1、大型国际品牌现代商贸购物休闲中心项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、 xx市宏观经济101.1xx概况101.2 经济指数10二、江苏xx经济开发区规划介绍11三、经济开发区物流园区规划介绍123.1规划范围：123.22、规划目的：133.3规划主要内容：133.4交通条件：13四、项目介绍134.1项目选址144.2项目定位144.3项目投资单位154.4项目论证机构15五、项目规划及主要功能配置161） 国际精品商品展销街（全覆盖式二层商业街）162） 国际行业技术装备交流博览中心 （产品技术交易区）（标志性建筑）173） 国际商务中心 （商务配套区）（标志性建筑）174） 国际精品品牌厂家直销中心 （经贸区）185） DAISY SHOPPING MALL （购物休闲区）186） 数字物流仓储配送中心 （物流仓储加工区）197） 旅游康乐中心（旅游休闲）20六、项目优势21七、项目社会效益分析217.1 3、项目发展前景：217.2需求分析237.3 完善苏南地区的商贸物流，休闲产业集群的构建247.4 有利于繁荣市场，推进xx市城市现代化进程247.5 创造大量就业机会，凝聚人气，提升当地的投资氛围257.6 创造利税、利国利民257.7 综述25八、项目建设进度预测26九、环境影响、劳动保护和消防安全26十、资金筹措27十一、项目成功要素分析2811.1 项目运营模式2811.2 项目经营理念2911.3 项目行业支持2911.4 项目招商举措2911.5 项目网络交易平台30十二、xx经贸城投资预算3012.1 项目概况3012.2 项目功能面积大致分配3212.3 项目投资估算：34十三、4、项目总结35xx经贸城（暂命名）项目xx市场调研报告37一、城市概况37二、经济概况38三、主要经济指标39四、主要经济指标情况分析40五、乡镇实际情况42城市专业市场及购物中心44一、专业市场情况：441、 xx市金三角副食城44二、购物中心46一、项目地块概况：49二、50公里至100公里商圈分析51三、仓储式批发商商铺需求分析51四、项目主题的需求论证52一、项目SWOT分析52二、项目发展方向分析及定位54三、结论和建议54 xx经贸城（暂命名）项目可行性研究报告（讨论稿）一、 xx市宏观经济xx市作为长三角苏、锡、常经济重要县级市的城市之一，其各项主要经济指标始终名列中国县级市经济前5、茅，在全国县域经济基本竞争力最新排名中，列第7位。随着城市的快速发展，城乡居民的收入和消费意识的不断提升，未来整个xx市的商业市场必是一片繁荣。 1.1xx概况xx地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，距太湖西公里，与浙江、安徽两省接壤，是江苏省最南边的一个县。全市辖1个国家级环保科技工业园、2个省级开发区、14个镇、4个街道办事处，有246个行政村、87个社区居委。总面积2038.7平方公里，耕地面积6.41万公顷，山林4万公顷，总人口1062363人。城市建成区面积25.96平方千米，城镇人口占全市户籍人口的52%。1.2 经济指数2007年全市实现地区生产总值（GDP）505亿元，比上年增6、长15.9%。其中第一产业增加值18.25亿元，比上年增长3.4%；第二产业增加值299.95亿元，比上年增长16.1%；第三产业增加值186.8亿元，比上年增长17.0%。按户籍人口计算，全市人均地区生产总值47619元，比上年增长15.7%，按年末人民币汇率折算，人均地区生产总值6519美元；按常住人口计算，全市人均地区生产总值41037元，比上年增长13.6%，按年末人民币汇率折算，人均地区生产总值5618美元。全年实现财政总收入69.01亿元，同比增长35.8%，其中一般预算收入30.02亿元，同比增长38.6%。财政总支出37.15亿元，同比增长24.2%，一般预算支出27.76亿元7、，同比增长28.0%。财政总收入占地区生产总值的比重达到13.67%，比上年提高1.8个百分点。在全国县域经济基本竞争力最新排名中，列第7位。二、江苏xx经济开发区规划介绍xx经济开发区以科学规划为龙头，着力打造品牌园区。一是“工业城市”及“工宿平衡”。经济开发区在工业发展的基础上，向产、学、研、住综合发展，使开发区成为具有综合职能的产业新城；“工宿”平衡概念，以居住平衡工业，解决过分的功能分区所带来的交通和其他城市问题，创造开发区宜生产、宜居住的人性化空间环境。二是创造山水新城，提升土地价值。利用开发区特有的山水环境，结合城市自身用地构成和布局，创造独特的城市空间环境，使土地经济价值达最高，8、以来平衡开发基础设施资金投入的不足。三是借鉴新加坡新城模式。在产业园内按服务半径 1000米布置便利中心，集中设置职工宿舍、商业、娱乐等设施；在居住区按服务半径500米设置邻里中心，设置商业、文化、娱乐、医疗、社区服务等设施。保证开发区整个服务设施的配套，避免了各区块服务配套设施散乱开发。四是以行业及产业链组织工业区。开发区根据自身产业优势做好了产业分区规划，工业按行业及产业链进行分区有助于污染性的工业进行集中处理，分片区确定基础设施投入标准，有利于高科技工业就业环境及各用地之间的协调。三、经济开发区物流园区规划介绍鸟 瞰 图3.1规划范围： xx市物流园区位于市区西北侧，城北工业区的西南角，9、东至锡宜公路，西至锡宜高速，北到北环路，西到104国道。整个规划用地面积为8.83平方公里。3.2规划目的： xx市物流园区充分利用地理位置的优势，发挥水路、公路、铁路便捷转换优势，从而打造物流运作及临港加工为一体的综合性物流平台，为我市原料的运输和产品的运出提供有利保证。同时为城北工业区的发展提供丰富的信息来源和市场需求，更好的促进城北工业园区的运作和地方经济的发展。3.3规划主要内容：物流园区以仓储用地、市场用地、生态环境保护用地为主，在原有用地的基础上，重点规划市场用地和仓储用地，另外，在海关直通区和市场用地上设有码头。 