1、城市副中心国际购物广场项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录一、总 论41.1项目可研背景41.1.1可研目的41.1.2可研方法41.1.3可研编制依据41.1.4可研资料来源、原则与范围51. 2项目和开发企业概2、况51.2.1项目概要51.2.2 开发企业概要61.3可行性研究结论6二、项目的市场前景分析及产品定位72.1项目开发宏观环境分析与评估72.1.1大南昌格局对区域中心商业需求集聚72.1.2南昌市宏观形势72.1.3 南昌商业发展现状72.1.4南昌房地产市场形势逐渐转暖，商业地产市场空间巨大102.2xx区房地产市场分析17三、南昌市部分大卖场市场调研203.1沃尔玛南昌卖场203.1.1沃尔玛入驻项目的租售价格状况203.1.2沃尔玛入驻项目的经营状况213.1.3万达广场243.1.4嘉信茂广场263.2大润发南昌卖场293.3终端消费典型样本分析31四、区域和基地分析评估324.13、当地社会经济条件324.1.1南昌社会经济条件324.1.2xx区社会经济条件334.1.3基地和项目分析354.2市场定位与发展评估364.2.1市场与基地分析结论364.2.2定位结论36五、项目建设与业态方案385.1总平面布置385.1.1总平面设计原则385.1.2总平面布局385.2楼层平面布局395.3商业业态定位建议425.3.1主题定位：425.3.2目标消费定位：425.3.3商户定位425.3.4业态及品牌定位推荐425.3.5人流动线及规划建议44六、租售关系46七、项目实施进度467.1工程进度467.2商户进度477.3营销进度47八、经济分析与资金筹措488.1投4、资估算488.2经济效益估算498.3财务指标评估508.4风险评价508.5社会效益评估51九、可行性研究结论与建议519.1评估结论519.2项目风险及防范建议52一、总 论1.1项目可研背景1.1.1可研目的本案可研分析的目的在于对南昌房地产市场、商业地产市场、大卖场、xx区详细调查研究的基础上，结合本案的规划方案及产品定位，对项目的社会、经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金、取得较高的经济和社会效益。1.1.2可研方法1) 通过对南昌房地产市场、商业地产市场、大卖场、xx区的调查，分析发展前景。2) 通过对南昌沃尔玛、大润发的商业经营状况、物业租售状况的调研，5、为本项目提供科学、可操作的实战依据及项目的盈利能力的估算。3) 通过对以上的分析针对本项目的特性，做可行性分析报告，从而确定项目的风险大小及盈利能力。1.1.3可研编制依据1) 南昌市2008年政府工作报告2) 南昌市城市总体规划3) xx区2005-2008年国民经济发展报告4) 南昌市交通等市政基础设施规划5) 市场调研6) 本项目的规划设计方案及相关经济技术指标7) 项目建设开发方案（项目开发周期，资金筹措及投入情况）8) 行业一般获利能力9) 国家及南昌市有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标等资料10) 南昌市土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准备注：可行性研究的资料来源有：公6、开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、相关产品的项目资料、具有代表性的大卖场个案的调研资料。1.1.4可研资料来源、原则与范围资料来源：本报告相关地块资料来源由甲方提供。范围：本报告研究的范围主要侧重于项目的投资估算、开发营销进度安排、财务效益指标分析及风险分析等内容。基于以上，本着实事求是，负责的原则，编制出本可行性研究报告。1. 2项目和开发企业概况1.2.1项目概要【项目名称】南昌xxxx国际购物广场项目【基地状况】：地理位置：xx大道和xx南路交汇处xx中心商贸区。项目组成：总建筑面积29400平米，规划建筑主体3层，局部5层，其中1-3楼商业面积中1807、00平方米租赁给xx超市，4楼为停车场。项目预计2010年11月竣工，2011年3月xx超市开业。本案位于xx中心商贸区。设备设施：1部中央空调，预计2部扶梯，2部垂直观光客梯，2部货梯。交通路况：xx东南角临xx大道，为双向六车道，是南昌城市主干道，车流繁忙。xx大道及xx南路均设有公交车站，来往公车线路10余趟，行车及交通状况理想。整体环境：xx地处xx区核心地段，周边有区政府、第五人民医院、江铃、xx集团及众多企事业单位和数十个小区。银行、学校、医疗、娱乐、餐饮、等设施较为齐全，但整体商业氛围还比较分散，不够成熟。商业氛围较弱。整体辐射：xx之商业辐射区域，受整体商业环境和地理位置的影响8、，其一级辐射范围大约向东3.5公里，向西3.5公里，向北4公里，向南4公里，基本集中在项目周围，主要包括项目东面和南面部分区域；二级辐射范围可达东湖区、西湖区和昌南。项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量一经营场所规模1总占地面积平方米150302总建筑面积平方米29400其中：xx卖场平方米180003项目总投资万元12136 1.2.2 开发企业概要江苏xxxx控股有限公司成立于2000年2月，是江苏xx集团的全资子公司，集团五大产业之现代服务业的重要战略版块，xx集团国际化进程的一支中坚力量、xx农业产业的主力队伍、xx资源矿产投资的新生力量。注册资本4.5亿元，现有资产近33亿元，9、年销售额200多亿元。xxxx公司是xx在江苏、江西、安徽、河南、河北、山西、重庆六省一市的唯一合作伙伴。