镇居民人均生活消费支出18341元，增长8.6%。3、昆山2010经济社会发展目标2010年全市经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长16%，突破2000亿元，财政收入同步增长；工业总产值6700亿元；新增注册外资超30亿美元，实际利用外资超15亿美元，新增注册内资超100亿元；全社会固定资产投资超500亿元，社会消费品零售总额超280亿元，进出口总额超700亿美元；服务业增加值占地区生产总值的比重提高1个百分点以上；高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重提高257、个百分点；万元GDP能耗、化学需氧量、二氧化硫排放总量下降4%；环境质量综合指数90以上；城乡居民人均收入增长10%以上；城镇登记失业率控制在3%以下。2.2.3 昆山2009-2030城市规划城市性质：国际知名先进产业基地毗邻上海新兴大城市现代化江南水乡城市城市规模：到2015年，市域规划总人口规模250万人，中心城区规划人口规模195万人，建设用地控制在242平方公里以内；到2030年，市域规划总人口规模330万人，中心城区规划人口规模270万人，建设用地控制在309平方公里以内。城市目标：至2015年，总体赶上中等发达国家和地区发展水平；至2020年，主要发展指标达到发达国家和地区水平，58、率先基本实现现代化；至2030年，总体赶上发达国家和地区发展水平，建成经济充满活力、科技繁荣发达、社会和谐稳定、民主法制健全、文化特色鲜明、生态环境优美、人民生活幸福的新昆山。1、构建通达的现代交通体系今年7月，沪宁城际铁路通车后，从昆山站出发，15分钟可到达上海虹桥机场、20分钟可到达上海人民广场；京沪高铁也将在明年通车，昆山与上海、苏州等大城市拉得更近。根据新的城市规划，未来20年，昆山将形成以轨道交通为骨干、以公共交通和慢行交通为主导、各种交通方式协调发展的多层次、高效率综合交通体系。轨道交通方面：沪宁城际铁路与京沪高速铁路并行设置，与京沪高速铁路共设新昆山站，另设花桥站和阳澄湖站。苏州59、S2B线经过周庄、锦溪和淀山湖，东接上海轨道交通20号线朱家角站，西经同里至苏州市区，是苏沪共建的环淀山湖旅游专线，可采用有轨电车形式。同时，上海市轨道交通11号线西延线由安亭进入昆山，苏州市域轨道S1线接苏州轨道交通3号线、沪宁城际唯亭站向东进入昆山至阳澄湖站与昆山城市轨道1号线并线，形成市域轨道交通。公路交通方面：规划维持现状“三横两纵”高速公路网络；规划形成“环加放射线”的干线公路布局结构。“环”由城北路、东城大道、机场路、古城路构成，引导过境车辆和市域各片区间车辆绕行通过。“放射线”由南放射线、北放射线构成。中心城区形成“环形加井字”的快速路系统，引导过境交通沿外围通过，减少对中心城区60、的穿越。同时，规划形成串联北部阳澄湖休闲度假片区、南部水乡古镇旅游片区的倒“T”形加半环的旅游专线公路。城市公共交通方面：除了大力发展常规公交、出租车外，还将规划建设1号线、2号线城市轨道交通，近期将建设快速公交系统（BRT），满足公交出行需求，为城市轨道交通培育客流。未来，昆山交通便捷的优势将进一步显现，航空、铁路、公路的立体交通网络将充分发挥与上海、苏州的同城效应，交通引导城市发展（TOD）模式将被自觉运用到城市规划建设中来，更快推动市域经济的发展。2、打造世界先进的产业基地未来20年，昆山将加快转型升级，成长为全球性的IT产业制造、研发和交易平台，长三角区域重要的先进制造业和现代服务业集61、聚区。昆山2015年GDP将达到4000亿元，相当于2008年杭州市的水平；2020年将达到8000亿元，相当于2008年深圳市的水平；2030年则增长到12000亿元，相当于2008年新加坡的水平，成为国内城市中的佼佼者。土里淘金仍然是未来昆山不懈努力的目标，我市将通过产业向高端延伸、提升容积率、用地置换等举措，提高地均产出效益。同时，我市将引导制造业从生产加工向设计、研发、品牌、销售等产业链高端延伸，提高产业竞争力；加强载体建设和产学研联合，提高对先进技术的消化吸收，增强自主创新能力。鼓励发展高新技术产业并利用高新技术改造提升传统产业，淘汰高耗能产业、工艺和设备。积极发展生产性服务业，构建62、具有较强自主创新能力、高附加值的产业体系。更为重要的是，昆山市将发挥城乡各自优势，统筹城乡产业发展。以城市高水平制造业和服务业的发展成果反哺农村，推进高效都市农业的发展，鼓励乡村传统手工业的发展，引导乡村旅游业的发展，促进城乡产业互补与融合。3、三大片区形成大城市格局规划总体提出了中部中心城市集聚发展片区、南部水乡古镇旅游片区和北部阳澄湖休闲度假片区的片区发展规划，并下大力气构建出“中心城区（核心城区、功能区）特色镇新型社区自然村落”四层五级的市域城乡体系，相得益彰、张弛有度，酝酿着一个未来大城市的格局。