1、江苏商业广场新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论第二章 项目建设必要性与可行性第三章 项目市场调查分析第四章 场址主要建设条件第五章 工程设计方案第六章 节能与节水第七章 环境影响评价第八章 组织2、机构与人力资源配置第九章 质量保证体系及工程招投标方案第十章 项目实施进度第十一章 投资估算与资金筹措第十二章 财务评价第十三章 社会评价第十四章 风险分析第十五章 可行性研究结论附件及附图：1项目法人营业执照；2项目地理位置图；3总平面图；4地下一层平面图；5首层平面图；6二层平面图；7三层平面图；8标准层平面图62第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：X广场二、建设单位：X实业X有限公司 三、法人代表： X实业X有限公司注册资金4000万元，是X县最具实力的房产投资企业之一，主要从事房地产的投资开发、物业管理、装饰装潢业务。四、建设地址：项目建设地点位于X县人民路西侧、师苑路南侧五、3、建设性质：新建六、建设规模：项目总用地面积15863平方米。项目总建筑面积50294平方米，地上39466平方米，地下10828平方米，工程建筑总高度23.9米。七、建设期限：2013年7月2014年8月八、主要技术经济指标表1-1 项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）158632总建筑面积（平方米）50294其中：地上39466 地下108283总建筑高度（米）23.14建筑密度57.60%5绿化覆盖率6.20%6停车数量（辆）501其中：地上374 地下九投资估算与资金筹措项目总投资20000万元，其中工程费用13000万元；工程建设其他费用3000万元，预备费304、00万元，建设期利息1000万元。十、商铺销售可销售面积约11000平方米，均价约19000元，销售总价209000000元。第二节 可行性研究范围一、可行性研究依据1、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）2、X县国民经济和社会发展“十一五”规划3、中华人民共和国城市规划法4、城市居住区规划设计规范（GB5018093）5、江苏省城市规划管理技术导则6、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数7、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，5、研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设“X广场”项目可以达到下述目的：1、符合X县县城总体规划，有利于X县的旧城改造，有利于整治和美化城市环境。2、本项目将建成X县的商业航母，为X县城镇居民提供一处独特的生活居住环境及购物场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。第二章 项目建设必要性与可行性第一节 项目背景一、X县概况X县属淮6、河流域下游，主要水源除自然降水外，还有江、淮、里下河等水系可补充。大量的地下水正待开采，淡水资源比较丰富。全境1880平方公里。其中陆地面积1667.4平方公里，占88.69；水域面积106平方公里，占5.64；滩涂面积106.6平方公里，占5.67。X县坚持把发展作为第一要务，积极创新思路，破解难题，推进发展。全市完成地区生产总值1174.3亿元，比上年增长15.1%，是“十五”以来增长最快的一年；人均地区生产总值14657元，增长15%。地方一般预算收入48.8亿元，增长28.9%；财政总收入实现超百亿元，达到111亿元，增长27.7%。经济结构进一步优化，三次产业比重为20.945.737、3.4，二、三产业增加值占GDP比重比上年提高1.8个百分点。加快农业结构调整步伐，推进高效农业发展，农业实现丰产丰收，一产增加值增长5.5%。组织实施农民致富工程，农民人均纯收入5431元，增长11%。坚持走新型工业化道路，着力培植支柱产业和骨干企业，悦达集团年营业收入突破300亿元，东风悦达起亚汽车公司年纳税8.1亿元；亨威、丰山被认定为中国驰名商标，全市中国名牌总数位居苏北第一。项目选址原为小汽车站的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境。第二节 项目建设的必要性一、促进项目区商业发展大型超市设置在市区商业中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近，经8、营服务辐射半径3km以上，目前盐城商业中心区以外和规划的人口聚集区的大型超市不足，市级商业中心以及城市中心设有规划的大型综合超市，项目店区域目前尚无大型商家进驻。本项目通过引进大润发超市，将调整现有商业网点布局结构，加快服务业的快速发展。本项目的实施是江苏盐城商业网点规划中的一环，将促进规划的实施，以及项目区商业发展。二、引进国际先进管理经验和营销技术，促进现代化传统的商业类型普遍具有悠久的历史和国资的背景，建筑老化、设施陈旧、商品过时、效率低下、负担沉重、无停车位等等是这些企业的通病，如果不能及时跟上市场的节奏，很难在市场上占据一席之地。新兴超市、综合购物中心这类新兴商业形态是集零售、餐饮、9、娱乐于一体的多功能综合性商业项目，由于舒适的购物环境、一站式的商业组合等国际先进管理经验和营销技术，因为需要满足大多数人的需求，通常是中档的定位，更加能够满足现代消费者的需求，所以这种多种业态的融合也是一个商业的发展趋势。发展才是硬道理，引进国际先进管理经验和营销技术，可以帮助我们的经济快速成长，从而促进现代化的发展步伐。自从我国商业流通领域对外开放，引进外资的短短十多年间，越来越多的外国企业纷纷进入我国市场，一批新型的商业业态在国内生根开花，特别是代表当今世界先进理念的连锁经营的便利店、超市、大型综合超市（大卖场），在国内主要是东部地区得到了迅速的发展。从国外发达国家和大型超市占各国食品市场10、的份额来看，大型超市已成为零售业的主力业态之一。国外大型超市所占食品市场份额：国家澳大利亚法国德国英国美国大型超市比重40.5%45.7%19.1%40.8%22.9%大型综合超市作为现代化营销方式已成为零售业的主力业态，大润发X店将采用“大润发”先进的超市管理模式和现代化的经营管理方法，将成为零售行业中现代化程度最高的著名品牌企业之一。大润发X店将以新鲜、便宜、优质的商品，舒适、便利、优秀的购物环境，以及温馨、热情、优异的服务态度满足所在城市的广大消费者日益增长的提高生活质量的需求，必定有利于现代营销方式的发展和经营管理的现代化。三、劳动带动企业出口，增加企业外汇收入随着国际经济日益一体化，11、各国市场之间的联系越来越紧密，彼此之间的影响日益增大，这不仅是国际市场变得更加复杂，而且导致了国际市场的多变性，在这种市场行情下要获得规模效益必须采取多样化弹性营销策略来扩大产品销售。随着经济的迅猛发展，劳动带动企业出口，增加企业外汇收入，增加我国的贸易顺差。四、方便群众购物，完善周边商业网点设置大型连锁超市一般选择在交通便利，远离市中心建店，是其低成本运营的前提，即低廉的土地使用成本，再加之规范的经营管理，电子系统的全程跟踪，统一采购的低价格，品种齐全的商品，开架自提的一站式服务，宽敞舒适的购物环境。大润发X店的建设，有利于推动城区商业零售业规范市场的进程，并带动相关产业的发展，对江苏零售业12、产生积极作用。大润发X店新型的综合超市业态，全新的购物感受，全方位、一站式的服务，良好的购物环境，将使该地区居民多了一个休闲购物场所。本项目的建设，有利于增加地方财政收入，拉动该地区经济发展。大润发X店的建设，有利于缓解本地就业市场紧张的压力，起到良好的社会效益。商业零售业为劳动密集型产业，可以提供大批劳动就业机会，在该地区建店对解决当地就业紧张问题无疑注入了催化剂。大润发X店设有各类岗位500个左右，含管理岗位和普通员工岗位，加之厂方驻店代表500人左右，单店能提供近1000个直接就业机会。大润发X店除了个别管理岗位由公司派驻外，绝大多数员工都面向社会公开招聘。随着国民收入的提高，人民群众的13、物质文化需求日益增长。康成投资（中国）有限公司将为江苏引进先进的经营管理模式，以经济实惠、商品优质、环境舒适、服务周到等一系列方便顾客的措施，让消费者得益，从而达到让利于民、回报社会的目的。一定程度上改善本地居民的购物环境和满足本地居民日益增长的消费需求，对促进消费起到了重要作用。同时符合江苏省盐城市城市商业网点规划的要求，使周边商业网点的设置得以更加完善。五、有利于改善小车站地区市政基础设施，提升X县城市形象项目的建设，可以促进小车站地区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的发展，有效改善X县的投资环境。项目的出现弥补了该区域大型商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点、提14、升了地区整体商务环境。综上所述，该项目的建设是非常必要的。第三节 项目建设的可行性一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。