是北京新合作商贸连锁有限公司的第二大股东，xx新合作正共同致力于农村连锁零售的开发和建设。是英国COSTA在沪、渝、苏、浙、川、闽、赣、晋、豫、皖等两市八省的惟一合作伙伴。拥有“xx农园”品牌农副产品6大系列80多个品种，产品配送至大型连锁超市门店60余家。与xx、江苏省农科院、建湖县政府共建20万亩“江苏xxxx（建湖）现代农业示范区”。在甘肃宕昌拥有年产20万吨，面积2.8012平方公里的铅锌矿10年采矿权。 是马钢的战略合作伙伴。xx公司的产业定位为现代服务业，现有产业领域包括了投资10、大型连锁超市、连锁农超、投资连锁餐饮、农产品生产和流通、商业地产开发和物资贸易，以及矿产资源投资开发，基本形成了投资收益、产品自营、流通供应与资源储备等行业彼此组合、协调发展的产业格局，充分体现主业突出、多元发展、持续成长的科学发展观。 1.3可行性研究结论1) 项目作为城市副中心大型商业航母，项目建成后，全部投资的财务净现值（）为10800万元，包括建设期的静态投资回收期为1年。2) 项目作为城市副中心旧城改造的典范，是区政府的重点工程。3) 城市副中心物业的高端性、抗跌性和增值性极强。4) 本楼盘地处城市副中心xx区核心地段，立项和规划合理，市场定位准确，价格又合理，因此楼盘必受消费者青睐11、。销售形势也必然很好。对于市场风险，我们进行了认真的分析，又有很有力的防范措施，因此可以化解风险，使资金快速回笼。综上所述，本项目是一个不可多得的理想可行项目。5) 通过市场调查及经济指标的测算，本项目是绝佳的、抗跌性强的城市副中心优质物业项目，本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行的。二、项目的市场前景分析及产品定位2.1项目开发宏观环境分析与评估2.1.1大南昌格局对区域中心商业需求集聚江西省政府十一五期间重点推进区域经济发展，其中重点之一的是要推进大南昌城市格局的发展，“一江两岸”及红谷滩新区、昌南两个城市副中心，发挥城市群体功能优势，以经济一体化为目标，围绕优势产业，提高规模效益12、，形成优势互补、特色鲜明的城市经济发展格局。xx区做为大南昌格局的重要组成部分，担负着建设昌南城市副中心的重任，辖区内无论是经济建设、历史人文还是人口密度、商业聚集等均具有核心地位。从区位条件，xx区是南昌市重点发展的城市副中心。要做大作强城市副中心地位，提高经济辐射力，必须强化区域商业中心的打造。这给本案引进xx的大规模商业提供了巨大的市场空间。2.1.2南昌市宏观形势南昌市下辖4个县，5个区，以及5个经济技术开发区。共有29个街道、47个镇、33个乡，499个社区、1141个行政村；总人口为503.31万人。南昌市区位优越，交通便捷，水运、路运、铁运、空运便捷，是江西省交通枢纽，浙赣铁路、13、京九铁路、赣粤高速公路、105国道和赣江水道穿境而过。赣江将城市一分为二（河东和河西），境内实现了乡乡镇镇通水泥路，形成了半小时经济圈。交通出行极为便利。2006年，南昌被联合国新闻周刊评选为“世界十大动感都会”之一，同年还被商务部授予“全国加工贸易梯度转移重点承接城市”，综合实力再上新台阶。在联合国2007-2008全球城市竞争力报告中显示，南昌跻身全球发展最快城市之列，其经济增长列第15名；2008年全市实现地区生产总值1660.08亿元。全年共完成财政总收入230.05亿元，比上年增长20.7%。2008年，全市50万元以上项目共完成投资额1086.05亿元，全市实现社会消费品零售总额514、28.89亿元，比上年增长24.0%。分地域看，城市实现零售额429.03亿元，增长24.5%；农村实现零售额99.86亿元。2008年全市实际利用外资14.11亿美元。2.1.3 南昌商业发展现状1、江西商业发展现状近年来，江西经济高速发展，为商业的发展提供了机遇，全市涌现出了一批大型批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。2006、2007、2008年南昌会消费品零售总额、批发和零售商业网点数量、从业人员见下表2-1。2008年，全市限额以上批发零售业、住宿餐饮业连锁企业共45家，连锁门店716个，共实现销售额（营业额）169.4亿元，比上年增长17.2。其中，消费品零售额98.54亿元，增15、长46.3，其中本市连锁门店实现零售额86.93亿元，占全市社会消费品零售总额的比重为16.4。详见表2-2。南昌市商业发展已具有一定的规模。 表2-1近年来南昌市消费品零售总额、批发和零售商业网点等情况一览表： 年份项目单位2006年2007年2008年社会消费品零售总额亿元358.4426.69528.89批发零售商业网点数个9006896407100986从业人员人287419295890318230 资料来源：南昌市国民经济和社会发展统计公报20062008年2008限额以上批发和零售企业有关情况一览表名称连锁企业营业网点销售额增长率批发零售、住宿餐饮类45家716个169.4亿元1716、.2&消费品零售类98.54亿元46.3%资料来源：2008年南昌市国民经济和社会发展统计公报2、社会经济的发展对南昌商业发展的要求从以上资料中可以看出，南昌商业的发展已取得了一定的成绩，但远不能适应商业现代化发展的需要，伴随着南昌今后社会经济的快速发展，南昌商业必然要向现代化方向发展。（1）工农业生产和社会发展对商业的要求商品生产的发展决定商业流通的发展，这是客观规律。南昌目前处于工业化中期，2008年全市实现国民生产总值达到1660.08亿元以上，人均36105元，同比增长14.1%。根据市政长远规划，到2020年市区规划用地、规划人口将比2008年有较大幅度的增长。届时南昌的城乡一体化将17、有重大突破，小城镇将得到进一步发展，特别是xx区城市副中心、昌南工业园区的发展将市区与周边小城镇地区紧密结合，构成现代化城市群。