中部中心城区作为昆山大城市最具魅力的区域，规划总面积达470平方公里。作为昆山人口、产业和63、功能的集聚中心，这里将形成“一城三区”的空间布局结构。一城包含高新区（玉山）和经济技术开发区，是城市经济发达、功能配套完善、人均环境优良的城市核心区域。三区包括花桥功能区，是以现代服务业为主导的综合性功能区；张浦功能区，是以高新技术产业为主导的综合性功能区；周市功能区，是以新兴制造业为主导的综合性功能区。南部旅游区是昆山亮给世界的名片，将保持江南水乡的自然人文景观，并发展会展、文化创意等现代服务业和特色先进制造业。而北部度假区将发挥资源优势，保障生态安全，联合苏州形成环阳澄湖休闲旅游带，并集聚发展先进制造业。2.2.4昆山城市建设分析2.2.4.1 昆山片区规划昆山市共分为7大规划片区，分别是64、中心城综合片区、北部片区、东部片区、吴淞江工业园片区、中部生态农业园区、阳澄湖休闲旅游片区、南部水乡古镇旅游片区。七大片区的划分和功能定位透露了政府巩固第二产业，加速第三产业的意图。中心城综合片区依据各自定位及发展方向可分为5个片区：中心城区、城北片区、城南片区、城西片区、城东片区。其中，城东片区的商业及住宅规划对本项目定位有直接影响，是规划研究的重点所在。城东片区现已有“城东轻纺城”“嘉裕国际”两个大型商业项目，但分为氛围尚未形成。住宅竞争激烈，目前人气不足，但作为经济开发区，伴随发展，人口必然会增加，人气也会逐年上升。该片区未来规划在保留部分工业的情况下，发展商业、商务办公和居住，将趋于内65、的前进东路打造成政治金融一条街。2.2.4.2昆山房地产目前价格、存量、去化量分析1、2010年以来成交土地情况如下：地块位置面积（）用途容积率起始价（元/）竟得价（元/）折合楼板价（元/）竞得人成交时间开发区震川东路南侧、吴淞江路西侧28666商业1.5-2.01800 22301115-1487昆山百富投资发展有限公司2010-9-30开发区白士浦河南侧、太湖路西侧40664商住2.5-2.8450086903104-3476上海展盈房地产开发有限公司2010-9-14开发区朝阳路北侧、珠江路西侧158121商住1.9-2.6825082503173-4342南京金鹰国际集团有限公司20166、0-7-2开发区柏庐路东侧、朝阳路北侧19302商业2.0-2.56-3000康戊投资（中国）有限公司2010-7-2开发区前进东路北侧、太湖路东侧20384商业1.0-1.3160160123-160昆山市新城发展建设有限公司2010-7-2开发区东城大道东侧、洪湖路南侧25007商业1.2-1.8-1267常州八川实业有限公司2010-5-21开发区昆嘉路北侧、新星路两侧63945商业1.2-1.4570079605686-6633昆山永恒盛置业有限公司2010-4-14开发区朝阳路南侧、樾河路东侧14578商业2.5-3.3-1096昆山建伟投资发展有限公司2010-3-17开发区丁岸河67、东侧、合兴路南侧9859商住3.0-3.6450084002333-2800金茂投资发展（昆山）有限公司2010-3-17开发区前进东路北侧、环城东路西侧9206商业6.5-7.2-666苏州港龙控股集团有限公司2010-3-17开发区前进东路北侧、夏驾河东侧14801商业3.5-4.21-1777宝晖建设开发（昆山）有限公司2010-3-172.3项目周边区域市场分析项目周边楼盘情况 1.项目周边住宅成交情况：项目开盘日期价格（元/）成交情况（套数）备注绿地21新城2010.87500毛坯544绿地21新城项目昆山震川路与洞庭湖路路口，总建筑面积约178万（含地下），占地面积约56.4公顷，68、容积率为2.5，绿化率为40%世茂东壹号2010.47800毛坯671世茂东壹号位于昆山东部新城核心位置，项目总占地64万，总建筑面积约90万。是一个集居住、旅游、休闲、购物、娱乐为一体的大规模综合社区。黄埔城市花园2009.118400毛坯1218黄埔城市花园位于前进东路和黄浦江路路口，用地面积近70000，总建筑面积约160000，绿地率约36%，规划以高层、小高层和多层住宅为主。珠江御景2009.118800装修7600毛坯652总占地面积160000。由13幢高层住宅，一幢星级酒店及商业街所构成的大型综合社区，总建筑面积近620000中航城2009.128000毛坯2127总用地面积约69、19.7万，建筑面积约36万，项目拟建设一集商业、居住、酒店、娱乐、办公、公寓等多种功能于一体的综合社区。项目周边商业项目情况：项目产品类型规模商业业态价格（元/）经营情况弘基财富广场10万街区式符合商业。