3.4交通条件：将来城市主要对外交通有宁杭高速公路、锡宜高速公路、10、宜苏高速路、新宜高速路、新长铁路、104国道、芜申运河、武宜运河等，交通条件十分便利。四、项目介绍鉴于xx市深厚的经济基础、得天独厚的地理位置、良好的交通条件、活跃的物流环境及商贸物流市场的巨大潜力，更由于xx市委、市政府招商、安商、扶商、富商的开放开明政策。意大利外贸商会、荷兰海洋集团、香港五洲投资集团、浙江浙商投资发展、江苏章勇置业希望通过与xx市人民政府的合作，结合现代先进的经营理念、科学合理的管理模式，为xx市的商贸流通、工业产业结构的调整、旅游休闲产业的发展添砖加瓦。建设大型国际品牌家居生活产品直销、轻工制造业技术展示交流、购物、康乐、旅游休闲基地：xx经贸中心（暂命名） 4.1项目11、选址项目暂选地块位于xx，即xx汽车城正北对面。汽车站、汽车交易城、副食品市场、建材五金类专业市场等具人气、人流、物流商圈辐射力极佳。交通优势显著，借助现汽车城这个成熟商圈可以明确此地块的消费方向性和地块地标性的完美体现，也为所在地“xx物流园区”的产业配套和经济增值提供服务。4.2项目定位打造长三角苏南地区最具辐射力、竞争力、高度规范化的国内外精品家居商品品牌直销中心-xx经贸城-（暂命名）。形成：一站式国际家居生活品牌商品经贸、意大利特色商品厂家直销、产业技术交流、大型购物中心、电子交易、商贸信息交流、仓储配送、金融服务及休闲旅游等功能于一体的超大规模现代商贸购物休闲中心。主要业态及特色：12、引进意大利特色品牌商品为主，以其他知名国际品牌商品为辅的一站式家居生活品牌商品采购中心。一、国际高档品牌家具、家居建材、精品皮具、家居饰品、服装、珠宝、汽车、食品、酒类百货的展示和经销。二、国际精密机械设备技术、农业机械设备技术、家饰建材生产技术、生活环保产品技术、及高端轻工产品的交流和交易。三、大型仓储式零售购物及大型旅游康乐。四、大型数字化仓储物流配送。4.3项目投资单位以有着大型商业项目开发及管理成熟经验的xx投资发展有限公司、香港五洲投资集团、意大利外贸商会成员、江苏章勇置业、荷兰海洋物流集团为投资组合，与一般的单个投资主体相比，具有明显的经济实力、品牌效应和专业招商构成的优势。4.413、项目论证机构由意大利国际金融研究中心、意大利外贸商会、荷兰商会中国商会、荷兰城市更新研究中心、荷兰KOW城市规划局等专业机构参加调研论证，证实了xx市“xx经贸城”（暂命名）在xx市的兴起会给当地金融经济、产业结构调整、城市知名度、居民生活水平、消费水平带来巨大的推动作用。五、项目规划及主要功能配置总用地面积：400.000（600亩）。建筑面积：535.000。总投资9亿人民币示意图5.11） 国际精品商品展销街（全覆盖式二层商业街）主营：高档家具、精品皮具、家居饰品、服装、珠宝、汽车、食品、酒类百货等。30.000（300家x 100）示意图精品展销街2） 国际行业技术装备交流博览中心 （14、产品技术交易区）（标志性建筑）国际精密机械设备技术、农业机械设备技术、家饰建材产品技术、生活环保产品技术、等轻工产品的产品展示和技术交易。10.000 （200家x 50）3） 国际商务中心 （商务配套区）（标志性建筑）电子商务中心、会议中心、办公中心、金融中心、商务酒店、酒店式公寓等。60.0004） 国际精品品牌厂家直销中心 （经贸区）意大利、中国品牌厂家的五金电器、环保家居建材、进口百货食品的直销仓储区。300.000 （250-300家、平均850-1000/家）5） DAISY SHOPPING MALL （购物休闲区）大型零售超市、大型仓储式购物商场、大型家居建材一站式购物广场、大15、型影院娱乐中心、大型国际美食广场、大型儿童嬉耍场等。100.000 示意图购物中心6） 数字物流仓储配送中心 （物流仓储加工区）仓储、包装、加工、配送、配套区。80.000数字物流7） 旅游康乐中心（旅游休闲）迷你高尔夫球、儿童乐园、汽车餐厅、音乐旱冰场、棒球场、保龄球馆、卡宾车场等。35.000 建筑物。康乐中心8）项目总投资：125.000.000.00 美元。（约9亿元人民币）六、项目优势6.1 xx地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，位于太湖正西，宁杭、锡宜高速，104国道贯穿全境。与浙江、安徽两省接壤，是苏南太湖西岸地区大型经贸空白地带唯一一个经济发达的城市。并且交通便捷，辐射面广。16、6.2 xx市具有浓厚的商业氛围、扎实的产业基础。城市发展迅速，在全国县级市经济中本市排名前列。目前，xx市的轻纺织品、五金机械、家居建材、电子、电线电缆、环保材料、陶瓷制品、农副产品等一直保持优势主导产业。6.3 符合当地政府发展现代服务业、商贸物流体系的规划。6.4 周边经济商圈有很大可拓展空间，有可持续发展的余地。七、项目社会效益分析7.1 项目发展前景：xx市地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，位于太湖正西，与浙江、安徽两省接壤，是江苏省宁杭线上最重要的经济重点城市。毗邻有“小上海”之称长三角重要城市无锡。随着近年来政府对外招商力度的不断扩大，越来越多的欧洲制造业、浙商私营经济进入长三17、角各城市，xx作为民营制造业的重要产业基地，随着全力促进民营制造业企业的发展，着力推动发展观念和方式的转变。同时，各方面也加大政策扶持力度，提高市场运行的质量。可以说，目前xx的城市现代化进程，已经开始了由传统制造业向科技型制造业发展的转变，特别是现代服务业正朝着又快又好地发展。但正如我国的很多行业发展较快但贸易发展相对滞后，苏南包括xx在内商贸方面虽然有了一定的发展基础，但还远远满足不了产业发展对市场的需求。现更要大力推进产业升级，寻求技术、管理方面的创新，树立品牌，打造核心竞争力。