这一切都将为南昌商业的发展提供有利的条件，同时也相应要求南昌商业向现代化方向发展。（2）外向型经济及周边地区的发展对商业的影响随着经济国际化趋势，至2020年，南昌市将逐步形成包括内贸易企业在内的国际化大贸易、大市场、大循环的新格局。凭借长江中游、鄱阳湖平原得天独厚地理位置，以及国家中部崛起大开发战略，环鄱阳湖经济开发带的崛起，将推动南昌经济形成三个中心：机械制造中心、商贸集散中心、休闲旅游服务业中心（第三产业）。为此，相应要求繁荣的现代化南昌商业与之相配套。（3）旅18、游业的发展对南昌商业的影响南昌以“物华天宝、人杰地灵”著称，旅游业起步和发展虽然较晚，但进步迅速。全市国际旅游的接待能力增强，服务质量和创汇水平进一步提高。全年共接待国内游客1052.21万人次，比上年增长12.3%；接待入境游客9.72万人次，增长9.1%。实现国内旅游收入74.03亿元，增长14.3%；旅游创汇3000万美元，增长17.0%。截止2008年末，全市拥有星级宾馆（饭店）52家；拥有旅行社158家，其中从事国际旅游业务的旅行社15家。南昌市旅游业及基础设施的快速发展，将要求现代化的南昌商业与之相配套。（4）市区居民的收入增长对商业的影响伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收19、入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。3、南昌现代化商业发展的目标为适应今后社会经济快速发展的需要，根据南昌市20022010年商业发展规划设想到2010年南昌市商业在一个目标（现代化、国际化）二个中心（中部地区旅游购物中心、物流集散中心）的基础上，其量化指标是：1）零售商业总面积（含购物、餐饮、服务业）260万m2，比2001年 86.56万m2 增加 200.4。2）大市场经营面积600万m2，比 2001年 138万m2增加334。3）全市社会消费品零售总额达600亿元，比2001年16020、.8亿元增加273,大市场交易额达600亿元比2001年 186亿元增加223。4）人均商业面积1平方米，比2001年0.496平方米增加一倍；商业每平方米营业额 2.3万元比 2001年 l.86万元增加 23.6。市场经济流通体制更加完善，逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现南昌商业的现代化经营与管理。资料来源：南昌市20022010年商业发展规划4、利用外资促进南昌商业现代化发展目前南昌外向型经济发展十分迅速，全市一半以上的固定资产投资、接近三分之一的财政收入来自于外商投资企业。6000多家外资企业落户南昌，众多的外商长期居住南昌，对举办外资商业提出了非常迫切的需求，但南昌21、商业利用外资无论在数量上，还是在质量上都明显落后于其它行业。统计数字表明，南昌绝大多数的商业企业的发展资金短缺，自身发展资金的不足已严重影响了南昌现代化商业的进一步发展。南昌现代化商业目标的实现迫切需要利用外资来弥补资金供需的不足。 摘自2009年南昌市政府工作报告本项目利用xx集团的大量外资，将创建内资、外资合作商业的成功典范，为南昌商业利用外资提供有效的示范效应，对加速南昌商业利用外资，从而促进南昌商业的现代化发展具有较为明显的意义。良好的宏观形势提供了本案重要得市场前景和需求基础。2.1.4南昌房地产市场形势逐渐转暖，商业地产市场空间巨大市场综述：2008 年，新增供应量 285.11 22、万平方米，同比 07 年下降 20.43%，新增供应套数 27031 套。2008 年，成交量 178.96 万平方米成交套数 17095 套。2008 年，成交均价为 4806 元/平方米，同比 07 年上涨 14.08%。2009年，1-6月南昌商品住宅销售240.59万平方米，同比增长217.61%，将近08年整年的两倍，而且已超过了本轮楼市繁期2007年的同期水平，创下历史最高值。（一）2008年度供求分析1、年度供求分析南昌市供求关系从 03 年开始一直保持平稳，并在 07 年供求趋近平衡，而 08 年受内外因的影响，全球性的经济危机，其影响程度超过 97 年，直逼 1929 年一些23、国家面临破产危机，大量全球性企业裁员，各层级需求环境市场均受到经济危机冲击，房地产需求前景不容乐观，整体市场低迷，特别是成交量的大幅下降，使得供求关系恶化，房地产市场进入调整期。2、月度供求走势08 年住宅商品房月度供求波动较大从 08 年历月情况来看，多呈现供大于求的状态，供求比波动明显。其中 5，9 月份供求矛盾突出，两个月都是由于开放商欲在 5 月和 10 月黄金周抢占市场，供应集聚放量，而成交量又低迷，两个月供求比分别为：1：0.34，1：0.28。12 月份成交量受大幅降价影响，有所回升。（二）、2008年度供应分析1、整体市场供应分析5 月为年度住宅新增供应峰值。2008 年住宅新24、增供应量为 285.11 万平方米， 供应的高峰集中在两个黄金周前后，5 月份为最高点，新增供应面积为 39.22 万，而第二高点为 11 月份，新增供应量为 36.39 万平方米，环比上升 128.58%，主要是由于年底的到来，开发商欲在最后时刻抢占市场，导致供应量剧增，2 月份新增供应最少，仅为 7.1万平方米。2、区域供应走势分析区域供应受个案影响波动较大，但红谷滩区基本每月保持一定量的供应，且年度供应为区域第一。（三）、成交分析1、整体市场成交分析 2008 年住宅成交量为 178.96 万平方米， 月均成交量仅为 15 万平方米。2、区域市场成交分析红谷滩区依然为成交主力，东湖区受个25、案影响 6 月较突出，红谷滩 12 月大幅降价拉动成交008 年各个区域的成交量都比较低迷，红谷滩区虽然每月保持一定的成交量并且为成交量最多的区域，但仅是由于区域的供应量较大。