集中商业4层；酒店式公寓27层，低密度办公4-6层餐饮、休闲特色商业街区 正南向商业保留。内街商业1F：20000；2F：17000。商业签订5年8%税前回报合同，纯投资产品无经营权。办公6500元餐饮运营情况较好，但整体入住率不高。1层商铺基本售罄、主要销售2层商铺珠江御景（商业）1期沿街商业及三期块体商业街区商业保留未竣工隆祺丽景国际18万综合体商业写字楼：11500；酒店公寓1200070、（5年5%包租）/13000（10年5%包租）未竣工绿地21新城（商业）40万商业综合体商业-未开工，预计2013年竣工天虹商场3万商场百货主力店租金20元/月未开业世茂华东商城30万综合体商业-未开业昆山2010年11月份房地产市场数据：昆山商品房市场2010年11月（11.1-30）累计成交3231套，日均成交108套。成交总量较10月减少397套，环比降幅10.9%，昆山商品房市场连续5个月的成交量上涨势头被终止，首次环比下跌。与2007年至今11月同期昆山商品房成交量比较，本年度11月昆山商品房成交量较2007、2008、2009年同期分别增长-31.2%、46.8%、-62.1%，昆71、山商品房市场同比再度遭遇重挫，重回巅峰恐有心无力。单就11月各周的走势来看，在第一周遭遇较大幅度的环比下跌之后，随后几周昆山商品房市场呈现反弹持续上行的走势，尽管商业投资类和别墅洋房类物业较上月均出现超过20%的增幅，但作为昆山市场支柱的住宅类物业表现疲软，未能对昆山商品房市场形成强力支撑，使得昆山商品房成交总量最终下行。新政之后，昆山商品房市场曾长时间的低位运行，但整体保持回升，直至10月达到新政实施以来的高位。随着金九银十传统销售旺季的结束，昆山市场也逐渐进入销售淡季，并且随着年关的临近，淡季表现将更加明显。 11月份国内主要市口均表现较为明显的量价齐升，最近已有媒体对此给予关注。中央相关72、部委也开始着手对各地方进行调研，以确认二轮调控的效果。这与二轮调控之前的市场环境极其相似，所以不排除在年内再度出台相关调控政策的可能性。但就昆山市场内部来看，11月份苏城版限购令出台，并未对昆山市场造成明显影响。调控以来，开发区、花桥等以房地产投资为重要支撑的区域，服务业投资均出现不同程度的下滑。现阶段正值昆山全市积极推进城市化的阶段，所以昆山市府对于房地产的态度可能会偏向暧昧，并且昆山现行房价并不突出，短期内昆山出台相关调控政策的积极性不高。但对于房价备案等方面管理可能更加严格，在土地价格出让方面，新政之后出现较为明显的下降，可以看出昆山市府有意防止昆山房产价格出现较快的增长。整体上看，除非73、国家层面出台较为严厉的政策，影响到购房预期，进而影响到昆山市场走势。单就昆山市场内部来看，已经进入以平稳为主调的时期。【三强没落 乡镇给力】 11月昆山各区域表现喜忧参半，传统三强区域开发区、花桥和玉山全部下跌，而临近市区的周市区域也未能幸免于难，环比小幅下行。与传统强势区域表现截然不同的是，昆山其他5个乡镇区域11月商品房成交量全线环比上涨，其中南部水乡环比上涨达到112%，力挺昆山楼市不至于出现环比重挫。并且乡镇区域除周市外，单月成交量集体接近或超过新政之前水平。昆山城东片区持续发力 尽管遭遇环同比的双跌，分别回落21.9%和34.3%，但丝毫没有动摇开发区的领跑位置。11月开发区以成交874、32套，领先第二名342套的绝对优势继续占据榜首位置。开发区城南和城中板块哑火，高端项目受到冷落。城东板块持续发力，隆祺丽景国际、世茂东壹号、绿地21新城、外滩印象花园四个城东项目贡献了开发区全部的54%，以上项目主要客源均来自外部市场，可见市场投资需求仍然大量存在；玉山区域表现乏力，当月成交490套，环同比分别下降32.4%和67.3%，商品房项目新城域和定销房项目虞河苑表现较好，此外香堤湾等也有较好表现。整体上看，玉山区域楼盘去化缓慢，新增供应不足，是造成玉山区域市场长时间不温不火的主要原因；花桥区域本月成交425套，环同比分别下降40.4%和79.7%，降温异常明显。主要在售住宅项目上海75、裕花园、鑫苑国际城市花园、常发香城湾销售逐渐进入尾声，主要放量项目凯德都会新峰首期房源也主要剩余大户型，销售放缓。而商业投资类项目表现也差强人意，新增供应较少，只有赛格国际公寓强撑局面，该项目本月贡献了花桥全部成交量的近三成。花桥后市会有一批商业和住宅类项目入市，届时或将对花桥市场形成一定改观。 三强区域遭遇重挫，但成交总量依然高达1747套，占到昆山全市总量的54%，依然是昆山市场之上的绝对主力。乡镇区域本月表现出明显的回升走势，但总量依然不高，对于全市的贡献率有限。造成乡镇区域全线上涨的原因主要是前期基数较低、11月集中放量、部分楼盘的强势表现等。