1、国际商贸物流中心及少数民族文化创意博览城可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录【前 言】7【核心内容提示】8【第一部分 xx市宏观环境分析】91.1 城市概况91.1.1 总体概述91.1.2 人口概况91.1.3 区位交通912、.1.4 自然资源111.2 经济社会发展状况111.2.1 经济持续稳定增长，综合实力迈上新台阶111.2.2 三次产业协调发展，经济结构不断优化121.2.3 社会需求趋于旺盛，发展后劲明显增强121.3 城市规划分析121.3.1 规划简介131.3.2 发展方向141.3.3 城市空间结构141.4 鹤城区商贸物流业发展规划151.4.1 总体目标151.4.2 商贸物流发展定位151.4.3 产业布局16培育优势物流产业181.5 xx市河西商贸区规划分析191.5.1 功能定位191.5.2 主要业态191.5.3 组团布局201.5.4 组合功能201.6 宏观环境分析总结21【3、第三部分 xx市商贸业市场调研】232.1 xx商贸物流业发展历程232.2 xx专业批发市场概述242.3 xx商贸业市场调研242.4 商贸xx重点在建商贸市场43西部汽车城物流产业综合服务中心432.5 经营户走访调研分析492.6 商贸市场调研总结502.7 xx商贸业基本结论532.7.1 优势特点532.7.2 存在问题54如何面对市场竞争54【第三部分 项目开发必要性】563.1 加速实现政府规划目标563.2 高度整合提升现有资源563.3 强化城市核心竞争力573.4 确保xx商贸持续发展573.5 推动城市现代化进程58xx商贸业正迎来新一轮的发展机遇！58【第四部分 项目4、资源分析】594.1 地块位置594.2 地块现状604.3 周边环境调查614.4 周边交通条件614.5 地块资源研判（SWOT分析）624.5.1 项目优势（Strength）624.5.2 项目劣势（Weakness）624.5.3 项目机会（Opportunity）634.5.4 项目威胁点（Threaten）644.6 综合评估64【第五部分 项目定位分析】665.1 定位依据66（1）xx市政府发展商贸业的战略目标66（2）xx市独特的区域位置66（3）xx市目前的商贸业现状66（4）项目资源分析665.2 定位原则665.3 主题定位68国际化“第六代”复合型商贸旗舰715.45、 功能定位735.5 业态定位75（5）宾馆餐饮：宾馆、酒店、中外快餐、特色餐饮等。765.6 档次定位765.7 辐射定位77一级辐射商圈为xx地区人口500万商圈77【第六部分 项目规划思路】786.1 规划原则786.2 规划思路79（项目综合体内街示意图）80【第七部分 项目运营思路】847.1 运营模式84（1）专业化运营84（2）规范化经营85（3）长效化经营85（4）一体化运营857.2 招商模式85（1）招商思路86（2）招商策略867.3 推广思路87（1）前期推广87（2）后期推广887.4 经营理念88【第八部分 项目效益综合评估】908.1 社会效益分析90（1）全面整6、合提升市场资源90（2）有效提升城市品质91（3）构筑未来商贸物流中心91（4）符合xx商贸发展需求91（5）为引进产业奠定基础92（6）推动城市化建设发展928.2 经济效益分析92（1）有效促进区域经济92（2）有效解决就业压力92（3）有效拉动土地增值93【结 语】9493【前 言】很荣幸有机会向xx市、鹤城区有关领导呈交xx国际商贸物流中心（暂名）可行性研究报告文本。 本着科学发展观的精神，以及对xx市商贸经济未来发展的高度社会责任感，我们通过前期科学的市场调查分析，按照现代商贸物流业的先进理念，对本项目的开发运营提出初步的概念性操作方案。我们坚信，在xx市、鹤城区各级政府和社会各界的7、大力支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本项目，为推动xx市商贸经济的发展和繁荣作出贡献。本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。【核心内容提示】 项目响应xx市政府提出的“构筑商贸物流中心”和“加快对接桂林、张家界，与凤凰联手打造一小时旅游圈”的战略目标。以引领xx市场转型升级为目标；以实现xx市政府提出的“十二五”规划目标为己任；有效提升区域商贸经济档次和城市价值的功能，与目前xx商贸流通业构成差异化、优势化发展，打造xx城市商业文化 “金名片”、国内一流的商品交易集散平台。实现引领xx商贸市场转型升级和可持续发展的远大目标。项目以现代的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范8、管理专业的“第六代”市场品质；以丰富的商业资源，招商引进国内外商家品牌，打造一座聚集中外商品的、辐射五省边界地区的大型商贸批发中心；依托xx丰富的少数民族文化资源，创建“中国少数民族文化创意博览城”，打造xx旅游文化又一张“金名片”；以出色的规划布局，现代的建筑设计，营造情景化、舒适化、景观化的交易空间，体现良好的城市形象；以电子商务信息化手段，实现xx商贸交易方式的转型突破。扩大xx商贸流通渠道；以现代的会展功能，创建商品交易博览中心，树立xx“五省边界地区”商贸中心的地位。 【第一部分 xx市宏观环境分析】1.1 城市概况1.1.1 总体概述xx市位于湖南省西南部，沅水中上游，现辖10县9、1市2区和一个省级开发区、一个省级工业园，面积2.76万平方公里，占全省总面积的13%，居全省14个市州之首，地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。地处湘、黔、桂、渝、鄂五省（市、区）交通要冲，战略地位十分重要，古有“黔滇门户”、“黔楚咽喉”之称，今为“大西南桥头堡”，有“火车拖来的城市”之称，发挥着“承东启西、南引北联”的重要作用。1.1.2 人口概况2011年末xx全市总人口513.53万人，常住人口475.10万人。其中，城镇人口187.85万人，乡村人口325.68万人，全市城市化率37.7%。xx属于少数民族地区，有侗、苗、土家、瑶、白、回等38个少数民族，有少数民族人口183.10、2万人，占常住总人口的38.56%。1.1.3 区位交通xx市域是一个狭长地理单元,南北长达353公里, 东西宽约200公里,形似“跑兔”。东倚雪峰山脉，与常德、邵阳、娄底交界;北靠武陵山脉,与湘西自治州、张家界相连; 西与重庆黔江的秀山、酉阳以及贵州的铜仁、凯里地区为邻;南连九万大山,与广西桂林、三江、龙胜等地接壤。素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。xx市有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，xx编组站（xx南站）是全国九大编组站之一，货物吞吐能力居全国第九。沪混高速铁路的建设将更加拉近xx与周边中心城市的距离。11、xx境内高速公路已建成的有沪昆、杭瑞高速，包茂、娄怀高速公路已陆续开工建设，预计将于今年建成通车。209国道与320国道在城区呈“十”字交叉，另加上319国道及10条省道公路纵横全境,县乡公路通达城乡。芷江机场距市区35公里，现已开通北京、广州、长沙航线。通航里程1000公里的沅水航运可通江达海。现已形成水、陆、空三位一体的立体交通网络，让xx成为湘鄂渝黔桂五省（市、区）周边地区重要的人才交流、物资流动、信息集散频繁的经济文化中心。1.1.4 自然资源xx自然资源丰富，开发潜力巨大。为中国十大水能基地之一的主体地带，水能理论蕴藏量499万千瓦，可开发量460万千瓦，已建成五强溪、凤滩、洪江等水12、电站，总装机容量320万千瓦；xx是湖南省的农业大市，是杂交水稻的发源地。xx也是全省的主要林区和“冰糖橙”的故乡。有“水果之乡”之称，全市水果70多个品种，年产量80万吨左右。有各类药材270科1909种，列入全国重点中药材资源的175种。茯苓产量居全国第一，天麻产量居全国第二。1.2 经济社会发展状况1.2.1 经济持续稳定增长，综合实力迈上新台阶2012年xx全市经济总量突破“千亿”大关，达到1000亿元(预计数，下同)，增长12.3%。财政总收入迈上“百亿”台阶，完成100亿元，增长33%;完成全社会固定资产投资600亿元，增长35.2%;完成社会消费品零售总额316.2亿元，增长1513、.1%。城乡居民收入水平稳步提高，实现城镇居民人均可支配收入15650元，增长13.2%，农民人均纯收入5130元，增长19.9%。1.2.2 三次产业协调发展，经济结构不断优化一、二、三产业分别增长4.4%、13.4%和13.7%，三次产业结构由上年的15.3：44.4：40.3调整为14.9：44.0：41.1。新型工业化步伐加快。规模以上工业企业达到600家；现代农业加速发展。粮食生产保持稳定，实现农产品加工业销售收入160亿元，增长20%；服务业得到进一步提升。商贸物流业持续繁荣，农博中心、火车站商业广场、西部汽车物流产业城等重点商贸物流项目顺利推进。房地产业稳健发展，全年商品房销售面14、积284万平方米，增长30%。全年接待国内外游客1700万人次，实现国内旅游总收入100亿元。金融机构各项存款余额突破1000亿元，全年新增贷款120亿元以上。1.2.3 社会需求趋于旺盛，发展后劲明显增强投资保持高位运行，完成全社会固定资产投资600亿元，增长35.2%。消费需求更加活跃，完成全社会消费品零售总额316亿元，增长15.1%。城乡消费同步增长，城镇实现消费品零售额264亿元，增长15.7%;乡村实现消费品零售额52亿元，增长11.7%。1.3 城市规划分析1.3.1 规划简介 xx市是我国重要的铁路交通枢纽，湘、贵、黔、渝、鄂五省(区、市)边区重要的中心城市。2010年，城市人15、口50万人。至2030年，预计城市人口80万人。