优化重组产销环节，加快发展生产性服务业以及人民群众日常必需的服务业，很有必要。随着城市居民生活水平的不断提高、18、购物需求的不断扩张，xx周边100公里内现有的流通设施已不能满足市场的消费需求。就xx市现城市发展而言，xx市是长三角乃至全国县级城市经济发展迅速的城市之一，然而以下的情况是大家有目共睹的：1）城北巷头路是市区装饰建材、五金机电、家具家居，地域优势明显，是市中心活跃且最有发展前景的片区。也成为了xx市区商业最具聚集的商业中心。但现市场的各种管理、物流、仓储等日趋紧张的情况也随之而来，且有目共睹。2）xx金三角副食城市场规划陈旧，经营场面杂乱、经营观念过与传统、场内缺乏专业经营管理、交易模式落后、存在消防安全、发展前景受限等诸多因素都影响着产业的经济发展和消费需求的供给受限和不足。由于市场商业配19、套及设施不足，没有进一步进行产业提升和扩大消费辐射，所以居民的购买多层次需求和一站式购物形式却不能满足。3）对于大型经贸购物中心的需求而言，应该说随着xx市居民的进一步增加、消费水平的提高、企业发展的需求等诸多因素，所以对多功能、多层次一站式购物中心的需求需求量将会越来越大。同时会更大幅度的提高消费水平的逐步稳定提高，尤其对于辐射城北区域消费群体、商圈集中性和体现交通便捷区域性商圈带动起着尤为重要的先驱价值。作为未来城市城北辐射面最广且商业最为活跃和未来城市规划发展前景之一，未来城北商贸物流区将是又一热点区域。7.2需求分析从对xx市场的需求中的调查中，我们得出结论。在经营中经营商户普遍反映x20、x市需求大型、品种多元化、专业型一站式购物场所。对于经营场所受访者都有着扩大经营、转化展示交易于一体的经营模式，即能提升经营档次又能更集中的吸引更多消费者，经营场地需求量大；对于建设需求受访者中都有着设施好、配套全、仓储便利、交通通畅、安全系数高等经营基础好的建设要求，其中多半数经营户选择买铺自营的经营模式，这样对于经营户的经营成本的降低、经营的可持续性都起着不可替代的作用。由此得出现市场经营户对专业大型经营场所的需求、经营档次的提升需求、是非常值得关注与满足的，是符合未来城市经济发展和经营体制改革的，也是未来城市发展的必要之势。7.3 完善苏南地区的商贸物流，休闲产业集群的构建目前xx及周边21、县市（100公里范围内）的商贸物流，休闲产业存在着小（市场规模小、经营服务规模小）、散（市场多散、格局散、经营品种散）、乱（布局乱、管理乱）、缺（市场功能缺、品种缺）、差（环境差、设施差）等诸多弊端。没有一个大型的、设施功能齐全的商业交易平台；为此，在xx建设一个大型的、设施功能齐全的、集多种业态及餐饮、休闲旅游为一体的，具有辐射浙、徽大范围的高及商贸中心势在必行。通过建设xx市大型经贸中心，可以依托xx市以及周边县、市规模宏大的制造产业，民营经济集群，进一步整合苏南地区的市场资源。这对于改善目前周边商业交易市场建设中的种种弊端，完善xx及周边县、市商业集群构件，具有重要的现实意义和有力推进作22、用。7.4 有利于繁荣市场，推进xx市城市现代化进程大规模的商贸中心，可以带动区域产业的发展和商业繁荣。xx市辐射浙江、安徽等重要商贸大门。从长远的眼光看，非常适合在此建设大规模的交易平台。俗话说：“无工不富、无商不活”。就带动消费看，该商业中心的建成，仅一期商城从业人员就可达2000余人，平均每人每天生活费用按50元人民币计算，年消费总额达3650万人民币；参照其他发达城市已建成的市场规模和人流量，该市场日均人流量达2万余人次。平均每人每天消费按100元人民币计算，年消费总额达7.3亿元人民币，仅这两项生活消费就多达近8亿元人民币，待项目建成后每年生活消费额将达30亿元人民币，如果加上品牌商23、品贸易，年现金流将超过350亿元人民币。xx是苏南重要的县级城市，相对而言城市现代化进程还稍有单薄。所以引进先进经营理念，创建国际性商贸和技术交易平台，可以加快xx的产业结构调整进程，从而使整个xx市更加协调地发展，早日实现全市现代化进程，提高城市品牌的知名度。7.5 创造大量就业机会，凝聚人气，提升当地的投资氛围xx市大型经贸中心所需资金全部由投资者自筹。建成后，以意大利各商贸组织的招商推广、浙江商团的经贸管理优势、荷兰海洋集团的先进物流管理经验和香港五洲投资集团的资金服务。全国各地知名厂商，国际知名品牌将慕名而至，可以为当地引进自产自营企业进驻及大批经营人才，兴旺当地经济。围绕经贸中心的举24、办和兴起，许多相关配套设施也将应运而生。将给xx市创造出16000个就业机会。同时带动各地厂家、大企业在当地兴办企业、落户xx，有效促进当地经济发展，投资氛围和消费水平的进一步提升。7.6 创造利税、利国利民xx市经贸中心将建造成为国内一流的现代城市大型商贸中心，在不需政府投资的情况下，既服务于当地经济和周边配套产业，每年又为地方和国家创造约30亿的税收，利国利民。7.7 综述打造xx市国际品牌经贸中心，我们中外投资组合有着犹太式的拼搏创新精神及多年的市场设施开发经验，有着崭新的经营理念和经营机制，将以敬业和开拓精神充分结合当地政府良好的投资政策和xx市的城市品牌效应，创造出一个第五代市场的标25、准样板，与世界接轨。从规划设计，分类布局，经营管理等方面，相对于第四代市场更有章法、更为合理，紧紧抓住技术流、人流、物流、信息流、资金流这“五流”，打造商品交易成本最低，商品交易信誉最好，服务最佳，交易手段最新，信息最灵的国际性商贸流通中心。以意大利的高档商品为特色，为当地发展餐饮业、旅游业、服务业等第三产业带来一股清新的空气，将为当地的商贸经济建设注入一股新的活力。八、项目建设进度预测项目建设计划用2个月内完成市场调查，项目选址，可行性论证，投资主体的工商注册，工作人员到位，前期立项申报，规划方案设计并通过；再用3个月时间完成整个项目的控制详细规划并审定通过，完成项目用地平整工作，一次性完成26、用地、征地工作。项目开发程序按统一规划分期开发的原则进行。一期工程建设计划在18个月内全面竣工验收，并正式营业，整个项目建设三年时间全部完成，全面运营。