1、县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、务商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；“十二五”期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来X县城三五年的房地产业发展应该是积极向上的。3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。4、人均收入、可支配收入的增长，购买15、能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。5、房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。“十五”期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长超过40%，说明宏观调控并未严重影响X县房地产市场。预测未来X县城三五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对X县房地产市场未来发展均有一定程度影响。国八条、国六条、国十条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地16、产泡末，提高开发商资本金门槛。但对于房价较低的三类城市和县城、特别是苏北地区的县城，该政策的负面影响较小。X县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。营业税开征，开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例，该政策对一手房市场并无太大消极影响。三、“X广场”项目已经具备开发的条件，前景较好。本项目的建筑规划设计已经X县建筑行政主管部门和县政府批复，前期立项已完成，其他各项报建手续正在办理，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。项目一至五层为大型超市（大润17、发），地下室为大润发配套商业广场，。本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的X县“X广场”开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是X县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是可行的。第三章 项目市场调查分析第一节 项目周边环境分析一、项目地理位置分析本项目位于X县项目宗地位于X县中心地带，是新区与老城区的交接处。是城市的政治、经济、文化中心。X广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。周边的X中学、X18、小学、中心医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。二、项目周边配套设施现状1、医疗配套设施：X县人民医院、X县中医院距本项目均在1500m路程以内。2、学校、教育：X县中、小学距本项目约500m。3、自然景观、人文景观：本项目往西面约1500m为X县的中心公园，X县县委、县政府、公安局、检察院等各部门机关都聚集在此地段。因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的地域，是具有高品质现代人居环境和工作环境。第二节 市场供需分析一、X县房地产发展情况分析（一）X县19、房地产发展概况随着X县社会经济逐步发展，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来X县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，X县城区的房价也逐年上升。2006年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在1400元/以下，以后几年价格涨幅不断加大。据县房地产主管部门统计（均价），2000年商品住房为550元/ ，2001年为620元/ ，2002年为650元/ ，2003年为780元/ ，2004年为920元/20、 ，2005年上半年为1100元/ ，下半年达到1200元/ ；2006年达到1350元/ ，2007年商品住房为2200元/ ，2008年为2800元/ ，2009年为3300元/ 。1、房地产业投资额稳步增长“十五”期间X县房地产累计投资达到370000万元，投资规模年平均增长率超过40%。全年投资规模占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。“十一五”期间房地产投资增长率2、需求基本平衡，市场发展相对稳健“十一五”期间X县商品房销售面积累计超过100万平方米。“十一五”期间商品房开工、竣工、销售面积增长表（二）20062009年X县商品房21、审批统计审批统计表分析结论：从审批建筑面积来看，20052009年审批建筑面积分别为19、30、40、73、85万平方米。（四）土地供应分析X县城经营性土地实际供应量每年增长超过20%X县城人口众多，城市人口每年增长约1.21.5万人，购房需求比较旺盛。二、2006年2010年X县房地产市场分析十一五期间是X县房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、投资金额、房地产价格都有较大提升；2006年国家一系列宏观调控政策的出台对某某房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，22、在个别楼盘上甚至形成抢购。从X县在建（在售）商品房调查统计表的调查和了解情况来看： 1、住宅方面存在着相当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务工人员回城购房者，还有少量投资型客户。2、商铺方面存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群，主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业主1、价格水平2009年末X县商品房销售均价3200元/平方米，同比上涨20%，从住宅销售的走势图来看，本年受国家宏观政策调整X县住宅销售情况波动不大，整体走势平稳。九、十月份一直到春节前后为销售旺季，市场活跃销量上升，春节期间到23、达高潮。2、投资规模2009年投资规模250000万元，投资总量占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。3、热点户型通过数据统计和有关部门的调查了解，得出在X县市场对两房、单身公寓的需求是很大的，两房、三房的比例占到了总和的75%，经过调研与客户深度调研发现，目前某某市场对5080平方米的两房、小面积户型的需求很强烈，在价格稳步上升的情况下，实际的需求数量可能会更大，因为市场的变化动量是非常大的。4、消费群体通过调查发现，不同的阶层其现有住房的差异性不同，住房消费已呈“金字塔”式的梯级消费结构（见下图）。 住房消费群体 住房消费市场富人、24、高收入者 别墅、高档公寓稍高收入者 商品房中、低收入者 经济适用房二手房最低收入者 政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消费结构示意图）5、分析结论（1）整体市场处于较快增长过程中，房地产仍将保持良好的发展势头。乡镇进城人口、公务员、企业主、大学生等购房，是近几年购房的主力军；近三年房价上涨较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住人口（含部分流动人口）中换房及二次置业者仍保持较高热情。（2）2009年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中，X县并未受到太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价稳量升的双赢局面，说明X县房地产发展具备坚实基础。（3）X县房地产市场虽然25、起步较晚，但是近三年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。（4）近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍然处于相对低位，随着整体城市经济发展，商品房价格仍有较大的上涨空间。（5）近三年市场需求基本平衡，20082010年房产出现热销。市场需求开始出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展相对稳健。（6）近几年土地供应处于准饥饿状态，未来三年内经营性土地供应过量的可能性极小，对房地产市场总体利好。（7）目前X县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有所积压但对核26、心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地产市场趋好。