1、商贸文化购物中心开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论1第一节 项目概况1第二节 项目的建设内容1第三节 编制可行性研究的依据2第四节 项目主要技术经济指标2第五节 结论3第二章 项目建设背景3第2、一节 项目的由来3第二节 xx概况4第三节 城市发展目标和发展战略14第四节 城镇发展前景分析17第五节 项目的政策背景18第三章 项目建设的必要性分析19第一节 项目建设的目标19第二节 项目建设的必要性20第三节 项目建设的有利条件23第四章 旅游资源分析及建设相关条件分析23第一节 旅游资源分析23第二节 项目建设相关条件24第五章 项目建设方案26第一节 总体构思及建设内容 26第二节 道路竖向工程方案33第三节 给水排水工程方案38第四节 电力电信工程方案42第六章 市场定位44第七章 项目进度安排48_Toc70391136第八章 项目前期拆迁和征地49第一节 拆迁方案49第二节 3、土地使用权取得方式50第三节 拆迁及征地工程量50第九章 投资估算及资金筹措50第十章 经济效益分析55第十一章 风险分析57第十二章 环境保护59第十三章 结论及建议6069第一章 总论第一节 项目概况项目名称：xx项目开发建设项目业主：xx房地产开发有限公司可行性研究编制单位：可行性研究编制资质：。项目地点：xx项目位于xx县城中心地带，规划用地面积7.4ha。项目定位：以构筑高质量商住休闲服务体系为目标，以打造xx商贸文化购物为主体，放眼于西部开发打造新型旅游购物度假娱乐为一体的高端时尚上档次的中心区，提升xx现有的商贸、休闲、文化娱乐、购物超市及星级酒店在内的平面布局，使得新建的综合性4、商业中心区成为xx新城镇的一道靓丽风景线。第二节 项目的建设内容项目规划总面积为111亩，分为三期进行开发，一期用地为45亩，二期用地为30亩。 一期开发建设以休闲渡假为主,按功能划分为三大功能区：可为多数人提供服务的中心区、景观、环境质量较高的酒店及商住区。二期开发建设以高档商业及写字楼的开发建设为主。 该项目规划面积为7.4ha，建设内容涉及该项目区域内的基础设施建设、旅游服务设施建设、绿化、水系、室外场地等，其中，涉及8100 m2的道路建设，以及道路下的给水、排水、电力、电信等设施的建设。第三节 编制可行性研究的依据本报告编制的主要依据有：1.建设部颁布的全国市政工程投资估算指标(195、95年)2.建设部颁布的全国工程和可行性研究报告编制办法(试行，1996年)3.西安城市总体规划修编(泾谓新区十年规划，2013年) 4.建设项目经济评价方法与参数5.全国统一安装工程预算定额陕西省价目表6.全国统一建筑工程基础定额陕西省预算基价7.陕西、西安市的有关文件及规定第四节 项目主要技术经济指标项目总投资：84581.94万元项目贷款：22000万元税后投资回收期：4.99年税后项目财务内部收益率：17.53%。第五节 结论1.该项目资金为自筹与贷款相结合，并利用社会集资和房地产开发的销售收入进行滚动开发。2.项目具有较好的盈利能力及偿债能力，投资回收期较短。具有较好的抗风险能力。36、.项目具有较好的社会效益，该项目进一步完善了购物旅游度假业的发展，提高了城镇配套能力，大大提升了xx的整体形象。4.项目具有较好的环境效益，保护环境并充分利用具有优势的自然环境条件是该项目生存的关键。第二章 项目建设背景第一节 项目的由来丽江市位于云南省西北部，长江上游，目前是我国著名的旅游胜地，丽江市东隔金沙江与四川省相望，南接大理州，西边毗邻怒江州、北边为迪庆州，距省会昆明市502公里，有公路和航空与昆明相联系，对外交通较为发达。丽江是全国99个国家级历史文化名城之一，又是全国84个国家级风景名胜区之一，唐朝中叶就形成集镇的丽江古城，被联合国公布为世界文化遗产。丽江位于世界自然遗产三江并流7、区域，拥有世界文化遗产丽江古城，是游客进入“中国香格里拉生态旅游区”的必经之路，具有丰富的自然景观资源和人文景观资源。 近年来，丽江以旅游业和绿色农业为龙头，经济得到了迅猛发展。特别是“九五”期间，旅游业在国民经济中的地位和作用明显提高，旅游业对地方财政的贡献率逐年递增，旅游业提供的就业机会越来越多。丽江玉龙温泉的建设正是以发展经济为出发点，以提升城市旅游品牌、打造国际精品旅游城市为目的，以丽江本土文化为主要脉络，最终将该区建设成为文化底蕴丰厚、布局合理、功能完善、景观优美、环境优良、品质统一的休闲度假区。第二节 丽江概况一、丽江的自然社会经济概况：丽江市位于云南省西北部长江上游，位于北纬268、342746，东经992310032之间，市域总面积7648平方公里。丽江市东隔金沙江与四川省相望，南接大理州，西连怒江州，北边与迪庆州毗邻，县城距省会昆明502公里。丽江处于云贵高原与青藏高原的结合部，山峰众多，沟壑纵横。丽江属南亚高原季风气候，干湿季分明，年温差变化小，境内大部份地区年内温度变化不甚明显，冬无严寒，夏无酷署，四季如春，年平均温度12.619.9，年平均降雨量945.5mm，无霜期290天左右，部份区域因地势垂直高差大，具有“一山分四季，十里不同天”的典型立体气候特征。全市下辖一区四县，2001年全县总人口34.9万，其中，纳西、白、傈僳、彝、普米、苗、藏等少数民族共有28.9、99万，纳西族人口达到20.44万人。2001年全年国内生产总值15.15亿元，工农业总产值4.5亿元，财政收入1.055亿元，国内外游客290万人次，旅游综合收入18亿元。二、历史沿革丽江开发较早，有远古文明。1956年和1964年在县城南郊金山乡木家桥发现的人类化石、旧石器和古生物化石，加上近10年来先后在县内各地发现的新石器、红铜器、青铜器等都证明，丽江是古人类活动区之一。丽江在战国时期属秦国蜀部、西汉属越郡之遂久县，东汉属益州郡定笮县，蜀汉属云南郡，东晋及南北朝仍属云南郡、称西姑复县。隋属州，唐初属姚州都督府，一度曾属吐蕃神州都督府，后又属南诏铁桥节度。宋代属大理国善巨郡，南宋理宗保佑10、元年(1253年)，忽必烈征大理达丽江，在丽江设茶罕章管民官，后改茶罕宣慰司，至六十三年(1276年)，改为丽江路军民部管府，“丽江”之名自此开始出现。1285年改为丽江路宣抚司，丽江路辖一府七州一县，治所设在巨津州半空和寨(今石鼓)。明洪武十五年(1382年)改丽江路宣抚司为丽江府，治所设在安州大研厢(今大研镇)，后改为丽江军民总管府，辖四州一县。清代仍设丽江军民府，1770年府下增置丽江县为附郭县，丽江府辖二州二厅一县(鹤庆州、剑川州、中甸厅、维西厅、丽江县)。1912年废府留县，丽江县属腾越道，不久道取消，直属云南省。1913年以丽江县所辖二十七里半划出三里半成立兰坪县。1941年，在丽11、江县设云南省第七行政督察专员署，辖丽江等十三个县(局)。1949年7月1日，丽江解放，成立丽江县人民政务委员会，后改称县人民政府。1961年4月，成立丽江纳西族自治县。中华人民共和国成立后的丽江专员公署和丽江行政公署一直设在丽江。丽江县城(大研镇)的建成史难以详考，据记载它在宋代即已具村镇雏形，元代成为丽江路所辖的通安州城，明代为丽江府及通安州之府城。清代的大研镇是丽江府及丽江县的府城、县城。民国时期它是丽江县城及丽江专署所在地，中华人民共和国成立后，它是丽江县城及丽江地区所在地，2003年10月将正式撤地改市。三、自然及资源条件(一)地形地貌丽江处于阿尔卑斯造山运动活动的欧亚板块和印度板块之12、间的滇藏地槽区东部，地质运动激烈。由两个单元的地形构成，以玉龙雪山为西侧的弧形断裂带为界，东部为盐源丽江台缘幼陷带，西部为邪江地槽褶皱带，地势由西北向东南倾斜呈阶梯状递降。全市最高点的北部玉龙雪山主峰5596米，东部最低点的金沙江境内的金沙江面1219米，相差达4377米。地貌分为冰蚀高山区、侵蚀高山区、溶蚀型侵蚀中山区、侵蚀残留丘陵区、盆地、河流阶地及河漫滩区六种类型。长江上游的金沙江从塔城乡入丽江市境内，在境内流程达447公里，占长江全长的7%，举世闻名的“长江第一湾”和“虎跳峡”峡谷都在丽江境内。(二)气候条件丽江地处青藏高原南端横断山脉向云贵高原北部云岭山脉过渡的衔接地段，兼有两种以上13、地形特征，地形地貌复杂，境内山河交错，峰大谷深，海拔高差大，气候变化显著，是垂直气候发育明显的“立体气候”地区。丽江地处低纬度高海拔地区，属南亚高原季风气候。冬春盛行干燥的西北风，夏季则受潮湿的西南季风影响，干湿季分明，温差变动小，四季不分明。(三)水资源1.河流水系、湖泊、冰川(1)河流水系丽江境内河流分属金沙江水系和澜沧江水系。其中金沙江水系集水面积为7016.6平方公里，占全县面积的95%。(2)湖泊天然湖泊有拉市海和文笔海两个，均为较古老的冰蚀湖，现逐渐演变为现代湖泊。(3)冰川玉龙雪山有十三峰，5000米以上终年积雪的冰川山体面积有22.5平方公里。据有关部门研究，雪山冰川每平方公里14、约有5000万立方米固态水。玉龙雪山的冰川固态水大约有11.23亿立方米，这些固态水夏季有部分融化。2.水资源评价(1)境内水资源丰富，是发展农业灌溉和水电的有利条件。(2)水资源在农业灌溉上可利用率比较低，但在电力上可利用率又高。 (四)矿产资源丽江具有独特的大地构造位置和多种成矿地质条件，矿产资源也具有过渡区特征。现已探明有铜、铁、铅、锌、硫、滑石、煤、大理石、砂金等。属于建材原料及非金属的矿产有石灰石、大理岩、石灰角砾岩等14种矿产，占总矿产数的64%，矿产地占总矿产地的35%，该类资源分布厚度大，质量好，而且埋藏浅，交通条件好。