九、环境影响、劳动保护和消防安全经贸城属非生产性的集贸型企业，无工业污染。规划建设中将重点考虑入驻人流量大、车辆多而导致的生活垃圾和汽车污染的控制。合理设置垃圾堆置场和汽车停车场，保证给排水和生活污水处理恰当，并在商城内设置诊所，卫生防疫站点，加强绿化建设，与政府职能部门合作，搞好环境保护和卫生防疫工作，确保商城成为一个环保式、花园式的星级经贸中心。经贸城内从业人员从事的是来自国内外的高档家具、精品皮具、家居饰品、服装、珠宝、汽车、食品、酒类百27、货、中国/意大利精密机械技术设备的、农业机械技术设备的、建材技术产品的、环保产业技术设备的展示交易等经营性工作，以及和市场相配套设施的服务性工作，属于流通领域的第三产业。不存在有毒有害物品，无危害人体健康和造成职业病的可能性，不存在带有辐射、剧烈震动以及高压等危险性作业场所。将严格按第三产业劳动安全规范配置合理的安全措施和人员，确保市场安全运营及从业人员的健康。经贸城将根据消防安全规范严格建设相关消防设施，配置相应消防监控报警系统，落实必须的消防措施，排除一切可能存在的火灾隐患，确保市场运行安全和人员生命、财产安全。十、资金筹措xx经贸城商贸中心，由投资方按“一次规划、分期实施、滚动发展”的原28、则自筹解决。十一、项目成功要素分析为确保该项目的成功，除争取各级政府的大力支持之外，投资者立足以我为主，已经和正在采取以下有力措施。11.1 项目运营模式立足于xx市xx经贸城（暂命名）的现状和特点，遵循国内外同类市场发展的规律。近期，利用xx市有利的产业基础和市场条件，引进意大利商贸和制造企业，将该项目建设成为大规模、高水准的国际商贸交易集群，使本地经贸制造加工业水平快速提升；中远期，发展和完善市场现代化服务标准，使项目在总体规模、品牌形象、服务功能、商品和技术交易及出口额、项目核心竞争力、经济效益以及社会效益等诸多方面在全国居于前列。项目的建设和运营管理立足于国际化目标。按照品牌化、规模化29、专业化、信息化、现代化的总体要求，建立和完善交易市场和现代服务设施。实施高强度、规范化、科学化管理。使商贸交易中心真正成为中/意商流、物流、资金流、技术流以及人才流动的集聚之谷。以项目开发公司作主导,将设施租售给品牌经销商商并代其管理。即项目开发公司是开发投资的主体,开发公司选地建成相关商贸、物流设施和平台后,再转租售给商贸流通企业。日常商贸物流业务由专业物流公司操作,开发公司负责投资开发、招商推广和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助商贸流通企业客户节省资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。11.2 项目经营理念经贸中心是一个主体多元化的经营集合体。项目投资者绝不能仅仅做“房地产开发商”30、，而是要承担起建设市场、运作市场并兴旺市场的系列责任，做负责任的市场建设者，组织和带领成百上千的小型经营体，按照既定的经营方向和思路开发、开拓市场、并努力创造自己的品牌。只有这样做，才能使市场发展和繁荣，才能使市场有效快速升值，才能使投资利益最大化。最终达到兴旺市场、推动经济、造福人民的目的。11.3 项目行业支持由于意大利、荷兰商会及旗下的经贸组织的积极参与，加强了与现有欧盟商团的联系，取得了国内外各相关行业协会的支持，就信息交流、宣传推广、组织与结盟等发展互动方面与全球各同类市场达成系列意向。同时还与全国同类知名市场进行了广泛而有深度的沟通联系，并且已经确定，一旦市场正式启动，即加入全国同31、类大市场协会，并结成战略同盟。待商贸中心建成后，待商贸中心投入经营时，各行业协会在经贸中心定期举行行全球性的产品推介会或博览会。11.4 项目招商举措充分利用我们的国际社会资源、人力资源、外经贸渠道，利用环境和设施优势，在国内外广泛开展招商、推介、会议会展、论坛演讲等活动。组织本地企业商家赴外地和海外参展、交流，开阔视野、开发市场。大力引进先进产品生产技术、现代消费理念、名牌产品、优质商家，与国内外商业组织一起打造造商贸中心的品牌和形象。使本地企业走进xx核心商圈、走出江苏，走向全国、走向世界。11.5 项目网络交易平台现代化商贸交易中心建设的重要方面，是要实现信息获取以及交易方式和交易手段的32、自动化、网络化。为充分体现xx经贸城的前瞻性，使之更加富有长远的生命力和强大的竞争力。我们将组织和建设自身属下专有的国际性专业网站，以适应内部工作运行和参与国内外高效贸易的需要。 十二、xx经贸城投资预算12.1 项目概况“xx经贸城”将是一个以一站式国际高档家居品牌商品展销为主体，大型零售业为辅助业态，休闲旅游为点缀，和多功能商业服务设施形成的聚合体。展示和销售来自欧洲、意大利的主流家居时尚商品，成为中国中部地区最大的欧洲、意大利和中国精品商品的大型展销中心、轻工产品和技术的交易平台，经贸城将引进类似Markro、仸尔玛等大型零售企业并结合周边山水休闲旅游项目，打造一个具有150公里辐射能力33、的，集经贸、购物、休闲旅游和康乐的现代TRAD SHOPPING MALL。中心将提供卫星通讯设备、电脑网络管理设施、本外币结算、商品储运、酒店、公寓及其他一切必须的设施和管理配套系统。中心地处交通枢纽，建筑规划方案规模为55万平方米，总投资1.25亿美元，计划于2012年投入使用，由江苏章勇置业有限公司负责前期选址和合资投资公司的筹建工作。本项目投资回报预期为810年；投资年回报率在810之间，投资回报率为正常。同时可大量增加外来人口，安排大批人员就业，服务并联动周边产业，繁荣发展各类市场，促进当地经济发展，提高xx市在全省经济发展中的地位和份量，巩固和提高xx市在经贸交易建设中的优势地位，34、促进xx市商贸集群的协调发展，因此本项目的开发建设具有显著的经济效益和社会效益。项目选址：太湖西岸，城西交通要道交汇处，辐射浙、苏、皖三省。规划规模：用地面积 400-600亩、总建筑面积约535,000平方米。