三、市场需求分析建设小康城市，逐步使X县城发展成为苏北地区的副中心城市，是今后一段时间该县经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着县城建成面积的扩展，2010年初步形成约22万人口规模的文明卫生城镇，给X县房地产业的发展带来了巨大的发展空间。1、居住现状据统计，X县城区现有人口22万，如果按人均建筑面积25m2的居住水平，现有人口还需新增住宅面积150万m2。2、近几年旧城改造房屋拆迁情况2006年至2010年，X县县城累计拆迁房屋面积超过30万m2，这些拆迁户绝大多数是27、实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解决拆迁后的居住问题。如果要安置20082010年的拆迁户，按户均70 m2计算，需住房面积7万m2，而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积16.1万m2。3、城区新增人口住房需求据初步分析，X县城区未来5年时间要达到30万人口规模，比现有城区人口要增加8万人，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积25 m2计算，需增加住房面积约150万m2。根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。未来五年，X县城区住房需求总28、量约205万m2，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。4、分析结论从上述分析看，X县规划审批开工项目建设规模与每年平均需求41万m2供需缺口较大，住宅需大于供，房地产市场前景广阔，未来五年X县城区的房地产市场仍然处于活跃期，房地产开发的市场前景广阔。从长期角度看，X县城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种长期趋势。根据X县提出的城市化进程加快的目标，初步建成文明卫生城镇，城区人口达到30万人左右，到2010年城镇化水平达到38%左右，城镇居民人均住宅建筑面积达到30m2的目标（小康标准），而目前城镇人均居住面积不足1829、m2，因此，将导致需求强劲、持久地推动房价的总趋势长期上涨。短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变X县城区房价总趋势的长期上升。对于X县城区房价上涨过快的现状，政府的态度是进行平抑，以保障房地产行业的平稳健康发展。主要的措施有三方面：一是积极调整供应结构，建造数量较多的低价位住房，落实中低收入消费群体地需要。二是适度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓对于供应的压力。三是多角度实施对房价的调控，比如土地供给数量、减少私房的建设和招标底价的松紧、税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧等等。从现在起到未来四、五年中，X县城区商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结30、构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。 “十一五”期间，X县城区商品房价格年涨幅在20左右。到“十二五”期间，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下： 第一实现小康目标，X县城区人均住房面积尚有差距。目前人均住房居住面积不足18m2。人均居住面积要达到30m2的小康目标，还要走相当长一段路程。第二城市化的进程也直接拉动房地产开发。X县2009年的城市化水平仅为21.12，2010年要达到38。这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进一步扩张。如此31、浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第三随着经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步增强。 第四市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，X县城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的居民，还是能够从中直接受益。第三节 项目的SWOT分析本项目优劣势分析：（一）优势（strength）1、地段优势本项目座落在人民中路上，往东不足1000米是X县的城市中心广场和行政中心，是传统的科教文卫中心区，是集政治、经济32、文化、教育为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本项目让生活与购物在X广场的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。2、开发商优势 资本运作优势 本项目的开发商X实业X有限公司实力雄厚，信誉良好，项目开发资本金充足，只要完成前期工作就能顺利开工。 成本控制优势 X实业X有限公司集聚了一大批富有经验的设计、施工、财务管理人员，只要项目运作过程中控制成本，即可获利。 营销策划优势 X实业X有限公司有一只高水平的专业招商队伍（引进上海的人才），有专业的房地产营销策划公司参与本项目的前期策划、33、项目包装推广工作。前期项目招商工作进展顺利，已经同全国排位前三名的大型连锁超市“大润发”（在全国有120家网点）有了意向性合作协议（入驻底层和二层、三层的超市）。 建筑规划优势 本项目的建筑规划设计方案是由知名的扬州市建筑设计研究院有限公司设计。建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。本项目在X县是独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前景广阔。 功能布局优势商业业态布局合理，超市、百货、精品、34、休闲、娱乐等商业项目遥相呼应、互补联盟，能够满足广大市民日常购物需求。三楼局部空中花园布置，配套有绿化广场、喷泉、嬉水、健身等配套完善，凸现闹市一方净土，增加园林休闲品味。3、楼盘品质优势本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住。4、政府支持优势项目建设符合X县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得到政府各职能部门的大力支持。（二）劣势（weakness）1、认知程度不够本项目为X县的第一栋高层住宅，由于高层住宅的建筑成本高，物业使用成本高，人们的认知程度上还需要35、一定的时间，对于倾向于多层住宅的潜在用户吸引力较弱。2、营销策划及招商需要专业运作本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；且X县居民对高层住宅购房消费存在观念上的制约，营销策划及招商需要专业运作，提高项目吸引力，在项目开盘时将潜在的项目优势转化为现实优势。（三）机会（opportunity）1、购买能力加强随着X县社会经济的发展，当地居民商品房的消费观念越来越强；，其中相当一部分人都愿意在X县城购房置业或投资，为住宅市场提供了较为强劲的购买基础。2、房地产市场发展逐渐成熟X县房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。3、市场潜力较大36、比较目前X县城其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形态优美的新型商业设施，这为本项目提供了市场机会。（四）威胁（threat）主要威胁来自涵碧苑、双尊大厦等。四、本项目市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前某某的部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形态，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住宅的创新要到位人流的导入主要通过上述二条路进来，人民路是最大人流导入量的道路，也是项目的主要出入口。师苑路是项目的次入口。项目周边主要有X中学、X小学37、人民医院、天海由酒店、X广场中医院等及县直各机关单位。这些单位都会产生大量人流给本项目商业经营提供得天独厚的优质客户资源。因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，高层住宅提供价格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。第四节 项目的价格定位分析一、成本加利润定价法1、项目土地获取价格项目土地获取价格为2380万元，平均分摊至可出售房产住宅10828，建筑面积土地成本为住宅约380元/m2。2、项目单位开发成本项目单位开发预算成本包括：土地、建安、规费、绿化等综合配套设施、税收、管理费和银行利息等（见下表），住宅约3000元/m2、商业建筑约2600元/m2。