1、商业文化广场项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月83可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 申报单位及项目概况1第一节 申报单位概况1第二节 申请报告编制单位2第三节 申请报告编制依据和范围2第四节 项目概况3第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2、41第一节 发展规划分析41第二节 产业政策分析46第三节 行业准入分析46第三章 资源开发及综合利用分析47第四章 节能方案分析48第一节 用能标准和节能规范48第二节 能耗状况和能耗指标分析49第三节 节能措施和节能效果分析50第五章 建设用地、征地拆迁和移民安置分析54第一节 项目选址及用地方案54第二节 土地利用合理性分析54第三节 征地拆迁和移民安置规划方案60第六章 环境和生态影响分析61第一节 环境和生态现状61第二节 生态环境影响分析62第三节 生态环境保护措施63第七章 经济影响分析66第一节 经济效益评价66第二节 行业与区域影响评价70第八章 社会影响分析75第一节 社会3、影响效果分析75第二节 社会风险及对策分析76第一章 申报单位及项目概况第一节 申报单位概况一、项目名称 xx市xx商业文化广场项目二、申报单位单位名称：山东房地产开发有限公司法人代表：联 系 人： 三、建设地点拟建地点位于xx市xx镇政府驻地黄金地段，地处xx、滕州、微山三县（市）交界处。四、xx镇简介xx镇位于孔孟之乡、国家新型能源工业城市山东省xx市西南部12公里处（镇驻地位于北纬3515，东经11654），辖8个管区、75个行政村，总面积149.7平方公里，耕地11.6万亩，社会总人口8.3万人。xx镇2011年规模以上固定资产投资完成7.9亿元；地方财政收入达到1050万元；农民人均4、纯收入达到8100元，镇域经济得到快速发展。先后获得了全国村务公开民主管理先进镇、全国乡镇管理先进镇、山东省农机安全示范镇、济宁市经济跨越发展乡镇、济宁市农经工作先进集体、济宁市普法依法治理工作先进镇、济宁市林业工作先进单位、济宁市经济林管理示范镇等荣誉称号。第二节 申请报告编制单位单位名称：工程咨询资格证书编号：资格等级：发证机关：国家发展和改革委员会第三节 申请报告编制依据和范围一、申请报告编制依据1、国家发改委产业结构调整指导目录（20112、国内贸易发展“十二五”规划3、山东省商务发展“十二五”规划纲要（20112015年）4、鲁南经济带区域发展规划5、xx市国民经济和社会发展第十二个5、五年总体规划纲要6、国家及省有关政策、法规、规定7、现行有关技术规范、规定8、项目承办单位提供的有关技术基础资料二、申请报告主要内容1、项目概况2、发展规划、产业政策和行业准入结论3、市场预测与建设规模4、资源开发及综合利用分析5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析6、节能方案分析7、环境和生态影响分析8、经济、社会影响分析结论第四节 项目概况一、项目名称xx市xx商业文化广场项目二、项目建设背景与必要性21世纪，流通业已成为我国国民经济的基础产业，在国民经济顺利运行，提升经济总量、提高经济效率、保障国家经济安全等方面发挥着越来越重要的作用。（一）我国流通产业发展现状1、我国流通产业规模日益壮大6、 伴随我国经济的快速发展，我国流通产业规模日益扩大。社会消费品零售总额、生产资料销售总额到2010年分别为15.7万亿元、36.1万亿元。批发零售住宿餐饮业增加值提高到2010年的4.4万亿元。2、结构调整积极推进，区域结构有所改善农村市场体系薄弱的局面明显改观，2010年底，农村连锁超市已覆盖全国80%的乡镇和65%的行政村。流通组织化程度提高，全国批发和零售业法人企业数占批发和零售业全部经营单位比重提高到2010年的8.8%。零售业态发展较快，超市、便利店、专卖店、专业店、网上商店等加速普及。3、我国流通基础设施日趋完善 经过多年建设，我国流通基础设施日趋完善。截至2010年底，运输线路中7、铁路运营里程达9.1万公里，路网密度达每万平方公里95.0公里。公路网“五纵七横”主干线全部建成，总里程突破400万公里（400.82万公里），公路密度达每百平方公里41.75公里。农村公路里程达350.66万公里，通硬化路面的乡（镇）和建制村分别占全国乡（镇）总数的96.64%和建制村总数的81.70%。内河航道通航里程12.42万公里，港口生产用码头泊位31634个，万吨级及以上泊位1661个。随着我国流通基础设施的不断改善，流通能力也不断提升。2010年，全国铁路货运总发送量（含行包运量）364271万吨，货运总周转量（含行包周转量）27644.13亿吨公里，其中货物发送量362929万8、吨，货物周转量27332.68亿吨公里。全国营业性货运车辆的货运量244.81亿吨，货物周转量43389.67亿吨公里。水路货运量37.89亿吨，货物周转量68427.53亿吨公里。在水路货运中，内河运输货运量18.86亿吨，货物周转量5535.74亿吨公里；沿海运输货运量13.23亿吨，货物周转量16892.63亿吨公里。4、现代流通加快发展连锁经营向多行业扩展，物流装备技术和现代化配送水平稳步提高，电子商务发展迅猛。2010年限额以上连锁零售企业商品销售额达到2.7万亿元，“十一五”期间年均增长16.8%；一批现代化物流配送中心投入使用，限额以上连锁零售企业统一配送率达到63.6%；2019、0年电子商务交易额达到4.5万亿元，其中网络零售额超过5200亿元。5、综合贡献更加突出2010年流通业实现增加值49024.7亿元，占国内生产总值的13.1%；完成税收贡献14088.3亿元，占全国税收比重18.8%；吸纳流通业从业人员13035.15万人，占从业人员数比重17.1%。批发零售住宿餐饮业增加值占国内生产总值比重上升至2010年的10.9%，对经济增长的贡献居第三产业首位。20082010年，流通业增加值从42544.8亿元增加到49024.7亿元；税收贡献从7143.29亿元增加至14088.3亿元，占全国税收的比重达到了18.8%，构成了国家财政收入的重要支柱；行业从业人员10、从10499万人增加至13035.1万人，两年间创造了近3000万个新增就业岗位。2010年流通业发展及贡献情况表行 业（数据按当年价计算）行业增加值（亿元）占GDP比重（%）税收贡献（亿元）占全国税收比重（%）从业人员占从业人员数比重（%）流通业49024.713.114088.318.813035.117.1批发业35746.19.58607.511.82240.52.9零售业2970.14.16501.58.5住宿业8068.52.1218.10.35040.7餐饮业4370.62338.73.1居民服务业和其他流通服务业5210.11.51855.621450.41.9（二）项目提出“11、十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，商业贸易发展面临重大机遇：国家着力扩大内需、完善促进消费政策措施，为商业贸易发展提供了不竭动力；工业化进程进一步加快，城镇化积极推进，对外开放进一步扩大，为商业贸易发展提供了更大空间；深化收入分配制度改革，健全社会保障体系，建立扩大消费需求的长效机制，有利于提高居民消费能力，改善消费预期，为商业贸易发展提供了市场潜力；物联网、云计算等新一代信息技术的应用，将加快经营管理模式创新，推动流通向网络化、智能化方向发展，为商业贸易发展提供了有力支撑。根据山东省人民政府鲁南经济带区域发展规划，为充分利用和发挥x12、x市的独特地理位置和南北货物流集散地的地缘优势，以及xx优越的交通运输条件，按照“布局合理、功能齐全、统一开发、规范有序”的原则，集中发展大物流、大批发、大商贸，建设以大宗货物集散为主业，南联江浙，辐射苏鲁豫皖的商贸专业市场集群。近几年来，随着市场经济的不断发展，人们消费水平的不断提高，周边小商品市场大量涌现，并以极快的速度发展起来，市场在不断升级，而商户只限于保守经营，且经营品种单一，很难满足消费者的需求，迫切需要现代商贸流通业促进，成为xx市新的经济增长点。xx市现代服务业日趋繁荣，商贸流通企业通过改制重组焕发新的活力，基本形成“一心四区多街多点”的商贸流通体系。新型业态加速发展，基本实现13、信息化、自动化、网络化，大中型商场和超市内普及使用POS系统，积极推进电子商务，逐步推行网上购物，大力发展连锁经营、物流配送、特许经营、电子商务等新型流通业态和服务方式。xx镇政府为适应当地经济发展的规划要求，充分发挥xx市xx镇的区位、交通、资源优势，为了扩大规模，拟提出建设xx市xx商业文化广场项目，通过加强商贸流通业的规范化、科学化管理，优化商贸流通业布局，有效配置资源，增强商贸流通综合竞争力，提高商贸流通企业的经济效益，将综合商贸城打造成为xx市规划设计最优、工程质量最好、配套设施最全、功能最先进的一流商贸城。三、建设地点项目拟建于山东省济宁市xx市xx镇政府驻地黄金地段，地处xx、滕14、州、微山三县（市）交界处。基地东临345省道，北临临菏路，西邻太黄路。四、项目市场分析（一）我国商贸业经济运行态势2010年社会消费品零售总额156998亿元，比上年增长18.3%，扣除价格因素，实际增长14.8%。按经营地统计，城镇消费品零售额136123亿元，增长18.7%；乡村消费品零售额20875亿元，增长16.2%。按消费形态统计，商品零售额139350亿元，增长18.4%；餐饮收入额17648亿元，增长18.1%。2006-2010年社会消费品零售总额及增长速度在限额以上企业商品零售额中，汽车类零售额比上年增长34.8%，粮油类增长27.9%，肉禽蛋类增长21.7%，服装类增长2515、.8%，日用品类增长25.1%，文化办公用品类增长23.5%，通讯器材类增长21.8%，化妆品类增长16.6%，金银珠宝类增长46.0%，中西药品类增长23.5%，家用电器和音像器材类增长27.7%，家具类增长37.2%，建筑及装潢材料类增长32.3%。