而老城区的东湖区受内销房大地龙泉湾和石化佳苑的大量去化使得该区域 6 月成交量较大。（四）、 成交价格分析1、整体市场价格分析成交均价持续下降， 资金压力迫使开发商降价促销。 2008 年，南昌市住宅市场成交均价为 4806 元/平方米。整体市场前半年受个案影响较大，高端项目受市场影响较小，导致前半年即使在 3 月市场开始降价促销，价格也依然保持高位，而下半年市场开始全面降价，资金的压力迫使即使是高端产品也开始纷纷降价。26、2、区域市场价格分析青山湖价格较高，湾里区价格保持低位08 年青山湖价格为 5605 元/平方米，为全市第一，青山湖区区域内高端产品较多，价格较高，而湾里区由于地处郊区，价格较低。（五）、结构分析 1、区域结构分析2008 年各区域的供求表现2、供求面积段结构分析供应量为中小户型为主90-125 平方米所占的比例为 34 %，为最多的供应面积段，90 平方米以下供应占比达到 24%，70/90政策逐渐凸现。 90-125 平方米面积段为市场成交主流，90 平方米以下成交量较大2008 年全市住宅成交面积段分布结构中，90-125 平方米占主力，达 39%；90 平方米以下面积段有所加大，为 227、1%，刚性需求的刺激，使得小户型产品热销。 （六）成交面积排行榜成交面积排行榜 2007-2008 年南昌房地产市场发生了巨大的变化，购房意图从投资性转向自住型，起始阶段楼盘基本不做任何调整，等待 3 月份市场回暖，成交量连月跳水。然后房地产逐片区（郊区市区）重新评定自身价值选择降低价格去化存量及新产品。现阶段主要是以展现产品性价比为主线，从产品推出方面策应市场，针对刚性客户，推出便利公寓、紧凑两房、三房及低价高层产品，对别墅、洋房等大户型高档产品的推量作出限制。1、公寓及紧凑两房、三房热销。07 年的公寓产品作为投资性产品，价格一路飙升，并且迅速向精装修发展，“927 新政”后，公寓产品影响28、较大，一度滞销。但市场刚性需求的积累，市场价格的持续下滑，策应市场的新公寓产品低首付、灵活、便利的优势开始释放大量刚性需求，更是有公寓产品赠送使用面积得到市场的极度追捧。同样，紧凑实用、功能全、总价低的 80-110 平米两房、三房市场购买度很高，特别是 90-100 平米三房产品。2、别墅产品冷场。近年来别墅土地供应也很活跃，基本处于湾里、新建县区域，目前基本无动工项目。供应别墅用地：约有 10707 亩别墅产品（或含别墅产品）用地供应，由于市场原因，有极大可能性会推后工程运行。后期别墅市场供应量巨大，项目规划别墅产品用地 8500 亩左右，预估体量 200 万平米以上。3、高层建筑住宅热销29、，但楼层的中上部分去化困难。2008 年下半年楼盘活跃区域主要集中在市中心及周边区域，高层产品凭借价格低、视野环境好的优势在市场上受自住、投资型客户的追捧。同时也出现一个重要问题：非投资性高层产品楼层的中高层单位去化率很低。根据市场调查得知：20F以下房源销售率在 70%左右，而 20F 以上房源销售率普遍不足 40%。（三） 2009年南昌住宅市场数据1）2008年1月至2009年6月南昌市商品住宅供求走势图2)2008年1月-2009年6月南昌市商品住宅成交量走势3）2008年1月-2009年6月南昌市商品住宅成交均价走势图(四)、商业地产市场2008年南昌市专业市场商全年共成交套住房6930、5套，面积为78391平米。从全年的商业成交趋势我们可以看出，下半年整体成交有所回升，市场成交形势较上半年好，其原因主要是由于08年的新政的控制，使得上半年推出的个案有限，故成交量少价低，而随着下半年政策逐渐转为鼓励投资消费，成交量开始有所上涨。附表：2008年南昌商业项目总体成交套数表附表：2008年南昌目前主要在售商业项目成交套数个案名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计江西旧货大市场00021280010721南昌深圳农产品市场1000100000024紫金城（商业）3361818001910059华东装潢建材城2期0000916011810045新洪城大市场0031、00000001112528鸿顺德国际商贸城000000000006262南昌小商品城0000070915229325710476合计436319106172649107269866952.2xx区房地产市场分析xx区 2008 年市场运行特征分析 xx区 2008 年住宅市场的新增供应、成交量、成交均价分别为 33.47 万平方米、22.65万平方米、4492.91 元/平方米,年度供求比为 1：0.68。今年房地产市场的不景气，同样也影响着xx区，相比去年的供不应求的情况，今年的需求量大大减少，环比下降了 46.06%。为促进去化，区域内楼盘也相继打出优惠价和折扣，但消费者对市场信心的缺乏32、，成交量一直未有突破，走势较为平稳，无太大起伏，仅 10 月份，中大紫都的降价影响有所提升，但也未能影响一年的销售量；本年价格也受到量减有所提升，而品质楼盘的增多，也是其中的一个因素。市场的饱和，使得后期的销售尤为艰难，较好房屋的品质和优惠的价格是未来发展的主要趋势。供求比：2008 年xx区供求比为 1：0.68，除 2、9 月份略有供不应求的情况，本年度供求关系基本持平。新增供应量 :xx区 2008 年的新增供应量为 33.47 万平方米，全年除 3、5、10、12 月无新增供应外，其他各月均有不等的供应，供应量起伏不定，其中 4 月与 6 月的新增最大。成交量：xx区 2008 年的成33、交量为 22.65 万平方米，上半年成交量相对比较平稳，起伏不大，下半年从 6 月份开始，受区域市场低迷影响，中大紫都、水榭花都、蓝天郡、上林春天等楼盘均有阶段性不同程度降价。