其中水泥原料矿种(石炭岩、石膏、粘土)较为丰富。大理岩是境15、内得天独厚的优势资源，不但花色品种齐全，而且规模大，资源量为120亿立方米以上。属于能源资源的矿产是煤，其品种有褐煤、烟煤、无烟煤等非炼焦用煤，矿产地十三处，占总矿产地的12%，境内金属矿产资源主要有砂金、铜、铁三种，其中硫化矿选冶性好，是目前开发利用的主要矿石类型。境内铁矿产地10处，占总矿产地的9%，品位一般在30%以下。(五)农林牧业资源丽江农业用地类型复杂，有坝区、河谷区、半山区、山区及高寒山区。2001年末人均实有耕地1.51亩。2001年农作物播种面积5598.8公顷，粮食总产量140328吨，按农业人口计人均501.4公斤。烤烟、油菜等作物是农村致富产业，2001年油料4729116、百公斤(油料面积1961公顷)；烤烟67749百公斤(烟叶面积2938公顷)。林地主要分布在北部金沙江沿岸，2001年末实有林地576618公顷，占全县总面积的75.4%，是云南省重点林区。水果是发展多种经营的又一优势，苹果、梅子、杂果等经济果木有较好的发展前景，2001年水果产量108953百公斤，是全省四十三个重点水果县之一。药材经营历史悠久，素称“药材之乡”。畜牧业是传统致富产业。2001年末存栏101790头。(六)旅游资源1.风景名胜资源丽江是全国99个国家级历史文化名城之一，又是全国84个国家级风景名胜区之一。以玉龙雪山为主体的丽江风景区是集旅游观光、科研、探险、历史、文化等多种价17、值的大范围、大容量、多功能的国家级重点风景区。(1)自然景观资源以玉龙雪山为主的极高山地，至今仍分布有现代冰川(属海洋性温冰川，冰川类型为悬冰川和冰斗冰川)。气候雪线约为海拔5000公尺，地形雪线在4000公尺以上。玉龙雪山山体高耸，呈巨大的金字塔状，既是区域的一个象征，也是风景区构成的主体和中心。雪山东坡是景点集中的地区，有干河坝、蚂蝗坝等古普川槽谷遗址；有由于垂直高差而体现出来的垂直带植物自然景观，如高山草甸，较为原始的云杉、长苞冷杉林、高山杜鹃灌丛林等；有雪山之雪融化而为溪河。加之玉龙雪山顶峰尚为无人征服过的处女峰，引发人们无尽的暇想和探奇的愿望。虎跳峡位于玉龙雪山和哈巴雪山之间，以惊险18、奇绝著称，堪称世界奇观。峡西岸山腰有步行道贯穿全程，人行其中，金沙江水咆哮，西岸山峰峭立，惊心动魄。虎跳峡以上金沙江沿岸风光秀美，可以通航，是一条适宜的水上游览路线，其平静优美与虎跳峡形成鲜明对比。老君山位于丽江与大理州剑川县交界处，海拔约4250公尺。山水植被保存较好。有莽莽一片“百里杜鹃”林、冷杉和支南松林；山中有龙潭群，称“九十九龙潭”，最大的黑龙海(又名黑龙潭)，面积约五公顷，湖水清澈，湖岸植被郁郁葱葱。黎明美乐距石鼓镇约七十公里，这里的岩体构成主要是红色砂岩，又称丹霞地貌。区内山峰石岩千奇百态，景观丰富；山中溪潭纵横，景色迷人。新主在巨甸以西，海拔在27003700之间，在不到五平19、方公里的范围内，分布着云南铁杉、云南红豆杉、云南榧树、土厚朴、水青树等珍稀植物。由于具有良好的地理和气候条件，受到国内植物学家的重视。丽江地区宁蒗县境内有被誉为高原明珠的泸沽湖，除具有清澈如明镜的湖水以外，还有湖畔的格姆山(狮子山)，海拔3754米，如一只卧扑于湖边饮水、观景的雄狮；湖中有六个小岛，主要有里乌比岛和洛克岛(暂名)；湖岸植被浓密，湖岸线曲折有致，形成许多小的湖湾，景观层次丰富；距湖岸之北约二十公里，有永宁温泉，水温达三十七度左右。(2)人文景观资源丽江人文景观资源主要有民族文化与民族风情，古建筑与传统风貌聚落等。东巴文化与民族民间艺术。东巴文化在世界范围内受到重视，具有古老神秘的20、文化特点；民族民间艺术包括音乐、绘画、舞蹈、文学、工艺制品等。丽江纳西族古乐历史悠久，与云南巍山彝族“洞经音乐”有异曲同工之妙，充满着浓郁的高原民族的生活气息，被称为“音乐活化石”；绘画的杰出代表一是白沙大宝积宫等古建筑内的壁画，二是东巴经中的东巴画，其画风古朴而融各民族画风为一体，被认为有唐画风范；舞蹈有纳西族的东巴舞，摩梭人的锅桩舞和彝族歌舞等。绚丽多彩的民族生活风情。丽江是少数民族较多的地区。主要有纳西族(包括摩梭人)、彝族、普米族、白族等。这些民族的节日庆典、婚喜礼仪、风俗风物、家庭形态、服装饰物、建筑村寨等方面表现出来了这些民族的勤劳、朴实、古老的历史和对生活的热烈追求。如纳西族的三21、多节、彝族火把节、摩梭人的婚姻形态等。荟萃的宗教文化与古建筑。丽江历史文化深受藏、白、汉等民族的影响，具有多种的宗教系统，如藏族的黄(红)喇嘛教、佛教、道教及本民族的东巴教等宗教系统，遗留下了众多的文物古迹。较著名的有丽江七大寺(文峰寺、福国寺、普济寺、玉峰寺、指云寺、兴化寺及灵照寺)、北岳庙、白沙古建筑群、三圣宫与龙泉寺、永胜灵源(儒道同寺)、永宁扎美喇嘛寺等。特色鲜明的民居建筑和民族聚落。民居主要有丽江民居和井干式(木楞房)民居两种，丽江民居布局紧凑、尺度合宜、装修精美，较之大理民居更为朴素、亲切，居住气氛浓；井干式建筑主要分布在山区，以泸沽湖畔最为集中，建筑结构古朴，与自然和谐而处。最具22、特色的民族聚落有两种形式，一是古城，规模较大且保存完整，是国家级丽江历史文化名城的主体。二是村镇，主要有白沙河、三仙姑村、永宁地区的摩梭、普米村寨等。(3)中国首批世界文化遗产丽江古城唐中叶就形成集镇的丽江古城，经过1000多年的岁月沧桑，仍保存完整。“三坊一照壁”、“四合五天井”等形式的纳西民居庭院古朴雅致，土司衙署建筑宏伟壮观，彩石板铺筑的街道独具特色，城中清泉穿街绕巷，四时花木扶疏，古城以其珍贵的文物价值、深厚的文化底蕴荣膺国家级历史文化名城，并与山西平遥古城一起成为中国首批以整座城市被联合国公布为世界文化遗产的城市。四、丽江旅游发展状况及其在全省的地位(一)丽江旅游业发展状况：丽江位于23、世界自然遗产三江并流区域，拥有世界文化遗产丽江古城，是游客进入“中国香格里拉生态旅游区”的必经之路，具有发展旅游得天独厚的先天条件中的旅游经过近10年的培育，取得了很大的成就，特别是“九五”期间，旅游业在国民经济中的地位和作用明显提高，旅游业对地方财政的贡献率逐年递增，旅游业提供的就业机会越来越多，对环境保护的意识也越来越高，旅游的经济、社会、环境效益日益明显。随着丽江机场、官房酒店、香格里拉大道等设施建成投入使用，旅游发展的基础条件和环境越来越好，丽江古城申报世界文化遗产成功使丽江知名度大大提高。据统计，“八五”末的1995年共接待海内外游客70万人次，旅游综合收入1.6亿元，旅游饭店8家，24、旅行社9家。“九五”末的2000年共接待海内外游客258万人次，旅游综合收入13.44亿元，旅游饭店65家，旅行社31家，分别是1995年的3.69倍、8.4倍、8.13倍和3.4倍。2001年共接待海内外游客290万人次，其中海外游客10.52万人次，国内游客279.48万人次，分别比上年增长12.4%、14.38%和12.33%，旅游综合收入18亿元人民币。其中，旅游外汇收入3038.27万美元，国内旅游综合收入15.48亿元，分别比上年增长33.93%、18.59%和36.78%。到2001年底原丽江县县域内共有76家旅游饭店，其中星级饭店64家，包括五星级1家，四星级4家，三星级12家25、，14家旅游开发公司，6家旅游汽车公司，23家旅游定点餐馆，298家旅社、招待所、客栈，22个旅游区(点)，其中AAAA级旅游区1个，AAA级旅游区1个，AA级旅游区2个。全县日接待能力达2万人次，旅游直接从业人员1.2万人，间接从业人员4万人，旅游在国民经济中的地位和作用十分明显。(二)丽江旅游业在云南省旅游业中所处的地位：国家级三江并流风景名胜区中甸片区与玉龙雪山隔金沙江相望。该区自然资源以雪山、高原湖泊、泉华奇观、大峡谷为主体；人文景观以藏族文化风情、古建筑、传统风貌以及东巴圣地白水台为主。景色以奇、绝著称，游线可和玉龙雪山风景名胜区连为一体。国家级大理风景名胜区距丽江约200公里。自然26、景观以苍山、洱海为主，人文景观以白族文化、风情、民居、南诏古建筑(塔楼为主)。云南省共分为滇东旅游区、滇中旅游区、滇西北旅游区、滇南旅游区和滇西旅游区，其中，滇西北旅游区由上述玉龙雪山风景名胜区、三江并流风景名胜区、大理风景名胜区等三个国家级风景名胜区组成。是云南省最重要的三条旅游线之一，也是云南省风景资源最密集、最具高原景观特色的区域。目前，该区域因集多民族文化(白族、纳西族、藏族)和不同自然风光为一体，其旅游业正迅猛地发展着，它将成为云南省旅游业的一只领头羊，一条经久不衰的精品游线。 同时，丽江是云南省入川进藏的从经之地，今后，滇藏公路和铁路将经过丽江，随着今后旅游业的发展，川、滇、藏大旅27、游区域的发展和形成，位于川、滇、藏地理区域中心，具有良好的交通和区位条件的丽江将成为旅游服务中心。第三节 城市发展目标和发展战略一、城市经济发展目标和发展战略(一)城市经济发展目标：结合丽江的实际情况和当地政府的国民经济发展计划，丽江市的经济发展目标定位是：(1)市域国内生产总值(GDP)：2000年为13.88亿元，2005年达到20.55亿元。(2)产业结构：一、二、三产业的GDP2000年比例为：24：26：50一、二、三产业的GDP2005年将达到：20：22：58。(3)旅游业发展水平，2001年游客量为290万人次，旅游总收入18亿元，2015年将达到500万人次，旅游总收入35亿28、元。(二)经济发展的战略方向：抓住两种大开发的重大机遇，继续加强第一产业，优化提高第二产业，加快发展第三产业，打基础，兴科教，调结构，抓特色，建支柱，重经济，把丽江建设成为经济充满活力，人民安居乐业的旅游大县，民族文化强县和环境优美的生态城市。