2006-2010年批发和零售业产业发展情况指 标20062007200820092010批发和零售业法人企业 （个）517885573710093595468111770年末从业人数 （万人）544.3604.9737.4749.0852.2商品购进额 （亿元）103139.0128912.5184039.3179202.9248040.9#16、进口额 （亿元）7446.98871.714473.113308.019604.7商品销售额 （亿元）110054.8132740.8208229.8201166.2276635.7#出口额 （亿元）9569.811154.413837.511174.114424.8期末商品库存额 （亿元）7629.69193.215368.116024.019816.8批发业法人企业 （个）2812529046594325285359464年末从业人数 （万人）224.9249.6315.4312.3350.9商品购进额 （亿元）83379.9104832.5152557.5143008.7199150.117、#进口额 （亿元）7164.28466.414009.112699.118463.0商品销售额 （亿元）87594.3105619.9170260.2157834.6219121.1#出口额 （亿元）9535.411100.113819.911152.014380.3期末商品库存额 （亿元）5632.66649.911675.811848.314712.2零售业法人企业 （个）2366326691415034261552306年末从业人数 （万人）319.4355.3422.1436.7501.3商品购进额 （亿元）19759.124080.131481.936194.248890.8#进口额18、 （亿元）282.7405.3464.0608.81141.6商品销售额 （亿元）22460.527121.037969.643331.657514.6#出口额 （亿元）34.454.317.622.144.5期末商品库存额 （亿元）1997.02543.33692.44175.75104.6年末零售营业面积 （万平方米）12397.616091.119075.522727.926189.8按行业和业态分连锁零售企业基本情况指 标总店数（个）门店总数（个）年末从业人数（万人）年末零售营业面积（万平方米）商 品销售额（亿元）商品购进总 额（亿元）统一配送商品购进额（亿元）总计236117679219、225.212756.827385.424044.617412.5按行业分#综合零售84162657137.75969.510789.99026.55320.4食品、饮料及烟草 制品专门零售13785534.549.2214.4178.8156.7纺织、服装及日用品专门零售130121846.3127.8255.5187.4143.6文化、体育用品及 器材专门零售7920184.5162.9376.8388.9374.4医药及医疗器材专门零售5383104917.6348.7437.3384.4338.8汽车、摩托车、燃料及零配件专门零售1711642815.62751.86228.6551520、.34500.8家用电器及电子产品专门零售192316513.2759.91768.81732.11345.6五金、家具及室内装修 材料专门零售171160.969.367.438.529.0无店铺及其他零售244580.47.114.913.612.8按业态分便利店94142027.5107.2246.6224.6111.2折扣店37010.721.436.131.721.7超市4003281849.91924.52766.92311.91907.6大型超市158632238.61843.72919.12296.51159.4仓储会员店72721.254.4171.8155.432.3百货店21、97423925.01480.62671.52132.91011.5专业店12698467883.16755.317233.215710.512222.8#加油站2253104028.54741.611822.610624.48426.5专卖店2942764116.9450.21072.9950.9729.9家居建材商店131080.762.556.432.523.1厂家直销中心4660.14.03.53.53.5其他2257451.452.9207.3194.4189.5（二）山东省商贸市场发展现状2010年，全省实现社会消费品零售总额14212亿元，年均增长18.9%，居全国第二位。启动开22、展了“满意消费惠万家”活动，出台了一系列搞活流通扩大消费政策措施，批发零售业实现销售额12718亿元，住宿餐饮业实现销售额1493.7亿元，合计实现增加值4695.2亿元，占全省GDP的11.9%，占第三产业增加值的32.5%，吸纳就业751.5万人，占全省就业人员的11.9%，商贸流通业在国民经济中的地位进一步提高。市场流通体系日益完善。2010年，全省年交易额亿元以上商品交易市场达到550个；全省连锁企业门店总数达到1.1万个；限额以上批发零售住宿餐饮企业1.92万家；年销售额10亿元以上批发零售企业35家，100亿元以上的企业5家。“万村千乡市场工程”建成农家店6.6万个，配送中心24823、个，覆盖全省所有乡镇和70%的行政村。国家级、省级商业示范社区分别达到29个和190个，在6个城市建成家政网络中心。（三）目标市场发展分析1、xx市商贸产业发展水平经过多年的发展，xx市多种经济成份、多种经营方式的商贸流通体系已经形成，商贸业需求旺盛，商业网点的建设与发展取得了显著的成效，2011年，全市实现社会消费品零售总额157.49 亿元，增长12.6%，其中，限额以上企业（单位）完成73.82 亿元，增长20.2%。从消费行业看，批发零售贸易业完成134.73 亿元，增长12%；住宿餐饮业完成22.76 亿元，增长16.4%。从消费区域看，城镇市场完成140.07 亿元，增长12.7%24、；乡村市场完成17.42 亿元，增长12.2%。年末全市城乡集贸市场和商品交易市场发展到82 个，其中，城市集贸市场和商品交易市场21个。年末亿元商品交易市场达到11个，完成交易额32.77亿元，增长10.6%。专业市场稳步发展，有服装交易市场1个，其他纺织服装鞋帽交易市场2个，建材交易市场1个。2、xx市主要商贸市场xx市商业街现状情况一览表序号名称地址特色营业状态长度（米）店面个数1香港街岗山路东服装营业10008002城中城街百货大楼西侧服装营业700220xx市市区大型专业批发市场现状情况一览表序号市场名称地址主营商品营业面积（平方米）年成交总额（亿元）1千泉装饰建材城峄山路南守路东装25、饰建材13400032义乌商贸城城前西路189号服装、鞋帽、日用品7000023东方圣都副食商城城前西路1189号蔬菜、副食品60000164xx蔬菜批发市场城前西路蔬菜5xx水果批发市场城前西路水果6废旧物资贸易市场城前西路废旧物资7xx市副食百货批发市场峄山南路烟酒糖等副食品8昌平农贸市场设计院路服装、鞋帽、日用品9旧货交易市场峄山南路废旧物资10木材市场峄山南路木材xx市市区大中型商业零售网点现状一览表序号单位名称零售业态地址主营商品营业面积年成交总额（亿元）1百货大楼大型百货店岗山路中段日用百货、鞋帽、服装1800032华联商厦百货店岗山路中段日用百货、鞋帽、服装800013现代家电大26、型专业店城中城街家电500024九龙家电大型专业店太平西路中段家电800025万家乐超市中型超市凫山南路与矿建路交汇处副食、日用百货20000.56正元超市中型超市东滩路与龙山南路交汇处副食、日用百货20007百意超市中型超市岗山路中段副食、日用百货25008百货大楼铁西分店中型超市矿建东路中段副食、日用百货20009国贸家具城大型专业店西外环路家具10润华汽车大型专业店西外环路汽车11现代欧陆装饰材料城大型专业店矿建东路与西外环路交汇处装饰材料12新华书店大型专业店太平西路中段书籍13金都家居大型专业店货场路与太平西路交汇处家居用品xx市主要乡镇农贸市场现状一览表序号农贸市场名称地址主营商品27、规模状态1北宿蔬菜批发市场北宿镇蔬菜百货小型营业2太平镇商贸城太平镇蔬菜副食百货中型营业3大束农贸市场大束镇蔬菜百货大型营业4两店农贸市场峄山镇蔬菜百货中型营业5兴达商城城前镇家具、日用百货大型营业6夏看农贸市场看庄蔬菜百货中型营业3、商业网点发展存在的问题（1）商业网点布局缺乏合理规划。大型商业设施布局过于集中，低水平重复建设严重，导致竞争无序，效益不高。商业网点多数是建设在繁华的商业区，呈现一条街或一片区域的条状或块状分布，乡镇商业网点建设极少。食品小超市、饮食店和服装店比比皆是，而与居民生活息息相关的维修业、售后服务业等服务业网点风毛麟角，网点布局缺乏层次性。（2）商业经营方式落后，经营28、规模小。商业服务领域、服务渠道狭窄，竞争力弱，经营成本普遍偏高，没有做强做大的商业企业，没有充分认识和利用连锁经营的优势，缺少相应的配送中心。（3）市场经营环境和社会服务体系不完善。市场监管体系不健全，消费支付方式单一落后，生活服务体系落后等问题制约了商贸流通业的快速、健康发展。4、项目市场发展预测城市居民消费水平稳步提高，人均可支配收入和人均消费性支出持续增长。目前，目前，xx镇全镇初步形成了以商贸物流、精密铸造、生物质煤、农产品加工、板材制作、服装加工、不锈钢型材、家具生产为主的优势产业。2011年规模以上固定资产投资完成7.9亿元，年均增长25%；地方财政收入达到1050万元，是200629、年277万元的3.7倍 ；农民人均纯收入达到8100元，是2006年4665元的1.7倍，镇域经济得到快速发展。未来社会消费品购买力引领商业业态革新。预计“十二五”时期，xx镇固定资产投资年均增长20%以上，2016年达到20亿元；地方财政收入年均增长15%以上，2016年达到2000万元；农民人均纯收入年均增长10%，2016年达到1.2万元，实现人民生活水平新跨越。综上所述，xx市xx商业文化广场项目市场发展有保障。五、建设规模与建设内容（一）建设规模xx市xx商业文化广场项目主要建设商业区、商业区综合楼及住宅小区等配套设施，集商务、休闲、购物、餐饮、娱乐、居住于一体的大型综合商贸城。总建30、筑面积为93211.77平方米。（二）主要建设内容本项目规划用地12.456公顷（约187亩），项目建设内容如下：1、商业区：规划建设农资区、建材区、五金区等专业批发市场，总建筑面积，45321.28平方米。2、商务区：规划建设综合办公楼，建筑面积6170.49平方米。3、住宅区：规划建设商业住宅小区，总建筑面积41720平方米。主要建设内容表序号部门名称任 务主要建设内容备注1商业区内部设有农资区、建材区、五金区等专业批发市场。建筑面积45321.28平方米2商务区内设综合办公、金融中心、商务中心等，并为进驻企业提供办公场地和提供管理、结算服务。建筑面积为6170.49平方米3住宅区主要为入31、驻园区企业员工，以及周边居民提供居住生活设施。建筑面积为41720平方米4道路、绿地区内道路、绿化六、运作模式本项目将商业区、商业区综合楼及住宅小区等配套设施，并建立完善的管理信息系统和检验检测系统，形成对区域经济有影响作用的现代化商贸中心。1、设计指导思想建立科学、完整的市场体系，提高流通效益，减少流通环节，为交易者提供规范化场所。把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的商贸城。2、经营范围（1）主要经营农资、建材、五金机电和日用百货等。（2）兼营与市场有关的信息咨询、商业服务。3、经营方式现场现货交易、样品展示展销洽谈会、电子商务、委托代理、定单交易、经纪人制32、度等。