其中巴城、张浦和南部水乡区域则是受到别墅洋76、房类项目给力的影响，其中南部水乡区域的成交量中别墅洋房类项目占据了绝对多数。前十楼盘多样化，商业、别墅类项目表现抢眼 11月昆山前十楼盘共计成交1084套，较上月减少22套，环比下跌2%。前十楼盘对于昆山全市总量的贡献率则由上月的30.5%上升到本月33.5%，昆山楼盘销售趋于平衡化。本月前十楼盘区域和物业分布更加多样化，分别来自开发区、千灯、花桥、周市、玉山、南部水乡等6个区域，较上月开发区和花桥一统天下的局面截然不同，其中开发区上榜4家，千灯上榜2家，其他区域各1家。就物业分布来看，前十楼盘中商业类项目2家上榜，并占据前四名中的两席位置，别墅洋房类项目搭上末班车，挤进前十榜单，这与上周住宅77、独大的局面也有很大改变，也从侧面看出11月昆山商业和别墅类项目的整体回升走势。 隆祺丽景国际本月销售149套，牢牢占据榜首位置，项目开盘以来持续热销，长期保持昆山前十位置。优越的区域，较高的定位，稳定的后期回报等让该项目受到市场的积极反应；华美达广场当月销售133套，排名第二，领跑昆山住宅楼盘。在上海方向投资者由花桥向周边区域转移的大背景下，千灯区域受到直接利好。加之该项目较为上乘的品质和绝佳的地段，使得项目销售在11月取得较大突破。此外贷款等具体策略的调整，也起到至关重要的作用；世茂东壹号表现稳定，本月成交123套，继续占据三甲位置。作为未来城东新城的核心居住配套，随着城东新城建设的加快，以78、及交通、商业等各项基础性配套利好消息的不断涌现，加上自身完美的内在品质，使得世茂东壹号一直保持热销的状态，根据前十个月昆山各家楼盘销售统计，该项目以绝对的优势占据销售冠军的位置，并极有可能成为2010年度的销售冠军，市场认可度较高。第三部分 项目SWOT分析3.1地块分析3.1.1 地理位置及交通条件本项目地处昆山市经济开发区，前进东路上，东城CBD3公里半径内。处于昆山向东大发展的核心位置，毗邻市政府，国际展览中心，工商局，国家电网等事业单位集中左右。根据昆山市轨道交通系统规划，S1线将连通苏州市区和上海轻轨11号线。S1线自苏州工业园区引出，经过沪宁城际铁路阳澄湖站后，沿前进路向东经过西部79、新城核心区，将在昆山国际会展中心设立站点，与本案零距离对接。汽车至虹桥国际机场仅需45分钟，水陆经上海港、张家可直接出口。昆山经济技术开发区创办于1985年，1992年8月经国务院批准成为国家级开发区。目前全区规模控制面积115平方公里。项目所处昆山市东部，东接上海，西接昆山市区。区域地理位置优越，与上海市区、虹桥机场、昆山老城区、苏州工业园区等主要地区保持着较短的通勤距离。区域内拥有京沪高速铁路，312国道，苏虹机场路、沪宁高速公路等城际交通主干线。新建的沪宁高速铁路昆山南站每日有近60个班次的动车往返上海。京沪高铁开通后，铁路交通更为便利。项目区位 3.2 项目SWOT分析3.2.1项目优80、势:1、区位优势。本项目地处昆山市经济开发区，前进东路上，东城CBD3公里半径内。处于昆山向东大发展的核心位置，毗邻市政府，国际展览中心，工商局，国家电网等事业单位集中左右。根据昆山市轨道交通系统规划，S1线将连通苏州市区和上海轻轨11号线。S1线自苏州工业园区引出，经过沪宁城际铁路阳澄湖站后，沿前进路向东经过西部新城核心区，将在昆山国际会展中心设立站点，与本案零距离对接。汽车至虹桥国际机场仅需45分钟，水陆经上海港、张家可直接出口。（1）良好的可视性，周边道路设施良好（2）具有很好的临街长度，具备商业开发价值（3）地势平坦，具有自然水域资源（4）项目毗邻国际会议中心，天虹商场等区内主要公建配81、套物业，规划中的轨道交通S1线在项目周边具有站点3.2.2劣势：（1）周边人口密度不高；周边公共交通等配套设施不完善（2）项目所处地段商业商务氛围不成熟（3）地块容积率较高，地块进深较短的特质对于住宅开发具有一定负面影响（4）地块北多为电子加工厂，环境具有一定抗性（5）前进路的退界绿化对于条状商业体有一定影响3.2.3机会：（1）规划中的上海11号线延伸段昆山国际战略中心站点的设立，有利于人流导入（2）昆山经济开发区发展带来的消费，住宅需求递增；本区域配套商业几乎空白，存在市场机遇（3）东部新城受到新昆山产业客户，上海投资客户等双重认可（4）开发区内新增土地供应住宅用地稀缺 3.2.4威胁：（82、1）未来周边住宅，大型商业综合体潜在竞争加剧，对本项目存在竞争关系，给项目未来发展带来风险（2）调控政策已经出台，对于限贷、限购做了明确说明，未来市场不明了，对于未来市场具有风险3.3项目的综合评价本项目地处福州市台江区西南部，交通便利，周边总体环境较为成熟，规划中的闽江北岸中央商业中心提供了规模优势同时又加剧了竞争，景观资源整体较好，提升项目价值。