到2010年把丽江建设成为世界精品旅游胜地，独具特色的生物资源开发创新基地和未来的重要水能基地。为达到此目标，实施可持续发展战略，保护生态环境，树立发展观，把可持续发展思想贯穿于社会经济的方方面面，转变掠夺式、粗放型生产经营方式为集约化、效益型生产经营，实施科教兴丽战略，牢固树立科学技术是第一生产力的观点，实施科技人才工程，加快现代科技的引进和利用，全面29、推进素质教育，逐步构建全民终身教育体系，为经济社会发展提供源源不断的智力支持；实施农业创新战略，以市场为导向，优化农业结构，大力发展优质粮及高附加值经济作物，发展绿色农业，订单农业和创新农业，积极推进农业产业化经营，提高农业综合生产能力，巩固农业在国民经济中的基础地位，实施旅游先导战略，继续把旅游发展放在更加突出的位置，充分发挥旅游对其它产业的带动作用，精心培育世界级的旅游品牌，努力把丽江建设成为独树一帜的世界级精品旅游胜地；实施城镇化发展战略，积极探索加快城镇化进程的方式和途径，抓好古城保护和新城建设以及农村小城镇建设。充分发挥中心城市对小城镇及广大农村的辐射作用，市场对资源的配置作用，促进30、农村二、三产业的发展，逐步实现城乡一体化；实施全方位开放战略，优化投资环境，进一步扩大对内对外合作的领域和范围，积极推进全方位、多层次、宽领域的对内对外开放，为全县经济社会发展注入活力。(三)社会经济发展目标：人均GDP接近全国平均水平，步入中上发达城市行列；产业结构进一步优化，经济增长的质量和效益显著提高，经济的市场化增强，开放程度更高，初步呈现现代化经济的基本特征；开发金沙江巨大的水能资源，建设虎跳峡电站，使丽江成为长江中上游重要的水利枢纽和全国最大的水力基地；大幅度提高城镇化水平，明显缩小城乡差别；人民生活全面实现小康，更加富裕、文明；接受高、中等教育的人口比例大幅度上升，明显增强知识应31、用和技术创新能力，提高人口素质；基本实现国民经济信息化，能够适应知识经济、信息时代的要求，经济、社会与生态环境实现可持续发展，将丽江建成全国乃至全世界人居环境最美好的地区之一。二、市域城镇发展目标和空间布局(一)市域城镇现状特点丽江市域城镇特点主要表现在以下内个方面：1.市域城镇密度较小，且分布不均匀，发展不平衡，城镇体系总体上处于集聚发展的初级阶段。2.城镇数量少、规模小，工业基础薄弱，门类单一，缺乏分工协作关系，市域经济网络薄弱。3.市域集镇多以集市贸易为主要经济职能，带动不了周围区域的整体发展，市域城市化水平偏低。4.市域基础设施薄弱，公共设施建设滞后，制约了经济的整体发展。5.城镇发展32、缺乏科学合理的指导，建设资金馈乏。(二)市域城镇发展战略及目标：以提高经济效率为战略中心，强化农业战略基础，突出科技、教育、交通、能源四大战略重点，开发土地、生物、水源、旅游四大资源，形成建筑建材、食品、水果、旅游产品四大加工系列，通过旅游度假基地、电力基地、商品粮基地、瘦肉型商品畜牧基地、水果商品基地、烤烟生产基地、药材商品基地、经济林木基地、花卉基地的建设，推动全县国民经济的持续稳步发展。第四节 城市发展前景分析一、城市性质和职能丽江市的城市性质为：以雪山、古城、东巴文化为特征的世界文化遗产地、国家级历史文化名城，国家级玉龙雪山风景名胜区主景区之一，丽江市的政治、经济、文化中心，发展中的滇33、西北高原重点旅游城市。城市主要职能为：地区的政治、经济、文化中心，云南省的重点旅游城市。二、城市发展的基本目标抓住西部大开发的历史机遇，继续加强第一产业，优化提高第二产业，加快发展第三产业，打基础，兴科教、调结构、抓特色、建支柱、重环保，把丽江建成经济充满活力,民安居乐业的旅游大市，民族文化强市和环境优美的生态城市，到2010年把丽江建成世界级的精品旅游胜地，全省独具特色的生物资源开发创新基地和未来的国家水能基地。三、城市人口规模通过对影响人口增长因素的分析，包括对丽江的水资源容量、环境容量的估算，采取增长率综合分析法和旅游服务保障分析法进行推算，预计的丽江市城市人口规模到2015年将达到2034、万人。四、城市总体布局丽江城市的空间布局把保护古城、水系、生态环境，发展主导产业旅游业作为主要目标，综合和独立的旅游用地相结合，工业仓储相对独立的特点，形成两片(主城区、干海子旅游度假区)的城市规划布局结构。1.主城区；地区行政、金融、商业、文化、科研中心，历史文化名城的主体，玉龙雪山风景名胜区主景区之一和大本营，干海子片区的依托，包括古城区和南部玉龙县新区两部份。2.干海子旅游度假区：位于玉龙雪山东山脚下，空间宽敞，景观壮丽，距主城区21公里。该区已被省政府列为省级旅游度假区。整个开发项目分为“四二”工程，即两场(冰上运动场、民族综合游乐场)，两园(高山飞禽公园、高山生态公园)，两村(雪山民35、俗村、旅游度假村)，两道(徒步登山道、雪山旅游索道)，项目投资1亿元左右。启动区3.5平方公里。目前，据不完全统计，年接待国内游客20万人，海外游客1.58万人。该区规划已在丽江玉龙雪山度假区规划中体现。第五节 项目的政策背景丽江于2003年10月撤地设市，地级市的建立，为丽江全境的经济和社会发展注入新的活力并产生极大的推动力，同时，新体制的建立和实施，对丽江的城市地位、发展规模、发展布局及市政基础设施建设等方面都将提出新的要求，并必将对丽江城市建设和发展带来巨大的变化。云南省委、省政府为抓住国家实施西部大开发战略的历史机遇，作出了加强基础设施建设，加快城镇建设步伐，建设民族文化大省、绿色经济36、强省和国际大通道的决定。这些都为加强、加快丽江旅游业的发展带来了新的机遇，注入了新的活力。丽江旅游业的快速发展带动了各行各业的兴起，为本项目的开发创造了有利条件。丽江玉龙温泉位于文笔山下，有非常优越的区位和交通条件，温泉无臭无味，可饮可浴，去垢驱疾，可开发并充分发挥利用本地的自然资源优势。丽江玉龙温泉便是以“温泉”作为突破点而进行开发的旅游项目，力求营造一个自然环境优美,服务档次一流并置身于浓郁的民族文化和风情氛围内的温泉旅游度假区。第三章 项目建设的必要性分析第一节 项目建设的目标丽江市的总体发展目标为集田园城市、高原水城、纳西文化城为一体的世界旅游精品城市，丽江玉龙温泉将借丽江旅游业发展的37、强劲势头，将该项目作为丽江旅游业的新内容，使之成为丽江古城的延续和升华，形成与古城辉映互补的新兴片区。丽江玉龙温泉开发建设将以发展经济为出发点，以构筑高质量旅游服务体系为基础，以改善投资环境为目的，以丽江本土文化为主要脉络，将该片区建设成为文化底蕴丰厚、布局合理、功能完善、景观优美、环境优良、品质统一的旅游服务区和观光区。使其成为丽江旅游业的又一亮点和样榜。第二节 项目建设的必要性1.丽江玉龙温泉的建设顺应旅游业大环境的发展：云南有着得天独厚的旅游资源丰富的自然资源，多种少数民族文化和漫长的国境线。近十年来，我国的经济稳步发展，目前旅游业作为外汇收入的四大来源之一，其比例呈逐渐上升趋势，为保持38、这种良好的势头，把握时机，我国已把旅游业确定为第三产业序列的第一位。随着省委、省政府确立创建“旅游大省”和“发展绿色产业”的意识和决心，我省旅游业迅猛发展，特别是成功举办世博会和昆交会以来，前来云南观光、旅游、考察的人数迅速上升，旅游业的发展为各地带来良好的经济和社会效益，外汇收入增加，直接或间接地提供了就业机会。此外，还繁荣了当地新兴产业及金融贸易，从而推动了整个地区的良性发展。丽江线路是云南省最重要的三条旅游线之一，也是云南省风景资源最密集、最具高原景观特色的区域。旅游业在国民经济中的地位和作用十分突出。丽江玉龙温泉建设项目的确定，便是在分析和遵循上一级旅游规划意见的基础上，充分利用当地的39、自然资源和人文资源而展开的。其主要功能为四部分：为多数人提供服务的水疗中心区、环境质量较高的别墅水疗区、温泉疗养区及高档住宅别墅区。其兼具温泉娱乐、民族风情和休闲渡假三大特色。其功能定位与丽江旅游业发展的总体布局和发展框架协调一致，并相互补充。2.结合党中央提出的”三农问题”,丽江玉龙温泉的建设紧紧围绕此主题展开。丽江玉龙温泉的建设响应党中央的号召,将为丽江政府解决了一部分农民等的就业问题。同时丽江玉龙温泉的用地位于上文化村,其建设也将使上文化村及周边的村落的基础设施等得到有效的提升。3.丽江玉龙温泉建设将使丽江城市功能更加完善，使城市旅游服务质量跃上一个新的台阶：丽江市现状的旅游设施大部分是40、过去自然形成的，有很多由于建造年代久，设施陈旧，在服务质量、服务内容、服务档次上已与时代脱节。从目前旅游业发展的趋势来看，随着生活水平的提高，人们用于旅游的支出将逐步上升，游客总量也将呈上升趋势，游客的分化和差异以及由此带来的旅游需求差异也将日益加大，丽江玉龙温泉建设以市场为导向，集吃、玩、住、赏为一体，以高品质的文化景观、山水景观、建筑景观为一体的物质环境和一流服务，使其成为丽江旅游服务业的新领头羊，使城市环境和服务水平更上一层楼。4. 丽江玉龙温泉建设将弥补丽江温泉业开发的空缺。 丽江玉龙温泉为丽江的第一个以“温泉”为突破点开发的旅游项目, 开发层次高、特色鲜明、内容丰富、配套完善。为到雪41、山及古城游玩之后疲惫的游客以及当地的居民等提供了一个具有不同档次的水疗休闲环境,弥补了丽江温泉水疗旅游项目的空缺。5.规划注重对民族风情和文化的继承、发掘和保护，同时以“温泉”为媒介，使游人真正参与其中，享受其中。丽江玉龙温泉的高档次、高品位、配套完善、内容丰富的温泉水疗中心不仅是外来游人体验文化、休息放松的精神物质需要，而且满足了本地市民日常休闲娱乐的需求。