4、市场定位xx市xx商业文化广场项目进行如下市场定位：（1）创建一站式、全方位、具有区域性影响的商贸专业市场。一站式：商贸城将引入众多品牌企业的保真产品，其中包括农资、建材、五金机电和日用百货等的批发、零售及配送。使客户（零售商、终端消费者等）只需到商贸城就能购齐所需要的各类物品。既省时省力，又降低采购成本。全方位：xx市xx镇综合商贸城除了具备一般的商品交易市场的功能以外，还要体现出企业文化的主题，在市场中就能领略到各个知名企业的不同的文化内涵；集商务洽淡、经营销售与观光旅游为体，为客商提供宜商、宜居、宜游的全方位服务及方便快捷的配送服务。（3）区域性影响的商贸市场：xx市xx镇综合33、商贸城主要是面向苏鲁豫皖市场，提倡用 “口碑”的营销理念，以品种全、精品美、价格优、信誉好、保质保真的商品满足消费需求。三、交易流程本项目建成后，xx市xx镇综合商贸城将具备完善的信息、储藏、交易、运输、电子结算等功能。市场交易将遵循“快捷、方便、公平、公开、便于管理”的原则进行，市场交易流程如下图所示：货源进场撮合交易交易计量、确认撮合交易供求信息发布验收集中结算外运交易信息录入、发布该市场实行全封闭管理，交易货源由进口入场后，按不同的商品种类进入指定的交易区域停放，等待交易。待交易商品验收合格后，由信息中心通过大屏幕在交易大厅进行供求信息的公开发布。供求双方撮合交易共同认可后，交易商品装车34、运至市场计量中心计量，开出计量三连单，同时进行交易信息的录入、发布。买卖双方持计量单据到财务中心集中结算后，凭结算清单在市场出口放行。七、电子商务方案（一）信息中心根据xx市xx镇商贸市场的实际情况，本项目将进行信息网络系统的建设，完善市场的信息管理、电子结算等功能，提高市场的档次。建设的信息网络系统主要由信息管理、撮合系统和电子结算系统三部分组成，为信息中心和结算中心提供服务。1、系统逻辑架构项目系统逻辑架构图如下所示：信息管理撮合系统电子结算系统批发商货品以及价格信息客户信息以及需求信息把批发商和客户的供需配对，促成交易根据撮合系统生成的订单结算2、信息中心系统实现功能A、货品管理系统可对35、市场内进行交易的商品进行自动分类管理。B、批发商登记、发布货物竞价信息管理系统对市场内的批发商信息及其需求、供应情况，可通过大屏幕公开发布。C、客户需求信息管理系统在客户需求信息录入后，可进行分类管理，完成自动配货、管理。D、批发商出货合同管理可在系统内对批发商出货情况，进行快速搜索、查寻。E、整理、发布全国主要批发市场的供求、交易和价格信息系统的这一功能，可对市场内的商品交易价格的合理形成，进行指导。3、系统功能A、资料分类批发商基本资料铺位基本资料货品价格基本资料客户基本资料客户需求数据资料B、资料录入：要求有专门的信息收集员录入批发商资料和货品的及时报价，整理全国主要批发市场的供求、交易36、和价格信息，引导市场价格的合理形成。C、资料查询：提供上述录入资料的模糊查询，分析数据报表和报表打印功能。（二）结算中心结算中心网络系统由撮合系统和电子结算系统两部分组成，撮合系统根据信息中心中信息管理系统传送的资料，分析、处理后，完成交易的系统内撮合；电子结算系统根据撮合系统传送的数据，并与市场内计量中心发布的交易商品计量数据进行确认、相符后，开始电子结算任务的工作。1、撮合系统撮合系统分为自动撮合以及竞价撮合两种操作模式。A、自动撮合自动撮合是由计算机系统自动从本身数据库中自动选择供求双方的供求信息，加以分析和配对，促成交易的一种方式。B、竞价撮合竞价撮合是批发商登记货品和价格后在信息发布37、屏上公开报价后，吸引客户交易的一种交易方式。上述两种交易方式都在系统产生交易合同，是后端汇结系统的数据源。2、电子结算系统电子结算系统根据上游撮合系统下来的交易合同，按实结算该向批发商收取的费用，并打印出票据。A、一类交易合同是计算机系统中生成的合同B、一类交易合同是供求双方手工录入的合同提供长期的批发商销售数据的储存、查询、汇总、分析处理，方便管理层随时研究以往历史资料，把握本市场的运作规律来指导市场的招商经营管理。（三）主要设备电子商务平台设备表序号设备名称规 格数量（台/套）单价（元）金额（万元）备注1票据打印机联想15350010.52非接触式IC卡读写器502000103非接触式IC38、卡40020084无线网桥设备1205网络布线工程1506不间断电源28kV/8h33000097交换机设备3com3300000908服务器康 柏34500001359拍卖显示大屏LG液晶4300001210音频传输系统2100002.811扫描仪20.20.412传真机20.20.413激光打印机20.350.714拍卖客户显示终端LG10030003015远程交易连锁12016电子监控系统12017配套辅助设施1018避雷及安全防护2019电子计量设施65020LED2*18m2500001821触摸屏计算机105000522安全软件系统120023系统、应用软件58024电子监控软件139、8025防病毒软件15000005026交易管理系统17527决策支持系统13528客户关系管理系统14529信息网站110030办公自动化系统14531关系数据库管理系统11500001532电子结算系统15033拍卖交易系统18034辅助材料100合计6101976.8八、总平面布置方案1、总体布局将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。各区因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。项目总占地面积12.456公顷，约187亩。根据功能的不同，服务对象的不同，40、整个场地分为商业区、商务区、住宅小区。根据商贸城区特点，结合场区地形，场区西侧北部布置住宅小区，西侧南部及场区东部布置商业区，商务区布置在场区东侧南部。整个商贸城设三个出入口，场区南侧宏基园路布置一个主出入口，东侧345省道布置一个次主出入口，北侧布置一个住宅小区主出入口。具体平面布置见附图。2、交通及道路规划道路系统采用环形和尽端式两种，道路路线考虑地形、地貌关系、因地制宜、使院内层次富于变化。基地平整时地面坡度和车行道纵坡应不小于0.3%，并考虑好与排水方向吻合，使大的排水方向和道路系统的高低走向相一致，避免过多的土石方工程，或逆向排水等不必要的浪费。整个基地是通过围绕各个分区的道路来组织41、的，通过贯穿南北与东西的中心干道，把地块的出入口道路及各个区域的道路组织在一起，形成了该地块的主要交通流线，将车流很好的引导到各自的区域中去。总平面布置主要技术经济指标具体参数见下表：主要技术经济指标表顺序项目名称单位数量备注1总占地面积公顷12.456187亩2建、构筑物等占地m234015.433建筑物面积m293211.774道路、停车场m2250005绿化系数%35%6容积率0.757建筑系数%27.31 九、建筑结构 （一）设计依据1、民用建筑设计通则GB 50352-20052、建筑内部装修设计防火规范（GB 50222-95）3、地下工程防水技术规范（GB 50108-2001）42、4、建筑结构荷载规范（GB 50009-2001）5、建筑抗震设计规范（GB 50011-2001）6、建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）7、混凝土结构设计规范（GB 50010-2002）（二）设计参数1、基本风压设计基本地震加速度值为0.10g。工程场地范围内工程地质条件依具体地质勘察报告为准。2、抗震设防按建筑工程抗震设防分类标准（GB 500223-2008）单体建筑设防类别为标准设防类。工程抗震设防烈度按7度设防。3、均布活荷载标准（1）不上人屋面 0.7 kN/m2（2）上人屋面 2.0 kN/ m2（3）办公室 2.0 kN/ m2（4）走廊、楼梯 2.5 kN/43、 m2（5）厕所、卫生间 4.0 kN/ m2（三）建筑设计1、建筑概况（1）住宅小区住宅小区主要为入驻商贸城企业员工，以及周边居民提供居住生活设施。配套公寓规划于商贸城的北部，总建筑面积为21720m2。建筑设计为5+1层，共10栋，建筑层高均为3米；设计户数420户，设计户型有一室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫三种户型；户型组合为一梯两户、一梯三户、一梯四户。地基采用桩基，地上部分均为框架结构；厨房、卫生间隔墙采用GRC 圆孔隔墙板，由GRC 层（双面）与水泥膨胀珍珠岩夹芯层组成，板口为企口连接。起居室等大开间采用120 厚现浇楼板，厨、卫房间为80 厚现浇板，其余房采用预制空心板。44、楼梯、阳台均为现浇结构，洞口处以圈梁代过梁。（2）商业区商业区总建筑面积45321.28m2。其中：农资市场建筑面积25321.28m2，建筑层数为2层，层高为4.5 米；五金市场建筑面积12000m2，建筑层数为2层，层高为4.5 米；建材市场建筑面积8000m2。建筑层数为2层，层高为4.5 米。农资区、五金区市场、建材区规划设计为联排建筑。地基采用桩基，均为框架结构。（3）商务区商务区规划设计综合办公楼1栋，总建筑面积6170.49m2。商务办公楼为裙楼建筑，主楼为地上5层、层高3.6 米。整个建筑立面设计简洁明快并有一定力度，体现具有时代感和高科技成就的建筑风貌。立面装饰采用部分玻璃和45、少量铝合金板材，以反射蓝天、白云，外观色彩以中性色调、成色为主，其中深色玻璃幕墙，以条状嵌在浅色实体上，加强立面虚实对比。地基处理采用砼桩处理，基础板，壁采用C30 防水砼；上部采用钢筋砼框架剪力墙结构，楼板采用现浇筑密肋板以使增加建筑净高尺寸。外墙采用C50、D40 高标号水泥，以减少拉剪力墙断面，增加使用面积。（四）主要建筑一览表 主要建筑一览表 单位：平方米序号名称建筑面积占地面积备 注1商务区综合楼6170.491258.60框架结构2商业区农资市场25321.2811286.83框架结构3五金市场1200010925框架结构4建材市场80006925框架结构5住宅小区4712036246、0框架结构合计93211.7734015.43十、公用配套设施（一）供电1、设计依据（1）供配电系统设计规范 GB50052-95（2）低压配电设计规范 GB50054-95（3）民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92（4）建筑照明设计标准 GB50034-2004（5）建筑物防雷设计规范 GB50057-94（2002版）2、供电电源（1）本项目用电由市供电公司10kV高压供电线路引入本项目场区变电室。工程拟建一座2000kVA箱式变电站，箱式变高压电源拟从附近高压架空线路采用电缆埋地方式引入。变电所低压侧电压为交流380V/220V，配电系统的接地接地型式采用TN-C-S系统。供电线路47、均采用铜芯电缆，敷设方式为直埋、局部穿保护管或沿电缆沟敷设。