2010年，城市建设用地总规模50平方公里。至2030年，城市建设用地总规模85平方公里。城市用地发展方向以南向拓展为主，北延东进西提。城市空间结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水之间、城市交融、组团布局、共为一体”的生态型山水空间城市结构。以城中区为依存，城市绕城快速环道以内地区为核心，湖天路、天星路、迎丰路、红星路、武陵路舞阳路、顺天路、鹤洲路正清路为放射主轴，依托“山水”组织契入绿地，以铁路、城市主干道、河流为界，将主城区划分为四个中心引导的八个组团。1.3.2 发展方向以南向拓展为主，北延东进西提。主要发展方向是依16、托经济开发区向南拓展，同时在现状建成区的基础上沿环城路、湖天南路、天星东路向南形成湖田新区；次要方向是依托新建行政服务中心，绕城路、湖天北路、迎丰区向北延伸：沿外环路、天星路向东发展形成杨村居住片区；依托铁路东站、外环路、迎丰路东进完善城东新区；老城区（包括城中区的一部分、铁北区、现状的河西新区），主要是依托城市向南拓展和区域交通建设的机遇，进行城市功能的完善提升和居住社区的改造更新。1.3.3 城市空间结构市空间结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水之间、城市交融、组团布局、共为一体”的生态型山水空间城市结构。 “四心”是指组团城市四个城市级的公共活动中心。包括经济开发17、区商贸物流中心、老城区商业零售中心、迎丰区文化行政服务中心、湖田区商务中心。“八片”是指xx主城由城中、铁北、经济开发区、迎丰、湖天、城东新区、杨村、鸭咀岩八个组团片区。“四山”是指凉山、南山寨、钟坡山、韭菜坡形成的天际轮廓与生态绿环。“两水”是指贯穿城市的舞水河、太平溪。舞水河将主城和中方连成一体，太平溪自东北向西南穿绕主城区与舞水相会。规划依托这两条河建设绿化风光带，山水与城市融为一体。1.4 鹤城区商贸物流业发展规划1.4.1 总体目标鹤城区商贸物流业发展的总体目标为：到2013年，鹤城作为区域性现代商贸物流中心的构架基本形成；到2014年，区域性现代商贸物流中心地位基本确定。力争今后318、年内商务经济各项指标均以每年25%以上的速度增长，引进市外境内到位资金增长20%以上；至2014年完成商贸物流业投资80亿元；至2014年社会消费品零售总额达到140.6亿元，年均增长25%以上；年销售收入过10亿元的大型商贸物流企业达到15家以上。xx鹤城成为全国二级物流节点城市、湖南省一级物流城市。1.4.2 商贸物流发展定位形成以专业批发为主、特色零售为辅，辐射功能强、交易流通量大，旗舰林立、网路健全、布局合理、业态完整、商务配套、活跃繁荣的商贸流通格局。一是要通过建设有特色的零售业旗舰打造周边地区高端零售中心，充分吸纳周边购买力；二是要通过建设门类齐全的专业批发市场，一方面巩固和提长对19、周边地区的商品辐射力，另一方面通过与全国各级各类批发市场充分对接，将本地优势产品纳入全国市场；三是建设周边地区物流中心，通过培育物流主体，完善物流设施，降低物流成本，力争形成大进大出大流通大物流局面。1.4.3 产业布局鹤城区建设商贸物流中心建设主要以“一区”（中央商务区）、“三园”（狮子岩物流园、鸭嘴岩物流园、阳塘物流园）、“一场”（城区农贸市场）为平台组织实施。重点培育建材物流、粮食物流、汽车物流、冷链物流、日用品物流、制造业物流等六个物流产业。2012-2014年三年计划续建和新建37个重点商贸物流项目，总投资276.7亿元，三年计划完成投资170.6亿元。1）中央商务区中央商务区由东西20、两个组团组成，西组团是以火车站广场为中心，由迎丰路、人民路、鹤洲路组成的“三角街”；东组团是以湖天大道与迎丰路交叉口为中心，由沿迎丰路西至红星路、东至顺天路、沿湖天大道南至天星路组成的“丁字路”及相对延伸区。中央商务区将以商业零售板块、商务办公板块、生活休闲板块、商业住宅板块四大业态设置项目开发。2）狮子岩物流园狮子岩物流园北接xx火电厂煤渣堆场，南临盈口乡狮子岩村，东起太平溪编组站东侧，西至沿河路，规划用地2平方公里。狮子岩物流园是以南站铁路运输枢纽为依托，为城区居民、商贸流通业、部分流通加工业等多元对象提供集专业物流、物流配套产业、生活配套等功能于一体的现代综合物流园区。着力发展冷链、钢材21、物流、粮食物流等产业，未来3年计划安排华桥钢材市场、南站商贸物流城等4个重点商贸项目，项目总投资17.95亿元，未来3年完成投资10.58亿元，其中2013年完成3.7亿元。近期完成8区组团（生活用品物流服务区，粮食物流服务区，机电物流服务区，华桥钢材物流服务区，建材、家电、家具、农资物流服务区，集装箱堆场区，冷链库区，公共配套服务区）布局设计及第一期建设。 3）鸭嘴岩物流园鸭嘴岩物流园区布局于舞水河东西两侧，东侧规划区北起舞水五桥，南至舞水六桥，西临舞水河畔，东靠怀黔路，规划用地面积1.6平方公里。主要以公路运输枢纽为依托，主要服务汽车产业、机电产品、工程机械、农资农机等产品物流以及xx城市22、配送和区域运输。未来3年计划重点建设工矿机械汽贸市场、农资农机物流中心等2个重点商贸项目，项目总投资7.5亿元，未来3年完成投资5.3亿元，2013年完成投资1.4亿元。4）阳塘物流园阳塘物流园在石门乡阳塘村以东3平方公里范围内实施。依托xx东站铁路枢纽，发挥高速公路及绕城线运输优势，着力发展集装箱物流、制造业物流两大产业，突出布局仓储设施，适当设置流通加工业。构建五省周边区域性综合性物流和配送基地，打造西南地区最大的集装箱集散中心。5）城区农贸市场立足xx城区现有农贸市场实际，未来3年计划新建中远新时代、新源里、石门、湖天桥头、湖天南路等8个农贸市场，提质改造西站、城北等5个农贸市场，新设顺23、天国际、家润多等6个超市生鲜区，布设便民生鲜网点60处，未来3年计划完成投资2.294亿元，其中2013年计划完成投资0.916亿元。 培育优势物流产业突出发展冷链物流。以西南物流配送中心为龙头，整合中转库冻库等资源，形成冻库物流配送基地。实现对蔬菜、水果、速冻食品、医药冷藏品等物质向五省周边地区配送。突出发展建材物流。以华桥钢材市场、怀南仓储物流城等批发市场为核心，以四大商业中转库建材物流配送中心为依托，建材生产企业、批发商、零售商、加工企业等相关利益主体形成物流网络，实现钢材、建筑模板、陶瓷、木地板、墙体材料、石材等物资向周边省市配送。突出发展汽车物流。以西部汽车物流产业城、xx工矿机械市24、场为基地，形成西南五省周边区域最大规模的汽车、工矿机械、汽摩及配件的物流基地或配送中心。突出发展日用商品物流。依托高速公路建立鸭嘴岩日用商品仓储（集装箱堆场），依托铁路运输建立仙人桥、阳塘日用商品仓储（集装箱堆场）。建立日用商品物流配送基地，引进知名物流企业入驻，增强对周边地区的辐射功能。突出发展粮食物流。以中转库国家储备库、省级粮食储备库为基础，以粮食物流园为核心，形成五省周边地区的散粮物流节点。加快推广散粮运输方式，建立周边地区主要散粮物流通道和物流体系，实现粮食的散储、散运、散装、散卸的变革，提高粮食流通系统化和设施现代化水平。突出发展制造业物流。充分对接工业园及周边地区的制造企业，利用25、高速公路、铁路运输的便捷优势，大力引进第三方物流企业，对制造业的原材料、半成品、成品提供全方位的外包物流服务。1.5 xx市河西商贸区规划分析1.5.1 功能定位河西商贸区以商品批发贸易，物流配送为主，使河西商贸区成为xx市及周边地区的商品批发中心、商品信息中心、中国西南商贸物流中心。1.5.2 主要业态河西商贸区业态规划分三大板块：1）以面向xx地区和大西南地区，辐射周边地区为主的商品批发贸易板块；2）以为河西商贸区商品批发业提供服务为主的现代物流板块；3）以为河西商贸区提供服务为主（包括商业零售、金融结算、商品信息、商务会展、住宿、餐饮、休闲娱乐等）的商务板块。1.5.3 组团布局确定河西26、商贸区为“两大组团”规划结构，分为北区组团和南区组团。北区组团在xx经济开发区内，舞水河以南、环城西路以北区域，面积5.6平方公里。以商品批发贸易为主，配套物流配送、仓储设施、停车场、宾馆接待、商务办公、商务会展、商业零售、商住小区、文化休闲等辅助功能。建设中国西南商贸物流中心。并形成一主商品批发区（商品批发市场群）、二辅辅助配套区（商品批发市场服务的配套区）和综合区。南区组团位于环城西路以南、舞水西岸、五桥北端，规划3000亩。以公路运输方式为主，联系铁路运输，集存储、配送、包装、拼装、组装加工、信息服务等功能为一体，为河西商贸区、xx城区、市内各县（市、区）、周边地区提供配送服务。按四大功27、能区布局：停车场区、集装箱堆场物流区、标准化仓储配送区、公共配套服务区。1.5.4 组合功能根据xx城市总体发展的需要，作为xx城市的商贸物流中心，同时应是xx市的一个商务功能亚区，需要相应的商务服务来支撑，需要有一个完善的商务服务体系。 1）通过增加新的高档次的专业批发市场的建设，和对现有相同内容的专业批发市场的整合，进一步完善商品贸易批发功能。 2）通过增加现代物流设施的建设，为河西商贸区企业和商户的经营提供优质的物流服务。 3）增加相应的商业零售功能，以满足河西商贸区社区居民生活的需要。 4）通过增加配套的商务会展、宾馆接待设施，达到商贸企业总部或代理总部以及为商贸服务的社会中介机构办公28、的集聚，加快商务功能的实现。 1.6 宏观环境分析总结xx地处我国东中南部通向大西南的结合部，是东部地区经济技术向西南辐射和西南地区物资向东流转的必经之地。又位于贵阳重庆宜昌长沙柳州等大城市网络中心点，具有发展为区域中心城市的独特条件。xx市已形成一个以铁路、公路为主，水路、航空为辅的立体交通网络，成为我国西南地区乃至整个西部地区最大的综合交通枢纽之一。在党中央作出加快西部开发的战略决策后,xx被列入参照执行地区,省委提出了湘西大开发战略,xx市已作为湘、黔、桂、鄂、渝五省周边中心城市、云贵川西部开发的“桥头堡”地位和作用日益凸现。特别是西部大开发的政策拉动及其衍生的大规模产业、资本的技术转移29、,为推动xx市经济的转型升级,提供了强大的物质、技术支持。