带动周边地区发展，改善周边居民生活水平，提高县城旅游接待设施、娱乐设施的档次和质量，为推动县旅游业的整体发展迈出了坚实的一步。丽江玉龙温泉在创意初期就立足于丽江文化，力求在现代功能的前提下，追寻“小桥流水，院落人家”的古城风韵，体现“垂杨42、柳，观斜阳”的别样风情，从外观到内涵，从功能布局、交通组织到景观构成，从绿化、铺地、小品到灯具无一不体现“丽江精神”，使其不仅从位置、功能上是古城的延续，更从本质上靠近古城，并因其具有古城的神韵气质而成为今后丽江开发的典范。 6.本项目将改善本片区的基础设施条件，提升本片区的土地价值：温泉建设开发用地周围的村庄和建成区，现状基础设施较差，道路狭窄，部分道路路质量较差，排水无管网，自然排放，公共卫生设施缺乏。本项目将整个区域的道路、供水、排水、电力、电信及公共服务设施和卫生设施统一考虑，整体布局，大大改善了本片区的基础设施条件，改善现状村庄和建成区的居住环境质量，完善了片区内的公共服务设施。同时43、，因为基础设施的建设，使得本片区的土地价值进一步升值，为城市土地发挥最大效益奠定基础。第三节 项目建设的有利条件1.地理位置优越：本项目位于玉龙县西北部,有较便捷的交通,同时紧靠现状的旅游线路，到达性较强，有利于将其作新景点纳入现有的旅游线路。 2.自然风景资源优良：片区位于文笔山脚下,南面为文笔海,地势较高,可以远眺丽江城。这里树木成林，云雾缭绕，远眺雪山，天高云淡，同时，水源丰富，水系发达，有利于利用现状的山、水来进行造景，塑造具有地方特色的建筑景观。第四章 旅游资源分析及建设相关条件分析 第一节 旅游资源分析丽江玉龙温泉位于玉龙县西北部, 文笔山脚下,南面为文笔海, 玉龙温泉因其特有的“44、稀、秀、灵”，来吸引大量的到丽江旅游的游客以及当地居民。稀丽江玉龙温泉为丽江唯一的以“温泉”为突破点开发的旅游项目,温泉水自三千多米的地下打井后获取,温度为86左右,成为丽江一大罕事。秀外围环境，“山青水秀”是玉龙温泉外围环境的两大特点，位于文笔山脚下,南面为文笔海, 树木茂密，小溪从山间流下，俨然一幅清新、透亮的写意山水。除了偶而从道路上开过的汽车之外，这里只听到潺潺的水声，轻柔的风声和飞鸟的清鸣。 山上是疏密有致的桃林和梨树，一到春季，满山遍野的桃花飘香，很为壮观。灵人和水，丽江是以纳西族为主的多民族聚居地，有着质朴而丰富的民族文化和绚丽多姿的民族风情。这里的山山水水因为这里生活的人而变得45、有了生气，也因为人的生活而在自然环境中现显特有的人文特征，使得人与自然紧密地联系在了一起。 玉龙温泉含有多种对人体有益的微量元素和成份，泉水清辙透明、无异味、具有美容和保健的疗效和提神治病的神奇效果，是丽江不可多得的旅游资源之一。第二节 项目建设相关条件1.项目客源分析从丽江历年的客源市场统计资料分析，丽江日接待能力达2万人次，旅游在国民经济中的地位和作用十分明显。（1）旅游环境容量根据丽江旅游市场状况分析，此温泉旅游度假区因其建设项目相对配套齐全，游乐项目较为丰富且具有较好的区位优势，因此建成后在一定时期内成为旅游业中温泉项目的重点和热点旅游景点，其游客接待能力采用旅游环境容量和设施接待规模46、进行校核。本次规划主要根据景点面积，采用面积法进行计算。大众水疗中心1600人，别墅式水疗区及温泉疗养区400人。规划区内游客总日容量为2000人，年容量720000 人（按360天计）。（2）游客规模旅游区环境容量并非游客规模，容量是可能，游客规模是主观需求。规划区由于其性质和定位，决定其主要是依托丽江县整体的旅游发展而进行发展和建设的，其游客规模测算同样是依据丽江的旅游发展水平而定的。 2.外部建设条件丽江旅游业在国民经济中的地位和作用十分突出。使此旅游点的开发建设有了较佳的政策优势和发展前景。规划区的外部交通优势突出，机场平均每天几班的频繁地到达丽江,丽大公路的使用也为游人创造更佳的旅游47、条件。规划区外围的电力、电信及给水、排水设施已随丽江及玉龙县的进一步建设而开通,规划实施建设过程中将对现有管线的走向和接口做详细处理。3.内部开发建设条件丽江玉龙温泉热水井的钻探阶段已完成，其水温86度；其水质中含有钾、钠、钙、镁、硅及钡、锂、锰、铜等微量元素。随着钻探深度的增加，温泉水的水温、流量还将有所提高。此温泉水具有较高的药用疗效，对风湿、脊椎病、外伤后遗症、溃疡、胃炎、结肠炎、神经衰弱、高血压、皮肤病及妇科炎症等疾病具有较佳疗效。 规划区现状为一片农田，未进行任何相关于旅游的开发建设。其面积为66.52ha，规划区呈带状不规则形，地势较为平坦。 由于此处地下水蕴含丰富，山间有泉水流出48、，现做为灌溉农田之用。第五章 项目建设方案第一节 总体构思及建设内容一、总体构思(一)地理位置：规划区位于玉龙县西北部, 文笔山脚下,南面为文笔海,具有良好的区位优势。建设用地距古城7.5公里，距玉龙雪山约30公里。(二)规划出发点整个规划构思源于丽江纳西族的“水”，同时“水”也成为整个规划区的灵魂。延续古城空间特色，建立有效的城市生态自然网络，将片区建设成为以旅游服务、休闲娱乐和居住为主的综合片区，构建城市新的充满活力的吸引点。(三)规划定位建成档次高、开发层次高、特色鲜明、内容丰富、配套完善的第一个以“温泉”为突破点开发的旅游项目 。服务于滇西北旅游区，成为丽江地区大研古城之外的又一亮点，49、为丽江旅游业增添新的活力 。国际上最流行的温泉疗养通称SPA。SPA一词一说源于拉丁文SOLUS（健康）、POR（经由）、AQUA（水），意即经由水获得健康；另一说SPA源于十六世纪靠近比利时列日市一个名为SPAU富含矿物质热温泉的小山谷，因治愈疗效而名闻遐迩。20世纪后，预防医学观念兴起，结合水疗、养生、休闲、美容、身心释放与整合的SPA在欧美、日本各国蔚为风潮；据有关资料表明，泰国近年来旅游收入近一半来自温泉SPA；欧美每年有近两千万人次在旅游中参与温泉SPA消费。项目中环境要素上无论视觉、听觉或嗅觉都要求与大自然融汇沟通；配料要素上都依赖于各种各样的天然原料（目前多从泰国等南亚国家进口）50、；服务要素上讲究礼仪、心态、举止的修养及技术的程序与品质。本项目为高标准、高品位的温泉SPA区，其环境强调自然，与雪山景观、田园风光及庭园景色相结合；其服务按国际标准SPA提供，追求精神陶冶、身心超脱、“修身养性”；力求做到国内一流。(四)规划原则 1、紧紧围绕“康体、健身、休闲”的主题，在满足各项需求的前提下，尽量采用较先进的规划手段和设计手法。2、树立生态环境意识，充分利用现有山形地貌和现状绿化植被，创造一流的生态环境。规划采用以用地的自然脉络为基础，形成功能清晰的布局格局。3、运用现代科技手段，实现传统与现状的结合，结合纳西族独有的民族文化，形成强烈的民族文化环境特色。4、外部空间追求流51、畅、自然，为表现规划立意提供良好的基础，与自然边界相吻合，容易唤起人与自然关系的联想。5、各功能区既要有便捷的交通联系，又要自成系统有利于管理。6、有利于游览组织，符合游览心理。 (五)规划目标1古城延续与时代气息的结合着眼于更广阔的空间范围，为片区未来的自然生长打下良好的功能基础和空间框架。其构成要素既是丽江古城城市建设文化的延续，又包含时代气息，这是本设计的主旨。2.视线通廊如同我们到丽江就无法将目光从圣洁的玉龙雪山移开一样，规划的重要视线通廊以雪山为核心对景，入口处形成一景观主轴，与其相对应的进入二期用地形成另一条景观轴线。3.保护与利用水系及现状植被如同我们进入古城就自然被其灵活的水系52、所吸引一样，本设计形成了灵活的水系、建筑、环境空间，巧妙地利用了现状的高大树木。4.提供立体的观景活动平台如同我们可以在一个制高点上鸟瞰古城的错落有致一样，由于规划区地势较高，本设计在景观主轴处设计一观景平台 ，可观看整个丽江城。二期的高档别墅区地势较高，具有良好的景观视线。5.延续和发展丽江古城院落如同古城的上千院落没有让我们感觉单调一样，本设计对古城四方街作深入研究，并使富有微妙变化的通道和水系贯穿其中，以造就新的丽江院落群体。 (六)规划规模用地规模：片区的总体用地规模为66.52公顷。 人口规模：规划人口为3600 人(包括旅游人口)。同时此人口规模是指日常活动的情况，不包括局部时间段53、内允许的大量人流聚集。(七)规划用地布局及构思1.功能分区结构规划根据功能及交通组织形式，采用串联结构，形成四个区：大众水疗中心区、别墅式水疗区、温泉疗养区及高档别墅区。2.“水”的渗透与步行大道所构成的景观主轴线景观主轴线以雪山为核心对景，沿步行大道展开。通过水系的渗透形成两条景观次轴线。规划的整个形态尤如文笔山下的一朵“雪莲花” 。进入规划区以后，道路两边的树木郁郁葱葱，透过树林偶尔看得见别墅屋顶的一角，置身其中，好似进入仙境一般。 3. 绿化空间系统规划景观外围突出与外环境相协调的自然景观；内部以步行道及广场形成人工景观序列，强调了游人视觉的变化和轴线对景。以周边自然环境为背景，突出内部54、景观丰富的层次和环境质量，以内敛的空间景观强化片区的地域文化特征和娱乐气氛。绿化配置结合景观的塑造。强化了地域特征，强调了绿化的色彩、层次和所要营造的空间氛围。4. 游路组织规划采用完全人车分流的交通组织形式,将游路系统分为二级：车行道路和步行空间。集中在入口区解决机动车交通和停放的问题，片区内部采用完全步行进行组织。车行道路宽度为610米，以发挥旅游区内外部的机动车交通联系和转换的作用；步行带宽窄不一，以广场序列进行组织，主要满足游人休闲、观光和交通要求，小路为2米，可用石片拼砌铺设，以增加其趣味感。