（2) 由于项目大型建筑较多，在后期建设中考虑屋顶太阳能光伏发电，供市场内部需求。3、计算负荷该工程住宅用电标准为每户4kW，商业用电的负荷密度为60W/m2。住宅：平均4kW/户，每户负荷同时利用系数：0.5，小区负荷同时利用系数：0.7。住宅：44200.50.7=588（kW）商业：60W/m2，71492600.50.7/1000=1502（kW）变压器安装容量（588+1502）0.9（功率因数）=2322kW经测算，项目设计供电负荷约为2322W，年用电量339万kWh（按平均年用量365天，日用电4小时计）。考虑发展需要48、，低压供电设置11250kVA箱式变压器。4、变电室新建一座箱式变电室，内设100.4kV，2000kVA变压器一台，并配备相应高、低压开关柜、计量盘等。5、低压配电及线路敷设 （1）电力和照明系统采用放射式与树干式相结合的供电方式，其线路均由低压配电室引出。消防设备的供电线路采用耐火型（NH）电缆，一般电力照明线路均采用ZR型电缆。消防线路明敷时须做防火处理，室内一般配电线路均采用ZR-VV500V型导线，垂直线路穿钢管沿墙，柱内暗敷。水平线路穿钢管沿地或顶棚暗敷（有吊顶处在吊顶内敷设）。（2）对于消防负荷均采用双电源供电，并在靠近设备处做双电源自动切换后供至相应的用电点。消防供电线路均穿镀49、锌钢管保护。（3）在变配电室、消防控制室、通信机房等重要机房设置应急工作照明灯与正常照明灯合用一套灯具，由双电源供电。6、照明本工程场内采用太阳能LED灯照明。仓库和办公楼选用效率高，节能效果好的绿色环保光源照明。办公室照度300lx，功率密度11W/平方米；变配电室200lx，功率密度8W/平方米。7、防雷与接地 （1）本工程主要建筑为三类防雷建筑物。屋面安装避雷针，避雷带及避雷网格（小于10mx10m），利用涂黑栓柱内两角主筋作引下线，利用结构基础钢筋作接地体，三者连接成网，接地体电阻1欧姆，实测如达不到要求，应加做人工接地体（主筋相互焊接，其它绑扎）。避雷带、引下线和接地体三者相互焊接形50、成良好的电气连通。屋顶上的非带电金属体均与避雷带有两处焊接。建筑物内30米以上金属门窗，栏杆等结构和较大的金属物体均与避雷装置连接，建筑物每层均设均压环连接。（2）高低压配电室内用-40x4镀锌扁钢与接地体至少有两处焊接再与配电柜焊接。变压器中性点在配电室处零线接地。引出专用接零保护线（PE线）与相、零线同管敷设，将配电箱、桥架、线槽、钢管和插座接地极等连接。接地型式为TN-S-C系统。（二）给排水1、设计依据（1）建设单位提供的本工程有关资料；（2）国家现行有关给排水、消防和卫生等设计规范；（3）建筑给水排水设计规范（GB500152003）；（4）建筑灭火器配置设计规范（GB501402051、05）；（5）自动喷水灭火系统设计规范（GB500842001）。2、用水量计算（1）用水量测算：本期工程的主要用水量为生活用水绿化用水，日最高用水量估算约为527m3/d，年用水量为192355立方米。用水量估算表编号名 称数 量用水量标准最高日用水量（m3）备 注1商业71492m22升/m2d1432住宅420户250升/d.人336每户按3.2人计3绿化浇洒43000m22升/m2次86中水4未预见水量10%48总 计527（2）消防用水：消防用水不属正常用水范围，但又需有较大水量的储备，假设同一时间火灾次数为1次，室外消火栓30L/s，室内消火栓10L/s。需设置1200m3消防水池52、一座，作为消防用水的水源，并设消防泵房一处。3、供水方案项目供水水源为xx镇供水公司，供全园生产、生活、消防用水需要，水质符合生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）。在园区给水管接入口处设水表计量，全园供水采用生产、生活及消防合用的系统，结合园区规划，形成环状管网，以确保供水的安全可靠性，各建筑单体室内供水采用生产生活合用，消防独立的形式，各单体生产生活用水系统、消防系统直接由园区内水管网供给，并分别设水表单独计量。4、排水该项目室外排水采用雨水、污水分流系统。各建筑物室内根据要求安装给排水卫生设备，生产生活污水通过污水管网汇集后排入中水回用设施，处理后的水用于绿化、冲洗厕所等，其中生活53、用水中的粪便污水直接排入污水管道，经化粪池沉淀后排放。雨水在室外用管道汇集，排入市政雨水管。该项目最高日污水排放量为：422m3/d。屋面雨水排至室外雨水检查井；道路雨水由雨水箅子收集后排入雨水管道。 （三）采暖通风1、设计依据（1）建设提供的有关资料及要求（2）采暖通风与空气调节设计规范 GB 50019-2003（3）全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调、动力（4）公共建筑节能设计标准 GB50189-20052、空调设计（1）空调设计计算参数及设计负荷室外计算参数夏季空调计算温度：35冬季空调计算温度：-10采暖温度：-7室内空调设计参数详见下表：名称夏季温度（）冬季温度（）相对湿度（54、%）商城262816185510办公262818205510（2）热源及用热量该项目为城市居民居住区，拟在住宅内设采暖设施。每平方米建筑面积采暖热指标取32W/m2，建筑面积21720平方米，则热负荷约为695kW。年用热指标5.35106百万焦耳。该项目拟采用热水供热采暖，热力管网由环湖路供热管网引入。住宅采暖系统为共用立管分户热控制系统，户内采暖形式为双管下供下回同程式。管材采用采暖专用聚丁烯（PB PN1.6）管，埋地敷设。热熔连接。采暖管道阀门室内均采用铜球阀。管道井内共用立管及室内明装采暖管采用热镀锌钢管，丝扣连接。采暖入口前室外直埋部分采用焊接钢管。保温：设于储藏室及管道井内的采暖55、供、回水管，采用50mm厚带铝箔的离心玻璃保温。室外直埋采暖管道采用聚氨酯保温，玻璃钢保护层。3、通风设计住宅部分的厨房、卫生间等的排风由排风扇排至竖向专用的排风井后至屋顶排放，排风井由建筑专业预留，排风扇由用户自理。该项目楼梯间均采用自然排烟的防烟措施。（四）燃气本项目气源采用天然气，本项目气源采用天然气，来自xx市燃气有限公司。主要是住宅小区使用天然气，住宅小区设计420 户，15m3/月*户计算，年用天然气量约7.56万m3。（五）消 防1、设计依据建筑设计防火规范（GB50016-2006）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）2、消防措施（1）总图建筑周围有规划完善的道路56、系统，各道路宽度能满足消防规范要求，环形式道、尽端式道路、尽端处设回车场，以满足消防回车要求。各建、构筑物之间规划的距离较大，能满足建筑设计防火规范的要求。（2）建筑结构建构筑物耐火等级按二级设计。（3）消防给水及设施场区地下设有1200 m3消防水池，作为消防用水的来源。消防栓安装在供水主管道上，经地面供水设备加压后直供消防栓。室外消防水量按30L/s计，室内消防水量按10 L/s计，同时火灾次数一次考虑。并配有一定量的干粉灭火器等消防器材。（4）电气防火区内规划安装疏散通道、安全出口，在必要的道路转弯处设应急照明灯。各建筑物内电力、照明设施均采用阻燃电缆、电气线路穿管保护、各用电均设漏电保57、护开关。配电系统采用TN-C-S接地系统。用电设备金属外壳，金属支架等设置重复接地。各建构筑物均设防雷装置。十一、企业组织机构及劳动定员（一）机构设置公司组织机构齐全，按照现代企业制度的要求，项目实行法人负责制，设有总经理、副总经理，负责仓储管理、市场管理、供销、公用工程供应以及日常行政工作，下设装卸部、物流部、市场部和技术部、质检部、人事部、财务部等行政及技术管理部门。xx市xx商业文化广场管理委员会办公室综合管理部规划发展部招商服务部物流部市场部工程建设部计量中心服务运营部安全环保部信息部融资财务部（二）劳动定员依据组织机构设置和自动化水平，在满足生产管理和行政管理的前提下，本着高效的原则58、，要求生产、管理、维修等各类人员一专多能，本工程只设必要的行政管理、生产管理及操作人员，其余人员应充分依托。1、工作制度本项目作业天数365天，人员工作日251天。一班八小时工作制。2、劳动定员根据基地生产能力、业务需要和机构设置，该项目劳动定员总数为定员80人。主要来源社会招聘，主要管理、技术人员部分由投资方委派外，其他可以采取面向社会公开招聘的方式择优录取。定 员 表序号部门名称班 次定 员1总经理112副经理123办公室134财务部155检测中心366信息中心387监控中心348收费部359监管组1610卫生清运组31011保安队31512物流部3513经营公司110合 计80（三）职工59、培训上岗前人员培训按其岗位不同分别进行培训，每个受训人员必须对所要操作的设备的原理、调试、操作、维护、管理、修理有全面系统的掌握，同时上岗前必须对职工进行安全（如防火、用电等）教育和培训，招工时，有针对性的招收适当比例的技校毕业生和中专生，以提高工人的文化技术素质，并可缩短培训时间。十二、项目实施计划该项目建设期3年，计划于2012年11月份开工建设，期间完成项目的土建、设备安装调试等项工程，预计2015年10月工程全部竣工。整个项目实施进度安排见下表：项目实施计划图时间名称201220132014201511122468101224681012246810项目立项施工准备施工图设计工程施工竣60、工验收十三、项目招标方案根据中华人民共和国招投标法及原国家发展计划委员会第9号令（2001年6月18日）要求，确保本项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行。结合本工程具体内容，对招标工作的初步计划安排如下：（一）招标内容项目的招标内容包括：建设场地的勘察、工程的设计、施工监理、需在国内外购买的设施及主要公用配套设备、设施、材料的采购、土建安装等单位。（二）招标组织形式因项目法人单位目前尚不具备自行招标所需的编制招标文件和组织评、定标的相应资质，因此本项目的勘察、设计、监理以及需在国内、外购买的设备、设施及61、主要公用配套设备的采购、土建安装工程施工均采用委托招标形式，即委托具有相应资质的招标单位进行招标的形式。（三）招标方式由于本项目规模较大，质量要求高，根据建设要求，在招标过程中应遵循以下原则：项目的勘察、设计采用公开招标的方式。工程监理、项目需在国内购买的设备、设施仪器和公用配套设备的采购、土建安装工程施工等均采用公开招标方式，即在项目经批复同意后，项目承办单位即应在当地报纸上和网上发布招标公告。在招标文件发出之日起30日内，具备承担招标项目能力的法人单位或其他组织均可以投标，投标单位少于3个时，应重新进行招标。项目的招标、投标、评标、定标均应按中华人民共和国招标管理法的规定和程序进行。（四）62、标段划分项目的勘察划分为一个标段项目的设计划分为一个标段项目的监理划分为一个标段。土建工程、公用配套设备的采购及安装可采用总包招标方式，也可采取分开招标的方式。即公用配套设备采购为一个标包，土建及安装按子项各为一个标包。