中心功能：商贸博览中心、产品展贸中心、大型购物中心、精品品牌商业街、国际商务中心、数字物流仓储中心、包装加工中心、休闲康乐、停车等配套设施。入住企业：大型仓储式零售商，欧洲/意大利的家具和家居建材、皮具、珠宝、工艺品、食品、服装、服饰、钟表、五金、农业机械、精密机械的经销商和制造商代表。入住数量：800-1000家。总投资：1.25亿美元。开发周期：3-5年。经济效益：建成后年交易额 35、300-350亿人民币。 12.2 项目功能面积大致分配1）经贸中心商务配套：60,000约15%-经贸会务酒店12,000-国际商务中心10,000-商贸博览中心10,000-技术装备展示中心18,000-产品展示中心10,000+共60,0002）精品商贸展贸区：340,000约75%-意大利品牌专区100,000-综合品牌专区 90,000-仓储式零售业 90,000-国际品牌精品商业街 60,000共340,0003）中转物流、仓储中心： 80,000约10%-普通中、长期物流仓储 35,000-快速中转物流仓储 15,000-加工包装中心 20,000-特殊物流仓储 10,000共 36、80,0004） 休闲康了设施 35,0005） 其他附属服务设施 15,000 12.3 项目投资估算：（资金投入初步估算表）投资项目金额（人民币）备注1、土地150.000.0002、土建、绿化、水电、525.000.0003、设施、设备、安装175.000.0004、会务中心装修100.000.0005、勘探、设计 10.500.0006、前期费用 2.000.000经验值7、商务电子设施 19.000.000经验值：约总投资的 28、办公、管理费用 10.000.000经验值：约总投资的 19、项目总费用901.500.0001+2+3+4+5+6+7+8910、不可遇见 5.000.37、000经验值：约总投资的 0.511、项目总投资996.500.0009+1011 约（1.25亿美元） 项目建设周期1500天十三、项目总结本项目地理位置优越，交通便利，属于xx待开发区域，随着居民生活水平提高，为了能满足城乡居民和工业商贸更高的需求，建设一个相对完善、品种齐全、现代化程度高的的经贸场所，是城市现代化发展建设所必须的。从近两年各大商贸城经营现状来看，品种齐全的市场占据优势，而品种单一的市场已被渐渐取缔。本项目吸取长三角地区各类市场和购物中心的优劣势，创建市场交易、产业技术展示、品牌商品交易和休闲旅游的最佳组合。国内外商户在经贸城内部可以享有完善的交易、仓储、物流、展示配套体系38、。而采购商可以享受高档的环境，采购任何物品做到一站式采购。加上产品交流中心定期或不定期的举行交易会、博览会等，促进本项目品牌化、国际化。让国内外了解xx、了解本项目，更好的带动xx的旅游业和促进商贸流通，使本项目成为xx市城市化、国际化发展过程中的一张新名片。 意大利外贸商会意大利国际金融研究中心 xx投资发展有限公司 荷兰海牙城市规划研究中心 江苏章勇置业有限公司 香港五洲投资集团 2008年12月22日xx经贸城（暂命名）项目xx市场调研报告2007年xx市轻工行业经济运行情况一、城市概况xx地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，距太湖西公里，与浙江、安徽两省接壤，是江苏省最南边的一个县。全39、市辖1个国家级环保科技工业园、2个省级开发区、14个镇、4个街道办事处，有246个行政村、87个社区居委。总面积2038.7平方公里，耕地面积6.41万公顷，山林4万公顷，总人口1062363人。xx市辖4个街道、14个镇：宜城街道、城北街道（屺亭街道）、新街街道、新庄街道、张渚镇、西渚镇、太华镇、徐舍镇、官林镇、杨巷镇、新建镇、和桥镇、高塍镇、万石镇、周铁镇、芳桥镇、丁蜀镇、湖父镇。其中，城北街道（屺亭街道）委托xx经济开发区管理；新街街道委托环科园管理。城市建成区面积25.96平方千米，城镇人口占全市户籍人口的52%。二、经济概况2007年1-9月，全市实现生产总值（GDP）371.73亿40、元，比上年增长17.3%。其中第一产业增加值11.09亿元，同比增长3%；第二产业增加值224.22亿元，同比增长16%；第三产业增加值136.42亿元，同比增长20.9%。按户籍人口计算，全市人均生产总值35052元，比上年增长16.9%，按现行人民币汇率折算，人均生产总值4667美元；按常住人口计算，全市人均生产总值30358元，比上年增长13.9%，按现行人民币汇率折算，人均生产总值4014美元。1-9月，全年实现财政总收入50.13亿元，同比增长30.1%，其中一般预算收入21.93亿元，同比增长33.4%。财政总支出20.45亿元，增长22.8%，一般预算支出14.7亿元，增长25.41、8%。财政总收入占生产总值的比重达到13.5%。在全国县域经济基本竞争力最新排名中，列第7位。2007年，全市经济运行保持高位较快增长的良好态势，经济综合实力日益提升。地区生产总值预计完成505亿元，全社会固定资产投资预计完成200亿元，财政一般预算收入预计完成30亿元，到位注册外资预计完成4亿美元，进出口总额预计完成17亿美元，城镇居民人均可支配收入预计达18300元，农民人均纯收入预计达8900元。在全国县域经济基本竞争力最新排名中，我市名列第七，同时被评为“长三角最具投资价值县市”。 今年1至9月，我市已实现财政收入21.93亿元，同比增长33.38%，完成今年年初预算的88.8%。其中42、工业应税销售收入达917.19亿元，比上年同期增长36.78%。第二、三产业税收分别达到9.02亿元、6.9亿元，分别比上年同期增长49.48%和22.16%。