第四部分 项目定位分析4.1项目条件和资源分析4.1.1条件分析（一）城市发展和规划条件按照规划要求，该区域将建集写字楼、商业综合体、星级酒店等于一体的商务商贸中心，以及以福建省科技馆、福州市图书馆、福建省广电大楼（2010年完工）为依托的文化创业83、产业集聚地。此外，还将建设休闲亲水大广场福州城市广场。（二）4.1.2资源分析（一）项目资源 地块用地面积为73759.2平方米，总建筑面积278595平方米。项目大小适中，有利项目开发管理和销售打开良好局面。（二）品牌资源“xx”是*下属的工程公司，在市场上享有良好的口碑。4.2项目整体定位：城市高尚休闲生活综合体（1）区域发展维度：昆山经济开发区是昆山经济发展的主要发动机。其打造的东部新城是昆山城市化发展的重点区域，已经有珠江、世茂、绿地、中航等大型开发商进入，板块内配套设施齐全，未来还拥有轨道交通连接上海与苏州，形成自昆山老城区以东的新城。长期以来昆山采取精密的联动上海发展策略，向东发展84、是昆山城市化发展的主力方向。基于此，未来东部新城将会成为新昆山核心区域。（2）区域市场维度：区域内项目运营情况良好，整体区域产品档次在不断提升，客户结构也在不断优化发展。（3）项目本体属性：项目为商住用地，且地块呈现长方形，项目沿前进路商业价值巨大，但也有区域内综合体商业潜在竞争激烈，项目自身体量相对较小，开发综合体商业风险较大的客观情况。建议项目以住宅居住功能为主，商业沿前进路分布分布高端生活类商业业态，打造东部新城高尚的休闲生活类商业聚集地，结合住宅产品体现出整个项目的生活元素，做到商业与住宅相互促进。产品定位：水景高品质公寓结合街区商业住宅产品：建议以住宅为主，且利用灌溉水道打造水景高品85、质公寓，在公寓产品上需要更加深入的研究产品做到区域住宅的升级产品，是定向为高端客户群打造的豪宅产品。商业产品：建议沿前进东路打造商业街区，通过富有风情的产品打造形成项目商业特色。建议引入精品购物店、高端餐饮、高端休闲娱乐等商家。商业沿前进路建议保留经营。楼层较高部分可带租约销售。客户定位：住宅区域高端自住、投资客群；商业高端投资客户住宅客户定位逻辑推导：（1）从地块属性看，项目所在地理位置是东部新城核心位置，土地价值稀缺显著，与当前东部新城内主要项目相比具有显著优势。必然会受到高端自住、投资客户认可。（2）在客户构成中以台资客户为主，其次为上海客户、昆山本地客户、之后为中小企业。商业客户定位逻86、辑推导：（1）消费者：未来东部新城内高端人口以及昆山原住民在老城区追求生活品质的客户。（2）投资者：昆山客户，新昆山人以及上海、台湾等实力投资客户。在客户构成中以台资客户为主，其次为昆山本地客户，之后为上海客户。4.3 项目环境景观该地块位于昆山市开发区，东临洞庭湖北路城市主干道与昆山国际会展中心隔路相望。西接吴淞江北城市次干道，毗邻昆山工商行政管理和中材大厦。南至前进路，连接东部经济开发区与昆山城区主干道，前进路往西车行10分钟南至昆山市政府。对面为中航城、天虹百货。北至天然灌溉水道，与浏河连通，具备成为水景资源的条件。4.4区域个案分析4.4.1项目介绍项目名称 ：昆山世贸东壹号建筑面积:87、820000平方米 总户数:6000开发商:昆山世茂新发展置业有限公司世茂东一号新城位于昆山东部经济技术开发区的核心位置，是一个集居住、旅游、休闲、购物、娱乐为一体的大规模综合社区。项目总占地64万平方米，总建筑面积82万平方米，东起松花江路，南临规划中的景王路，西至夏驾河景观带，北靠前进东路。 一期有近2000套房源，08年5月31日开盘首推多层，多层面积在70-148，价格在4600-5600元/一批房源有9.5折优惠。花园洋房6月中旬推出，三房主力面积128-140，均价7000-8000元/左右。目前电梯公寓在售，均价5500左右。高层预计9月份推出！ 世贸东壹号区位图4.4.2 世贸88、东壹号环境理念项目建筑风格采用20世纪最受欢迎的“ART-DECO”建筑和装饰风格，大量运用了鲨鱼纹、阶梯图形、放射状图样装饰，推崇低调奢华的时尚住宅理念，表达出一种不断超越的人文精神和力量。 项目住宅产品类型包括多层电梯公寓、高层、花园洋房等多种业态，其中多层建筑面积18万平方米，高层50万平方米，花园洋房11万平方米。地块东西两侧各四幢18层高层；东北、东南、西北、西南四个角皆为22-24层的高层公寓，分别俯视顺陈河景观带与夏驾河中央水景广场；中部区域为花园洋房，坐拥中央水景；南北地块为6-7层的多层电梯公寓，分别连接规划中的景王路与世茂国际城。社区内设南北两个多功能会所，皆邻水而建，届时89、将与水景、组团绿化、园林小品共同成为东一号新城一道亮丽的风景线。在项目的东南角，规划有小学及幼儿园，建成后将引进昆山教学高质量的教学机构入驻，预计于2009年9月1日交付使用。