湖南省委、省政府把xx作为全省四大区域物流中心之一。而xx市委、市政府更是提出了“构筑商贸物流中心，建设生态宜居城市”发展战略，将城市发展明确定位于“商贸中心”，这无疑是极为正确的。为了加快实现这一目标，市政府先后编制了xx城区商业网点规划、xx市现代商贸物流业发展规划，并完成了xx市中央商务区规划、xx河西商贸区规划、xx市狮子岩物流园规划、xx市工业物流园规划等编制，理顺了商贸物流业发展的思路，有利于促进xx市商贸物流快速、有序地发展。一个区域性的经济中心和现代商贸物流中心正在xx大地屹然崛起。【第三部分 xx市商贸业市场调研】2.30、1 xx商贸物流业发展历程上世纪70年代，湘黔与焦柳铁路相继通车，为xx架起了通往大西南的大动脉。火车拖来了一座新兴城市，一大批综合和专业市场应运而生，激活了xx地处我国大西南要冲的潜在优势，是东西部商品大流通的“中转站”、“二传手”，成为湘、鄂、贵、渝、桂的物资集散地，是一座商流、物流、人流、信息流等市场要素聚集辐射的城市，其辐射范围为周边7个州市44个县市，面积约9万平方公里，覆盖1500万人口的区域。经过多年的发展，xx商贸物流业已具备了较好的基础。xx现已建成各类商品交易市场380个，营业面积160多万平方米，已形成建材、百货、家电、成衣、鞋类、粮油、生资、汽车摩托车等12大类专业批发31、市场，年交易额约200亿元。市场群体形成了“买全国、卖西南”的经营格局，全国各地生产的日用百货、服装、家电、汽车、粮食、糖酒副食、医药、IT数码、建材等几乎都在xx设有代理商和销售点，xx批发零售额为铜仁的5倍。xx火车南站日处理车皮量达1.2万个，超过设计能力一倍，这些货品中50%销往铜仁、吉首、凯里、酉山等周边地区。2.2 xx专业批发市场概述xx专业批发市场主要分布于河西商贸区、火车站片区、怀南三大片区，其中又以河西新区最为集中，可以统称为湖南西部商贸物流园，被列入“中国物流试验基地”，是集商贸、加工、运输、仓储、配送、商务服务等功能于一体的综合园区。现已建成专业批发市场二十余家，市场营32、业面积近200万平方米，从事商贸物流业的经营商户6000余家，经营建材家具、五金机电、轻纺、小商品百货、陶瓷、农副产品、家电、粮油等47大类商品，聚集了湖南西部商贸物流中心、湖南西部小商品市场、西南陶瓷城、德天建材家具大市场、天凯综合大市场等各类专业批发市场；火车站片区主要集中服饰、鞋类、小商品、家电等专业批发市场；怀南片区主要有华桥钢材大市场、佳慧农产品批发市场、西部粮油批发市场等。2.3 xx商贸业市场调研湖南西部商贸物流中心 湖南西部商贸物流中心位于舞水二桥附近神龙路与花园路交汇处，其建成于2007年，总占地约480亩，主要从事道路货物托运业、药品及医疗器械配送、鞋类批发交易、陶瓷洁具批33、发交易等。物流中心以xx货物托运专业市场为依托，以物流带市场，从事各类商品交易、医药配送、仓储运输、电子商务、金融保险等业务，已成为湘西地区最大的专业托运市场、道路货运集散地、医疗器材配送中心。出货范围包括湖南省境内及中转至全国各地，涉及省份包括浙江、江苏、安徽、北京、上海及辽宁等地，园区内车水马龙，一片繁忙气息。物流中心整个为棋盘式的两层连体街区式建筑，虽然道路畅通，确保了货物的大进大出，但功能配套过于简单，仓储严重不足，物业形态也已不能满足现代物流配送的需求，如货物装卸不便，机械化作业缺失，信息化建设滞后。同时由于缺少专业化的管理，园区内货物堆放杂乱，车辆随意停放。一系列的制约因素阻碍了项34、目的可持续发展。其中鞋类批发交易中心已倒闭。西南陶瓷城 物业名称西南陶瓷城经营类别批零兼营物业地址神龙北路与武陵路口经营范围陶瓷为主，涵盖门业、油漆涂料、洁具卫浴、整体家居等经营方式散户自营市场规模西南商贸物流中心一部分，占地面积约 100 亩 商铺结构外围为商住一体楼，市场内部为一、二层分体结构，有连廊相通。一层主要以批发商家为主，二楼部分连廊以中高端的零售为主经营档次批发以中低端产品为主，零售以中高档为主，汇聚了掌上明珠家居生活馆、双虎家私、TOTO、威尔斯陶瓷、德尔地板等著名品牌。辐射范围xx及周边县市项目点评作为西南商贸物流中心四大主体之一，市场整体规划较为合理，内部环境也较其它市场稍35、好，进驻品牌众多，入驻的商家不少为区域代理商家，且大户以福建、浙江等地商家为多，提升了市场的档次与竞争力；市场存在仓储布置不合理的问题。德天建材家具广场 物业名称德天建材家具广场开发商德天集团经营时间10多年物业地址舞阳大道经营类别建材区以批发为主，德天家具广场以零售为主经营范围建材、五金、石材、型材、板材、家具经营方式散户自营市场规模入驻商家达500家以上，入驻率约80%经营档次批发以中低档产品、零售以中档产品为主经营品牌家具引进顾家家居、意凡家具等中档产品辐射范围贵州铜仁、凯里、黎平、天柱，重庆秀山、酉阳，湘西凤凰、泸溪及xx下属县等项目点评德天建材作为河西板块最为丰富的建材区，批发商整体36、生意极好，市场辐射圈最大；德天家具广场作为xx当地高端市场，其整体装修状况、管理状况都亟待改善。五金建筑型材大市场 物业名称五金建筑型材大市场开发商万和房地产建设时间2004年物业地址神龙北路与舞阳路交汇处经营类别批零兼营经营范围大小五金、管道、太阳能等经营方式散户自营市场规模占地42.7亩，总建筑面积5万多平方米经营档次中低档辐射范围xx及周边县市项目点评市场经营状况较好，且入驻有较多永康、温州地区的工厂直销网点与代理商，扩大了市场辐射范围。天凯综合大市场（含五金机电大市场） 物业名称天凯综合大市场开发商天凯集团开业时间2009年4月15日物业地址神龙路段xx市民政局对面经营类别批零兼营经营37、范围五金机电、家具建材、干货、农副食品等经营方式散户自营市场规模商铺面积6万平方米，共600间商铺结构商住一体楼，部分底商具有裙楼性质，二层局部三层连体商铺。 经营档次中低档辐射范围贵州地区和周边县城，客户比例达到3:7项目点评市场经营状况较好，是河西商贸区较为繁荣的市场之一，市场内部形成了干货一条街、五金一条街等业态相对集中的区域，商家经营稳定。农副产品交易中心 物业名称农副产品交易中心开发时间20062009年开发商星旗地产物业地址天星西路与武陵路口经营类别批发为主经营范围糖酒副食、调味品、干货、烟花爆竹、塑钢，物流配送等经营方式散户自营市场规模共分为A区与B区，约有店面600个。商铺结构38、商住一体楼，其中一楼商铺带有夹层，单门面使用面积约45平。 经营档次中低档租售价格商铺转让价在9000元/平米左右，市场租金在4075元/平/月。规划配套30米中央大道，18米至24米次干道，4000多平方米停车场辐射范围以xx城区及下属县城为主项目点评市场早期定位为农副产品经营，但因市场规模过于庞大，且新兴市场的介入，造成大量商铺空巢，目前空置率在40%左右，经营业态也有所穿插，市场人气一般，在营商家生意较好。河西粮油市场物业名称河西粮油市场经营时间10多年物业地址神灵北路经营类别批发为主经营规模60家左右经营范围黄豆、石膏粉、大米、粮油、面粉、面条等经营方式散户自营商铺结构商住一体楼，其中39、一楼商铺带有夹层，单门面使用面积约45平开间3.6米，进深12米，层高5.5米经营档次中低档辐射范围贵州天柱、锦屏、玉屏，重庆酉阳、秀山以及xx下属县，比例达到5:5。项目点评市场紧邻德天建材大市场，市场经营10多年，客源稳定。湖南西部小商品市场 物业名称湖南西部小商品市场开发商神龙房地产开盘时间2006年11月9日物业地址神龙北路经营类别批零兼营经营范围小商品、床上用品、文体用品、型材、油漆、门窗等经营方式散户自营市场规模市场总占地面积69360，总建筑面积将近10万商铺结构商住一体楼，其中一楼商铺带有夹层，一层带卫生间，二层居住、放货，单层使用面积约40平米。 经营档次中低档租售价格商铺转40、让价8000元/平米起，租金价格在50元/平/月左右。辐射范围辐射xx地区为主项目点评公寓楼品质较高端，但市场内部业态杂乱无章，小商品市场可说是名不副实。德天广场 物业名称德天广场开发商德天集团开业时间2009年物业地址市政协大楼地下层经营类别批零兼营经营范围整个广场由德天家电城、德天灯饰城和德天百货批发城组成，一层经营家电灯饰、负一层经营橱柜洁具和百货服饰经营方式散户自营市场规模总建筑面积88836平方米，百货城经营面积2万平方米。经营档次中档入驻品牌科勒、长虹、欧派、欧宝、晨光、恒源祥、爱国者、卡西欧辐射范围贵州铜仁、凯里、黎平、天柱，重庆秀山、酉阳，湘西凤凰、泸溪及xx下属县等项目点评一41、楼家电区经营状况较好，开业率达到90%以上，负一层的橱柜洁具开业初期招商情况良好，但由于市场人气冷清，存在大面积的退场现象，百货小商品区成为xx商城商家分店。xx中国轻纺城 xx中国轻纺城位于河西经济开发区神龙路段xx市明政局东侧。市场开发于2005年，属于开发区较早开发的市场，初期以浙商经营为多。整个市场环境不优，市场之间的通道较窄且较为破旧，又属于坡地地势，目前市场几乎倒闭，空置率非常高，市场显得萧条。佳惠xx商城物业名称佳惠xx商城开发商佳惠集团经营时间13年经营，商户以老xx商场为主物业地址迎丰路西部银座经营类别批零兼售经营范围地下一层：音响、影碟、小家电；一层：小百货、五金、皮具箱包42、二层：床上用品、针棉；三层：文体用品、工艺品、玩具、童车等；四层：男女服饰、鞋帽五层：佳惠自营店经营方式散户自营市场规模入驻率约70%，后期老商城客户陆续进入经营档次批发以中低档产品、零售以中档产品为主辐射范围贵州铜仁、凯里、黎平、天柱，重庆秀山、酉阳，湘西凤凰、泸溪及xx下属县等项目点评xx商城做为xx当地较早期的经营市场，客户量较为稳定，但是随着德天广场的出现，市场出现一定的竞争关系，分流部分客源和商户，但整体影响有限。xx鞋城物业名称xx鞋城经营时间10多年物业地址迎丰西路经营类别批零兼售，批发为主经营范围一楼鞋类产品，二楼针织产品经营方式散户自营市场规模约300家商铺经营档次中低档产43、品辐射范围贵州铜仁、凯里、黎平、天柱，重庆秀山、酉阳，湘西凤凰、泸溪及xx下属县等项目点评xx鞋城为早期市场，整体客源稳定，但市场整体规划落后，环境脏乱，存在整合需求；但市场内部分商户短暂去过河西鞋城经营，但由于竞争不过老xx鞋城，导致河西鞋城经营失败，现已倒闭。