价格：xx区 2008 年的成交均价为 4492.91 元/平方米，本年从三月份价格开始下降，5 月份受高价位房的量减而导致价升，但从 6 月份开始，受区域市场低迷影响，中大紫都、水榭花都、蓝天郡、上林春天等楼盘均有阶段性不同程度降价，导致成交均价的持续下滑，其中 9 月份价格的略有提升，主要也是受高价位楼盘水榭花都成交价影响，但支撑不长久，10、11 月份价格又有所回落。三、南昌市部分大卖场市场调研3.1沃尔玛南昌卖场34、前言：沃尔玛超市自2004年进入南昌以来，先后开出了三家分店。分别在万达广场、嘉信茂广场和蓝天碧水购物广场。就沃尔玛本身而言，其在南昌零售业的地位和市场份额及盈利状况均颇为良好。但各个合作伙伴的经营却不尽相同。3.1.1沃尔玛入驻项目的租售价格状况蓝天碧水购物广场（整体商铺均价1.5万元/平米）平均售价（2008年）端头租价（2009年）电梯口租价（2009年）内铺租价（2009年）沿街租价（2009年）1楼2万-3.8万元/平米，130套未售。150元/平米120元/平米45-70元/平米150元/平米2楼1.2万元平米左右，60套未售。3楼59套未售-1楼 内部人员私人整体承包，无租金要求35、，只要将负一层做旺，拉动人气后再考虑租金水平，目前数码港的租赁按柜台节数收取，每节柜台收取150元费用，不收取物管，只收取电费，其他业态为此私人自己经营。物管费15元/平米嘉信茂广场（整体商铺均价2.1万元/平米）平均售价（2006年）端头租价（2009年）电梯口租价（2009年）内铺租价（2009年）沿街租价（2009年）1楼3万元250-300元/平米200元/平米100元/平米250-300元/平米2楼1.2万元商场统一收银，每月10，25日统一收款，商场扣点16 %3楼7600元4楼5000元物管费无物管费万达广场（整体商铺均价2万元/平米）平均售价（2004年）端头租价（2009年）36、电梯口租价（2009年）内铺租价（2009年）沿街租价（2009年）1楼1万-4.8万元500-600元/平米300元/平米100元/平米220-500元/平米2楼180-250元/平米3楼4楼万达自己持有的电影院物管费17元/平米3.1.2沃尔玛入驻项目的经营状况蓝天碧水购物广场蓝天碧水购物广场位于南昌城市总体规划的城北区域商业中心青山南路72号，距市中心仅5分钟车程。是南昌市中心城区罕有的低容积率、高绿化率的景观花园小区和花园式购物中心，由南昌市政公用投资控股（集团）有限公司投资，总投资近6亿元。2005年一期开出住宅；2008年12月，商业部分开始营业。项目主要经济指标占地：123.2亩37、，容积率：1.66，总建面：15万平米，其中商业5.2万，住宅5.8万物业形态：大卖场商业、精装修公寓、住宅物业配比：商业和住宅比例为50% ：50%产品配比：商铺与住宅比例为50% ：50% 其中精装修公寓与住宅比例为20% ：80%商铺规格：面积为：2936平米。开间：4米，进深5.4米，层高：3.8米电梯：每层五部扶梯。车位：地下停车位555个，地面停车约150个。品牌入驻情况（国际、国内品牌）：沃尔玛、肯德基、苏宁、迪欧咖啡、李宁、博士、宝岛眼镜、味千拉面。平面布局（见下页）各楼层业态布局目前三层开业只有14家，占总数的12%，主要集中在沃尔玛超市外店区，开业的商家主要为食品店、小精品38、店、药店、餐饮、健身馆。目前二层开业只有15家，占总数的12%，主要集中在沃尔玛超市外店区，开业的商家主要为美容美发、低档服饰箱包店目前一层服饰皮具只有12家，主要集中沿街商铺，目前招商进驻了宁波名品直销店，取代东方之珠，增加了家电卖场目前负一层缩小了数码港的面积，约4500平米，增加了休闲茶座区，约3000平米，增加旱冰场面积800平米，台球桌500平米，保留了“非常美食”餐饮。经营状况该项目目前人气极度不旺，一楼商铺开业率不到15%，很多经营户表示不愿意继续经营，如有人接手，立马想转让，转让费用能冲抵物管费就可以。经验总结 由于一楼商铺为分割出售，产权分散，未能做到统一招商，业态布局凌乱分39、散。 开发商在后期商场经营管理上记不到位，商户表示，商场有近一年时间未做推广，直接导致商场运营状况受到影响。 沃尔玛偏居一端，人流动线设计不合理。3.1.3万达广场项目经济指标占地：1.5万平方米，总建筑面积约5万平方米容积率：3.33商铺规格：面积约21、28、35平米不等，开间3.5-4米，进深6-8米。物管费：17元/平米品牌入驻情况国际品牌：罗蒙，阿迪达斯，雅戈尔，ZIPPO，KFC，OLAY等国内品牌：天福名茶，李宁，七匹狼，国美，中国移动，达芙妮等平面布局各楼层业态布局楼层主要业态主要商号负一层地下停车场、美食广场大娘水饺、国美电器首层婚纱摄影、服饰、珠宝、精品、数码产品、搂盘展销40、餐厅踏浪手机广场、达芙妮、大娘水饺、肯德基、苹果、李宁、飞利浦、吉列、索尼、Bossini等二层超市沃尔玛三层超市沃尔玛四层家居用品我爱我家、生活几何、美梦思等经营状况除沃尔玛、万达电影院及一楼部分临街商铺，其他内街业态经营状况极差，且业态混乱，档次较差。一楼商铺中目前空有10余间未能营业，其他在营业商户大多表示，生意较差，难以维持。经验总结： 沃尔玛做为主要客流来源，未能在通道上照顾万达广场商铺的人流动线。 招商工作不到位，由于产权分割，业主急于出租，商场经营没有统一规划。 万达广场自身运营的不到位。3.1.4嘉信茂广场嘉信茂广场位于南昌市xx区，地处xx区交通枢纽位置，北临xx区的交通枢41、纽解放西路，西临xx大道，东临xx大道，有多路公交车通往市区及周边住宅区，同时区内以“特色街”和“专业市场、物流中心”为重点，基本形成了商业发展格局。嘉信茂广场周边有多个新建的中高档住宅区,如天佑国际公寓、玉河明珠、江信国际花园、隆鑫广场等。嘉信茂广场 城南苑是以休闲、娱乐、餐饮家居生活为主的，适合家庭消费的购物广场。 