步行道路和广场采用尺寸规整的条石或青石板进行铺装；1.2米以下的游路可用卵石和片石拼砌而成，55、间或使用植草路面。梯道和河岸游路应做防滑处理，且应设置护栏设施。停车场根据用地布局，分为六块，共有10900 M2，可停放250 辆小轿车和30 辆大客车。二、项目建设内容在深入研究用地的自然条件、甲方要求及各功能区关系的前提下，将规划区分为以下4大功能区，并且与自然区域相结合，强化自然边界。1、大众水疗中心区（1）其中又分为四个功能区：入口景观区、水疗区、小型商贸区。（2）入口景观区：管理用房建筑面积144 m2。停车场面积5131m2 ，采用青石嵌草铺装。（3）水疗区：a、服务接待中心建筑面积 330 m2 ,主要考虑对大众水疗中心区的接待. b、水疗中心大楼:住宿标间 250 个床位;四56、星级以上标准，建筑外立面要有浓郁的民族风格，建筑面积4960 m2 .建筑内兼有棋牌室及乒乓球室等。c、餐厅建筑面积 600 m2 ,与水疗中心大楼相连,为大众水疗区的游客提供就餐服务。d、露天大小泡池顶面面积 2520 m2，采用自由形状，旁边配有儿童嬉水池，以及更衣室、厕所。（4）小型商贸区：主要经营药材及玉器,其中商铺建筑面积 950 m2。（5）棋牌室及休闲茶室等位于主楼及餐厅内。 2、别墅式水疗区（1）服务中心兼会议中心：主要为别墅式水疗区的游客提供接待服务,其中二楼主要为会议中心,大楼总建筑面积 1350m2。（2）别墅：安排 23 幢不同风格的具有民族特色的别墅，400M2幢左右57、。别墅院落里带有温泉小泡池。（3）娱乐次中心：为别墅式水疗区的游客提供就餐及棋牌娱乐等服务,建筑面积 900 m2。3、温泉疗养区别墅：安排 20 幢不同风格的具有民族特色的别墅，350M2幢左右。别墅院落里带有温泉小泡池。4、高档别墅住宅区别墅：安排400 幢不同风格的具有民族特色的别墅，450M2幢左右。别墅院落里带有温泉小泡池。5、体育运动区（1）网球场：4块塑胶网球场（2）6块篮球场（内含排球场），12块羽毛球场。（3）其它球类（乒乓球、桌球等在室内外安排）（4）迷你高尔夫球场（5）设置山地自行车活动区6、度假村内其它建设项目（1）道路：主要道路（车行路）10m宽，沥青或水泥路面，由入58、口延伸至二期用地 。步行游路1.22m宽，采用片石路面。mm（2）停车场：主要考虑在入口处、别墅式水疗区入口处及二期用地入口处。停车场根据用地布局，分为六块，共有10900M2，可停放 250辆小轿车和 30 辆大客车。（3）环卫设施公厕除主楼室内安排外，设置四星级旅游公厕六个，所有公厕均考虑水冲式。果皮箱按100M半径沿道路设置，并且外观宜设计成树桩等与环境相协调的式样。考虑到保护生态的需要在入口及主楼外设置分类垃圾收集点。（4）建筑小品区内安排了许多游憩休息设施且外观要求与整个建筑风格相协调。其中木结构观景亭一个,小石桥八座,花连廊四处。（5）绿化规划区内的内外围山体植被较好，予以保留外，59、其他绿化环境主要靠人工栽植。考虑到与建筑风格相协调，用绿篱，当地花卉、草坪和局部乔木等来烘托环境气氛。在其它一些区域则主要以当地速生或观赏类树木为主，近期为了尽快达到绿化效果，可大量种植适宜当地生长植物。规划区内的公共绿地面积为13.33ha。桃花、梨树除保留现状外，可根据不同的游览内容，成片成组种植其他植物，形成随着季节变化有不同的绿化观赏效果。第二节 道路竖向工程方案（一）平面线型方案确定的原则1、技术性原则 依据建设部颁发的CJJ3790城市道路设计规范，规划区10米道路按城市次干路II级设计、6米道路按城市支路II级设计。突出城市道路的特点，满足城市道路的特殊要求。2、经济性原则（1）60、尽可能避开现状建筑，减少拆迁量；（2）尽可能合理利用现状地形，减少土石方工程量。3、长远性原则（1）高标准、高层次，着眼于未来的需要，避免低水准重复建设；（2）设计充分考虑当地实际情况，考虑近远期相结合。（二）平面线型的确定依据建设部颁发的CJJ3790城市道路设计规范，按20km/h的行车要求严格进行平面线型方案设计。道路平曲线半径最小为20米，最大为317米，满足城市道路设计规范要求。（三）道路横断面10米道路横断面组合为：3.02米车行道2.02米人行道6米道路横断面组合为：3.02米车行道（四）道路竖向规划1. 一期开发项目道路竖向规划：规划对区内道路的坡向、坡度、坡长、道路转弯半径、61、室外地坪设计高程、地面排水方向等按国家规范进行控制。道路最大纵坡为9.0，最小纵坡为0.647，满足城市道路设计规范。本可研道路的标高取定结合现状道路标高及道路沿线现状建筑地坪标高，经认真推敲，求算出道路各点标高，使其与周围地坪在高程上协调统一，减少大挖大填，降低投资费用。纵断面变坡处应设置竖曲线，竖曲线各要素可参阅以下公式求解。LRTE注：L竖曲线长度 T切线长 E竖曲线外距为坡度代数差, =|1-2|,坡度以上坡取正值,下坡取负值,即同向坡相减,异向坡相加。2. 二期开发项目道路竖向规划：因甲方无法提供规划区完整的地形图，现阶段无法进行道路竖向规划。待补全地形图后，设计人员再进行科学的、合62、理的道路竖向规划设计。在规划区初期“三通一平”的工作中要注意保持场地的自然坡度，建设中利用地形的高差及运用阶梯、坡道多种手法等营造出丰富多变的环境。（五）道路路面类型选择方案比较：1 .混凝土路面：优点：A. 强度较高，耐久性好：水泥混凝土路面具有较高的抗压、抗弯和抗磨耗的力学性质，因而耐久性好，使用年限长。B. 稳定性好：水泥混凝土路面的力学性质不受自然气候温度与湿度影响，因而热稳定性、水稳定性和时间稳定性较好，特别是它的强度能随时间而逐渐提高，不象沥青路面那样会随时间增长而产生“老化”。C. 平整度和粗糙度好：尽管水泥混凝土路面设有许多接缝，但是它的表面很少起伏变形，通行各种重型车辆时，均63、能保持良好的平整度。同时，路面在潮湿时仍能保持足够的粗糙而使车辆不打滑，能保持较高的安全行车速度。D. 养护维修费用少、运输成本较低：由于水泥混凝土路面坚固耐久，经常养护维修的工作量小，故所需的养护费用少，而且路面平整，行车阻力小，能提高车速、减少燃料消耗，降低运输成本。E. 色泽鲜明，反光力强，对夜间行车有利。缺点：A. 接缝多：由于热胀冷缩的影响，水泥混凝土路面必须建造施工纵向和横向的接缝，而且接缝处又是路面的薄弱点，如果处理不当，就会使板块和板角受到破坏，而且这些接缝容易引起行车跳动。B. 施工后不能立即开放交通：水泥混凝土路面施工后，要经过1520天的保湿养生才能开放交通。C. 造价高64、：对水泥的需要量大，路面的造价较其它类型的路面高，一次性投资较大。D. 施工工艺较复杂，施工前的准备工作量大：施工前需要设置模板、布置传力杆、接缝和钢筋等，施工进度较缓慢。E. 维护和开挖较困难：水泥混凝土路面破坏后不易修复。若在路面修筑后需要修理地下管线时，路面开挖较困难。2.柔性路面：优点：A. 表面耐磨，具有较高的抗压强度：由于沥青混合料在应力应变关系中呈现不同的工作性质，具有蠕变和应力松弛现象。所以，当车辆碾过沥青混凝土路面之后，路面会慢慢恢复原来的状态,能承担繁重的车辆交通。B. 表面平整度好，无接缝，行车舒适：由于沥青混合料对辐射热的吸收能力较强，其热传导性高，温度梯度较小，即因温65、度的变化而自然伸缩度较大。所以，沥青混凝土路面不象水泥混凝土路面那样需要设置接缝，其平整度较好，行车也较为舒适，即使行车速度较高时，车辆也不存在颠簸震动。C. 振动小，噪音低，灰尘少，不反光：沥青混合料属于柔性材料，不易产生振动，故产生的噪音也就很低，且还有吸尘的功效。D. 防水性能较好，雨水不易透过面层渗入路基，能够很好地保持路基稳定性。E. 施工工期较短：沥青混凝土路面的机械施工程度高，且铺设好沥青混合料之后不需要多长时间即可投入运营，与水泥混凝土路面施工工期相比较，沥青混凝土路面的施工工期较短。F. 施工工艺简单：沥青混凝土路面不受施工设备、工艺的限制，施工程序较简单。G. 养护维修简便66、：沥青混凝土路面破坏后容易开挖、切割，重新填补沥青混合料较简单。缺点：A. 温度稳定性差，高温软化行车不安全，病害多。夏季高温时，沥青材料粘滞度降低，在荷载作用下，可能使路面表面造成泛油。也可能沥青材料与矿料一起被挤动而引起面层车辙、推挤、波浪等变形破坏。在冬季低温时，沥青材料会由于收缩作用而产生脆裂破坏。在水分和温度作用下，沥青材料与矿料间的粘结力，沥青面层就会出现松散、剥落等破坏。路面使用久后，表面粗糙度会降低，影响行车安全。B. 养护工作量和养护费用高，使用年限短（一般设计使用年限为15年），运输成本高。依据以上比较：按城市道路设计规范，并结合当地实际情况确定本设计的路面结构，路面材料采67、用水泥混凝土。因为水泥混凝土路面使用年限长，并且由于规划区山高坡陡、自然坡度大于4，若采用沥青路面会出现拥包、累积等现象。而且水泥混凝土路面在当地已采用多年，实践证明它是一种行之有效的路面。（六）道路路基、路面结构设计方案本路基是根据该地区的自然因素与地质条件，因地制宜，就地取材，并配合农田水利建设和自然环境等进行综合设计的。根据当地的材料，在压实度达到95%以上的路基上铺筑水泥稳定碎石作为道路的基层。综合以上考虑，在无地质勘测的情况下，本可研建议10米、6米道路的路面结构为：面层为22厘米厚的C30混凝土；基层为25厘米厚的水泥稳定碎石；垫层为15厘米的碎石。在下一步市政工程设计中，应做详细68、的地质勘测，以制定出更为合理、优质、可行的路面结构方案。（七）路面设计荷载路面设计荷载采用BZZ100。 