二、市场比较定价法（一）住38、宅1、现状概况目前X县房地产开发项目中还没有高档高层住宅，因而本项目高层住宅的市场价格和销售面积在X县内无参考和可比性。根据X县的地域特点、本项目高层住宅市场分析参照X县部分高层、小高层楼盘进行对比。涵碧苑： 售价45005000元/平方米（小高层、高层）。碧水绿都：售价为38004500元/平方米（小高层、高层）。中央花园：售价为38004500元/平方米（小高层、高层）。滨河湾： 售价为45005000元/平方米（小高层、高层）。2、分析预测从X县现有高层、小高层楼盘运作销售来看，高层、小高层住宅处于较低价位水平运行，高层、小高层的市场潜力尚未得到充分挖掘。近三年销售且目前已经入住的高层、39、小高层价格在38005000元/平方米之间。按正常推测，现在小高层、高层销售均价应该在4000元/平方米左右和4500元/平方米以上。因此推测购买者在心理上也完全可以接受“X广场”高层住宅期房45005000元/平方米的均价。（二）商业店铺1、X县商业市场现状（1）X县城目前品牌连锁、加盟店约为100家。（2）根据初步市场摸底和一般商业经验，X县城消费层次、购买力比较高。2、分析预测根据“十一五”期间X县城的人均可支配收入增长预测，推算至2010年人均可支配收入将分别达到1.8万元，从温饱型小康型小康型加部分高消费的消费需求层次逐步提高的过程来看，X县城的消费需求层次在2011年将以小康型为主40、，2010年转入以小康型加部分高消费为主。消费市场需求的迅速增长将为本项目的商业经营带来较大机遇。项目地处X县城核心地段，本项目在精品打造、专业营销和专业招商的运作下，商业潜能大，前景看好。三、本项目定价从本项目优越的地理位置条件及周边商铺价格情况，结合“成本加利润定价法”和“市场比较定价法”综合比较分析，本项目开盘销售价格实行低开高走的原则，住宅4500元/ 。目前X县城区房地产开发项目中还没有高档高层建筑，因而本项目的地下停车位的市场价格暂无参考和可比性地下停车位均价暂按4万元/ 个。这里的价格，应该是一种展望预期价格，是对地块价值未来竞争态势及本项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格41、。确定的开盘入市价格应结合项目经济技术指标、预算成本方案、入市前竞争态势等进行调整，由公司销售部提交一份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设定，营销策略等等，最终交董事会确定。第四章 场址主要建设条件第一节 场址及用地现状一、场址现状场址现状属典型的河岸平原地貌，现状标高约在黄海高程2.6米，目前已基本完成场地平整。X县“X广场”房地产开发建设项目地点位于人民路上，项目地理位置显要，用地条件优越。二、土地权属及占地面积本项目总用地面积23.8亩，土地权属通过拍卖方式由X实业X有限公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同。第二节 主要建设条件一42、工程地质、水文地质情况1、工程地质本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。上部为淡黄色亚砂土、粉砂，胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度57m；下部为粗砂砾石层，砾石占60%，砾径46cm、厚68m，可作为城市建设用地。从整个区域来看，基地内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001），X县县城地震动峰值加速度0.05（相当于原地震烈度小于六度），本项目要考虑抗震设防。2、水文地质地下水由大气降水补给，水量较小。43、本项目处于X县城市防洪堤保护范围内。二、区域规划情况本项目建设性质和建设内容符合X县县城总体规划的用地要求。在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。三、交通情况本项目东邻人民路，是X县的中心地段，交通十分便捷。四、社会环境条件本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源、军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。五、公共设施条件人民路已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。六、征地拆迁情况本项目区的征地拆迁已基本完成。七、施工条44、件本项目场址地势较平坦，水电可从人民路就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。第五章 工程设计方案第一节 指导思想与原则建筑是社会性的，它从不孤立存在，而是常常和社区中的其他成员或大自然连在一起，人文主义的关怀体现在新生住户的交往需求。压力大，节奏快的生活给现代人们之间平添了许多不解、惊异和不安，在日常的生活中，不知不觉改变着现代人的行为方式，思考模式的变化进而影响人们的生活习惯，共同的观念使陌生的人们重新的走到一起，同一屋檐下需要改善邻里间的关系。项目处于X县商业文化中心，得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的45、商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。因此本项目切实地从住户的居住要求出发，关注住户的生活习惯，照顾住户的日常生活，营造良好的氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘出一个高品质住宅应有的形象，创造出居家应有的环境。该项目建筑设计体现出“以人为本”注重品质的设计理念，首创小高层和高层住宅理念，给某某的房地产带来质的飞越。本项目定位为高档商住小区，强调产品的合理性与差异性，力求建筑成一个别致、新颖、周到、精美的现代住宅社区。第二节 总体规划方案一、规划依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；3、江苏省城市规划管理技术导则；4、住宅设计规范（GB46、50096-1999）2003年版5、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2001年版6、2000年小康型城市住宅科技产业工程示范小区规划设计守则。二、规划原则1、从总体规划到户型设计“以人为本”的设计思想贯彻始终。本项目注重营造一种舒适的环境，采用“人车分流”的观念，同周边的广场、喷泉，一起形成休闲区域。2、通过对当地商业生态的研究发现，只有引入大型超市才能最大限度发挥中心地段商业价值。本项目利用“大润发”超市同X县地域文化风格相结合，使商业平面具有灵活性和可持续性，使空间产生居留感，留住人流，兴旺商业态势。3、合理利用地形，总体布局大围合、大通透，形态自由、活泼，打破板式或围合47、的闭塞和呆板。注重内部空间与城市界面结合，为城市创造一道优美的风景线。4、总体设计以人体尺度为依据，以创造宜人的绿化空间为指导，结合阳台绿化，平台、露台绿化等，使地面绿化与空中绿化相结合，形成极具生态效果。5、可持续发展的思想，住宅内部空间有较大的可调节性。建筑节能设计贯彻项目的各个环节，从而形成一种高尚健康、生态节能的住宅。三、与城市环境融合本项目位于人民路上，是X县城的重要节点。在设计过程中认真考虑了城市景观和楼盘形象，力求塑造崭新的城市形态，创造完整、人文、大气的富有强烈城市感的城市节点。方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即：创造出体量适中，高度合乎要求，有强烈体积感的现代化建筑。既满48、足自身需要，围合出供小区居民休憩、放松的内庭院，又给城市一个连续完整的展开立面，对外则放，对内则收。沿街商业是人对建筑的最直接的接触面，其立面处理以人的尺度为依据，简洁、现代，创造出宜人的空间，塑造了富有城市感的项目昭示面。住宅为“回”型布置，隔绝了外界的喧嚣与浮躁，形成了一个静谧、内敛的中心庭院，给居住者家与工作之外的第三空间，以达到别有洞天，世外桃源的效果。四、道路交通1、出入口位置：设置出入口3个，分别为人民路2个，师苑路1个。2、停车：分为地上和地下两种方式，地上停车374个，地下停车187个。五、规划指标名 称单位数 量备 注总用地面积m215863总建筑面积m250294其中：会所49、及物业办公m2108容积率3.5绿地率6.2地下停车位个187室外停车位个374第三节 建筑设计方案一、设计依据1、民用建筑设计通则（JGJ37-98）2、住宅设计规范（GB50096-1999）2003年版3、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2001年版4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）5、方便残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范（JGJ50-88）二、建筑设计1、商铺设计通过对X县当前商业业态的研究发现，最大的商业价值来自商铺与商场的结合。