嘉信茂广场 城南苑融合了大型超市、电影、品牌专卖店、健身、儿童乐园、电玩城等，同时集中外餐饮、特色餐饮、美食广场为一体的一站式购物广场。2006年9月14日开业。项目经济指标总建筑面积：52614平方米电梯：每层4部扶梯、2部客梯停 车 位：212个物业配比：纯商业品牌入驻情况42、（国际、国内品牌）： 沃尔玛、肯德基、周大生、中影经典放电影院、李宁、乔丹等平面布局各楼层业态布局四层以中影经典放电影院，主题餐饮为主（教育，娱乐），开业商户28家三层以儿童天地，家居饰品为主，集中在沃尔玛超市外店区，目前开业商户16家 二层以精品，饰品，包包为主，集中在沃尔玛超市外店区，目前开业商户21家一层以精品专卖店，休闲餐饮为主力阵营，（包括运动，休闲，服饰，女装，女鞋），目前开业商户51家经营状况嘉信茂广场开业以来，运营状况一般。经验总结1) 整个卖场只有一个临街面，严重制约了客流量的导入和人流动线设计。2) 卖场面积过大，且沃尔玛入口偏居右侧，未能照顾好一楼商铺的人流聚集。3) 卖43、场过于商业化，景观、绿化率极低，客户不能体会到休闲购物的快乐，只是纯粹的商业行为。4) 道路系统部合理，车行从xx方向过来，进入卖场部方便。3.2大润发南昌卖场经济指标建筑面积约3万多平米，其中大润发经营面积为2.1万平米。容积率：3.2停车位：300多个商铺规格：开间3.5米-4米，进深8米左右。电梯：2部扶梯，1部货梯入驻品牌：利郎男装、宝岛眼镜、与狼共舞、欧莱雅、劲霸男装、兴龙马珠宝、圣地奥、巴尔曼、诺奇、摩奥、唐狮、莫高、依波表、罗弗伦、FIJEANS、麦当劳、蒸霸天下、湾仔茶餐厅、金师傅混沌大王、天福铭茶、私家小厨房、CC&DD。平面布局分楼层业态布局1楼：商店街（统一招商、统一经营44、管理，招商率98%）2楼：大润发超市（含部分店中店，由大润发自主招商并管理）3楼：大润发超市经营状况大润发招商状况良好，一楼商店街目前只有一个店铺未出租，其他均以招商成功。但入驻品牌档次较低，经营状况一般，由于开业时间较晚，且面临着八一广场众多对手的竞争，尚未完全培育出一个习惯性的消费群体。目前客户群主要依托恒茂国际华城和周边居民。经验总结1) 大润发的位于居民区，虽然离八一广场距离较近，但面临着万达沃尔玛、财富、丽华、中山路等多个竞争对手的竞争。未能突出差异化特点，比如一楼的服装等就面临中山路的直接竞争，因此，营业状况一般。2) 未能挖掘北面出入口的价值，导致该部位商铺的租金价格较低。3) 45、较好的平衡了大润发的通道与一楼商店街出入口的动向关系。4) 市场定位不清晰，在家庭生活广场与时尚购物广场之间徘徊，导致市民认知度模糊。3.3终端消费典型样本分析样本1：杨小姐 年龄：19岁 职业：学生/暑期促销员 月收入：约800-1000元消费特征：随机性购物 。一般每月会逛大润发1次左右，主要购买零食及部分生活用品。服装会考虑去洪城大市场，因为那边便宜，性价比高，且宽式较为新颖。大润发主要为零售业，服装款式少，品牌也少，价格高，且活动做得也不多，折扣一般。 客单量：每次约50-100元左右。样本2：周先生 年龄：23岁 职业：建设银行职员 月收入：约2000元左右消费特征：目的性消费。因为46、住的较近，所以每星期都会来大润发购买生活用品，比如大米、水、熟食，甚至蔬菜等等。偶尔碰上打折的话，还会在一楼商店街买双皮鞋或换季衬衫。但如果买相对大件的商品，比如衣服，会去中山街，因为那边品种多。买小电器的话，会去国美或者苏宁。客单量：每次约50-100元。样本3：王小姐 年龄：28岁 职业：某公司高层管理人员 月收入：约4000多元 消费特征：随机性购物 。因为住在国际华城，所以经常下班后会来逛下大润发，买些蔬菜或者零食，有时候也会买些小家电、烟酒，或给先生买件衣服什么的，但基本都是小额消费。大润发这边主要是购物档次不高，而且商店街较小，入驻的品牌也不多，选择面不大。客单量：一般每次30-547、0元；大一点规模的购物行为会消费200-500元。四、区域和基地分析评估4.1当地社会经济条件4.1.1南昌社会经济条件2008年，南昌国内生产总值达1660.08亿元。财政收入为230.05亿元；外贸进出口总额34.00亿美元，其中出口25.04亿美元。年接待境外旅游者9.27万人次，旅游外汇收入3000万美元；接待国内旅游者1042.49万人次，旅游收入74.03亿元。全市职工人均工资26959元，农民人均收入5774元，城市居民可支配收入为15112元。南昌在全省的地位国内生产总值居全省第一位进出口总额居全省第一位财政收入居全省第一位资料来源：2008年南昌市国民经济和社会发展统计公报南48、昌市2004-2008年国内生产总值情况表表4-2 单位:亿元 年 份名 称20042005200620072008国内生产总值（当年价）770.461007.71184.571390.11660.08第一产业59.473.3976.4583.4196.45第二产业404.06532.13644.46749.8924.73第三产业307402.19463.66556.89638.9资料来源：南昌市国民经济和社会发展统计公报2004-2008年近年来，南昌市的对外贸易发展十分迅速。2008年，全市对外贸易继续保持较快增长，出口商品结构优化，出口创汇能力增强的势头。全年实现自营进出口总额34亿美元49、，其中出口创汇25.04亿美元，分别比上年增长6.4%和7.2%。加工贸易出口、代理进出口业务发展较快，贸易方式趋向多元化。2008年，全市实际利用外资14.11亿美元，比上年增长14.6%。其中，第二产业6.70亿美元，第三产业6.56亿美元，所占份额分别为47.5%和46.5%。截止2008年底，全市批准外商投资企业累计达2695家。其中，中外合资企业占51.1%，外商独资企业占45.2%。全年实际利用内资397.76亿元，比上年增长14.6%。