而采用总包招标方式，标包划分简单，工程可采用一个标包（即交钥匙方式）或主要公用配套设备的采购一个标包，土建和安装工程为一个标包。设备、设施的采购、安装也可考虑用总包招标方式，或根据不同情况采用分标包的方式进行招标，即有些生产厂家少的专用设备为一个标包，一般生产厂家多的通用设备为一个标包，分别进行招标。因总包招标方式，标包划分简单，管理方便，故建议生产工艺设备的采购、安装采用总包63、方式进行招标。（五）对中标单位的要求1、对中标的工程施工及安装单位，其项目负责人，技术负责人以及投标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。2、本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。3、对设备、材料等中标的供应商必须按投标书所述的设备、材料名称、型号、规格、生产厂家的产品供货，未经甲方同意不得变更。招标项目表单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招64、标委托招标公开招标邀请招标工程勘察工程设计建筑工程安装工程工程监理主要设备主要材料其他说明：十四、投资估算与资金筹措（一）投资估算的范围本项目投资估算范围为项目区内主要土建工程费、设备购置及安装费，按照国家有关规定对其它费用、预备费和铺底流动资金进行了估算。（二）编制依据1、国家发展改革委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、投资项目经济咨询评估指南；3、山东省建筑工程消耗量定额；4、山东省安装工程消耗量定额；5、xx市材料预算价格；6、国家现行有关投资估算的规定； 7、建设单位提供的有关基础数据资料；8、当地同类建筑工程预算或结算资料。（三）编制说明1、土建工程费用一般土建按当地65、同类建筑物近期结算单位造价指标，并结合本项目各建筑物实际情况估算。2、设备购置及安装工程费用根据建设单位提供的资料和市场询价进行计算，设备价格中包含设备安装费。3、其他费用1）建设单位管理费：按工程费用的1%估算。2）勘察设计费参照国家现行有关取费标准，并结合本项目实际情况计取。3）工程监理费参照国家有关取费标准，并结合本项目实际情况计取。4）职工培训费按定员总人数60%进行培训，每人2000元计列。4、预备费用基本预备费按工程费用和其他费用之和的6%计算。根据国家有关规定，不考虑价差预备费。5、铺底流动资金按正常生产年份所需流动资金的30%计算。（四）总投资估算1、建设投资项目建设投资52866、88万元。其中：土建工程费用：32327万元设备购置费用：4496万元安装费用：969万元工程建设其它费用：12103万元预 备 费：2993万元详见附表1-1建设投资估算表。2、流动资金估算本项目流动资金估算采用分项估算法。经测算，本项目需流动资金372万元。其中30%计112万元作为项目铺底流动资金计入总投资。流动资金估算见附表1-2。3、总投资估算项目总投资=建设投资+铺底流动资金=53000万元（五）融资方案项目总投资53000万元，全部由项目承办单位自筹。（六）资本金项目自有资金为53000万元全部作为资本金，占总投资100%，符合国家资本金有关政策。（七）资金使用计划资金根据项目实67、际进度分期投入。建设期3年，第一年投入资金21155万元，占投资40%；第二年投入资金15866万元，占投资30%；第三年投入资金15866万元，占投资30%，完成全部投资。流动资金在投产期、达产期投入。详见附表1-3项目总投资使用计划与资金筹措表十五、主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目单 位指 标备 注1占地面积公顷12.456约187亩总建筑面积平方米93211.772项目总投资万元53000其中：建设投资万元52888铺底流动资金万元1123项目定员人804全年作业天数天3655人员工作日天2516用电量万kWh339项目年用水量万m3/年19.2采暖百万焦耳5.35x106天68、然气万m3/年7.567经营收入万元/年12869正常年8总成本万元/年40789总投资收益率%16.6010财务内部收益率%11.15税后11投资回收期年7.92含建设期、税后12盈亏平衡点%30.21第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、国民经济和发展规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：面向城乡居民生活，丰富服务产品类型，扩大服务供给，提高服务质量，满足多样化需求。优化发展商贸服务业。优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，支持便利店、中小超市、社区菜店等社区商业发展。鼓励和支持连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式69、向农村延伸，完善农村服务网点，支持大型超市与农村合作组织对接，改造升级农产品批发市场和农贸市场。引导住宿和餐饮业健康规范发展。支持发展具有国际竞争力的大型商贸流通企业。山东省国民经济和社会发展第十二个五年计划指出：服务业跨越。坚持市场化、产业化、社会化、国际化方向，大力发展面向生产、面向生活、面向农村的服务业，加强重点城区、重点园区、重点企业和重点项目“四大载体”建设，促进服务业拓宽领域、扩大规模、优化结构、提升层次。优先发展金融保险、现代物流、信息服务、商务服务、节能环保服务、服务外包等生产性服务业，加快发展旅游、批零住宿餐饮、房地产、社区及家庭服务业等生活性服务业，积极发展农村服务业，推动70、服务业实现跨越发展。力争2015年全省服务业增加值占地区生产总值的比重提高到45%以上，从业人员比重达到40%以上。以提高服务科技含量、规范服务标准和提升服务质量为目标，全面发展生活性服务业，更好地满足城乡居民消费扩大和消费升级的需求。推进商业结构和业态调整，形成区域性商品集散中心、价格形成中心和辐射国内外市场的知名品牌，发展一批跨行业跨地区经营的大型连锁龙头企业。积极运用计算机、无线射频、条形码、商业智能等现代技术，提高流通业信息化、集约化程度，提升城市商业服务功能，创新完善农村流通体系。推行住宿餐饮标准化服务、规范化管理，促进连锁化、网络化、集团化发展。二、国内贸易发展规划 国内贸易发展“71、十二五”规划明确规定主要任务：1、加强农村现代市场体系建设。引导大型流通企业进入农村，加强农村流通基础设施建设，深入实施万村千乡市场工程，继续推进新农村现代流通服务网络工程，扩大农村连锁超市覆盖面。按照土地利用总体规划、小城镇建设规划，重点在县、乡镇培育农村商贸服务中心。整合流通企业、银行和电信运营商等资源，建立统一的信息服务平台和农村商业信息库。以县、乡镇为农村物流节点，建立多元化的配送体系，加快农村物流资源整合，提高商品配送比率。支持农村商业网点拓展经营领域，取得相关经营资质，开展日用消费品、农资、图书、药品、烟草、通信等产品的经营，增强农技推广、水电费代收代缴、维修等服务功能。鼓励万村千72、乡市场工程、新农村现代流通服务网络工程、邮政等网点开展农产品购销、再生资源回收等业务。建立健全农机制造企业品牌营销网络、农机专业流通企业销售网络相结合的新型农机市场体系。2、推进城乡商业服务网络一体化。积极推进商业网点规划制定和实施。在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心；支持具有地方特色的商业街提档升级、规范发展。在郊区，引导专业市场及物流配送中心集聚发展。在社区，加强商业设施建设和业态配套，严格商业网点用途管理。发展社区商业中心，提升社区综合服务功能。培育一批商业中心城市，推动各具特色的中小城市商业发展，优化城市群内部的商业分工73、。推动城市现代商业网络向农村延伸，支持流通企业建立城乡一体化的营销网络，畅通农产品进城和工业品下乡的双向流通渠道。三、山东省商务发展“十二五”规划纲要山东省商务发展“十二五”规划纲要（20112015年）指出：把商贸服务业作为全省经济发展的主导产业，以市场化、产业化、社会化、国际化为方向，加快体制机制创新，着力扩大规模、优化结构、规范标准。支持发展现代批发业。鼓励发展具有现代经营理念和方式的批发市场，限制发展传统批发市场，引导批发市场及其物流配送中心集聚发展，支持批发市场叠加外贸功能，开展国际化经营，形成区域性商品集散中心、价格形成中心和辐射国内外市场的知名品牌。重点推进新型零售业态。加快传统74、零售企业资源整合，优化结构和布局，发展新型零售业态，重点推进超市、便利店、折扣店等向城市社区和农村发展，鼓励发展“百货+超市”等复合业态。支持有条件的城市发展集购物、休闲、娱乐、旅游于一体的购物中心、品牌店、专卖店等零售业态。规范发展住宿餐饮业。强化住宿餐饮业标准化服务、规范化管理，倡导开展国际质量、安全、环保、卫生管理体系认证，推广分等定级，促进网络化、集团化发展。支持连锁中餐业发展，加快发展大众化餐饮，深入推进放心早餐规模化、规范化发展。设立权威餐饮研究机构，推进鲁菜传承创新，壮大鲁菜品牌，扩大齐鲁美食文化对外影响力。有序发展其他商贸服务业。培育会展龙头企业，打造一批特色品牌展会。规范发展75、拍卖、典当、租赁、直销等特殊行业，加强行业监督管理，完善企业市场准入、退出管理制度，增强行业总体实力和专业人才素质。提升美容美发、洗染、沐浴、人像摄影等行业的服务质量和水平。发展电子商务。推动建设多层次、多类型、多模式电子商务服务平台，完善信用、支付、物流等相关服务体系。鼓励传统零售企业建立网上销售平台，网上销售与门店销售互动发展。培育一批大型专业网络购物企业，发展一批有影响力的网上批发企业，加快发展面向消费者的网上商城，推动服装、家电、家居装潢、图书音像等商品的网上销售。进一步规范电子商务和网上商铺经营行为，营造诚信有序的电子商务市场环境。四、地方有关政策xx市国民经济和社会发展第十二个五年76、规划纲要指出：以扩总量、调结构、增效益为目标，以新型工业化为动力、城市化为载体、信息技术为支撑、重大项目为龙头，充分发挥xx区位条件优越、资源特色鲜明和产业基础良好的比较优势，不断推进政策和体制创新，促进服务业发展提速、比重提高、层次提升。力争到“十二五”末，全市服务业增加值在2010年基础上翻一番，占地区生产总值的比重达到45%以上，服务业增加值年均增长20%以上，服务业实现税收占地方财政收入的比重达到40%以上，服务业从业人员就业比重占全部从业人员的比重达到40%以上，成为拉动xx经济社会快速发展的强劲增长极。