小区的绿化、小品还将大量运用水系，以喷泉、雕塑、英式廊柱、植物迷宫等为元素，设计成英式宫廷园林，给人以身临泰晤士河畔的美妙感受。 项目北部与世茂国际城、世茂华东商城紧密相连，同为世茂集团斥巨资开发建设项目。世茂国际城规划建造20万平方米的主题商业街区，位于项目西侧将会建成一座四星级酒店。东侧的世茂华东商城将建造10万平方米配套商业，东一号新城的西侧是政府规划建设中的夏驾河景观带，建成后与新城人行步道实现连通。4.4.3建90、筑特色项目以源于欧美的新城市主义规划理念为指导，强调人性化的空间与尺度，注重社区的功能完备性、出行便利性、景观优越性。社区景观以开放式城市公园为主题，通过景观主轴、街坊中心绿地、小品水景等形成人车分流的景观步行系统，并将整个社区自然分隔成最适宜居住的人性化组团。 世贸壹号规划图 4.4.4 世贸壹号户型图 4.4.5世贸东壹号价格走势世茂东壹号二期高层房源在售，面积92138平方米，价格6300元/平米起。总价58万起。二期还有不足100套小高层和多层，小高层户型面积在85130平方米之间，均价7800元/平方米，多层电梯公寓均价8800元/平方米。第五部分 建设方式与内容说明5.1 形式与结91、构：框架结构项目的组织构架本项目的组织结构依照“职责明晰、权责对等、管理科学、协作高效”的原则5.2、项目的组织机构和人员安排1. 项目组织机构图如下：总经理总工程师副总经理物 业 部工 程 部综 合 部财 务 部销 售 部开发 部2、项目组织职能责任分工本项目共设总经理一名，副总经理一名和总工程师一名。下设六个部门，分别为开发部、销售部、财务部、综合部、工程部及物业部。六个部门应分工合作、协调一致。其中每个部门的具体职能分工如下：开发部关注市场的变化，随时向管理层提供市场信息；负责项目的前期手续等工作；拓展市场，开发新项目；工程部负责工程项目的建设全过程，确保工程的质量、进度和投资；财务部负92、责财务会计，税收方面的工作，负责融资、筹资比选，以及与银行方面办理贷款、结算等业务等；综合部对内负责资料建档及文秘后勤服务，对外负责扩大企业的知名度，树立企业的良好形象；销售部对市场进行调查，掌握市场的变化对开发项目进行策划、销售，做好资金的及时回笼，对楼盘进行有力的宣传，促进预售及销售。销售工作也可委托给熟知当地市场的专业销售公司，销售部起到管理监督作用；物业部负责生活区内物业管理，清洁、服务、保安等工作，为入住者提供一个优质的生活环境。此部门可在一期工程竣工前建立，人员随物业的投入再增补。建成物业也可委托给专门的物业管理公司进行管理，而物业部负责筛选及监督专业物业公司的工作。3、项目组织定93、编设计该小区为综合性小区，开发量大，任务艰巨。本项目共设总经理一名，副总经理一名和总工程师一名。其中副总经理和总工程师直接对总经理负责，分管所属部门的工作。每个部门的具体人员定编如下：开发部设工作人员2名；工程部设建筑师1名，土建工程师3名，设备工程师3名；财务部设工作人员3名；综合部设工作人员2名；销售部设工作人员6名，如委托专业销售公司销售可只设具体负责人2名；物业部设工作人员12名，如委托专业销售公司销售可只设具体负责人2名。第六部分 投资估算及资金来源6.1 投资估算依据及内容6.1.1投资情况本项目建设总投资预计为156609万元，其中土地成本为47558万元，详细各项分项费用详见：94、“昆山xx城”测算（附表一）6.1.2 投资分摊原则总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。（1）按计算投资的各项成本来分摊；（2）各分项中能按功能使用容量来分摊的按功能使用容量分摊；（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按功能的面积比例来分摊；（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；（5）与工程无关的分项按功能面积比例分摊。6.2 项目资金来源及筹措6.2.1 资金来源及筹措项目拟资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。其中:企业自筹50000万元; 银行借款30000万元; 销售投入76609万元.6.2.2 95、借款还款计划根据项目开发计划和项目实际情况，本项目计划借款30000万元，期限2011年至2013年。6.3 项目建设及用款计划项目于2011年动工，2012年结构封顶，2012年竣工，2013年现房招商或销售。第七部分 收入预测及盈利分析7.1 收入预测及销售回款计划收入的计算综合考虑、竞争情况，对市场的供给、需求情况以及消费者购买习惯、心理进行分析。