在一层平面设计中引入商业内街，使商业价值得到充分体现。以一种流畅的商业态势引入商机，带旺二层的商场，形成互50、补。配套商业不仅满足小区居民需要，使其生活更加方便，而且成为城市商业节点，带来更大的经济价值。在平面设计上，地下室为设置有中心超市及消防水池和消防泵房等，负一层、一、二层、五层为商铺和超市，三层、四层为停车场等。2、住宅设计住宅单体秉承“以人为本”、“可持续发展”的设计理念。楼型全部为四梯二十户设置，南北采光。合理的户型决定了优良的生活品质，使住户得到尽可能多的景观面和采光面。户型房间方整、紧凑、具有高效的面积实用率和均好性，满足了居住空间的各层次要求，各种户型都有很好的朝向、采光和通风，具有良好的景观视野。所有厅房的开间进深都考虑了家具的合理摆放，充分满足现代化家具的需求。为减轻城市道路对沿51、街建筑的噪音干扰，设计上引入了“城市屏风”的概念，主要功能部分尽可能背街放置，以减轻噪声干扰。四、立面设计本方案以简洁、现代的手法来诠释建筑形体的美感，树立居住建筑形象。在以米黄为主导的色调中适当镶嵌暖灰等暗色，更显尊贵与品位。使建筑形象更加持久与稳重。大面积的玻璃窗使建筑形体轻盈通透，并可最大限度的采光、通风、纳入景观。根据每户的具体位置协调开窗，在建筑处理中尽量避免对视，同时在立面形成光影对比和虚实变化。顶部的飘板既是功能构件又具装饰效果。它以轻盈飘逸的造型、明快为亮丽的色彩使建筑形体活泼而完整。商场立面追求简约和亲切，玻璃和实墙的虚实对比，简洁而不简单的细部处理，充分体现以人为本的设计思52、想。五、节能设计1、建筑朝向均选用南北朝向。单体设计充分考虑自然通风和采光。维护结构热工设计满足国家和本地区的节能设计标准。2、在设计单体户型时，尽量减少空调房间的外表面积。外窗气密性不低于三级。采用多项措施降低空调能耗。降低外维护结构表面温度对于改善室内热环境，降低空调能耗有显著意义，采用的措施有：（1）外表面做浅色处理，如采用浅色涂料、石材等。（2）外围护墙体嵌贴聚苯烯挤塑板使建筑满足夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（3）夏季尽可能的增加换气次数，特别是进行夜间通风，换气指数在每小时6-9次，可明显改善室内热环境。3、有效利用自然通风。在建筑设计中，建筑根据当地主导风向布置，在创造良好小环53、境的同时合理组织穿堂风，既减少了建筑能耗节约了资源，又降低了成本，创造出适宜人居住的生活空间。六、环保生态设计1、住宅每个房间都有开口形成空间气流，达到真正有组织的自然通风。2、每个户型客厅设有可调节和捕捉风力的窗。3、住宅架空层和架空层花园屋顶，提供尽可能多的绿化。4、垃圾站位于半地下隐蔽处，减少卫生干扰。总之，积极利用各种低成本生态手段，一方面减少热负荷、保护生态。为缓和城市气候作贡献。另一方面低耗能、健康自然居住环境，给住户带来真正的低廉而高尚的生活方式。第四节 结构方案一、设计依据1、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）2、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）3、建筑54、地基基础设计规范（GB50007-2002）4、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）5、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）6、预应力混凝土管桩基础技术规程（GB501082001）7、人民防空地下室设计规范（GB500381994）8、工程建设标准强制性条文（2002年版、房屋部分）。二、本项目各建筑结构安全等级本项目各建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数1.0，设计使用年限50年。三、荷载取值竖向荷载：恒重（自重、设备重）根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算；活载：根据建筑结构荷载规范取用：商业：6.0KN/m2，住宅：2.0KN/m2风荷载：基本风压取值0.55、3KN/m2（50年一遇）。雪荷载：基本雪压取值0.35KN/m2（50年一遇），雪荷载准永久值系数风分区。地震荷载：根据2001年2月颁布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001），本项目区地震动峰值加速度0.95、变压器台数及容量 2800（KVA）四、供配电设计1、本项目消防用电为二级负荷，其余用电均为三级负荷，10KV环网电源引自工业区开闭所，由YJV-8.7/10kv交联电缆埋地引至建筑物地下一层的变电所。2、变电所内设有SCR9-800KVA干式变压器2台。3、高压选用环网开关柜，采用负荷开关与熔断器联动的方式保护变压器，低压选用MCS组合式56、开关柜。4、在变电所内设置无功自动补偿装置，补偿后变压器10KV侧功率因数不小于0.9。5、本工程除在10KV侧设置专用计度柜外，对每台变压器设置了计度装置，照明和动力分别计度；每户设置电度，每层集中抄表。五、电力设计1、采用TN-S配电系统；配电电压380/220伏，干线采用三相五线制预分支电缆配电；电梯、风机、水泵等采用放射式配电。2、配电箱位于各层的配电小间内，选用PX型明装配电箱。3、消火栓泵、喷淋泵等大于37KW的电动机采用软起动，其它用电设备采用直接起动。4、电梯、正压风机、排烟风机、消防控制室等一级负荷为双回路供电，末端切换。5、水泵、风机配以相应的联动自动控制。6、所有电缆均采57、用交联阻燃电缆。六、照明设计1、照明标准：商场200Lx，设备50 Lx，住宅100-200 Lx。2、灯具及光源：以节能型日光灯为主，白炽灯为铺。3、配电线路：采用BV-500塑料铜芯线穿阻燃PVC管暗敷。七、防雷接地1、按三类防雷建筑物设计，屋顶设避雷带，利用建筑物结构钢筋做防雷引下线及接地装置。2、所有接地共用一套接地装置，接地电阻不大于1欧姆。八、弱电设计1、在地下车库设置火灾自动报警及联动控制系统、消防电话和消防广播系统。2、电缆电视：在各需要场所设电视插座，住户内设置一根线。3、设置数据宽带网。4、电话：设置市话直通式电话系统，每户设置两对线。电话交接箱设在大楼一层的电缆交接间，电58、话分线盒设在各层竖井内。5、设置电视监控系统，监控器设在大楼一层的消防控制室；在大厅入口、电梯桥箱及主要通道设置电视摄像机。选用TF-TV-9492闭路监控系统。6、设置防盗对讲系统。第七节 通风设计一、设计依据1、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2001年版）2、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）3、土建专业条件图二、设计范围本建筑物内地下车库设计通风、防排烟。三、通风系统1、车库的通风换气次数为：送5次/h排6次/h。送风量：140000m3/h，排风量：168000m3/h。2、地下车库设置机械送排风系统，排风按上部排1/3，下部排2/3设计。四、59、防、排烟地下车库设机械排烟系统，选用单速消防排烟风机，排风与排烟系统合用。第六章 节能与节水一、编制依据本项目可研节能编制依据国家计委、国务院经济贸易办、建设部计资源19972542号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”评估的规定。二、节能、节水措施1、节能措施（1）采用节能型新技术、新工艺机电设备，不选用已公布淘汰的机电产品。（2）能源供电、供热、供水部门应尽量靠近负荷中心，减少输送距离，减少能耗。供电采用功率因素自动补偿装置提高功率因素，减少电能损耗。（3）合理选定建筑形体系数，节约用电。（4）建筑布置应注意形体齐整，减少外围热损失，根据地域气候条件，尽量采用自然采光与通60、风，不过分依赖空气调节与机械通风。根据热工计算配置选用建筑物外围护结构及门窗热阻，减少外围热损失，设计好屋面保温隔热层，减少能耗。（5）选用节能型变压器、节能电器，采用节能灯具，并采用低能耗镇流器，合理选定各房间照明度和灯具安装高度，节约用电。（6）选用低损耗，低噪声负荷能力强的SC9型干式变压器。（7）选用高效节能光源及灯具。（8）楼梯、走道灯采用人体感应节能开关。（9）先进的分散智能型报警系统。（10）每户内设置电话电视和宽带网综合信息接线箱。2、节水措施（1）采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。（2）选用质量高、密闭性能好的阀门，选择质量好的开关、管材，以减少水资源61、流失。（3）选用节水型卫生器具，提高水资源利用率，降低水资源无效损耗。（4）供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。（5）加压设备：采用节能的自动化程度较高的设备。第七章 环境影响评价第一节 项目场址环境现状一、自然环境X县X广场开发建设项目位于X县人民上，总用地面积约23.8亩。地理位置显要，用地条件优越。大气环境符合二级大气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。二、生态环境本项目场址地貌简单，无森林草原植被、珍稀动物栖息处，且目前无探明矿藏。