三、主要经济指标（一）工业企业主要经济指标 单位：亿元项目名称2007年实绩2006年实绩同比增长%工业现价产值80.1469.5915.17产品销售收入87.7273.1119.98利税总额7.385.5533.06利润总额5.133.2458.11工业增加值19.8520.533.31（二）主要产品产量 产品名称单位2007年产量2006年产量同比增长%大米吨1349781337870.89小麦粉吨91070872824.34精制食43、用植物油吨1317088437156.11饮料酒千升158002470036.03服装万件2437.482461.66-0.98人造板立方米773554816060.62复合地板立方米72060036990094.81纸浆吨489065437610.04机制纸及纸板吨765048779512.86纸制品吨991511966-17.14塑料制品吨12417132246.1日用陶瓷万件6650.848308.5119.95助动自行车辆3420485029.48四、主要经济指标情况分析2007年，在房地产市场繁荣和粮油品价格上扬的带动下，我市粮食类产品和人造板、复合地板等产品保持了较快增长，而服装、44、陶瓷等产品，因受国家宏观调控、出口退税政策等的影响，呈现出一定的萎缩。从规模以上企业主要经济指标来看，行业的销售收入、利税、利润增幅分别达19.98、33.06和58.11。我市轻工产品结构已有一定的升级转型，在产量没有明显增加的情况下，利润得到了较大的增长。从在建项目来看，全市在建轻工项目200只，总投资规模56.81亿元，分别占全市在建工业项目总量的23.47%和13.53%，后劲投入在全市总量中占比较高，保证了行业发展的较强后续力。1、陶瓷行业。2007年，我市成功通过了“xx紫砂”原产地保护的证明商标注册，喜获“江苏省传统工艺美术特色产业基地”称号，“xx紫砂陶制作技艺”世界非物质文化45、遗产的申报工作正在加快推进；年初，李昌鸿、鲍志强、顾绍培、周桂珍4人被国务院新授予“中国工艺美术大师”的称号，我市国家级工艺美术大师达到了11人，成为了国内县级市中国家级工艺美术大师最多最集中的地区之一；年底，总投资10亿元、总规划用地面积66.7万平方米、被列入无锡市年度重点市场之一的中国陶都陶瓷城已开始投入试运行，将成为我国最大的陶瓷交易(集散)中心之一。据33家规模以上陶瓷企业（不含耐火材料企业）统计，2007实现销售收入14.42亿元，同比增长8%；实现利税总额1.33亿元，同比增长26%。2、竹木行业。我市竹木产业主要集中在太华镇及周边地区，主要生产纯竹地板、地采暖用竹木复合地板、建46、筑用竹模板和竹窗帘等4大类产品。太华镇注重利用本地竹资源丰富的优势，充分发挥森大、富成等规模企业的引领作用，积极发展技术含量高、能耗低的项目，努力争创省级竹制品生产基地。据10家规模以上企业统计，2007年完成销售收入1.90亿元，实现利税总额986万元。3、灯具行业。新庄街道以万象灯具、华宇灯具等骨干企业为载体，不断引进外力搞合资合作，其灯具产业正从原来的中间产品向“两头”延伸，初步形成了较完整的灯具产业链。该街道日产灯管已达70万支，产品占据了全国市场相当的份额。2007年全市共有6家规模以上灯具企业，实现销售收入1.87亿元，利税949万元，同比增长56.09和28.94。立邦灯具、海莱47、电子等一批新上灯具重点项目，正抓紧筹建，力争早日投产，为打造全国规模最大的灯具产业基地奠定坚实基础。4、服装行业。受人民币升值和出口退税率调整等的影响，我市服装企业生产运营状况不甚理想。全市20家规模以上纯服装加工企业实现销售收入8.94亿元，仅同比增长4。10月28日，中国（无锡）国际纺织服装交易会在新世界国际纺织服装城成功举办，我市参展服装企业的品牌知晓度得到了大大提高，收到了良好的效果。五、乡镇实际情况经过对经济强镇官林镇、高塍镇、丁蜀镇等镇的实际调查，现实的经济情况惊人，各镇有各镇的经济产业特点。乡镇建设发展快速，商圈成熟、商业气氛浓郁、人流量大、人口多、消费群体密集、企业林立等繁华景48、象成了这些乡镇的主要风景线。可以用夸张的说法，这些乡镇的景象可以和一般小县城媲美。从产业上看，官林镇主要以电线电缆生产型产业为主；高塍镇主要以生产型环保类产业为主；丁蜀镇则延续了自古的生产型产业，陶瓷产业。而且各乡镇的经济发展的迅速也带动了商业地产的投资兴起，比如高塍镇刚投资建设的中国xx环保城，占地近300亩，是xx首个在乡镇以地方产业为基础开发建设的大规模交易展示型市场。当然在丁蜀镇等其他乡镇都有五金装饰、陶瓷交易城类的专业市场，从这些商业氛围和消费群体之大来分析，并不难得出xx的乡镇经济发展如此之快和经济实力的强大。乡镇07年经济指数：单位现行价工业总产值(万元)工业销售收入(万元)工业49、增加值(万元)完 成 实 绩名次比同期%完 成 实 绩名次比同期%完 成 实 绩名次完成年计划%张 渚5198001021.94806161020.01618608134.9西 渚4000561112.03846011210.5776241197.0太 华1677371939.61651261937.54512019112.8徐 舍853781529.7795538523.11844496115.3官 林4584700127.94332000130.08023231109.9杨 巷3246801512.73153781511.76061416101.0新 建762486612.2735781650、15.913525510104.0和 桥585233921.9560221919.81502029115.5高 塍1806096244.71766787246.73833462113.4万 石3338261440.03325451442.97382512105.5周 铁760026715.2731084711.91705267100.3芳 桥2807481613.42758511613.16180715103.0新 庄2236001855.32120581847.36037217150.9丁 蜀1035577413.61035188414.92608684104.3湖 父3563431320.51、53552181322.96516914100.3宜城街道3683341291.8463625.711222.05836718106.1开发区1155846334.91101612329.32916923120.5环科园691449828.0665420823.21892175126.1#新 街2700241725.62529151714.97067413141.3城市专业市场及购物中心一、专业市场情况：1、xx市金三角副食城此市场位于xx市汽车客运站旁。