预计可产生收入222845.8万元。销售收入面积（）单价（元/）总价高层住宅1288608,000.00 1,030,880,000.00 酒店公寓（不计装饰）409008,000.00 327,200,000.00 商业地上精品471025,96、000.00 117,750,000.00 1-2F2359318,000.00 424,674,000.00 3-4F157418,000.00 125,928,000.00 地下370914,000.00 51,926,000.00 车库610821501个*10万元/个150,100,000.00 销售收入总额2,228,458,000.00 7.2 项目利润根据项目投入及销售情况测算本项目的直接利润，本项目综合税率按25%测算，总收入222845.8万元，净利润为32932万元，净利率为14.77%，总投资回报率为21%。 第八部分 项目风险防范8.1 项目开发风险防范8.1.1 项目97、开发风险房地产项目开发有较强的行业特征，影响项目开发成功的因素很多，如公司对新开发项目的筹划、对市场需求的变化研究不充分，会面临新项目开发不成功的风险。同时，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和单位多的特点，从土地获得、市场调研、投资决策、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广，到销售服务和物业管理等开发过程，涉及调研公司、规划设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位和多个政府部门的监管,从而使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度增大，一旦某个环节出现问题将会直接或间接地对整个项目开发产生影响，从而导致公司经营成本增加98、收益降低甚至亏损,使原来估计的销售利润无法按期实现。8.1.2 项目开发风险防范公司在进行新项目开发的同时，特别注意风险的防范，精心选址，加强市场、技术等各方面的研究，开发出适合市场需要的项目，以降低项目开发的风险。针对房地产项目开发的风险，公司将在进一步提高项目决策科学化的前提下，一方面通过均衡各项目的开发来合理控制每个项目开发周期；另一方面，公司将进一步提高管理水平，使开发周期尽可能缩短，从而提升公司房地产开发方面的核心竞争力，有力地控制项目开发风险。8.2 项目筹资风险防范8.2.1 项目筹资风险公司进行房地产项目开发所需要的资金，除了公司的自有资金和预售商品房的预收款外，还有银行借款99、。一旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策进行调整，开发的房地产项目发生预售不畅等情况，都可能给公司的资金筹措带来风险。目前，开发建设资金主要来源于自有资金及预售房款，如果预售不能按计划完成，则将采用其他的融资方法，可能会增加开发成本，甚至影响项目进度。如果银行限制对房地产项目的贷款，将会影响工程进度和施工质量，甚至可能会造成停工，会导致项目不能按期、按质交房的违约责任。8.2.2 项目筹资风险防范针对筹资风险，公司首先将通过自身的良好经营，增加自有资金数量；其次加强财务管理，始终坚持以现金流为核心，稳健经营，通过加大项目销售力度，加速项目销售回笼资金，合理配置资金等举措，规避、降低100、和化解财务风险，保障公司流动性安全，保持合理的资产负债比例，并提高资金使用效率；第三加强商品房的预售和销售环节力量，尽快回笼资金；第四进一步加强与国内主要商业银行长期密切的合作，按项目进展从银行得到相应融资；第五准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策和银行信贷政策变化，及时调整公司项目发展规划，从而降低公司筹资方面的风险。8.3 项目政策风险防范8.3.1 项目政策风险随宏观调控政策不断出台，对房地产市场的运行构成实质影响。尤其是信贷和预售制的严控，遏制了商品房的供给速度。信贷资金和预售制的严控，遏制了商品房新开工与竣工的速度。在严控房地产开发预售制度的背景下，构成开发资金主要来源的定金、预付101、款和其他资金来源的增速明显下降，而以往这些资金却是开发商的主要资金来源。这些资金比重和增速的降低直接导致开发速度和有效供给的降低。此外，银行对主体封顶后项目才能准予的政策，在更大程度上拉长了房地产的建设周期，直接遏制了有效供给速度。8.3.2 项目政策风险防范总体来说，目前的市场环境处于政府宏观调控作用开始发挥效用的时候，房地产市场处于敏感时期。假如政府认为宏观调控未能达到预期效果，将会出台更严厉的政策。