华丽服装批发市场物业名称华丽服装批发市场经营时间10多年物业地址迎丰西路经营类别批零兼售，批发为主经营范围男装、女装经营方式散户自营市场规模约300家商铺经营档次中低档产品辐射范围贵州铜仁、凯里、黎平、天柱，重庆秀山、酉阳，湘西凤凰、泸溪及xx下属县等项目点评华丽服装批发市场为xx早期市场，形成与嫩溪垅商业批发广场相互作用的大型批发市44、场。嫩溪垅商业批发市场物业名称嫩溪垅商业批发市场经营时间10多年物业地址迎丰西路经营类别批零兼售，批发为主经营范围男装、女装、日用百货经营方式散户自营市场规模五层商铺，约1000家商铺经营档次中低档产品辐射范围贵州铜仁、凯里、黎平、天柱，重庆秀山、酉阳，湘西凤凰、泸溪及xx下属县等项目点评嫩溪垅商业批发市场为早期市场，市场整体经营状况良好，为周边百货类市场的主要辐射地。英泰商城（西南批发大市场） 英泰商城（西南批发大市场）位于xx火车站广场地下层，作为英泰国际城市综合体项目的一部分，依托火车站广场的超高人气和xx市中心的极佳区位，营造出良好的内部氛围。市场销售价格一楼41800元/平米，实行445、年一次性返租30%政策，销售已到尾盘阶段，市场开业于2012年3月份，招商率达到80%以上，入驻有商家1000余户，但目前仅以2楼女装零售经营较为火爆。市场最大的亮点在于吸引了不少浙江、广东、江苏等服装生产大省的厂家直销、品牌代理等一、二级批发商家入驻。是xx为最新的服饰专业批发市场。市场前期招商政策：两年免租；户型以开间4.2米，进深4.8米的商铺为主。楼层经营品类1F鞋、女装、男装、通程百货B1F男装、女装、家纺、家具饰品、餐饮怀南钢材物流城 怀南钢材物流城位于红星南路与怀南路交汇处西侧。市场建成于2010年，国营与私营并存，约有商户60家，目前经营状况较好。市场由于为坡地，南北落差较大，46、对经营带来极大影响，xx南站货场作为市场的仓储配套。随着xx华桥钢材大市场二期的落成并投入使用，该市场有被边缘化的危机。国泰汽配城 物业名称国泰汽配城经营时间10多年物业地址舞水三桥桥头经营类别批零兼售，批发为主经营范围汽配用品、维修、大车配件经营方式散户自营市场规模入驻商户120家辐射范围贵州天柱、铜仁，重庆酉阳、秀山以及xx下属县市项目点评市场经营年限久远，为xx较早的汽配市场，自营户比例达到5成，随着xx新汽车市场的建立，市场的搬迁在所难免，自营户有较强的整合升级意愿，但需调节和他们自有商铺产权问题。河西汽配城物业名称河西汽配城经营时间2009年启用物业地址通达路经营类别批零兼售，零售为47、主经营范围汽配用品、汽车美容、小车配件经营方式散户自营市场规模入驻商户100家辐射范围xx地区及周边县，以xx地区消费群为主项目点评市场为新兴市场，整体和河西市场进行配套，面向xx城区客户消费为主，目前经营状况一般。xx汽车市场 物业名称xx汽车市场建设时间2002年物业地址红星路，中石化加油站旁经营类别零售为主经营范围汽车、摩托车、电瓶车、二手车、汽摩配件等经营方式散户自营市场规模80亩，建筑面积3.5万平方米，现有经营户约40家辐射范围xx及周边县市，少量贵州地区客户项目点评摩托车、电瓶车销售为主，但多数销售商没有授权资质，随着xx新汽车市场的建立，市场的搬迁在所难免。西南汽车城 西南汽车48、城位于红星路东侧，与xx汽车市场相近，市场座落于城市主干道旁，交通便捷畅通。主要以一手车交易为主，市场内部各个楼层都有展厅，可由环型车道直达。有汽车交易，汽车展示，售后服务等多项服务。经销品牌不乏宝马、奔驰、奥迪、大众、丰田等中高档品牌。西南汽车城曾于2010年11月26日举行汽车销展会，在xx及周边县市都具有较大影响力。2.4 商贸xx重点在建商贸市场西部汽车城物流产业综合服务中心项目概况：项目由湖南永通西部汽车城有限公司开发兴建，位于南环路以南，高铁站场东北侧。总占地面积为1800亩，总投资为30亿元。项目分二期建设，其中一期工程建设占地1000亩，预计3年内建成使用，该项目计划建成西南地49、区最大的汽车展示销售中心和二手车交易市场，主要包括20个以上的标准4S店，汽车物流配送园。综合维修及汽车配套商务设施，并将建立完善的信贷，车管，证照办理等服务体系。项目建设成集汽车销售、汽车展示、售后服务、汽车配件、汽车美容、汽车用品、二手车交易、汽车文化及金融保险、牌证服务和酒店商业为一体的综合性汽车商贸物流城。项目进展：项目于2010年6月奠基启动，截止2012年年底，项目4S店专营区的第一期招商任务已完成并与19家合作单位签订了合作协议，2012年年内计划建设的10家4S店均已顺利开工。华侨钢材大市场 项目概况：项目由xx市华侨物资有限公司开发建设，位于鹤城区盈口乡狮子岩村区域，规划占地50、721亩，总建筑面积65万，总投资12亿元。近1000户商家规模，4000多户配套住宅。主要建设钢材经销、型材加工、仓储配送、商务宾馆、信息服务及配套功能服务区，拟建成五省周边区域以仓储配送物流为主，面积最大、功能更全的专业化钢材物流中心。项目进展：信息大楼主体工程已结顶，进入内外墙装饰阶段。xx国际生态农产品博览中心暨现代商贸物流园项目慨况：项目由香港大光集团投资兴建，位于xx经开区，规划总用地面积2286亩，建筑总面积258.08万平方米，总投资40亿元。项目设有商品展示区、物流服务区、市场交易区、商务服务区、综合配套区等，建设成为国内一流的农副产品物流基地和生态食品集散中心、xx市农副产51、品商流与物流的核心商务区。项目进展：项目于2011年6月正式动工，截止2012年年底，A区一期大部分低层建筑已完成封顶，目前正在进行二期土石方、会所、高层坑基工程的施工，其中临时售楼中心也已基本完成，正在进行内外装饰。B区在做前期规划。xx红星美凯龙商业广场项目慨况：项目由xx星旗房地产开发有限公司投资兴建，位于xx经开区，占地面积105亩，总建筑面积23万平方米，总投资4.5亿人民币，该项目主要经营建材、家居用品、百货、美食街、4D影院等，是集建材、家具、百货、餐饮、娱乐、休闲于一体的新型现代化城市综合体。同时，项目内将配套建设一座管理规范、设施完善，集会展、商务接待、休闲娱乐为一体，符合国52、家五星级标准的高档酒店。项目进展：截止2012年年底，1#楼在建，计划2013年四月份1#楼将全部完工。xx电器大世界项目慨况：项目由xx浩天房地产有限公司投资兴建，位于xx经开区，占地58.9亩，总建筑面积10.87万平方米，总投资1.5亿元。市场主营家电、音响、数码等电器产品，打造集销售、展示、仓储、配送、商务服务于一体的专业化电器大市场。项目进展： 2号楼多层主体工程完成第四层，4号楼完成高层主体工程第二十六层。博世康物流配送中心（原怀仁医药物流中心）项目概况：项目由湖南省博世康中医药股份有限公司投资新建，位于鹤城区鸭嘴岩物流园，占地400亩，总建筑面积20万，总投资4.5亿元。项目分二53、期建设，建设周期为4年，其中项目一期建设周期为2年，规划用地209亩，总建筑面积10万，总投资2亿元，建设内容包括5.1万现代医药仓储配送中心、2万交易中心、5000信息中心、5000药品展示中心、1万精品中药饮片配送中心及4000综合办公中心、5000生活服务中心。项目二期项目规划用地200亩，总建筑面积10万平方米，总投资2.5亿元，建设内容包括中药材交易中心、中药材质检区、中药材存储区、精品中药饮片存储区及办公区三个功能区。项目进展：已完成项目一期用地报批工作，正开展土地征收和房屋拆迁前期工作。2012年已完成完成投资5000万元左右。佳惠物流配送中心 项目概况：项目由湖南惠农物流有限公54、司投资建设，位于鹤城区盈口乡井坪村区域，规划占地562亩，建筑面积18万平方米，总投资 5.5亿元。设置常温物流配送中心、冷藏冷冻库、生鲜冷链物流配送中心、果蔬批发市场、农副产品交易市场、电子交易平台等功能区。建成后将成为五省周边地区最大的专业化物流配送中心及冷链物流中心。项目分二期建设。项目进展：项目于2011年8月正式开工建设， 3万农产品批发市场和1万吨冷库已竣工营业，项目二期正在做前期开工准备，与康师傅、保洁、苏宁等品牌企业签订设立区域配送库经营协议。xx现代农机物流中心（武陵山机械大市场）项目概况：项目由xx现代农业装备集团与xx市鸿瑞房地产公司共同开发，位于xx市怀黔路舞水五桥桥头55、。占地143亩（9.5万），总建筑面积23.8万，总投资3.2亿元。拟建设农机经营交易区、农机仓储功能区、综合服务生活区、地下商业四大块。主要经营农机组装、批发零售及检验、维修。项目分二期建设，其中一期占地面积101.87亩，建筑面积13.5万，投资1.5亿元。项目进展:目前正处于招商中，可享2-5年免租期。xx金泰再生资源专业市场项目概况：xx金泰再生资源专业市场项目由xx市金泰再生资源开发有限公司投资兴建，位于中方县县城龙井村香樟路以东、紫荆东路以北区域，规划用地面积382亩，总投资1.6亿元人民币。项目分二期建设，其中一期征用土地144亩，主要建设五大功能区：一是有色金属交易区；二是黑色56、金属交易区；三是汽车报废及拆解区；四是家电（含电子产品）回收及拆解区；五是配套生活办公服务区（含污水处理系统）。二期征用土地238亩，主要建设三大功能区：一是废塑料、废纸、废玻璃回收交易区；二是废旧金属精深加工厂区；三是二手车交易市场。项目将充分吸纳和整合我市及周边再生资源产业，建立国家级再生资源循环经济发展示范基地。xx市工矿机械大市场项目概况：xx市工矿机械汽车世界项目位于沪昆高速公路出入口与怀黔公路相交处西南角，项目规划建设用地580亩，总建筑面积达33.5万平方米，预计投资4.6亿，分三期建设，建设完成后将成为五省周边地区规模最大，档次最高，配套最完善，功能最齐全的高档小汽车、大型专业57、机械的超级大卖场和物流服务中心。该项目的实施，是市委、市政府改造南入城线的一项重要举措。2008年5月，鹤城区委区政府启动了项目的一期共计283亩的开发建设。中方县建材大市场（前期运作阶段）项目概况：调查中了解到，闽南商会正在中方县运作一个建材大市场，作为整合升级河西建材市场。