运用现代服务技术和经营方式优化提升传统商贸业，积极引进商贸流通领域跨国大企业集团77、国内知名企业集团、省内优势标杆企业集团，到xx投资或建立分支机构，大力推行国际行业标准，提升xx商贸产业的规模和水平；扶持现有商贸优势企业和潜力企业，鼓励采取兼并联合、资产重组、参股控股、特许经营等多种方式，促进有效资源向优势企业集中，培育一批拥有自主知识产权、主业突出、核心竞争力强的大型流通企业，力促商贸流通企业经营业务朝着专、精、特、名、新、优的方向发展，提升xx商贸流通业整体发展层次和水平；切实发挥餐饮服务业在繁荣经济、扩大就业、方便群众生活、满足消费需求、促进旅游发展方面的促进作用，培育一批大型餐饮娱乐服务企业，建设一批特色餐饮街区，发展一批星级宾馆和钻级酒店，推动我市餐饮服务业发展78、不断加快，规模持续扩大，档次迅速提升，结构明显优化；放手推进社区服务业发展，着力建设大众化的美发美容、洗染、浴池等便民网点，力争实现居民居住地500米延长半径内，餐饮、美发美容、洗染、洗浴等日常基本消费服务需求均能得到满足，创建更适合人居的生活消费服务环境；深入开展打击侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品专项行动，统筹城乡市场健康发展，规范完善“万村千乡”市场工程、“家电下乡”工程，积极发展连锁经营、物流配送，加快农村小型超市、便利店、农贸集市等商业网点建设，完善农村商业体系，改善农村消费环境。第二节 产业政策分析根据国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2011年本）第一类“鼓励类”第三十三条79、 “商贸服务业”第1款“现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设”、第5款“商贸企业的统一配送和分销网络建设” 第6款“利用信息技术改造提升传统商品交易市场”本项目属于国家鼓励发展产业，符合国家产业政策的要求。第三节 行业准入分析xx市xx商业文化广场项目建设通过加强商贸流通业的规范化、科学化管理，优化商贸流通业布局，有效配置资源，增强商贸流通综合竞争力，提高商贸流通企业的经济效益，将综合商贸城打造成为xx市规划设计最优、工程质量最好、配套设施最全、功能最先进的一流商贸城。完全符合产业政策的要求，符合准入条件。第三章 资源开发及综合利用分析本项目不开采或直接利用矿产资源，故不做详细论述。第四章80、 节能方案分析第一节 用能标准和节能规范一、国家节能的法规1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国电力法3、中华人民共和国清洁生产促进法4、国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）5、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）6、固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委6号令）7、固定资产投资项目节能评估工作指南（2010年本）8、国务院关于印发“十二五”节能减排综合性工作方案的通知国发201126号9、山东省发展和改革委员会关于印发实施细则（试行）的通知（鲁发改办20101691号）二、用能标准和节能设计规范1、工业企业能源管理导则（GB/T15587200881、）2、工业设备及管道绝热工程设计规范 GB5026419973、用能单位能源计量器具配备和管理通则 GB17167-20064、节能建筑评价标准（GB/T 50668-2011）5、综合能耗计算通则（GB/T25892008） 6、企业能耗计量与测试导则（GB/T64221986） 7、企业节能量计算方法（GB/T132342009） 8、节电技术经济效益计算与评价方法（GB/T134712008）9、企业能量平衡通则（GB/T34842009） 第二节 能耗状况和能耗指标分析一、能耗状况1、供水xx市自来水供应充足，自来水质完全达到国家饮用水标准，完全可以保证项目用水供应。2、供电本项目场址82、处属xx市供电局服务范围，xx市供电局电力充足，项目建一变电室即可保证用电。3、供热xx市建有集中供热系统，能够满足项目用热的要求。三、能耗分析本项目的能源消耗种类和数量见下表：项目的能耗指标表序号项目单位设计值折算系数能耗（吨标准煤）备 注1电万kWh3390.12294172水万吨19.20.085716常温3采暖百万焦耳5.35x1060.0341824天然气万m37.561.2143 92合计707第三节 节能措施和节能效果分析一、建筑节能措施按设计规范的要求对相应的建筑部位进行节能设计，综合业务楼外墙保温为聚苯板保温，屋面采用聚氨酯保温，外窗采用中空玻璃。1、墙体保温形式：外墙外保温83、。保温材料名称：聚苯板（阻燃型）。保温材料性能：密度1822kg/m3、燃烧性能阻燃型， 导热系数0.041W/M.K，保温材料层厚度50mm。墙体传热系数0.50w/m2.k2、屋面保温（隔热）形式坡屋面保温材料名称EPS聚苯板保温材料性能：导热系数0.024W/M.K、保温材料层厚度100mm屋顶传热系数0.45w/m2.k3、地面（楼面）保温（隔热）形式采暖区不采暖地下室顶板保温保温材料名称：聚苯板（阻燃型）保温材料性能：密度1822kg/m3、燃烧性能阻燃型， 导热系数0.041W/M.K，保温材料层厚度45mm地面（楼面）传热系数0.50w/m2.k4、外门窗门窗类型:塑钢中空玻璃窗84、门窗性能：传热系数为2.70W/（m2*K）、气密性能为四级二、节电措施本项目在建设过程中，采用“四新”技术，以缩短工期，降低造价，主要采取以下节能措施：1、电气设备优先选用节能产品，设计中采用电容补偿，提高功率因数，减少电耗；区内照明采用LED灯；大型屋顶安装太阳能光伏发电系统，供给市场用电；2、各类水泵与排气扇均装设变频器，以节约能源；3、办公区、服务区及库房等场所具有间断使用照明灯的特点，应做到人走灯灭。三、节能管理1、节能管理措施为认真贯彻党中央、国务院和省委、省政府的节能部署，贯彻中华人民共和国节约能源法和山东省节能条例精神，公司成立了节能领导小组，负责指导、协调和监督节能工作。2、85、节能管理机构公司的能源管理机构实行公司和车间科室二级能源管理体系。公司设有节能办公室，该办公室为企业能源管理工作的领导机构，由公司分管副总经理任主任，公司设备动力处、企管办领导为副主任，其常设机构是生产处，全面负责公司日常能源管理的组织、监督、检查和协调工作。能源管理涉及到公司生产全过程，它是一项高度综合的管理工程，必须建立一个完善的管理体系，方能搞好这项工作。3、企业能源管理制度为加强企业节能工作，企业建立了各项能源管理的制度。（1）用电管理制度设备动力处必须努力确保全公司的电力正常供应，并督促与检查各部门经济合理用电。生产处应对公司生产合理调度，对一些重大耗电设备，应尽量使其集中生产，并严86、格控制开动班次，尽量提高负载率，降低其单位电耗。为节约电能，车间作业区全部采用高效节能灯具。各用电单位应努力开动脑筋，提出节电新措施，并积极配合设备动力处搞好节电工作。（2）用水管理制度严格执行上级部门关于节约用水的有关政策、规定。全公司职工积极参加节约用水活动，增强节约用水自觉性。能源管理领导小组对公司自来水管道、水笼头进行定期检查维修，杜绝跑、冒、滴、漏现象。4、能源计量检测的管理（1）区内水、电的一、二级计量由设备动力处负责抄表、汇总。（2）公司内部的生活用水、电计量由物业管理中心负责抄表、汇总。第五章 建设用地、征地拆迁和移民安置分析第一节 项目选址及用地方案 一、场址选择原则 1、符87、合建设山东经济强省的长期战略规划； 2、符合xx市发展规划； 3、水、电、交通等配套条件良好。 二、场址选择该项目场区位于山东省济宁市xx市xx镇政府驻地黄金地段，地处xx、滕州、微山三县（市）交界处。基地东临345省道，北临临菏路，西邻太黄路。项目规划用地面积12.456公顷，约187亩，规划土地性质为商业用地。第二节 土地利用合理性分析一、地理位置xx市位于山东省西南部，地处东经1164430 -1172854，北纬35912-353254，xx市东倚沂蒙山区，西临鲁西平原，南襟徐淮要冲，北枕泰岱南脉，xx镇位于xx市西南部12公里处（镇驻地位于北纬3515，东经11654），辖8个管区、88、75个行政村，总面积149.7平方公里，耕地11.6万亩，社会总人口8.3万人。东西横距9.6km，南北纵距16 km。二、自然条件1、气象条件xx市属暖温带，为东亚大陆性季风气候区，四季分明，降水集中，雨热同步，冷热季和干湿季区别明显。全市年平均太阳辐射总热量120.64千卡/平方厘米，年日照时数为2l51-2596小时，平均占可照时数的55%，年平均气温为14.1，日平均气温稳定超过0农耕期297天，其间大于0的积温为5217，日平均气温10的活动积温为4697，持续217天。全年无霜期平均为202天，平均初霜日在10月28日，平均终霜日在4月8日。年平均降水量为777.1毫米，主要集中在89、6、7、8月份，年最大降水量为1225.5毫米，年最小降水量为434.4毫米，年际之间和年内各季节的降水极不平衡。历年平均相对湿度64%。2、地质、地形地貌全市地貌类型大体分为低山丘陵和山前倾斜平原两大类。按地形可分为低山、丘陵、平原、洼地和水面五种类型。以京沪铁路为界，以东及西南部为低山丘陵区，占总面积的66%，海拔高度大部分在200-300米，山脉自东向西呈规律的展布，构成断续的低山丘陵区，地形复杂，切割强烈。以西为平原洼地，系山前倾斜平原，占总面积的34%，海拔高度多在40-80米。据土壤普查资料：全市共有四个土类，十一个亚类，十五个土属，四十八个土种。3、水文xx市境内水资源主要由地表90、水和地下水两部分组成。境内地表水主要是季节性降水，年均降水总量为12.34亿立方米，平均地下水天然补给量2.21亿立方米。目前全市共建成各类水利工程2万余处，其中大、中型水库各1座，小型水库108座，塘坝650座，总库容2.28亿立方米；各类机电井1.17万眼，机电排灌站252座，发展农田灌溉总面积64.5万亩，其中有效灌溉面积56万亩，旱涝保收面积41.5万亩，节水灌溉面积23万亩；治理水土流失面积545平方公里，建成农村供水工程620处，解决农村吃水人口63万，初步形成了防洪除涝、农田灌溉、城乡供水、水土保持四大工程体系。南水北调东线工程全线完工后，将为xx市的经济建设和人民生活提供更加丰91、富的水源。4、地震基本烈度场区场地土的类型为中软场地土；本建筑的场地类别为类建筑场地。根据建筑抗震设计规范（GB60011-2001），本场区地震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.05g，所属的设计地震分组为第二组，设计特征周期0.40S。三、自然资源土地资源：全市土地总面积l612.97平方公里，折合2419458.3亩，为济宁市总面积的15.7%。人均占有2.16亩，低于全省、济宁市平均水平。其中，耕地94.4万亩，占总面积的39%，人均0.84亩。矿产资源：矿产资源比较丰富，以煤炭、花岗石、石灰石为主，其次为黄沙、高岭土、石英石、大理石、重晶石等。