第三节 给水排水工程方案1、 用水量预测主要用水为别墅、散客、工作管理人员及消防用水组成，用水量计算按室外给水设计规范2003年修订版指标选取。生活用水量（冷水）预测表用水名称用水标准数量用水量（m3/d）散客40升/人日187175别墅250升/人日1772443水疗中心200升/床日20040工作人员80升/人日605浇洒(设施绿化)按以上用水15%计84未预见水量按最高日15%计97用水总量744生活温泉用水量（热水）预测表用水名称用水标准数量用水量（m3/d）散客100升/人日1869、71187别墅250升/人日1772443水疗中心200升/床日20040工作人员120升/人日607未预见水量按最高日10%计68用水总量745消防用水按同一时间发生火灾次数为一次，一次灭火用水量为15升/秒，火灾延续时间为2小时，一次灭火用水量为108m3。不计入日常用水。2、 水源方案玉龙温泉距离城市较远，近期生活用水采用城市市政管网供给距离远，需铺设78km输水管，投资较大，输水管道长，事故率高，单管供水安全性差。温泉所在地地下水丰富，水质满足饮用净水水质标准CJ94-1999，且温泉区生活用水较少，采用地下水作水源较为经济，且供水安全性较高。故采用地下水作为生活用水。取水采用管井方式70、，采用变频泵抽升，取水点位于温泉区西侧。 温泉热水采用深3000多米的地热水。3、 供水设施配水管网采用枝状网形式布置，管材采用给水用HDPE管，主要给水管道管径DN50DN150，DN50管道长352m，DN100管道长5728m ，DN150管道长1296m。由于地热温泉温度较高，热水管道管材采用PP-R管，主要热水管道管径DN50DN150，DN50管道753m ，DN80管道2616m，DN100管道2966m，DN150管道562m。为满足消防要求，在给水管道上设置室外消火栓，消火栓的间距不超过120m，承担消防的给水管道管径不小于DN100，同时景观水池兼有消防水池功能。给水管道及71、热水管道的埋深均不小于0.7m。4、 排水体制温泉附近无能自净污水的水体，且温泉距离新建玉龙县城较近，整个玉龙县城的排水体制为完全雨、污完全分流制，污水易于接入玉龙县城的污水系统，温泉排水具有雨、污分流排放的条件。故排水体制采用雨、污完全分流制。5、 雨水系统暴雨强度的计算采用丽江市暴雨强度公式：q=317（1+0.958lgTE）/t0.45其中：TE重现期，取1年t 降雨历时（分钟）雨水量计算公式：Q=qF其中：径流系数（取0.50.6） q暴雨强度（升/秒公顷） F汇水面积(公顷)雨水的排放可采用管道排放及暗沟排放两种方式，采用管道排放可以避免与其它管道交叉，可从景观水池的池底穿过，而不72、影响水池景观。采用暗沟形式缺点是不易与其它工程管线错开，暗沟露于地面，影响路面景观，而埋于地面下一定深度，对地下水位高的地区施工难度大，造价较采用管道高；优点是不需吊装设备。温泉现状已修有道路通达，机械进场条件较好，从施工难易程度及投资方面来看，采用管道均优于暗沟。雨水排放形式选用管道。雨水管道采用钢筋混凝土管道，接口采用承插接口，主要雨水管道管径d400d1400，d400管道1641m，d500管道2310m，d600管道209m，d700管道795m ，d800管道80m ，d900管道732m， d1000管道933m，d1100管道111m ，d1200管道307m ，d1400管道73、80m。雨水通过管道收集后，排入温泉东面玉龙县城的防洪河。6、 污水系统(1)污水量计算污水排放量按用水量（包括热水及冷水）的85%计，污水量为1266m3/d。(2)污水处理方案温泉距离玉龙县城较近，待玉龙县城污水系统完善后，可接入玉龙县城污水管网，最终输送至丽江污水处理厂处理。本可研主要考虑玉龙县城污水管网未建成以前对温泉污水的处置方案，从长远角度考虑，对温泉污水进行单独处置不经济，要达到国家二级排放标准，处理设施建设标准要求较高，对企业来说需要增加污水处理方面的技术人员，缺乏有效的技术管理，处理水质不易达到排放标准，可见污水单独处理，运行管理费用较高，不经济。鉴于今后污水便于排入玉龙县城74、污水系统，可考虑采用以下方案实施：前期玉龙县城污水系统未完善，企业在征得当地环保部门排放水质标准后，根据具体标准采用相应污水处置方案，可采用简易的小型污水处理设施进行污水处理后排放入防洪河，并采用分散及集中布置方式设置化粪池作为过渡性处理设施，随今后玉龙县城污水系统的不断完善，最终取消污水单独处理，排入城市污水系统统一处理，本可研按排入玉龙县城污水管网方案考虑污水处理。(3)污水管网污水依靠重力自流收集。管材采用钢筋混凝土管，接口采用柔性接口，即橡胶圈承插接口。主要污水管管径为d300d400，d300管道6456m，d400管道390m。第四节 电力电信工程方案 1、电力工程规划（1）高压采75、用10KV三相三线制供电，电源由玉龙变(新建)引入。（2）负荷估算 地块负荷采用负荷密度法进行计算，结果采用人均用电量指标法进行校核。负荷密度根据国家电力部门有关规定中的相应地块性质确定，用地面积根据规划城市建设用地确定。因丽江市区现状用电水平较低，故负荷密度指标按照国家规定的下限取。 分类用地负荷密度（KW/公顷）用地类型负荷密度居住用地100公建用地200对外交通用地15绿地10道路广场用地15规划区总计算负荷5075KW。（3）整个规划区内建设五座10KV变配电室，每座变配电室变压器容量为2x630KVA，功率因数取0.9，负荷率为90%，为今后一些不可预见负荷的增加提供一定的裕量。变配76、电室供电半径不超过250米，局部地段可适当延伸至300米。（4）道路照明A、照度要求：区内道路平均照度取10lx。B、照明供电：采用专用低压照明干线供电。路灯低压供电线路采用五芯等截面铜芯电缆，导线截面为6MM2。C、照明控制：全部采用光电控制。D、照明光源采用日光型高效节能灯，灯杆净高3.5米。（5）线路敷设：电力线路全部采用穿钢管埋地敷设。2、电信工程规划 随着电信业的不断发展，光纤通信因其通信容量大，信号衰减小，保密性及抗电磁干扰性强，成本不断下降等优越性，逐步取代同轴电缆而实现全光缆化网络已成为必然趋势。（1） 容量预测分类用地市话预测标准（线/公顷）用地类型预测指标公建用地150居住77、用地100对外交通用地30道路广场用地10其它用地（含市政设施用地）30规划区内电话容量4700门，考虑1.2-1.3线路余量，线路容量取6000门。 （2）电信管网设置A、 规划区内电信管网按交换局远期规划设计装机容量及根据规划路网和各地块用户分布情况来确定管孔数量。B、 随着通信网的信息网建设加快，电信局直接放线到用户已远远不能满足要求，规划采用光纤直接传输。在规划区范围内建设光纤环网，以保证通信的安全可靠。 C、每2000对线设置一处数据处理中心，规划区内共设3处数据处理中心。D、所有电信线路均采用穿110PVC管暗敷。此外考虑到非话数据通信、有线电视及其它通信业务的要求，在由市话容量确78、定的管孔数基础上再增加23孔。 第六章 市场定位一、市场背景1.我国旅游业的现状及发展趋势我国旅游业在整体布局上已形成多区域、多线路旅游网络的格局，已形成自身的产业规模，是国民经济中发展最快、最具活力的新兴产业和新的经济增长点，成为了第三产业中优先发展的先导产业。据统计，2002年我国旅游业总收入5566亿元人民币，比上年增长11.43%，高出国民经济总体增长速度3个多百分点。入境过夜旅游人数达3680.26万人次，比上年增长10.96%，旅游外汇收入达203.85亿美元，比上年增长14.57%，排名世界第五位。国内旅游人数达8.78亿人次，比上年增长12.01%，国内旅游收入达3878亿元，79、比上年增长10.11%，今年一月份，我国入境旅游人数达84.43万人次，同比增长14.54%，外汇收入15.81亿美元，同比增长12.48%，今年二月份，我国入境旅游人数达737.60万人次，同比增长3.73%，旅游外汇收入为15.8万亿美元，同比增长15.58%，我国旅游业呈明显快速发展态势。我国入境旅游人数和外汇收入从1978年的世界第48位和41位跃升至2002年的世界第5位，国内旅游人数及国内旅游收入均保持连年增长势头，已形成世界上人数量多的国内旅游市场。2.云南旅游业的现状及发展趋势云南旅游业以其独特的人文景观和自然景观，已成为国际知名的旅游胜地。在中央的大力扶持下，在省委省政府的领80、导下，在各地地方各级政府的精心策划、具体布置下，经过多年的努力，我省旅游业得到了长足的发展，旅游生产力水平不断提高，旅游建设步伐不断加快，旅游产业规模不断扩大，旅游管理服务日趋规范、完善，旅游业效益日益显著。目前，旅游业已成为我省重要的支柱产业，据统计，2001年我省接待入境旅游人数为110万人次，比上年增长9.8%，创汇3.7亿美元，比上年增长9.1%，接待国内旅游人数为4570万人次，比上年增长19.0%，国内旅游收入为226亿元人民币，比上年增长23.4%，旅游总收入为257亿元人民币，比上年增长21.6%，相当于全省GDP总值的12.5%，比上年增长23.4%，2002年接待入境旅游人81、数为130.4万人次，同比增长15.23%，根据省政府制订的旅游产业发展总体规划，到2010年全省将接待国内游客5000万人次，海外游客240万人次，旅游外汇收入14亿美元，旅游总收入400亿元人民币，到2020年，接待国内游客6000万人次，海外游客480万人次，旅游外汇收入35.8亿美元，旅游总收入770亿元人民币。 3.