三、社会环境本项目区规划内无工业企业，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。四、环境保护区项目附近无名胜62、古迹，风景游览区等环境保护区。第二节 项目建设与运营对环境的影响一、分析依据1、中华人民共和国环境保护法（1989年12月）2、建设项目环境保护管理条例（1998年4月）3、中华人民共和国水土资源保护法4、污水综合排放标准（GB8978-2002）5、环境空气质量标准（GB3095-96）及地方规定6、城市区域环境噪声标准二、项目建设与运营对环境的影响项目建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系统采用雨污分流，污水进行生化处理后进入市政污水管道，对水资源不会造成破坏。本项目的建设，对建设地点不存在水土破坏，开挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地进行绿化，种植花草、美化环境，将能显著改善63、当地的生态环境。施工期间对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大气影响主要是粉尘污染（主要产生于灰土拌合和施工材料运输及土方运输）；噪声主要来源于施工机械作业产生的噪声。项目建成运营期间对周边环境的影响主要是生活中产生的废弃垃圾和污水、废水、粪便，以及厨房洗涮水、油污和排放的油烟等。第三节 环境影响分析及保护措施一、环境影响分析1、社会环境影响分析内容（1）项目建设可能产生的经济和社会影响（2）项目对所在地区居民就业、居住、生活的影响2、生态环境影响分析内容（1）项目产生的废物可能对土壤层造成的损害，（2）项目排放的废水对当地水资源可能产生的影响，（3）项目城市化进程使农业用地和其他用地减少64、而产生的影响。3、环境空气影响分析内容（1）项目会排放哪些有害人体的气体；（2）项目排放的气体污染物对周围环境的影响；4、环境噪声影响分析内容（1）项目工程施工中是否引起噪声强度的增大；（2）项目所增加的汽车等交通工具产生的噪声对项目区的影响；（3）项目噪声强度、轰鸣声对周围地区日常生活秩序的影响。二、环境保护措施1、设计中环保（1）地下室设一个集中垃圾站，以收集各种分类袋装垃圾后，由环卫部门统一处理；（2）餐厅厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。（3）地下蓄水池与污水池及管道间要求有10m以上的卫生防护带。（4）水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。2、施工中65、环保（1）现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。（2）施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。（3）地块周围树立高于2m的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边办公楼宇及居民生活的影响。（4）66、施工中不产生超标准的空气污染；（5）建筑垃圾及时清理、文明施工；（6）尽量使用低噪声施工设备，少用或避免使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工。采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间噪声影响。不同施工阶段噪声限值见于下表；（7）推广使用散装水泥或商品混凝土。等效声级LAeqdB(A)施工阶段主要噪声源噪声限值昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等6555注：表中所列噪声值是指与敏感区域相应的建筑施工场地边界线处的限值；如有几个施工阶段同时进行，以高噪声阶段的限值为准。3、使用中的环保（1）卫生67、间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。（2）室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。（3）设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。（4）餐厅厨房油烟废气采取油烟净化处理。（5）进出基地的车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。第八章 组织机构与人力资源配置一、组织机构方案1、公司机构设置（1）由X实业X有限公司负责本项目开发。公司设立董事会作为最高权利机构，决定项目开发一切重大事宜，董事会设董事长一名，董事一名。（2）公司实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由董事会聘任。设总经理1名、副总经理1名、财务总监1名，68、共同负责公司运作。（3）公司下设经营管理机构，包括开发部、工程部、营销部、财务部等机构，负责公司的日常经营管理工作。（4）公司的具体开发运作事宜，采取聘用专业顾问公司，运用社会化运作的模式操作。2、人力资源配置（1）人力资源配置的依据人力资源配置的方法不同行业、不同单位，配置的方法不同。有按劳动效率计算定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定员，有按岗位计算定员，有按比率计算定员。根据市场化运作的需要和建立现代企业制度的要求，结合现有各市场的经营经验，又考虑具体实际情况和将来的发展变化，X实业X有限公司人力资源配置按岗位计算定员，以需设岗，以岗定员。（2）人力资源配置的内容人力资源配置：以需69、设岗，以岗定员。组织机构设置：开发部、营销部、工程部、财务部。董事会工程部营销部开发部财务部销售财务策划计划总经理计划财务X实业X有限公司组织机构图开发部协调各部关系；做好供求客户、来宾接待工作；负责协调、处理日常工作；文秘档案管理工作；会同有关部门制订各项规章、管理制度。营销部制订市场经营营销方针，作好产品的营销策划。工程部开展项目的质量、进度、费用、安全四控二管工作，协调各方关系；财务部支付工程款，回笼资金，上缴税金，做好计划。二、劳动定员1、公司劳动定员为20人左右，公司根据业务拓展的需要可增加相应数量的临时工。人 员 安 排 表部 门岗 位定 员（人）备 注行政部6含领导及后勤人员营销70、部策 划2管理人员销 售4管理人员工程部5管理人员财务部计 划1管理人员财 务2管理人员合 计202、项目竣工前，为做好售后服务，将行政部、工程部、财务部一并转为物业管理公司，对小区进行物业管理。3、为保证项目达到预期效益，生产人员和管理人员应进行专业知识和管理知识培训。三、人员培训公司员工要经过招聘并培训上岗，借鉴外地、外单位的先进管理经验，不断提高公司的管理水平和员工的自身素质。四、项目运作框架投资控制(造价咨询公司)质量控制(监理公司)操作层面设计（设计公司）总承包商各独立承包商、供货商决策层面一般分包商开发商各指定分包(如土建、水电及装修等施工单位)第九章 质量保证体系及工程招投标方案71、第一节 质量保证体系该项目建设面积大，任务重，应建立“政府监督、社会监理、企业自检”三级质量保证体系。该工程项目建设严格按建筑法及X县有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建筑设计、建筑施工质量管理。建设单位应根据国家和建设主管部门有关规定建立健全质量保证体系和层层负责的质量责任制。勘察设计单位必须选择甲级以上资质的勘察设计单位承担勘察设计任务。勘察设计单位应按照国家现行的有关规定、规范，技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度。施工单位必须选择二级以上资质的施工企业承担施工任务。施工单位要接受质监和监理对其资质和质量保证体72、系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、操作规程进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定施工工序，并对施工的工程质量负责。该工程采用社会监理，对工程进行“四控制”、“二管理”、“一协调”，确保工程的经济效益、社会效益、环境效益。建筑材料、电气设备等采购实行采购招标方式，确保设备质优、价格合理。第二节 工程招投标方案根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，结合该项目的特点，制订招标方案。一、招标工作依据1、中华人民共和国招标投标法；2、国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法；3、七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定；二、招标工作原则1、招标方式按照江苏省发展计划委员会有73、关要求，结合该项目特点，拟采用以下招标方式：建筑设计采用邀请招标，进行资格后审；全部工程施工采用邀请招标，进行资格预审；工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。