xx市是全国特大型企业兖州矿业集92、团的所在地。区域内煤田分布，南起唐村，北至东滩长约30公里，东从峄山断层西至皇甫逆断层，宽约15.67公里，藏煤面积357平方公里，地质总储量41亿吨。花岗石储量大、品种多、质量优、开采条件好。总储量超过20亿立方米，有“xx红”、“xx绿”、“xx青”等六个稀有优质品种，主要分布在邹东的城前、张庄两镇，峄山、香城、田黄等镇也有较大储量。石灰岩储量丰富。分布广泛且相对集中，主要分布在凫山山系、昌平山系和尼山山系。全市探明储量148.5亿吨，氧化钙含量较高，一般在48%-52%，是理想的溶剂灰岩、水泥灰岩和建筑石材。脉石英在张庄、城前、看庄等镇都有分布，估计储量在50万吨以上，为省内独有矿种。大93、理石主要分布在凫山、昌平山、凤凰山系，估计储量为94.5亿吨。林业资源：全市有林地面积达到50万亩，森林覆盖率达到24.3%，经济林面积达到27万亩，干鲜果品年产量达到1.32亿公斤，林业年产值实现7.5亿元。先后荣获全国经济林建设先进市、山东省适宜人居环境奖、省级园林城市等荣誉称号。四、交通条件xx市是山东省省辖市，济宁市代管。位于山东省西南部，面临徐淮要冲，北依泰山南脉。京沪铁路、新日铁路、京福高速公路、日菏高速、104国道、京杭大运河贯穿境内，交通十分便利。全市已形成铁路、公路、水路相互交织的交通网络和自动化程度较高的通信网络。市区距济南机场180公里，距济宁国内机场60公里；距日照海港94、210公里、青岛海港400公里。京沪铁路纵贯南北，新日铁路横穿东西，京福高速与日东高速在xx境内形成“十”字交差，包括104国道、327国道、岚济公路等10多条公路干线遍布全境，通车里程已达600多公里。水运由白马河经南四湖、京杭大运河可直抵苏、浙、沪一带。xx镇交通便利，境内有临荷路、济枣路、邹郭路穿境而过，东距京福高速公路、京沪铁路、104国道约8公里，西距白马河8公里、京杭大运河25公里。距济南遥墙机场160公里，距济宁机场40公里。五、社会经济条件xx市经济社会实现又好又快发展。2011年全市地区生产总值完成558.84亿元，比上年增长9.5%；财政总收入完成100.15亿元，地方财政95、收入达到35.67亿元，增长16.2%；全年固定资产投资完成195.9亿元，增长20%；社会消费品零售总额实现157.49亿元，增长12.6%。城镇居民人均可支配收入21066元，农民人均纯收入9409元，分别增长10.1%和15.8%。xx镇2011年规模以上固定资产投资完成7.9亿元，年均增长25%；地方财政收入达到1050万元，是2006年277万元的3.7倍 ；农民人均纯收入达到8100元，是2006年4665元的1.7倍，镇域经济得到快速发展。先后获得了全国村务公开民主管理先进镇、全国乡镇管理先进镇、山东省农机安全示范镇、济宁市经济跨越发展乡镇、济宁市农经工作先进集体、济宁市普法依法96、治理工作先进镇、济宁市林业工作先进单位、济宁市经济林管理示范镇等荣誉称号。六、其他配套条件1、给水本项目场址处属xx市自来水公司服务范围，该自来水公司供水量大，水质好，且输水管网已铺至场址处，可满足项目用水。2、排水本项目拟建场址处城市污水收集管网已随道路建设铺至此，本项目运行中产生污水经处理达标可直接进入城区污水管网送至污水处理厂。3、供电本项目场址处属xx市供电局服务范围，xx市供电局电力充足，项目建一变电室即可保证用电。4、供热项目供暖拟采用城市集中供热，热源管线已经接入园区，本项目热源供应条件有保障。本项目所需水、电、暖等，由xx市政府统一协调解决，供给有保障。项目的建设及运营均可顺利97、进行。七、项目土地利用为了全面推进建设项目土地资源和环境协调发展，引导建设用地集约化利用，提高土地和资源的利用率，山东省按照布局集中、产业集聚、用地集约的原则，提出了山东省建设用地集约利用控制标准。本项目在xx市xx镇实施，项目占地12.456公顷。本项目容积率0.75，建筑系数27.31%，投资强度273万元/亩，符合当地土地集约化利用指标。项目位于周围公用设施配套条件很好，水电气等基础设施完备。项目拟选场址交通便捷，地理位置优越。第三节 征地拆迁和移民安置规划方案项目所在地位于山东省济宁市xx市，用地面积约187亩。项目用地范围内无农村居民点，无拆迁安置。第六章 环境和生态影响分析第一节 98、环境和生态现状一、环保依据及采用标准1、地表水环境质量标准（GHZB1-1999）2、环境空气质量标准（GB3095-1996）3、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）4、污水综合排放标准（GB9878-1996）5、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）6、建筑施工场界噪声限值GB12523-90二、建设地点环境状况本项目位于山东省济宁市xx市，四周围无大的工业污染源，环境质量较好。周围无文物、古迹等保护目标，无环境保护目标。环境空气：厂区区域内空气质量很好，主要大气污染物SO2年均0.026mg/m3，NO2年均0.011mg/m3，TSP 0.081mg/m3。均符合环99、境空气质量标准（GB3095-1996）的二级标准。地表水：该区域地表水特征污染物COD、BOD、石油类等指标均符合于地表水环境质量标准（GB3838-2002）中第IV类标准要求。地下水：该区域地下水特征污染物总硬度、氨氮、硝酸盐、氯化物等指标均符合于地下水质量标准（GB/T14848-93）中第III类标准要求。声环境：区域环境噪声值昼间、夜间最高值分别为50.9dB、41.4dB，符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中3类标准。第二节 生态环境影响分析一、施工期建筑机械，运输车辆在施工过程中产生的噪声；施工现场的水污染；建筑工地产生的建筑垃圾及扬尘。二、经营期生活污水、办公及生100、活垃圾、车辆及泵房产生的噪声。项目主要污染物产生及预计排放情况内容类型排放源（编号）污染物名称处理前产生浓度及产生量（单位）排放浓度及排放量（单位）大气污染物施工扬尘颗粒物0.50.7 mg/m30.50.7 mg/m3水污染物生活污水水量20m3/d1.3m3/dSS CODc r BOD5220mg/l350mg/l200mg/l220mg/l350mg/l200mg/l固体废物生活垃圾纸屑等23.4t/a0t/a噪声营运期噪声主要为装卸车在工作时产生的机械噪声，源强为70 dB（A）。第三节 生态环境保护措施一、施工期环保措施1、施工期扬尘污染控制措施（1）建设工程必须设置安全文明施工措101、施费，并保证专款专用。（2）当出现4级及以上风力天气情况时，禁止土方施工，并作好遮掩工作。（3）施工现场必须采取围档、喷淋、封闭、地面硬化等有效防止扬尘污染的措施，施工车辆经冲洗后方能进入市政道路。（4）运输施工垃圾等易产生扬尘的物料，必须采取密闭措施，逐步实行密闭车辆运输，并实行运输准运证和许可证制度，防止运输过程发生遗散或泄漏情况。（5）禁止现场搅拌混凝土，应使用预拌混凝土。（6）施工人员炊事必须使用天然气，液化石油气等清洁能源，严禁使用散煤、木材、锯木等非清洁燃料。（7）对沙石料、水泥等易产生扬尘的建筑材料应进行苫盖。2、施工噪声污染控制措施为确保厂界施工噪声达标，减轻对附近声环境的影响102、，采取以下措施：（1）尽量采用低噪声设备，如以液压机械代替燃油机械，振捣器采用高频振捣器等；（2）可固定的机械设备如空压机、发电机等安置在施工场地临时房间内，房屋内设吸声材料，降低噪声；（3）动力机械设备应进行定期的维修、养护，以保证其在正常工况下工作。3、施工期废水、固体废物污染防治措施施工期间排放污水主要是民工生活污水和工地上冲洗车辆、地面产生的冲洗废水。生活污水产生量很少，污水就近排入市政排水管道，不会对周围环境及收水系统产生较大影响；冲洗废水由于含有大量沙砾，对冲洗废水必须进行沉淀处理，使其中的沙砾沉淀后再排入市政管道。施工期间产生的固体废物包括施工垃圾和生活垃圾。建筑垃圾主要是施工过103、程产生的各种废建筑材料，如碎砖块、水泥块、废木料、工程土等，生活垃圾主要是民工废弃物品。施工中固体废物必须集中堆放、及时清运，外运到环卫部门指定地点，防止露天长期堆放可能产生的二次污染。一般来说，施工期间噪声和扬尘对环境的影响是暂时的，施工结束后受影响的环境要素大多可以恢复到现状水平。 二、营运期环保措施1、废水本项目废水主要为生活污水，日排量约为422m3/d，日常生活中产生的生活污水无有害成分，粪便污水经化粪池处理后可直接排入排污管网。2、废弃物废弃物主要为生活垃圾，垃圾处理采用集中式垃圾收集点由专职人员收集清扫。3、废气项目废气主要来自各种运输车辆产生的汽车尾气污染，为保护项目周围大气环104、境，减少汽车尾气排放，项目拟采取以下控制措施，将汽车尾气带来的污染降到最低。作业车辆通过燃用优质无铅汽油，优质柴油，减少汽车尾气中有毒有害气体排放。严格执行车船管理部门的规定，定时淘汰报废车辆，可有效减少尾气排放。严格车船管理制度，加强车船维护，减少尾气排放。4、噪声本项目噪声主要来自主要为商铺社会噪声，汽车、泵房的噪声，汽车交通噪声。通过密集绿化缓解交通噪声对小区的影响；水泵、风机等必须选用低噪声设备，并采用建筑隔声及减振措施。5、绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也有特殊的作用，充分发挥绿地保护功能和改善生态环境的作用，确保项目环境优美整洁。第七章 经济影105、响分析第一节 经济效益评价一、评价原则、方法和依据本项目的财务评价主要参照国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评从方法与参数（第三版）规定的原则和要求进行评价。二、项目建设期和计算期项目计算期确定为13年，其中建设期3年，投产期2年，达产期8年。三、销售收入、销售税金及附加估算1、生产负荷考虑到该项目经营有一个过程，运营后第1年经营负荷确定为70%，第2年开始达到满负荷运转。2、营业收入（1）商业区租赁收入项目商业市场建筑面积45321.28m2，综合楼建筑面积6170.49m2，合计建筑面积为51491.77m2，对外租赁，租赁价格按5元/m2d：51491.77m25元m2d360d =9106、268万元。（2）住宅地产销售收入住宅地产建筑面积为41720平方米，对外销售，销售价格按6000元/m2：41720 m26000元m2=250320万元。3、营业税金及附加估算按国家有关规定，该项目缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%。该项目计算期内正常年项目营业税643万元该项目计算期内正常年项目城建税和教育费附加税71万元以上合计项目营业税金及附加为714万元。项目销售收入及税金估算详见附表7-1营业收入与税金估算表四、总成本费用估算项目计算期内正常年总成本费用为4078万元，其中固定成本3526万元，可变成本553万元。