丽江旅游业的现状及发展趋势丽江位于云南省西北部，地处世界自然遗产三江并流区域，是游客进入“中国香格里拉生态旅游区”的必经之路，至今保有独特的民族文化，具有丰富的自然景观资源和人文景观资源。丽江是全国99个国家级历史文化名城之一，又是全国84个国家级风景名胜区之一，以玉龙雪82、山为主体的丽江风景区是集旅游观光、科研、探险、历史、文化等多种价值的大范围、大容量、多功能的国家重点风景区，长期以来，因为交通不便，宣传不够等因素，丰富的旅游资源未能合理开发。自上世纪九十年代以来，丽江确立以发展旅游业为支柱产业的经济发展线路，以丽江古城申报世界文化遗产，举办东巴文化艺术节以及举办99昆明世博会为楔机，加大宣传力度，因地制宜加快旅游基础设施的建设。经过近十年的努力，丽江旅游业成为丽江的支柱产业，旅游业在国民经济中的地位和作用明显提高，旅游的社会、经济、环境发展综合效益日益明显。目前，丽江旅游业已成为云南旅游业的知名品牌，是世界闻名的精品旅游地。二、丽江旅游市场条件分析根据丽江市83、国民经济和社会发展计划，到2015年，旅游业发展目标的年接待游客量为500万人次，旅游总收入为35亿元人民币。就目前来看，丽江旅游方兴未艾，游客量日益递增，每年“春节”、“五一”、“十一”黄金周以及旅游节期间，国内外游客接踵而至。且丽江周边旅游景区尚有巨大开发潜力，如国家级三江并流风景区中甸片区游线可和玉龙雪山风景名胜区连为一体，丽江旅游业蜚声海内外，在云南旅游业中举足轻重，是云南旅游业的形象和代表。丽江旅游业发展的好坏直接关系到丽江乃至云南省的形象。因此，丽江旅游业具有极其良好的市场条件。三、项目的市场分析随着我国国民经济的快速增长，国力日益增强，社会主义法制化水平日益提高，社会稳定，人民生84、活水平显著提高，政治经济环境决定了国家旅游业发展的大趋势，加之我国历史悠久，文化底蕴丰厚，具有多地方特色、多民族特色，神秘之地令人心驰，令人向往，在我国旅游消费已从贵族化转化为大众化，旅游产品和方式从单一趋向多样，消费水平从整体低水平发展为整体水平提高下的差异化，旅游市场从奢侈品市场逐步转化为必需品市场，而由于国家的政治经济环境的不断改善，越来越多的海外游客满怀兴致意欲撩开神秘的东方面纱。在我国政府的产业政策中，旅游业已作为重点培养产业，是政府主导型产业，作为新的经济增长点加以重点培养，旅游业是国家扩大内需的重要手段，是西部大开发的主要内容，是可持续发展战略的重要组成部分。这些充分说明了旅游业85、是符合政策导向的朝阳产业，具有良好的发展前景。丽江拥有丰富而独特的自然景观资源和人文景观资源，其吸引力是非凡的。古城景区、玉龙雪山景区已名满天下，更兼有老君山、虎跳峡、黎明美乐、新主等景区尚待进一步开发，以及宁蒗县的高原明珠泸沽湖，丽江独特的民族文化和民族风情，古建筑和传统风貌聚落等神秘而令人向往，就目前状况而言，丽江旅游资源的开发还仅仅是浮出水面的冰山，旅游市场还有巨大的潜力，还有许多空白需要填充。本项目的建设，正是瞄准丽江巨大的旅游发展空间和投资趋势，进一步充实和完善丽江的旅游业建设，弥补丽江温泉业开发的空缺。 用发展的眼光和可持续发展的思维来建设本片区，为旅游业这个丽江经济发展的先导产业86、和支柱产业注入新的活力。第七章 项目进度安排由于本项目涉及征地、拆迁、市政基础设施建设及建筑等诸多内容，因而，公司专门成立了工程部，并将通过公开招投标的形式确定工程质量监理公司，全面负责本项目的工程进度和工程质量，以保证丽江玉龙温泉最终以高质量、高档次和高品位的总体水平呈现给游客。(一)项目实施范围1市政基础设施：基础设施是片区的动力，本片区内基础设施的初步实施将是片区开发成功的根本。片区的基础设施建设内容主要包括片区内的道路、竖向、给水、排水、电力、电信工程。2各类建筑的建设：片区的建筑建设内容主要包括公共建筑、独立式别墅及亭廊等。3绿化水系景观：规划充分利用该片区水源丰富，周围山形优美及规87、划区内植被较好的优势，在片区内采用多层次、多种类的绿化手段，丰富了区域内的绿化空间景观，并创造了纵横交错的水系景观，较好地体现了丽江“小桥流水”的传统意境。(二)项目分期实施计划由于开发和建设范围较大，若一次性开发资金投入较大，因此，计划采用统一规划，分期实施，先小后大，滚动开发的建设方式，计划分2期共3年完成本项目，一期工程20042005年，选择大众水疗区、别墅式水疗区及温泉疗养区，占地15ha，二期工程为20052006年，为高档别墅住宅区，占地51.52ha。(三)实施进度安排：2004年8月完成一期基础设施和建筑施工图，同期组织施工招投标， 2006年12月完成施工工程。第八章 项目88、前期拆迁和征地第一节 拆迁方案根据项目的规划方案，用地范围内大部份用地为空地及农田，局部有部分村民住宅,规划将拆迁约 18 户住户，村民住宅采用一次性补偿的方式拆迁，每户补偿 20万元，连带土地使用权一次性买断。第二节 土地使用权取得方式规划建设区内土地分为两类，一类是现有村民建设用地 ，通过征地拆迁补偿，并回购土地使用权，第二类为新征空地，按新征用土地的有关规定，通过土地局、建设局，并遵循国家有关规定进行征用。第三节 拆迁及征地工程量项目规划用地66.52公顷，合997.8亩，新征土地 972.8亩，费用按 2 万元/亩，共计1945.6万元，拆迁费用和土地回购费为18户 20 万元/户= 89、360 万元，以上费用共计2305.6万元。 第九章 投资估算及资金筹措一、投资估算(一)估算范围（1）工程费：包括大众水疗区、别墅水疗区、体育休闲区的建筑安装工程费；室外景观绿化、道路、给排水管网、电力电信管网等工程费。（2）其他基本建设费：与本项目直接有关的无形资产及递延资产。（3）预备费：基本预备费。(二)投资估算的依据:1云南省市政工程消耗量定额2云南省建设工程造价计价规则3云南省建设工程措施项目计价办法 4云南省施工机台班费用计价办法 5各专业方案及相关图纸6勘察设计费按工程勘察设计收费标准（2002年修订本）计7监理费按云价房(1994)34号文计8预算编制费按设计费的10%计9施90、工图审察费按设计费的8%计10招标费按云价格20021980号文计 11预备费按工程费、其他基本建设费之和的10%计(三)总投资 本项目总估算投资为34581.94万元。第一部分费用为：25564.19万元，占总投资73.92%；第二部分费用为：4471.38万元，占总投资12.93%；预备费用为：3003.52万元，占总投资8.69%；建设期贷款利息为：1244.73万元，占总投资3.60%；流动资金为：298.12万元，占总投资0.86%。附表1:估算工程汇总表序号 项 目 名 称单位数量单价(万元) 费率小计（万元）一建设投资(一)建设投资静态部分33038.711建筑安装工程费255691、4.19 大众水疗中心区1331.581.1管理用房144.000 0.0980 1.000 14.11 1.2接待中心330.000 0.120 1.000 39.60 1.3水疗中心大楼4960.000 0.210 1.000 1041.60 1.4餐厅600.000 0.150 1.000 90.00 1.5露天大小泡池2520.000 0.026 1.000 65.52 1.6小型商贸区950.000 0.085 1.000 80.75 别墅水疗区19248.51.7服务中心兼会议中心1350.000 0.180 1.000 243.00 1.8别墅189200 0.100 1.00092、 18920.00 1.9娱乐中心900.000 0.095 1.000 85.50 温泉疗养区6001.10别墅6000.000 0.100 1.000 600.00 体育运动区82.371.11网球场1388.000 0.024 1.000 33.31 1.12篮球场858.000 0.024 1.000 20.59 1.13羽毛球场492.000 0.024 1.000 11.81 1.14排球场694.000 0.024 1.000 16.66 总图工程1251.081.2沥青道路58100.76 0.0088 1.000 511.29 1.2块石路面4476.000 0.0065 193、.000 29.09 1.2卵石路面2636.000 0.008 1.000 21.09 1.2土方M35521160.0011.000552.121.2步行道及广场2873.000 0.006 1.000 17.24 1.2停车场10900.00 0.0045 1.000 49.05 序号 项 目 名 称单位数量单价(万元) 费率小计（万元）1.2人行道5679.34 0.0080 1.000 45.43 1.20景观亭座1.000 8.000 1.000 8.00 1.2石桥36.000 0.3000 1.000 10.80 1.2连廊166.000 0.0420 1.000 6.97 H94、DPE给水管195.14 1.2 DN50m352.000 0.015 1.000 5.28 1.2DN100m5728.000 0.025 1.000 143.2 1.2DN150m1296.000.0361.00046.66PP-R给水管545.361.3DN50m753.00 0.028 1.000 21.08 1.3DN80m2616 .000.064 1.000 167.42 1.3DN100m2966.000.09 1.000 266.94 1.28DN150m562.000 0.16 1.000 89.92 钢筋混凝土雨水管526.801.29DN400m1641.00 