2.5 经营户走访调研分析xx地区经营户调查对于新建市场的需要中，经营户中多数满足于现行市场，但亦有16%的经营户有迁铺的意愿，主要存在于汽配、家具、建材、家电、粮油等市场。2.6 商贸市场调研总结（1）商贸市场繁荣活跃。这座火车拉来的城市，凭借独特的区位交通禀赋，发展成一座商流、物流、人流、信息流等市场要素聚集辐射的城58、市，其市场辐射范围为周边44个县市，覆盖人口范围1500万，营业面积逾200万平方米，年交易额达200亿元。商贸流通业已成为xx经济发展的主力产业，安置就业的主渠道，城市建设的新亮点，财政收入的增长源。（2）市场的业态业种涵盖丰富。经营范围覆盖五金机电、建材、家具、灯饰、家电、粮油副食、小商品百货、成衣鞋帽等12大类数十种商品。商贸物流业产业链条较为完善，涵盖商贸、物流、配送、仓储、运输、加工、商业服务等多位功能于一体。（3）市场辐射力强劲，以100公里为半径重点辐射周边区域，以200公里为半径为市场辐射范围，各业态主要辐射表现为：五金机电、建材、粮油、汽配用品、钢材、农资用品、服饰、鞋类、日59、用百货等辐射圈到达贵州（铜仁、天柱、玉屏、锦屏）、重庆（酉山、秀山）、吉首等区域的城际辐射圈，家电、家具、汽摩、干货、副食品以辐射下属13县为主的城市辐射圈。（3）商贸与物流协作发展。大商贸、大流通两者相辅相成，正是商贸市场与物流产业的协同平衡发展，才造就了xx今天商贸物流业繁荣昌盛的局面。河西作为区域物流中心的地位初步确立，湖南西部商贸物流中心为xx大批专业批发市场、商贸零售企业、工业企业等多元对象提供服务。但需要指出的是，虽然xx物流产业方兴未艾，但远远未达到现代物流的层次，主要停留在简单的配送，流通加工等环节缺失，多种新型流通业态亟待培育。（4）xx商贸物流产业目前仍处于由传统向现代过渡60、的初始阶段，市场业态水平不高。发展环境不优，市场载体、仓储中心、配送中心、物流信息平台等基础设施建设较为滞后。如目前xx所建市场基本都是商住一体格局。据业内人士反映，造成此种特殊现象的主要是开发商从事商贸物流项目开发心中无底，商贸物流发展不起来，依靠住宅刚需降低开发风险。除硬件设施的落后外，大多数市场普遍缺少专业的经营管理。（5）商贸物流缺乏规划，无序竞争严重。河西商贸园虽然聚集一大批专业市场，但行业发展的规划性、协调性差，无序开发，过度竞争愈演愈烈，家电、汽配、副食、陶瓷建材等专业市场重复建设现象严重，如建材市场已形成河西建材市场、德天建材家具市场、西南陶瓷城、武陵城建材市场等“群雄割据”态61、势，同质竞争造成市场不同程度“空巢”，行业整体盈利水平下降，市场管理主体多元，导致市场规划小，管理比较混乱，经营的组织化、规范化、集约化程度低。（6）产业结构较为单一，流通商品的产业支撑薄弱。物流的大发展取决于工业的发展，工业原材料输入和工业产品输出是物流最大客户，但是xx工业发展相对落后，无物可流在一定程度上制约了商贸物流的发展。如浙江义乌、海宁等城市，均依托商贸物流业带动了本地制造业发展，义乌本地产小商品已占小商品市场商品比例的40%。而xx经过30余年商贸物流大发展，仍然停留在“物资中转集散”的平台作用，难以提供长久的发展动力。可喜的是，政府已充分认识到这一不足，在经开区规划建设河西小商62、品加工工业园，下设浙江小商品加工区、服装产品加工区、食品医药保健品生产区、机电产品加工区、印刷品加工区等，做到中转商品在本地生产供应，为把xx建设成区域性商贸物流中心奠定坚实产业基础。 （7）xx商贸物流正面临周边地区挤压。以前xx是周边五省几个城市的区域总代理，如今这种格局在慢慢削弱，例如一些品牌以前只在xx设立总代理，辐射到湘西、铜仁等地区，但是现在湘西、铜仁都设立了总代理，铜仁更是提出了“建设商贸中心，不从xx进货”的口号。xx依靠交通区位优势发展起来的商贸物流业，受到中西部地区基础设施不断完善的影响，其先发优势正受到外部挑战。（8）xx商贸市场的经营铺位结构以开间3.44米，进深10163、8米，主力面积40平米的铺位为主，商铺多为租赁经营。近期开发的德天广场和英泰商城买铺率极高。（9）城市商贸整合力度空前，在中方县新开发市场中汽车市场、钢材市场、建材市场、农产品市场都已进行升级换代，市场规模化明显。2.7 xx商贸业基本结论2.7.1 优势特点xx商贸业发展在政府的引导支持下，依托区位优势、交通优势，以及传统底蕴，总体上具有规模化、集群化、品类齐全、辐射范围广等的优势特点，无论是市场规模，还是年交易额等，均呈现出发展势头。规模化市场体量总面积达到200余万方，在地级市域属于较为发达。 集群化在政府规划引导下，目前xx市场相对集中于河西区块，形成联动发展，资源共享的集群化效果。品64、类齐全目前xx商品交易品类几乎涵盖所有业态，基本上形成大而全的经营格局。辐射范围广xx依托区位优势，辐射范围可覆盖五省。辐射决定规模，决定经营。xx商贸业发展潜力巨大。2.7.2 存在问题xx商贸业发展历经20多年发展，与国内许多市场群一样，在交通立体化、信息快捷化、竞争白热化时代，面临如何进一步转型、发展、提升的问题，加强与拓展市场区域辐射能力和区域中心的地位。其表征为：如何面对市场竞争目前国内各地新一轮市场开发建设热蓬勃展开，即使是xx相邻五省周边县市均有相当规模数量的专业市场正在开发建设中。呈现出强烈的“侵略性”迹象，对xx市场群发展挤压态势逐渐明显。如何实现升级换代面对激烈的竞争，xx65、商贸业必须直面应对，必须在现有的基础上，对商贸业实施整合与提升策略。目前xx大数市场由于年代较长，存在经营功能、配套功能、经营结构等方面的退化。亟需予以全面升级换代，方能面对未来的竞争。如何持续创新发展国内一些优秀市场已经进入“第六代”发展阶段。其基本特征为集群化、规模化、功能化、信息化等等。但大多数地方的商贸业均存在同质化的倾向，以及传统市场如何升级换代的问题。xx也不例外。大多数市场属于前几代的经营格局。xx的商贸业下一轮发展，必须考虑怎样在传承原有优势基础上全面创新，充分借鉴国内优秀的市场开发运营经验，实施面向未来的商贸业发展战略目标，进一步确立和强化自身的优势，构筑起属于未来的“商贸中66、心”。【第三部分 项目开发必要性】纵观国内市场快速发展，xx的市场目前尽管具有一定的辐射优势，但不进则退。市场功能迫切需要转型升级，以确保xx商贸业持续发展，全面提升，构筑“商贸物流中心”的战略目标。因此，开发建设一个大规模、高等级、现代化、全功能的商品交易市场，引导xx商贸业转型升级十分必要。3.1 加速实现政府规划目标xx市委、市政府以“构筑商贸物流中心”为城市定位，对商贸业发展提出了一系列扶持引导政策，并在“十二五”规划中提出了富有远见卓识的商贸流通业发展战略任务和目标，为xx商贸业未来发展指明了正确的方向和目标。因此，xx西南国际商贸物流中心的建设完全符合政府制定的任务目标要求，是实现67、这一发展目标的强有力引擎。一旦实施，必将大大加快实现规划目标的进度。3.2 高度整合提升现有资源目前xx的市场虽然已经形成规模集群，各类市场相对集中。但总体格局处于零散状态，集群意义仅为空间组合，而尚未形成互动提升功能。同时，如前所述，xx商贸业正处于面临竞争挤压、强化自身功能阶段。因此，xx西南国际商贸物流中心的建设，将充分整合现有资源，以规模化、现代化、功能化、信息化的理念，全面整合与提升xx商贸业档次与格局，引领xx商贸业整体发展，参与未来的竞争。3.3 强化城市核心竞争力以“综合型、多功能、一站式”的城市商贸综合体，打造xx现代商贸旗舰。以现代的商贸功能，集聚商品品牌；配合政府对城市的68、规划思想，完善城市定位功能，引领xx商贸业由分散低效向集聚高效发展；强化xx市经济综合竞争力，实现政府对城市经济发展和城市性质定位的远大目标。真正确立在我国“五省边界地区商贸物流中心”的地位。3.4 确保xx商贸持续发展xx区域位置优越，交通发达，传统商贸业活跃。但随着时代发展，特别是国内商贸业迅速发展，目前xx商贸业存在的“分散低效”问题日益明显，可持续发展出现“瓶颈”现象。本项目作为xx商贸业升级换代平台，以强大的集散辐射功能，确立未来在西南地区商贸业核心竞争力。 3.5 推动城市现代化进程目前xx正在实施新一轮城市化发展目标。但现有大部分市场存在原规划设计欠缺，档次不高，发展空间逼仄等问69、题，不仅影响商贸业发展，而且直接影响城市发展规划和形象。本项目的建设，通过整合手段，集聚原先分散型市场。既高效利用土地资源，城市规划得以从容实施；又以国际化的商贸综合体，体现良好的城市形象。 总之，整合提升创新发展，是xx商贸业做大、做强，真正实现xx市市委、市政府提出的“构筑商贸物流中心”的远大战略目标。因为，xx商贸业发展具有极为有利的地域条件；xx政府具有远见的对商贸业发展规划；xx商贸业需要一次全面升级，面对竞争；xx商贸业正迎来新一轮的发展机遇！【第四部分 项目资源分析】根据xx市鹤城区政府提供的项目地块位置予以分析。4.1 地块位置城东新区中心城区本案西部商贸物流中心本案项目选址位70、于xx城市东北方向，地处北环路与四方路交界处东北角（两条道路正在建设中）。根据城市总体规划，所在地被纳入“八片”之一的城东新区组团范畴。项目毗邻城市主干道北环路（S312），往北直上娄怀高速，距火车东站约4公里，距鹤城区政府约3公里。4.2 地块现状 地块整体呈梯形，四周规划道路环绕，地块西侧（沿北环路）分布有一条高压线。地块目前属于一块生地，主要为小土坡的山地与农田，整体地势不平整，并涉及部分农居房拆迁。项目南面跨河为正在建设的富尔香格里拉小区，给水、排水、供电、通讯等市政基础设施将可以很快到位。4.3 周边环境调查 地块西面 地块南面项目地块西面为一个村庄和一片山地；南面临河，地势较低，越71、河为城乡结合部。从区位来看，位于城东新区北面边缘地带，项目周边以农村及自然山地为主，交通便利，但可达性较差，生活及商业配套设施匮乏，基本不存在商业氛围，对本案聚焦人气、加速形成大物流条件具有一定制约。4.4 周边交通条件项目四面临城市干道，具备较好的物流条件，尤其是西侧的北环路为城市绕城路，往南可进入市区，北上直达娄怀高速，距火车东站铁路枢纽仅四公里。