其中，省外内资385.84亿元，增长19.3%；5000万元以上工业项目155.02亿元，增长14.3近年来，南昌通运输业有了较大的发展。目前已形50、成水路、公路、铁路、航空配套的交通网络。2008年，全市交通基础设施向高等级、立体化、开放式方向发展，全年完成各种运输方式共完成货物运输周转量189.22亿吨公里，比上年下降17.2%。其中，公路23.10亿吨公里，增长3.0%；铁路157.09亿吨公里，下降18.9%；水运8.82亿吨公里，下降28.7%；航空0.21亿吨公里，下降3.4%。全年共实现旅客周转量93.45亿人公里，比上年增长1.0%。其中，公路25.25亿人公里，增长2.4%；铁路52.28亿人公里，增长1.9%；航空15.92亿人公里，下降3.7%。经过近年来的努力，南昌城镇建设和管理又上新台阶。全市城镇建设积极推进，实施51、了供水、供电、道路桥梁、公共环境卫生等一大批建设改造项目。市区实事工程基本完成，2008年末，全市拥有园林绿地面积7202公顷，绿化覆盖面积7663公顷，公园绿地1781公顷，城市绿化覆盖率达到41.42%，人均公共绿地面积达到8.36平方米。南昌拥有良好的社会经济环境。4.1.2xx区社会经济条件xx区位于南昌南部，区域面积43.17平方公里，辖5个街道、1个镇和1个农场，46个社区居委会、12个村民委员会。2008年末全区户籍总人口262396人。2008年全年实现地区生产总值1310928万元，按可比价计算，比上年增长14.8%，人均GDP为43265元。 全年社会消费品零售总额达32052、202万元，同比增长38.09%。分规模看，限额以上企业实现零售额249350万元。同比增长44.17%。批发和零售业实现零售额 300242万元，同比增长38.71；住宿和餐饮业实现零售额19960万元。按照南昌市2002-2010年商业发展规划，xx区今年来经济发展迅速，江铃汽车城、xx航空城、南昌昌南工业园及南部新建住宅区，居住人口达20万人以上，将形成南昌市南部区域性商业中心。其选址在包家花园周边（井岗山大道南路），以现有商业为基础，逐步扩建形成一个区域性商业中心。为适应南昌商业发展的总体目标，xx区制订了当前的商业发展重点。决定重点发展连锁经营、仓储式商场、专业店等。使xx做为城市副53、中心板块的商业销售额在全市消费品零售总额中有较大幅度的上升。同时，积极引进外资，投资举办商业企业或嫁接现有内资商业企业合资、合作，进一步促进全市商业的对外开放和提高现代化经营、管理水平。从远期发展和当前状况来看，xx区具有较好的商业投资环境和优越的社会经济条件。4.1.3基地和项目分析项目原状分析规划中的xx区中心商贸区位于xx中心地段，是区内重要的交通要道、人流聚集地和商业集散地，辐射区内各街道、乡镇，为xx最主要的商圈，占据黄金地段，日均人流量达15万人次。规划中的xx中心商贸区面积大，交通地理环境优越。连接xx大道和xx南路，承载xx多年来的商业流通，一直以来为为xx最繁华的商业地带。近54、年经济的发展、房地产的开发，其未来发展的前景更加乐观。项目SWOT分析项目优势： 地处xx大道和xx南路交汇处，为南昌市主要道路，位置优越，整体环境良好，周边住宅密集，人口繁盛，提供大量潜在的消费群体 前期商业规划设计良好，项目理念较为新颖，硬件设施齐备 即将引进国际知名大型超市，可利用其提高商户的期盼值 周边消费水平中等偏上，消费力不错 项目规模适中，风险及机会的控制较为平衡 本项目连接xx大道和xx南路，方设置有公交站台,有10余条公交路线可直达本项目，交通便利项目缺点： 距离南昌发展成熟的商业核心有一定距离，对聚客力有较大影响 周边消费群体来本区域内消费习惯需要一定的时间培养 周边的住宅55、小区规划过于杂乱，很多旧城区房屋，区域整体形象较差 本项目只有两面临街,且人流不是很多 项目机会： 南昌商业的进一步发展，带来新的机会 本项目将成为xx的首席商业大使，是xx的首席商业名片。 本项目开发不仅仅是一个简单房地产产品，更是一个品牌事件品牌创造机会。 本项目是xx老城区改造的重点工程之一，得到区委区政府的大力支持。项目可依靠xx中心商贸区改造实施的市场发展优势，如道路的拉通和美化，商业设施、生活配套等市政建设设施的逐步完善以实现项目的联动价值。 经济的不断发展，大中型商业零售业的不断扩张带来机会 收入的不断增加，令市民的消费欲望不断提升，令整体商业形势看好 区内成熟且具有一定规模的商56、业中心基本没有，竞争较小项目威胁： 本项目区域外来人员较多，消费力还有待开发，如何进行业态规划和差异化经营去吸引更多的消费者是本项目所要解决的最大问题 南昌市区仍有多个大型商业项目推出，给市场承接能力带来一定压力 南昌市商业中心设施齐备，商业项目众多，聚客能力很强 嘉信茂广场对市场的分流威胁综合评价：本项目周边整体居住环境较差，商业并非位于核心位置，尚需建立自身的号召力；周边消费力水平不错，但市级商业中心区域已发展成熟，商业项目众多，竞争激烈；而本项目所处区域内不断发展的大型住宅片区令得此区域的消费诉求愈发强烈，发展功能齐全的购物中心具有一定的市场基础，未来的消费有诉求，但要求也会愈发苛刻。因57、此，本项目欲取得成功，赢得市场认可，必须完善区域功能，迎合消费需求，具备商户的基础，寻找市场的空白环节，形成自身的特色。 4.2市场定位与发展评估4.2.1市场与基地分析结论在市场逐步转暖的形势下，本案借助昌南城市副中心和xx中心商贸区的崛起力量，承接xx未来城市发展的需求，在xx中心商圈整合和城市商业重塑中扮演重要角色。4.2.2定位结论城市副中心大型商业航母由于xx区是一个典型的消费区域，对于生活的品质会随着消费理念的转变而迅速改变，xx宗地项目用全新的商业理念，来推动xx区消费者及投资者对生活、消费、居家消费的品位及档次。