是xx市唯一一副食批发零售于一体专业市场，市场至今已经营了十几年时间，内部交通拥堵、安全保障缺乏、物业管理中断、硬件设施陈旧、配套设施不全等52、与时具进的条件不足，阻碍了市场的进一步产业调整、提升和发展。市场实况经营业态：副食品、烟酒、日用品、酒店用品等市场占地：20亩左右经营时间：10余年实际店面：200间左右标准面积：28-35平米经营商户：80-100家左右租金情况：23元/平方/月-70元/平方/月供货情况：总经销或厂家直接供货销售辐射：城市商场、超市、百货零售店；乡镇超市、零售百货店调查综述据市场调查，市场经营户经营中选择租赁形式较多，少量资金充足经营户会选择购买。副食类经营户普遍喜欢上下两层商铺，要求有仓库，并且选择整街联排商铺比较多；因为上下两层对于此类经营者有少量存货方便之处，整街联排商铺可使人流人气聚集、不易分散。另53、据市场经营户了解，市场规划可能搬迁至广汇处。2、 建材类、五金类专业市场xx市拥有建材类、五金类专业经营市场8家之多，经营户达3000家左右，主要集中在市区巷头西路。据经营户了解xx市此两大类经营商品已完全满足xx及xx周边县级市、乡镇等市场需求，市场现处于饱和状态，但是市场仓库配套紧缺。因此现在生意比较难做、消费量下降，此次金融危机对于所经营行业更是雪上加霜。巷头西路现有专业市场情况xx五金机电城 xx金属材料交易市场xx江旭家具建材 xx新世纪家具城xx东方家具城 xx墙地砖建材市场xx夹板装饰市场 xx化工交易市场建材类经营市场林立，非常集中。租金情况以场内和沿街两种跨度体现较明显。市场54、场内租金20元-65元/平方/月左右，巷头西路沿街租金50元-150元/平方/月左右。五金市场一期租金30元-80元/平方/月左右，售价5000元-10000元/平米。据了解五金市场二期售价应是15000元-25000元/平方左右。二、购物中心1、新天地广场xx新天地广场位于氿滨路、宜北路、太阁路三条市区主干道交汇处，05年建设，07年交房开业。由xx新天地置业有限公司（新加坡欣联集团）开发建设，广场总面积约7万平方米。项目配备高层住宅、酒店式公寓。地下为大卖场和停车场，目前进驻有世纪联华、肯德基等品牌经营场。主要经营有餐饮、休闲娱乐、男女服装品牌店、服饰、精品百货、服务类。市场至今已开业一年55、多时间，场内一楼经营户较多，二、三、四楼逐层更显冷清。现仍有商铺在进行销售。销售价格：沿街上下两层均价13700元/平方 内铺销售价格20000元/平方以上，使用率60%-70%(现已售馨)租金收取：二楼租金收取以经营户销售额10-20%提取租金概述：购物中心商铺无免租期，从购物中心外围来看业态规划与建筑模式未展现出完美的结合，脱离正常人流交通通畅性。再加上招商力度不足、经营业态档次混乱、市场管理不善，导致现有经营户离场、新经营户不敢进场现状。所以至今场内二楼以上和沿街商铺显得非常冷清，空置率上扬。2、 现代生活广场xx现代生活广场位于氿滨路南端，紧邻汽车南站。现已开业一年之久，占地6万平米。56、分两栋，一栋三层建筑，一栋四层建筑，是由香港晨兴置业集团投资创办。主要经营餐饮、休闲娱乐、男女服装品牌店、服饰等。市场配备有乐购大型购物超市、肯德基、上岛咖啡、阿玛尼酒吧等大型购物广场，与新天地属同类型购物广场。经过调查，市场经营冷淡，二三四楼均有不同程度空置，个别品牌服装经营店退场。因为场内业态经营档次不明确，档次过低、业态规划混乱等引起场内经营现状不佳。所以现在场内在进行尝试性大调整，因为调整，租金未出台。2、 其他购物广场大统华购物中心 蛟桥河步行街华地百货 苏南百货以上几个购物商场主要都集中在市中心繁华地带，人流、人气十足，商圈十分成熟。蛟桥河步行街现开业半年，但是本着自身经营业态的定57、位明确、规划好、品种全等条件，现在近半年时间显得人气十足，经营品种比较适合消费者口味。综述：从几个购物中心来分析，地理位置占据了很大的优势，其次是内部设计和业态，两者缺一不可。购物中心的消费者基本是中高档群体，采购商会选择人气旺，品牌多样化，价格合理化的。本项目地块从购物中心的角度出发，风险性很大。第一，人流量还没有达到一定的水平，周边商圈稀少，旺市的时间会比较长。第二，副食品和购物中心结合在一起，两者的档次差异太大，这个会降低购物中心的档次，和形象化。建议分二期开发，一期副食品市场，等人气旺时，再建二期购物中心为好。地块和商圈分析一、项目地块概况：项目地块共有两个地块供选择。A地块：xx，即58、xx汽车城正北对面，毗邻104国道。B地块：104国道与宁杭高速交汇处地块。项目地块条件分析及选址建议：项目地块条件分析1、A地块位于xx，即xx汽车城正北对面，毗邻104国道和锡宜高速出口，距市中仅需三分钟车程。汽车站、汽车交易城、副食品市场、建材五金类专业市场等具人气、人流、物流商圈辐射力极佳。交通优势显著，借助现汽车城这个成熟商圈可以明确此地块的消费方向性和地块地标性的完美体现，地块优势预示着商机。凭借地理、交通、人流等优势打造一综合交易市场与现代大型品牌购物中心交易形式复合型采购中心具有竞争优势和立足优势，但此地块做购物中心必须建立在有商业品牌影响和巨大消费群体带动的大品牌购物中心方可59、。唯独美中不足之处是地块中间一条河道和地块整个东面环绕河道，在以后的建设规划、业态划区等环节显得比较重要，会形成隔阂消费群体之势。