2、标段划分按照建设部有关规定，结合该项目特点，施工合同分为1个合同标段，绿化1个标段。施工监理合同分为1个合同标段。3、招标范围该项目全部工程施工实施邀请招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料、设备采购等；工程监理，勘察设计采用邀请招标形式。4、公告发布根据国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法，该项目将在X县公开发行的报刊上刊登资格预审公告。5、资格审查按照有关规定对施工合同段潜在投票人进行资格预审；对邀请招标的设计、监理潜在投标人进74、行资格后审。6、潜在投标人的要求（1）邀请招标在全国范围内邀请有甲级建筑设计资质、有乙级监理资质的单位参加投标。通过媒介发布公告，凡具有建设部二级以上施工资质、建设部主管部门二级资信登记，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与该项目的资格预审。三、招标组织形式1、招标机构：委托具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。2、评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。四、招标基本情况本项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式详见招标基本情况表：招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不75、采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计土建工程监 理绿化工程其 它第十章 项目实施进度该项目施工期为两年，按照统一规划、分期实施、交叉建设、分期投产交付使用的滚动开发原则进行。施工期：2011年4月2012年6月：第十一章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算一、投资估算的范围本投资估算主要包括项目建设的土地征用、土建工程（含电梯、水电、消防等）、场地平整、绿化、设备和安装及其它费用、预备费、建设期贷款利息等投资。二、估算依据1、建设单位提供的相关资料。2、土建工程：（1）X县建筑安装工程造价及相关资料。（2）全国统一建筑工程基础定额（江西省单位估价表）（2076、01版）。（3）全国统一安装工程预算定额（江西省单位估价表）（2001年）（4）全国统一市政工程预算定额（江西省单位估价表）（2002版）（5）江苏省建筑安装工程费用定额（2008年）。（6）江苏省市政工程费用定额（2008年）。3、其他费用的取费标准：各种税费按X县目前的取费标准计取。4、建筑规划设计费、前期费（含可行性研究报告、市场调查报告、项目策划报告等）以实际发生金额计取。三、投资估算1、土地费用土地费：按拍卖的土地价格计，为2380万元。2、建安工程费（单位：万元）序号项目名称建筑面积（）单价费用备注1商业建安费用394661667元/m2658005002地下室建安费用10828377、000元/m232484000合计982845003、其他费用（单位：万元）序号项目名称建筑面积（）取费标准费用（万）1建筑规划设计费5029435.6元/m21802前期费56万元563地质勘探费5029410万104市政设施配套费50294153元/m27766排水设施有偿使用费201000T0.15T/m237排水管涵接入费5万元59临时占用绿地费502940.6元/m2310基建工程卫生费50294建安工程费用0.6%311建筑噪声超标排污费502941元/m2512新型墙体材料专项基金5029410元/m2513余土废渣清运费502940.8元/m2414建筑渣土污染处置费5029478、2.4元/m21215建筑余土保证金502942元/m21016工程监理费98284500元5建安工程费用1%9817白蚁防治费502942.4元/m21218施工图审查费502942元/m21019检测费5029426元/m2130合计13124、配套设施费园林景观、智能化系统工程60万元。5、不可预见费按建安工程费、其他费用和配套设施费的8%计提，预计费用为800万元。6、财务费用 拟计划申请4000万元的借款，按13年期贷款利率6.3%上浮30为8.19，利息为655.20万元。7、销售费用 按销售收入的2.5%计算，预计351.92万元。8、管理费用 根据财政部财建（2002）394号79、文，按直接工程费为基数累进计算，预计管理费98.39万元。第二节 投资计划与资金筹措项目总投资20000万元，其中工程费用12000万元；工程建设其他费用3000万元，预备费3000万元，建设期利息1000万元。项目建设资金中，项目单位自筹4000万元，利用房屋建筑销售回款12000万元，申请银行贷款4000万元。第十二章 财务评价第一节 财务评价的依据与基础数据一、国家计委颁发的经济建设项目评价方法与参数二、建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法三、基础数据1、建设规模：总建筑面积：50294m2，其中：商业39466m2，地下超市10828m2。2、实施进度：项目开发期3年，其中：施工期280、年，销售期1年。3、行业基准收益率取15%计算。4、税费及附加：营业税按销售额的5%、教育费附加按营业税额的3%、城市建设维护税按营业税额的5%。土地增值税按销售额为基数计征（住宅1、商铺等2），印花税按销售额的0.03%。5、所得税按利润总额的33计算。6、广告及销售代理费按销售收入的2.5计算。第二节 销售收入预测项目开发期为3年，其中：住宅销售期3年（含建设预售期，下同），即第1年第3年，据房地产开发经营统计数据分析，预计各年销售量分别为50%、45%、5%，销售总收入14076万元，税费984万元。第三节 财务评价一、项目利润根据销售收入分年预测表、资金来源与使用表见表、损益表计算（见81、表12-2）：1、项目总投资：9644.49万元2、利润总额：3779.88万元3、总投资利税率：39.19%4、净利润：2532.52万元5、总投资利润率：26.26%6、资本金利润率：68.457、盈亏平衡点：总投资 9644.49 P= 68.51% 销售净收入 14076.81损益表 12-2 单位：万元序号项目第1年第2年第3年合计1经营收入9109.238702.703964.8821776.811.1销售收入3309.236899.403868.1814076.811.2自营收入1800.001803.3096.703700.002经营成本4000.000.004000.002.82、1商品房经营成本0.003经营税金及附加0.004利润总额0.005所得税7137.068026.47712.4915876.026税后利润6148.062390.918538.976.1盈余公积金54.1144.2898.396.2应付利润82.73172.4996.70351.926.3未分配利润327.60327.600.00655.20二、盈利能力分析项目财务现金流量表见表12-3。表12-3 单位：万元序号项 目建设期销售期合 计第1年第2年第3年一现金流入3309.236899.403868.1814076.811销售收入3309.236899.403868.1814076.81483、其他0.005回收固定资产余值0.00二现金流出6809.463698.88712.4911220.831开发建设投资6148.062390.918538.973销售费用82.73172.4996.70351.924管理费54.1144.2898.396经营税金及附加231.29478.61274.29984.187所得税293.26612.61341.491247.368其他0.00三净现金流量-3500.233200.523155.692855.98四累计净现金流量-3500.23-299.712855.98财务内部收益率为51.10%。净现值财务净现值1451.29万元（Ic=15%）。84、投资回收期2.09年。三、偿贷能力分析在第1年总计贷款4000万元，利息按年足额归还，开发期贷款利息计入总投资。全部贷款于第2年年末一次还清。贷款偿还期为：2年。由各年度贷款及还贷计划表计算，偿债备付率为2.811，项目具有较强的贷款偿还能力。具体详见表12-4。各年度贷款及还贷计划表表12-4 单位：万元序号项目年利率建设期销售期合计第1年第2年第3年1银行借款1.1年初本息余额4000.001.2本年借款4000.004000.001.3本年应计利息8.190%327.60327.60655.201.4本年还本付息327.604327.604655.20其中：还本4000.004000.085、0 付息327.60327.60655.201.5年末本息余额4000.000.004000.002还本资金来源2725.145683.818408.962.1经营成本2189.284564.426753.692.2未分配利润535.871119.401655.27五、项目敏感性分析项目财务评价影响因素主要有投资、销售价格、贷款利率、建设工期等，下面主要就投资和销价对财务指标的影响进行测算。