公路、铁路等便利的交通条件，为本项目大流通提供了基本保障，具有良好的物流集散潜质。4.5 地块资源研判（SWOT分析）4.5.1 项目优势（Strength） 区位优势：xx素有“黔滇门户”、“黔楚咽喉”之称，今为“大西南桥头堡”，区位优势明显，72、辐射范围广阔，是发展商贸流通业的极佳条件。 交通优势：xx境内多条铁路、高速公路在纵横交错，与芷江机场组成立体交通网络，一个五省（市、区）边界区域商贸物流中心基本形成，市场辐射基础优越。城市定位优势：xx各级政府对商贸流通业的大力支持，并将城市主导产业定位为“商贸物流中心”，为项目提供了政策保障。本项目体量巨大，将对xx专业市场格局产生重大影响，必将受到xx多级政府的高度重视与支持。规模优势：该地块处于城郊结合部，交通方便，运输条件良好。而紧邻娄怀高速，构建向外辐射通道，是现代大型商贸集散中心布局的理想区域。项目地块规模较大，使项目足以构成集群化发展，市场定位空间充足，建成后将形成跨区域辐射的73、规模效应。4.5.2 项目劣势（Weakness） 地块稍偏：项目目前周边环境较差，商业配套设施不足，离主城区尚有一段距离，商业氛围淡薄。 背离城市商贸区域发展：xx传统商贸物流业普遍分布于城市xx火车站区域和西南区域，且有向南部发展态势，本案位于城市东北部。从目前看，项目较孤立，集聚效应不佳。4.5.3 项目机会（Opportunity）市场需求：xx地处贵阳重庆宜昌长沙衡阳柳州贵阳这一半径为公里的靶形结构的中心，该区域内没有大城市的强势辐射，覆盖人口达2000万人以上，拥有广阔的市场需求与辐射空间。区域发展：在西部大开发的战略背景下，湖南省、湘西地区、xx市等政府均出台针对商贸物流业的发展74、规划，尤其是xx市政府在“十二五”规划中明确提出商贸物流业发展目标，为项目开发建设创造了优越的发展机会。商贸处于转型升级期：河西商贸物流片区市场建成年限较早，发展空间受限，经营环境不佳，功能配套落后，仓储严重不足。xx欲进一步确立“西南商贸物流中心”的地位，市场整体改造整合与升级是大势所趋，为本项目的开发建设提供最佳契机。经济稳定上升机会：随着中西部地区经济的快速发展，人民生活水平日益提升，消费力与购买水平持续增强，都将促进商贸流通业的发展。4.5.4 项目威胁点（Threaten）现有市场认可:河西片区聚集了各类专业市场的数千家经营商家，且有西部商贸物流中心作为配送配套，商贸与物流形成强大的75、协同作用，市场经营稳定且规模大，自营户拥有一定比例，项目能否实现河西片区市场集群和谐竞争尚待考量。商贸区域竞争：xx市政府已出台河西商贸区发展规划，多个新建项目也在经开区有序推进，河西商贸区作为xx商贸物流中心的地位若得到强化，对本项目造成直接影响。 产业缺乏，发展瓶颈：xx虽然已形成区域性的商贸物流中心，但属于典型的“买全国货、卖西南”的集散型市场，本地缺乏有效的产业支撑，产地型的一级批发集散市场定位存在较大困难。 周边城市辐射挤压：随着交通条件提升和新型流通业态的涌现，xx周边城市如铜仁都在大力发展商贸物流业，正努力扭转被xx顺势辐射的现状，五省边界地区xx一枝独秀的商贸强势地位有被削弱的76、危险。4.6 综合评估从以上的调查分析看，本项目的优势、劣势、机会、风险都比较明显的客观存在。结合xx当地的商业环境以及未来的发展规划，仅以项目的目前客观状态，因其区域位置，交通物流条件等较为优越，作为大型商贸物流集散功能的基本条件是成立的。主要的问题是作为一个大型物流集散基地，项目主题概念究竟如何定位？主力业态如何定位？各种业态如何规划？如何与目前老市场及新建物流园项目之间和谐、互补的发展的关系？招商运作能否成功？如何协调与城市规划之间的关系等等？均是项目开发成功的关键。而运营管理也必须组成强有力的团队。项目必须以优秀的品牌形象，塑造良好的经营和投资前景，建立起经营户尤其是本地经营客商的信心77、，从而与外地商业资源的引进形成相互促进的良性循环。相信只要做到精准的产品定位；得当的推广策略；在整合现有优势资源基础上，特别是在招商模式和经营模式方面的有效创新，将产生举重若轻的开发效果。同时，抓住xx十二五发展规划的有力契机，特别是xx有利的区域位置和良好的商贸基础，合理规避风险，努力实现社会效益和经济效益的双赢局面。力争掀起xx商贸业经营和投资的下一轮发展热潮，将项目打造成为五省边界地区一流的专业市场集聚区。【第五部分 项目定位分析】5.1 定位依据（1）xx市政府发展商贸业的战略目标xx市政府制定的有关发展商贸流通业的有关政策。（2）xx市独特的区域位置 xx作为“大西南桥头堡”，具有商78、贸辐射五省的优势条件。（3）xx市目前的商贸业现状通过对xx整体的商贸业结构分析，对本项目的开发做出合理的、前瞻的定位，以寻求可持续发展的定位方向。（4）项目资源分析通过对项目各项资源的科学分析，使本项目的定位方向符合市场需求和资源特点。5.2 定位原则 项目创新原则创新是商业项目的生命力，是满足和引领城市商业未来发展的关键。对作为大型综合性商业地产项目来说，实施有效的整合资源、借鉴创新的定位策略尤为重要。因此，我们认为，本项目的定位不能简单重复xx现有的商贸业模式，应在符合市场需求的前提下，借鉴引进国内外先进的商业开发理念，追求优势化、引导性、主体化的商业发展，全面提升xx城市商贸业的品位。79、 引领市场原则按照“大商贸、大物流”的整体发展思路，xx未来的商品专业市场要站在未来商贸市场发展趋势的高度，坚持科学可持续发展的原则，招商引进国内外商品，填补xx商品类型空白；依托区域产业的特色优势，实行产业与商贸联动，文化与商业齐飞策略。力求打造具有引领五省边界区域商贸业市场中心的强势平台。 资源高效原则xx地处五省交界位置，拥有良好的市场辐射基础。定位必须具有“立足xx，放眼五省”气魄；而项目选址是城市规划发展方向之一，土地具有不可再生性。怎样高效利用好土地资源，在满足功能需求的同时，尽量在土地的开发强度上提高土地利用率，获得土地资源收益的最大化目标。 科学发展原则随着社会经济的不断发展进80、步，现代意义上的商业场所已经不仅仅满足于单纯的货物交易功能。项目的运作应本着“以人为本”、“以城市为本”的宗旨，以科学发展的眼光朝着更专业化、更人性化、更现代化的方向发展。本项目将以现代理念为指导思想，在对xx及周边地区商贸业整合、提升基础上，形成以交易为主体功能，集展示、研发、信息、商务、物流于一体的现代商贸综合体。 城市经营原则规模型的商贸业承担着一座城市发展的任务。本项目以规模领先、潜力巨大的特点，建成后必将成为xx商贸业新的标杆。因此，项目的规划设计、商业运营模式等等必须体现未来城市品质和形象的高度，充分体现以城市为本的理念。同时，项目定位必须充分考虑配合推动未来xx城市的发展思路，与81、政府的城市规划接轨。 和谐发展原则作为大型商贸业项目，建成后必然对xx现有商贸业格局产生重大影响。一方面，项目的建设是城市商贸业发展的需要；另一方面，本项目将对现有传统市场商圈形成冲击。项目将通过全新的定位，以差异化经营、优势化经营的提升策略，实现xx城市商贸业和谐发展、共赢共荣的目标。推动产业发展原则优秀的市场不仅为本区域提供丰富的商品，促进商贸流通的繁荣，更是通过“筑巢”搭建平台，引进制造业，推进区域特色产业的形成与发展。浙江的义乌、绍兴、海宁等地的市场建设，形成了商贸与产业互动发展的效应。5.3 主题定位主题理念决定项目开发建设目标。在对本项目的主题进行定位前，我们必须考虑如下问题：怎样82、依托优势地理环境，构筑更大的强势辐射圈？怎样与现有的商贸流通业，构成良性的和谐发展？怎样在商贸业转型升级阶段中，实现引领的功能？怎样与本地的特色产业有效对接，促进产业的发展？怎样在全国各类市场比较范围内，具有独特的优势？这是我们在确定项目开发定位时，必须面对的问题。我们试以义乌商贸市场发展作为参照系。义乌从“第一代”马路市场，历经30余年发展，已经实现规模化、国际化、品牌化、功能化、信息化的转型升级，实现“买全球，卖全球”的交易格局。最新建设并继续扩容的“国际商贸城”被誉为全国“第六代”市场典范。当然，义乌市场的发展有其自身的因素和特征，不能简单照搬照抄。但本项目完全可以借鉴其中适合xx发展的83、实际需要。特别是依托xx少数民族产业文化优势，响应xx市政府提出的“构筑商贸物流中心”，以及“加快对接桂林、张家界，与凤凰联手打造一小时旅游圈”的战略目标。从而打造一个“立足xx，参照义乌，辐射五省边界地区”的、具有xx特色的、现代化的国际商贸旅游文化综合体。即：开发理念的科学化: 以五星级专业市场的标准，树立高起点、高规格、高标准的整体品质。全面提升xx商贸流通业的品质和形象；运营理念的现代化：以现代的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的“第六代”市场品质，实现xx商贸流通业可持续发展的目标；经营品类的国际化：以丰富的商业资源，招商引进国内外商家品牌，打造一座聚集中外商品的、辐84、射五省边界地区的大型商贸批发中心。与xx目前已有商品交易市场实现差异化发展；经营性质的创意化：依托xx丰富的少数民族文化，创建“中国少数民族文化创意博览城”；将传统少数民族文化、产业与现代创意理念高度结合，打造xx旅游文化又一张“金名片”；规划设计的前瞻性：以出色的规划布局，现代的建筑设计，营造情景化、舒适化、景观化的交易空间，体现良好的城市形象。同时，专门开发具有浓郁的少数民族建筑风格的“中国少数民族文化创意博览城”；功能配套的完善化：以电子商务信息化手段，实现商贸交易方式的转型突破。扩大xx商贸流通渠道；以特色文化为底蕴，打造商业旅游购物中心；以现代的会展功能，创建商品交易博览中心，树立x85、x商贸中心的地位。最终目标：创建“复合型、多功能、一站式”现代大型城市商贸、旅游、文化创意综合体。复合型：业态多样化，主力业态与辅助业态有机规划；多功能：以交易为主体，辅以文化创意、博览展示、电子商务、产品研发等；一站式：集金融、工商、检测，及餐饮、休闲娱乐等一体。