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，进行宏观调控是中央政府的职责，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价，因此，长期来看，全国范围内的房地产市场仍然良性发展，房价的增长速度也会102、回落，并保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。8.4 销售价格和销售风险防范8.4.1 销售及销售价格风险房地产开发项目的销售收入受项目定位、销售价格和销售率的变动趋势、质量情况、竞争楼盘的供应情况等多重因素的影响，一旦这些因素与公司的预期产生偏差，都会对公司的销售收入产生影响。8.4.2 销售及销售价格风险防范首先，在项目的前期策划阶段，开展了周密的市场调查，进行市场细分，从而确定项目的主要客户群体；第二，根据项目定位对项目进行总体规划，确定项目设计主体风格和户型结构；第三，根据项目定位、地理位置、竞争对手相关物业销售情况、竞争楼盘供应情况等因素，制定相应的营销策略并根据市场销售情103、况进行销售价格的动态调整；第四，根据制定的项目计划，严格控制项目进度，避免项目延期对销售造成的不利影响。另外，公司将进一步加强营销力量和宣传，采取多种销售策略，利用公司的良好信誉和品牌效应争取客户，扩大销售。同时加强管理，精心策划组织预售工作，尽快回笼资金，以降低资金成本，争取最大的利润空间。8.5 工程质量风险防范8.5.1 工程质量风险影响房地产工程质量的因素很多，勘探、设计、施工、材料、监理等每个环节的疏漏都可能导致产品质量问题,虽然公司采用出包方式委托其他单位承担上述工作，并由有关责任方承担赔偿责任。但由于承包商未能保证项目的开发进度和开发质量的原因也可能对公司产生不利影响，从而影响公104、司的声誉、项目的进度以及经济效益。8.5.2 工程质量风险防范公司将利用在房地产开发方面的丰富的经验，通过社会监督和控制招标环节，加强项目管理和工程建设各阶段的检查和监督，采用招、投标等方式精心选择勘察设计单位、施工单位和施工监理单位以及主要建筑材料设备；同时，公司将通过提高管理水平降低和规避工程建设风险，提高产品质量。8.6项目其他主要问题的解决8.6.1营销管理虽然本项目拥有良好的经济和社会效益，但能否保证项目销售顺利，及时回款将是项目成败的关键。 因此公司需要加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得更多的用户。8.6.2 工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到当地正常105、的雨季和其他恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。8.7 项目环境效益评价拟开发地块毗邻城市干道，项目在建设过程中运用环保建材，推动本地段环保工作的开展。本项目崭新的现代建筑物，美化了市容，并改善人居环境，创造出一个良好的生活环境。为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本、注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅的布局，力争创造一个宁静、亲切、安全、和谐的居住环境和开阔方便的公共环境以及自然优美的生活环境。由此可见，本项目建成后将具有良好的环境效益。综合来看，本项目如106、能在开始前充分了解市场情况，科学测算、合理规划、规范运做，则收益大于风险。公司期望通过本项目的开发，为社会展现出一个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，从而由点到面，推动本地段及周围地区住宅建设的发展。因此，本项目的成功实施也将给公司带来更大的知名度和美誉度，将产生较好的社会效益。8.8可行性研究结论通过对该项目经济、社会和环境效益的分析可知，公馆项目的社会效益与市场前景是很好的。同时从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部收益率。从敏感性分析看出，整个项目的经济评价比较理想。根据市场调查，市场需求潜力较大，本项目的开发可带来令人较好的利润，同时，由于本项目的设计理念先进，可大大提高人居环境，项目以高性价比面市，将使得项目具有较强的市场竞争力。综上所述，地块项目从经济效益、社会效益等方面来看，均是可行的。8.9数据附件附表一：“昆山xx城”测算附表二：2009年至今昆山土地交易量统计数据附表三：昆山市近年房地产相关数据73