成本费用估算详见附107、表7-2总成本费用估算表。成本估算构成如下：1、消耗定额及价格按经营方案确定的消耗指标估算，物业服务成本费用和日常性支出等按企业提供的价格计取。详见附表7-3外购原材料费用估算表。附表7-4外购燃料和动力费用估算表2、工资及福利费职工福利费按工资总额的14%计取。按项目定员80人，合计年工资、福利及社会保险费总额约328万元。详见附表7-5工资及福利估算表3、修理费修理费按折旧费的15%计取，每年283万元。4、工程建设其他费用工程建设其他费用主要是指制造费用、管理费用、营业费用中分别扣除工资及福利费、折旧、摊销费、修理费等以后的费用。按照销售收入的3%计取，计386万元。5、折旧费及摊销费折108、旧按平均年限法计算。设备折旧期按10年计算，建筑物折旧期按20年计算，残值率均取5%。年折旧费为1887万元。无形及其它资产按10年平均摊销，年摊销为641万元。详见附表7-6固定资产折旧费估算表附表7-7无形资产和其他资产摊销估算表6、土地增值税项目为房地产开发，土地增值税估算为338万元。详见附表7-8土地增值税计算表五、财务盈利能力分析1、财务现金流量分析根据财务现金流量表可以分别计算出全部投资的以下几项财务评价指标：项 目 名 称税前税后财务内部收益率（%）15.0311.15财务净现值（ic=8%）（万元）210008970投资回收期（含建设期）6.967.92财务内部收益率均大于设109、定基准收益率，财务净现值均大于零，说明该项目盈利能力满足了预期最低要求，在财务上是可以接受的。投资回收期小于预期投资回收期，表明项目投资能按时收回。2、项目资本金现金流量表财务评价指标：资本金财务内部收益率（%）：11.15%详见附表7-9项目投资现金流量表附表7-10项目资本金现金流量表六、利润及利润分配项目平均利润总额8076万元，项目所得税按25%计取。盈余公益金按税后利润的10%计取。总投资收益率、资本金净利润率是反映项目单位投资盈利能力的静态指标。根据利润与利润分配表和总投资估算可以分别计算出下列几项指标：总投资收益率：16.60%资本金净利润率：11.37%详见附表7-11利润与利110、润分配表七、清偿能力分析清偿能力分析是通过 “财务计划现金流量表”、“资产负债表”的计算，考察项目的财务状况及借款清偿能力，并计算资产负债率。通过“财务计划现金流量表”可以看出，项目计算期内各年均能平衡有盈余。通过对“资产负债表”分析，可以看出：资产负债率从经营期第1年开始即降至50%以下，而且随着生产的继续进行，资产负债率逐渐降低。说明项目的比率较好。附表7-12财务计划现金流量表附表7-13资产负债表八、不确定性分析1、敏感性分析考虑到项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对建设投资、经营成本、营业收入作变动正负10%，对税前财务内部收益率、投资回收期的影响进行敏感性分析。见下表：财务敏111、感性分析表指 标基本方案建设投资经营成本营业收入+10%-10%+10%-10%+10%-10%财务内部收益率（%）15.0313.1217.2314.7615.3717.3912.61投资回收期（年）6.967.326.597.016.906.567.46从上表可以看出，各因素的变化均不同程度地影响着财务内部收益率及投资回收期，其中营业收入的提高或降低最为敏感，建设投资次之。2、盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）为：BEP=年固定总成本/（年销售收入-年可变总成本-年销售税金及附加）100%=30.21%计算结果表明，正常经营年份，该项目只要达到设计能力的30.21%，即112、可保本。第二节 行业与区域影响评价一、中国消费品市场发展状况2011年是“十二五”时期的开局之年，我国国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，工业生产和投资稳步增长，粮食连续八丰收，为消费市场平稳运行提供了良好的宏观环境。全年社会消费品零售总额同比增长17.1%，扣除价格因素，实际增长11.6%，从历史周期看，消费仍处于较快增长区间。1、我国消费市场运行特点2011年我国消费市场运行主要有九大特点：一是市场规模稳步增长。全年消费规模达18.4万亿元，特别是第四季度达5.04万亿元，首次季度消费突破5万亿元。二是区域消费平稳协调发展。城镇消费占社会消费品零售总额的86.8%，是我国消费的主体；中西113、部地区消费规模继续加快增长，特别是云南、重庆、陕西、河南等中西部省市消费潜力较大，增长速度居全国前列。三是消费结构升级步伐加快。在继续增加对住房、汽车、家电等商品需求的同时，保值增值类产品、生活性服务、旅游等的消费需求也快速增加。四是吃穿用类商品需求稳定。物价总水平高位运行、通胀预期较强，导致居民在生活必需品方面的支出有所增加。五是消费热点不断涌现。在促进低碳经济发展和进一步深化文化体制改革的影响下，低碳绿色消费、循环消费、文化消费等热点悄然兴起。六是住房、汽车相关商品消费稳中趋缓。在以旧换新政策执行完毕、部分促消费政策效应减弱、房地产市场调控、部分地区限行、限购等政策作用下，相关商品需求稳中114、趋缓。七是流通业销售平稳增长。零售、批发、住宿、餐饮等传统流通业发展较为平稳，摄影、典当等服务类行业发展较快。八是新型消费方式发展迅速。网络购物、刷卡消费等消费方式继续保持了积极向好的发展势头。九是物价总水平高位运行。全年消费价格呈前涨后降走势，但总水平较高，达5.4%，比上年提高2.1个百分点。2、我国消费市场存在的问题当前消费市场还存在一些问题，值得关注。一方面，受部分促消费政策退出、银根收紧等因素影响，消费名义增速和实际增速均趋于回落，分别比上年下降1.3和2.2个百分点。一方面，受生产成本增加、流动性过剩、输入性通胀压力大、部分农产品供应偏紧等影响，物价上行压力依然较大。此外，农产品“115、卖难”现象有所增加、食品质量事件频发、商业网点建设滞后等仍影响居民消费的实惠性、安全性、便利性。3、我国消费市场发展前景2012年，我国消费市场面临的内外部环境较为复杂，不确定不稳定因素较多。从国际看，世界经济复苏进程曲折，一些国家主权债务危机短期内难以缓解，全球流动性仍较充裕，国际大宗商品价格高位震荡，国际政治军事局势变化加剧；从国内看，促消费政策拉动效应减弱及部分取消，房地产、汽车市场低迷，中小企业融资难度加大，物价总水平仍处高位。同时，受流通效率低、流通成本高、社区商业网点发展滞后、公益性网点不足、市场秩序不规范等因素影响，居民消费不便利、不安全、不实惠等问题还比较突出。但也有许多有利因116、素支撑，工业化、城镇化加快发展为扩大消费提供了广阔空间，分配制度改革和税负结构调整有利于增强居民消费能力，社会保障水平的提升有利于减轻居民消费的后顾之忧，消费结构快速升级的势头没有根本改变，消费潜在需求仍有巨大空间。 2012年我国消费市场将有望保持平稳较快增长势头，但增速将适度回落，对经济发展的拉动作用将继续保持稳定。预计全年社会消费品零售总额将达21万亿元，同比增长15%左右。消费市场将呈现五大趋势：一是消费需求将继续稳步增长，二是居民消费结构将进一步升级，三是新型消费方式继续快速发展，四是循环绿色消费将备受青睐，五是文化服务消费需求快速增长。二、我国流通产业发展现状及前景预测2011年面117、对复杂多变的国内外形势，我国流通业发展总体实现良好态势。一是市场流通规模持续扩大，全年社会消费品零售总额达到18.4万亿元，增长17.1%；生产资料销售额达45.6万亿元，增长13.2%。二是流通业结构进一步优化，城乡流通体系协调发展。三是现代流通方式不断创新，电子商务得到迅猛发展。四是低碳意识增强，绿色循环流通出现端倪。五是批发零售、住宿餐饮、物流等主要行业发展稳定。六是流通管理和促进工作取得较大进展。流通产业平稳发展在扩大消费、改善民生、引导生产、保持市场繁荣等方面发挥了积极作用。当前我国流通产业正处于重要发展机遇期，流通产业在国民经济和社会发展中的重要地位将得到确认和进一步提升，流通经营118、发展政策环境将显著改善。在全国各地区、各部门、各行业落实转变经济发展方式、扩大内需战略过程中，流通业与其他产业融合步伐加快，流通网络体系建设提速，低碳绿色环保流通越来越受关注。三、区域经济影响分析2011年xx市地区生产总值完成558.84亿元；财政总收入完成100.15亿元，地方财政收入达到35.67亿元；全年固定资产投资完成195.9亿元；社会消费品零售总额实现157.49亿元。城镇居民人均可支配收入21066元，农民人均纯收入9409元。2011年，xx市实现社会消费品零售总额157.49 亿元，其中，限额以上企业（单位）完成73.82 亿元。从消费行业看，批发零售贸易业完成134.73119、 亿元；住宿餐饮业完成22.76 亿元。从消费区域看，城镇市场完成140.07 亿元；乡村市场完成17.42亿元。xx镇2011年规模以上固定资产投资完成7.9亿元，年均增长25%；地方财政收入达到1050万元；农民人均纯收入达到8100元，镇域经济得到快速发展。项目的建成投产后，正常年可实现销售收入12869万元，可创净利润8076万元，不但给企业带来巨大的经济效益，也必然会带来不可估量的社会效益。第八章 社会影响分析第一节 社会影响效果分析一、增加就业岗位1、直接岗位增加项目建成投产后，能够直接安排80人劳动就业。2、产业链行岗位增加 项目投产后可带动当地农产品的养殖加工，下游配套产业及服120、务业将增加2000人就业。二、增加当地税收项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动繁荣必定带来大量的税收，项目直接营业收入1.3亿，实现利税约3000多万，这将给xx市xx镇整体经济水平提高一个新的水平。三、降低单位GDP能耗，优化产业结构大型商贸中心的建设有利于推进流通产业的社会化、现代化、集约化、专业化的发展，并有效带动区域的第三产业发展。从而改善现有产业结构，降低GDP能耗。随着今后园区的发展成熟，以农产品为主的商品贸易规模将不断扩大，市场经营品种更加丰富，产业链上下游产商的配套更为紧密，必然会更需要商贸物流中心的配套商贸和物流服务做支撑。第二节 社会风险及对策分析一、项目主要风险因素识别市场风险：项目的市场风险主要在于燃料和动力价格、租金和服务费变化和产品质量。工程风险：若工程建设期发生延长，将会导致总投资的增加，投资回收期的延长。资金风险：项目建设的资金为企业自筹与银行贷款。其他风险：为不可预见性风险。二、风险程度分析该项目的风险程度属一般性风险，只要控制得当，不会对项目的实施有重大影响。三、防范和降低风险对策根据对项目的风险分析，公司应大力控制成本，提高服务质量，以确保服务的综合性能比提高；加大产品营销力度，积极利用现有的销售网络进行产品促销，扩大市场分额。将风险发生的可能性降至最低。