0.0295、7 1.000 44.31 1.30DN500m2310.00 0.037 1.000 85.47 1.31DN600m209.00 0.047 1.000 9.82 1.32DN700m795.000.0611.00048.501.32DN800m80.000.0771.0006.161.33DN900m732.000.1291.00094.431.34DN1000m933.00 0.135 1.000 125.96 1.34DN1100m111.000.1781.00019.761.35DN1200m307.00 0.221 1.000 67.85 1.36DN1400m80.000.3096、681.00024.54污水管146.111.37DN300m6456.00 0.021 1.000 135.58 1.38DN400m390.00 0.027 1.000 10.53 1.39室外消火栓座58.000 0.1600 1.000 9.28 电力电信1137.251.4供电KW5075 0.15 1.000 761.25 1.4电信门47000.081.00376.00序号 项 目 名 称单位数量单价(万元) 费率小计（万元）家具及设备500.001.5家具及设备项1.000 500.0000 1.000 500.00 2第二部分其它费用4471.382.1征地费（新征用地20097、亩）项1000.000 2.000 1.000 2000.00 2.2拆迁补偿费项18.000 20.000 1.000 360.00 2.3建设单位管理费项1.000 230.00 1.000 230.00 2.4勘察、设计费=(一)*4.2%项1.000 25564.19 0.042 1073.70 2.5监理费=（一）*1.2%项1.000 25564.19 0.012 306.77 2.6施工图审查费=设计费*8%项1.000 1073.7 0.080 85.90 2.7质检费=(一)*0.2%项1.000 25564.19 0.002 51.13 2.8预、结算编制费=设计费*10%98、项1.000 1073.7 0.100 107.37 2.9竣工图编制费=设计费*5%项1.000 1073.7 0.050 53.69 2.10前期工作费项1.000 20.000 1.000 20.00 2.11办公家具购置费项1.000 5.000 1.000 5.00 2.12广告费项1.000 50.000 1.000 50.00 2.13招标费项1.000 127.82 1.000 127.82 3基本预备费=(1+2)*10%项1.000 30035.19 0.100 3003.52 (二)建设投资动态部分 1涨价预备费项1.000 0.000 1.000 0.00 2建设期贷款99、利息项1.000 1244.731.000 1244.73二流动资金项1.000 298.121.000 298.12三项目投入总资金34581.94二、资金筹措：本项目资金来源主要为：（1） 企业自筹资金12581.94万元，占总投资36%；（2） 银行贷款22000万元，占总投资64%。第十章 经济效益分析随着丽江撤地设市，丽江的旅游业将在业已有很大发展的基础上得到更快更大规模的发展，同时，随着人民生活水平的提高，当地人民的休闲旅游需求也日益增长，本项目的建设将完善丽江的旅游服务功能，并提供当地人民具有一定档次的休闲场所，经分析，本项目初投资较大，但经济效益也很好，投资回收期不长。一、经营100、收入经营收入来源为：(1) 水疗中心收入：借鉴安宁温泉100元/人计算；(2) 别墅温泉收入：按1000元/栋计算；(3) 其他消费收入：按正常接待量的70%计算，人均消费30元/人计算；(4) 别墅出售收入：按3000元/平方米计算。二、经营成本测算成本按以下原则考虑：（1）维修费按固定资产投资的10%计取（2）管理费按收入的20%计取（3）税金及其它A所得税：33%；B营业税：本项目按5%计取；C城市维护建设税：按营业税额的7%缴纳；D教育费附加：按营业税额的3%缴纳。三、主要财务指标（1）财务净现值A计算公式： nFNPV= (C1-C0) (1+iC)-t t=0其中:FNPV-财务净101、现值C1-现金流入量C0-现金流出量iC-基准折现率（ic10）t-计算年份B计算结果：由表中可看出，至计算期末所得税后，FNPV12972.53万元0所得税前，FNPV28098.60万元0说明该方案是可行的。（2）投资回收期A.计算公式：Pt=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+ （上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量）B.计算结果：所得税后，投资回收期Pt=4.99年20年所得税前，投资回收期Pt=4.15年20年表明该项目在经营期内能收回投资。（3）财务内部收益率A.计算公式： n当 FNPV= (C1-C0) (1+iC)-t=0 时，可计算出内部收益率 t=0B.计算结102、果所得税后，FIRR17.53ic所得税前，FIRR26.76i表明内部收益率大于基准折现率。以上指标皆表明在计算期内可回收投资，项目是可行的。第十一章 风险分析一、盈亏平衡分析用生产能力利用率计算盈亏平衡点。公式如下：BEP(生产能力利用率)年总固定成本/（年销售售入-年总可变成本-年销售税金及附加）*100%经计算，平均盈亏平衡点为50.10%，由此可知，当经营能力（即经营性收入）平均达到设计的50.10%时，就可基本达到盈亏平衡，说明本项目的抗风险能力较强。二、敏感性分析影响本项目经济效益最大的因素主要是经营收入及固定资产投资的规模，当这两个因素增减510时，投资收益率发生以下变动：敏感103、性分析表项目变动比例（%）财务内部收益率（税后%）经营收入1020.53519.03017.53-516.00-1014.48固定资产投资1015.39516.48017.53-518.64-1019.82以上分析说明该项目在经济收入及固定资产投资这两个因素增减510时，财务内部收益率均发生相应变动，其中固定资产的投资影响相对较大。因此作为一旅游项目，为确保投资收益，应该严格控制投资，从设计阶段就开始全过程的成本控制，同时，加强与各行业的横纵联系，拓宽销售渠道增加营业收入也是本项目取得良好投资收益的关键。但总的来说，该项目具有较好的抗风险性。第十二章 环境保护丽江玉龙温泉的环境保护主要分两个阶104、段，即施工阶段和完成后阶段。环境保护的重点在于废气、废水、垃圾和噪音等几个方面，规划提出以下几个方面的措施使丽江玉龙温泉的环境达到最优的可持续发展的人居环境的目标：1.废气：在施工期间，除了满足城市有关施工区的管理规定外，运送材料的车辆应尽量安排在晚上进出施工区。施工材料将选用环保型材料不用具有强烈刺激性气味的材料。加强区域内的绿化，多种植乔、灌木，有利于净化空气中的废气和灰尘。区域内的建筑建议采用电作为主要能源，禁止将煤和柴作为主要燃料。 规划在入口处设置机动车停车场，避免了大量车流在规划区内行车。2.废渣：施工垃圾将用大型车辆集中运往城市垃圾处理场。在主要商业区每30米设置一个垃圾筒，其余105、地段每50米设一个。实行垃圾分类收集，大众水疗区的垃圾实行垃圾车流动定时收集法，别墅区用垃圾筒收集，其服务半径不超过70米。区域内设一个垃圾中转站。按国家有关规划设置公厕。3.废水：规划水系尽量利用现状水系。所有污水和雨水不得排入规划水系。雨水、污水分流排放。加强山体面山绿化，减少水土流失。4.噪音：加强绿化，总体绿地率达到50%以上，有效隔离噪音。别墅区与其它用地之间用绿化、道路进行隔离，使公建区对别墅区的干扰降至最小。公共建筑区域最大噪音控制在70分贝以下，别墅区控制在45分贝以下。规划区内不建设有污染的项目。第十三章 结论及建议 本项目投资数额较大，通过以上分析、论证、研究，我们认为：一106、结论 1. 本项目的建设符合国家宏观政策及西部大开发的战略，以及云南省委、省政府提出的把云南建设成为“民族文化大省”、“绿色经济大省”、“旅游大省”的指导思想，同时也符合全国人大大力发展民族地区的设想。丽江位于云南省西北部，是世界自然遗产“三江并流”的重要组成部分。 2.丽江玉龙温泉的建设，包括基础设施、建筑、绿化、水系、小品等。随着丽江古城成为世界文化遗产，它的知名度响誉国内外，无论是文化底蕴还是民风民俗都渊源流长，因此每年吸引了数以万计中外游客来此观光，由于古城旅游业的繁荣，带动了地区经济的发展，而丽江玉龙温泉的建设顺应丽江旅游业大环境的发展，将使丽江城市功能更加完善，使城市旅游服务质量107、跃上一个新的台阶，因此项目无论从社会效益评估、环境评估和经济评估方面都是可行的。二、建议 1.作为旅游设施的建设，需要大量资金的投入，而获得贷款支持将有利于工程项目的进展及投资效益的发挥，工程期间，资金运作必须统筹安排，按计划及时还款和注入必要的建设资金。以保证项目的按期完成。2.由于本项目涉及的工程牵涉面广，工作量大，因此，在建设期内应统筹规划，合理安排建设工期和资金，作好工程的招投标工作，保证工程的建设质量，按期建成投入运营。3.本可行性研究报告审批后，应抓紧进行准备工程初步设计所需的基础材料，如项目建设地形图、管网布置图、工程地质、水文地质的勘察资料等等。4.规范项目实施单位的经营行为，使之成为产权明晰、管理科学的经营者。