通过空间艺术、休闲设施与商业的结合，将最新的休闲消费理念与消费方式58、导入日常生活理念当中，同时引领xx将兴起的商业氛围。1) 属性定位 城市副中心背景条件下的商业航母。2) 形象定位 xx商业地标，首席购物广场，城市商业客厅，金街、金铺。3) 产品定位 全景化集群式国际大卖场+主力店+商业旺铺4) 功能定位（结合中心商贸区功能） xx首个集购物、娱乐、休闲、景观、商住等功能于一体的建筑组合体。5) 品牌定位 首席城市摩尔，xx商业旗帜，领舞昌南商业繁荣。6) 文化定位 用景观招揽生意在休闲中购物，在购物中休闲，体验MALL商业的购物文化。7) 价格定位参考目前市场同等水平，结合本案的高端市场定位。本项目将设置比较全面的综合配套项目和设施，不仅能满足地区居民的购59、物生活需要，还能满足商务活动、观光休闲、文化教育等活动的需要，服务功能超越了纯商业范畴，服务范围也是跨地区的。本项目应提升成一个融生活、消费、商务、休闲、文化、资讯各种要素于一体的现代化、高品位的区域性商业综合体，是消费者提升生活质素、享受休闲生活、获得流行资讯、发现消费乐趣，融入到一种新的生活方式的地方。现代商业不是单纯的商品买卖，而需要更多的创意。在消费者的心目中，城市摩尔是引领未来新的生活方式，是品牌、时尚、富足、超越的象征，是城市商业地产发展的领先者。打造xx系列商业品牌。时尚生活中心代表了一种高品位的集生活、娱乐、健康、教育等于一体的新生活休闲方式。xx宗地项目将是吹响xx地区中产阶60、层时尚生活方式的启动曲。商业运营定位1、走品牌发展之路，从而实现“项目品牌企业品牌区域品牌”的升华，以至于最后的结果是“我是xx，xx是我”的品牌效应。2、坚持做市场的理念，即用品牌去做市场，让水（客户）自动流进来，而不是等市场或找市场。3、进行业态空间规划和街区主题定位，采用MALL概念进行销售和招商。五、项目建设与业态方案5.1总平面布置5.1.1总平面设计原则1、全面规划，利于实施；2、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；3、与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷；4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照61、明等方面的要求；5、符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象和天然资源（如绿地等），并尽可能增加绿地面积；6、考虑项目所地地段的总体景观，场地布置与建设能够美化城市；7、便于利用城市已有的上下水、煤气、供热、供电等基础设施；8、符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。5.1.2总平面布局项目选址位于xx区中心商贸区内xx大道与xx南路交汇处。该地为连通南昌市区与昌南莲塘的城市主干道路边。项目基址总占地面积约15000平方米，为成片开发的地块，已经办妥建设用地手续，待项目启动后即可正式使用。本项目的建设主体为一座四层的超市，同时建设相应的配套设施。本项目62、主入口位于基地的东南角，超市前设有多功能广场，提供人流集散与休闲的开阔空间，既满足了超市的功能需求，又形成了较大的气势和商业气氛。同时为方便顾客停车需要，本项目在四层设置室内机动车停车场。本项目总建筑面积为30000m2，水、电、煤气、通讯、停车、绿化等配套设施与超市建筑物同步设计施工建设。建筑主体层数为四层，容积率小于2.2，建筑密度为55。主要技术指标详见表。主要技术指标序号指标名称单位指标值备注1占地面积m2150302建筑面积m2294003容积率，包括建设期的静态投资回收期为1年。2) 项目作为城市副中心旧城改造的典范，是区政府的重点工程。3) 城市副中心物业的高端性、抗跌性和增值性63、极强。4) 本楼盘地处城市副中心xx区核心地段，立项和规划合理，市场定位准确，价格又合理，因此楼盘必受消费者青睐。销售形势也必然很好。对于市场风险，我们进行了认真的分析，又有很有力的防范措施，因此可以化解风险，使资金快速回笼。综上所述，本项目是一个不可多得的理想可行项目。5) 通过市场调查及经济指标的测算，本项目是绝佳的、抗跌性强的城市副中心优质物业项目，本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行的。9.2项目风险及防范建议(1)行业风险与防范主要是来自于房地产行业发展的不确定性风险。防范的主要措施是：1) 立足房地产行业的长远持续开发经营，降低行业周期波动对企业发展的影响；2) 立足经营商64、业价值，以刚性的商业需求为导向，降低调控对项目开发的影响。（2）市场风险与防范主要来自于市场供应、需求和销售的不确定性风险，防范的主要措施是：1) 通过对商业的专业化运营，提高项目的持续经营能力，增加经营性收益；2) 商业直接经营户市场，提供定制物业服务；3) 通过提高对市场的未来预判，掌控开发和销售的节奏，动态把握市场机会，降低市场风险；4) 通过打造城市副中心高品质商业楼盘，进一步提升品牌内涵，强化对市场的吸引力，增强品牌的竞争力；5) 通过以品质为中心的开发和管理，强化和提升产品的品质，增强产品的竞争力，提高抗跌性。6) 通过强有力的招商策略,引进国际国内知名商户，积极营造大盘名牌提升地产价值，使物业价格稳步上升，从而令项目产生比预期更好的收益是完全能够实现的。（3）金融风险与防范主要来自于资金筹措的金融风险。防范的措施主要是：通过关联企业其他项目的滚动，提高自有开发资金；1) 通过本项目的滚动开发，增加再投入的资金；2) 通过加强股东投入，提高自有资金量；3) 通过加强全程控制与管理，提高流动资金的运作效率；通过加强投融资管理，提高资本的运作效益。78