敏感性分析指标对比表，详见附表12-5。敏感性分析指标对比表表12-5 单位：万元敏感因素变化幅度%敏感因素分析结果销售价格建设期开发成本财务净现值内部收益率投资回收期基本方案145151.10%2.09-86、10%47225.87%2.4410%73630.66%2.37盈亏平衡点68.51%从敏感性分析指标对比表中可以看出该项目具有较好的抗风险能力，但经分析发现销售收入对项目的影响较大，其次就是投资，因此，项目在实施过程中应予以特别重视。第四节 财务评价结论通过以上分析，该项目住宅总投资9644.49万元，销售总收入14076.81万元，利润总额3779.88万元，总投资利税率为39.19%，所得税1247.36万元，净利润2532.52万元，总投资利润率为26.26%，盈亏平衡点为68.51%，财务内部收益率51.10%Ic=15%，财务净现值为1451.29万元0（Ic=15%时），投资回收87、期2.09年，贷款偿还期为2年，平均偿债备付率为2.81。表明该项目财务上是可行。第十三章 社会评价一、社会评价的原则和要求1、开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针、政策、遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区、人民相互适应，共同发展。2、依据客观规律，从实际出发、实事求是、采用科学、适用的评价方法。3、遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，“有无”对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。二、社88、会评价的主要内容本项目作为房地产开发有着正反两方面的社会效应。积极方面主要有：一是完善了X县城区房地产建设，改善城区的商住条件；二是通过引进外资开发房地产项目全面提高了房地产开发水平；三是通过项目建设聚集人气，促进X县的商贸发展。消极方面主要有：施工产生的噪音和尘埃及增加住户居民产生生活排烟、垃圾和出行交通不同程度影响当地居民的正常生产和生活等。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。1、项目的社会影响分析X广场开发建设项目的建设将极大的改善X县城区商住条件，有利积聚人气，促进县域经济发展，对社会发展极为有利。2、项目与社会的相互适应性分析（189、）对项目所在地区居民生活水平和质量的影响X广场建设项目有利于X县商业的发展，能改善X县居民的居住水平，本项目是X县县级城市中的地标建筑，对城市品味的提升起到了积极的推动作用。（2）对项目所在地区居民就业的影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大；项目建成后，将带动商业的发展，能提供较多的就业岗位。三、社会影响分析表 序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施及建议1对居民收入的影响随着本项目的建成及发展居民第三产业收入会提高无2对居民生活水平与生活质量的影响无无90、3对居民就业的影响对项目区的居民就业会产生积极影响增加当地的就业机会引导居民通过培训从事第三产业的工作4对脆弱群体的影响无无5对地区基础设施的社会服务容量的影响基础设施的完善，为周围居民提供了良好的居住环境无道路、绿化，排水等基础设施应同步四、社会评价结论本项目符合X县“十一五”社会经济发展规划，不仅能改善城区面貌，带动X县第三产业的发展，解决城区居民就业问题，而且能带动城区发展，促进X县经济的发展。只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也会取得好的社会效果。 第十四章 风险分析一、风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险91、分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。本项目的风险分析过程总体分为三个阶段：风险辨识、风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示：风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动、各活动存在哪些风险、风险产生的原因是什么、项目中哪些风险是主要的、各风险因素关系如何风险估计风险发生的概率大小、风险概率分布情况、风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败的关键因素、财务分析、预警风险分析与评价过程示意图二、风险因素识别本项目虽然工程复杂性一般，但投资较大，受资金风险的影响较大。另外本项目的成败还受到工期、销售92、原材料价格等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与认识，以避免造成不必要的损失。下面用图框说明本项目面临的风险。（附图）综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运 行效 益利率调整价格影响成本供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险土地政策项目面临的主要风险分析层次图三、风险评价1、专项风险评价（1）政策风险主要受国家宏观调控影响，如：国家有关九部委房改政策、国八条、银行利率的调整，土地政策的变化等、物业税的开征等。（2）市场风险市场风险主要是材料、价格、同业竞争，原材料市场材料价格上扬、材料供应紧张，销售价格定93、位不准，楼市之间的激烈竞争。（3）经营管理风险市场营销，工程质量，售后物业管理风险。（4）金融财务风险融资风险为资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付。 （5）配套设施风险配套设施为供水、供电及通信、网络等设施的规划和建设是否能落实。2、综合风险评价项目的土地成本和建安成本较高、商场规模较大、高层住宅户数较多。根据以往经验，高层住宅没有价格方面的竞争优势，如果简单照搬目前县城一般房地产开发运作的模式（指店铺卖完就算、不太管经营，住宅卖完就算、物业管理简单移交），同商业整体运营相比，在项目的市场、商业、业态定位及营销策划上，存在着较大的难度，甚至使整个项目存在着一定风险。在现实的商业地产的实操中94、，最核心的问题将是商业招商和运营，不了解这个核心，项目开发就会出现很多意想不到的问题，甚至使整个项目存在着较大风险。四、风险防范对策及建议1、项目实施前期：抓好各项目标管理，高起点、高品位对项目进行建设。本项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。前期要对初步设计、施工图设计、招投标、资金到位等各项工作抓落实。2、施工阶段：要抓好对施工组织设计、安排好进度，督促检查，合理安排资金，把本项目建设成为质量优、环境美的一流商住楼。尤其在基础施工阶段，要处理好与周边建筑的关系，保证基础安全施工。3、经营管理：采取灵活的市场营销手段，销售价格应摸准市场行情准确定位；为避免楼市之间的激烈95、竞争，推精品，忌雷同。4、资金筹措：为了保证项目的正常运行，应加强项目融资力度，资本金和银行贷款及时到位。5、物业管理：引进一家先进的物业管理公司，为用户提供方便快捷、多种多样的服务，让用户放心购买，安心居住。6、外部协调：本项目市政配套设施齐全，项目实施中应派专人与市政、专业管线部门协调，办理好相关事宜，保证项目的供电、供水及交通、通讯的畅通。第十五章 可行性研究结论 一、结论通过前面各章的分析和研究，本报告提出如下结论：1、根据X县的商业及住宅需求，遵循适度超前的原则，在X县中心城区建设新业态、新功能、新理念的专业化、现代化商住楼，对促进和繁荣X县经济是十分有利的。2、本项目的建设符合城市96、发展的需要，是拉动内需促进国民经济发展的需要，是配合旧城改造全面建设小康社会的需要，是X县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要；也是X县房地产行业质的飞跃的一个良好契机。3、项目建设准备充分，所需开工条件具备，潜在的市场风险通过合理运作可以规避。4、从项目的经济分析结果看，具有较好的获利能力，经济效益较好，财务分析结果是可行的。运作时只要管理、营销措施到位，就能既为城市建设一个高品位的住宅楼，又能取得合理的回报。综上所述，本项目市场前景看好、建设条件具备、工程方案合理，具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。因此，本项目是可行的。二、建议1、项目区域位置好，但土地成本和建安成本较高，销售价格没有竞争优势，因此具体运作时应做好项目策划、市场定位、规划设计等前期工作，并加大营销以及招商引资的力度。2、本项目房型较小，应深入细致的做好市场调查，结合本地的实际情况确定，并在单体设计布局上应有变化，符合X县人们的居住习惯，在建筑立面效果、色彩、细部做法等做出与众不同的风格，提高识别性。3、本项目由于是X县的第一个高层住宅，建议以住宅准现房形式开盘，作出一个样板房，让人们增加感性认识，吸引更多的购买者。