我们的建设目标是：xx国际商贸物流中心将以超越式发展的理念；以引领xx市场转型升级为目标；以实现xx市政府提出的“十二五”规划目标为己任；有效提升区域商贸经济档次和城市价值的功能，整合和完善区域商贸经济的合理布局，与目前xx商贸流通业构成差异化、优势化发展。成为xx城市商业文化 “金名片”、国内一流的商品交易集散平台。实现引领xx商86、贸市场转型升级和可持续发展的远大目标。由此，本项目的主题定位为：国际化“第六代”复合型商贸旗舰xx辐射五省边界地区的现代大型商贸物流配送中心暨中国少数民族文化创意博览中心依次定位，我们将项目延展为两大主题：xx国际商贸物流中心；xx中国少数民族文化创意博览城。一旦我们获得项目开发权，立即向国家文化部和中国商业联合会（原商业部）申请后者的“国字号”冠名。确立项目在国内的唯一性。我们对创建“中国少数民族文化创意博览城”的构想是基于：xx及周边五省拥有极为丰富的少数民族文化产业，是创建该项目的极为有利的基础条件；我国目前尚无大型集中的少数民族文化创意园，而丰富的少数民族文化产业中华民族文化的重要组成87、部分；创建“中国少数民族文化创意博览城”，是符合国家对文化创意产业发展的战略思想（国务院在“十二五”规划中有明确的目标）；在xx“中国少数民族文化创意博览城”，是响应xx市政府提出的加快发展文化旅游的战略目标。定位理由：升级换代的需要。现阶段的xx云商贸流通业，主要是进一步确立和强化“商贸流通中心”的地位。因此，以“国际化”理念作为项目的开发运营模式，打造高端流通市场平台，是区域产业经济和商贸经济未来发展的需要。在项目规模、功能创新、商品类型、经营档次、交易辐射等方面实施全面提升，真正实现xx市政府提出的“构筑商贸流通中心”的战略目标，引领五省边界地区商贸流通的价值。市场整合的需要。目前xx的88、各类市场主要分布在河西区，空间的逼仄，交通的拥堵，结构的传统，使得经营发展缺少可持续空间。亟需对原有市场资源进行整合和升级。因此，本项目的开发，是xx商贸流通业未来发展的需要。区域特色产业发展需要xx及周边五省是我国少数民族集聚地之一，拥有丰富的少数民族文化产业。项目以传承为基础，以现代创意为方向，打造我国独一无二的“中国少数民族文化创意博览城”，不仅有力推动地区文化、旅游的发展，确立xx与桂林、张家界“一小时旅游圈”的核心地位；而且对推动和繁荣我国少数民族文化产业，具有重大意义。城市发展的需要。随着城乡一体化进程的加快，原有各类市场的位置，存在影响未来城市规划发展的空间。开发一个高品质、高档89、次、规模化的国际化商贸城，有利于推进城市化进程，符合政府对区域规划的战略发展的目标。经营环境改善的需要。目前由于市场建筑模式陈旧，基础设施老化，交通物流的拥堵，现代化商贸功能不足，大大限制了经营发展的需求，商贸流通业的发展规律是：不进则退。 5.4 功能定位义乌市场的转型升级过程中，功能化起到了极为重要的作用。其中如博览会展、电子商务功能是关键性的。这是现代商贸流通业迈向现代化、国际化的主要标志。因此，本项目将以博览中心、信息中心、创意中心、研发中心、商务中心五大功能，作为项目核心功能交易的强大引擎，进一步强化和提升xx商贸业的辐射力、影响力，塑造xx商贸业的现代性、国际性的品牌形象。本项目按90、照主题定位思路，项目功能定位的基本思路： 交易功能：引进企业产品直销和品牌代理商家为主的一级批发市场。创建“国内企业产品直销中心区”，以及“东盟、港台、韩国产品展销中心”突出“大商贸、大物流”的特点。通过企业产品的直销概念，强化批发集散的功能。 会展功能：建设商品交易博览中心，举办年度“xx西南商品博览会和洽谈会”、“亚洲各国商品展销会”、“中国少数民族文化创意节”等，为国内外商家、游客提供展示交流平台，扩大xx商贸业、文化旅游品牌形象； 信息功能：依托投资开发商的电商资源，创建商品交易信息中心，为经营户提供网上交易及全球商品信息。推动xx商贸交易方式转型； 研发功能：搭建产品研发中心，为xx91、引进产业营造基础平台； 商务功能：创建商贸物流总部基地，推动xx商品交易的现代化转型； 文化创意功能：创建“中国少数民族文化创意博览城”，将传统少数民族文化艺术、产业经济等，与现代文化创意相结合； 物流功能：现代商贸市场，必须拥有一流的物流配套。本项目将充分利用现有的交通区位优势，设置完善的仓储物流配套，满足大型商贸物流业的发展需求。 配套功能：引入宾馆餐饮及各种现代休闲、娱乐等商业及元素，为消费者提供完善、舒适的生活服务；5.5 业态定位根据xx目前的各类专业市场经营业态，以及已规划市场，本项目经营业态定位将避免重复xx饱和度较高的业态，重点引进国内外品牌商品类型，提升xx商品市场档次，丰富92、xx市场商品类型，特别是可以辐射五省区域的商品。项目的各主要业态暂定如下：（1）交易市场：小商品、服饰鞋帽、文体用品、工艺礼品、数码电器、儿童用品、床上用品、箱包、纺织用品、酒店用品、副食品、药材保健品、五金机电、家居建材、精品灯饰等；（2）文化创意：我国少数民族工艺美术、服装饰品、药品、美食，以及儿童游乐、影视、动漫、设计、演艺、婚庆、图书、培训等。（3）功能配套：博览会展中心、电子商务中心、研发中心、物流中心等；（4）休闲娱乐：电玩城、网吧、咖啡吧、茶吧、美容中心、KTV；（5）宾馆餐饮：宾馆、酒店、中外快餐、特色餐饮等。 同时，我们与韩国商贸协会、东盟中心、台湾“农委”、香港商会等机构合93、作，招商引进韩国的服装、电子产品、餐饮动漫，东南亚的工艺品、农副产品、餐饮，台湾的服装、农副产品、动漫等，丰富和提升xx市商贸交易品类。5.6 档次定位本项目将承担展现xx城市形象、提升城市商业品位的重任。因此，项目的开发档次应以“第六代”市场为蓝本，向中高端定位。同时，兼顾各个层次的消费需求。在配套功能上，既具备现代市场必要的设施，满足项目可持续发展；又符合实际经营需求，成为xx未来主要的商品物流交易集散中心。在定位上追求高品质，在业态兼顾中高档次，在规划上追求国际化，在经营上追求科学化。 5.7 辐射定位承接依托xx原有辐射圈，全面开拓新的市场辐射空间。按照现代商圈理论，结合xx商贸业已经94、具有的市场辐射，本项目建成后，市场辐射可分为三级：一级辐射商圈为xx地区人口500万商圈 xx人口众多，商贸经济发展快速，居民生活水平不断提高。区域内消费需求旺盛，发展潜力无限。二级辐射商圈为五省边界地区人口1500万商圈本区域辐射已经基本形成，项目建成将进一步确立本区域的辐射范围。这是本项目最主要辐射圈，强化和巩固目前xx市场辐射商圈。 三级辐射商圈为“靶形结构”地区人口2000万以上商圈 以半径为公里的靶形结构的中心，这是本项目建设的目标商圈，是实现xx市政府“构筑商贸物流中心”的宏大构想的目标商圈。同时，通过创建国内独一无二的“中国少数民族文化创意博览城”，吸引国内外游客前来观光旅游。则95、辐射涵盖国内外人群。【第六部分 项目规划思路】6.1 规划原则总体上追求经营空间现代化、经营环境情景化、经营功能完善化、经营档次国际化的“第六代”商贸文化综合体效果。整体规划重点突出国际商品交易区、国内商品交易区，以及xx中国少数民族文化创意博览城。（1）强调现代化、国际化、标准化的规划设计效果，确保项目可持续经营发展的目标；（2）注重作为城市商贸标杆的形象效果，高效依托城市主干道的道路宽度空间，体现城市地标形象价值；（3）注重经营区的人流、物流动线设计，根据业态经营需求，创造出一流的现代经营空间；（4）追求现代商业建筑风格，以体现崭新的城市商业风范；“中国少数民族文化创意博览城”体现民族风格96、元素。 由于本项目用地尚未挂牌，政府有关部门关于本项目的经济技术指标未确定。这里结合项目定位，暂时设定如下规划规划指标。总用地面积：约1500亩总建筑面积：约150万平方米容 积 率：约1.5其他：其余基础性指标，如绿地率、建筑退红线、消防、人防、环卫等都按照湖南省或xx市政府规划部门有关文件规定执行。6.2 规划思路 项目包括国际国内商品交易区、“中国少数民族文化创意博览城”、配套区、仓储区等四大区块。 科学设置项目主出入口与次出入口。通过建筑的造型变化，形成气势宏大的敞开式入口广场，并以相对对称的形式感，具有鲜明的标志性和识别性特征。充分体现城市地标性建筑形象。（项目入口示意图） 国际商品97、交易区根据国别分类设置经营区；国内商品交易区根据经营业态设置经营区。并对配套功能进行科学合理布局，高度重视人、物流动线组织，强调经营的均好性效果。（项目综合体内街示意图）（项目市场内街示意图） 商品交易区由商场式建筑与街区式建筑相结合，摈弃简单的“兵营式”条状商铺排列。通过多个体量化商场式建筑与围合式街区商铺的组合，充分体现“第六代”市场的规划优势和现代风范。（中心广场参考示意图）除按照政府有关部门的绿地率指标进行规划外，特别关注中心广场、入口广场的空间节点。在确保交易实用功能前提下，创造出具有国际化商业文化的艺术化景观环境。营造出极具情景式的现代商业交易空间。（市场交易区示意图）“中国少数民98、族文化创意博览城”将相对独立规划于沿城市主干道，体现良好的城市景观地标，整体体现文化创意产业的功能布局，包括交易区、展示区、演艺区、美食区、动漫区、游乐区、体验区等。其他功能配套与项目其他功能配套兼容。 功能配套区主要沿城市道路展开，高度重视作为城市界面的形象价值。在重要节点规划展示中心、信息中心、商务中心等大体量建筑。建筑风格现代大气，立面采用幕墙、石材等元素，体现现代化、国际化的商业建筑风范。（展示、信息、商务中心参考示意图）项目整体建筑风格以现代为主，突出和渲染现代商业特点，营造浓厚的现代商业氛围。并高度关注与周边城市环境的协调关系。充分考虑城市天际线以及界面形象效果。设计出具有现代城市99、地标性建筑效果。配设必要的停车位及周转式仓储中心；主入口广场设大型电子屏（LED）；安防系统、报警系统、监控系统。（仓储物流中心参考示意图）【第七部分 项目运营思路】7.1 运营模式一个商业地产项目的成功，并非仅仅是开发成功，而是招商成功、经营成功。这是一个优秀的商业地产开发运营商应有的社会责任。因此，本项目绝对不能作为一个常规的房地产项目进行开发，必须是将开发与运营高度结合。换言之，本项目的建设重在运营，而且必须是品牌化运营。