应极力规避，取代美中不足之处。2、B地块位于104国道与宁杭高速交汇处。距市中心需十分钟车程。从交通路线来讲无疑此地块属物流性质具外辐射性交通优势地块，地块距市区比较偏远，周边系乡村和少许物流公司，并无其他消费商圈。单从交通讲实是不错，但从消费商圈及消费群体来讲此地块逊色于A地块，地块离城区较远会成为以后项目的消费群体的隔墙板，同时也会造成购物中心与交易市场相结合的绊脚石。因为不管从新建设专业市场、购物中心还是综合性交易场所来综合分析做这些的最终体现会是落在消费群体60、商圈辐射这个肩上。选址建议以上所提到两个地块所具备不同的商圈辐射力和优劣对比之后，不难看出A地块优势相当明显，在以消费商圈及消费群体为核心的前提下建议选择A地块，定为此次开发建设购物中心与交易市场结合体的新型市场最为合适。二、50公里至100公里商圈分析据周边乡镇和城市实地调查，周边各城市市区都有专业副食品市场满足本地消费需求，并且较近的无锡市和常州市的多个大规模专业副食品市场辐射能力极大，市场经营户经营档次都以一二级批发商和总经销为主满足周边近距离城市消费需求，市场并稳固的占有大范围的消费辐射力。所以本项目消费辐射范围因此受限制。因此稳固于xx本市和20-50公里内乡镇的辐射定能深入。三、仓61、储式批发商商铺需求分析1、根据xx金三角副食品市场关于仓储式批发市场调查分析，根据实际日用品、厨房用品、副食品等经营户经营品种繁多、品类零散、展示困难等特点。经营户普遍反映经营中除经营性店面外仓储的需求必不可少，尤其是行业中总代理类型经营户需求量大。因此在市场开发规划建设中仓储占有重要环节。2、据市区巷头西路十余个五金、装饰类专业调查，现市场经营场所均处于饱和状态，经营店面供不应求。同时各个市场都配备有物流仓库，但是据实际调查得出，现市场经营户仓储比较紧缺，有的经营户在不同市场多租店面交易与仓储并用，或租用私人建设仓储。从以上市场经营现状可以得出，虽不同类型经营型市场，但是对于经营中仓储的需求62、是完全达成一致的，所以仓储式经营模式是可行的，但这样的交易模式必须保证经营户是一级批发商和总经销类型，如若不是仓储式批发商铺是难以形成的。所以这也是未来经营专业市场发展壮大辐射力的一个重点。四、项目主题的需求论证项目主题要根据项目实际的市场经营品种的整合来对项目定主题，一个项目的成功与否、项目所经营的品种、项目主题推广影响力、项目听觉冲击力等在项目主题中起着尤为重要的角色，若项目定位主题脱离项目经营主题特色，在后期的推广宣传上消费者、投资者及加盟者会产生搞不懂项目到底是做什么的错觉，同时也影响投资者对项目的信任度和认知度。所以建议在项目的主题定位上要以项目经营特色、经营档次、爆破性宣传力、清晰63、的认知性来做出正确的项目主题定位，还要做到不鸣则已，一鸣惊人的主题定位效果。项目性质及定位分析一、项目SWOT分析1、优势：本项目位于xx，即xx汽车城正北对面，毗邻104国道和锡宜高速出口，距市中仅需三分钟车程。汽车站、汽车交易城、副食品市场、建材五金类专业市场等具人气、人流、物流商圈辐射力极佳。xx富有特色产业乡镇消费潜力巨大，交通优势显著，借助现汽车城这个成熟商圈可以明确此地块的消费方向性和地块地标性的完美体现，地块优势预示着商机。凭借地理、交通、人流等优势打造一综合交易市场与现代大型品牌购物中心交易形式复合型采购中心具有竞争优势和立足优势。2、劣势：地方产业基础不足，地方的经营户都属二64、三级经营商户，对于以后市场消费商圈辐射的扩大和项目的品牌推广不利。3、机遇：从行业经营形式变革、硬件设施改进、交易档次的提升、市场品牌的影响力、市场经营管理的更合理性、商圈辐射的更广阔等市场更新条件下，此时正是行业提升的好时机，这对于未来城市经济的发展、居民生活水平的提升都承担着不可代替的责任。4、威胁：因为市区只有一金三角副食品城，并且城市的副食品需求量也处于满足稳定状态，所以此市场是我项目所受威胁之一，并需要以不同途径规避此威胁。其二，我项目试想将交易性市场和购物中心相结合型市场，因此必须考虑到以上“购物中心”中所提及到的新天地广场、现代生活广场等现经营状况规划失误带来经营场景混乱、凄凉的65、影响等威胁。其三是常州已有凌家塘农夫产皮批发市场，经实地调查，此市场都属一级批发商。周边100公里商圈城市辐射甚广，各城市副食品经营户都在此拿货。所以在我项目市场定位、建设规划、业态规划中应规避以上案例弊端。二、项目发展方向分析及定位xx是一个工业和文化相结合的重市，随着xx工业的发展，各类相关产业的市场已经逐步成熟，整个城市已形成了“有产业有市场”的良好局势。但目前各类市场面临的问题就是没有完善的仓储物流体系，而且随着经营户的发展，市场内部的储存量已不能满足，本项目要看清局势，建立一个有着相关体系的、专业的、新一代的仓储物流专业市场，这是本项目发展方向的重要一点；目前金山角副食品市场在本市已66、经形成了相关体系，周边乡镇批发量较大，随着经济的发展和市场的需求，该市场逐渐老化，市场管理不到位，市场内部混乱交通不便等，最好是有一个新型专业市场来取代，我们要抓住这一有利条件，满足商户需求。本项目可以结合市政府规划，做一个相关业态的市场，包括部分仓储物流。形成一个有副食品，有仓储物流的新型市场。以后本项目会辐射整个城镇，满足各类商户需求，将会形成一个固有的商圈。三、结论和建议项目前景。xx的各大市场和商业广场目前已经在有限的范围内饱和，但从城区的发展来看，五年之内城西是xx市主要发展区域，因为城西交通发达，辐射力广，我们要在做好现有的市场外，保存实力，分期开发，实现经济和市场一体化。商铺购买力；从xx整体房地产和商业地产销售量来看，商铺的销售良好，购房者经济实力和购房欲望都很强。目前其他市场商铺销售都已达到80%以上。建议：（1）规划要得体、合理。（2）做好宣传和推广，提升市场形象。（3）要把做旺市场的理念体现出来，使购买者和商户有信心做旺市场，才能更好的做好以后的销售和招商工作。 xx投资发展有限公司市场调研组 2008年12月6日51