我们作为来自全球闻名的“市场之都”义乌，历经30多年的市场洗礼，积累了极为丰富的市场运营经验，深谙一个市场的成功，在于经营成功，而经营成功在于拥有一个一流的专业团队。为100、了确保项目运营成功，我们将实施专业化、规范化、长效化、一体化的运营理念和手段。（1）专业化运营我们一旦拥有项目的开发权，将传承和借鉴义乌市场的成功经验，充分发挥自身作为商业地产运营商的特长和优势，利用自身丰富的商业资源，以及专业开发建设、经营管理团队，实施“招商先行，经营先行”的运营策略；以今后经营的成功为标准，衡定项目的整个开发建设环节。本项目坐拥xx繁荣的商贸业基础，承担着整合和提升城市商贸业资源和品质的重任，项目运营的核心价值极为明显。（2）规范化经营我们将按照现代商贸业运作的规律，实施“统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理”的运作模式。把项目的可持续发展放在第一位，把社会效101、益与经济效益高度结合，实现xx商贸业结构与档次的升级换代，全力推进五省边界地区商贸业的繁荣发展。（3）长效化经营我们着眼于市场培育长期发展，我们将部分持有物业，以自主经营及招商经营的策略，以长期经营盈利的策略，与项目、与xx商贸业共同发展，共同繁荣。（4）一体化运营我们将从项目规划设计、工程开发、招商运作、经营管理等全方位综合考虑，实施一体化运营，确保项目开发、招商、经营、管理整体环节系统的全面成功。7.2 招商模式本项目的运营重点首先是招商。我们将在中国商业联合会（原商业部）的指导下，依托国内极为丰富的商业人脉资源网络，利用长三角、珠三角等地区品牌商家和企业的优势资源，面向国内外招商，确保项102、目实现满铺经营。特别是我们作为“浙商”、“义商”，在长期的市场开发运营中，依托义乌中国小商品城，与永康中国科技五金城、杭州四季青、柯桥中国轻纺城、海宁中国皮革城、织里中国童装城等国内著名市场，以及国内长三角、珠三角等地产业板块形成战略合作关系，招商资源极为丰厚。本项目招商将全面对接上述著名市场。并全面引进企业直销中心。我们将在中国商业联合会（原商业部）指导和支持下，面向韩国、东盟、台湾、香港等国家和地区招商，引进这些国家和地区的商品和文化创意产业，创建国际名品馆，真正打造一座名副其实的国际化商贸中心。同时，我们依托自身的电子商务平台优势，与淘宝网结成战略合作伙伴，共同建设项目电子商务平台。（1103、）招商思路立足xx地区的商业资源，重点引进国内外及地区优势品牌资源，进而面向全国进行品牌招商。以达到“汇集天下商品，辐射五省边界区域”的目标。（2）招商策略招商先行策略。在项目完成规划方案后，立即实施招商先行的策略；品牌商家优先策略。以国内外知名品牌商家作为主要招商对象，特别通过与长三角、珠三角著名市场及文化创意产业合作招商，提升项目的经营档次，提升xx城市的品牌形象；本地商家优先策略。以科学发展观为指导思想，以和谐发展为原则，通过本地区经营户的优先入驻策略，可以有效整合现有商贸业资源，实现本地广大经营户渴望经营环境改善和升级的目标。优惠优先策略。在政府制定的各种优惠政策基础上，我们对所有招商104、进驻的商家实施多种优惠政策，“放水养鱼”，培育市场。如减免初始租金、管理费等；尤其是面对本地主力商家、国内外品牌商家和文化创意产业入驻，实施更有力度的优惠政策。7.3 推广思路为了实现可持续发展，树立品牌形象，推动项目经营的顺利成功。本项目的推广采取前期导入和后期持续的策略。尤其是重视项目开业后的推广宣传，全面实施项目整体CIS统一推广的品牌战略，经营培育和项目品牌塑造的推广。（1）前期推广运用媒体、公关活动等途径，对项目形象进行市场导入，树立项目初步形象，达到招商成功的目的。（2）后期推广市场经营的成功，离不开后期的推广宣传。因此，在完成招商和销售任务后，继续运用媒体、公关活动等途径，面向五105、省边界地区推广，培育市场，巩固项目的品牌形象。在项目的重要节点，举行盛大的推广活动。比如项目开业庆典、周年庆典、年度博览展示、洽谈会推广等。实施项目整体的CIS品牌战略计划，打造项目国内一流的品牌市场。通过前后期的市场推广，实现项目持续经营，拓展市场，塑造品牌的目标。7.4 经营理念市场需要培育，经营需要管理。一个成功的市场背后，都有一个专业的、优秀的经营管理团队。我们以义乌市场经营成功经验为基础，结合项目进行科学管理。我们经营理念是：经营户的利益高于一切；项目经营的成功高于一切。在项目经营成功的基础上，获取我们的利益，赢得社会效益与经济效益双丰收。我们将高度重视项目的经营管理，在项目进入规划106、阶段，即依托已有的专业管理人才，组建国内一流的专业经营管理团队，构建高品质的商业经营管理公司。实现项目经营管理提前介入，以经营理念指导项目的开发理念。全面实施“统一规划、统一推广、统一招商、统一经营、统一管理”的现代经营理念，高效科学运作本项目。围绕项目的经营成功，为经营户提供全面的、一流的、专业的服务。注重专业市场管理特点：以经营管理为主，物业管理为辅。即强调首先为经营服务，包括市场推广，采购商组织、经营格局优化，经营咨询，商家稳定维护和引入。建立起有序的、科学的、和谐的、稳定的经营环境。具体经营管理内容包括：品牌推广与管理交易渠道有效拓展年度博览展示等活动策划与组织商家经营优化组合经营户咨107、询、投诉服务设施维护与环境保洁经营场所安保服务【第八部分 项目效益综合评估】一座城市的现代化，必然是一座现代商贸业发达之城，现代商贸业是国民经济重要的组成部分。现代商贸业的兴旺发达是一个地区经济现代化的重要特征，是衡量一个地区经济发展水平的重要标志。尤其是对于xx这样一座具有独特区位优势的城市来说。通过对xx商贸业资源的整合、转型、提升，不仅能提升区域商业的品质，更能提升城市商业文化品位，进而进一步树立xx的城市形象和品牌知名度，为拉动区域支柱产业经济发展与繁荣作出新贡献。项目建成后，可以将人流、物流、资金流、信息流、技术流等资源充分汇集，为xx创造优越的经济和社会收益，对本区域的社会经济构成108、良性的、持续的影响。实现政府、城市、开发商共赢。8.1 社会效益分析（1）全面整合提升市场资源目前xx的各类市场主要分布在河西区，由于大多数市场空间的逼仄，交通的拥堵，设施的落后，使得经营功能滞后，经营管理零散。亟需对原有市场资源进行整合。因此，本项目的开发，是xx商贸经济未来发展的需要。项目以“国际化”理念作为项目的开发运营模式，建成后将成为区域高端流通市场平台，是区域产业经济和商贸经济发展的亮点。（2）有效提升城市品质本项目的运作将导入国际化元素，在与xx城市特色的对接融合中，创造出极富自身特点的“现代商贸综合体”主题概念和“中国少数民族文化创意博览城”。它将不仅仅是一个大型商品交易购物场109、所，更是通过多种主题功能，为采购者提供博览展示、电子商务、文化创意、产品研发等商业文化的活动场所。项目建成后将成为xx开放性、现代性、参与性的城市商业文化客厅，成为xx全新形象的金名片。有效提升xx城市的核心竞争力。（3）构筑未来商贸物流中心xx商贸业发展源远流长，拥有广阔的辐射优势，商贸交易活跃，商业精神超前，积淀了丰富的商贸文化底蕴。近十多年以来，xx商贸业发展迅速，形成了辐射圈跨区域的市场集群，初步成为辐射五省边界地区的“商贸物流中心”。本项目的开发建设，以强大的交易功能、丰富的商品类型、现代的经营手段，构筑名副其实的五省边界地区的“商贸物流中心”。 （4）符合xx商贸发展需求xx商贸业110、发展历经数十年，蔚为大观。但随着我国商贸业的发展，xx不少市场普遍存在转型升级的问题，以适应新形势发展的需要。其中包括xx整体商贸业、单体市场，以及广大经营户，均存在对市场转型升级、改善经营环境的渴求。发展的需要，为国际商贸城的开发建设提供了极大空间。 （5）为引进产业奠定基础国内优秀市场建设证明，市场的价值不仅仅在于提供交易平台，更是具有“筑巢引凤”的引进制造业的功能。义乌、绍兴、海宁等市场无不产生商贸与产业的联动效应。我们将依托这一平台，充分利用自身的资源优势，大力引进长三角、珠三角等地产业，创建xx特色制造业基地。使制造业与商贸业形成互动关系，推动市场成为一级产地型批发市场。则对xx的区111、域产业经济拉动作用将更为巨大。（6）推动城市化建设发展规模型的城市商贸业承担着一座城市建设的任务。本项目以规模领先、潜力巨大的特点，建成后必将成为xx城市新的商贸业亮点。因此，项目的规划设计、商业运营模式等必须体现未来城市品质和形象的高度，充分体现以城市为本的理念。同时，项目定位必须充分考虑配合推动xx打造“五省边界地区”商贸业核心城市的发展思路，与政府的发展战略目标接轨。8.2 经济效益分析（1）有效促进区域经济 本项目的开发运营，将有效地增加xx的国内生产总值，增加地方财政收入。经初步估算，项目建设全部完成后，年实体交易额可达100亿元以上，实现利税4亿元以上。而电子商务的交易额更是可观。112、（2）有效解决就业压力本项目的成功开发运营，可有效地解决大量社会待就业人员，增加当地百姓收入，促进社会和谐发展。经初步测算，项目建成后可直接安排就业人员30000人左右。如从今后产业链估算，间接就业的人员更是高达其数倍以上。（3）有效拉动土地增值本项目的开发建设，以商贸综合体带动区块，配合政府实施城市“北延东进”的发展规划，可直接拉动城东、北区域，尤其是项目周边地块和物业的增值。【结 语】在科学发展观的指导下，通过对xx及周边地区商贸业发展态势的深入分析论证，我们认为“xx国际商贸物流中心”和 “xx中国少数民族文化创意博览城”项目的开发建设，对xx商贸业转型升级具有极为重要的意义，对促进整个“西南五省边界”地区商贸业发展繁荣具有明显的价值。无论是社会效益，还是经济效益，都是切实可行的。 项目的开发建设，不仅能实现对现有相关市场资源的充分整合，更能融合xx经济社会发展的实际需求，实现xx商贸业、旅游业、文化创意产业整体核心竞争力的全面提升。我们相信，在xx市、鹤城区各级政府的大力支持下，我们有信心、有能力、有实力，开发运营成功xx国际商贸物流中心和“xx中国少数民族文化创意博览城”项目，共同开创xx美好的明天！